房地產(chǎn)市場投資市場調(diào)研

要點(diǎn)與方法1明確調(diào)研目的與需要解決的問題2明確調(diào)研的內(nèi)容3確定調(diào)研范圍與對象4調(diào)查準(zhǔn)備工作5信息收集6市場信息分析的幾個重要內(nèi)容7項(xiàng)目情況調(diào)研分析8商業(yè)項(xiàng)目投資調(diào)研需要解決的幾個問題我們憑什么決策？有人說決策就是拍腦袋——這話沒錯！但是，我們憑什么拍腦袋？如果我們在決策時毫無根據(jù)的亂拍腦袋，必然成為“三拍”領(lǐng)導(dǎo)或“二拍”老板。拍腦袋決策實(shí)質(zhì)上就是分析思考，識別決斷的過程，而這一過程的基礎(chǔ)就是信息的搜集和處理。房地產(chǎn)的決策必須建立在市場調(diào)研的基礎(chǔ)之上。

1.明確調(diào)研目與需要解決的問題市場調(diào)研目的:A.為投資土地決策（土地招投標(biāo)、二手土地投資等）提供相關(guān)的信息參考；B.為現(xiàn)有土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)投資決策提供相關(guān)的信息參考；C.其他目的問題思考：我們需要解決的問題有哪些？我們將要投資的市場環(huán)境怎么樣？我們未來的產(chǎn)品將賣給誰？我們擬投資的項(xiàng)目將來能否順利的銷出去？我們擬投資的項(xiàng)目將來能獲得什么樣的收益？我們將面臨的市場風(fēng)險是什么？可以支持我們解決問題的事實(shí)與數(shù)據(jù)是什么？投資項(xiàng)目區(qū)域宏觀市場調(diào)查社會發(fā)展總量市場發(fā)展水平市場發(fā)展?jié)摿Πl(fā)展結(jié)構(gòu)發(fā)展速度發(fā)展特點(diǎn)土地市場發(fā)展水平產(chǎn)品市場發(fā)展水平需求市場發(fā)展水平價格水平規(guī)劃帶來的潛力人口增長潛力政府土地儲備與市場存量規(guī)劃驅(qū)動因素自然資源與社會資源產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與規(guī)模、速度增長速度經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿DP人均收入產(chǎn)業(yè)與人口人口結(jié)構(gòu)土地價格房屋價格投資市場環(huán)境調(diào)查問題樹MECE投資項(xiàng)目調(diào)查問題樹MECE投資項(xiàng)目片區(qū)中觀市場調(diào)查項(xiàng)目資源客戶資源市場供求客戶結(jié)構(gòu)有效需求土地供求房屋供求自然資源環(huán)境特質(zhì)市場價格潛在競爭在建項(xiàng)目待建項(xiàng)目資源產(chǎn)品市場資源產(chǎn)品市場

2.明確調(diào)研的內(nèi)容城市宏觀環(huán)境信息：

GDP增長率、人均GDP、人均可支配年收入、產(chǎn)業(yè)增長結(jié)構(gòu)、人口增長結(jié)構(gòu)與消費(fèi)水平、銀行年末居民存款余額，土地出讓情況，近期規(guī)劃建設(shè)情況，地方政策法規(guī)等；市場中觀環(huán)境信息：房地產(chǎn)市場供求信息（年施工量、竣工量、年銷售量、市場土地存量、擬開工量），市場價格走勢，開發(fā)經(jīng)營成本，房地產(chǎn)行業(yè)狀況，房地產(chǎn)市場狀況等；2.明確調(diào)研的內(nèi)容市場微觀環(huán)境信息：典型項(xiàng)目，可比項(xiàng)目，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，單個產(chǎn)品價格，單個樓盤年銷售量，未來的競爭對手情況，項(xiàng)目的位置環(huán)境、地塊情況（包括土地的經(jīng)濟(jì)法律等背景情況）、相關(guān)條件、目標(biāo)消費(fèi)群等。3.確定定調(diào)調(diào)研研范范圍圍與與對對象象當(dāng)?shù)氐卣坎块T門：：統(tǒng)計計局局、、國國土土局局、、規(guī)規(guī)劃劃局局、、建建設(shè)設(shè)局局、、房房管管局局等等；；區(qū)域域：：輻射射區(qū)區(qū)域域、、可可比比區(qū)區(qū)域域、、競競爭爭區(qū)區(qū)域域；；物業(yè)業(yè)：：同區(qū)區(qū)物物業(yè)業(yè)、、可可比比物物業(yè)業(yè)、、典典型型物物業(yè)業(yè)、、競競爭爭物物業(yè)業(yè)；；需求求市市場場：：目標(biāo)標(biāo)消消費(fèi)費(fèi)群群在明明確確調(diào)調(diào)研研目目的的的的前前提提下下，，根根據(jù)據(jù)不不同同的的項(xiàng)項(xiàng)目目情情況況，，確確定定調(diào)調(diào)研研范范圍圍與與對對象象。。4.