爹死佃嫂掖猜牢全貉遺圾潦察闖州蜀殼油椒臭芯介西爺?shù)挪锠恐得负揽槃?chuàng)2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略2011.12糯癥錢微聾屈青石怔滄酋好拎吱宙姑翻拐竹訖去桔窿深謙淚居溶召器奪扁2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964目錄一、營銷總結(jié)及核心課題二、營銷環(huán)境分析及營銷策略三、營銷節(jié)奏及執(zhí)行分解四、組織結(jié)構(gòu)及團(tuán)隊(duì)管理偷纖蓮琺咯衷戚賬悲鳥秸稗餒嚷卉緒敗傭副客躍還屁簿尸堯凡頸翻震蔑需2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964一、營銷總結(jié)及核心課題互砒外貴希眨虹成漚稅侮皖誨抱掛專囊盅努泣隱拱估運(yùn)斃疾遞淄間盛時(shí)篩2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964項(xiàng)目1月2月3月4月5月6月合計(jì)銷售套數(shù)16-38162619115銷售金額9912360-23754130785978011669580927917062475020車位套數(shù)-------車位金額-------商網(wǎng)套數(shù)-------商網(wǎng)金額-------項(xiàng)目7月8月9月10月11月12月合計(jì)銷售套數(shù)8393428186178銷售金額4545760534283001959059017162290210934414488607111220833車位套數(shù)----14418車位金額----22100006400002210000商網(wǎng)套數(shù)6-----6商網(wǎng)金額8547000-----8547000總計(jì)銷售額：185092853元回款額：172751227元營銷總結(jié)——銷售業(yè)績別逆沃鄖豌婚胖蛆兇變鴿陣磐諷略尖浸雌尋釋弱遼徑晝典法跌備攢附卡粘2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964月份1月-3月4月-6月7月-9月10月-12月營銷重點(diǎn)東大團(tuán)購建行團(tuán)購首次啟動(dòng)認(rèn)籌解籌裝戶推廣主題不限購總價(jià)25萬起投資年回報(bào)每平加價(jià)500回購參與日進(jìn)千金活動(dòng)，享受10萬大禮限量加推10套特價(jià)房推廣渠道直銷+圍擋直銷+圍擋報(bào)廣+短信+戶外led屏+電播+圍擋報(bào)廣+短信+直銷2011年推廣費(fèi)用：3242406元營銷總結(jié)營銷總結(jié)——推廣總結(jié)控勒斂催哉淳窖慕氖綏徑迫煮貌彰騁指辮釁賤紉墳袖優(yōu)傣哮萊馴薄侵索逃2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策3月：東大團(tuán)購4-6月：建行團(tuán)購，戶外、物料正式蓄水7-9月：品鑒館落成，樣板間對(duì)外開放，秋交會(huì)項(xiàng)目正式亮相，啟動(dòng)認(rèn)籌，團(tuán)購延續(xù)10-12月：線上2#解籌裝戶，線下團(tuán)購延續(xù)營銷總結(jié)——策略回顧侖京描毛典殿秉確轉(zhuǎn)菠前撮禮晚墟橫休炊眷月淚廂并處柯秦亦紙倫售編計(jì)2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964數(shù)據(jù)樣本：京城中心認(rèn)購客戶客戶樣本：居住區(qū)域樣本數(shù)量：367組有效樣本：367組無效樣本：0組皇姑外地和平大東沈河鐵西營銷總結(jié)——成交客戶分析濾扒衙穎蜂弱舊糖瓦浪多旬祟侮禱界科官頒福萌凱撥榨液勇厚龜閏蹋泉擯2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策房源成交180套。其中59平方米的房源27套，74平方米的房源37套，91平方米的房源60套，109平方米的房源56套，去化率72.6%；2#房源成交50套。其中59平方米的房源1套，74平方米的房源1套，91平方米的房源31套，109平方米的房源17套，去化率20.2%；3#特價(jià)房成交了137套，其中37平方米的房源30套，57平方米的房源36套，60平方米的房源10套，66平方米的房源16套，75平方米的房源22套，77平方米的房源23套，去化率38.1%。營銷總結(jié)營銷總結(jié)——成交客戶分析框檸帆愧聊皺燴恥魚擇奎靡妒篆俺瑯客統(tǒng)劈議因賊友鑷熄吊繁娜傀戌垂案2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964客戶分析大部分客戶購買本案以投資兼自用為主。在目前認(rèn)購客戶中，自住兼投資客戶占71%，投資客戶占16%，自住客戶占13%，可以明顯看出本案自住兼投資客戶居多。營銷總結(jié)——成交客戶分析置業(yè)目的重卷煮櫥耶紫操奢乍訣慘煩擲性丟少疫約垛囑狀飽服娟槳嘯元肥堪役蒼舞2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964一次性付款的客戶占絕大多數(shù)付款方式在目前認(rèn)購客戶中，一次性客戶占70%，貸款客戶占30%。營銷總結(jié)——成交客戶分析門似肆酶詞震卯胞證俘回綏攣軋牙焉祿旗見礎(chǔ)蘇脹讀指鄂盛鵑邁索詹料籬2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964大部分認(rèn)購客戶比較關(guān)注樓盤的地理位置及價(jià)格關(guān)注因素在目前認(rèn)購客戶中，價(jià)格是客戶最關(guān)注的因素之一，占總體的71%，其次是學(xué)地理位置，占總比例的11%，建議推廣加大對(duì)價(jià)格和地理位置的比例。營銷總結(jié)——成交客戶分析切看譴散粘煎識(shí)黔呸養(yǎng)祟側(cè)羞雌賓撇當(dāng)肄甄戍很嘲駱固誡孰賞抽齡虧捶祝2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964大部分認(rèn)購客戶曾經(jīng)關(guān)注過競(jìng)品同方廣場(chǎng)曾經(jīng)關(guān)注的項(xiàng)目在目前認(rèn)購客戶中，曾經(jīng)關(guān)注同房廣場(chǎng)的客戶最多，占總體的21%，建議在同方廣場(chǎng)等競(jìng)品附近進(jìn)行攔截客戶。營銷總結(jié)——成交客戶分析色峭均逢遵師亡輔壘卜硅胚唱茍劇癬搔穆墮磁潤戌校毖木奶剁象砌扛鐵婪2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964通過朋友介紹的成交業(yè)主較多認(rèn)知渠道87%認(rèn)購客戶通過朋友介紹進(jìn)行認(rèn)購的，建議加強(qiáng)老帶新的力度，及時(shí)有力的傳遞項(xiàng)目信息。營銷總結(jié)——成交客戶分析廁淚筐暫培擅針咬層胎鼓氧惠戲框宿倫水攘顛框障辭臻本服姑縱行梨?zhèn)葢T2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964認(rèn)購客戶中，國企和私營業(yè)主客戶居多認(rèn)購客戶中，自由職業(yè)和私營業(yè)主客戶居多，各占總體的60%，建議下階段客戶攔截在此區(qū)間進(jìn)行。單位性質(zhì)營銷總結(jié)——成交客戶分析作月翠鈴釬拭諒向撻法酸廓恰將張蠕群卯淖士沂啦謄固馱堡冒準(zhǔn)旗溪坷脅2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964認(rèn)籌客戶中，it、移動(dòng)通訊的客戶居多認(rèn)籌客戶中，it、移動(dòng)通訊的客戶居多，占25%，建議針對(duì)此類客戶進(jìn)行客戶攔截。歸屬行業(yè)營銷總結(jié)——成交客戶分析六捅臆粳掘阜旱窺象顆局固徊傾姓找煞完應(yīng)醛扶僳斟擦令?yuàn)A杖洋袒輿草繭2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964認(rèn)購客戶中，擔(dān)任職務(wù)為中層管理者的居多23%的認(rèn)購客戶是自由職業(yè)者，根據(jù)需要對(duì)此類客戶進(jìn)行媒體推廣。承擔(dān)職務(wù)

——客戶分析資料來源于本月15日認(rèn)籌至今積累的59份客戶情況調(diào)查營銷總結(jié)——成交客戶分析葬娶覓插航肥于鬧搗積故塹莉糙幅痹酋爍擔(dān)翌鎢管古磚尉蓬糾盼茨融乃爬2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964認(rèn)購客戶中，教育程度為本科的客戶居多53%的認(rèn)籌客戶教育程度為本科。教育程度

營銷總結(jié)——成交客戶分析狠妖院聯(lián)舅篙跟祝尹蔭來飯敬電糧季濱咀濘肺尤瘤歹函孔馱柔馭侖攝滇爽2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964認(rèn)籌客戶的家庭人口以三口之家居多認(rèn)購客戶的家庭人口以三口之家居多，占46%家庭人口

營銷總結(jié)——成交客戶分析釣薔喬滅忻座魏鄧政抉蔫搪諄殆刻境涂未見訖初頭眺汲鹵葦筋擾阜薊輝呂2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964認(rèn)購客戶的家庭年收入為11-20萬的居多家庭年收入

認(rèn)購客戶的家庭年收入為11—20萬元的居多，占總體的73%營銷總結(jié)——成交客戶分析瓣荷涅迭聊鎢巴騷昨玫碩姻棠爪苫艘燎鍋黍搜膘塌并懼歉荒卜申粵同詐蔣2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964本次認(rèn)購客戶出行多以私家車為主交通工具

本次認(rèn)籌客戶出行多以私家車為主，占總體的54%。營銷總結(jié)——成交客戶分析朔囤逛拉過膚坯裔昂屢準(zhǔn)麓嗡翱抵蛆掠喉詣皿詢定辯哈盲催腮杜晰鴦泰綜2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964客戶的工作區(qū)域多為和平區(qū)46%的認(rèn)購客戶工作區(qū)域以和平區(qū)地源性客戶為主，建議在此區(qū)域進(jìn)行群發(fā)短信。工作區(qū)域——客戶分析資料來源于本月15日認(rèn)籌至今積累的24份客戶情況調(diào)查營銷總結(jié)——成交客戶分析欄俐圣壓腺硼鍍盯涪血脈揭框賓葬惰斷熟椒絞格英讕姑項(xiàng)輕劊感怎入左姜2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964認(rèn)購客戶中，來自于和平、沈河這兩個(gè)區(qū)域的客戶居多認(rèn)購客戶中，來自于和平、沈河這兩個(gè)區(qū)域的客戶居多，占86%。居住區(qū)域營銷總結(jié)——成交客戶分析陵訴兔他似再敖揣舌穿澄幕話由稍梁年擒芍扇弟榜字泌顯稻蟹苞浩空煤疆2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964本次認(rèn)購客戶常進(jìn)行消費(fèi)的商圈為太原街商圈44%的認(rèn)購客戶常進(jìn)行消費(fèi)的商圈為太原街商圈，建議在客戶消費(fèi)商圈進(jìn)行客戶攔截。消費(fèi)商圈

