湛江民大項目廣百股份有限公司投資發(fā)展部二零零七年八月可行性研究報告第二部分項目所處市場環(huán)境分析第三部分我司經(jīng)營項目的資源分析第四部分項目經(jīng)營設(shè)想第五部分項目經(jīng)營效益評估第六部分項目風(fēng)險及防范第七部分綜合評價與結(jié)論第一部分項目簡介湛江民大項目可行性研究報告目錄2湛江民大項目可行性研究報告第一部分項目簡介3第一部分項目簡介一、項目名稱：湛江民大國際商貿(mào)大廈二、項目位置：項目位于人民大道南與人民西五路交匯處，有兩面臨街面，是人民大道南臨街面最長的商業(yè)地塊。41、由7層商業(yè)裙樓和20層的商務(wù)塔樓組成；2、項目負(fù)一層至六層是商業(yè)裙樓，建筑面積為34133.6平方米；3、地下二層停車場：8000平方米；4、門前廣場：4500平方米。第一部分項目簡介樓層百貨面積（m2）-16396.5013957.4024596.8034738.5044833.0054805.7064805.70合計34133.60三、項目發(fā)展商：湛江市民大房地產(chǎn)有限公司四、項目規(guī)模裙樓各層面積匯總表5湛江廣百停業(yè)2007年9月物業(yè)清拆重建2007年底開始內(nèi)部裝修2008年底開業(yè)2009年上半年停業(yè)重建裝修開業(yè)五、項目進度

本項目位于目前湛江廣百物業(yè)所在地，湛江廣百將于2007年9月30日租賃期滿后停止?fàn)I業(yè)，本項目發(fā)展商計劃于2007年底動工，2008年底建成交付裝修，預(yù)計于2009年上半年開業(yè)。第一部分項目簡介6第二部分湛江民大項目可行性研究報告7第二部分項目所處市場環(huán)境分析一、湛江市發(fā)展情況分析二、湛江市的商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃三、所在商圈及周邊商圈分析四、周邊競爭對手分析81、湛江市位于中國大陸最南端、廣東省西南部，全市面積1.3萬平方公里，湛江擁有豐富的海洋、港口資源及旅游資源。2、湛江市是我國首批對外開放的沿海城市，國家一類大市，2002年至2006年湛江經(jīng)濟總量年均增長11.5％，2006年湛江市GDP位列全省21個城市的第九位，目前湛江市已列入全國綜合實力50強城市。3、湛江市2006年末總?cè)丝?10萬人，其中城鎮(zhèn)人口近280萬人，占39.3%，鄉(xiāng)村人口占60.7%，是廣東人口第二大市，現(xiàn)轄雷州、吳川、廉江三市，徐聞、遂溪二縣和赤坎、霞山、坡頭、麻章四區(qū)。一、湛江市發(fā)展情況分析（一）發(fā)展概況9湛江市2006年經(jīng)濟發(fā)展指標(biāo)匯總表指標(biāo)數(shù)據(jù)年增長率面積1.3萬平方公里－人口710萬人－國內(nèi)生產(chǎn)總值770.18億元12.9％人均國內(nèi)生產(chǎn)總值11505元12.1%工業(yè)增加值325.83億元15.5％社會消費品零售總額319.79億元18.8％固定資產(chǎn)投資206.53億元14.5％外貿(mào)進口總額9.21億美元5.9％外貿(mào)出口總額12.26億美元28.2％（資料來源：湛江市統(tǒng)計局）4、湛江市經(jīng)濟發(fā)展地位（一）發(fā)展概況10（一）發(fā)展概況（1）湛江市轄下四區(qū)的生產(chǎn)總值已占全市生產(chǎn)總值的1/2，而霞山區(qū)的生產(chǎn)總值更領(lǐng)先于市內(nèi)其他各區(qū)和縣市。地區(qū)GDP（億元）占比（％）總計770.18-其中：霞山區(qū)131.9517.13坡頭區(qū)127.4816.55赤坎區(qū)92.0511.95麻章區(qū)31.194.05市轄四區(qū)GDP占比統(tǒng)計表4、湛江市經(jīng)濟發(fā)展地位（續(xù)）11（2）2006年，湛江市國民經(jīng)濟繼續(xù)保持平穩(wěn)快速增長勢頭，消費品市場一直處于高位運行態(tài)勢，實現(xiàn)社會消費品零售總額319.79億元，比2005年增長18.8％。赤坎、霞山兩區(qū)零售額占全市零售總額45.4％。（3）湛江市商貿(mào)服務(wù)業(yè)在經(jīng)濟快速增長的帶動下穩(wěn)步發(fā)展，商業(yè)網(wǎng)點不斷增加，商圈發(fā)展日趨成熟，國內(nèi)外知名零售巨頭相繼搶灘湛江。霞山區(qū)的人民大道南商圈經(jīng)過多年培育，成為輻射全區(qū)乃至全市的核心商圈。4、湛江市經(jīng)濟發(fā)展地位（續(xù)）（一）發(fā)展概況125、核心區(qū)——霞山的發(fā)展情況霞山的陸地面積為117平方公里，人口約37萬，轄10個街道辦事處。作為沿海開放城市湛江市的中心城區(qū)，霞山區(qū)是湛江市最具優(yōu)勢的區(qū)域。（一）發(fā)展概況135、核心區(qū)——霞山的發(fā)展情況（續(xù)）霞山區(qū)是湛江市的經(jīng)濟、商貿(mào)、教育的重地，交通發(fā)達，擁有港口、機場、鐵路、公路，是湛江海、陸、空運輸?shù)氖及l(fā)站。（一）發(fā)展概況霞山區(qū)大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)和臨港工業(yè)。湛江港是國家級主樞紐港、大西南的主要出海通道。三十萬噸級油碼頭、二十萬噸級鐵礦石碼頭、二十五萬噸級深水航道奠定了湛江港在亞太地區(qū)的戰(zhàn)略地位。華港工業(yè)小區(qū)和臨港工業(yè)園區(qū)的啟動建設(shè)，大型工業(yè)企業(yè)如中石化、中石油、中海油等巨頭相繼登陸霞山，引進的石油化工、建材生產(chǎn)、礦產(chǎn)加工項目形成了湛江沿海經(jīng)濟新的增長帶。145、核心區(qū)——霞山的發(fā)展情況（續(xù)）臨港工業(yè)的發(fā)展推動了臨港商貿(mào)迅速擴展，霞山是湛江市的工業(yè)中心、交通運輸中心、科技文化中心，也是湛江市的商貿(mào)物流中心，人流、物流、資金流活躍。項目金額（億元）占全市的比重（％）GDP131.9517.13工業(yè)總產(chǎn)值319.0938.72工業(yè)增加值60.8322.67社會固定資產(chǎn)投資32.0015.49社會消費品零售總額79.0524.72利用外資0.2137.29（一）發(fā)展概況15（二）湛江市人口結(jié)構(gòu)分析

