萬科財務(wù)規(guī)劃

與預(yù)測

小組成員：趙芮沈昊宇朱威威

摘要以什么為對象運用了什么方法進行了怎樣的分析得出了什么結(jié)論發(fā)現(xiàn)的問題及建議

公司經(jīng)營業(yè)績與增長目標(biāo)1.1公司的業(yè)績概況1.2經(jīng)營規(guī)劃對營業(yè)收入增長的影響（是否預(yù)測到了可能風(fēng)險并且采取了措施）1.3融資能力對營業(yè)收入增長的約束（融資能力的限制制約了資產(chǎn)的增長，而資產(chǎn)的增長的限制有制約了營業(yè)收入增長率）公司的業(yè)績概況

(結(jié)合國際和國家經(jīng)濟形勢、行業(yè)狀況、企業(yè)最近三年的經(jīng)濟發(fā)展形勢)營業(yè)收入409.92488.81507.14凈利潤46.4063.3072.8簡稱總股本總資產(chǎn)主營收入(億元)凈利潤(億股)(億元)萬科A1102156.4507.172.8金地44.7728.2195.931.3招商地產(chǎn)17.2598.2137.824.8

預(yù)期凈資產(chǎn)收益率及其影響因素

分

析2.1營業(yè)收入增長預(yù)測

1、預(yù)測營業(yè)收入（1）回歸法（2）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析法預(yù)測（房地產(chǎn)、物業(yè)管理、其他業(yè)務(wù)）2、預(yù)測營業(yè)收入增長率與可持續(xù)增長率的比較（實際增長率不超過可持續(xù)增長率的4~6倍）ROE預(yù)測及決定因素的權(quán)衡

1、初步預(yù)測2、分解預(yù)測（營業(yè)收入凈利率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、權(quán)益乘數(shù)）3、權(quán)衡融資結(jié)構(gòu)的分解預(yù)測與權(quán)衡權(quán)益融資債務(wù)融資三、融資需求規(guī)劃1.各類資產(chǎn)投資計劃2、股利分配與利潤留存3、融資需求1.各類資產(chǎn)投資計劃公司貫徹“不囤地、不捂盤”的快速周轉(zhuǎn)策略，進一步提升運營效率?，F(xiàn)有項目預(yù)計開工免檢1329萬平方米，比2010年增加6%；另一方面，公司也將適當(dāng)加快竣工進度，盡快實現(xiàn)收入確認(rèn)，以應(yīng)對預(yù)收賬款規(guī)模不斷增加的情況。預(yù)計2011年項目竣工面積729萬平方米，比2010年增加65%。2.股利分配與利潤留存方法：平均值預(yù)測法具體預(yù)測值：凈利潤：937535.91萬元股利分紅：100222.59萬元利潤留存：937535.91-100222.59=837313.32萬元留存收益=盈余公積+未分配利潤=1058770.63+1595467.35=2654237.98萬元3、融資需求負(fù)債融資公司自身業(yè)務(wù)帶來的商業(yè)性融資企業(yè)自行籌劃安排應(yīng)付票據(jù)應(yīng)付賬款預(yù)收款項應(yīng)付職工薪酬應(yīng)交稅費其他應(yīng)付款3、融資需求2011年自發(fā)性商業(yè)融資預(yù)測值單位：萬元應(yīng)付賬款預(yù)收帳款應(yīng)付職工薪酬應(yīng)交稅費其他應(yīng)付款1873546.17000000160000173477.971201368.94自行籌劃部分=3157015.75-12823915.52=15980931.274、結(jié)論

根據(jù)近三年萬科年報信息來看，萬科多次提出股權(quán)融資計劃，這也反應(yīng)了萬科公司確實存在比較大的資金需求。但是近些年，房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場的融資受到限制，要經(jīng)過證監(jiān)會和國土資源部的批準(zhǔn)，因此在目前市場環(huán)境下，地產(chǎn)企業(yè)的股票融資難度較大。但即使如此，如果萬科融資遇阻，對公司資金鏈影響也并不是很大。萬科公司將積極開拓其他融資渠道，包括信托融資，境外融資，銀行借款等，從而滿足較大的資金需求。4.融資能力對營業(yè)收入增長的影響

外部融資需求量315.70億營業(yè)收入增長率預(yù)期是否合理股權(quán)融資能力債務(wù)融資能力約束途徑判斷股權(quán)融資能力分析06-10年，完成兩次股權(quán)融資06年，非公開發(fā)行A股，42億07年，公開發(fā)行A股，100億