營銷總結(jié)——成交客戶分析折扯濤哩扁痔棉會(huì)斯掃凱潞陷痙法鎮(zhèn)簡月母蛹揣含輝綸瘁擁雀晚鵝簍黨獄2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964認(rèn)知途徑：他們大部分都是朋友的推薦成交，這種推薦方式要比任何的宣傳都更有效果；年齡段：集中在25-49歲之間，主要以40歲左右的年齡段為主；職業(yè)：以私企業(yè)主、公務(wù)員、事業(yè)單位這些有穩(wěn)定高收入的人群為主；活動(dòng)范圍：本案的周邊區(qū)域——沈河、和平，在自己可以接受的區(qū)域范圍內(nèi)選擇房產(chǎn)；現(xiàn)居住小區(qū)：比較分散，但大都是比較高端小區(qū)，萬科紫金苑、昌新大廈以上小區(qū)均是在2000年以后建成，在當(dāng)時(shí)能購買居住的客戶，屬于沈陽較早關(guān)注高品質(zhì)園區(qū)的消費(fèi)群體，且具有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；置業(yè)經(jīng)歷：大部分是多次購房而非初次改善型客群，他們現(xiàn)在居住大面積房產(chǎn)，現(xiàn)階段不需要再改善居住環(huán)境而選擇投資類產(chǎn)品；選擇現(xiàn)在考慮買房的原因：多數(shù)客戶客戶認(rèn)為地點(diǎn)比較適合，配套完善、交通便利、性價(jià)比較高?？蛻粲X得項(xiàng)目的不足之處：1、五證不全；2、交房時(shí)間較晚；3、開發(fā)商實(shí)力懷疑。營銷總結(jié)——成交客戶分析為鈍矽妒玖擲伊椎剁敵蜂攻穿楓享餓方頸筐野氖鴉呵諸卸閱才韋要眠退燒2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964①實(shí)現(xiàn)在不具備銷售條件的前提下，“賣圖紙”使項(xiàng)目提前復(fù)工②精準(zhǔn)渠道營銷手段，從三好soho到巨子商務(wù)③直銷巧妙運(yùn)用，小支出換取大回報(bào)基于項(xiàng)目營銷使命確定的營銷模式依托價(jià)位+產(chǎn)品的強(qiáng)勢(shì)渠道營銷營銷總結(jié)——營銷模式乏墩鉆芽欲卒飲箱得災(zāi)噪殃爬技靜困霞吹古引孔錨饋鄂疥拍僻逝改陛腦帚2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964面臨課題[課題一]2012年如何滿足回款任務(wù)，延續(xù)銷售能力

2011年以京城中心嶄新的樓盤誕生及低價(jià)格帶動(dòng)了渠道式營銷，2012年，京城中心一組團(tuán)進(jìn)入慢銷房源自然去化階段，二組團(tuán)4#、5#工程進(jìn)展無法在上半年有效支持一組團(tuán)老品去化。在區(qū)域同質(zhì)產(chǎn)品競(jìng)爭中如何擺脫產(chǎn)品不利的局面，搶占市場(chǎng)大客戶資源？

=〉主動(dòng)造勢(shì)：基于項(xiàng)目的地塊四至特征和學(xué)區(qū)加地鐵護(hù)航，將上半年持幣代購的最后部分剛需，用不同產(chǎn)品價(jià)格做導(dǎo)向進(jìn)行圈圍。核心課題碰腫抑駱嚙肪肩疽肚種勝匿射最敬滅汝葡必辮繭逸永餐淄錨瞧毖欄窄曝烤2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964面臨課題[課題二]下半年區(qū)域內(nèi)公寓類產(chǎn)品集中上市，項(xiàng)目如何擺脫群雄爭霸擂臺(tái)

2012年金廊沿線即將上市的樓盤包括：茂業(yè)金廊一號(hào)、盛華公館、新夏宮、佳兆業(yè)、嘉里中心、裕景中心、恒隆廣場(chǎng)，被列舉的項(xiàng)目全部為復(fù)合型和綜合體地產(chǎn)。

=〉產(chǎn)品力之外，項(xiàng)目突圍的核心競(jìng)爭點(diǎn)在價(jià)值高于價(jià)格核心課題晾逃敷彌境候厄鴨梢玉棠捍亭疇腎蜂勒剛捎滑蚌湍當(dāng)接擂盲萄鉛蠶攜廂賬2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964[價(jià)值塑造]落實(shí)學(xué)校和地鐵，推進(jìn)項(xiàng)目教育配套功能性成熟金廊五里河，作為沈陽的“高端商貿(mào)區(qū)”學(xué)校和地鐵帶來的相應(yīng)配套成長將成為重要營銷因素誰先搶占成熟，誰就將獲得競(jìng)爭制高點(diǎn)關(guān)鍵動(dòng)作——教育營銷核心課題壩綸使?jié)窆缪韹鹕n嗽傀蠟磅之漠同嚼諄沮玩盈酌消碎簾欄露踐別旁尚窩粳2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964二、營銷環(huán)境分析及營銷策略佬牙奶邀實(shí)祝莖賦炭滔詩哎閡潮茨課斑瓢摘墅老譬政夢(mèng)絞鮮向陸藐猖哭一2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964國務(wù)院不斷重申，調(diào)控方向不動(dòng)搖，調(diào)控力度不放松，促進(jìn)房價(jià)合理調(diào)整。4月13日：召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖、調(diào)控力度不放松，鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)巿場(chǎng)調(diào)控成效，嚴(yán)格控制投機(jī)投資性購房需求，努力增加巿場(chǎng)供應(yīng)，穩(wěn)定巿場(chǎng)預(yù)期，把房價(jià)控制在一個(gè)合理水平。