1、2005年末常住人口有668.95萬人，城鎮(zhèn)人口占常住人口的39.7％,達265.57萬人；2005年末戶籍總?cè)丝跒?14.76萬人，非農(nóng)業(yè)人口達269.37萬人。資料來源：《2006年廣東統(tǒng)計年鑒》人口結(jié)構(gòu)圖

（單位：萬人）16縣（市、區(qū)）總?cè)丝诔擎?zhèn)人口城鎮(zhèn)人口占比鄉(xiāng)村人口鄉(xiāng)村人口占比全市7,159,3962,906,71540.604,252,68159.40市轄區(qū)1,446,563917,93363.46528,63036.54霞山區(qū)375,620375,620100.0000.00赤坎區(qū)211,715211,715100.0000.00麻章區(qū)474,328221,51946.70252,80953.30坡頭區(qū)384,900109,07928.34275,82171.662、2004年末湛江市及市轄區(qū)人口構(gòu)成如下：資料來源：《2005年湛江市統(tǒng)計年鑒》項目所在的霞山區(qū)城鎮(zhèn)人口占比達到100％，且人口數(shù)較另一城鎮(zhèn)人口占比同樣達到100％的赤坎高77.42％，因此霞山區(qū)是湛江市轄區(qū)中城市化程度最高的區(qū)域，居民享受型消費需求相對較高。（二）湛江市人口結(jié)構(gòu)分析

17（三）湛江市居民收入及消費情況1、近幾年來，湛江市經(jīng)濟保持較快增長，經(jīng)濟實力連年邁上新臺階，居民生活水平有較大提高。2006年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入約為10450.19元，增速達8.3％.2006年在崗職工人均工資已達到16944元，增長12.4％。18（三）湛江市居民收入及消費情況2、湛江市居民消費特點消費結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，享受型消費增長快2006年城市居民恩格爾系數(shù)為41.6%，與2002年對比下降了4.3個百分點；在城鎮(zhèn)居民人口中，恩格爾系數(shù)在30～40%富裕戶已達到21%，人口為41萬人，恩格爾系數(shù)在30%以下的最富裕戶為7%，約有14萬人。恩格爾系數(shù)下降，富裕人口增加居民個人享受、教育及服務(wù)性消費所帶動相關(guān)商品銷售，如體育、娛樂用品類、日用品類商品零售分別增長59.6％、54.0％、26.0％。19（四）湛江市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況隨著湛江經(jīng)濟的快速增長，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)速度不斷加快，城市環(huán)境質(zhì)量不斷提高，居民收入增加，購買力增強，房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫。隨著本地居民改善居住條件的意識不斷增強和越來越多外來企業(yè)進湛投資，湛江商品房市場的消費群將不斷壯大，市場需求不斷增加。全市居民個人購買商品房大幅度增長，2006年全市商品房銷售面積和金額分別比上年同期增長17.3％和16.7％。20樓盤開發(fā)主要集中在霞山、赤坎和開發(fā)區(qū)，2006年該三地的住宅平均售價是每平方米2420元，霞山區(qū)部分高檔樓盤售價在4000元/平方米左右。目前項目所在的霞山區(qū)商品房開發(fā)數(shù)量占全市的50％左右，樓盤主要集中在人民大道一帶和海濱大道一帶，人民大道附近樓盤以實用型為特點，海濱大道附近樓盤以別墅、豪宅為主。（四）湛江市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況21本項目周邊2Km范圍內(nèi)主要樓盤示意圖民大項目2Km1Km民大項目22本項目周邊1km范圍內(nèi)聚集了近20個新興樓盤和住宅小區(qū)。周邊2Km范圍內(nèi)就超過40個。以每個樓盤提供300戶住宅、每戶4人計算，1Km范圍內(nèi)的樓盤就為本項目提供2.4萬常住消費群，2Km范圍內(nèi)將接近5萬的常住消費群。隨著商品房市場日趨成熟、市民改善居住條件的意欲加強，將會帶動家居用品、電器及享受型商品的消費。（四）湛江市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況本項目周邊房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r23（五）湛江市城市規(guī)劃情況

