摘要 1第一章項(xiàng)目基本情況評(píng)價(jià) 3第二章項(xiàng)目市場(chǎng)分析 7第三章項(xiàng)目總投資估算與資金籌措 23第四章項(xiàng)目效益償債能力評(píng)價(jià) 27第五章結(jié)論及建議 32PAGE46摘要一、項(xiàng)目名稱：“雄飛·上院”項(xiàng)目二、項(xiàng)目地點(diǎn)：郫都區(qū)古城鎮(zhèn)馬街社區(qū)三、貸款金額：人民幣4億元四、還款來(lái)源：項(xiàng)目銷售收入五、貸款期限：3年六、貸款利率：12%七、項(xiàng)目概況“雄飛·上院”項(xiàng)目位于成都市郫都區(qū)古城鎮(zhèn)馬街社區(qū)，項(xiàng)目擬建為集小高層住宅、花園洋房、獨(dú)棟別墅、臨街商業(yè)為一體的綜合性住宅小區(qū)。據(jù)企業(yè)提供項(xiàng)目總平圖?！靶埏w·上院”項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e59161.57㎡（約88.74畝），總建筑面積163472.82㎡。計(jì)入容積率的建筑面積118254.10㎡，其中：住宅建筑116917.67㎡（小高層86439.70㎡、花園洋房29485.17㎡、獨(dú)棟別墅992.8㎡，共計(jì)985戶），市政公共設(shè)施用房60.66㎡，地上商業(yè)建筑面積994.38㎡，物管用房281.39㎡。地上不計(jì)入容積率建筑728.37㎡，其中：非機(jī)動(dòng)車停車庫(kù)（架空停車）632.37㎡，垃圾用房96㎡。地下1層建筑面積44932.67㎡，其中：地下機(jī)動(dòng)車庫(kù)40803.09㎡（含15100㎡人防面積），地下非機(jī)動(dòng)車庫(kù)633.31㎡，物管用房213.3㎡，消防水池272.49㎡，雨水調(diào)蓄池907.48㎡，設(shè)備用房2103㎡。機(jī)動(dòng)車位共1419個(gè)（地上室外停車位228個(gè)，地下停車位1191個(gè)，可售地下車位790個(gè)），非機(jī)動(dòng)車位1183個(gè)。項(xiàng)目綜合容積率2.0。八、結(jié)論“雄飛·上院”項(xiàng)目具有便捷的交通，品質(zhì)較高，同時(shí)成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需合理，房地產(chǎn)開發(fā)前景較好。本項(xiàng)目總投資MERGEFIELD項(xiàng)目總投資105226萬(wàn)元，資金籌措方案為：貸款MERGEFIELD銀行貸款金額40000萬(wàn)元（占總投的MERGEFIELD銀行貸款比例38.01%），項(xiàng)目自籌資金47352萬(wàn)元（占總投的45.00%），銷售轉(zhuǎn)投入MERGEFIELD銷售轉(zhuǎn)投入金額17874萬(wàn)元（占總投的MERGEFIELD銷售轉(zhuǎn)投入比例16.99%）。項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)可實(shí)現(xiàn)銷售收入MERGEFIELD銷售收入總額147504萬(wàn)元，項(xiàng)目總投資MERGEFIELD項(xiàng)目總投資105226萬(wàn)元，銷售稅金及附加MERGEFIELD銷售稅金及附加7991萬(wàn)元，利潤(rùn)總額MERGEFIELD利潤(rùn)總額34287萬(wàn)元，所得稅MERGEFIELD所得稅8572萬(wàn)元，凈利潤(rùn)MERGEFIELD凈利潤(rùn)25715萬(wàn)元，項(xiàng)目總投資利潤(rùn)率為MERGEFIELD項(xiàng)目總投資利潤(rùn)率32.58%，銷售凈利潤(rùn)率為MERGEFIELD項(xiàng)目總投資凈利潤(rùn)率17.43%，盈虧平衡點(diǎn)MERGEFIELD項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)73.51%，內(nèi)部收益率MERGEFIELD稅后內(nèi)部收益率32.36%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值MERGEFIELD稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值21320萬(wàn)元，項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)可行。整個(gè)開發(fā)期累計(jì)盈余資金MERGEFIELD盈余資金113067萬(wàn)元，借款償還期為MERGEFIELD借款償還期2.17年，綜合償債備付率為MERGEFIELD償債備付率2.42，利息備付率為MERGEFIELD利息備付率4.01，本項(xiàng)目具有較好的還貸能力。經(jīng)綜合分析，本項(xiàng)目實(shí)施符合成都市的城市發(fā)展規(guī)劃，市場(chǎng)前景良好；本項(xiàng)目收益較好，社會(huì)效益顯著，是一個(gè)較好的投資項(xiàng)目。