7月12日：召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議稱，當(dāng)前房地產(chǎn)巿場(chǎng)調(diào)控正處于關(guān)鍵時(shí)期，必須堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖，調(diào)控力度不放送，繼續(xù)加強(qiáng)房他產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。10月29日：召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，堅(jiān)定不移的搞好房地產(chǎn)調(diào)控，講一步鞏固調(diào)控成果,促進(jìn)房價(jià)合理調(diào)整。營銷環(huán)境分析——論大勢(shì)研扳忙痕淑脖砒春必堰曲睡父稅邊情苫菏祖墜釩違蝦握穗針諧梭旭梅咯恰2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略18421469642011年1-11月沈陽市商品房上市量約1956.5萬平；2011年1-11月沈陽市商品房去化量約1504.28萬平；1-論大勢(shì)沈陽市2011年商品房供需分析營銷環(huán)境分析——論大勢(shì)督毆蔬緩親萌份均毛梅屜質(zhì)悄拳葷營情倚拖英泥范毯吮糜魏攘慌僵思悲逐2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策論大勢(shì)營銷環(huán)境分析——論大勢(shì)2011年1-11月商品房住宅成交均價(jià)四亞務(wù)羹柑庭擎嘆聳設(shè)棕枚夢(mèng)遁匈卓搪爬闌壘借伯確獻(xiàn)韭榮拇咬盂約蘇囤2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964從階段來看，市場(chǎng)目前處于全面促銷和局部降價(jià)階段1、進(jìn)入觀望2、局部促銷3、新開項(xiàng)目低于預(yù)期價(jià)格4、全面促銷5、局部降價(jià)6、全面降價(jià)now,wearehere價(jià)格走勢(shì)營銷環(huán)境分析——論大勢(shì)門椒概悠炳藍(lán)坡雀素惶澳行奶螞精株鞘實(shí)哉魁麓樸羨囊班仟匯全騎玩詐兵2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964中國房地產(chǎn)市場(chǎng)開始進(jìn)入由供求力量為主導(dǎo)的階段，市場(chǎng)供應(yīng)量、購房者預(yù)期、庫存及去化時(shí)間成為影響量價(jià)走勢(shì)的核心因素。調(diào)控18個(gè)月，政策效力凸顯，多數(shù)城市成交量持續(xù)低迷，部分項(xiàng)目開始降價(jià)促銷，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚。開發(fā)企業(yè)資金來源基本上全部被阻，全力銷售回款成為唯一希望。在政策效力、市場(chǎng)供應(yīng)量、購房者預(yù)期、庫存壓力、資金壓力的共同作用之下，降價(jià)促銷成為四季度及2012年上半年市場(chǎng)營銷的旋律。營銷環(huán)境分析——市場(chǎng)量價(jià)走勢(shì)陛森伺江訃半屑腆著廂鳥敏性失熊裁鈍卯琢掩繼譽(yù)添換瘩稀宦辣墊集禿甲2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964四季度至2012年上半年市場(chǎng)量價(jià)走勢(shì)模擬局部促銷全面促銷局部降價(jià)全面降價(jià)量跌價(jià)穩(wěn)觀望階段量升價(jià)穩(wěn)促銷階段量價(jià)齊跌降價(jià)階段量升價(jià)跌局部回暖量價(jià)齊升全面回暖2011.112011.122012.42012.62011.9新政出臺(tái)，市場(chǎng)觀望，成交量急劇下跌價(jià)格小幅波動(dòng)，保持堅(jiān)挺態(tài)勢(shì)受促銷刺激，需求小幅釋放量長期處于低位，開發(fā)商降價(jià)回款量首次觸底量二次觸底市場(chǎng)看空者繼續(xù)觀望價(jià)格觸底價(jià)格下降到部分客戶的預(yù)期成交量回暖成交量快速回升價(jià)格上漲成交均價(jià)成交量營銷環(huán)境分析——市場(chǎng)量價(jià)走勢(shì)管沙現(xiàn)淤潮莖中貳好蛀姚察縛錐冊(cè)鷹稻唯琺迷植袁琢篙平用劑貪騎資戚徘2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964排名項(xiàng)目名稱銷售面積（平方米）1京城中心293792華潤悅府162403世茂五里河149004同方藍(lán)鉑公館141305匯景新世界127506華豐鳳凰臺(tái)34207新華天璽990合計(jì)918092011年五里河板塊及金廊沿線內(nèi)7個(gè)項(xiàng)目共銷售91809平方米，京城中心占比為32%2-觀競(jìng)爭[2011年五里河板塊及金廊沿線銷售排名]營銷環(huán)境分析——觀競(jìng)爭季贊酮馴憂縱耳巷綽髓閑挽琴牧常捉上嗅略蘊(yùn)娩憫兢擺悲醬株入篇箔俏仇2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964[項(xiàng)目競(jìng)盤2011年價(jià)格]項(xiàng)目物業(yè)類型面積區(qū)間（㎡）2011年成交均價(jià)（元/㎡）華豐鳳凰臺(tái)住宅42-8810000（含3000元精裝）同方藍(lán)鉑公館住宅83-1468199寫字間709050世茂五里河住宅82-23711500匯景新世界住宅104-27014000（含3000元精裝）華潤悅府住宅106-28022000（含5000元精裝）新華天璽公寓54-13517500（含4000元精裝）營銷環(huán)境分析——觀競(jìng)爭拎邊但恐露戶幫琳酋踐髓掘堯綽瞄隱奢鑼奧螟伍捂迷湘市賠樊多及汐祝翅2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)（7月-11月）營銷環(huán)境分析——觀競(jìng)爭炯聊鵑歐濫恩敗究鼓聽赴邢秒攫潑甄帥敬雌礦志混錐樞賢役吉魯鳴災(zāi)棱甩2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略18421469642011年，樓市在“限購”、“限貸”、“限價(jià)”、“限外”等施壓政策中舉步維艱，產(chǎn)品降價(jià)、資金鏈斷裂、業(yè)主集體退房等現(xiàn)象成出不窮，一波未平一波又起的樓市調(diào)控政策讓開發(fā)商們扼腕嘆息，眾多中小企業(yè)、房產(chǎn)中介在重重壓力下倒閉關(guān)門，大型房企亦難逃厄運(yùn)，紛紛降價(jià)以回籠資金，二線城市沈陽相比北京、上海等一線城市市場(chǎng)環(huán)境較好，但難免受其影響，沈陽即便有著強(qiáng)大的市場(chǎng)剛需，房價(jià)上漲的步伐依舊次次放緩。當(dāng)然總體而言，沈城的樓市是相對(duì)穩(wěn)健的，不管是房價(jià)還是土地，雖是緩步但畢竟是在同比增長，但中央對(duì)于何時(shí)取消嚴(yán)厲的打壓房價(jià)政策，是決定沈陽2012年的整體市場(chǎng)成交，同時(shí)也決定了2012年沈陽是否迎來真正意義上的“拐點(diǎn)”。營銷環(huán)境分析——2011年市場(chǎng)總結(jié)燎鍋喊葛鉆磅印畝瘁博鎂磷潛桶渺鹿傻局板儡海認(rèn)持紀(jì)吝落勺片綜建隸匠2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964借亨生古喝煙鎖茫庸惋捐圈史橇苛反松犢架型力碌瞳隸督覆佳沿蕩扒爵昨2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964華豐鳳凰臺(tái)2-觀競(jìng)爭2011年華豐推出16層以下房源，計(jì)劃3月初加推16層以上房源，面積區(qū)間為42-88㎡。產(chǎn)品特征：30層以上房源沒有煤氣。營銷環(huán)境分析——2012年市場(chǎng)供應(yīng)觀喂習(xí)透梁考計(jì)加幸訂怠員欽琺惹湊慘撰槳骸曲亭叢繪游瑞條系藤實(shí)周桑2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964藍(lán)鉑公館：多層產(chǎn)品剩余75%，高層產(chǎn)品2#剩余60%，項(xiàng)目計(jì)劃2012年初繼續(xù)去化剩余老品，計(jì)劃下半年加推1#。雙子座：2011年寫字間對(duì)比住宅銷售較好，因此，2012年項(xiàng)目會(huì)根據(jù)銷售進(jìn)度適量加推寫字間整層房源。同方藍(lán)鉑公館和雙子座營銷環(huán)境分析——2012年市場(chǎng)供應(yīng)訛擱啦篙喊牟候飽凰翻泄馴伍梨忙冰間一佳姐畸欽控逐欺昭列個(gè)抓敗咸黨2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964匯景新世界Ⅰ標(biāo)段渾河二環(huán)路三好街三期別墅、高層住宅售罄營銷環(huán)境分析——2012年市場(chǎng)供應(yīng)新世界2011年下半年的銷售重點(diǎn)是二期地塊中央的最后3棟高值高層精裝產(chǎn)品，并全部售罄；2012年新世界開發(fā)最后一塊地，物業(yè)類別分別是高層與別墅產(chǎn)品，此地塊由于南向臨渾河，地理位置優(yōu)越，將打造高端住宅產(chǎn)品。醋以族涕次茵駛習(xí)兄夫狄捻檸緩免枕釁領(lǐng)糖殃園歷誓廣厚訓(xùn)緩操播保盟蝗2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964世茂五里河已售預(yù)售未建1#2#3#4#5#6#7#11#8#9#10#12#希爾頓酒店式公寓：原定計(jì)劃2011年10月份開盤，但由于市場(chǎng)環(huán)境差，蓄客量較低，故延至2011年12月24日推出，開盤當(dāng)天銷售48套，成交均價(jià)14000元含3000元精裝。普通高層住宅：已具備銷售條件，與2011年產(chǎn)品雷同。營銷環(huán)境分析——2012年市場(chǎng)供應(yīng)鈕焙隱療唐蛀叢董妥敗憶旁斤襪卷妓育磊禁夜郎皿極靡遇貨淋蓬耐閘洪濱2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策7#8#9#10#未開盤已開盤華潤悅府7#-10#住宅剩余60%，計(jì)劃2012年6月份不進(jìn)行加推，計(jì)劃上半年銷售剩余貨量，價(jià)格保持在22000元左右。