-PAGE65-古北首席廣告企劃書上海日創(chuàng)廣廣告有限限公司2002年年12月月

目錄錄第一部分：：市場分分析一．區(qū)域背背景分析析………………………4二．區(qū)域背背景對項項目的影影響…………………………188三．區(qū)域類類比樓盤盤……………………..119四．項目分分析……………………………..339五．客戶分分析……………………………..440第二部分：：廣告策策略古北首席的的三大訴訴求點……………………..442古北首席的的訴求重重點…………………………433廣告主題…………………………..444第三部分：：廣告計計劃廣告時間…………………………..551媒體選擇標標準…………………..551媒體選擇…………………………..552推廣進程表表………………………533

第一部分：：市場分分析

一．區(qū)域背背景分析析1．古北新新區(qū)（一）古北北新區(qū)概概覽古北新區(qū)座座落與上上海西區(qū)區(qū)黃金地地段，西西起虹許許路，東東至姚虹虹路，南南臨古羊羊路，北北沿虹橋橋路（延延安路高高架）與與虹橋開開發(fā)區(qū)相相依，是是以涉外外的高標標準住宅宅為主，兼兼具商業(yè)業(yè)和外貿(mào)貿(mào)功能。新新區(qū)交通通便利，環(huán)環(huán)境幽雅雅。新區(qū)區(qū)占地1136..6公頃頃，總建建筑面積積3000萬平方方米，分分三個區(qū)區(qū)、224個街街坊。一一區(qū)以高高層公寓寓、辦公公綜合樓樓、展館館為主的的綜合區(qū)區(qū)；二區(qū)為為住宅區(qū)區(qū)；三區(qū)領領館別墅墅商品住住宅綜合合樓區(qū)。整整個新區(qū)區(qū)布局獨獨特，設施齊齊全，是是環(huán)境優(yōu)優(yōu)美的新新型高級級住宅區(qū)區(qū)。19995年年5月被評評為"990年代代上海十十大新景景觀"之一。古北新區(qū)一一期古北新區(qū)一一期位于于古北新新區(qū)水城城南路以以東地塊塊，建筑筑面積約約58..5萬M2左右右，從九九二年下下半年起起公司著著手開發(fā)發(fā)建設至至九六年年十月區(qū)區(qū)內規(guī)劃劃建設的的維多利利亞大廈廈、維也也納廣場場、巴黎黎花園、馬馬賽花園園、鹿特特丹花園園、里昂昂花園及及雅典花花苑等高高級公寓寓大廈陸陸續(xù)竣工工并交付付使用。建建筑風格格獨特、色色彩和諧諧，更顯顯古北新新區(qū)之典典雅氣派派。古古北新區(qū)區(qū)二期古北新新區(qū)二期期占地面面積822公頃，規(guī)規(guī)劃建筑筑面積約約1733萬平方方米。進進入新的的世紀，古古北新區(qū)區(qū)二期的的規(guī)劃在在一期業(yè)業(yè)已取得得成功的的基礎上上，立足足于更高高的要求求，著眼眼于未來來的發(fā)展展，以更更科學的的態(tài)度規(guī)規(guī)劃設計計新世紀紀的藍圖圖，展現(xiàn)現(xiàn)出現(xiàn)代代的建筑筑文化和和強烈的的時代特特征。古古北新區(qū)區(qū)二期既既有規(guī)劃劃建成具具有濃郁郁文化和和現(xiàn)代都都市氣息息的商業(yè)業(yè)、辦公公、娛樂樂的商務務區(qū)，又又有規(guī)劃劃建成適適應新世世紀高層層次海內內外人士士生活和和休息的的高檔住住宅區(qū)，使使古北新新區(qū)成為為上海乃乃至中國國具有國國際化特特征的社社區(qū)。古北新區(qū)二二期居住住分區(qū)圍圍繞整個個古北新新區(qū)中軸軸線黃金金城道進進行布局局，突出出和強化化中軸線線的中心心和氣勢勢，黃金金城道寬寬50--80米米，串聯(lián)聯(lián)了區(qū)內內綠地、廣廣場，在在其重心心位置布布置388層地標標建筑，在在主要街街道空間間兩側建建筑底層層布置尺尺度較小小的商業(yè)業(yè)建筑，既既為社區(qū)區(qū)居民提提供必要要的商業(yè)業(yè)配套服服務，又又緩解了了高層建建筑對行行人產(chǎn)生生的壓抑抑和不安安全感。