第一章項(xiàng)目基本情況評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目位置“雄飛·上院”項(xiàng)目地處成都市郫都區(qū)古城鎮(zhèn)馬街社區(qū)，項(xiàng)目東至建成居住區(qū)，南至沙西線，西至成都鐵路衛(wèi)生學(xué)校，北至成都鐵路衛(wèi)生學(xué)校。項(xiàng)目在成都市區(qū)位圖如下：項(xiàng)目周邊區(qū)位圖如下：二、規(guī)劃指標(biāo)該土地現(xiàn)狀為凈地，已完成拆遷。項(xiàng)目地塊規(guī)劃用地性質(zhì)為二類住宅用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用，凈用地面積為59161.58㎡，合計(jì)約88.74畝，擬打造為集小高層住宅、花園洋房、配套商業(yè)及地下車位的高檔住宅小區(qū)。據(jù)企業(yè)提供項(xiàng)目總平圖?！靶埏w·上院”項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e59161.58㎡（約88.74畝），總建筑面積163472.82㎡。計(jì)入容積率的建筑面積118254.10㎡，其中：住宅建筑116917.67㎡（小高層86439.70㎡、花園洋房29485.17㎡、獨(dú)棟別墅992.8㎡，共計(jì)985戶），市政公共設(shè)施用房60.66㎡，地上商業(yè)建筑面積994.38㎡，物管用房281.39㎡。地上不計(jì)入容積率建筑728.37㎡，其中：非機(jī)動(dòng)車停車庫(kù)（架空停車）632.37㎡，垃圾用房96㎡。地下1層建筑面積44932.67㎡，其中：地下機(jī)動(dòng)車庫(kù)40803.09㎡（含15100㎡人防面積），地下非機(jī)動(dòng)車庫(kù)633.31㎡，物管用房213.3㎡，消防水池272.49㎡，雨水調(diào)蓄池907.48㎡，設(shè)備用房2103㎡。機(jī)動(dòng)車位共1419個(gè)（地上室外停車位228個(gè)，地下停車位1191個(gè)，可售地下車位790個(gè)），非機(jī)動(dòng)車位1183個(gè)。項(xiàng)目綜合容積率2.0，基底面積15517.35㎡，建筑密度26.07%，總綠地面積19373.76㎡，綠地率32.75%，全民健身場(chǎng)所810.19㎡。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表：項(xiàng)目臨沙西線一側(cè)設(shè)置有30米綠化帶，可有效隔離主干道粉塵和噪音。小區(qū)??出入口位于沙西線沿線6#、7#住宅樓之間，并在1#、2#之間設(shè)置次出入口。項(xiàng)目布局圖如下：本項(xiàng)目包括小高層住宅區(qū)、花園洋房區(qū)和獨(dú)棟別墅區(qū)。其中小高層區(qū)分布在地塊北側(cè)，共10棟樓，其中5-7#為10F小高層住宅，10#為3F配套獨(dú)棟商業(yè)，其余樓棟為13F小高層住宅?；▓@洋房區(qū)共13棟樓，其中11#、24#為6層洋房，12#、23#為5層洋房，其余13-15#、17-22#為4層洋房。獨(dú)棟別墅分布在臨沙西線一側(cè)的16#，為3層獨(dú)棟別墅，僅1棟。三、項(xiàng)目開發(fā)周期及工程進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目建設(shè)周期計(jì)劃30個(gè)月，項(xiàng)目于2018年10月陸續(xù)動(dòng)工，預(yù)計(jì)2020年9月主體竣工，2021年3月精裝交房；項(xiàng)目住宅、商業(yè)將分批次開盤預(yù)售，首批開盤時(shí)間擬定于2018年底，預(yù)計(jì)2021年底銷售清盤。

第二章項(xiàng)目市場(chǎng)分析一、成都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r（一）2017年成都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2017年，成都市全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值13889.39億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)8.1%，高于全國(guó)1.2個(gè)百分點(diǎn)，與全省持平。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值500.9億元，增長(zhǎng)3.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值5998.2億元，增長(zhǎng)7.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值7390.3億元，增長(zhǎng)8.9%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為3.6：43.2：53.2。2017年，成都落實(shí)全面建成小康社會(huì)戰(zhàn)略，大力推進(jìn)扶貧攻堅(jiān)和就業(yè)，出臺(tái)“城鄉(xiāng)社區(qū)發(fā)展治理30條”，加快建設(shè)高品質(zhì)和諧宜居生活城市。城鄉(xiāng)居民收入平穩(wěn)增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入38918元，增長(zhǎng)8.4%；農(nóng)村居民人均可支配收入20298元，增長(zhǎng)9.1%。城鄉(xiāng)人均收入倍差比上年縮小0.01。12月末全轄區(qū)金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)人民幣存款、貸款余額分別為34423億元、28359億元，分別增長(zhǎng)7.6%、12.4%。