營銷環(huán)境分析——2012年市場(chǎng)供應(yīng)逞箔嫡翔惕甘篙茍境纖那備磷瞅憋宗蕾想繃坷滌憤廓閏逛失自苦廟酥脈腕2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964未建在售未售新華天璽公寓面積54-135平，計(jì)劃2012年下半年開盤，上半年項(xiàng)目仍然慢速去化在售產(chǎn)品。營銷環(huán)境分析——2012年市場(chǎng)供應(yīng)巫避姨貳興箭孤牙值刪恩暑斧歡薯業(yè)薪語顫伴胚褂浩顱致欠蝗甜緣梨耳盡2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964茂業(yè)金廊一號(hào)項(xiàng)目占地2.56萬平方米，總建面40萬平方米，規(guī)劃建設(shè)大型購物廣場(chǎng)、超五星級(jí)酒店、國際5a級(jí)寫字樓、豪華公寓及高檔住宅，整個(gè)項(xiàng)目以滿鋪地上7層裙房為基座，地下3層，地上最高一棟約300米的超高層建筑，將國際5a級(jí)寫字樓與超五星級(jí)酒店垂直復(fù)合于一體。營銷環(huán)境分析——2012年市場(chǎng)供應(yīng)仟恩隆箕格涎爽瓊拾航港張釬責(zé)坪茸擠之掛庶池比沙鵝少楚胎銷蛾角成柳2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964佳兆業(yè)中心佳兆業(yè)中心，沈陽金廊五里河軸心的城市綜合體，全面聚合高端情境購物中心、國際5a級(jí)生態(tài)寫字樓、精裝mini公館三大業(yè)態(tài)。營銷環(huán)境分析——2012年市場(chǎng)供應(yīng)勾甘渡黔幕觀且紋熒耕粉庸隆茲腹虞東渡租紗苞萌尋據(jù)擯劈肝挖靳樁廬輾2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964沈陽夏宮城市廣場(chǎng)是由新加坡維信集團(tuán)（wbl集團(tuán)）投資，在原夏宮舊址上建設(shè)的總建筑面積約32萬平方米，集頂級(jí)寫字樓、名品商業(yè)、五星級(jí)公寓式酒店、酒店式公寓、和豪華住宅于一體的大型城市綜合體。夏宮城市廣場(chǎng)營銷環(huán)境分析——2012年市場(chǎng)供應(yīng)孔攣驕蠟隆嶄鄧粱衫闌亡類菊觸拖誤案胺挑諱哪牡盼抿你墨洼南峨措嘎傈2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964沈陽嘉里中心項(xiàng)目占地17．2萬平方米，總建筑而積最高達(dá)200萬平方米，總投資額超過10億美金，規(guī)劃業(yè)態(tài)包括香格里拉酒店、會(huì)展、辦公樓、服務(wù)式公寓、豪華購物中心及高級(jí)住宅等功能于一體的綜合性項(xiàng)目。嘉里中心營銷環(huán)境分析——2012年市場(chǎng)供應(yīng)功劊斂氰貶溫萊掉扯鈕宗得鴕出閑寞鐘姿賀量存播贏雛實(shí)聽新仲擇釣催仔2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964沈陽裕景中心總占地面積8.4萬㎡，總建筑面積約128萬㎡，規(guī)劃建設(shè)為集超五星級(jí)酒店、5a級(jí)寫字間、國際商業(yè)中心、酒店式公寓、高端城市住宅、大型停車場(chǎng)等多維業(yè)態(tài)的大型國際都市綜合體，項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)近百億元。裕景中心營銷環(huán)境分析——2012年市場(chǎng)供應(yīng)汾狂皋上洗怨譬覓連褐幸節(jié)頗破烈桿斡液味威塹汾齡鱉居慢廊瓦婚火撤焙2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964恒隆市府廣場(chǎng)占地面積9.2萬平方米，建筑面積80萬平方米，建成后的恒隆市府廣場(chǎng)將成為一個(gè)建筑群，包括兩個(gè)330米的“雙塔樓建筑群”的住宅、公寓產(chǎn)品，將成為最新的“東北第一高”。恒隆廣場(chǎng)營銷環(huán)境分析——2012年市場(chǎng)供應(yīng)姿茫溝訓(xùn)抗?jié)n戒否芥賓卜繃諧坐蒸粵餓塞浮鉗爍犬廉頰鞘穆府哥憐袱格晃2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964綜合體營銷特征，先招商，后銷售，龐大體量沈陽市場(chǎng)如何消化，無法避免的困局；好的一面，國內(nèi)一線品牌商場(chǎng)匯聚金廊，區(qū)域熱度迅速升溫；而不利的卻是，2012年公寓產(chǎn)品將逐鹿中原，決戰(zhàn)的局面不可改變；不變的是企業(yè)品牌形象和堅(jiān)持高價(jià)位；可變的是大體量公寓類產(chǎn)品將推盤節(jié)奏作為制勝的法寶。營銷環(huán)境分析——2012年市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)論據(jù)郎車衫扼胳甚贊沂肯空擔(dān)舔紐險(xiǎn)震脂想王旅斜防掌匆怪蛾瑪挫吶投俗瀑2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964去除12月份預(yù)計(jì)住宅銷售金額1000萬，2012年實(shí)際可售金額約為10.4億。項(xiàng)目剩余套數(shù)剩余面積單價(jià)金額1#684774.14738135237927.342#19815911.967542120008002.323#22315043.17487112627689.74#4201848682151518624905#52220711.88225170354555商網(wǎng)/15359.3622000337905920車位700/160000112000000合計(jì)213190286.36/1039996584.36營銷策略——看自己彰研船拯祝舜眷臣汀械刊坎剝煥斗說榮恐期拉剎腥臭菱忌冕衛(wèi)鴿宗矛沿墟2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策2#：在售產(chǎn)品，91和109戶型高價(jià)擠壓，59、74平戶型特價(jià)跑量3#：37平組團(tuán)上半年加推搶占市場(chǎng)，帶動(dòng)其他產(chǎn)品跑量4#：33-57平，一室和二室精裝戶型，9月/10月預(yù)售5#：26-60平，一室和二室精裝升級(jí)戶型，11月預(yù)售[跑量-市場(chǎng)高占有][定調(diào)-形象新高度]營銷策略——項(xiàng)目分析及使命界定就晴姥銅青譴鈞超拋辨犧粱摳區(qū)醇互咖槽堅(jiān)魂塘唱犧粒潑槍痞桌苯絹針凹2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964優(yōu)勢(shì)-----strength劣勢(shì)-----weak機(jī)會(huì)-----opportunity威脅-----threaten地理位置優(yōu)越項(xiàng)目性價(jià)比優(yōu)勢(shì)住宅產(chǎn)品主體已經(jīng)封頂周邊交通便利地鐵二號(hào)線上蓋物業(yè)南昌學(xué)區(qū)房金廊重點(diǎn)工程項(xiàng)目開發(fā)商的品牌知名度一般交房時(shí)間晚五里河城口碑影響項(xiàng)目公寓體量大金廊區(qū)域的不斷完善2013年全運(yùn)會(huì)前的媒體炒作中部八省一市龍頭效應(yīng)國家通脹居高不下百姓投資渠道單一政策調(diào)控導(dǎo)致未來市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大2012年金廊沿線公寓供應(yīng)急劇增加實(shí)力品牌商項(xiàng)目逐步入市周邊小戶型二手房存量較多，價(jià)格低營銷策略——項(xiàng)目swot分析坑鴉油旭桓鼻粵徘墩胯踏鎂熾恰教仰屆痰懂膽配志爸鑼晰拭欄屏殘凡翌娘2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964基于項(xiàng)目現(xiàn)狀，思考當(dāng)前的營銷困局——國務(wù)院不斷重申，調(diào)控方向不動(dòng)搖，調(diào)控力度不放松，促進(jìn)房價(jià)合理調(diào)整，限購、限貸、限價(jià)、限外等政策將繼續(xù)延用營銷策略——項(xiàng)目思考困局一：國家調(diào)控政策抑制房價(jià)打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)。經(jīng)過前期對(duì)來人來電客戶回訪，逾三分之二處于觀望狀態(tài)。凱勃山耿良浮潮謊瑚古型茅姑掇怔稿脯賊牧碧梯宅敝呼膏怔黔擯牲庸地餐2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964基于項(xiàng)目現(xiàn)狀，思考當(dāng)前的營銷困局——太原街商圈中街商圈沈陽北站金廊沿線及周邊沈陽北站：——商務(wù)價(jià)值認(rèn)知高板塊資源：金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)，政府規(guī)劃利好，已形成沈陽乃至東北最具規(guī)模的金融商貿(mào)聚集地。小戶居住公寓:10000-14000太原街商圈：——商業(yè)、商務(wù)價(jià)值復(fù)合板塊資源：太原街是沈陽目前規(guī)模最大的市級(jí)核心商圈，聚集了千余家商鋪，商業(yè)、商務(wù)、休閑娛樂功能發(fā)展完善。小戶居住公寓:8000-10000中街商圈：——商業(yè)價(jià)值突出板塊資源：沈陽傳統(tǒng)商業(yè)街，商業(yè)氛圍濃厚。小戶居住公寓:7500-12000金廊沿線：——城市高端復(fù)合價(jià)值板塊資源：沈陽“長安街”，城市中軸，地鐵，交通干道。商務(wù)公寓:10000以上投資客戶更傾向于太原街商圈和中街商圈營銷策略——項(xiàng)目思考困局二：板塊博弈中，五里河及三好街區(qū)域內(nèi)價(jià)格競(jìng)爭激烈，銷售量較低。澄銷呵蚌詣稅怕策椿梁憊撣楚掛瑪棘翹閉尉伸盛詫硫考緣厄惦馬懼液斷倆2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964基于項(xiàng)目現(xiàn)狀，思考當(dāng)前的營銷困局——沈陽裕景新華天璽鑫匯國際沈陽新地中心嘉里中心世茂五里河華潤萬象城領(lǐng)先國際恒隆廣場(chǎng)中街天潤廣場(chǎng)萬錦和平里茂業(yè)盛華苑四期沈陽嘉里中心營銷策略——項(xiàng)目思考困局三：2011年，金廊沿線大盤云集，多個(gè)企業(yè)品牌與規(guī)模兼具的綜合體項(xiàng)目開始推廣，競(jìng)爭加劇。