在在建筑空空間中布布置多處處大型的的集中綠綠地，以以黃金城城道規(guī)劃劃為景觀觀步行道道，成片片的綠地地、樹林林、水景景，游戲戲、商店店等點綴綴其中，人人和自然然和諧相相處，為為居住者者提供了了交流、休休閑、活活動和購購物的空空間，延延續(xù)和提提升了古古北新區(qū)區(qū)獨特的的社區(qū)人人文環(huán)境境，建筑筑、環(huán)境境、社區(qū)區(qū)、人成成為和諧諧的整體體。古北新新區(qū)二期期中生活活配套設設施齊全全，規(guī)劃劃九年一一貫制小小學、幼幼兒園、托托兒所，保保留區(qū)內內現(xiàn)有的的醫(yī)院，商商業(yè)設施施集中和和分散相相結合，綜綜合規(guī)劃劃智能化化設施、環(huán)環(huán)保設施施、市政政設施。（二）.古古北新區(qū)區(qū)的住客客220022年春天天，林憶憶蓮沒有有帶她的的先生李李宗盛，也也沒有帶帶她的BBabyy，一個個人悄悄悄來到了了名都城城。名都都城位于于上海古古北新區(qū)區(qū)，一處處高尚豪豪宅區(qū)。據(jù)一位位上海娛娛樂記者者介紹，林林憶蓮其其實是上上海人，在在上海的的親戚很很多，她她的父母母早于110年前前就在上上海定居居，為此此，林憶憶蓮經(jīng)常常回上海海探望父父母。眼眼見上海海越來越越繁華，就就動了在在上海置置業(yè)的念念頭。這這樣的明明星已越越來越多多地入住住上海，并并在富人人區(qū)購房房居住，成成為一種種趨勢和和時尚。趙趙薇和胡胡慧中也也在名都都城置業(yè)業(yè)，江珊珊住在紫紫藤花園園，呂良良偉的前前妻———恬妞住住在羅馬馬花園園，上海海著名的的電視主主持人袁袁鳴也住住在古北北。著名名的畫家家陳逸飛飛，住在在古北世世貿(mào)商城城對面的的一個花花園中。對上述感性性資料稍稍作總結結延伸，便便可得出出以下人人群是豪豪宅區(qū)的的主人：：影視明星；；外籍高管人人員；有錢的企業(yè)業(yè)主；4．新興CCEO。2．虹橋經(jīng)經(jīng)濟開發(fā)發(fā)區(qū)（一）虹橋橋經(jīng)濟開開發(fā)區(qū)概概況虹橋經(jīng)濟開開發(fā)區(qū)位位于上海海市西部部，虹橋橋機場通通往市中中心的主主干道兩兩側。在在仙霞路路、遵義義路、延延安路、古古北路之之間，占占地655.2公公頃。交交通便利，建建筑物造造型豐富富多彩，已已建成近近20幢高高層大樓樓，其中中四星級級以上賓賓館5座，高高級公寓寓4幢。投投資環(huán)境境好，以以外貿(mào)為為主要功功能。上海虹橋經(jīng)經(jīng)濟技術術開發(fā)區(qū)區(qū)是經(jīng)國國務院批批準的第第一批十十四個經(jīng)經(jīng)濟技術術開發(fā)區(qū)區(qū)之一。經(jīng)經(jīng)過十多多年的開開發(fā)建設設，虹橋橋開發(fā)區(qū)區(qū)已發(fā)展展成為以以外貿(mào)中中心為特特征的集集展覽、展展銷、辦辦公、商商務、居居注餐飲飲、購物物等一體體的新興興商貿(mào)區(qū)區(qū)，并專專設了涉涉外領館館區(qū)。地理位置上上海虹橋橋經(jīng)濟技技術開發(fā)發(fā)區(qū)地處處上海市市區(qū)西部部，東起起中山西西路、西西至古北北路、北北臨仙霞霞路、南南界虹橋橋路。距距市中心心人民廣廣場6..5公里里，離虹虹橋國際際機場55.5公公里。建筑規(guī)劃虹虹橋虹橋橋經(jīng)濟技技術開發(fā)發(fā)區(qū)占地地面積00.655平方公公里，建建筑用地地31..09公公頃，綠綠化用地地19..54公公頃，道道路用地地14..39公公頃。