09年，112億元的增發(fā)方案?一般來說，對于預(yù)期收益較高，能夠承擔(dān)較高的融資成本，而且經(jīng)營風(fēng)險較大，要求融資的風(fēng)險較低的企業(yè)傾向于選擇股票融資方式?房地產(chǎn)市場調(diào)控措施之一，中國證券監(jiān)督管理委員會10年暫停審批中資房地產(chǎn)開發(fā)商的所有融資計劃。?沒有新的股權(quán)融資計劃提出，萬科在2011年不會進行股權(quán)融資失敗債務(wù)融資能力分析萬科公司資金周轉(zhuǎn)狀況良好，且沒有壞賬記錄，企業(yè)形象維持很好，信用級較高，較容易獲得短期融資。房地產(chǎn)公司的規(guī)模膨脹迅速，僅靠短期融資能力很難支撐進一步發(fā)展。還需依靠利率較高的長期負(fù)債進行融資對經(jīng)營進行支撐。短期借款取流動負(fù)債比率四年均值0.743，短期借款/流動負(fù)債總額四年均值3.07%，預(yù)測期短期借款額為36.45億元。2007200820092010短期借款/流動負(fù)債總額2.27%7.13%1.75%1.14%萬科2007-2010年短期借款占流動負(fù)債比例非流動負(fù)債在公司經(jīng)營規(guī)模擴大的背景下，杠桿比率有小幅提升。2011年受政策影響公司銷售增速可能下降，而現(xiàn)有經(jīng)營規(guī)模使公司面臨較大資本支出，在股權(quán)融資無法實現(xiàn)的背景下，公司的實際負(fù)債水平可能繼續(xù)上升即使按照2010年的非流動負(fù)債水平，也可達到314億萬科08-10年負(fù)債情況統(tǒng)計

單位：萬元年度2008年2009年2010年非流動負(fù)債1586430.833414176.253140056.06此外，公司擬與華潤集團有限公司及其關(guān)聯(lián)公司展開合作，金額不超過人民幣44.2億元。因此，通過債務(wù)融資可以滿足萬科2011外部融資需求?？梢詫崿F(xiàn)預(yù)期營業(yè)收入增長率5.營業(yè)收入增長與融資能力的權(quán)衡與協(xié)調(diào)

營業(yè)收入凈利率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率權(quán)益乘數(shù)凈資產(chǎn)收益率200811.32%34.38%1.10395812.65%200913.15%35.52%1.06657214.26%201017.43%23.52%1.04222716.47%201113.97%～19.53%.23.52%~31.14%1.0514.46%~16.50%ROE及其分解預(yù)測堅持穩(wěn)健的發(fā)展策略，良好的資金狀況有助于公司在各種市場情況下確保經(jīng)營安全。所以預(yù)測營業(yè)收入凈利率在可實現(xiàn)范圍之內(nèi)。房地產(chǎn)政策緊縮，預(yù)測期總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率23.52%~31.14%高于2010年，合理。2011年5月9日本次A股股票期權(quán)激勵計劃股權(quán)期權(quán)授予登記完成。A股股票期權(quán)激勵計劃作為以權(quán)益結(jié)算的股份支付安排，因此2011年股東權(quán)益會有所增加，而營業(yè)收入也有所增加，權(quán)益乘數(shù)預(yù)測值1.05略高于2010年的1.04，因此也較為合理。將萬科2011年營業(yè)收入增長率預(yù)測值與其可持續(xù)增長率做出比較，發(fā)現(xiàn)萬科2011年營業(yè)收入增長率預(yù)測值略超過其可持續(xù)增長率，在可實現(xiàn)范圍之內(nèi)。但由于計算非穩(wěn)態(tài)下可持續(xù)增長率的時候運用了預(yù)測期資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、預(yù)測期權(quán)益乘數(shù)、預(yù)測期營業(yè)收入凈利率、預(yù)測期股利支付率等存在誤差的指標(biāo)，使得計算值必然存在一定程度的誤差。在融資約束條件下推測凈資產(chǎn)收益率預(yù)測值應(yīng)該比實際值略高一些，因此應(yīng)該在16.50%左右甚至略微偏高，而可持續(xù)增長率為15.99%，根據(jù)VanHorne的思想，實際增長率不超過可持續(xù)增長率的4-6倍是企業(yè)可以接受的增長范圍。結(jié)論，萬科預(yù)測期營業(yè)收入增長率是可以實現(xiàn)的。分析結(jié)論及措施1、市場預(yù)測結(jié)論2、綜合財務(wù)業(yè)績3、資產(chǎn)需求可行性措施：提升現(xiàn)有資源的使用效率，強化內(nèi)生增長能力提高內(nèi)部融資比例，降低對外源融資的依賴深耕銀企合作，關(guān)注創(chuàng)新型金融產(chǎn)品謹(jǐn)慎投資，推動傳統(tǒng)業(yè)務(wù)創(chuàng)新，開拓新盈利增長點七、小組匯報存在問題1.對于具體的預(yù)測方法無法做到準(zhǔn)確和統(tǒng)一2.對報告的結(jié)構(gòu)和每章節(jié)之間的邏輯關(guān)系把握不夠清楚3.小組成員之間報告銜接不夠及時，導(dǎo)致報告完成進度受到影響4．作報告的過程中，對從龐雜的信息當(dāng)中提取有用信息的方法欠妥，以致在閱讀相關(guān)資料中，在提取信息和發(fā)現(xiàn)問題上效率不高5.報告的寫作整體性不夠強