不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)

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第三部分：不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的微觀主體行為分析

1.第三部分學(xué)習(xí)內(nèi)容1、不動(dòng)產(chǎn)投資2、不動(dòng)產(chǎn)金融3、不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)2.不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)1第一節(jié)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)概述

2第二節(jié)開發(fā)和建設(shè)過程3第三節(jié)項(xiàng)目可行性研究3.學(xué)習(xí)目標(biāo)了解不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)類型。掌握不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)的主要階段。掌握不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)的可行性分析。4.不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)1第一節(jié)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)概述

2第二節(jié)開發(fā)和建設(shè)過程3第三節(jié)可行性分析5.第一節(jié)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)概述

1、不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)的涵義不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)是不動(dòng)產(chǎn)業(yè)中最基本、最主要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住和工作空間，并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng)，本質(zhì)上屬于生產(chǎn)建設(shè)領(lǐng)域。不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)是提高不動(dòng)產(chǎn)資源配置效率的中心環(huán)節(jié)。6.第一節(jié)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)概述

2、不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)的類型土地開發(fā)，主要是指房屋建設(shè)的前期準(zhǔn)備，即實(shí)現(xiàn)“三通一平”，把自然狀態(tài)的土地變?yōu)榭晒┙ㄔ旆课莺透黝愒O(shè)施的建設(shè)用地。土地開發(fā)有兩種情形：一是新區(qū)土地開發(fā)，即把農(nóng)業(yè)用地或者其他非城市用地改造為適合工商業(yè)、居民住宅、商品房以及其他建設(shè)用途的城市用地；二是舊城區(qū)改造，也叫土地再開發(fā)或二次開發(fā)，即通過投入新的資金、勞動(dòng)等，對(duì)城市原有土地進(jìn)行改造，拆除原來的建筑物，調(diào)整城市規(guī)劃，改變土地用途，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，提高土地的利用效益。房屋開發(fā)，在城市土地開發(fā)或再開發(fā)之后，接著就是建筑物及構(gòu)筑物開發(fā)。房屋開發(fā)的內(nèi)容包括：7.第一節(jié)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)概述

①住宅開發(fā)；②生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)性建筑物開發(fā)，如工廠廠房、各類商業(yè)建筑、各種倉(cāng)庫(kù)、辦公用房等；③生產(chǎn)與生活服務(wù)性建筑物及構(gòu)筑物的開發(fā)，如交通運(yùn)輸設(shè)施、公用事業(yè)和服務(wù)事業(yè)設(shè)施、娛樂設(shè)施；④城市其他基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)?；蚝?jiǎn)化為：住宅開發(fā)、非住宅開發(fā)、公共設(shè)施開發(fā)。

8.第一節(jié)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)概述

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)模式的變化短平快合作開發(fā)模式

小而全的多項(xiàng)目開發(fā)模式精耕細(xì)作的成片開發(fā)模式9.3、不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)的基本原則

嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃。

堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、文化和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則必須實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。所謂“全面規(guī)劃、合理布局”就是強(qiáng)調(diào)在不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中應(yīng)當(dāng)先行規(guī)劃、合理安排開發(fā)項(xiàng)目，使開發(fā)建設(shè)納入規(guī)劃管理，嚴(yán)格按照規(guī)劃要求進(jìn)行。所謂“綜合開發(fā)、配套建設(shè)”就是在一定規(guī)模的建設(shè)區(qū)域內(nèi)，按其使用性質(zhì)對(duì)建筑物、構(gòu)筑物和基礎(chǔ)設(shè)施有計(jì)劃地分期分批進(jìn)行建設(shè)。建設(shè)中要將供水、排水、供氣、供暖、道路交通、通信、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和幼兒園、學(xué)校、消防等方面一并考慮安排。第一節(jié)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)概述

10.第一節(jié)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)概述4、不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)是以經(jīng)營(yíng)為目的的開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)是一種經(jīng)營(yíng)性的行為，由專業(yè)化的不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行。它從事的是不動(dòng)產(chǎn)的投資和經(jīng)營(yíng)，即從有償取得土地使用權(quán)，到勘察設(shè)計(jì)和建筑施工，直到最終將開發(fā)產(chǎn)品(房屋、基礎(chǔ)設(shè)施及其相應(yīng)的土地使用權(quán))作為商品在不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓，尋求利潤(rùn)回報(bào)。我們通常所說的不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)，就是指這種以贏利為目的的開發(fā)。11.第一節(jié)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)概述可行性研究

