深圳華僑城案例(ànlì)分析第一頁，共15頁。深圳華僑城CRIC:領(lǐng)先(lǐnɡxiān)的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商2第二頁，共15頁。CRIC:領(lǐng)先(lǐnɡxiān)的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商3深圳華僑城華僑城位于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的深圳灣畔，面積4.8平方公里，由華僑城集團(tuán)公司開發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營管理。從1986年開發(fā)以來目前已經(jīng)形成4大主題公園為主的20個旅游項目，高端住宅（波托非諾和其他居住區(qū)）、產(chǎn)業(yè)辦公區(qū)、文化設(shè)施（何香凝藝術(shù)館）、五星級酒店(jiǔdiàn)、生活購物配套等，形成集旅游、文化、居住為一體，具有完整城市功能的深圳重要的城市主要城區(qū)。目前區(qū)域仍有大量居住地塊在建。深圳華僑城，集旅游(lǚyóu)、文化、居住為一體的具有旅游(lǚyóu)功能的主要城區(qū)項目所在地第三頁，共15頁。CRIC:領(lǐng)先(lǐnɡxiān)的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商4深圳華僑城項目開發(fā)引擎，主題公園集群開發(fā)，旅游(lǚyóu)先行，引動區(qū)域市場四大(sìdà)主題公園的建設(shè)錦繡中華1989年9月開業(yè)，中國第一個現(xiàn)代意義上的主題公園、融中國山水名勝于一園。一時成為深圳旅游的代名詞。當(dāng)年即收回投資，幾年之后成功上市。中國民俗文化村1991年10月開業(yè)，是一個薈萃中國民俗文化、民間藝術(shù)、民居建筑的大型文化旅游景區(qū)。世界之窗1994年6月開業(yè)，是個匯集世界奇觀、古今名勝、自然風(fēng)光和民俗風(fēng)情于一園，展示世界歷史文化的大型旅游景點。歡樂谷1998年10月開業(yè)，運用現(xiàn)代休閑理念和多項科技成果，在功能上突出了參與性、娛樂性，與原有三大主題公園形成互補。第四頁，共15頁。CRIC:領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息(xìnxī)及咨詢服務(wù)供應(yīng)商5第一階段：旅游先行配合(pèihé)少量地產(chǎn)開發(fā)1986-1993房地產(chǎn)收益和旅游投資基本(jīběn)持平，旅游開始產(chǎn)生一部分收益，整體第一階段地產(chǎn)與旅游達(dá)到了平衡發(fā)展，且資金產(chǎn)生小部分盈余，區(qū)域逐步克服陌生，價格平臺明顯提升旅游資源開發(fā)引爆區(qū)域發(fā)展，旅游帶動地產(chǎn)，使其成為區(qū)域開發(fā)現(xiàn)金來源，逐步實現(xiàn)旅游與地產(chǎn)的平衡發(fā)展旅游設(shè)施占地規(guī)模開業(yè)時間投資經(jīng)濟(jì)效益錦繡中華30公頃19891億十年中,營業(yè)收入總額達(dá)17個多億，創(chuàng)利6個多億，總資產(chǎn)達(dá)3個多億；錦、民兩景區(qū)先后在開業(yè)一年和一年多的時間內(nèi)收回全部投資，共接待海內(nèi)外游客四千多萬人次。民俗文化村20公頃19911.1億項目開發(fā)時間占地面積（公頃）建面（萬M2）資金平衡東方花園1986年11.26地產(chǎn)收益錦繡中華1989年30樂園投資海景花園1990年2.910.2地產(chǎn)收益民俗文化村1991年20樂園投資深圳華僑城開發(fā)周期——深圳華僑城經(jīng)過將近30年的開發(fā)，經(jīng)過4個發(fā)展階段第五頁，共15頁。CRIC:領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息(xìnxī)及咨詢服務(wù)供應(yīng)商6第二階段：旅游對地產(chǎn)的價值(jiàzhí)提升1993-2004項目開發(fā)時間占地面積（公頃）建筑面積（萬M2）資金平衡湖濱花園1993年～1994年0.97.2地產(chǎn)收益桂花苑1993年～1994年2.56.7地產(chǎn)收益世界之窗1994年48樂園投資中旅廣場1996年～1997年1.612.9地產(chǎn)收益歡樂谷1998年～2001年35樂園投資波托菲諾2001年～2002年80108地產(chǎn)收益發(fā)展階段1996～1997年2000～2004年代表樓盤中旅廣場波托菲諾、純水岸住區(qū)形象華僑城產(chǎn)業(yè)配套高尚人文社區(qū)價格變化80009000~15000景點占地規(guī)模開業(yè)時間投資門票經(jīng)濟(jì)效益世界之窗48萬平方米1994年6月18日6.5億120開業(yè)至2002年底，世界之窗共接待游客2300多萬人次，營業(yè)收入28億元?！