規(guī)規(guī)劃建造造展覽展展示場地地30萬平平方米，辦辦公樓330萬平平方米，賓賓館飯店店30萬平平方米，商商住樓330萬平平方米，配配套設施施及外國國駐滬領領事館330萬平平方米。引進外資經(jīng)政府批準準，注冊冊在虹橋橋開發(fā)區(qū)區(qū)的企業(yè)業(yè)共計1108家家，合同同投資總總額277.255億美元元。其中中三資企企業(yè)1001家，合合同外資資金額222.338億美美元。主主要特點點為：外外商投資資比例高高，投資資者國別別及地區(qū)區(qū)分布廣廣，國際際跨國公公司多，投投資范圍圍多元化化。建成樓宇項項目開開發(fā)區(qū)內內已建成成25個房房地產(chǎn)項項目，建建筑面積積共1332.667萬平平方米，合合同投資資總額113.442億美美元。展覽場場所3個：上上海世界界貿(mào)易商商城、上上海國際際展覽中中心、上上海國際際貿(mào)易中中心，展展覽面積積為222.033萬平方方米。其其中：上上海世界界貿(mào)易商商城建筑筑面積228萬平平方米，設設有常年年展示場場館199萬平方方米，共共25000間，多多種類型型會議室室20間，無無柱型大大多功能能廳20000平平方米，短短期展覽覽場館33萬平方方米，高高級辦公公樓6萬平方方米。常常年展示示，亞洲洲之最，商商貿(mào)橋梁梁服務全全國。賓館44個：虹虹橋賓館館、銀河河賓館、上上海揚子子江大酒酒店、上上海太平平洋大飯飯店，共共有客房房25115間。辦公樓樓9幢：上上海國際際貿(mào)易中中心、新新虹橋大大廈、新新虹橋中中心大廈廈、東方方國際大大廈、協(xié)協(xié)泰中心心、仲盛盛金融中中心、上上海世界界貿(mào)易商商城、天天虹中心心、萬都都中心。商住樓樓7幢：太太陽廣場場（雙塔塔）、金金橋大廈廈、錦明明公寓（雙雙座）、麗麗晶大廈廈、新世世紀廣常常配套設施77個：建建筑面積積5.661萬平平方米。新新虹橋俱俱樂部、虹虹橋友誼誼商城、吉吉盛偉邦邦國際家家具博覽覽中心、加加油站、新新虹橋中中心花園園、新虹虹橋廣嘗嘗新虹橋橋停車庫庫。領事館區(qū)領領事館區(qū)區(qū)除已建建成并投投入使用用的日本本領館和和澳大利利亞領館館官員公公寓外，美美國、韓韓國、新新加坡、巴巴基斯坦坦等已簽簽訂了借借地建館館合同或或互換外外交用地地協(xié)議。另另外，還還有荷蘭蘭、印度度、古巴巴、以色色列、羅羅馬尼亞亞、丹麥麥、瑞士士、阿根根廷等國國駐滬總總領事館館館址設設在虹橋橋開發(fā)區(qū)區(qū)。土地批租1988年年以28800萬萬美元成成功出讓讓虹橋開開發(fā)區(qū)第第26號地地塊1..29萬萬平方米米50年的的土地使使用權。迄迄今，虹虹橋開發(fā)發(fā)區(qū)共出出讓土地地11塊，面面積7..2萬平平方米。土土地批租租的成功功是我國國土地使使用制度度改革的的重大突突破，為為國內基基礎設施施建設開開辟了引引進外資資的新途途徑。經(jīng)貿(mào)活動虹虹橋開發(fā)發(fā)區(qū)到220011年，已已成功舉舉辦各類類展覽會會3400個，其其中國際際展2550個，國國內展990個，參參展中外外客商達達9000多萬人人次。已已有千余余家中外外工商機機構在開開發(fā)區(qū)內內設立公公司或開開設辦事事機構。展展覽薈萃萃，客商商云集，商商貿(mào)活動動日益繁繁榮。經(jīng)濟效益全全區(qū)累計計營業(yè)收收入299.799億人民民幣，上上繳稅金金17億元元人民幣幣，利潤潤總額225.115億元元人民幣幣，創(chuàng)匯匯28..60億億美元。（二）.虹橋經(jīng)經(jīng)濟技術術開發(fā)區(qū)區(qū)總體規(guī)規(guī)劃上海虹虹橋經(jīng)濟濟技術開開發(fā)區(qū)分分為三個個區(qū)。仙仙霞路、延延安西路路、古北北路范圍圍為第一一區(qū)，面面積為334.449公頃頃。