前期工作建設(shè)實(shí)施營(yíng)銷與服務(wù)5、不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)基本程序12.不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)1第一節(jié)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)概述

2第二節(jié)開發(fā)和建設(shè)過程3第三節(jié)可行性分析13.第二節(jié)開發(fā)和建設(shè)過程投資決策分析

投資決策分析是整個(gè)開發(fā)過程中最為基本、最為關(guān)鍵的一項(xiàng)工作，其目的就是通過一系列的調(diào)查研究和分析，為開發(fā)企業(yè)選擇一個(gè)最佳的、可行的項(xiàng)目開發(fā)方案或?yàn)樯釛夗?xiàng)目提供依據(jù)。14.項(xiàng)目選擇是指開發(fā)商根據(jù)各個(gè)渠道獲得的多種信息，形成一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的初步設(shè)想，包括項(xiàng)目的選址、籌資、配套建設(shè)，然后根據(jù)這一設(shè)想，進(jìn)一步進(jìn)行市場(chǎng)綜合分析，并通過與城市規(guī)劃部門、土地管理部門及其他的建筑商、投資商進(jìn)行接觸，使項(xiàng)目設(shè)想具體化。項(xiàng)目的可行性研究即在項(xiàng)目選擇之后，對(duì)該項(xiàng)目做更進(jìn)一步的分析，主要包括市場(chǎng)分析、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及經(jīng)濟(jì)社會(huì)評(píng)價(jià)等。15.第二節(jié)開發(fā)和建設(shè)過程前期工作前期工作階段是指在投資決策后到正式施工之前的一段時(shí)間獲取土地使用權(quán)落實(shí)資金完成項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)具體地說，前期工作主要包括：（1）獲得土地使用權(quán)（2）實(shí)施籌資計(jì)劃（3）規(guī)劃方案的擴(kuò)初設(shè)計(jì)（4）獲得規(guī)劃及配套部門的許可（5）征地、拆遷、安置、補(bǔ)償（6）施工現(xiàn)場(chǎng)的“三通一平”或“七通一平”（7）估算工程量和開發(fā)成本（8）與建筑商初步洽談承包事宜16.第二節(jié)開發(fā)和建設(shè)過程項(xiàng)目建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)階段是將開發(fā)過程中涉及到的人力、材料、機(jī)械設(shè)備、資金等資源聚集在一個(gè)特定的空間與時(shí)點(diǎn)上，將項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃付諸于正式實(shí)施的活動(dòng)。承發(fā)包施工組織建設(shè)監(jiān)理市政和公建配套竣工驗(yàn)收17.第二節(jié)開發(fā)和建設(shè)過程房屋租售

開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目的最終目的是通過房屋租售使房屋的使用價(jià)值和價(jià)值得到實(shí)現(xiàn)，采取有效的銷售經(jīng)營(yíng)手段，促進(jìn)房屋的租售，以盡快回收資金，獲取利潤(rùn)。18.第二節(jié)開發(fā)和建設(shè)過程物業(yè)管理

物業(yè)管理的主要任務(wù)是保證入住者或使用者方便、安全地使用物業(yè)及相關(guān)配套設(shè)施，能為其提供一系列生活、生產(chǎn)服務(wù)，并通過維護(hù)、保養(yǎng)、修繕等工作來保證物業(yè)的使用壽命及價(jià)值。19.不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)1第一節(jié)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)概述