笆澜缰啊钡睦麧櫩傤~已連續(xù)3年超過1億元歡樂谷一期：17萬平方米二期：18萬平方米一期：1998年10月1日；二期：2001年5月一二期各投資4億1202002年，深圳歡樂谷全年入園人數(shù)達(dá)230萬人次；2003年3月底，已接待游客695萬人次項目的第二階段前期房地產(chǎn)收益與旅游的投資仍然保持資金平衡，但是(dànshì)旅游盈利開始增多，此時區(qū)域價值已建立；到第二階段后期，房地產(chǎn)收益實現(xiàn)高額的資金回報深圳華僑城第六頁，共15頁。CRIC:領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息(xìnxī)及咨詢服務(wù)供應(yīng)商7第三階段：區(qū)域關(guān)聯(lián)(guānlián)產(chǎn)業(yè)初步形成，成為區(qū)域開發(fā)新的盈利點2004-2008年04年起，以LOFT為啟動，促進(jìn)工業(yè)區(qū)的廠房建筑向以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主體的新空間形式轉(zhuǎn)換(zhuǎnhuàn)06年5月，華僑城創(chuàng)意文化園在華僑城LOFT正式掛牌，奠定其在中國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略地位深圳致力打造“設(shè)計之都”，并將“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”打造成優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，OCT-LOFT華僑城創(chuàng)意文化園被列為重點創(chuàng)意文化項目入駐OCT-LOFT華僑城創(chuàng)意文化園的企業(yè)——OCT當(dāng)代藝術(shù)中心、國際青年旅舍、高文安設(shè)計工作室a/u（雅域）國際設(shè)計機(jī)構(gòu)、都市實踐建筑設(shè)計公司、PAL設(shè)計事務(wù)所梁小武工作室、影像人俱樂部、鴻波信息動漫基地、世紀(jì)鳳凰傳媒等深圳華僑城第七頁，共15頁。CRIC:領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息(xìnxī)及咨詢服務(wù)供應(yīng)商8第四階段：啟動高端文化旅游項目歡樂海岸(hǎiàn)2008-至今首個新型復(fù)合型濱海主題商業(yè)和中國最具特色的都市娛樂目的地共125萬平米，北地塊面積近69萬平方米自然濕地保護(hù)區(qū)＋56萬平方米都市文化娛樂區(qū)、濱海公共旅游區(qū)、綠色休閑度假區(qū)購物廣場、餐飲娛樂街區(qū)(jiēqū)、創(chuàng)意展示中心、高端城市會所、精品酒店、SOHO公寓、IMAX影院、椰林沙灘、狂歡廣2011年試營業(yè)并開業(yè)深圳華僑城第八頁，共15頁。CRIC:領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息(xìnxī)及咨詢服務(wù)供應(yīng)商9華僑城高端住宅(zhùzhái)項目——波托非諾深圳華僑城項目概況:波托菲諾是深圳華僑城在歷經(jīng)16年,建造四大主題公園并運營成熟后在區(qū)域內(nèi)開發(fā)的高端地產(chǎn)項目，其再現(xiàn)了意大利千年古城波托菲諾獨特的海域風(fēng)光，建于華僑城的西北部，四周是高爾夫球場，燕棲湖，天鵝湖，歡樂谷，自然資源優(yōu)越。樓盤地址：深圳市南山區(qū)華僑城西北部開發(fā)商：深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：占地面積：80萬平米(pínɡm(xù)ǐ)容積率：1.35綠化率：＞35%建筑面積：約108萬㎡物業(yè)類型：獨棟、聯(lián)排、多層、小高層、公寓建設(shè)分期：分三期建設(shè)：一期——天鵝堡；二期——純水岸；三期：包括波托菲諾一區(qū)、棲湖花園第九頁，共15頁。