規(guī)劃劃興建貿(mào)貿(mào)易中心心展覽中中心貿(mào)易易商城各各1幢，高高層寫字字樓7幢，高高層商住住樓7幢，高高層賓館館飯店22幢，購購物中心心2幢，俱俱樂部11幢。另另外還有有領事館館區(qū)，規(guī)規(guī)劃建館館基地110余塊塊。虹橋橋路、伊伊犁路、延延安西路路范圍為為第二區(qū)區(qū)，面積積為222.111公頃。規(guī)規(guī)劃興建建地下停停車庫及及公共綠綠地。中中山西路路、延安安西路、伊伊犁路部部分范圍圍為第三三區(qū)，面面積為88.6公公頃。規(guī)規(guī)劃興建建高層商商住樓55幢，高高層賓館館飯店22幢。3．漕河涇涇新興技技術開發(fā)發(fā)區(qū)漕漕河涇開開發(fā)區(qū)是是全國唯唯一同時時享受經(jīng)經(jīng)濟技術術開發(fā)區(qū)區(qū)和高新新技術開開發(fā)區(qū)優(yōu)優(yōu)惠政策策的開發(fā)發(fā)區(qū)。上上海漕河河涇新興興技術開開發(fā)區(qū)是是經(jīng)中國國國務院院批準的的第一批批以引進進外資、引引進國外外先進技技術、發(fā)發(fā)展新興興技術為為主的國國家級經(jīng)經(jīng)濟技術術開發(fā)區(qū)區(qū)和高新新技術開開發(fā)區(qū)。開開發(fā)區(qū)位位于上海海市區(qū)的的西南部部，園區(qū)區(qū)致力發(fā)發(fā)展的高高新技術術有：微微電子、計計算機（軟軟、硬件件）、通通訊、激激光、生生物工程程、新材材料及科科技含量量高的傳傳統(tǒng)工業(yè)業(yè)。目目前，漕漕涇開發(fā)發(fā)區(qū)內微微電子、光光電子、計計算機及及軟件、新新材料、航航天航空空等高新新技術產(chǎn)產(chǎn)業(yè)巍然然成群，研研究開發(fā)發(fā)、金融融數(shù)據(jù)、科科技創(chuàng)新新等四大大功能中中心；擁擁有中外外高科技技企業(yè)8800多多家，其其中外商商投資企企業(yè)3000多家家；經(jīng)市市政府認認定的高高新技術術企業(yè)達達1866家，全全市高新新技術企企業(yè)總數(shù)數(shù)的166％。在在國家級級外經(jīng)貿(mào)貿(mào)部對國國家級經(jīng)經(jīng)濟技術術開發(fā)區(qū)區(qū)投資環(huán)環(huán)境的綜綜合評價價指數(shù)體體系之中中漕河涇涇開發(fā)區(qū)區(qū)名列第第四名。即即將創(chuàng)建建完成的的質量和和環(huán)境雙雙優(yōu)園區(qū)區(qū)、數(shù)字字園區(qū)、國國際園區(qū)區(qū)等三大大園區(qū)更更將會大大大改善善開發(fā)區(qū)區(qū)環(huán)境。4．徐家匯匯商業(yè)圈圈徐徐家匯商商城是上上海的城城市副中中心之一一。通通過幾年年的改造造和建設設，徐家家匯已成成為上海海大變樣樣的標志志性區(qū)域域之一。地地鐵一號號線和內內環(huán)線的的通車，虹虹橋路、肇肇嘉浜路路的竣工工，以及及正在建建設的華華山路、軌軌道交通通明珠線線，顯示示了徐家家匯獨具具的交通通優(yōu)勢。在空間結構構上辟筑筑了一個個直徑為為2000米、精精心綠化化的中心心廣場，沿沿廣場輻輻射出去去的五條條干道，布布置了高高低錯落落的建筑筑物，其其中較為為和諧地地保留了了該區(qū)域域內的學學校，有有歷史價價值的文文化、宗宗教場所所，形成成了豐富富多變的的天際輪輪廓線。在在功能分分區(qū)上，廣廣場四周周以商業(yè)業(yè)、餐欽欽、娛樂樂及開放放空間為為主，如如已形成成明顯""錯位經(jīng)經(jīng)營"優(yōu)勢的的東方商商廈、太太平洋百百貨、六六百匯金金廣場、匯匯聯(lián)商廈廈、美羅羅城等，其其外側以以高層商商務區(qū)為為主，其其中包括括相當數(shù)數(shù)量的商商住樓。商商務區(qū)的的外側以以高層公公寓及公公共活動動區(qū)域為為主。