廣東省第十次黨代會報告中提出，“加快發(fā)展以湛江為中心的粵西城鎮(zhèn)群，形成沿海經(jīng)濟新的增長帶?！边@賦予了湛江全新的定位：粵西城鎮(zhèn)區(qū)域中心?！笆晃濉逼陂g，湛江將以建設(shè)粵西中心為目標(biāo)，著力從南方大港、重化工業(yè)、交通樞紐、科教大市、生態(tài)環(huán)境等方面進一步提高城市的核心競爭力，逐步成為粵西商業(yè)、文化中心。1、湛江市城市定位241提升核心—完善功能2西擴東拓—拉開框架3北推南進—做大做強（五）湛江市城市規(guī)劃情況

《湛江市城市近期建設(shè)規(guī)劃（2006-2010年）》2、湛江市近期的發(fā)展方向25近期城市中心區(qū)建設(shè)范圍基本集中在人民大道沿線的不規(guī)則地塊，將加大居住區(qū)建設(shè)力度，加強公共服務(wù)設(shè)施配套，優(yōu)先安排市級大型公共設(shè)施。本項目正好位于城市中心區(qū)的核心，憑借城市中心區(qū)的改造升級，項目周邊的配套設(shè)施將更加完善。（五）湛江市城市規(guī)劃情況

本項目3、近期建設(shè)規(guī)劃26綜合經(jīng)濟實力不斷增強，GDP年增長超過10％。城區(qū)市場對全市消費增長的帶動作用非常明顯。隨著居民收入的增長和市場商品供應(yīng)的豐富，居民消費結(jié)構(gòu)升級加快。城鎮(zhèn)化進程加快，城鎮(zhèn)人口增多，城市居民收入水平的提高和消費觀念的轉(zhuǎn)變，使得城鎮(zhèn)消費市場的作用更加突出。居民的恩格爾系數(shù)不斷下降，衣著、文娛、通訊等耐用型、享受型消費支出比例不斷增加，為百貨市場帶來更多商機。小結(jié)：湛江市的發(fā)展趨勢一、湛江市發(fā)展情況分析27二、湛江市的商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃（一）湛江市商業(yè)發(fā)展概況已初步形成了“市級、區(qū)級、社區(qū)級”的多級商業(yè)網(wǎng)絡(luò)。第二部分項目所處市場環(huán)境分析近幾年來，湛江市零售市場呈現(xiàn)多業(yè)態(tài)共同發(fā)展的態(tài)勢，但現(xiàn)代新型業(yè)態(tài)發(fā)展比例不高，相對滯后。目前湛江市開發(fā)的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)模不斷增大，這些網(wǎng)點大多定位相似，形成惡性競爭，不利于推動商業(yè)整體升級。

28（二）霞山區(qū)商業(yè)發(fā)展概況霞山區(qū)商貿(mào)業(yè)從資源優(yōu)勢型向港口優(yōu)勢型轉(zhuǎn)變，依托臨港城區(qū)的中心地位優(yōu)勢，引進現(xiàn)代經(jīng)營模式，全力打造“環(huán)北部灣第一商圈”。已形成以廣百、國貿(mào)A座、國貿(mào)B座、世貿(mào)、鑫海等大型購物城為龍頭，以各具特色的商業(yè)街為骨干，以遍布居民區(qū)的便利店、連鎖店和小型超市為基礎(chǔ)的商業(yè)零售網(wǎng)絡(luò)，加之即將建成的民大國際商貿(mào)大廈（本項目）、財富廣場、國貿(mào)新天地、新大地院線，以及廣州灣時代廣場，構(gòu)成了人民南商貿(mào)圈。二、湛江市的商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃29（三）湛江市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃擬在人民路與樂山路交界一帶建設(shè)湛江市的商業(yè)金融貿(mào)易信息中心，其中包括了超級市場、大型購物中心、金融、貿(mào)易、旅館業(yè)等。霞山區(qū)大力對霞山人民大道南這個雄踞湛江商業(yè)中心圈、旅游文化休閑圈、交通網(wǎng)絡(luò)中心圈的交匯點進行改造，著力推動國貿(mào)A座、B座、城市廣場、金貿(mào)廣場，怡福等大型購物商場的建設(shè)，使之與廣百、湛新市場、嶺南布匹市場、商業(yè)步行街等商業(yè)價值鏈焊接，成為湛江的財富平臺。二、湛江市的商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃30三、所在商圈及周邊商圈分析項目所在的霞山區(qū)，以優(yōu)勢的地理環(huán)境和健全的基礎(chǔ)設(shè)施，吸引了大批商貿(mào)投資，已成為湛江市乃至粵、桂、瓊交界區(qū)域最繁華的對內(nèi)對外貿(mào)易中心。霞山區(qū)陸續(xù)建成了一批各具規(guī)模的商業(yè)網(wǎng)點和專業(yè)市場。以湛江廣百、友誼城、國貿(mào)大廈、昌大昌、鑫海名城等大型網(wǎng)點為中心、連接民享商業(yè)步行街、形成了霞山獨具風(fēng)格的商業(yè)區(qū)域。第二部分項目所處市場環(huán)境分析31霞山區(qū)兩大商圈位置圖三、所在商圈及周邊商圈分析人民大道南商圈海濱大道一帶32廣百、國貿(mào)A、B座、國貿(mào)新城市廣場、怡福國際等大型商業(yè)項目相繼建成，周邊商業(yè)配套不斷完善，商業(yè)氣氛濃厚人民大道南商圈發(fā)展日趨成熟，已成為霞山區(qū)乃至湛江市最繁華的核心商圈。三、所在商圈及周邊商圈分析（一）人民大道南商圈除上述四大項目外，道路兩旁商鋪以單間小規(guī)模的品牌專賣店為主，多數(shù)為大眾服飾、鞋類專賣店，品牌的檔次偏低，其消費群體以18-25歲年輕一族為主。33（二）海濱大道一帶周邊新樓盤發(fā)展迅速，已逐漸形成高尚住宅區(qū)，消費群體不斷增加，居民消費力較高。海濱大道曾是湛江著名的的“名牌服飾一條街”，區(qū)域內(nèi)有海濱公園，往南延伸有一高檔的別墅群。三、所在商圈及周邊商圈分析廣百鑫海名店位于海濱大道與海昌路交匯處，于2005年5月1日開業(yè)，經(jīng)過兩年的培育，鑫海店已擁有一批忠實的中高檔消費群體。34小結(jié)：商圈特點