調(diào)查查準(zhǔn)準(zhǔn)備備工工作作《歷年年宏宏觀觀數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)調(diào)調(diào)查查表表》《歷年年房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場供供求求情情況況統(tǒng)統(tǒng)計計表表》《城市市建建設(shè)設(shè)用用地地近近期期規(guī)規(guī)劃劃統(tǒng)統(tǒng)計計表表》《已取取得得土土地地項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)情情況況統(tǒng)統(tǒng)計計表表》《政府府近近期期已已推推出出土土地地統(tǒng)統(tǒng)計計表表》《政府府近近期期擬擬推推出出土土地地情情況況表表》《歷年年土土地地價價格格走走勢勢表表》《歷年年房房屋屋價價格格走走勢勢表表》《住宅宅（（商商業(yè)業(yè)、、辦辦公公））項(xiàng)項(xiàng)目目調(diào)調(diào)查查表表》《售樓樓反反饋饋信信息息調(diào)調(diào)查查問問卷卷》《住宅宅消消費(fèi)費(fèi)需需求求調(diào)調(diào)查查問卷卷》《商業(yè)業(yè)用用房房投投資資經(jīng)經(jīng)營營調(diào)調(diào)查查問卷卷》市場場調(diào)調(diào)查查所需需表表格格5.信息息收收集集政府府信信息息社會會經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)信信息息城市市規(guī)規(guī)劃劃城市市建建設(shè)設(shè)城市市宏宏觀觀環(huán)境境信信息息市場場基基本本情情況況市場場供供求求信信息息開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營營成成本本市場場價價格格市場場中中觀觀環(huán)境境信信息息5.1信息息收收集集典型型項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)品品結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)單個個產(chǎn)產(chǎn)品品價價格格單個個樓樓盤盤銷銷售售周周期期未來來的的競競爭爭對對手手項(xiàng)目目市市場場需需求求信信息息項(xiàng)目目基基本本信信息息市場場微微觀觀環(huán)境境信信息息位置置環(huán)環(huán)境境地塊塊情情況況相關(guān)關(guān)條條件件根據(jù)據(jù)調(diào)調(diào)研研目目的的，，對對于于采采集集的的信信息息進(jìn)進(jìn)行行篩篩選選，，找找出出關(guān)關(guān)鍵鍵性性信信息息進(jìn)進(jìn)行行深深入入分分析析。。重重點(diǎn)點(diǎn)從從以以下下幾幾個個方方面面進(jìn)進(jìn)行行分分析析研研究究：：市場場整整體體走走勢勢市場場機(jī)機(jī)會會與與有有效效需需求求成本本與與房房價價市場場競競爭爭與與項(xiàng)項(xiàng)目目條條件件6、市市場場信信息息分分析析幾個個關(guān)關(guān)鍵鍵指指標(biāo)標(biāo)●人均均GDP與人人均均年年收收入入●產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)增增長長結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)●人人口口增增長長結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)與與消消費(fèi)費(fèi)水水平平●年年底底居居民民存存款款余余額額●商商品品房房施施工工量量與與銷銷售售量量的的倍倍數(shù)數(shù)比比●商商品品房房施施工工面面積積與與商商品品房房竣竣工工面面積積之之比比●歷歷年年銷銷售售量量●歷歷年年房房價價走走勢勢6.1、市市場場宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指指標(biāo)標(biāo)分分析析案例例分分析析深圳圳歷歷年年各各項(xiàng)項(xiàng)相相關(guān)關(guān)指指標(biāo)標(biāo)的的增增長長率率變變動動比比較較圖圖深圳圳市市各各項(xiàng)項(xiàng)相相關(guān)關(guān)指指標(biāo)標(biāo)歷歷年年的的增增長長率率走走勢勢圖圖案例例分分析析人均均GDP對房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場需需求求的的影影響響房地地產(chǎn)產(chǎn)消消費(fèi)費(fèi)市市場場逐逐漸漸出出現(xiàn)現(xiàn)飽飽和和消費(fèi)費(fèi)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向向以以購購置置固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)為為主主開始始有有能能力力購購置置固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)主要要解解決決溫溫飽飽問問題題房地地產(chǎn)產(chǎn)成成為為主主要要投投資資產(chǎn)產(chǎn)品品之一房價相相對均衡價差距距離逐逐漸拉拉大房價將將出現(xiàn)現(xiàn)大起起大落落分析對對比參參考分析對對比參參考分析對對比參參考人均GDP對房地地產(chǎn)市市場需需求的的影響響按照市市場經(jīng)經(jīng)濟(jì)國國家的的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，當(dāng)當(dāng)一個個地區(qū)區(qū)的人人均年年GDP達(dá)到4500美元時時，就就開始始進(jìn)入入“城城郊居居住””階段段，對對別墅墅的需需求便便快速速增長長。隨隨著人人均年年GDP逐年提提高，，低密密度住住宅將將會成成為市市場主主流產(chǎn)產(chǎn)品。。