商商業(yè)中心心、商務務中心和和公共活活動中心心有機地地結合在在一起，共共同支撐撐起徐家家匯商城城獨具特特色的城城市中心心功能。現(xiàn)現(xiàn)在，119999年底開開業(yè)的港港匯廣場場已是浦浦西地區(qū)區(qū)最大，且且很有特特色的大大型購物物中心，吸吸引著各各地的游游客和各各區(qū)的市市民購物物觀光。二．區(qū)域背背景對項項目的影影響古北首席項項目位于于吳中路路4299弄177號，貫貫通后的的姚虹西西路路口口。本項目雖然然地處閔閔行境內內，但同同時又與與長寧、徐徐匯兩區(qū)區(qū)接壤，并并且被長長寧、徐徐匯兩區(qū)區(qū)三面包包圍。正正因為古古北首席席有者極極為特殊殊的地理理背景，因因此，需需要對上上述幾個個區(qū)域的的背景做做一陳述述，進而而對本項項目的環(huán)環(huán)境有更更為深刻刻的把握握。與古北新區(qū)區(qū)毗鄰為為本項目目提升了了生活的的高貴品品質預期期效應，古古北新區(qū)區(qū)的發(fā)展展為本項項目的未未來提供供了一個個美好的的前景；；虹橋經(jīng)濟技技術開發(fā)發(fā)區(qū)和漕漕河涇新新興技術術開發(fā)區(qū)區(qū)為本項項目奠定定了市場場購買力力的基礎礎，使本本項目的的客戶群群有著明明顯的階階層特征征，這些些既減低低了銷售售的風險險，還同同時增加加了升值值的潛力力；徐家匯商業(yè)業(yè)圈則為為本項目目提供了了完善高高檔的生生活娛樂樂設施，使使購買本本項目物物業(yè)的客客戶體驗驗到離城城不離塵塵的舒適適生活。三．區(qū)域類類比樓盤盤閔行區(qū)古北新城二二期世世紀新作作樓盤名稱：：古北新新城二期期－世紀紀新作發(fā)展商：上海復復馨房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司聯(lián)系電話：：54477888188；5477788828所在城市：：上海-閔行樓盤位置：：吳中路路5555號房屋狀況：：期房房開盤日期：：20002年年9月28日入住日期：：20003年年6月30日最高均價：：60000元元最低均價：：50000元元裝修情況：：毛胚占地面積：：266平方米米綠化率：36%%物業(yè)管理費費：11.5元元/平方米米/月設計公司：：佛來明明環(huán)境與與建筑（國國際）發(fā)發(fā)展有限限公司營銷策劃：：策源REESIUURCEE浩潤苑物業(yè)類別普通住住宅建筑類別多層、小小高層開發(fā)商浩浩潤苑房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司售樓熱線5447788611154477886222價格范圍120000--150000元元/平方米米物業(yè)地址上海長長寧伊犁犁南路665弄(古羊路路口)交通狀況72、1411、7099、72、48等公交交車。開盤日期::20002-99-288竣工日期::20003-33-1最早入住日日期:220033-3--1占地面積：：5000000平方米米綠化率：40%%

名都城樓盤價格((￥/M22):115520-1138000樓盤地址::虹許許路7888號（近近古羊路路）物業(yè)屬性::普通通商品房房房屋現(xiàn)狀::現(xiàn)房房綠化率:50%開發(fā)商:仲盛集集團仲盛盛房地產(chǎn)產(chǎn)公司裝修狀況::全裝裝修交通狀況69、小小區(qū)班車車房型面面積(MM2)三房二廳1399.288-1577.099二房二廳1077三房二廳1366-1677.033二房二廳1011.922-1077