1、人民大道南商圈的商業(yè)氛圍濃厚，已成為霞山區(qū)最具影響力的零售中心，輻射范圍可擴展至整個霞山城區(qū)。2、人民大道南商圈內(nèi)零售業(yè)態(tài)較為豐富，但缺乏一個集綜合購物、潮流休閑于一體的時尚百貨店以滿足消費者中高檔的消費需求。3、海濱大道是一個新興高檔商圈，商業(yè)氣氛日漸濃厚，但商圈規(guī)模、網(wǎng)點數(shù)量、客流量與人民大道南核心商圈還有較大差距。4、在經(jīng)營的商品品類上，兩商圈都以服飾商品為主，尤其以女士服飾居多，化妝品、運動用品、男士服飾、現(xiàn)代家品的銷售規(guī)模小、檔次低。三、所在商圈及周邊商圈分析35（一）國貿(mào)大廈

1、地理位置湛江霞山區(qū)人民大道南，緊鄰廣百湛江店北面。2、開業(yè)時間2000年9月20日四、項目周邊競爭對手分析 36

3、經(jīng)營規(guī)模

國貿(mào)大廈分A、B兩座，商場營業(yè)面積3.25萬平方米，共有三層。

4、物業(yè)條件開業(yè)至今已有六年，設(shè)備及裝修略顯陳舊。門前廣場為臨街大道，由于缺少停車場配套，臨街大道用于停放車輛，顯得很擁擠。（一）國貿(mào)大廈（續(xù)）四、項目周邊競爭對手分析 37A座主力店：愛家超市位于A座第二、三層的南面，約4000平方米，租期至2008年。A座出租散戶：首層經(jīng)營男服、金飾、化妝品；二層經(jīng)營皮具皮鞋；三層經(jīng)營女服。B座首層經(jīng)營數(shù)碼城，二層經(jīng)營休閑服飾，三層經(jīng)營國美電器。5、經(jīng)營模式——超市主力店+散鋪租戶四、項目周邊競爭對手分析 （一）國貿(mào)大廈（續(xù)）38A座客流較多，經(jīng)營狀況良好；B座以數(shù)碼電器經(jīng)營為主，由于供應(yīng)商資源不足，經(jīng)營狀況欠佳。6、經(jīng)營現(xiàn)狀7、對本項目的影響A座主要以少女服飾經(jīng)營為主，對本項目該品類的經(jīng)營會有一定的影響，但其經(jīng)營檔次較低，形成的競爭威脅不大。由于本項目百貨部分不經(jīng)營電器，B座對我司經(jīng)營將不會造成影響。（一）國貿(mào)大廈（續(xù)）四、項目周邊競爭對手分析 39（二）國貿(mào)城市廣場（國貿(mào)C座）1、地理位置：人民大道南東側(cè)，國貿(mào)大廈B座的斜對面2、開業(yè)時間：

2006年10月前開業(yè)3、經(jīng)營規(guī)模商場經(jīng)營面積：4.2萬平方米地下停車場：2萬平方米門前廣場：6000平方米四、項目周邊競爭對手分析 404、經(jīng)營主題：

我的城市新生活5、經(jīng)營模式：超市主力店+分散租戶主力店——沃爾瑪超市（約1.5萬平方米）功能店——大地數(shù)字影院、肯德基、必勝客分散租戶——金飾、服飾、鞋類等品牌專賣店四、項目周邊競爭對手分析 （二）國貿(mào)城市廣場（續(xù)）41場內(nèi)商鋪出租率未達100％，客流量不大，但沃爾瑪開始進場裝修，將提升項目整體吸引力。6、經(jīng)營現(xiàn)狀：7、對本項目的影響：該項目在裙樓商場負(fù)一層引入沃爾瑪（1.5萬平方米）作為主力店，與本項目時尚都會百貨不同，對本項目的威脅不大。四、項目周邊競爭對手分析 （二）國貿(mào)城市廣場（續(xù)）42（三）怡福國際1、地理位置

位于人民大道南與解放東路交界口。3、經(jīng)營規(guī)模

項目總建筑面積約8.5萬平方米，項目由地下二層、地面20層組成，包括購物中心、酒店、寫字樓和住宅，其中購物中心4.5萬平方米。2、開業(yè)時間：2006年10月四、項目周邊競爭對手分析 434、經(jīng)營現(xiàn)狀該項目原擬引入家樂福在二、三層經(jīng)營，但其后家樂福決定不進駐，使項目整體吸引力下降，經(jīng)營狀況欠佳。5、對本項目的影響項目位置稍微偏離人民大道南人流最密集的地段，臨人民大道的外立面幾乎全被大樹遮擋，難以營造有氣勢的購物中心形象，對本項目基本沒有影響。四、項目周邊競爭對手分析 （三）怡福國際（續(xù)）44人民南商圈經(jīng)過10多年的培育和發(fā)展已成為湛江地區(qū)的黃金商圈，蘊藏著誘人的商機。商圈內(nèi)的商業(yè)物業(yè)配套不斷完善。新落成物業(yè)均配備了大型地下停車場及開闊的門前廣場，整體提升了商圈的形象檔次。商圈內(nèi)的競爭逐步升級，競爭范圍從地塊、客源更升級到品牌供應(yīng)商。項目周邊商家的經(jīng)營模式及檔次雷同，制約了商圈向多元化、多層次的綜合性立體商圈的提升。小結(jié)：四、項目周邊競爭對手分析 45第三部分湛江民大項目可行性研究報告46項目本身優(yōu)勢劣勢1、地理優(yōu)勢2、品牌優(yōu)勢3、供應(yīng)商優(yōu)勢4、服務(wù)優(yōu)勢5、人才優(yōu)勢地塊結(jié)構(gòu)和物業(yè)結(jié)構(gòu)外部環(huán)境機會威脅1、霞山區(qū)的發(fā)展規(guī)劃2、市場發(fā)展空間3、周邊商住項目的開發(fā)建設(shè)期較長，造成客源流失一、項目SWOT分析

第三部分我司經(jīng)營項目的資源分析47（一）項目優(yōu)勢分析（STRENTH）

1、地理優(yōu)勢本項目位置即目前湛江廣百所在地，是人民大道南商圈的核心位置；東面臨人民大道南的臨街面跨度約80米，南面臨人民西五路的臨街面跨度約120米，有利于設(shè)置臨街商鋪和廣告位，提高項目的商鋪租賃收入和廣告收入；東南面廣場位于人民大道南和人民西五路交匯處，有利于形成廣角效應(yīng)吸聚客流。一、項目SWOT分析48一、項目SWOT分析（一）項目優(yōu)勢分析（續(xù)）2、品牌優(yōu)勢開業(yè)之初“廣百”作為一個廣州的知名品牌進駐湛江，一開業(yè)就得到廣大消費者的認(rèn)同，基于此良好的基礎(chǔ)，經(jīng)過十年的市場培育和精心經(jīng)營，積累了豐富的市場經(jīng)驗和各方面的資源，廣百在當(dāng)?shù)貥淞⒑挽柟塘溯^高的品牌效應(yīng)和商業(yè)誠信度，優(yōu)質(zhì)的商品、服務(wù)、良好的信譽和規(guī)范的管理深得廣大消費者的信賴。49一、項目SWOT分析（一）項目優(yōu)勢分析（續(xù)）3、供應(yīng)商優(yōu)勢湛江廣百的合作方大部分為實力雄厚、行業(yè)經(jīng)驗豐富的生產(chǎn)商或供貨商，承擔(dān)風(fēng)險的能力較強。我司與供應(yīng)商在湛江合作多年，已形成戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，對于繼續(xù)拓展湛江市場有較大的號召力。這些品牌供應(yīng)商的進駐也吸引了其品牌客源到廣百，間接擴大了湛江廣百的客源隊伍。50一、項目SWOT分析（一）項目優(yōu)勢分析（續(xù)）廣百會員卡維系了相當(dāng)一部分的忠誠度較高的客戶，成為較穩(wěn)定的消費群體。自湛江廣百開業(yè)至今，現(xiàn)已培育過萬的會員。針對不同時機有計劃組織的各種優(yōu)惠酬賓活動、推廣活動、正規(guī)的投訴處理、售后服務(wù)及其他特色性的服務(wù)一方面吸引了消費者，另一方面也給予了消費者充分的信心。4、服務(wù)優(yōu)勢51一、項目SWOT分析（一）項目優(yōu)勢分析（續(xù)）5、人才優(yōu)勢。目前湛江廣百已培育了一批經(jīng)驗豐富、業(yè)務(wù)純熟的經(jīng)營管理骨干，他們也是湛江其他零售商家搜獵的目標(biāo)人才。項目重建經(jīng)營廣百，則可繼續(xù)推行廣百湛江店與鑫海店僅設(shè)立一套管理組織的管理架構(gòu)形式，一方面繼續(xù)給予員工良好的發(fā)展前景和環(huán)境，另一方面則大大節(jié)約門店的管理成本。52一、項目SWOT分析（二）項目劣勢（WEAKNESS）物業(yè)平面呈“L”形，由東面長寬約3：2的物業(yè)A和西面長寬約5：1的物業(yè)B組成，物業(yè)B的縱深僅15米左右，因此較難與東面部分統(tǒng)一布局，如出租經(jīng)營，二層以上該部分難以引入租金承受能力較高的服飾品牌租戶，從而影響項目出租商鋪的租賃收入。