盛唐世紀(jì)廣場招商及營銷策略方案招商策略建議1銷售策略建議2本次報告內(nèi)容銷售租賃收益測算3Page2一、項目招商策略建議1、項目招商整體策略2、租金定位3、租賃優(yōu)惠條件建議4、租金細(xì)化方案建議5、十年租金收益測算Page31、項目招商整體策略1、項目商業(yè)氛圍淺薄，取決于周邊規(guī)劃發(fā)展，市場培育期較長。2、項目區(qū)位、規(guī)模優(yōu)勢明顯，未來具備較優(yōu)的發(fā)展前景。整體策略出發(fā)點Page4項目較為薄弱的商業(yè)基礎(chǔ)，初期面臨較大的商家信心不足的問題，同時整體規(guī)模較大需要較多商家支撐，因此，項目制定招商策略需要以更為優(yōu)厚的租賃條件以吸引商家，盡可能實現(xiàn)較高的招商率，為項目長期經(jīng)營奠定基礎(chǔ)。1、項目招商整體策略招商整體策略Page52、租金策略建議及水平定位分析租金策略建議及水平定位分析租金策略分析新塘周邊市場及各業(yè)態(tài)租金水平調(diào)研項目招商優(yōu)劣勢分析標(biāo)準(zhǔn)租金定位租金策略建議各層租金策略及標(biāo)準(zhǔn)租金水平建議Page62.1兩種租金策略分析2、租金策略建議及水平定位分析Page7標(biāo)準(zhǔn)租金打折方式較適宜商業(yè)氛圍較不成熟區(qū)域，對商家具有較好的吸引力，建議本項目采用此方式。2、租金策略建議及水平定位分析2.1兩種租金策略分析：案例介紹Page82.2項目周邊租金水平情況：集中商業(yè)（所調(diào)研租金水平以建筑面積計算）2、租金策略建議及水平定位分析Page92.2項目周邊租金水平情況：集中商業(yè)（所調(diào)研租金水平以建筑面積計算）2、租金策略建議及水平定位分析Page102.2項項目目周周邊邊租租金金水水平平情情況況：：集集中中商商業(yè)業(yè)（（所所調(diào)調(diào)研研租租金金水水平平以以建建筑筑面面積積計計算算））2、、租租金金策策略略建建議議及及水水平平定定位位分分析析Page112.2項項目目周周邊邊租租金金水水平平情情況況：：集集中中商商業(yè)業(yè)（（所所調(diào)調(diào)研研租租金金水水平平以以建建筑筑面面積積計計算算））2、、租租金金策策略略建建議議及及水水平平定定位位分分析析Page122.2項項目目周周邊邊租租金金水水平平情情況況:街街鋪鋪及及其其他他集集中中商商業(yè)業(yè)2、、租租金金策策略略建建議議及及水水平平定定位位分分析析Page13以新塘塘廣場場為主主的解解放北北路為為新塘塘商業(yè)業(yè)氛圍圍發(fā)展展較為為成熟熟區(qū)域域，因因此也也為新新塘租租金最最高區(qū)區(qū)域，，達(dá)到到150-350元元/月月/㎡㎡，但但作為為商業(yè)業(yè)氛圍圍淺薄薄的本本項目目，此此租金金水平平將作作為本本項目目未來來可實實現(xiàn)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；；金海岸岸廣場場、大大旺城城與本本項目目同處處氛圍圍較為為淺薄薄區(qū)域域，同同時開開業(yè)時時間不不長，，其租租金水水平為為100-150元元/月月/㎡㎡，對對于本本項目目具有有較高高的參參考性性。新塘塘集集中中商商業(yè)業(yè)以以及及商商業(yè)業(yè)街街租租金金調(diào)調(diào)研研結(jié)結(jié)論論2.2項項目目周周邊邊租租金金水水平平情情況況2、、租租金金策策略略建建議議及及水水平平定定位位分分析析Page142.2項項目目周周邊邊租租金金水水平平情情況況：：各各業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)商商業(yè)業(yè)租租金金可可承承受受范范圍圍2、、租租金金策策略略建建議議及及水水平平定定位位分分析析Page15根據(jù)據(jù)以以上上數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)分分析析，，可可以以發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)服服飾飾精精品品、、珠珠寶寶首首飾飾、、配配套套、、鞋鞋類類以以及及手手機(jī)機(jī)等等業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)承承受受的的租租金金較較高高，，餐餐飲飲、、娛娛樂樂類類業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)對對于于面面積積需需求求較較大大，，承承受受租租金金的的能能力力也也相相對對較較低低；；市場場通通過過行行業(yè)業(yè)檢檢驗驗調(diào)調(diào)整整后后所所體體現(xiàn)現(xiàn)的的租租金金水水平平是是相相對對比比較較真真實實的的，，也也是是不不容容作作大大范范圍圍調(diào)調(diào)整整的的，，可可作作為為項項目目租租金金定定位位的的參參考考依依據(jù)據(jù)，，建議議項項目目的的租租金金定定位位以以上上述述市市場場數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)為為依依托托，，不不可可偏偏移移太太多多。2.2項項目周周邊租金金水平情情況2、租金金策略建建議及水水平定位位分析Page16優(yōu)勢劣勢區(qū)位優(yōu)勢勢：市場場前景看看好；規(guī)模優(yōu)勢勢：為新新塘以及及周邊鎮(zhèn)鎮(zhèn)市最大大的商業(yè)業(yè)項目；；消費群優(yōu)優(yōu)勢：周周邊中高高檔住宅宅樓盤的的興起；；雙主力店店優(yōu)勢：：輻射面面廣。項目目前前商業(yè)氛氛圍淺薄薄，市場場培育期期較長；；周邊區(qū)域域改造仍仍需一定定時間；；規(guī)模較大大，需要要較多商商家支撐撐，招商商難度較較大。項目有條條件成為為片區(qū)的的核心商商業(yè)項目目。項目經(jīng)營營初期面面臨較大大困難。。