明申花園價格范圍50000-556000元/平方米米物業(yè)地址上海閔閔行吳中中路6771弄物業(yè)現(xiàn)狀竣工開盤時間19998-99-255綠化率551%交通狀況69、87、5488、7211、7522、7577、9311、莘仙仙線、中中衛(wèi)線、地地鐵一號號線小區(qū)配套超市、健健身房、游游泳池、網(wǎng)網(wǎng)球場物業(yè)屬性住宅售樓熱線6400566655售樓地址吳中路路6711弄發(fā)展商：上海天天鴻房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司投資商:明申企企業(yè)發(fā)展展公司得房率887%%樓層狀況8幢高層層6層8幢幢小高層層4層主要房型：：五室二廳二二衛(wèi)1911.777三室二二廳二衛(wèi)衛(wèi)1146..26三室二廳二二衛(wèi)1422.222三室二二廳二衛(wèi)衛(wèi)1123二室二廳1105..4閔行區(qū)域樓樓盤小結結：上述樓盤都都位于虹虹許路以以東，吳吳中路兩兩側，即即位于長長寧、徐徐匯兩區(qū)區(qū)三面包包含之處處。這幾幾個樓盤盤在地理理區(qū)位上上與本項項目有著著極為類類似之處處，可以以說是地地理環(huán)境境如出一一轍（名名都城與與浩潤苑苑與古北北新區(qū)較較為接近近）。但但售價卻卻有著極極大的差差別：名名都城與與浩潤苑苑都是單單價萬元元以上的的豪宅，而而古北新新城、明明申花園園以及本本案都為為中檔住住宅。顯顯然，造造成這一一差別的的是各個個物業(yè)的的內在規(guī)規(guī)劃定位位以及古古北與漕漕河涇在在大眾潛潛意識中中不同評評價。因因此，如如何改善善本項目目所處區(qū)區(qū)域在大大眾意識識中的觀觀念是提提升項目目價值的的關鍵所所在。另外，上述述樓盤還還有一個個共同特特點：房房型在規(guī)規(guī)劃設計計時都較較大，這這既說明明區(qū)域物物業(yè)整體體有較高高的品質質，也同同時說明明區(qū)域物物業(yè)存在在著較為為明顯的的同質化化傾向。長寧區(qū)中央花園物業(yè)類別：：普通住住宅建筑類別：：多層、小小高層開發(fā)商商：上海銀銀潤投資資有限公公司、上上海一百百集團房房地產(chǎn)有有線公司司售樓電話：：6227533275562275111111銷售證證：長房（220022）預字字0255號起價：：1550000元/平方米米均價：：1550000元/平方米米付款方式：：銀行貸貸款物業(yè)地址：：長寧虹虹橋路、姚姚虹西路路（廣播播大廈旁旁）開盤時間：：20002--5-228虹橋中洋公公寓物業(yè)類別：：公寓建筑類別：：多層、小小高層開發(fā)商商：上海復復興房地地產(chǎn)虹橋橋有限公公司售樓電話：：6226133628862261887533起價：：67700元元/平方米米均價：：70000元元/平方米米付款方式：：八成三三十年按按揭物業(yè)地址：：長寧虹虹梅路((宋慶齡齡幼兒園園旁)交通狀況：：711、1277、7099、57、9255、9366、5199、7399等開盤時間：：20002--9-88入住時間：：20002--12--31物管費費：22.355元/平方米米/天

臻藏—元一一新苑物業(yè)類別：：普通住住宅建筑類別：：小高層層開發(fā)商商：上海元元一置業(yè)業(yè)有限公公司售樓電話：：62209110100，6200920020銷售證證：長房20001預預字0006號起價：：70000元元/平方米米均價：：70000元元/平方米米物業(yè)地址：：長寧上上海長寧寧中山西西路10039弄弄交通狀況：：9111，8555，8088，2244，9099，5244，3200，3288，2511，48，72，輕輕軌開盤時間：：20001--9-11入住時間：：20002--6-330戶型：33室2廳1400.733㎡上城uptowwn（古古北新苑苑）物業(yè)類別：：公寓建筑類別：：小高層層開發(fā)商商：上海復復錦房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