商業(yè)地產(chǎn)法律和實(shí)操研究最終版第一章商業(yè)地產(chǎn)簡(jiǎn)述商業(yè)地產(chǎn)法律和實(shí)操研究最終版一、什么是商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)，是指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，它區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn),以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等廣義上商業(yè)地產(chǎn)：通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑、辦公等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式狹義商業(yè)地產(chǎn)：是專用于商業(yè)服務(wù)也即經(jīng)營(yíng)用途的物業(yè)形式，零售、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等商業(yè)地產(chǎn)法律和實(shí)操研究最終版二、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式只租不售出售租售結(jié)合大連萬(wàn)達(dá)租售結(jié)合成功案例商業(yè)地產(chǎn)法律和實(shí)操研究最終版三、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式“沃爾瑪”模式國(guó)內(nèi)有代表性的：萬(wàn)科“百貨公司”模式國(guó)內(nèi)有代表性的：華潤(rùn)置地

“精品店”模式商業(yè)地產(chǎn)法律和實(shí)操研究最終版四、商業(yè)地產(chǎn)的分類（一）按使用功能分類底商、步行街、MALL、購(gòu)物中心、專業(yè)性市場(chǎng)等

（二）按地域性分類燕莎、朝外、CBD、建國(guó)門(mén)、王府井、西單、阜成門(mén)等多個(gè)分散的商業(yè)中心

（三）按服務(wù)對(duì)象和輻射范圍分類區(qū)域商業(yè)中心、城市核心商業(yè)中心、次中心、鄰里中心、小區(qū)配套商業(yè)等商業(yè)地產(chǎn)法律和實(shí)操研究最終版（四）住宅底商和社區(qū)商鋪社區(qū)商鋪的概念和類型社區(qū)商鋪的概念社會(huì)商鋪的類型：零售型社區(qū)商鋪、服務(wù)型社區(qū)商鋪社區(qū)商鋪的特點(diǎn)零售型社區(qū)商鋪的特點(diǎn)服務(wù)型社區(qū)商鋪的特點(diǎn)住宅底商的概念和類型住宅底層商鋪的概念住宅底層商鋪的類型住宅底商的特點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)法律和實(shí)操研究最終版（五）商業(yè)街底商城市中心的商業(yè)地產(chǎn)多集中于商業(yè)街，可謂商業(yè)街底商，故在這里重點(diǎn)講述。商業(yè)街的定義、特點(diǎn)及分類商業(yè)街的定義商業(yè)街的五個(gè)核心特征商業(yè)街的分類商業(yè)街開(kāi)發(fā)建設(shè)定位消費(fèi)群體目標(biāo)對(duì)象的選擇商業(yè)街市場(chǎng)定位應(yīng)考慮的消費(fèi)者因素商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)的四個(gè)法則商業(yè)街開(kāi)發(fā)建設(shè)的必備戰(zhàn)術(shù)商業(yè)地產(chǎn)法律和實(shí)操研究最終版五、商業(yè)地產(chǎn)定位（一）定位釋義

定位建立在市場(chǎng)調(diào)查研究的基礎(chǔ)上定位的核心是確定功能定位是系統(tǒng)工程（二）項(xiàng)目定位內(nèi)容

功能、客戶、形象定位、服務(wù)定位和技術(shù)定位（三）項(xiàng)目定位程序辨析定位問(wèn)題

識(shí)別細(xì)分市場(chǎng)

選擇目標(biāo)市場(chǎng)并進(jìn)行評(píng)價(jià)

確立定位體系

評(píng)價(jià)定位體系商業(yè)地產(chǎn)法律和實(shí)操研究最終版第二章商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景預(yù)測(cè)商業(yè)地產(chǎn)法律和實(shí)操研究最終版一、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀2008年受宏觀調(diào)控影響增幅回落2009年受金融危機(jī)影響步入深度調(diào)整和復(fù)蘇期：“價(jià)值同創(chuàng)機(jī)遇共享”2009中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)年會(huì)中央電視臺(tái)經(jīng)濟(jì)頻道兩個(gè)節(jié)目：鳳凰樓市、深圳房?jī)r(jià)事件2010年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)有比較好的發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)法律和實(shí)操研究最終版二、從房產(chǎn)政策看商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)政策的變化：（一）鼓勵(lì)住宅地產(chǎn)發(fā)展中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)法第二十九條國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)（國(guó)辦發(fā)〔2008〕131號(hào)）（二）抑制住宅地產(chǎn)發(fā)展國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知（國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)）關(guān)于貫徹國(guó)辦發(fā)〔2010〕4號(hào)文件精神促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)（京建發(fā)[2010]72號(hào)）國(guó)土資源部住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》（國(guó)土資發(fā)【2010】151號(hào)）商業(yè)地產(chǎn)法律和實(shí)操研究最終版三、從經(jīng)濟(jì)走勢(shì)看商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展四、業(yè)界看好商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展馮侖：商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)市場(chǎng)空間很大潘石屹：上海和北京這兩個(gè)城市的最繁華地段，一定是最安全的投資。商業(yè)地產(chǎn)法律和實(shí)操研究最終版第三章商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)法律和實(shí)操研究最終版一、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展要遵循“四先四后”原則（一）商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的制約因素社會(huì)性制約因素