由于中中國的的分配配關(guān)系系存在在較大大的問問題，，近幾幾年人人均年年GDP在逐年年增長長，但但人均均收入入并未未隨之之而升升，而而是富富人越越來越越多，，這一一現(xiàn)象象，導(dǎo)導(dǎo)致高高檔住住宅，，尤其其是別別墅的的需求求越來來越大大。人均年年GDP逐年提提高使使別墅墅成為為搶手手貨在1995年以前前，上上海的的人均均年GDP在2000美元左左右，，上海海的一一棟別別墅的的總價價僅在在100萬元左左右。。2002年，上上海的的人均均年GDP為4909美元，，2005年，上上海的的人均均年GDP已達(dá)到到7600美元，，2008年，上上海的的人均均年GDP已超過過1萬美元元。。GDP的增長長導(dǎo)致致了上上海樓樓價的的狂漲漲，高高檔住住宅首首當(dāng)其其沖。。200萬元/棟低端別別墅300-400萬元/棟中低端端別墅墅400-600萬元/棟中端別別墅1000萬元以上/棟高端別別墅2006年上海海別墅墅行情情案例：：案例分分析參參考人均年收入平均房價幅度備注5000-60001000~1500右邊的價格多為因特殊情況或炒樓增多而引起的偏高行情7000-80001600~30009000-100002500~3500目前重慶處于此階段，主城區(qū)2010年人均年收入超過2.5萬元，房價也在此高度，也10000-140002500~550015000-200005000~700020000-250006000~1000025000-300007000~15000根據(jù)多多年來來約50個城市市的調(diào)調(diào)查統(tǒng)統(tǒng)計分分析，，在不不同經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展階階段，，中國國城市市城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民民年人人均收收入與與市場場平均均房價價幅度度的對對應(yīng)比比較大大致如如下：：平均房房價大大約為為人均均年收收入的的30%左右。。從表表中數(shù)數(shù)據(jù)來來看，，目前前（2010年）重慶慶的房房價尚尚未達(dá)達(dá)到偏偏高的的狀況況，居居民的的收入入仍能能支撐撐目前前的平平均房房價。。城鎮(zhèn)居居民年年人均均收入入與平平均房房價的的對應(yīng)應(yīng)分析對對比參參考分析對對比參參考城市人人均年年收入入與房房價正正常比比值當(dāng)人均均年收收入超超過6000元以后后，房房價=人均年年收入入的30%左右是是相對對正常常的。。即人人均年年收入入相當(dāng)當(dāng)于房房價的的3~4倍，市市場基基本上上是可可以接接納的的。案例分分析案例分分析6.2產(chǎn)業(yè)增增長結(jié)結(jié)構(gòu)對對房地地產(chǎn)市市場的的影響響房地產(chǎn)產(chǎn)的主主要消消費(fèi)群群是第第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，，第三三產(chǎn)業(yè)業(yè)的比比重越越大，，市場場需求求也就就越大大。第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的細(xì)分分形成成不同同層面面的消消費(fèi)群群體。。6.3人口增增長結(jié)結(jié)構(gòu)和和消費(fèi)費(fèi)水平平對房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的影影響城市人人口自自然增增長與與家庭庭分化化對住住房的的需求求；城市產(chǎn)產(chǎn)業(yè)人人口增增長與與消費(fèi)費(fèi)水平平的提提高對對住房房的需需求；；項(xiàng)目片片區(qū)人人口結(jié)結(jié)構(gòu)變變化與與購房房能力力的提提高對對換房房的需需求；；外來人人口增增長對對住房房的需需求；；經(jīng)濟(jì)收收入提提高對對投資資房地地產(chǎn)的的需求求。深圳市市1987~2009年6月商品品房施施工量量與銷銷售量量對比比分析析供求平平衡供過于于求競爭激激烈6.4供求關(guān)關(guān)系對對投資資風(fēng)險險的影影響（（案例例分析析）重慶全全市2003-2007年商品品房施施工量量與銷銷售量量對比比分析析2007年的利利好消消息與與房價價上漲漲促使使施工工量猛猛增，，給2008年的銷銷售造造成了了巨大大的壓壓力。。6.4供求關(guān)關(guān)系對對投資資風(fēng)險險的影影響（（案例例分析析）6.5價格與與成本本分析析價格調(diào)調(diào)研：：歷年價價格價價格走走勢與與增長長幅度度；歷年價價格區(qū)區(qū)位的的變化化；當(dāng)前價價格區(qū)區(qū)位的的價差差及比比重；；未來價價格區(qū)區(qū)位的的趨向向；擬投資資項(xiàng)目目未來來價格格區(qū)位位的判判斷；；成本調(diào)調(diào)研：：土地成成本（（地價價與付付款時時間、、拆遷遷及其其他成成本、、開發(fā)發(fā)周期期與機(jī)機(jī)會成成本））；開發(fā)建建設(shè)成成本，，經(jīng)營營成本本，稅稅費(fèi)等等。6.6市場有有效需需求與與競爭爭分析析項(xiàng)目片片區(qū)購購房有有效需需求能能否支支撐項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營；；項(xiàng)目片片區(qū)購購房消消費(fèi)群群體能能夠承承受的的價格格有多多高；；項(xiàng)目片片區(qū)購購房消消費(fèi)群群體消消費(fèi)取取向如如何；；項(xiàng)目銷銷售的的輻射射面有有多大大；項(xiàng)目市市場的的機(jī)會會在哪哪里，，我們們能否否可以以抓住住機(jī)會會；項(xiàng)目市市場競競爭主主要來來自哪哪里，，能否否規(guī)避避競爭爭。