司售樓電話：：6220866969962208663633銷售證證：長房（220022）預字字0088號起價：：85500元元/平方米米均價：：1000000元/平方米米付款方式：：八成三三十年按按揭物業(yè)地址：：長寧古古北路113988弄(近古羊羊路）開盤時間：：20002--10--1入住時間：：20003--8-331物管費費：22.6元元/平方米米·天停車位位：3370戶型：33室2廳1588㎡尚品聯(lián)鑫鑫虹橋苑苑（售完完）物業(yè)類別：：普通住住宅建筑類別：：多層、小小高層開發(fā)商商：安順路路3588號近伊伊犁路口口售樓電話：：6227866122262278661666起價：：60000元元/平方米米均價：：62250元元/平方米米付款方式：：八成300年按揭揭物業(yè)地址：：長寧安安順路3358號號近伊犁犁路口開盤時間：：20001--12--15入住時間：：20002--12--1長寧區(qū)域樓樓盤小結結：上述樓盤都都位于古古北新區(qū)區(qū)或者與與古北新新區(qū)毗鄰鄰。顯顯然，該該處樓盤盤整體上上的售價價比前述述處于閔閔行區(qū)域域的樓盤盤要搞出出一個檔檔次，表表明市場場對該地地區(qū)物業(yè)業(yè)的地理理區(qū)位較較為敏感感，由地地段帶來來的附加加值差別別非常大大。由此此可推斷斷市場對對前述閔閔行區(qū)域域的樓盤盤與此處處的樓盤盤有著鮮鮮明的區(qū)區(qū)分，表表明此處處樓盤與與前述閔閔行區(qū)域域樓盤的的市場替替代可能能性較小小，目標標客戶群群有著質質的差別別。徐匯區(qū)東方時空公公寓（全全裝修）物業(yè)類別：：公寓建筑類別：：小高層層開發(fā)商商：上海徐徐匯軟件件發(fā)展有有限公司司售樓電話：：6444766862264447668633銷售證證：徐匯（220022）預字字第511號起價：：1000000元/平方米米均價：：1115000元/平方米米付款方式：：8成30年物業(yè)地址：：長寧虹虹橋路6628號號(番愚路路口)交通狀況：：地鐵、002、43等數(shù)數(shù)十條公公交線路路開盤時間：：20002--9-228入住時間：：20003--9-11戶型：1室1廳44..13㎡㎡11室1廳61..44㎡㎡11室1廳74..52㎡㎡虹橋樂庭物業(yè)類別：：普通住住宅建筑類別：：多層、小小高層開發(fā)商商：上海樂樂庭房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司售樓電話：：6440766699964407997955銷售證證：徐匯（220022）預字字第0552號、0553號起價：：55500元元/平方米米均價：：55500元元/平方米米付款方式：：銀行貸貸款物業(yè)地址：：徐匯虹虹橋路6628號號開盤時間：：20001--12--15入住時間：：20002--12--1凱旋花園物業(yè)類別：：普通住住宅建筑類別：：高層開發(fā)商商：上海泛泛偉置業(yè)業(yè)有限公公司售樓電話：：64487111111起價：：53300元元/平方米米均價：：56650元元/平方米米付款方式：：具體方方式：一一次性付付款、分分期付款款；貸款款比例：：70%%；貸款款銀行：：建行物業(yè)地址：：徐匯中中漕路1111號號交通狀況：：7332775489921111戶型：22室1廳95㎡22室2廳106㎡22室2廳1199㎡明輝華庭物業(yè)類別：：普通住住宅建筑類別：：小高層層開發(fā)商商：上海傳傳信明輝輝置業(yè)有有限公司司售樓電話：：644285555556446955820064469663800起價：：60000元元/平方米米付款方式：：八成三三十年物業(yè)地址：：徐匯宜宜山路4406弄弄(近蒲匯匯塘路))交通狀況：：地鐵一一號線、732、754、02、大橋六線等多條公交線路均可到達。