2第二節(jié)開發(fā)和建設(shè)過程3第三節(jié)可行性研究20.第三節(jié)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究可行性研究的涵義開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的依據(jù)和首要環(huán)節(jié)，它是指在開發(fā)投資之前對(duì)擬開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)評(píng)價(jià)方法，對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行論證，以最終確定項(xiàng)目是否可行的一種綜合研究方法通過可行性研究主要處理兩方面的問題：技術(shù)的可行性經(jīng)濟(jì)的合理性21.第三節(jié)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究可行性研究的作用是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)是申請(qǐng)建設(shè)貸款的依據(jù)是作為編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)是作為開發(fā)商與有關(guān)部門鑒定協(xié)議或合同的依據(jù)22.第三節(jié)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究可行性研究的依據(jù)國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和規(guī)劃批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書和同等效力的文件國(guó)家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等資料有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料國(guó)家規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)開發(fā)項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等23.第三節(jié)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究可行性研究的步驟接受委托調(diào)查研究方案選擇和優(yōu)化財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)編制可行性研究報(bào)告24.第三節(jié)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究可行性研究的內(nèi)容1．項(xiàng)目的背景與概況（l）項(xiàng)目名稱、建設(shè)單位（2）項(xiàng)目的地理位置（3）項(xiàng)目所在地周圍的環(huán)境狀況（4）項(xiàng)目的性質(zhì)及主要特點(diǎn)（5）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)意義（6）可行性研究工作的依據(jù)和范圍25.第三節(jié)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究2．開發(fā)區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置（l）土地調(diào)查（2）人口調(diào)查（3）調(diào)查開發(fā)區(qū)內(nèi)建筑物的種類，各種建筑物的數(shù)量、面積，需要拆遷的建筑物種類、數(shù)量和面積等（4）調(diào)查生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)企業(yè)以及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)范圍、占地面積、建筑面積、營(yíng)業(yè)面積、職工人數(shù)、年?duì)I業(yè)額、年利潤(rùn)額等（5）各種管線（6）其他地上、地下物現(xiàn)狀（7）制定動(dòng)遷計(jì)劃（8）確定安置方案（9）動(dòng)遷、安置、賠償?shù)荣M(fèi)用估算26.第三節(jié)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究3．市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模市場(chǎng)供給現(xiàn)狀分析與預(yù)測(cè)市場(chǎng)需求現(xiàn)狀分析與預(yù)測(cè)銷售價(jià)格分析。分析價(jià)格現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)服務(wù)對(duì)象分析，制定銷售計(jì)劃擬建項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的確定27.第三節(jié)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究4．規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇市政規(guī)劃方案選擇。市政規(guī)劃方案的主要內(nèi)容包括各種市政設(shè)施的布置、來源、去路和走向，公建項(xiàng)目重點(diǎn)要規(guī)劃安排好交通的組織項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置建筑規(guī)劃方案選擇。建筑規(guī)劃方案的內(nèi)容主要包括各單項(xiàng)工程的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置、各種房間的數(shù)量、建筑面積，等等。附開發(fā)規(guī)劃詳圖。28.第三節(jié)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究5．資源供給建筑材料的需要量、采購(gòu)方式和供應(yīng)計(jì)劃施工力量的組織計(jì)劃項(xiàng)目施工期間的動(dòng)力、水等供應(yīng)項(xiàng)目建成投人生產(chǎn)或使用后，水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應(yīng)條件29.第三節(jié)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究6．環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀主要污染源和污染物開發(fā)可能引起的生態(tài)變化設(shè)計(jì)采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)控制污染與生態(tài)變化的初步方案環(huán)境保護(hù)投資估算環(huán)境影響的評(píng)價(jià)結(jié)論和環(huán)境影響分析存在問題及建議30.第三節(jié)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究7．項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用的研究開發(fā)項(xiàng)目的管理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置管理人員的配備方案擬定人員培訓(xùn)規(guī)劃，估算年管理費(fèi)用支出情況8．開發(fā)建設(shè)計(jì)劃前期開發(fā)計(jì)劃工程建設(shè)計(jì)劃建設(shè)場(chǎng)地布置施工隊(duì)伍選擇31.第三節(jié)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究9．項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析項(xiàng)目總投資估算項(xiàng)目投資來源、籌措方式的確定開發(fā)成本的估算銷售成本、經(jīng)營(yíng)成本估算銷售收入、租金收入、經(jīng)營(yíng)收入和其他營(yíng)業(yè)收入估算財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目環(huán)境效益、社會(huì)效益及綜合效益評(píng)價(jià)10．結(jié)論和建議運(yùn)用各項(xiàng)數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)等諸方面論述開發(fā)項(xiàng)目的可行性，并推薦最佳方案。存在的問題及相應(yīng)的建議。32.擴(kuò)展學(xué)習(xí)：