物業(yè)A物業(yè)B人民西五路人民大道南53一、項目SWOT分析（三）項目外部環(huán)境機會分析（OPPORTUNITY）霞山區(qū)將鞏固發(fā)展城市綜合性商貿(mào)業(yè)，構(gòu)建粵西乃至環(huán)北部灣區(qū)域性商貿(mào)中心和中央商貿(mào)區(qū)。重點建設(shè)民大國際商貿(mào)大廈、怡福國際商貿(mào)大廈、國貿(mào)城市廣場和金貿(mào)廣場等集購物、餐飲、娛樂、高級酒店、商務(wù)辦公為一體的現(xiàn)代化大型綜合性商貿(mào)大廈。整合步行街商業(yè)資源，打造具有南國風(fēng)情的商業(yè)步行街區(qū)。1、霞山區(qū)的發(fā)展規(guī)劃542、市場發(fā)展空間新建的大型商業(yè)項目多以大型綜合超市作為主力店，其經(jīng)營檔次提升受到一定限制，且難以滿足中高消費需求。如湛江廣百所在物業(yè)拆除重建，中高檔精品百貨店便成為商圈內(nèi)一項空白。到目前為止，人民大道南商圈仍缺乏中高檔都會時尚百貨店，為本項目的經(jīng)營打造留下了市場空間。一、項目SWOT分析（三）項目外部環(huán)境機會分析（續(xù)）55一、項目SWOT分析3、周邊商住項目的開發(fā)項目附近有多個商住項目的地塊待開發(fā)，將為本項目帶來上萬常住居民，擴大了潛在的客源和需求。（三）項目外部環(huán)境機會分析（續(xù)）56一、項目SWOT分析（四）項目外部環(huán)境威脅分析（THREAT）本項目預(yù)計于2008年底建成交付裝修，2009年上半年開業(yè)，在此期間，人民大道南的湛江廣百將停業(yè)，造成客源流失，與此同時，更多的競爭對手不斷涌入，到項目開業(yè)時，湛江廣百將面臨更激烈的市場競爭。57第三部分我司經(jīng)營項目的資源分析二、我司的湛江市網(wǎng)點經(jīng)營狀況分析（一）湛江廣百1、經(jīng)營現(xiàn)狀1995年至2000年，湛江廣百年度含稅銷售額連年突破億元大關(guān)。2000年以后，湛江本地的商業(yè)經(jīng)濟得到了迅速的發(fā)展，經(jīng)營面積在一萬平方米以上的大型綜合購物商場接連開業(yè)，湛江店的銷售開始呈下降趨勢，平均每年下降幅度達到10％。58二、我司的湛江市網(wǎng)點經(jīng)營狀況分析萬元年份湛江廣百各年含稅銷售一覽表（一）湛江廣百（續(xù)）59二、我司的湛江市網(wǎng)點經(jīng)營狀況分析（一）湛江廣百（續(xù)）2、經(jīng)營劣勢（1）規(guī)模過小湛江廣百現(xiàn)時每層建筑面積1000平方米，四層合計僅有4000平方米。由于經(jīng)營場地面積有限，即使品牌廠商希望進場經(jīng)營，我司也無法安排，而且裝修上無法實現(xiàn)品牌展示的效果，降低了購物環(huán)境的檔次。由于場地有限，我司只能把經(jīng)營范圍、經(jīng)營品類不斷縮小，致使目前湛江廣百經(jīng)營的品牌主要集中面向28歲以上消費者，產(chǎn)品線無法延伸。60二、我司的湛江市網(wǎng)點經(jīng)營狀況分析（一）湛江廣百（續(xù)）2、經(jīng)營劣勢（2）業(yè)態(tài)單一湛江廣百經(jīng)營以生活百貨為主，這與國貿(mào)、鑫海、世貿(mào)多種業(yè)態(tài)并存、多元化經(jīng)營的綜合性消費業(yè)態(tài)無法比擬。業(yè)態(tài)單一導(dǎo)致日常客流量劇減，人氣不旺，我店目前每天客流量僅為國貿(mào)的十分之一都不到。隨意性購買的發(fā)生率很低。61二、我司的湛江市網(wǎng)點經(jīng)營狀況分析（一）湛江廣百（續(xù)）2、經(jīng)營劣勢（3）硬件落后物業(yè)陳舊，設(shè)施設(shè)備老化落后電梯上落不便，只有上行方向沒有下行方向，貨梯老化并無法通過檢驗合格空調(diào)設(shè)備老化，制冷效果差62二、我司的湛江市網(wǎng)點經(jīng)營狀況分析（二）廣百鑫海名店廣百鑫海名店位于海濱大道與海昌路交匯處的鑫海名城首、二層，于2005年5月1日開業(yè)，經(jīng)營面積約17000平方米。經(jīng)過兩年的培育，廣百鑫海店已擁有一批忠實的中高檔消費群體，銷售業(yè)績逐年穩(wěn)步攀升。63二、我司的湛江市網(wǎng)點經(jīng)營狀況分析小結(jié)：1、湛江廣百經(jīng)營業(yè)績下滑是由于物業(yè)設(shè)施等客觀條件制約造成的，盡管如此，湛江廣百憑借優(yōu)質(zhì)的商品和貼心的服務(wù)獲得當(dāng)?shù)叵M者的信賴，為廣百在湛江樹立了較高的品牌效應(yīng)