開盤時間：：20001--6-330入住時間：：20002--5-330物管費費：11.5元元/平方米米·天戶型：22室2廳1066.766㎡33室2廳1311.222㎡文定天下苑苑物業(yè)類別：：普通住住宅建筑類別：：小高層層、高層層開發(fā)商商：上海久久星房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司售樓電話：：6444177222264441773333起價：：70000元元/平方米米均價：：75500元元/平方米米付款方式：：按揭、一一次性付付清物業(yè)地址：：徐匯文文定路2288弄弄(近凱旋旋路)交通狀況：：地鐵一一號線、地地鐵二號號線、輕輕軌明珠珠線開盤時間：：20001--8-11入住時間：：20002--10--30徐虹華庭哈佛印印象物業(yè)類別：：普通住住宅建筑類別：：高層、小小高層開發(fā)商商：上海凱凱虹房地地產(chǎn)有限限公司售樓電話：：6443911034464439112777銷售證證：正在辦辦理中起價：：56600元元/平方米米均價：：66600元元/平方米米付款方式：：8成30年物業(yè)地址：：徐匯徐徐虹北路路3000號交通狀況：：1338，76，5488，8300，7544開盤時間：：20001--10--1入住時間：：20003--12--1物管費費：11.6元元/平方米米·天戶型：22室2廳1011.011㎡33室2廳1555.555㎡

徐匯金座物業(yè)類別：：公寓建筑類別：：高層開發(fā)商商：新上海海國際房房地產(chǎn)有有限公司司售樓電話：：6443888822264438663433銷售證證：滬房地地市字（2001）第006137號起價：：72280元元/平方米米均價：：85500元元/平方米米付款方式：：八成三三十年按按揭物業(yè)地址：：徐匯凱凱旋路335000號（華華亭賓館館旁）交通狀況：：766、1388、1266等多條條公交線線路開盤時間：：20002--9-115入住時間：：20003--11--30戶型：22室2廳1544.288㎡33室2廳1944.044㎡44室2廳1944.044㎡徐家匯景園園物業(yè)類別：：普通住住宅建筑類別：：小高層層開發(fā)商商：上海佳佳輝房地地產(chǎn)有限限公司售樓電話：：5442400475564464337688銷售證證：徐匯（220022）預字字0122號起價：：49900元元/平方米米均價：：60000元元/平方米米付款方式：：8成30年物業(yè)地址：：徐匯徐徐虹北路路18弄1號交通狀況：：地鐵一一號線、輕輕軌明珠珠線，近近凱旋路路開盤時間：：20002--3-88入住時間：：20003--9-11停車位位：1100戶型圖圖：22室1廳1122.233㎡33室1廳1300.022㎡徐匯區(qū)域樓樓盤小結結：此處樓盤所所處區(qū)域域均位于于中山西西路、凱凱旋路沿沿線。之所以將該該處樓盤盤與前述述閔行區(qū)區(qū)域的樓樓盤類比比，主要要是因為為兩處的的樓盤在在售價上上相近（中中山西路路、凱旋旋路沿線線售價相相對較高高），綜綜觀物業(yè)業(yè)綜合品品質也相相近（各各有所稱稱道之處處），而而且此處處樓盤的的供應量量很大，因因此，市市場的替替代效應應廣泛存存在。主主要區(qū)別別在于：：此處各各項生活活配套已已經(jīng)成熟熟；發(fā)展展空間相相對較小小。四．項目分分析古北首席項項目位于于吳中路路4299弄177號，貫貫通后的的姚虹西西路路口口。在長長寧、徐徐匯、閔閔行的接接壤地段段。此地地區(qū)因處處于虹橋橋、漕河河涇、徐徐家匯之之間，而而吸引、聚聚居了大大量的外外企白領領。周邊邊有也有有眾多樓樓盤。古北首席項項目總量量約300萬平方方米。目目前針對對的是其其中的22幢188層的小小高層，共共1722套。二二梯二戶戶，全部部為1226～