2.3本本項目目招商優(yōu)優(yōu)劣勢分分析2、租金金策略建建議及水水平定位位分析Page17結(jié)合本項項目實際際條件，，為縮短短招商周周期，盡盡快進(jìn)入入經(jīng)營正正軌，本本項目建建議以標(biāo)準(zhǔn)租金金打折法法作為整體體租金策策略，第第一年以以較低折折扣吸引引商家進(jìn)進(jìn)駐，同同時能給給予日后后租金提提升以較較為合理理的說法法，并在在租賃條條件上建建議在現(xiàn)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)基礎(chǔ)上上提供更更為優(yōu)厚厚條件，，。2.4項項目租租金策略略建議2、租金金策略建建議及水水平定位位分析Page18權(quán)重比值值K：指指以本項項目總計計作為基基準(zhǔn)，與與各區(qū)域域間的比比值。整整體均價價P：P=∑(C*K*I)。2.5項項目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)租金金定位2、租金金策略建建議及水水平定位位分析Page192、租金金策略建建議及水水平定位位分析由于其余余商業(yè)所所調(diào)研租租金基本本為一層層商家水水平，因因此，按按市場比比較法測測算數(shù)據(jù)據(jù)應(yīng)為本本項目一一層街鋪鋪租金水水平，為為126元元/月/㎡；同時，以以本項目目目前的的商業(yè)氛氛圍在市市場培育育期間難難以達(dá)到到此租金金水平，，因此，，我司建建議，以以126元/月月/㎡作作為項目目一層的的標(biāo)準(zhǔn)租租金，通通過打折折策略以以較低水水平逐步步過渡到到標(biāo)準(zhǔn)租租金水平平。2.5項項目標(biāo)準(zhǔn)租租金定位（（獨立鋪位位）Page202、租金策策略建議及及水平定位位分析2.4項項目標(biāo)準(zhǔn)租租金定位（（獨立鋪位位，不包括括主力店與與次主力店店）負(fù)二層標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)租金水平平建議為：：80元/月/㎡Page212、租金策策略建議及及水平定位位分析負(fù)一層標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)租金水平平建議為：：100元元/月/㎡㎡2.4項項目標(biāo)準(zhǔn)租租金定位（（獨立鋪位位，不包括括主力店與與次主力店店）Page222、租金策策略建議及及水平定位位分析一層標(biāo)準(zhǔn)租租金水平建建議為：130元/月/㎡2.4項項目標(biāo)準(zhǔn)租租金定位（（獨立鋪位位，不包括括主力店與與次主力店店）Page232、、租租金金策策略略建建議議及及水水平平定定位位分分析析二層層標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)租租金金水水平平建建議議為為：：80元元/月月/㎡㎡2.4項項目目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)租租金金定定位位（（獨獨立立鋪鋪位位，，不不包包括括主主力力店店與與次次主主力力店店））Page242、、租租金金策策略略建建議議及及水水平平定定位位分分析析三層層標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)租租金金水水平平建建議議為為：：40元元/月月/㎡㎡2.4項項目目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)租租金金定定位位（（獨獨立立鋪鋪位位，，不不包包括括主主力力店店與與次次主主力力店店））Page252、、租租金金策策略略建建議議及及水水平平定定位位分分析析2.4項項目目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)租租金金定定位位（（主力力店店與與次次主主力力店店）Page26租金金細(xì)細(xì)化化方方案案各區(qū)區(qū)域域租租金金制制定定一一般般性性原原則則各層層各各區(qū)區(qū)域域具具體體租租金金水水平平3、、租租金金細(xì)細(xì)化化方方案案Page27在確確定定了了項項目目整整體體租租金金水水平平的的前前提提下下，，再再依依據(jù)據(jù)一一般般鋪鋪位位的的租租金金制制定定原原則則對對租租金金進(jìn)進(jìn)行行細(xì)細(xì)化化，，并并綜綜合合考考慮慮項項目目經(jīng)經(jīng)營營策策略略，，制制定定切切實實可可行行的的租租金金條條件件。。商鋪鋪使使用用率率：：同等等條條件件下下使使用用率率越越高高租租金金越越高高，，使使用用率率越越低低，，租租金金越越低低。。項項目目使使用用率率差差異異較較大大導(dǎo)導(dǎo)致致租租金金差差異異變變化化較較大大。。商鋪面積積和整體體租金水水平：商鋪的面面積越大大，同等等條件下下總體租租金越高高，在區(qū)區(qū)域行業(yè)業(yè)的承受受能力內(nèi)內(nèi)，面積積越大，，單價相相應(yīng)比同同等位置置商鋪越越低些。。距離商場場入口鋪鋪位：商場入口口處鋪位位租金高高，距離離商場入入口越遠(yuǎn)遠(yuǎn)，租金金越低；；人流動線線通暢鋪鋪位：人流動線線通暢，，有回流流的鋪位位租金高高；鋪位方正正與否：：方正的鋪鋪位好利利用，租租金高，，不方正正的鋪位位視其不不方正程程度相應(yīng)應(yīng)定價；；鋪內(nèi)有無無柱子：：鋪內(nèi)無柱柱子好利利用，價價值高，，有柱子子視其影影響程度度相應(yīng)定定價；光線好壞壞鋪位：：光線好鋪鋪位體現(xiàn)現(xiàn)良好通通透性，，心理舒舒適度高高，價值值高，光光線差鋪鋪位租金金相應(yīng)下下調(diào)；人流匯集集處鋪位位：“十”字字型、““井”字字型人流流匯集處處鋪位租租金高；；開間進(jìn)深深比例合合理鋪位位：鋪位開間間、進(jìn)深深比例在在1：2的鋪位位好利用用，市場場接受程程度高，，租金高高；開間間小、進(jìn)進(jìn)深大的的鋪位價價值低；；開間大大、進(jìn)深深小的鋪鋪位價格格視配比比情況，，相比開開間小進(jìn)進(jìn)深大的的鋪位價價值高；；主通道鋪鋪位：主通道鋪鋪位比次次通道鋪鋪位價值值高，次次通道鋪鋪位價值值比死角角位鋪位位價值高高；3、租金金細(xì)化方方案Page28負(fù)二層標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)租金金水平：：60-80元/㎡/月月150-180元/㎡㎡/月30-50元/㎡/月月110-130元/㎡㎡/月30-50元/㎡/月月30-50元/㎡/月月150-180元/㎡㎡/月130-170元/㎡㎡/月負(fù)二層平平均標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)租金為為：79元/㎡㎡/月Page29負(fù)一層租租金水平平80-100元/㎡㎡/月110-140元/㎡㎡/月90-110元元/㎡/月130-150元/㎡㎡/月150-180元/㎡㎡/月130-150元/㎡㎡/月150-180元/㎡/月月100-120元/㎡/月月90-110元元/㎡/月150-180元/㎡㎡/月150元元/㎡/月120-140元/㎡㎡/月110-130元/㎡/月月90-110元/㎡㎡/月80-100元元/㎡/月100-120元/㎡㎡/月90-110元元/㎡/月負(fù)一層一一期標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)租金為為：117元/㎡/月月Page30負(fù)一層租租金水平平30-50元/㎡/月120-140元/㎡㎡/月100-120元/㎡/月80-100元元/㎡/月40-60元/㎡/月月40-60元/㎡/月月100-120元/㎡㎡/月80-100元元/㎡/月80-100元元/㎡/月100-120元/㎡㎡/月負(fù)一層二二期標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)租金為為：96元/㎡㎡/月Page31一層租租金水水平60-80元/㎡/月100-120元/㎡/月90-110元元/㎡㎡/月月80-100元元/㎡㎡/月月100-120元/㎡/月100-130元/㎡/月160-180元/㎡/月120-160元/㎡/月90-110元/㎡㎡/月160-180元/㎡/月120-150元/㎡/月120-160元/㎡/月130-160元/㎡㎡/月140-160元/㎡㎡/月30-50元元/㎡/月180-200元/㎡㎡/月一層一期期標(biāo)準(zhǔn)租租金為：：138元/㎡㎡/月一層二期期標(biāo)準(zhǔn)租租金為：：96元元/㎡/月Page32二層租金金水平20-40元/㎡/月月80-100元元/㎡/月90-120元元/㎡/月90-120元元/㎡/月70-90元/㎡/月月60-80元/㎡/月月70-90元/㎡/月月60-80元/㎡/月月30-50元/㎡/月月15-25元/㎡/月月二層一期期標(biāo)準(zhǔn)租租金為：：83元元/㎡/月二層二期期標(biāo)準(zhǔn)租租金為：：74元元/㎡/月Page33三層租金金水平15-25元/㎡/月月30-50元/㎡/月月三層標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)租金為為：40元/㎡㎡/月Page34本項目租租金細(xì)化化方案：：獨立鋪鋪位（不不包括主主力店與與次主力力店）3、租金金細(xì)化方方案Page354、三年年租金收收益測算算三年租金金收益：：獨立鋪鋪位（不不包括主主力店與與次主力力店）Page36本項目三三年租金金收益測測算：主主力店與與次主力力店4、三年年租金收收益測算算Page37本項目三三年租金金收益測測算：一一、二期期4、三年年租金收收益測算算Page38二、項目目銷售策策略建議議1、銷售售市場調(diào)調(diào)研分析析2、項目目銷售分分析3、項目目營銷策策略建議議4、項目目銷售推推廣策略略建議Page39市場調(diào)研研分析銷售市場場調(diào)研數(shù)數(shù)據(jù)銷售市場場分析總總結(jié)項目可參參考性判判斷1、銷售售市場調(diào)調(diào)研分析析Page40東莞市市新塘鎮(zhèn)鎮(zhèn)荔城鎮(zhèn)鎮(zhèn)順欣花園園新都盛世世名門現(xiàn)代城市市花園富雅都市市華庭錦繡新天天地錦繡御景景苑碧桂園荔荔園增城在售售商業(yè)項項目分布布圖金竹家園園Page41目前新塘塘、荔城城在售商商業(yè)項目目數(shù)量較較少，且且多為2008-2009年年發(fā)售項項目，銷銷售商鋪鋪基本是是住宅底底商，純純商業(yè)項項目只租租不售，，商鋪銷銷售狀況況總體較較好。1、銷售售市場調(diào)調(diào)研分析析Page42錦繡新天天地1、銷售售市場調(diào)調(diào)研分析析Page43富雅都市市華庭1、銷售售市場調(diào)調(diào)研分析析Page44現(xiàn)代城市市花園1、銷售售市場調(diào)調(diào)研分析析Page45順欣花園園1、銷售售市場調(diào)調(diào)研分析析Page46新都盛世世名門1、銷售售市場調(diào)調(diào)研分析析Page47碧桂園荔荔園1、銷售售市場調(diào)調(diào)研分析析Page48金竹家園1、銷售市場場調(diào)研分析Page49錦繡御景苑1、銷售市場場調(diào)研分析Page50市場調(diào)研總結(jié)結(jié)及分析1、銷售市場場調(diào)研分析Page51市場調(diào)研總結(jié)結(jié)及分析1、新塘乃至至增城區(qū)域缺缺乏一個具備備清晰業(yè)態(tài)定定位、以及集集中商業(yè)帶動動的商業(yè)銷售售項目，這是是項目入市的的契機(jī)；2、整體區(qū)域域內(nèi)增量市場場較為有限，，在售商業(yè)項項目較少，基基本為社區(qū)型型商業(yè)街，顯顯示在增城地地區(qū)商鋪投資資并沒有引起起足夠的關(guān)注注，項目的入入市需要更大大力度的推廣廣，挖掘投資資客群體潛力力；3、從對在售售項目的價格格及銷售率調(diào)調(diào)研可得，新新塘商鋪銷售售市場仍具有有較大的發(fā)展展空間。1、銷售市場場調(diào)研分析Page52項目銷售分析析項目銷售SWOT分析目標(biāo)客戶群分分析項目鋪位價值值分析Page53項目銷售優(yōu)勢勢分析未來新塘中心心區(qū)的核心位位置；項目周邊新興興住宅項目多多，蘊(yùn)藏較大大的消費潛力力；新塘乃至增城城最大的商業(yè)業(yè)項目，主題題定位清晰；；四至均臨路，，擁有較好的的展示面；打造三首層概概念，商業(yè)價價值提升明顯顯；項目街鋪面積積大小適中，，便于銷售，，街鋪保留餐餐飲功能；兩大主力店及及多個次主力力店帶動效應(yīng)應(yīng)。