廣州房地產(chǎn)十大開發(fā)模式

1規(guī)模化品牌擴(kuò)張開發(fā)模式這種模式，最典型的例子是碧桂園。碧桂園，廣州人無(wú)人不曉，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士無(wú)人不知。它對(duì)廣州房地產(chǎn)界產(chǎn)生革命性影響之處在于成功準(zhǔn)確地把握并引導(dǎo)了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的走勢(shì)：郊區(qū)化、大盤化（規(guī)?；?、復(fù)合（整化）化。33.2可持續(xù)性發(fā)展模式十年來，祈福新村不斷發(fā)展，越戰(zhàn)越勇，到現(xiàn)在已發(fā)展成為占地6500畝的樓盤，并已售出16000多套房子，堪稱中國(guó)樓盤銷量冠軍。祈福新村的成功在于開辟了一條可持續(xù)性發(fā)展的開發(fā)模式。而其革命性之處在于為廣州樓市發(fā)展提供了三大參照系：1、大勢(shì)把握。2、要素整合。3、創(chuàng)新。廣州城建開發(fā)集團(tuán)10多年也是采用此類開發(fā)模式。34.3復(fù)合房地產(chǎn)開發(fā)模式廣州樓市風(fēng)雨十年，整合房地產(chǎn)業(yè)之外行業(yè)來開發(fā)房地產(chǎn)的項(xiàng)目不少，但最為成功，最典型的要數(shù)奧林匹克花園?！绑w育產(chǎn)業(yè)+房地產(chǎn)業(yè)”，“科學(xué)鍛煉，健康人生”的理念訴求，加上“健康管家”等軟件，使奧林匹克花園具備了別人不可超越、無(wú)法替代的優(yōu)勢(shì)。35.4專業(yè)化連鎖開發(fā)模式廣州的發(fā)展商歷經(jīng)10多年競(jìng)爭(zhēng)，走向成熟、邁向未來的開發(fā)商，如富力地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、保利地產(chǎn)都不約而同的采用了專業(yè)化、連鎖化開發(fā)模式，走的是一條精品路線，并形成各自的特色，僅用五六年時(shí)間便奠定了其在廣州的地位。36.5完善積累型開發(fā)模式基于對(duì)人性的關(guān)懷，對(duì)文化的獨(dú)到見解，不少樓盤成功地將其演繹到自己房地產(chǎn)開發(fā)中，并形成了自己的獨(dú)特開發(fā)模式——迎合社會(huì)主流，營(yíng)造一種健康生活方式。麗江花園較早旗幟鮮明地打出賣生活方式。強(qiáng)調(diào)其房子真正為詩(shī)意的安居而建，在廣州樓市第一個(gè)喊出e生活概念。37.6城鎮(zhèn)開發(fā)模式城鎮(zhèn)化開發(fā)模式代表是洛溪新城。其革命性之舉在于：已率先在中國(guó)進(jìn)行集鎮(zhèn)式房地產(chǎn)開發(fā)試驗(yàn)。他們不僅考慮住戶的衣、食、住、行等日常生活問題，并考慮郵電、金融、教育、垃圾、污水處理已成功走出政府行為，完全成為一種市場(chǎng)商業(yè)行為，為房地產(chǎn)開發(fā)探索出了一條全新模式。38.7集約化開發(fā)模式

用較少的占地面積、開發(fā)精致樓盤，力爭(zhēng)營(yíng)造成最好的人居環(huán)境，最合理的產(chǎn)業(yè)，力爭(zhēng)達(dá)到唯美效果，有專家將之稱為集約化開發(fā)模式，代表樓盤是翠湖山莊。其革命之處在于：以人為本，占地面積雖小卻能體現(xiàn)配套齊全的規(guī)?；钚^(qū)概念。39.8唯景觀開發(fā)模式廣州正在倡導(dǎo)“山水城市”理念，山水樓盤成為人們的注意重點(diǎn)。唯景觀開發(fā)模式始作俑者應(yīng)算是海珠半島花園，時(shí)間追朔到1992、1993年，此盤199