。2、廣百鑫海名店不斷攀升的銷售業(yè)績表明廣百品牌在當(dāng)?shù)叵M者心目中有強大的號召力，同時，也顯示湛江消費者的品牌消費意識不斷增強，對中高檔時尚百貨的需求增加。3、湛江市場受到越來越多品牌商的關(guān)注，著名服飾品牌陸續(xù)進駐湛江。64第四部分湛江民大項目可行性研究報告65一、目標(biāo)市場分析二、定位設(shè)想三、布局設(shè)想經(jīng)營設(shè)想第四部分項目經(jīng)營設(shè)想66項目位于湛江市的商業(yè)中心人民大道南南端，有A、B兩面的臨街面有利于形成“廣角”聚合效應(yīng)吸引客流注意。一、項目目標(biāo)市場分析（一）項目地理位置分析第四部分項目經(jīng)營設(shè)想67（二）項目所處市場環(huán)境特點一、項目目標(biāo)市場分析商圈內(nèi)同質(zhì)化競爭日趨激烈；與周邊新建商業(yè)項目對比，項目的占地面積規(guī)模最小；除廣百湛江店外，商圈內(nèi)尚未有另一家知名的中高檔百貨公司進駐。68

消費群

年齡段居住范圍基礎(chǔ)消費群補充消費群

潛在消費群項目周邊半徑5公里范圍（霞山區(qū)核心區(qū)域）

18～45歲18歲以下，45歲以上18歲以下項目周邊半徑5公里以上，7公里范圍內(nèi)（霞山區(qū)外圍）

18～45歲項目周邊半徑7公里以上范圍（霞山區(qū)周邊城區(qū)）

45歲以下（三）項目目標(biāo)客群分析把項目的目標(biāo)客群分為三大部分：基礎(chǔ)消費群、補充消費群和潛在消費群。

一、項目目標(biāo)市場分析69項目基礎(chǔ)消費群補充消費群潛在消費群居住區(qū)域范圍項目周邊半徑5公里范圍（霞山區(qū)核心區(qū)域）項目周邊半徑5公里范圍（霞山區(qū)核心區(qū)域）項目周邊半徑5公里以上，7公里范圍內(nèi)（霞山區(qū)外圍）項目周邊半徑5公里范圍內(nèi)項目周邊半徑7公里以上范圍（霞山區(qū)周邊城區(qū)）年齡段18-45歲18歲以下，45歲以上18-45歲18歲以下45歲以下經(jīng)濟獨立程度獨立不獨立獨立不獨立獨立經(jīng)濟負(fù)擔(dān)少較大少較少較少預(yù)期收入良好、穩(wěn)定一般良好、穩(wěn)定較好良好消費頻率高較低較高較低較低對品牌認(rèn)知和時尚消費需求認(rèn)知多認(rèn)知少認(rèn)知多認(rèn)知少認(rèn)知多需求大需求少需求大需求大需求大一、項目目標(biāo)市場分析目標(biāo)客群特征匯總表70（一）項目整體經(jīng)營定位針對上述項目所處的市場環(huán)境特點，我司從差異化錯位經(jīng)營的思路分析，建議把項目定位為集購物、餐飲、休閑于一體的都會級時尚百貨店，同時配套時尚餐飲等元素，目標(biāo)把項目打造為人民南黃金商圈內(nèi)精品時尚百貨的商業(yè)地標(biāo)。第四部分項目經(jīng)營設(shè)想二、經(jīng)營定位設(shè)想71（二）項目定位細(xì)分經(jīng)營特色定位：區(qū)別周邊以超市大賣場為主力店的商業(yè)項目，擬把項目定位為都會級時尚百貨店。檔次定位：結(jié)合湛江地區(qū)的消費力水平以及項目所處商圈的經(jīng)營檔次，彌補商圈內(nèi)中高檔百貨的市場空白，建議在項目檔次定位上以中偏高檔為主。功能定位：除核心的購物元素外，同時還配套餐飲、時尚休閑等潮流消費項目，使目標(biāo)客群能在購物的同時輕松地享受休閑元素。二、經(jīng)營定位設(shè)想721、項目平面呈“L”形，南面臨人民西五路的臨街面跨度約120米，其中物業(yè)B臨街面超過50米，因此該部分首層可作臨街出租商鋪，經(jīng)營服飾品牌旗艦店。2、物業(yè)A負(fù)一至四層經(jīng)營百貨店，物業(yè)B和物業(yè)A的五、六層對外出租。三、經(jīng)營布局設(shè)想第四部分項目經(jīng)營設(shè)想物業(yè)A物業(yè)B人民大道南人民西五路（一）經(jīng)營布局設(shè)想思路733、物業(yè)B二層西面出租經(jīng)營西式快餐，可以將客流從人流量較大的人民大道南吸引到人流量較小的人民西五路，同時也可以帶動人流在項目內(nèi)各部分均勻流動。4、為保證項目出租部分的收益，物業(yè)B二層（麥當(dāng)勞經(jīng)營區(qū)域除外）和三層將出租經(jīng)營租金承受能力較高的服飾類商鋪。5、物業(yè)B三層以上如納入百貨店的經(jīng)營范圍，容易形成客流稀疏的“死角”區(qū)域，為克服該缺陷，擬將物業(yè)B四至六層出租經(jīng)營餐飲項目。三、經(jīng)營布局設(shè)想74項目分為自營百貨部分和出租部分。自營百貨部分：負(fù)一層全層和物業(yè)A首至四層，面積：20521.4平方米。

出租部分：物業(yè)B首至六層和物業(yè)A五、六層，面積：13612.2平方米。按經(jīng)營面積計算，購物︰餐飲＝8.5︰1三、經(jīng)營布局設(shè)想（二）經(jīng)營布局總體設(shè)想75樓層位置面積（m2）經(jīng)營品類-1全層6396.5超市、家品、床品、鞋、皮件、童服、玩具1物業(yè)A3207.4化妝品、精品、金飾、名表2物業(yè)A3513.2少女服、成熟女裝3物業(yè)A3654.9男服、休閑服飾4物業(yè)A3749.4運動服飾、家居服、內(nèi)衣、針織合計