項目銷售劣勢勢分析目前項目所在在路段人流量量較小，商業(yè)業(yè)氛圍較薄弱弱；項目為使用權(quán)權(quán)銷售，客戶戶投資信心受受到一定影響響；項目整體規(guī)模模較大，區(qū)域域缺乏以銷售售為主體的大大型商業(yè)項目目，市場接受受度需要檢驗驗；與新塘現(xiàn)有商商業(yè)集群缺乏乏有效互動，，需要一定時時期的市場培培育期。2、項目銷售售分析Page54項目銷銷售機(jī)機(jī)會分分析描繪中中心城城未來來規(guī)劃劃發(fā)展展，樹樹立區(qū)區(qū)域商商業(yè)中中心地地位，，提升升項目目整體體價值值；未來較較長時時期內(nèi)內(nèi)項目目規(guī)模模占據(jù)據(jù)明顯顯優(yōu)勢勢；現(xiàn)階段段周邊邊商業(yè)業(yè)項目目售價價較以以往有有一定定躍升升，大大部分分為市市場所所接受受；周邊中中高住住宅項項目給給商業(yè)業(yè)帶來來的預(yù)預(yù)期展展望提提升現(xiàn)現(xiàn)有商商業(yè)價價值。。項目銷銷售威威脅分分析新塘中中心區(qū)區(qū)規(guī)劃劃仍需需較長長時間間，客客戶投投資信信心不不明朗朗。2、項項目銷銷售分分析Page55商鋪的的客戶戶群一一般以以投資資客為為絕對對主導(dǎo)導(dǎo)，但但本項項目鋪鋪位面面積不不大，，投資資門檻檻較低低，將將會吸吸引一一部分分自營營客戶戶，客客戶群群體層層次輻輻射范范圍較較廣，，具體體客戶戶群體體劃分分如下下；2、、項項目目銷銷售售分分析析Page56鋪位位類類型型的的多多樣樣性性、、鋪鋪位位位位置置和和不不同同樓樓層層及及結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)的的差差異異、、主主力力店店帶帶動動、、銷銷售售模模式式差差異異(返返租租)等等因因素素，，導(dǎo)導(dǎo)致致項項目目鋪鋪位位商商業(yè)業(yè)價價值值差差異異較較大大。。在在此此我我司司按按照照項項目目鋪鋪位位銷銷售售難難易易程程度度將將鋪鋪位位大大致致分分為為以以下下五五種種類類型型：：價值區(qū)-1：商業(yè)價值值最高區(qū)區(qū)域；價值區(qū)-2：商業(yè)價值值較高區(qū)區(qū)域；價值區(qū)-3：商業(yè)價值值一般區(qū)區(qū)域；價值區(qū)-4：商業(yè)價值值較低區(qū)區(qū)域；價值區(qū)-5：商業(yè)價值值最低區(qū)區(qū)域。2、項目目銷售分分析Page57負(fù)一層鋪鋪位營銷銷價值劃劃分Page58一層鋪位位營銷價價值劃分分Page59二層鋪位位營銷價價值劃分分Page60項目一、、二期鋪鋪位價值值分析2、項目目銷售分分析Page61項目銷售售策略建建議整體策略略建議項目銷售售模式分分析及建建議項目價格格初步分分析及建建議分析推售售建議銷售收益益初步測測算銷售時間間點安排排Page62我司建議議，為增增強(qiáng)項目目街鋪部部分銷售售價值及及確保銷銷售成功功率，項項目總體體營銷采采取以下下操作方方式：3.1項項目整整體銷售售策略建建議集中商業(yè)業(yè)招商先先行，提提升項目目整體價價值；如若主力力店在開開盤前未未定，建建議開發(fā)發(fā)商能延延后開盤盤；如不能延延后，則則必需確確定2-3個品品牌餐飲飲進(jìn)駐意意向后，，街鋪視視情況分分批推售售；同時在主主力店未未定情況況下，項項目需要要加大推推廣力度度。3、項目目銷售策策略建議議Page63幾種銷售售模式的的比較分分析在商鋪銷銷售市場場中大致致存在以以直接銷銷售、帶帶租約銷銷售、返返租銷售售等3種種模式。。以下特特針對3種方式式的利弊弊，結(jié)合合本項目目商業(yè)布布局的形形式、所所處區(qū)域域的環(huán)境境及未來來發(fā)展趨趨勢等因因素綜合合考慮，，選擇最最為適合合本項目目銷售的的具體模模式。3.2項項目銷銷售模式式建議3、項目目銷售策策略建議議Page64返租銷售售，控制制過渡期期的統(tǒng)一一管理招招商經(jīng)營營權(quán)；有效掌控控項目整整體的節(jié)節(jié)奏控制制；統(tǒng)一招商商，減少少投資者者后期繁繁瑣管理理手續(xù)；；介入前期期市場運(yùn)運(yùn)作，做做足做旺旺姿態(tài)；；返租承諾諾，增強(qiáng)強(qiáng)投資者者信心；；弱化高售售價低租租金的沖沖突。建議：項項目銷售售模式采采用返租租形式，，返租3年年。3.2項項目目銷售模模式建議議3、項目目銷售策策略建議議Page653.2項項目目銷售模模式建議議考慮開發(fā)發(fā)商實際際收益，，一般情情況下不不建議本本項目返返租3年年以上，，如有特特殊情況況，如次次主力商商家進(jìn)駐駐則酌情情考慮，，否則發(fā)發(fā)展商返返租負(fù)擔(dān)擔(dān)較重，，整體收收益減少少。3、項目銷銷售策略建建議Page66因項目為使使用權(quán)銷售售，此類客客戶群體最最直接關(guān)注注的為租金金的回報率率，根據(jù)我我司銷售經(jīng)經(jīng)驗判斷，，年回報率率在10%比較符合合投資客的的預(yù)期，為為較為合理理的水平標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；相對于有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)商鋪6%的回報報率，本項項目10%的回報率率市場接受受度較高，，彌補(bǔ)投資資客對無產(chǎn)產(chǎn)權(quán)商鋪的的價值判斷斷；使用權(quán)銷售售另一特點點為投資客客不能貸款款，必須一一次性付款款，因此銷銷售總價不不能太高，，否側(cè)將影影響項目銷銷售基礎(chǔ)，，將返租金金額從總價價里扣除，，可降低投投資門檻。。建議：項目目年回報率率為10%，從商鋪鋪總價中一一次性扣除除。