（二）2018年上半年成都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r上半年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值6870.68億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年同期增長(zhǎng)8.2%（下同），增速高于全國(guó)1.4個(gè)百分點(diǎn)，與全省持平，連續(xù)6個(gè)季度保持在8%左右。其中第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值180.23億元，增長(zhǎng)3.4%，拉動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)0.1個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值2862.82億元，增長(zhǎng)7.0%，拉動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)3.0個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值3827.63億元，增長(zhǎng)9.5%，拉動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)5.1個(gè)百分點(diǎn)。三次產(chǎn)業(yè)比為2.6：41.7：55.7。固定資產(chǎn)投資同口徑同比（下同）增長(zhǎng)10.1%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)11.1%；城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民人均可支配收入分別增長(zhǎng)8.4%、9.0%；居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲1.0%。二、成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況（一）成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析1.市場(chǎng)總體運(yùn)行情況2017年為樓市史上最嚴(yán)調(diào)控年，調(diào)控范圍從一二線熱點(diǎn)城市向三四線城市蔓延，政策出臺(tái)密集，采用“限購(gòu)+限價(jià)+限售+限貸+限商”等多重手段穩(wěn)定樓市，打擊投機(jī)炒房行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。雖然2017年成都樓市新政，為2016年剛要轉(zhuǎn)暖的樓市按下了暫停鍵，但是從2017年成交走勢(shì)圖可以看出，成都樓市非但沒(méi)有“一蹶不振”，反而頗有“逆勢(shì)上行”的趨勢(shì)。2018年，成都市進(jìn)一步加大限購(gòu)政策的力度，遏制投機(jī)炒房行為，立足于保障剛需、保障改善性需求。在此調(diào)控下，成都市新房市場(chǎng)逐步降溫，趨于平穩(wěn)，二手房市場(chǎng)降溫明顯，其與新房的“剪刀差”逐漸縮小。整體上樓市逐漸趨于理性平穩(wěn)發(fā)展。2.商品住宅市場(chǎng)據(jù)中指數(shù)據(jù)查詢，2015年-2018年6月，成都市商品住宅市場(chǎng)具體情況如下表：2015年，成都市商品房共銷售303979套，銷售面積合計(jì)2550.72萬(wàn)平方米，批準(zhǔn)上市共423391套，批準(zhǔn)上市面積合計(jì)3094.1萬(wàn)平方米，可售套數(shù)共913820套，可售面積共5836.22萬(wàn)平方米，銷供比0.82。2016年，成都市商品房共銷售388822套，銷售面積合計(jì)3363萬(wàn)平方米，同比上漲31.85%，批準(zhǔn)上市共444287套，批準(zhǔn)上市面積合計(jì)3255.9萬(wàn)平方米，同比上漲5.23%，可售套數(shù)共977793套，可售面積共5888.6萬(wàn)平方米，同比上漲0.9%，銷供比1.03。2017年，成都市商品房共銷售386998套，銷售面積合計(jì)2982.92萬(wàn)平方米，同比下降-11.30%，批準(zhǔn)上市共378805套，批準(zhǔn)上市面積合計(jì)2556.25萬(wàn)平方米，同比下降21.49%，可售套數(shù)共1015408套，可售面積共5767.9萬(wàn)平方米，同比下降2.05%，銷供比1.17。2018年1-6月，成都市商品房共銷售161199套，銷售面積合計(jì)1747.74萬(wàn)平方米，批準(zhǔn)上市共115448套，批準(zhǔn)上市面積合計(jì)1270.84萬(wàn)平方米，銷供比1.38。3.土地市場(chǎng)據(jù)中指數(shù)據(jù)查詢，2015年-2018年6月，成都土地市場(chǎng)具體情況如下表：2015年，成都市土地供應(yīng)共計(jì)379宗，供應(yīng)面積合計(jì)1483.57萬(wàn)平方米，成交土地共計(jì)260宗，成交土地面積合計(jì)1142.14萬(wàn)平方米，成交樓面均價(jià)為1865.6元/㎡，成交土地均價(jià)為4856.08元/㎡，土地出讓金合計(jì)5546328.15萬(wàn)元。2016年，成都市土地供應(yīng)共計(jì)273宗，供應(yīng)面積合計(jì)1232.93萬(wàn)平方米，同比下降16.89%；成交土地共計(jì)231宗，成交土地面積合計(jì)1044.43萬(wàn)平方米，同比下降8.55%；成交樓面均價(jià)為2475.03元/㎡，同比上漲32.67%，成交土地均價(jià)為5893.83元/㎡，同比上21.37%；土地出讓金合計(jì)6155694.90萬(wàn)元，同比上漲10.99%。