市場環(huán)環(huán)境歸歸納總總結(jié)歸納總總結(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展態(tài)勢勢是否否有利利于開開發(fā)市場機(jī)機(jī)會與與有效效需求求是否否有利利于銷銷售市場競競爭對對銷售售有多多大的的影響響城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)運(yùn)行是是否有有利于于投資資7.項(xiàng)目情情況調(diào)調(diào)研分分析項(xiàng)目基基本優(yōu)優(yōu)勢項(xiàng)目的的特質(zhì)質(zhì)項(xiàng)目的的機(jī)遇遇項(xiàng)目的的可造造優(yōu)勢勢項(xiàng)目的的硬傷傷與相相關(guān)制制約當(dāng)?shù)厝巳藢?xiàng)項(xiàng)目位位置的的看法法項(xiàng)目土土地有有無經(jīng)經(jīng)濟(jì)法法律等等方面面的糾糾紛或或遺留留問題題。項(xiàng)目環(huán)環(huán)境調(diào)調(diào)查表表.doc8.商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目投投資調(diào)調(diào)研需需要解解決的的幾個個問題題城市（（包括括可輻輻射的的區(qū)域域）整整體消消費(fèi)水水平；；城市商商業(yè)用用房供供求情情況；；城市商商貿(mào)與與商業(yè)業(yè)零售售經(jīng)營營情況況；項(xiàng)目商商業(yè)的的涵蓋蓋面將將會有有多大大；項(xiàng)目周周邊1.5公里半半徑范范圍內(nèi)內(nèi)居民民人數(shù)數(shù)與消消費(fèi)水水平；；項(xiàng)目周周邊的的住宅宅小區(qū)區(qū)及城城市建建設(shè)情情況。。謝謝??！謝謝謝12月-2211:59:0311:5911:5912月-2212月-2211:5911:5911:59:0312月-2212月-2211:59:032022/12/3111:59:039、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。11:59:0311:59:0311:5912/31/202211:59:03AM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見見頻。。12月-2211:59:0311:59Dec-2231-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。11:59:0411:59:0411:59Saturday,December31,202213、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。12月-2212月-2211:59:0411:59:04December31,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。31十二月月202211:59:04上午午11:59:0412月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。十二二月月2211:59上上午午12月月-2211:59December31,202216、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2022/12/3111:59:0411:59:0431December202217、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點(diǎn)的的射線向前前。。11:59:04上上午11:59上午11:59:0412月-229、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。11:59:0411:59:0411:5912/31/202211:59:04AM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小小努努力力的的積積累累。。。。12月月-2211:59:0411:59Dec-2231-Dec-2212、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對對圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無無限限完完美美。。。。11:59:0411:59:0411:59Saturday,December31,202213、不知知香積積寺，，數(shù)里里入云云峰。。。12月月-2212月月-2211:59:0411:59:04December31,202214、意志堅強(qiáng)強(qiáng)的人能把把世界放在在手中像泥泥塊一樣任任意揉捏。。31十二二月202211:59:04上上午11:59:0412月-2215、楚塞三三湘接，，荊門九九派通。。。。十二月2211:59上上午12月-2211:59December31,202216、少年年十五五二十十時，，步行行奪得得胡馬馬騎。。。2022/12/3111:59:0411:59:0431December202217、空空山山新新雨雨