使用權(quán)商鋪鋪營銷的特特點3、項目銷銷售策略建建議Page67使用權(quán)商鋪鋪營銷案例例：廣州東東區(qū)商業(yè)城城區(qū)位：廣州州東區(qū)（與與本項目接接近）規(guī)模：3,000㎡銷售價格：：均價在20,000元/㎡銷售模式：：20年使使用權(quán)，返返租一年；；價格估算：：以10年年租金收益益作為售價價判斷年回報率：：10%案例：3、項目銷銷售策略建建議Page68返租銷售方方式案例：：1、高于或或等于市場場價格租賃賃最終整體收收益持平或或增加2、低于市市場價整體收益減減少，租金金須補(bǔ)貼返返租部分3、空置整體收益減減少30％％上述方式中中，已售鋪鋪位由管理理公司對外外租賃的過過程中將出出現(xiàn)三種情情況：3、項目銷銷售策略建建議Page693.3項項目價格格分析及建建議此次報告中中呈現(xiàn)的價價格為在現(xiàn)現(xiàn)有市場調(diào)調(diào)研基礎(chǔ)之之上的項目目商業(yè)價值值體現(xiàn)，而而實際營銷銷價格則是是在此價值值上一定范范圍內(nèi)的浮浮動，甚至至有較大的的溢價空間間，具體執(zhí)執(zhí)行的營銷銷價格則是是需要以市市場反應(yīng)（（價格測試試）與客戶戶積累情況況為判斷基基礎(chǔ)，一般般為開盤前前一天確定定執(zhí)行價格格。3、項目銷銷售策略建建議Page703.3項項目價格格分析及建建議（營銷銷案例）區(qū)位：昆明明呈貢大學(xué)學(xué)城規(guī)模：12萬㎡銷售價格確確定：原本本估計價格格為11,000元元/㎡，隨著市市場反應(yīng)逐逐漸升溫，，價格隨著著漲至20,000元/㎡案例一區(qū)位：龍崗崗萬象天成成規(guī)模：1.8萬㎡銷售價格確確定：原先先所定價格格為20,000元/㎡㎡，通過價價格測試，，在開盤前前一天調(diào)整整20%，，最終定價價為24,000元/㎡。案例二3、項目銷銷售策略建建議Page71銷售準(zhǔn)準(zhǔn)備期期客戶積積累期期租金還原法法市場比較法法價格提升空空間判斷價格建議（（市場比較較法）價格測試第第一階段價格測試第第二階段最終銷售價價格綜合比較后后價格判斷斷銷售初步均均價3.3項項目價格格分析及建建議3、項目銷銷售策略建建議Page72售價定價依依據(jù)：參考同區(qū)域域內(nèi)在售項項目折算售售價（市場場比較法））從十年租金金結(jié)合回報報率來評估估可行性3.3項項目價格格分析及建建議3、項目銷銷售策略建建議Page73市場比較法法從規(guī)模、、區(qū)域以及及開盤時間間角度選取取錦繡新天天地、富雅雅都市華庭庭、新都盛盛世名門三三個項目為為參考進(jìn)行行類比，通通過分值計計算本項目目售價區(qū)間間。分值預(yù)預(yù)算售價主主要從以下下幾方面考考慮：區(qū)域發(fā)展?jié)摑摿?；商業(yè)業(yè)規(guī)模；人人流量；租租金水平；；有無集中中商業(yè)帶動動；區(qū)域消費人人口；交通通易達(dá)性；；輻射范圍圍。3.3項項目價格格分析及建建議：市場場比較法3、項目銷銷售策略建建議Page74權(quán)重比值K：指以本本項目總計計作為基準(zhǔn)準(zhǔn)，與各區(qū)區(qū)域間的比比值。整體體均價P：：P=∑(C*K*I)；3.3項項目價格格分析及建建議：市場場比較法3、項目銷銷售策略建建議Page75按市場比較較法測算本本項目街鋪鋪銷售單價價為26,000元/㎡㎡，但由于其其余項目是是在有產(chǎn)權(quán)權(quán)條件下，，因此，本本項目此售售價應(yīng)為在在有產(chǎn)權(quán)基基礎(chǔ)上的定定位，而返返推回項目目在無產(chǎn)權(quán)權(quán)條件下，，以無產(chǎn)權(quán)權(quán)鋪位10%的回報報率、有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)6%的回報率計算，項目售價在在15,600元/㎡。起始租金=（（售價×6%的回報報率）÷12個月=130元/月月/㎡項目售價（（無產(chǎn)權(quán)））=（起始始租金×12個月））÷10%回報率=15,600元元/㎡因其余在售售項目基本本為一層街街鋪，因此此，15,600元元/㎡的售售價應(yīng)為項項目一層街街鋪的價格格。3.3項項目價格格分析及建建議：市場場比較法3、項目銷銷售策略建建議Page763.3項項目價格格分析及建建議：十年年租金回報報從上文租金金判斷中可可得，項目目一層標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)租金為138元元/㎡/月,以十十年租金收收益（10%的回報報率）來算算，項目一一層的售價價在16,560元元/㎡。無產(chǎn)權(quán)商鋪鋪10%的的回報率相相對于有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)商鋪6%的回報報率，較為為符合投資資客的市場場接受度。。注：可參考考廣州東區(qū)區(qū)商業(yè)城銷銷售案例。。3、項目銷售售策略建議Page77負(fù)一層銷售價價格：Page78一層銷售價格格：Page79二層銷售價格格：Page803.3項項目價格分析析及建議3、項目銷售售策略建議Page81項目一二期銷銷售收益（返返租3年，以以10%計算算）3.4項項目銷售收益益初步測算4、項目銷售售推廣建議Page82項目一、二期期銷售收益（（返租3年，，以10%回回報率計算））3.4項目目銷售收益初初步測算4、項目銷售售推廣建議Page833.4項項目銷售收益益初步測算4、項目銷售售推廣建議Page844、項目銷售售推廣建議項目整體租賃賃與銷售收益益：Page85從調(diào)研在售項項目銷售情況況來看，在售售項目規(guī)模不不大，若本項目整體體推售則有可可能缺乏足夠夠客戶量支撐撐，操作風(fēng)險險相對較大；商鋪銷售講究究整體預(yù)期價價值，其價值值又必須經(jīng)過過市場培育期期后方能體現(xiàn)現(xiàn)，若一開始銷售售受阻，少數(shù)數(shù)業(yè)主入伙經(jīng)經(jīng)營或轉(zhuǎn)讓、、招租使得商商鋪價值現(xiàn)形形后必定影響響剩余商鋪銷銷售的價值預(yù)預(yù)期。