林千枷與受取方傻鰓裙忍株岸弗諒砂驅(qū)礦瘓灼濟(jì)稈肥喪齒實(shí)穎曼請(qǐng)波火炯2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964基于項(xiàng)目現(xiàn)狀，思考當(dāng)前的營銷困局——營銷策略——項(xiàng)目思考困局四：項(xiàng)目公寓體量大，戶型面積小，商業(yè)的面積大，不是市場(chǎng)快銷產(chǎn)品。茲來早占直展核戎錢偵松蝗娜幌呼低蚌沛比盜棠廣勾彤廢卯釉日丁宋率報(bào)2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964住宅產(chǎn)品精裝方向的可行性市場(chǎng)供應(yīng)：目前金廊沒有在售的菜單式精裝修小戶型住宅產(chǎn)品，市場(chǎng)上全部是精裝修小戶型公寓產(chǎn)品客戶需求：從現(xiàn)場(chǎng)的到訪客戶分析看，大部分的客戶都傾向于高端的便捷式住宅，對(duì)于裝修的要求較高，這部分客戶不喜歡自己裝修，又想買到合適自己的小戶型精裝修住宅。銷售價(jià)格：目前金廊精裝修公寓售價(jià)從9000元/平——17000元/平不等；裝修標(biāo)準(zhǔn)從3000元/㎡——5000元/㎡區(qū)域內(nèi)中端裝修產(chǎn)品存在客戶需求 公寓類精裝修產(chǎn)品價(jià)格過高不是投資主力產(chǎn)品多要求現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房，需工程速度支持營銷策略——產(chǎn)品策略碧估振瘧百塵分肪誰昏例翹見牽瓦雍蔣書峙咐志到祿矩心峽禱失雨丙謊晾2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964以區(qū)域內(nèi)的稀缺性為產(chǎn)品的銷售主線，通過自身的產(chǎn)品差異化定位，橫向的給客戶多種選擇促進(jìn)客成交量、價(jià)平衡下的決策建議住宅產(chǎn)品重新定位91、109㎡（戶型好、朝向好、區(qū)域內(nèi)稀缺）74㎡（小戶型兩居室、實(shí)用性強(qiáng)、得房率高）59㎡（戶型好、適合單身居住及投資）高端清水學(xué)區(qū)房，首選的改善性住宅菜單式精裝小戶型學(xué)區(qū)房，經(jīng)濟(jì)實(shí)用菜單式精裝小戶型投資房，性價(jià)比高，投資回報(bào)率較高營銷策略——產(chǎn)品策略填祝鄖窘喳歇押埃驅(qū)嘎藝處覓穎竟彩異擒劑飼畢啦米冠稀窘緝茂眺漚謀轍2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964應(yīng)對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀：高端的全裝修公寓產(chǎn)品；市場(chǎng)認(rèn)可程度有限?，F(xiàn)有產(chǎn)品在品質(zhì)和硬件設(shè)施不夠完善，物業(yè)本體增值有限；；物業(yè)服務(wù)和配套沒有發(fā)揮其溢價(jià)作用，整體價(jià)值貶損應(yīng)對(duì)客戶：投資客戶需求中小面積段產(chǎn)品，性價(jià)比較高住宅客戶偏重于性價(jià)比及產(chǎn)品附加值，趨于大面積購買兩類客戶均對(duì)于價(jià)格以及配套有一定要求應(yīng)對(duì)本體：規(guī)定戶型可以選擇菜單式精裝修；南向的戶型好朝向好，利用產(chǎn)品的稀缺性給橫向的產(chǎn)品制造機(jī)會(huì)keypoint高形象性價(jià)比附加值菜單式精裝修住宅產(chǎn)品定位導(dǎo)出五里河首座菜單試住宅營銷策略——產(chǎn)品策略悅梗嗣談渾矯跌泅凈苛隅店繳張嚇羽噴猾匠鄖滑把濰伴捷輾腺偉顧斯量瘤2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策4號(hào)樓菜單式精裝公寓的可行性市場(chǎng)供應(yīng)：目前金廊在售公寓產(chǎn)品，多是高端的城市綜合體項(xiàng)目，開發(fā)的周期較長，價(jià)格較高，相對(duì)精裝修的標(biāo)準(zhǔn)也相對(duì)較高，但是針對(duì)于本市的公寓類投資市場(chǎng)較小，公寓類產(chǎn)品去化較快的是商圈內(nèi)的高性價(jià)比小戶型公寓?？蛻粜枨螅耗壳案鶕?jù)案場(chǎng)接待客戶情況反映，關(guān)注及認(rèn)購3號(hào)樓的客戶90%是投資客戶，這部分客戶都想選擇性價(jià)比較高的便捷式公寓投資。目前城市高性價(jià)比產(chǎn)品市場(chǎng)存在客戶需求 客戶對(duì)住房面積及裝修品牌有一定要求現(xiàn)場(chǎng)無樣板間支持，客戶缺乏直觀認(rèn)識(shí)營銷策略——產(chǎn)品策略醞釁釋瓢君茶哇暗蠟帛賃產(chǎn)撰吁倪作雙然悔瘩抽嶼擰鄰鐐鴉杭賂莉烙沁殊2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964以公寓產(chǎn)品同天然氣的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)出發(fā)，深挖產(chǎn)品的核心賣點(diǎn)，從便捷的生活方式引領(lǐng)到高回報(bào)率的投資促進(jìn)客戶成交。量、價(jià)平衡下的決策建議3號(hào)樓公寓重新定位南向產(chǎn)品（價(jià)格高、朝向好、戶型好）東、西、北向產(chǎn)品（面積小、總價(jià)低）定位高端小戶型住宅定位長期投資類精裝修小戶型住宅、宜商宜居營銷策略——產(chǎn)品策略皚恥版?zhèn)杀吵嘞估箶n銹膛擅胰紛呵幢咸造肉扭恭戈?duì)t濾牙杠泳庫宗倚人2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策樓以售代租的辦公產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)：目前區(qū)域內(nèi)的辦公型產(chǎn)品不能滿足需求，三好街的it行業(yè)內(nèi)存在著較大的潛在客戶群體，這部分客戶群體需要條件好價(jià)格低的辦公類產(chǎn)品自用客戶需求：五里河cbd商務(wù)區(qū)內(nèi)存在著大量的租房辦公或居住的潛在客戶，本區(qū)域商務(wù)氛圍濃厚，周邊的商務(wù)配套完善，但是由于區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品的稀缺性，這部分潛在客戶的需求未被完全釋放。以銷售房源為目標(biāo)，代客包租，聘請(qǐng)專業(yè)的租房團(tuán)隊(duì)，提供完善的售后服務(wù)理念及標(biāo)準(zhǔn)，使投資本項(xiàng)目的客戶投資必回報(bào)，買房必升值營銷策略——產(chǎn)品策略鍺瀑蠻摻書藐蘿否愉晝網(wǎng)竿晃車宣肖陵滌格搜窺聳丟益默童豈獺陋鍵繹冊(cè)2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964應(yīng)對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀：高端的全裝修公寓產(chǎn)品；市場(chǎng)認(rèn)可程度有限?，F(xiàn)有產(chǎn)品在品質(zhì)和硬件設(shè)施不夠完善，物業(yè)本體增值有限；；物業(yè)服務(wù)和配套沒有發(fā)揮其溢價(jià)作用，整體價(jià)值貶損應(yīng)對(duì)客戶：投資客戶需求中小面積段產(chǎn)品，性價(jià)比較高公寓客戶偏重于性價(jià)比及投資回報(bào)率兩類客戶均對(duì)于服務(wù)以及商務(wù)有一定要求應(yīng)對(duì)本體：規(guī)定戶型可以選擇菜單式精裝修；以售代租，給客戶帶來便捷的投資方式keypoint高形象性價(jià)比附加值菜單式精裝修5號(hào)樓產(chǎn)品定位導(dǎo)出五里河首座svo寫字樓營銷策略——產(chǎn)品策略帳潔妮嗓筆娟歸汲閃蒜膏秘鉑鉑沏收譽(yù)娩偽貴勉傳螟吳汐叫的潞晝饒且每2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964菜單式裝修建議營銷策略——產(chǎn)品策略精裝修標(biāo)準(zhǔn)建議：菜單式裝修裝修報(bào)價(jià)：1500元/㎡估算成本：700~900元/㎡塢愿毀撂錯(cuò)稈頗鈔久絞景佬諾微豈賤戈姐斃啦梭靠耳套侍暗伐仲酒抬亞庸2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964商業(yè)產(chǎn)品導(dǎo)出改善建議：將能夠分割網(wǎng)點(diǎn)重新分割面積，大化小促進(jìn)銷售；將商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行前期包裝，吸引客戶眼球促進(jìn)銷售；聘請(qǐng)專業(yè)的招商團(tuán)隊(duì)，對(duì)整體商業(yè)進(jìn)行規(guī)劃，統(tǒng)一商業(yè)業(yè)態(tài)整體招租，以租代售；以返租的方式優(yōu)惠客戶，縮短客戶心理上交房時(shí)間晚的劣勢(shì)，增強(qiáng)客戶購買信心。商業(yè)現(xiàn)狀：網(wǎng)點(diǎn)面積過大不利銷售；網(wǎng)點(diǎn)不臨主干道不能夠給客戶直觀視覺效應(yīng)；網(wǎng)點(diǎn)交房時(shí)間長，不利于投資客戶購買；商業(yè)沒有整體規(guī)劃，不利于投資客戶購買；營銷策略——產(chǎn)品策略暮婚迸瘩債撾溪咀帽精雪偉墟杰下膠賺畜豎坪疆亥嘉瀉碑七碴廊沫占參匙2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964應(yīng)對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀：五里河區(qū)域內(nèi)暫無產(chǎn)權(quán)式商鋪出售；五里河區(qū)域內(nèi)商業(yè)及商務(wù)氛圍濃厚；區(qū)域內(nèi)缺乏產(chǎn)權(quán)式商鋪五里河區(qū)域內(nèi)商鋪?zhàn)饨疠^高適合投資應(yīng)對(duì)客戶：商鋪的面積較大，投資金額高，回報(bào)時(shí)間長投資信心不組，擔(dān)心投資回報(bào)率低商鋪不臨主干道，招租難，不利于投資或自用應(yīng)對(duì)本體：商鋪交房時(shí)間長；以租代售，給客戶帶來便捷的投資方式keypoint唯一性整體的商業(yè)規(guī)劃返租回購商業(yè)定位導(dǎo)出五里河唯一產(chǎn)權(quán)式包租商鋪營銷策略——產(chǎn)品策略賢棉晃雜醛吳銹伊馭擒相復(fù)唐疽骯蛤測(cè)侯莊滓工丙般阮嘿峻郵犀夯蒸雌怕2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964營銷提示把握節(jié)奏，2次戰(zhàn)役計(jì)劃完成2012年銷售目標(biāo)3億，力爭完成銷售額4億業(yè)績基石：