專業(yè)化因素商業(yè)地產(chǎn)具備進(jìn)一步發(fā)展的基礎(chǔ)

（二）確立四先四后原則，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)與開(kāi)發(fā)和諧發(fā)展城市功能規(guī)劃為先，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)為后；以需求方的零售企業(yè)發(fā)展為先，供給方的商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)為后；專業(yè)化的商業(yè)經(jīng)營(yíng)為先，個(gè)性化的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為后；持續(xù)性的商業(yè)運(yùn)營(yíng)為先，選擇性的動(dòng)態(tài)招商為后。商業(yè)地產(chǎn)法律和實(shí)操研究最終版二、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作及營(yíng)銷(xiāo)（一）商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作

天津的馮新總經(jīng)理將商業(yè)地產(chǎn)的操作模式分為二派：一派是殺雞取蛋型，另外一派是養(yǎng)雞生蛋型。

“招商”是商業(yè)地產(chǎn)的核心?！斑M(jìn)可攻，退可守”，“進(jìn)”就是可以“帶租約銷(xiāo)售，”“退”就是先持有,后尋機(jī)再售，或?qū)で笊鲜?、REITS、或信托?！?/p>

（二）商業(yè)地產(chǎn)總體營(yíng)銷(xiāo)策略招商難度遠(yuǎn)大于銷(xiāo)售，傭金上要有側(cè)重

招商人員在數(shù)量上要多于營(yíng)銷(xiāo)人員，要保持相對(duì)穩(wěn)定招商要善于借助專業(yè)招商機(jī)構(gòu)

帶租約銷(xiāo)售，是大多數(shù)開(kāi)發(fā)商接受的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)形式商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣的包裝術(shù)采用創(chuàng)新有效的營(yíng)銷(xiāo)劍法（三）商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售營(yíng)銷(xiāo)策略銷(xiāo)售模式，一般分為整體銷(xiāo)售、分零銷(xiāo)售等以CXSH廣場(chǎng)整體營(yíng)銷(xiāo)案例為例進(jìn)行解讀商業(yè)地產(chǎn)法律和實(shí)操研究最終版銷(xiāo)售模式比較商業(yè)地產(chǎn)法律和實(shí)操研究最終版操作控制原則在時(shí)間上，三者并舉，不可或缺；銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)以分零銷(xiāo)售為主開(kāi)展工作；如整體銷(xiāo)售有意向較強(qiáng)者，強(qiáng)力跟進(jìn)，但不放棄另兩者；分層銷(xiāo)售達(dá)成協(xié)議，則放棄整體銷(xiāo)售模式，轉(zhuǎn)而將整體買(mǎi)家向分層購(gòu)買(mǎi)引導(dǎo)，分層銷(xiāo)售未消化部分，在進(jìn)入開(kāi)盤(pán)期后，進(jìn)行分零銷(xiāo)售；進(jìn)入開(kāi)盤(pán)期，則基本放棄整體銷(xiāo)售模式；開(kāi)盤(pán)期后，即進(jìn)入分零銷(xiāo)售模式，不放棄分層銷(xiāo)售，在分零銷(xiāo)售的同時(shí)做好銷(xiāo)售控制，為整層銷(xiāo)售預(yù)留空間。商業(yè)地產(chǎn)法律和實(shí)操研究最終版（四）商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售方式按銷(xiāo)售時(shí)房屋的狀態(tài)分商品房現(xiàn)售商品房預(yù)售按房款支付方式分一次性付款分期付款銀行按揭無(wú)貼息返本銷(xiāo)售先試住、后買(mǎi)房回購(gòu)銷(xiāo)售商品房銷(xiāo)售中法律禁止的幾種銷(xiāo)售方式返本銷(xiāo)售售后包租分割拆零不同銷(xiāo)售方式下的收入確認(rèn)問(wèn)題《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》商業(yè)地產(chǎn)法律和實(shí)操研究最終版（五）商業(yè)地產(chǎn)出租營(yíng)銷(xiāo)策略出租的情景掌握技巧出租模式及性化應(yīng)對(duì)技巧散鋪出租分層出租整體出租如何在分零租賃中實(shí)現(xiàn)三方利益博弈的平衡操作模式：引入品牌經(jīng)營(yíng)管理商，招商、管理商業(yè)部分。關(guān)鍵點(diǎn)：招商的確定及如何合理規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)法律和實(shí)操研究最終版三、我國(guó)房地產(chǎn)融資模式介紹與對(duì)比（一）國(guó)房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀

銀行貸款

房地產(chǎn)信托

上市融資

海外房產(chǎn)基金

據(jù)初步統(tǒng)計(jì)目前進(jìn)入我國(guó)的海外基金已超過(guò)100家。摩根士丹利、新加坡政府投資公司、美林投資銀行等著名國(guó)際地產(chǎn)基金。債券融資

商業(yè)地產(chǎn)法律和實(shí)操研究最終版（二）房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)融資中常面臨的問(wèn)題貸款方式單一企業(yè)對(duì)銀行貸款依賴過(guò)重房地產(chǎn)融資工具的局限性限制上市融資渠道的局限性海外基金與國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)接的難題（三）發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道的對(duì)策和建議

建立多層次房地產(chǎn)融資體系

加緊開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品

完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)

商業(yè)地產(chǎn)法律和實(shí)操研究最終版四、商業(yè)地產(chǎn)中開(kāi)發(fā)商的角色思考結(jié)果導(dǎo)向重招商和經(jīng)營(yíng)專業(yè)分工是為了共贏商道上下游商業(yè)地產(chǎn)法律和實(shí)操研究最終版五、大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)（一）項(xiàng)目操作方式應(yīng)高度專業(yè)化（二）重視專業(yè)顧問(wèn)公司（三）專業(yè)化建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)公司至關(guān)重要（四）選址應(yīng)充分考慮規(guī)劃與策劃方的專業(yè)建議在規(guī)劃選址中考慮5A法則。A是英文Advantage（便利）的字頭。5A法則的基本內(nèi)容為：交通便利、認(rèn)知便利、趨近便利、進(jìn)出便利、選購(gòu)便利。（五）平衡多樣化的業(yè)態(tài)與復(fù)雜的功能流程之間的矛盾是商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的最大挑戰(zhàn)案例：五棵松體育中心項(xiàng)目（六）豐富的空間效果和多元化的立面設(shè)計(jì)創(chuàng)造體驗(yàn)消費(fèi)的新模式?？臻g尺度＃空間氣氛＃室內(nèi)外空間的結(jié)合＃環(huán)境景觀＃多元化的立面設(shè)計(jì)＃立面組合的多樣化＃非建筑固有元素在立面設(shè)計(jì)中的重要性商業(yè)地產(chǎn)法律和實(shí)操研究最終版六、商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者研究的缺失和構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者研究的構(gòu)建從模塊構(gòu)造初步設(shè)想可以分為三大部分：區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者研究項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者研究商業(yè)地產(chǎn)VALS研究VALS由美國(guó)SRI國(guó)際公司開(kāi)發(fā)，現(xiàn)已發(fā)展為VALS2，是歐美國(guó)家以及日本最為推崇的消費(fèi)者研究模式之一。商業(yè)地產(chǎn)法律和實(shí)操研究最終版第四章同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題分析商業(yè)地產(chǎn)法律和實(shí)操研究最終版一、關(guān)于禁止同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的法律規(guī)定《上市公司治理準(zhǔn)則》第二十七條《首次公開(kāi)發(fā)行股票并上市管理辦法》第十九條《上市公司收購(gòu)管理辦法》第二十九條、第五十條商業(yè)地產(chǎn)法律和實(shí)操研究最終版二、關(guān)于信達(dá)投資擬從事商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與信達(dá)地產(chǎn)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“信達(dá)地產(chǎn)”）是否存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的分析（一）北京天橋北大青鳥(niǎo)科技股份有限公司（信達(dá)地產(chǎn)前身）以股份購(gòu)買(mǎi)包括信達(dá)投資在內(nèi)的數(shù)家公司資產(chǎn)時(shí)收購(gòu)人的承諾信達(dá)投資的承諾中國(guó)信達(dá)的承諾（二）信達(dá)投資擬從事商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與信達(dá)地產(chǎn)是否存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、違背收購(gòu)承諾問(wèn)題分析商業(yè)地產(chǎn)法律和實(shí)操研究最終版三、違背同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)承諾的后果從實(shí)踐角度分析，違反同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的承諾可能造成的后果如下：上市公司或其他股東根據(jù)《公司法》第二十條的規(guī)定對(duì)信達(dá)投資提起訴訟對(duì)將來(lái)的定向增發(fā)可能形成障礙商業(yè)地產(chǎn)法律和實(shí)操研究最終版四、結(jié)論從法律上講，很可能構(gòu)成同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)從實(shí)操角度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有地域性前期籌備，成熟后裝入信達(dá)地產(chǎn)公司證監(jiān)會(huì)的態(tài)度法律對(duì)于違反同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)