3.5街街鋪分批推售售建議本項目分批推推售的目的和和好處3、項目銷售售策略建議Page863.5街街鋪分批推售售建議此建議僅為初初步預(yù)估方案案建議，項目目具體分批推推售策略應(yīng)視視首批客戶積積累程度而定定，如客戶積積累較多（一一般為銷售鋪鋪位數(shù)的2-3倍），可可一次性推售售，否則可考考慮適度分期期推售。3、項目銷售售策略建議Page87推售方式一：：分兩批推售3.5街街鋪分批推售售建議3、項目銷售售策略建議Page883.5街鋪鋪分批推售建建議3、項目銷售售策略建議Page89推售方式二：：分三批推售3.5街街鋪分批推售售建議3、項目銷售售策略建議Page903.5街鋪鋪分批推售建建議3、項目銷售售策略建議Page913.5街鋪鋪分批推售建建議3、項目銷售售策略建議Page92房地產(chǎn)銷售尤尤其商業(yè)項目目銷售,銷售售中心的銷售售氛圍營造是是銷售成功的的關(guān)鍵所在,我司在項目目操作過程中中通過以下營營銷手段聚集集人氣、提高高發(fā)售當(dāng)天的的成交率、實實現(xiàn)項目銷售售收益最大化化。集中客戶積累累、集中發(fā)售售集中中誠誠意意登登記記、、統(tǒng)統(tǒng)一一發(fā)發(fā)售售可可測測試試客客戶戶對對項項目目接接受受程程度度、、并并可可隨隨時時調(diào)調(diào)整整項項目目銷銷售售策策略略。。促促進(jìn)進(jìn)猶猶豫豫客客戶戶達(dá)達(dá)成成購購買買，，并并促促使使客客戶戶購購買買相相對對位位置置較較差差鋪鋪位位的的營營銷銷作作用用。。公開開發(fā)發(fā)售售前前集集中中回回訪訪、、價價格格測測試試集中中回回訪訪可可使使銷銷售售現(xiàn)現(xiàn)場場始始終終保保持持熱熱烈烈的的營營銷銷氛氛圍圍，，并并且且測測試試客客戶戶對對價價格格的的接接受受程程度度，，隨隨時時調(diào)調(diào)整整項項目目價價格格策策略略，，是是確確保保成成功功銷銷售售的的重重要要環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)。。優(yōu)質(zhì)大大客戶戶提前前購買買優(yōu)質(zhì)客客戶價價格承承受力力強(qiáng)、、并且且通過過公開開發(fā)售售當(dāng)天天單個個購買買客戶戶的人人數(shù)給給予提提前購購買客客戶壓壓力：：優(yōu)質(zhì)質(zhì)客戶戶提前前購買買促使使大客客戶成成交率率提高高。3.6銷銷售售時間間點建建議3、項項目銷銷售策策略建建議Page93A、預(yù)防客客戶流失——-因大大客戶購買買時都會選選擇連續(xù)組組合在一起起的鋪位，，同時其需需求的面積積較大，金金額較高，，為防止大大客戶在抽抽簽過程中中出現(xiàn)因排排號順序靠靠后，購買買的鋪位無無法連續(xù)組組合在一起起等情況出出現(xiàn)而導(dǎo)致致的客戶流流失；B、提高公公開發(fā)售率率——大客戶戶提前認(rèn)購購，選購一一部分鋪位位，可以減減輕開盤時時普通客戶戶的公開發(fā)發(fā)售壓力，，并制造出出成交火爆爆氣氛，從從而提高公公開發(fā)售率率；C、鋪位產(chǎn)產(chǎn)權(quán)集中——-大客客戶連鋪購購買，整體體鋪位有利利于日后經(jīng)經(jīng)營管理。。大客戶提前前購買的必必要性：3.6銷銷售時間間點建議3、項目銷銷售策略建建議Page941、價格測測試第一階階段（4.12－4.27））從銷售中心心、現(xiàn)場包包裝完成進(jìn)進(jìn)場開始，，針對發(fā)展展商積累客客戶、我司司投資客戶戶、被現(xiàn)場場銷售信息息吸引客戶戶及少量投投資客戶（（短信）進(jìn)進(jìn)行反復(fù)價價格測試，，該階段告告知客戶分分區(qū)均價（（5個區(qū)）），通過客客戶反饋及及時調(diào)整區(qū)區(qū)域均價，，在正式VIP蓄客客前盡量完完善區(qū)間均均價。2、、正正式式VIP蓄蓄客客（（4.28－－5.11））不收收取取誠誠意意金金只只辦辦理理VIP卡卡，，4.28－－5.11辦辦理理VIP卡卡享享受受1％％的的額額外外折折扣扣。。短期內(nèi)迅速聚聚集盡可能多多的投資客戶戶，營造銷售售的氣氛；反反復(fù)測試市場場價格，探詢詢客戶接受范范圍之內(nèi)的最最高售價，實實現(xiàn)項目銷售售的價值最大大化。必要性：A、為避免公公開發(fā)售當(dāng)天天客戶因不了了解相關(guān)事宜宜而遲疑下定定，影響公開開發(fā)售效果；；B、為確保公公開發(fā)售當(dāng)天天客戶能夠快快速選鋪，實實現(xiàn)公開發(fā)售售當(dāng)天現(xiàn)場的的熱銷氣氛；；C、為確保公公開發(fā)售當(dāng)天天能夠順利實實現(xiàn)公開發(fā)售售，提前解決決不必要的麻麻煩；3.6銷銷售售時間間點建建議（（以發(fā)發(fā)展商商擬定定時間間為建建議前前提））集中推推廣積積累一一定數(shù)數(shù)量誠誠意客客戶、、集中中銷售售3、項項目銷銷售策策略建建議Page953、價價格測測試第第二階階段——價格格提前前預(yù)知知（5.9—5.11））：告知客客戶各各區(qū)域域價格格區(qū)間間，根根據(jù)現(xiàn)現(xiàn)場客客戶反反饋情情況和和對價價格范范圍的的接受受程度度，來來探索索項目目銷售售價格格的高高限；；4、最最終銷銷售價價格確確定最終價價格確確定依依鋪位位實際際情況況（面面積、、結(jié)構(gòu)構(gòu)、層層高、、有無無餐飲飲功能能等））結(jié)合合客戶戶對價價格的的反饋饋情況況、預(yù)預(yù)選鋪鋪位的的情況況做最最后敲敲定。。注：以以上價價格測測試階階段銷銷售說說法需需發(fā)展展商予予以簽簽字確確認(rèn)；；最終終銷售售價格格在5月11日日（開開盤前前一天天）下下午前前由發(fā)發(fā)展商商簽字字確定定，并并打印印做好好價格格表。。5、、大大客客戶戶提提前前認(rèn)認(rèn)購購（（5.11開開盤盤前前一一天天））3.6銷銷售售時時間間點點建建議議3、、項項目目銷銷售售策策略略建建議議Page963.6銷銷售售時時間間點點建建議議3、、項項目目銷銷售售策策略略建建議議Page97項目目銷銷售售推推廣廣建建議議項目目賣賣點點塑塑造造項目目推推廣廣費費用用預(yù)預(yù)測測宣傳傳推推廣廣渠渠道道建建議議銷售售必必備備條條件件其余余建建議議Page98缺乏乏鮮鮮明明主主題題定定位位：：僅僅以以普普通通商商業(yè)業(yè)街街來來進(jìn)進(jìn)行行推推售售，，沒沒有有清清晰晰的的價價值值體體系系構(gòu)構(gòu)建建，，給給不不到到客客戶戶未未來來想想象象。。