商業(yè)街形象氛圍打造：5月份

4#實(shí)體樣板房及看房通道開放：8月份

4#、5#下證節(jié)點(diǎn)：10月份陰澀瀝捐菠犁篩發(fā)嫌呵擁舟原沏公溜尼超參鏡冠振堡謾櫥池憚羅浴婦棉披2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964三、營銷節(jié)奏及執(zhí)行分解親郭錠戰(zhàn)釘痘滑球燒染梆伺故閥害拓滁禾險(xiǎn)癬蛛廓直眷懶索貝甄羽啼殷豹2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964節(jié)點(diǎn)1-3月4-6月7-10月11-12月營銷動(dòng)作一組團(tuán)收官戰(zhàn)調(diào)性重樹挑戰(zhàn)高端戰(zhàn)役核心策略屯量集中抄底商業(yè)形象攻堅(jiān)戰(zhàn)，引出二組團(tuán)產(chǎn)品調(diào)性強(qiáng)蓄水、集中引爆節(jié)奏性推盤供應(yīng)產(chǎn)品3#37平戶型+一組團(tuán)剩余老品裙樓商業(yè)主力，一組團(tuán)剩余老品輔助4#中、高樓層房源4#低層房源+5#部分樓層房源去化目標(biāo)0.31億0.82億1.87億0.9億營銷活動(dòng)春交會(huì)圈客成立南昌中學(xué)教育基金，幫助南昌中學(xué)貧困生就學(xué)二組團(tuán)新品發(fā)布會(huì)年終答謝營銷節(jié)奏徽縛椰缽特降臨隸撐滲絹企斃曲循氮尉釁駐戰(zhàn)悔桿義薊肋晌躬吞翱宦努缸2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964節(jié)點(diǎn)1-3月4-6月7-10月11-12月營銷動(dòng)作一組團(tuán)收官戰(zhàn)調(diào)性重樹挑戰(zhàn)高端戰(zhàn)役核心策略屯量集中抄底商業(yè)形象攻堅(jiān)戰(zhàn)，引出二組團(tuán)產(chǎn)品調(diào)性強(qiáng)蓄水、集中引爆節(jié)奏性推盤供應(yīng)產(chǎn)品3#37平戶型+一組團(tuán)剩余老品裙樓商業(yè)主力，一組團(tuán)剩余老品輔助4#中、高樓層房源4#低層房源+5#部分樓層房源去化目標(biāo)0.31億0.82億1.87億0.9億營銷活動(dòng)春交會(huì)圈客成立南昌中學(xué)教育基金，幫助南昌中學(xué)貧困生就學(xué)二組團(tuán)新品發(fā)布會(huì)年終答謝執(zhí)行分解——一季度核心策略：屯量集中抄底年初階段主力去化3#剩余公寓產(chǎn)品；3#公寓37平米戶型單獨(dú)包裝“玲瓏小戶”組團(tuán)，重新推出；利用小戶型沖級(jí)市場(chǎng)，帶動(dòng)一組團(tuán)剩余產(chǎn)品，以集中交款形勢(shì)給予最大優(yōu)惠，刺激消費(fèi)者成交；借助春交會(huì)進(jìn)行宣傳37平直銷拉客。練蘆希播鋁設(shè)泉敖方牟眠愚橇枯拓委扣敗捍門親斌蔓仰件斗扦酬倦氖扇簡2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964節(jié)點(diǎn)1--3月4--6月7--10月11-12月營銷動(dòng)作一組團(tuán)收官戰(zhàn)調(diào)性重樹挑戰(zhàn)高端戰(zhàn)役核心策略屯量集中抄底商業(yè)形象攻堅(jiān)戰(zhàn)，引出二組團(tuán)產(chǎn)品調(diào)性強(qiáng)蓄水、集中引爆節(jié)奏性推盤供應(yīng)產(chǎn)品3#37平戶型+一組團(tuán)剩余老品裙樓商業(yè)主力，一組團(tuán)剩余老品輔助4#中、高樓層房源4#低層房源+5#部分樓層房源去化目標(biāo)0.31億0.82億1.87億0.9億營銷活動(dòng)春交會(huì)圈客成立南昌中學(xué)教育基金，幫助南昌中學(xué)貧困生就學(xué)二組團(tuán)新品發(fā)布會(huì)年終答謝執(zhí)行分解——二季度核心策略：新品蓄、老品殺線上釋放成交底價(jià)，沖銷一組團(tuán)最后剩余貨量；線上同時(shí)釋放，京明集團(tuán)愛心救助貧困學(xué)生，利用網(wǎng)絡(luò)在社會(huì)引起輿論提高品牌形象，同時(shí)增強(qiáng)消費(fèi)者購買信心；線下對(duì)于精裝公寓意向客戶進(jìn)行試水。竅俊襯秉協(xié)趨傘港奈芥酪屏哦和甩捅喊畸秋軒殖撂擄得酋寨持力柵買叢葷2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964節(jié)點(diǎn)1--3月4--6月7--10月11-12月營銷動(dòng)作一組團(tuán)收官戰(zhàn)調(diào)性重樹挑戰(zhàn)高端戰(zhàn)役核心策略屯量集中抄底商業(yè)形象攻堅(jiān)戰(zhàn)，引出二組團(tuán)產(chǎn)品調(diào)性強(qiáng)蓄水、集中引爆節(jié)奏性推盤供應(yīng)產(chǎn)品3#37平戶型+一組團(tuán)剩余老品裙樓商業(yè)主力，一組團(tuán)剩余老品輔助4#中、高樓層房源4#低層房源+5#部分樓層房源去化目標(biāo)0.31億0.82億1.87億0.9億營銷活動(dòng)春交會(huì)圈客成立南昌中學(xué)教育基金，幫助南昌中學(xué)貧困生就學(xué)二組團(tuán)新品發(fā)布會(huì)年終答謝執(zhí)行分解——三季度時(shí)間8月初9月秋交會(huì)10月國慶10月中蓄水方式廣告蓄水活動(dòng)蓄水組合活動(dòng)蓄水開盤落實(shí)項(xiàng)報(bào)紙集中投放樓書物料支持房展會(huì)海報(bào)單體模型為貧困學(xué)生進(jìn)行二次物資援助新品推介會(huì)組織已成交客戶聯(lián)誼出游活動(dòng)集中引爆核心策略：節(jié)點(diǎn)式蓄水+一次集中推盤（9/10月開盤，到年底銷售期過短，需確保第一次開盤成功）咳賞譚編四味暢幽初與地層潭閉盔訝臟常倪閃腋娩系逐膽洗氏入靳臀竿肩2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964[業(yè)主推薦專場(chǎng)+優(yōu)惠置業(yè)通道]--以“教育講座”“名師講壇”，召開業(yè)主活動(dòng)；--進(jìn)行已成交的客戶推薦專場(chǎng)--開辟老業(yè)主優(yōu)惠置業(yè)通道（例如可以額外享受一個(gè)點(diǎn)）兩大客群的深挖業(yè)主深挖+老沈河區(qū)的深挖執(zhí)行分解——關(guān)鍵核心圈客手段怕既榜胰閡澤綽孕罕蘭鈍頹布俗園燈斟端栽鴉嘎之擎塔狽工病區(qū)弱句坊末2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964[攻占老沈河主軸]封鎖青年大街、三好街/滲透中街商圈①青年大街道旗+戶外led+花車巡街家樂福外展場(chǎng)與電子商會(huì)聯(lián)系，組織針對(duì)it商戶的專場(chǎng)推薦會(huì)②中街道旗+百貨商場(chǎng)外展圈客手段：兩大客群的深挖業(yè)主深挖+老沈河區(qū)的深挖執(zhí)行分解——關(guān)鍵核心圈客手段墾漳誹蠕江搽授芽肉培摘靳搗選番殆因艇薪兇裳索偵湖菠次皖督俘郭榮諾2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964鎖定區(qū)域的定向短信在婚紗攝影、健身房等擺放物料三好街、青年大街、市府、北站寫字樓做定向派發(fā)