CRIC:領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息(xìnxī)及咨詢服務(wù)供應(yīng)商10華僑城高端住宅(zhùzhái)項目——波托非諾深圳華僑城項目占地80萬平方米，以北側(cè)4萬平方米天鵝湖和南側(cè)7萬平方米燕棲湖為核心分為兩個區(qū)片；規(guī)劃緊抓“水”的主題，水面呈“枝”狀垂直鍥入組團(tuán)內(nèi)部(nèibù)，由此帶來的廣闊水面能為高層住宅和TOWNHOUSE所共享,再現(xiàn)水岸生活場景，因水而生的豐富景觀資源也為社區(qū)主題生活的開展和底層商業(yè)價值的最大挖掘帶來可能。天鵝堡純水岸規(guī)劃理念:第十頁，共15頁。CRIC:領(lǐng)先(lǐnɡxiān)的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商11華僑城高端住宅(zhùzhái)項目——波托非諾深圳華僑城產(chǎn)品(chǎnpǐn)構(gòu)成:一期：天鵝堡——占地23萬m2，建筑面積40多萬m2，共18棟1495套大戶型住宅二期：純水岸——占地面積有151297.12m2，總建筑面積14.4萬m2；由多層住宅、連排別墅、單體別墅、酒店式公寓等多種建筑形態(tài)構(gòu)成，共564套，商業(yè)面積4152.24m2，綠化面積79166.25m2三期：包括波托菲諾一區(qū)、棲湖花園第十一頁，共15頁。CRIC:領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息(xìnxī)及咨詢服務(wù)供應(yīng)商12華僑城高端住宅(zhùzhái)項目——波托非諾深圳華僑城項目(xiàngmù)開發(fā)周期和價格走勢:波托菲諾的產(chǎn)品開發(fā)從高層起步，隨著社區(qū)開發(fā)的不斷成熟，產(chǎn)品類型逐漸多元，密度降低，在少量獨棟和聯(lián)排產(chǎn)品的標(biāo)桿作用下，項目高端形象完全確立。產(chǎn)品價格隨著開發(fā)進(jìn)度實現(xiàn)了飛躍。2002年2003年2006年2010年第十二頁，共15頁。CRIC:領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息(xìnxī)及咨詢服務(wù)供應(yīng)商13深圳華僑城項目(xiàngmù)小結(jié)關(guān)于項目(xiàngmù)開發(fā)模式華僑城以“主題公園+旅游地產(chǎn)”的主業(yè)架構(gòu)，先做旅游后做地產(chǎn)，形成可全面復(fù)制的“旅游+地產(chǎn)”的開發(fā)模式，最終形成雙核發(fā)展的開發(fā)模式深圳華僑城注重規(guī)劃的完整性、綜合性、連續(xù)性，使規(guī)劃有彈性，易于分期開發(fā)與建設(shè)。不同階段形成不同規(guī)劃主題開發(fā)，最終形成多種產(chǎn)業(yè)混合互動、功能綜合配套、城區(qū)環(huán)境優(yōu)美的旅游休閑綜合大盤在形成旅游業(yè)核心的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)借力開發(fā)，與旅游資源、產(chǎn)品相互協(xié)助，同時產(chǎn)生品牌效應(yīng)，互相滲透、最終形成旅游和房地產(chǎn)雙核的發(fā)展模式，山野與創(chuàng)意地產(chǎn)同時服務(wù)于兩個核心第十三頁，共15頁。CRIC:領(lǐng)先(lǐnɡxiān)的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商14深圳華僑城項目(xiàngmù)小結(jié)關(guān)于(guānyú)項目開發(fā)周期從深圳華僑城的開發(fā)周期來看，成功的旅游地產(chǎn)開發(fā)需要經(jīng)過一個較長的開發(fā)周期，華僑城經(jīng)過將近30年的開發(fā)，目前板塊還未完全開發(fā)完成。其中的住宅地塊也開發(fā)了將近10年的時間。我們發(fā)現(xiàn)在整個開發(fā)周期中，旅游開發(fā)和配套設(shè)施建設(shè)占據(jù)開發(fā)周期的大部分，這一階段也是需要企業(yè)大量資金投入階段。華僑城地塊開發(fā)周期住宅地塊（波托非諾）開發(fā)周期1986年1993年2004年2008年第一階段第二階段第三階段第四階段旅游地產(chǎn)開發(fā)需要經(jīng)歷