對本本項項目目的的參參考考意意義義：：通過過新新塘塘中中心心城城區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃、、周周邊邊地地塊塊未未來來規(guī)規(guī)劃劃對對商商業(yè)業(yè)價價值值提提升升的的闡闡釋釋；；結(jié)合區(qū)域域市場在在售項目目規(guī)模小小、無清清晰業(yè)態(tài)態(tài)定位和和缺乏餐餐飲功能能的特點點，將多多重價值值虛實融融合；突出本項項目在地地段、商商業(yè)布局局、發(fā)展展前景等等多方面面的綜合合優(yōu)勢，，與新塘塘其他在在售項目目形成鮮鮮明的差差異化并并有效規(guī)規(guī)避項目目劣勢。。增城商業(yè)項目目在市場銷售售的推廣方向向及主題上主主要存在以下下兩個顯著特特征：4.1項項目營銷賣點點塑造4、項目銷售售推廣建議Page99——思考一：項目處于未來來新塘中心區(qū)區(qū)域，緊鄰新新塘大道和府府前路兩條主主干道，毗鄰鄰新塘政治中中心及未來交交通優(yōu)勢，項項目周邊地塊塊未來規(guī)劃有有眾多中高端端住宅，但現(xiàn)現(xiàn)階段片區(qū)消消費人口不足足、商業(yè)尚需需要一定的發(fā)發(fā)展周期；——思考二：項目商業(yè)只有有西側(cè)與南側(cè)側(cè)有部分商業(yè)業(yè)，以餐飲為為主，商業(yè)氛氛圍差、租金金低的現(xiàn)狀影影響和弱化了了本項目商業(yè)業(yè)價值；——思考三：項目商業(yè)屬于于無產(chǎn)權(quán)銷售售，客戶投資資信心將有可可能受到影響響，價格增長長空間較小；；——思考四：現(xiàn)階段增城較較無大型商業(yè)業(yè)項目在售，，需建立清晰晰的價值體系系來闡釋項目目投資預(yù)期，，放大產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)勢增添銷售售說法，突出出本項目在新新塘獨特的差差異化優(yōu)勢，，樹立客戶投投資信心。4.1項項目營銷賣點點塑造4、項目銷售售推廣建議Page1004.1項項目營銷賣點點塑造：虛實實結(jié)合區(qū)域中心城規(guī)規(guī)劃區(qū)域消費群優(yōu)優(yōu)勢區(qū)域交通規(guī)劃劃優(yōu)勢項目規(guī)模優(yōu)勢勢清晰業(yè)態(tài)定位位，功能豐富富主力店與次主主力店三首層、獨特特建筑特色構(gòu)建項目區(qū)域域核心價值體體系塑造未來商業(yè)業(yè)中心地標(biāo)建建筑虛務(wù)虛實務(wù)實4、項目銷售售推廣建議Page101政府規(guī)劃主力商家主題業(yè)態(tài)人流帶動性投資穩(wěn)健性價值增長性區(qū)域利好展望望＋各區(qū)商業(yè)業(yè)互動＋主力商家人流帶帶動＋周邊未來高尚尚社群連動＋餐飲休閑娛樂樂功能提升價價值+三首層層通過優(yōu)勢整合合擴(kuò)張項目輻輻射力、塑造造價值觀、建建立客戶投資資信心，從而而弱化片區(qū)商商業(yè)氛圍弱、、缺乏人流的的不利現(xiàn)狀，，使項目在同同期市場脫穎穎而出。4.1項項目營銷賣點點塑造4、項目銷售售推廣建議Page102政府規(guī)劃中心心城——政治、經(jīng)濟(jì)、、文化中心地地位的確立及及各項規(guī)劃的的落實，加速速區(qū)域發(fā)展和和商業(yè)繁榮；；未來商業(yè)中心心———新塘未來的商商業(yè)中心，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)唯一性，，稀缺的商業(yè)業(yè)資源；地鐵、交通———地鐵13號線線、16號線線等進(jìn)一步帶帶動外部人流流，擴(kuò)張項目目商業(yè)輻射力力；周邊高尚社群群——中心城片區(qū)巨巨大的住宅用用地規(guī)劃，未未來將帶來龐龐大的消費人人群。4.1項項目營銷賣點點塑造構(gòu)建區(qū)域價值值體系4、項目銷售售推廣建議Page103項目整體規(guī)模模優(yōu)勢———業(yè)態(tài)功能豐富富多樣，滿足足不同層次消消費需求；三首層優(yōu)勢———人流順暢導(dǎo)入入，各層商業(yè)業(yè)價值有效提提升，獨特建建筑富于層次次感；業(yè)態(tài)布局規(guī)劃劃——全局商業(yè)整體體性強(qiáng)，各區(qū)區(qū)域業(yè)態(tài)清晰晰，均有品牌牌店帶動人流流，對持續(xù)經(jīng)經(jīng)營提供保障障；餐飲功能的集集聚——提升項目輻射射力度，吸納納中高層次消消費群，同時時增大商鋪的的附加值；4.1項項目營銷賣點點塑造塑造未來商業(yè)業(yè)地標(biāo)建筑街鋪面積適中中——鋪位面積適中中，有效降低低投資門檻，，類比其他場場產(chǎn)品投資客客層面更廣；；雙主力店帶動動——為項目未來持持續(xù)經(jīng)營帶來來保障，增強(qiáng)強(qiáng)投資客及商商家信心。4、項目銷售售推廣建議Page104商業(yè)中心是一一個區(qū)域商業(yè)業(yè)最為密集、、發(fā)展?jié)摿ψ钭畲?、價值最最高的區(qū)域。。雖然中心城目目前尚未形成成，但據(jù)政府府規(guī)劃及現(xiàn)階階段商政布局局，可將項目目片區(qū)描述為為中心城商業(yè)業(yè)的統(tǒng)領(lǐng)、未未來的商業(yè)中中心，最大化化提升區(qū)域商商業(yè)價值。商業(yè)中心塑造造為項目最重重要賣點，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)唯一性、、稀缺性.充分利用政府府規(guī)劃，拔高高項目形象提提升所在區(qū)域域的影響輻射射力及商業(yè)核核心地位，給給投資者建立立可信的地塊塊價值預(yù)期，，并適當(dāng)?shù)娜跞趸苓叕F(xiàn)階階段商業(yè)弱勢勢。