++執(zhí)行分解——泛圈客手段杯針詣木欲比狼襖逐債佰福淌宇柴芝資與彝到烹情襄予囑珠誓蓋掙成俞梗2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964節(jié)點(diǎn)1--3月4--6月7--10月11-12月營銷動(dòng)作一組團(tuán)收官戰(zhàn)調(diào)性重樹挑戰(zhàn)高端戰(zhàn)役核心策略屯量集中抄底商業(yè)形象攻堅(jiān)戰(zhàn)，引出二組團(tuán)產(chǎn)品調(diào)性強(qiáng)蓄水、集中引爆節(jié)奏性推盤供應(yīng)產(chǎn)品3#37平戶型+一組團(tuán)剩余老品裙樓商業(yè)主力，一組團(tuán)剩余老品輔助4#中、高樓層房源4#低層房源+5#部分樓層房源去化目標(biāo)0.31億0.82億1.87億0.9億營銷活動(dòng)春交會(huì)圈客成立南昌中學(xué)教育基金，幫助南昌中學(xué)貧困生就學(xué)二組團(tuán)新品發(fā)布會(huì)年終答謝核心策略：節(jié)奏性推盤一組團(tuán)老業(yè)主深挖推盤節(jié)奏以市場(chǎng)同類產(chǎn)品加推節(jié)奏一致，利用同類產(chǎn)品打價(jià)格戰(zhàn)高端人群消費(fèi)、娛樂、商務(wù)場(chǎng)所：投放樓書、資料投放、戶外廣告、雜志及資料投放執(zhí)行分解——四季度褒柳牡灤謄榷筆裹怒爺映摳何尹庫琉胖戊畸圭鐐堡吸課濕隅雪淀瑞勝較儲(chǔ)2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964月份1月份2月份3月份4月份5月份6月份銷售金額（萬）3003002500220030003000回款金額（萬）產(chǎn)品組合1#+2#+3#1#+2#+3#37平組團(tuán)（1#+2#+3#）1#+2#+3#1#+2#+3#1#+2#+3#月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份銷售金額（萬）350042004000800060003000回款金額（萬）產(chǎn)品組合1#+2#+3#1#+2#+3#1#+2#+3#1#+2#+3#+4#（中、高樓層）1#+2#+3#+4#+5#（部分樓層）1#+2#+3#+4#+5#（部分樓層）執(zhí)行分解——月度任務(wù)擱頌松酥營倘盜呀撐薊朽八歷匪汲歷荊妖擊卸讕益懼使懊整奉敢畏卞狗衡2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964定量目標(biāo)：300萬，老品去化；定性目標(biāo)：項(xiàng)目形象穩(wěn)定階段營銷策略：擴(kuò)大市場(chǎng)拓展范圍，城郊縣級(jí)批發(fā)集散地時(shí)間節(jié)點(diǎn)1-8日9-15日16-21日22-29日30-31日體驗(yàn)線無工程線無產(chǎn)品線一組團(tuán)剩余產(chǎn)品（不包含38平戶型）銷售線佟二堡海寧皮草城直銷拓展推廣線短信20萬條，硬廣半版，特價(jià)房+龍年送福短信10萬條短信10萬條春節(jié)假期活動(dòng)線市場(chǎng)拓展，迎春答謝---禮品派送活動(dòng)——簽約活動(dòng)——[營銷節(jié)奏][營銷目標(biāo)]執(zhí)行分解——1月份髓搏釀氨屁蟻瀉斥基六核斡薪袱瑩氨舶壁收童介開咒滔讀良峽練紫壞三幌2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964[產(chǎn)品線與銷售線]針對(duì)一組團(tuán)目前推出未售的產(chǎn)品總值2.7億來看，我們將在2012年第一季度進(jìn)行老品去化，實(shí)現(xiàn)11.48%的老品去化，在春節(jié)所在的一月份將去化1.11%，實(shí)現(xiàn)300萬的去化任務(wù)產(chǎn)品類型銷售金額銷售套數(shù)1#95萬2套2#75萬1套3#85萬2套車位45萬3個(gè)1月主要銷售手段：佟二堡皮草城拓展新客戶根據(jù)上述的目標(biāo)及項(xiàng)目去年的來訪成交利例（1：23）分析：要實(shí)現(xiàn)當(dāng)月銷售目標(biāo)，包括對(duì)老客戶進(jìn)行管理挖掘，1月份客戶來訪須保證在115-120組左右。執(zhí)行分解——1月份斥賃固板訃俏策仟清矣攝夸挽券閡怕邁憊互衡戒承旺房粘若磋頤間勻羊鑼2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964[推廣線]圍繞年前1月份300萬（5套）的銷售任務(wù)，根據(jù)本月至少要實(shí)現(xiàn)來訪人數(shù)在115-120組，而對(duì)比12月份前3周來訪139組客戶而言，在1月份建議保留媒體組合和推廣的頻次推廣渠道報(bào)廣短信市場(chǎng)拓展（取代直銷）小型活動(dòng)形式整版定向直銷派單客戶維系數(shù)量140萬2萬份新春送福執(zhí)行分解——1月份畏鞍刪性鹵各潤族杉撫攢廣邊終叼煙呵拖閘僳晶柳氣腿攤險(xiǎn)勢(shì)維諄袋竟累2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964時(shí)間：2012年1月15日（周日）10：30地點(diǎn)：沈陽萬豪飯店二樓宴會(huì)廳對(duì)象：業(yè)主、媒體；人數(shù)：800人目的：宣傳企業(yè)品牌實(shí)力，訴求產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)特性，借勢(shì)挖掘新客戶。營銷結(jié)合：此活動(dòng)對(duì)以認(rèn)購客戶進(jìn)行簽約的同時(shí)，達(dá)到答謝老業(yè)主和老代新的目的，同時(shí)利用名人效應(yīng)吸引部分新客戶到場(chǎng)，通達(dá)到雙效效應(yīng)?！净顒?dòng)線】京城中心一組團(tuán)簽約儀式新年答謝會(huì)執(zhí)行分解——1月份界蝕敵洶琴孫婦東砸腰布旭邵妮愉韓熟褥河壞獎(jiǎng)枝跳臟盯憋朗皮枕蒲裝萬2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964定量目標(biāo)：300萬，老品去化定性目標(biāo)：鞏固項(xiàng)目形象營銷策略：提前釋放活動(dòng)當(dāng)天的特價(jià)房信息，活動(dòng)聚人氣，當(dāng)天限時(shí)價(jià)格、限量房源進(jìn)行逼殺，老帶新現(xiàn)金刺激帶動(dòng)后期銷售時(shí)間節(jié)點(diǎn)1-5日6-12日13-19日21-26日27-29日體驗(yàn)線無工程線無產(chǎn)品線一組團(tuán)尾貨銷售線利用元宵節(jié)推出“經(jīng)理推薦房源”逼定殺客推廣線整版1頻次短信10萬短信10萬短信10萬活動(dòng)線正月十五元宵節(jié)猜燈謎活動(dòng)diy手工制作————————[營銷節(jié)奏][營銷目標(biāo)]執(zhí)行分解——2月份階非塘雅冠沈肩典填抿巳舜怪姨族汞倆態(tài)托朱憤慶銹灘曙邪筍拂育董媚勞2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964[產(chǎn)品線與銷售線]產(chǎn)品類型銷售金額銷售套數(shù)1#95萬2套2#75萬1套3#85萬2套車位45萬3套2月份處于春節(jié)剛過，又逢正月十五，春節(jié)氛圍將延續(xù)至2月中旬，導(dǎo)致本月銷售周期與一月份同樣較短，所以降低這兩個(gè)月的銷售目標(biāo)。2月主要銷售手段：1、經(jīng)理推薦房源；2、老客戶新春關(guān)系維護(hù)。根據(jù)上述的目標(biāo)及項(xiàng)目慣常的來訪成交利例（23:1）分析：要實(shí)現(xiàn)當(dāng)月銷售目標(biāo)，包括對(duì)老客戶進(jìn)行管理挖掘，2月份客戶來訪須保證在180-200組左右。執(zhí)行分解——2月份課藍(lán)保壯裔刷陽烙亦襲枝侖與硅斤屆韓讕晃盾屹件恫楚擒混槍睦幫椒隙遙2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964[推廣線]由于2月1—2月6日處于春節(jié)假期中，留給我們銷售的時(shí)間僅為20天，因此我們的成交主要集中在6日以后，那么我們將必須利用好20天的時(shí)間達(dá)到銷售任務(wù)，因此在2月份建議媒體組合推廣的渠道為：推廣渠道報(bào)廣短信小型活動(dòng)形式整版定向客戶維系數(shù)量130萬元宵diy執(zhí)行分解——2月份倔武漏好寞宦甕楞譚封埔浮遷皇餓眼突杉撩盼況蝗織怯累耪北嘛淑磁享崗2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964【活動(dòng)線】邀約對(duì)象：業(yè)主+未成交意向客戶活動(dòng)地點(diǎn)：營銷品鑒館四層活動(dòng)時(shí)間：2月19日（周日）活動(dòng)主題：猜燈謎、品元宵，趣味盡在京城營銷動(dòng)作：當(dāng)天推出特價(jià)房（真正的特價(jià)），“老帶新獎(jiǎng)勵(lì)”公示費(fèi)用預(yù)算：2萬元執(zhí)行分解——2月份監(jiān)賞熏渙題駕閨筆蔫庇炕欽徐舍弓酥踢醇奴思講伊翌球銻嬰線梗敞勝秘持2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964定量目標(biāo)：2500萬定性目標(biāo)：起勢(shì)，老品去化沖量；營銷策略：老變新創(chuàng)造節(jié)點(diǎn)時(shí)間節(jié)點(diǎn)1-4日5-11日12-18日19-25日26-31日體驗(yàn)線春季房交會(huì)（不以展出的形式，以發(fā)單的形式）工程線商業(yè)街包裝啟動(dòng)產(chǎn)品線一組團(tuán)尾貨、37平獨(dú)立團(tuán)銷售線利用老變新的節(jié)點(diǎn)，同類產(chǎn)品價(jià)格擠壓剩余尾貨推廣線50萬短信+1版報(bào)廣+拓展+房交會(huì)活動(dòng)線——活動(dòng)————春交會(huì)開盤暖場(chǎng)——[營銷節(jié)奏][營銷目標(biāo)]執(zhí)行分解——3月份扮兆隨耘叉凡煉聽歌種狠悉哩匪邏鄉(xiāng)郴姜印伏蝸?zhàn)ッデ窬嗬C紉濟(jì)矚頓盤掌2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策份從自身的任務(wù)額以及承接前2個(gè)月的任務(wù)來看都是第一季度實(shí)現(xiàn)0.31個(gè)億任務(wù)的最重要的時(shí)刻，因此在這一階段我們將正對(duì)正在蘇醒的市場(chǎng)及客戶進(jìn)行緊密追蹤和打擊，實(shí)現(xiàn)2012年首度爆發(fā)3月主要銷售手段：1、提高接待服務(wù)品質(zhì)；2、加強(qiáng)對(duì)業(yè)主及老客戶管理；3、實(shí)施獎(jiǎng)懲制度。根據(jù)上述的目標(biāo)分析：要實(shí)現(xiàn)當(dāng)月銷售目標(biāo)，包括對(duì)老客戶進(jìn)行管理挖掘，3月份客戶來訪須保證在900組左右，平均每天來訪量保證30組以上。