20512.4

百貨部分經(jīng)營布局一覽表三、經(jīng)營布局設(shè)想76樓層物業(yè)B物業(yè)A面積（m2）商鋪類型面積（m2）商鋪類型1750.00服飾旗艦店－－2484.31西式餐飲599.30服飾專賣店－－31083.60服飾專賣店－－41083.60餐飲－－51000.303805.4電器專業(yè)店61000.303805.4數(shù)碼城合計6001.4－7610.8－出租部分經(jīng)營布局一覽表三、經(jīng)營布局設(shè)想77超市床品、家品童服、玩具皮鞋、皮件負(fù)一層經(jīng)營布局設(shè)想三、經(jīng)營布局設(shè)想78化妝品、香水金飾名表出租商鋪：服飾首層經(jīng)營布局設(shè)想三、經(jīng)營布局設(shè)想79少女服飾成熟女裝出租商鋪：西式餐飲、服飾二層經(jīng)營布局設(shè)想三、經(jīng)營布局設(shè)想80休閑服飾男士服飾出租商鋪：服飾三層經(jīng)營布局設(shè)想三、經(jīng)營布局設(shè)想81運動服飾內(nèi)衣家居服針織出租商鋪：餐飲四層經(jīng)營布局設(shè)想三、經(jīng)營布局設(shè)想82出租商鋪：電器專業(yè)店出租商鋪：餐飲五層經(jīng)營布局設(shè)想三、經(jīng)營布局設(shè)想83出租商鋪：數(shù)碼城出租商鋪：餐飲六層經(jīng)營布局設(shè)想三、經(jīng)營布局設(shè)想84第五部分湛江民大項目可行性研究報告85第五部分項目經(jīng)營效益評估一、項目主要合作條件（一）免租期6個月，項目開業(yè)之日起計。（二）租賃期限：十五年。（三）租金水平：承租商業(yè)裙樓負(fù)一至六層，約34000平方米，首年租金65元/平方米?月，每兩年遞增5％。86各年租金水平一覽表年份租金水平（元/m2?月）年份租金水平（元/m2?月）第一年32.50第九年77.13第二年65.00第十年79.01第三年66.63第十一年80.98第四年68.25第十二年82.96第五年69.96第十三年85.03第六年71.66第十四年87.11第七年73.45第十五年89.28第八年75.25

十五年平均年租金水平：73.61元/m2?月一、項目主要合作條件87第五部分項目經(jīng)營效益評估二、 經(jīng)營效益測算級差系數(shù)表（一）效益評估假設(shè)的前提條件樓層級差系數(shù)各層租金水平（元/m2?月）各層面積各層首年月租金

（萬元）負(fù)一層0.5569.556396.5044.49一層1.00126.463957.4050.05二層0.5569.554596.8031.97三層0.8559.124738.5028.01四層0.9053.214833.0025.72五層0.8846.824805.7022.50六層0.8539.804805.7019.13合計-平均：65.0034133.60221.86（級差系數(shù)來源：廣州中天衡評估公司）

88二、 經(jīng)營效益測算1、百貨店的經(jīng)營效益（二）項目效益測算項目金額首年含稅銷售額1.6億元首年含稅日銷83.84萬元綜合毛利率19.53％首年稅前利潤-1307.81萬元十五年累計稅前利潤8072.65萬元第五部分項目經(jīng)營效益評估89樓層各層首年預(yù)測租金均價（元/平方米·月）備注1F250.00臨街商鋪2F94.25西式快餐部分租金較低3F100.00－4F40.00餐飲項目租金較低5F43.96電器專業(yè)店45元/平方米·月6F47.92數(shù)碼城部分50元/平方米·月2、出租商鋪租賃經(jīng)營效益各層出租商鋪的預(yù)測租金均價統(tǒng)計表二、 經(jīng)營效益測算902、出租商鋪租賃經(jīng)營效益（續(xù)）項目金額出租面積13612.2平方米租金遞增幅度每年3％首年稅前利潤48.91萬元十五年累計稅前利潤4676.98萬元二、 經(jīng)營效益測算出租部分經(jīng)營效益匯總表913、物業(yè)管理收益物業(yè)管理費收益即以計租面積的80％向租戶收取的管理費剔除水電費、設(shè)備維護費、綠化費、保衛(wèi)成本和宣傳費后的收益，預(yù)計為5元/平方米?月，具體收益計算見下表：項目金額管理費收取標(biāo)準(zhǔn)35元/平方米·月減：水電費25元/平方米·月物業(yè)管理成本5元/平方米·月物業(yè)管理凈收益5元/平方米·月首年物業(yè)管理營業(yè)利潤65.34萬元十五年累計物業(yè)管理營業(yè)利潤1196.7萬元二、 經(jīng)營效益測算924、合并項目的總收益假定上述三個方面的經(jīng)營均為同一公司運作，則把上述三項稅前利潤合并后再繳納所得稅，則項目的合并凈利潤情況如下：項目金額（萬元）首年稅前利潤-1193.65十五年累計稅前利潤13946.32十五年累計稅后利潤10459.74二、 經(jīng)營效益測算93（三）項目投資收益預(yù)測1、項目初期投資結(jié)構(gòu)項目金額（萬元）裝修費3400固定資產(chǎn)投入200開辦費140流動資金占用500合計4240二、 經(jīng)營效益測算942、項目投資回報期：4.44年。3、項目投資收益率：稅前動態(tài)投資收益率21.70%稅后動態(tài)投資收益率19.20%稅前靜態(tài)投資收益率21.93%稅后靜態(tài)投資收益率16.45%二、 經(jīng)營效益測算（三）項目投資收益預(yù)測95（四）項目保本測算保本年銷（萬元）保本日銷（萬元）百貨部分保本25150.0068.90項目整體保本24350.6566.71百貨店的首年保本銷售如下表：二、 經(jīng)營效益測算96（五）敏感性分析序號項目變動幅度稅后投資收益動態(tài)投資收益率財務(wù)凈現(xiàn)值0基本方案019.20%3234.511建設(shè)投資+3％18.67%3107.31+1％19.02%3192.11-1％19.39%3276.91-3％19.76%3361.712收入+3％31.96%8800.86+1％23.72%5089.96-1％14.06%1329.01-3％0.69%-2331.853經(jīng)營成本+3％0.02%-2481.97+1％14.