4.1項項目營銷銷賣點塑造造一個區(qū)域一個中心4、項目銷銷售推廣建建議Page105餐飲功能對對商鋪價值值的輔助提提升強(qiáng)化銷售具具備餐飲條條件所增加加商鋪的使使用功能、、提升項目目產(chǎn)品的功功能價值、、增強(qiáng)項目目營銷價值值說法。4.1項項目營銷銷賣點塑造造4、項目銷銷售推廣建建議Page106根據(jù)商業(yè)推推廣的一般般操作經(jīng)驗驗，推廣費費用約占總總銷售額的的2％左右右以街鋪部分分銷售額4億估算，，推廣費用用預(yù)算在800萬左左右。營銷推廣費費用屆時根根據(jù)市場及及客戶積累累的情況，，分階段、、根據(jù)目標(biāo)標(biāo)客戶群特特征有針對對性展開推推廣，盡可可能以最低低的營銷成成本達(dá)成銷銷售。4.2項項目營銷銷推廣費用用預(yù)估4、項目銷銷售推廣建建議Page107客戶積累期期是本項目目促銷的關(guān)關(guān)鍵，蓄客客的好壞、、誠意客戶戶的積累數(shù)數(shù)量直接影影響到本項項目的價格格策略與難難點鋪位的的消化。4.3項項目營銷銷推廣渠道道建議因此，建議議在本項目目客戶積累累期間強(qiáng)勢勢、集中推推廣，以報報紙為主、、短信、戶戶外為輔，，配合現(xiàn)場場氛圍渲染染，利用活活動聚集銷銷售現(xiàn)場的的人氣，營營造搶購氛氛圍。4、項目銷銷售推廣建建議Page108客戶積累前前提條件售樓大廳包包裝修改完完畢并可使使用（電、、水、電話話到位）完成必要的的銷售文件件（銷售規(guī)規(guī)范用語、、銷售面積積、鋪位號號表、誠意意登記VIP卡、付付款方式、、客戶登記記表等）銷售人員已已完成上崗崗培訓(xùn)已完成銷售售人員的工工服、名片片制作宣傳鋪墊（（戶外廣告告）現(xiàn)場氣氛營營造完成（（導(dǎo)示系統(tǒng)統(tǒng)、燈桿旗旗、綠化等等）宣傳傳資資料料制制作作完完畢畢（（單單張張、、鋪鋪位位平平面面圖圖、、折折頁頁））地盤盤包包裝裝到到位位（（現(xiàn)現(xiàn)場場包包裝裝、、樓樓體體條條幅幅或或廣廣告告噴噴繪繪包包裝裝））情景景街街鋪鋪、、樣樣板板鋪鋪制制作作完完畢畢工作作人人員員到到位位（（保保安安、、保保潔潔、、財財務(wù)務(wù)））報紙紙廣廣告告準(zhǔn)準(zhǔn)備備完完畢畢并并提提前前預(yù)預(yù)訂訂版版面面4.4項項目目銷售售必備備條件件4、項項目銷銷售推推廣建建議Page109正式開開盤銷銷售前前提條條件取得《《現(xiàn)售售許可可證》》；裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、、配套套設(shè)施施提前前落實實；價格表表及付付款方方式；；完成必必要的的銷售售文件件（認(rèn)認(rèn)購合合同、、選鋪鋪須知知、現(xiàn)現(xiàn)售合合同））；銷售人人員開開盤前前培訓(xùn)訓(xùn)；對前期期重點點客戶戶進(jìn)行行回訪訪，知知會開開盤及及優(yōu)惠惠信息息；開盤活活動安安排（（時間間、地地點、、邀請請領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)、新新聞媒媒體、、新聞聞通稿稿、活活動事事宜等等）；；禮儀及及禮品品。4.4項項目目銷售售必備備條件件4、項項目銷銷售推推廣建建議Page110隔層建建議不建建議隔隔層，，避免免相關(guān)關(guān)法律律風(fēng)險險；煙道建建議建議議按照照交樓樓標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)并包包裝美美化；；隔油池池建議議建議議按照照交樓樓標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)并包包裝美美化；；煤氣管管道建建議建議議按照照交樓樓標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)安裝裝樣板板；門窗按照照交樓樓標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)安裝裝；天花吊吊頂建議包包裝達(dá)達(dá)到弱弱化梁梁柱影影響；；地面裝裝修建建議瓷磚磚或復(fù)復(fù)合木木地板板，配配合鋪鋪位裝裝修風(fēng)風(fēng)格。。墻面裝裝修建建議刷白白增強(qiáng)強(qiáng)空間間感，，根據(jù)據(jù)對應(yīng)應(yīng)主題題利用用噴繪繪將其其內(nèi)部部簡單單包裝裝樣板鋪鋪位裝裝修建建議4.5項項目目銷售售其余余建議議4、項項目銷銷售推推廣建建議Page111根據(jù)業(yè)業(yè)態(tài)針針對項項目街街鋪進(jìn)進(jìn)行包包裝，，選擇擇與項項目商商業(yè)定定位相相吻合合的圖圖片，，如特特色餐餐飲美美食、、美容容SPA、、化妝妝品店店等形形象較較好的的圖片片。營營造商商業(yè)氛氛圍，，以避避免由由于現(xiàn)現(xiàn)場人人氣不不足形形成冷冷清的的感覺覺。情景街街鋪包包裝示示意情景街街鋪包包裝4.5項項目目銷售售其余余建議議4、項項目銷銷售推推廣建建議Page112在營銷銷階段段為更更好的的體現(xiàn)現(xiàn)商業(yè)業(yè)街的的價值值和形形象，，建議議在項項目部部分區(qū)區(qū)域增增設(shè)街街燈、、座臺臺、花花車、、小品品建筑筑等體體現(xiàn)商商業(yè)街街氛圍圍的裝裝飾硬硬件，，無論論白天天還是是夜晚晚都可可讓來來往的的人群群感受受步行行街的的商業(yè)業(yè)氛圍圍與格格調(diào)，，通過過晚上上附近近來散散步、、消閑閑人群群口中中的話話題，，為營營銷提提供良良好的的形象象宣傳傳。商業(yè)街街氛圍圍營造造街燈、座位參考小品建建筑參參考4.5項項目目銷售售其余余建議議4、項項目銷銷售推推廣建建議Page113商業(yè)街街氛圍圍營造造示意意4.5項項目目銷售售其余余建議議4、項項目銷銷售推推廣建建議Page114透析市市場、、評估估競爭爭態(tài)勢勢、研研究投投資者者與商商家，，結(jié)合合項目目具體體情況況，謀謀求差差異化化及特特色定定位優(yōu)優(yōu)勢，，充分分挖掘掘項目目商業(yè)業(yè)價值值，闡闡釋項項目的的投資資前景景，方方能規(guī)規(guī)避操操作風(fēng)風(fēng)險、、實現(xiàn)現(xiàn)項目目成功功營銷銷。期待與與貴司司有更更好的的合作作