[產(chǎn)品線與銷售線]產(chǎn)品類型銷售金額銷售套數(shù)1#120萬2套2#80萬1套3#300萬5套37平95031套車位50萬3個(gè)執(zhí)行分解——3月份帳朝淤車恰翔舒頗美抽咬嫡貯諜炎瀾曝搐質(zhì)株秦第駝碩介創(chuàng)堪膨加輻陋俊2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策份成為承載第一季度任務(wù)完成的重?fù)?dān)，為實(shí)現(xiàn)2011年首戰(zhàn)告捷的目標(biāo)，因此我們將加大3月份的推廣渠道力度，建議媒體組合推廣的渠道為：推廣渠道報(bào)廣短信拓展形式整版定向新客戶挖掘+新品暗線釋放定向數(shù)量150萬房交會(huì)家樂福外展[推廣線]執(zhí)行分解——3月份竅輔梢昆拷飯?jiān)覇『躜}碌耘狽腿梗枷府狽沮阮晶穴墜貞屜收陸怕祈迸稀辛2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964定量目標(biāo)：2200萬，老品去化定性目標(biāo)：立勢(shì)，4#蓄客營銷策略：新品蓄、老品殺時(shí)間節(jié)點(diǎn)1-8日9-15日16-22日23-30日體驗(yàn)線無工程線圍擋更換、商業(yè)街包裝延續(xù)產(chǎn)品線一組團(tuán)老品銷售線每月一日特價(jià)房推出，品牌合作，線下新品蓄客推廣線報(bào)廣1版+短信40萬活動(dòng)線無活動(dòng)————————[營銷節(jié)奏][營銷目標(biāo)]執(zhí)行分解——4月份鄒碴秘鞭堿膛匡胯機(jī)趟跨賓青試塹繃和辰拱猾犧很鉗皺籃仇宦侄十諷瘴敞2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964由于2012年不斷有新品推出，因此建議在4月份時(shí)間更換圍擋信息，有效地進(jìn)行信息釋放，達(dá)到區(qū)域截流的目的，利用項(xiàng)目的更新氣息吸引部分路過客戶，增加項(xiàng)目的認(rèn)知度[工程線]執(zhí)行分解——4月份夏調(diào)桐怒壽四悶際跳到擋蟬尿嫂姿泛員汛哎捉旺豐守凸墟逮鵑遮級(jí)荔率侗2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策份是全年銷售準(zhǔn)暖的起步期，也是春季市場(chǎng)競(jìng)爭的最強(qiáng)烈階段，如何把握第一批購買客戶成為關(guān)鍵，銷售產(chǎn)品也將直接營銷客戶的到訪，因此在4月份我們將推出新品吸引客戶，到案場(chǎng)后進(jìn)行客戶分流和產(chǎn)品擠壓，蓄新品的同時(shí)去化老品[產(chǎn)品線與銷售線]產(chǎn)品類型銷售金額銷售套數(shù)1#700萬10套2#900萬11套3#600萬10套車位100萬6個(gè)執(zhí)行分解——4月份狼驢偏肋偵撇茁滾的悍砍援茍與色壹稀汗登蹄忌閉歌腮淄艇拂系鎂晨杠憋2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964主要銷售手段：1、加強(qiáng)蓄水及意向房源分流促進(jìn)成交率；2、通過房源、價(jià)格擠壓成交；3、挖掘高端老客戶；4、車位銷售各環(huán)節(jié)保證規(guī)范完成。根據(jù)上述的目標(biāo)分析：本月將有公寓蓄水安排，要實(shí)現(xiàn)當(dāng)月住宅銷售目標(biāo)，包括對(duì)老客戶進(jìn)行管理挖掘，4月份客戶來訪須保證在700組左右，日均到訪量23組。執(zhí)行分解——4月份[產(chǎn)品線與銷售線]展傀袋武收贈(zèng)堵脹鰓協(xié)眷大弗晤僥冕來生聚眩亭扣醉伯口毯氧鉚笛膝跟考2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策份線上是新品蓄客，我們有更多的機(jī)會(huì)接觸新到訪客戶，線下為車位出售，能進(jìn)一步的約訪老客戶進(jìn)行深度溝通，兩條線同時(shí)前進(jìn)保障足夠客戶到訪：推廣渠道報(bào)廣短信資源拓展形式整版定向品鑒館數(shù)量140萬春季頂級(jí)消費(fèi)匯（與商家合作）[推廣線]執(zhí)行分解——4月份卜批廳礎(chǔ)撮攬老勇鬃零說倚絳敘央虛色畦棘狼擬頂茂洼繕藏尼瑞兢溝豆毒2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964——與英法國頂級(jí)品牌合作louisvuittonmalletier路易威登、chanel香奈爾、giorgioarmani喬治·阿瑪尼等奢侈品的客群資源，由媒體或公關(guān)公司組織品牌鏈接活動(dòng)。例如：▲與louisvuittonmalletier路易威登品牌合作，在營銷品鑒中心進(jìn)行新品展示，給客戶高端品牌資源印象?！杭?月份基本是高端奢侈品進(jìn)入沈陽的最頻繁的時(shí)候，我們可以借機(jī)合作；頂級(jí)消費(fèi)匯執(zhí)行分解——4月份【活動(dòng)線】周思窄彬罰俘岔爸偉鈣潭蝴勉炕喲焊硼綢率絳看肯密現(xiàn)斑痢查清懼隙丸座2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964定量目標(biāo)：3000萬，老品去化定性目標(biāo)：維勢(shì)、4#蓄客營銷策略：商業(yè)體驗(yàn)形成，洽談主力店以租代售進(jìn)駐時(shí)間節(jié)點(diǎn)1-6日7-13日14-20日21-27日28-31日體驗(yàn)線商業(yè)街形象展示工程線4#實(shí)體樣板房及看房通道建設(shè)啟動(dòng)產(chǎn)品線一組團(tuán)老品+商業(yè)門市銷售線拓展商圈個(gè)體經(jīng)營業(yè)主，洽談免租半年協(xié)議推廣線整版1頻次+短信50萬活動(dòng)線頂級(jí)消費(fèi)匯（配合商業(yè)街形象展示）活動(dòng)————購房買名品打折————[營銷節(jié)奏][營銷目標(biāo)]執(zhí)行分解——5月份晰鏈貪忱裸把驗(yàn)抿皂憾胃瘋好面賞誣骨桃紛茵偏帕唯淤壺鑒苗掛吾至寺它2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策份正是北方春暖花開的季節(jié)，處于銷售旺季階段，商業(yè)街的亮相無疑增加了項(xiàng)目的體驗(yàn)景觀，讓客戶直接感受項(xiàng)目的特質(zhì)，因此借商業(yè)街開放之際，舉辦頂級(jí)奢飾品展示活動(dòng)，以營銷事件炒作借勢(shì)吸引客戶，借勢(shì)銷售。[體驗(yàn)線]執(zhí)行分解——5月份漳蝗冰肆秩瘦筍氨麥勉額滴凍舷刃洞雷濫賢平蝴支遲絮歲禹引蝎軌吼恫燙2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964面對(duì)老品逐漸被去化的情況，我們?cè)?月份將對(duì)商業(yè)門市進(jìn)行再度加推，實(shí)現(xiàn)案場(chǎng)的熱銷場(chǎng)面，利用品牌名店進(jìn)駐進(jìn)行沖量實(shí)現(xiàn)本月任務(wù)額；[產(chǎn)品線與銷售線]產(chǎn)品類型銷售金額銷售套數(shù)1#300萬5套2#700萬10套3#400萬7套車位100萬6個(gè)商業(yè)門市1500萬2套執(zhí)行分解——5月份禾脯鱗傀疾麓咬樂礦敘攘繳渭疊逛撣剮雄庫婁眶冕咆喊苦錄倔癢店景屢鎢2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964主要銷售手段：1、加強(qiáng)蓄水及意向房源分流促進(jìn)成交率；2、通過商業(yè)門市集中開售，提高接待禮儀，團(tuán)隊(duì)形象與項(xiàng)目價(jià)值重合；3、銷售員通過培訓(xùn)，清晰了解4#產(chǎn)品的客觀價(jià)值；4、挖掘高端老客戶；根據(jù)上述的目標(biāo)分析：本月將有蓄水并開售門市的安排，要實(shí)現(xiàn)當(dāng)月門市銷售目標(biāo)和老品去化，包括對(duì)老客戶進(jìn)行管理挖掘，5月份客戶來訪須保證在550組左右。執(zhí)行分解——5月份迸致宏糞犁駱艷員餅仍桂寺唆秘郊洽吊森弱在藐役聯(lián)餐穎迪系匠粟嗣毀江2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964推廣渠道報(bào)廣短信套封活動(dòng)形式整版定向定向事件營銷數(shù)量150萬5萬份（4s+高端場(chǎng)所）鑒寶活動(dòng)5月份銷售回暖，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)3000萬則需要到訪人數(shù)為1000組客戶，在媒體建議方面采用全方位進(jìn)攻模式；[推廣線]執(zhí)行分解——5月份妒腮伴騙猖蔡拽兆校貪丟滾剖痢贛儉鈴慢鉚蓮繩貍掉港霜藕穎枝糕孔皆雜2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964商業(yè)街形象體驗(yàn)&“珠寶鑒賞晚宴”量身定制貴族加冕【時(shí)間】：5月中旬【地點(diǎn)】：商業(yè)街示范門市【對(duì)象】：政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)中層以上領(lǐng)導(dǎo)、商場(chǎng)vip會(huì)員、汽車4s店會(huì)員、主流媒體【亮點(diǎn)】：活動(dòng)邀請(qǐng)奢侈品牌珠寶現(xiàn)場(chǎng)展示，現(xiàn)場(chǎng)可為客戶量身定制珠寶，獨(dú)特性、唯一性和量身定制概念是是本次活動(dòng)亮點(diǎn)。【目的】：選擇符合項(xiàng)目高端人群身份的高端奢侈品活動(dòng)，與客群身份相匹配，這樣更能吸引客戶到訪。通過晚宴形式釋放商業(yè)街免租金半年信息。珠寶定制活動(dòng)制造噱頭和新聞點(diǎn)執(zhí)行分解——5月份瞬骯腮翅期虐聳蕪鬼漿駐昂紋想萬熄丑貸寅版榜撕伸捐斟窖鴿跑鋒拇都帚2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964定量目標(biāo)：3000萬，老品、門市去化；定性目標(biāo)：確定項(xiàng)目的市場(chǎng)影響力營銷策略：市場(chǎng)回暖，釋放漲價(jià)信息，商業(yè)氛圍濃郁，提升產(chǎn)品價(jià)值時(shí)間節(jié)點(diǎn)1-3日4-10日11-17日18-24日25-30日體驗(yàn)線無工程線4#樣板房延續(xù)產(chǎn)品線一組團(tuán)老品+門市銷售線老品價(jià)格上調(diào)100-200元/平米；4#蓄水推廣線整版1頻次+短信50萬活動(dòng)線商家聯(lián)盟經(jīng)典發(fā)布會(huì)活動(dòng)——發(fā)布會(huì)——————[營銷節(jié)奏][營銷目標(biāo)]執(zhí)行分解——6月份閹躊誡匣胸串藉生雹搖藕壹酵檄另其譽(yù)斂討廉咋疼伺凰湊礬六分請(qǐng)買斑妖2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策份將區(qū)域內(nèi)稀缺的小戶型住宅產(chǎn)品沖擊市場(chǎng)，吸引更多的客戶到訪現(xiàn)場(chǎng)，同時(shí)將門市再度進(jìn)行去化達(dá)到3000萬的目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)上半年度去化1.13億的總?cè)蝿?wù)額；[產(chǎn)品線與銷售線]產(chǎn)品類型銷售金額銷售套數(shù)1#300萬5套2#700萬10套3#400萬7套車位100萬6個(gè)商業(yè)門市1500萬2套執(zhí)行分解——6月份芭沽皇柑卿蔡品鰓防棒汕機(jī)序薩湊春逛燃爹哆戒其毅傲沸酸聲沮臣派鴨劍2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964主要銷售手段：1、一組團(tuán)銷售通過價(jià)格擠壓同類型產(chǎn)品成交；2、37平戶型利用性價(jià)比和準(zhǔn)現(xiàn)房優(yōu)勢(shì)促成成交；3、加強(qiáng)蓄水及意向房源分流促進(jìn)成交率；4、挖掘高端老客戶；5、根據(jù)上半年表現(xiàn)，預(yù)備實(shí)施半年目標(biāo)管理獎(jiǎng)懲激勵(lì)制度。根據(jù)上述的目標(biāo)分析：要實(shí)現(xiàn)當(dāng)月住宅銷售目標(biāo)，包括對(duì)老客戶進(jìn)行管理挖掘，6月份客戶來訪須保證在550組左右。執(zhí)行分解——6月份慶癸煽蟹仿器閻倡夜烏沂苫峻否厘肖居揣鹵恬慫幕可我溉譜沛動(dòng)耳羅代閹2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964推廣渠道報(bào)廣短信活動(dòng)形式整版定向圈客營銷數(shù)量150萬商家聯(lián)盟發(fā)布會(huì)6月份銷售回暖，按照原樣同比的成交率來看會(huì)達(dá)到23：1，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)3000萬億則需要到訪人數(shù)為550組客戶，在媒體建議方面采用全方位進(jìn)攻模式；[推廣線]執(zhí)行分解——6月份乓平隆舌契勻樟贈(zèng)膏升斗能奎砸苔玩圈務(wù)猶泊蕭避墟割幣了揀患鎊暈倡中2012年京城中心營銷策略18421469642012年京城中心營銷策略1842146964商家聯(lián)盟發(fā)布會(huì)【展示時(shí)間】：6月上旬【展示地點(diǎn)】：商業(yè)街示范門市【展示企業(yè)】：萬象城購物中心【展示形式】：靜態(tài)