2017年，成都市土地供應(yīng)共計(jì)270宗，供應(yīng)面積合計(jì)1167.7萬(wàn)平方米，同比下降-5.29%；成交土地共計(jì)226宗，成交土地面積合計(jì)969.67萬(wàn)平方米，同比下降-7.16%；成交樓面均價(jià)為4962.83元/㎡，同比上漲100.52%，成交土地均價(jià)為12899.97元/㎡，同比上118.87%；土地出讓金合計(jì)12508712.50萬(wàn)元，同比上漲103.21%。2018年1-6月，成都市土地供應(yīng)共計(jì)377宗，供應(yīng)面積合計(jì)1809.55萬(wàn)平方米，成交土地共計(jì)331宗，成交土地面積合計(jì)1566.12萬(wàn)平方米，成交樓面均價(jià)為3730.03元/㎡，成交土地均價(jià)為8934.71元/㎡，土地出讓金合計(jì)13992874.00萬(wàn)元。4.成都房地產(chǎn)市場(chǎng)政策（1）3.23限購(gòu)：成都樓市有史以來(lái)最嚴(yán)限購(gòu)令3月23日，成都市人民政府官方網(wǎng)站發(fā)布了《成都市人民政府廳關(guān)于完善我市住房限購(gòu)政策的通知》的消息，購(gòu)房者須具有限購(gòu)區(qū)域戶籍，或在限購(gòu)區(qū)域穩(wěn)定就業(yè)且連續(xù)不間斷繳納社會(huì)保險(xiǎn)24個(gè)月以上，并且二手房將納入限購(gòu)范圍。（2）4.12限售：住房須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓4月12日，成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局官方網(wǎng)站發(fā)布了《成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局、成都市金融工作室、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)四川監(jiān)管局、中國(guó)人民銀行成都分行營(yíng)業(yè)管理部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)及住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，明確了加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，防范住房信貸業(yè)務(wù)操作風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的有關(guān)事項(xiàng)。其中，為嚴(yán)格防范投機(jī)，要求自4月12日起，在成都市住房限購(gòu)區(qū)域內(nèi)新購(gòu)買的住房（含商品住房和二手住房），須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。（3）4.12限貸：提高首付比例最高達(dá)7成成都買二套房首付3成變6成，擁有一套住房且相應(yīng)限購(gòu)貸款未結(jié)清的居民家庭，其中成都市高新區(qū)西部園區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、龍泉驛區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)、雙流區(qū)、郫都區(qū)等11個(gè)住房限購(gòu)區(qū)域，首付款比例不低于60%，且貸款年限不超過(guò)25年；天府新區(qū)成都直管區(qū)首付比例不低于70%，且貸款最長(zhǎng)年限不超過(guò)25年；全省其他非限購(gòu)地區(qū)首付款比例不低于40%。（4）7.2本科落戶：普通全日制本科生可憑證直接落戶城市成都市公安局針對(duì)市外人才落戶成都市制定出《關(guān)于執(zhí)行普通全日制大學(xué)生本科及以上學(xué)歷青年人才和技能人才落戶政策的通知》規(guī)定了人才落戶和技能落戶。具有全日制大學(xué)本科及以上學(xué)歷的青年人才，憑畢業(yè)證來(lái)蓉即可辦理落戶手續(xù)。（5）7.20限價(jià)：開發(fā)商需接受房管局指導(dǎo)定價(jià)成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局、成都市發(fā)展和改革委員會(huì)7月19日發(fā)布關(guān)于做好商品住房?jī)r(jià)格監(jiān)管的通知，要求加強(qiáng)商品住房?jī)r(jià)格申報(bào)指導(dǎo)，加強(qiáng)商品住房申報(bào)價(jià)格的執(zhí)行監(jiān)督，加強(qiáng)商品住房銷售行為監(jiān)管，加大商品住房?jī)r(jià)格違法行為查處力度。（6）10.134.9米層高的loft已成為歷史10月13日，成都市規(guī)劃局發(fā)布關(guān)于公布實(shí)施《成都市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2017）》（用地與建筑分冊(cè)）的通知，通知規(guī)定嚴(yán)格控制辦公用房的層高——辦公用房標(biāo)準(zhǔn)層分隔的，層高不應(yīng)高于4.2米;辦公用房標(biāo)準(zhǔn)層不分隔的，層高不應(yīng)高于4.6米，建筑公共部分的門廳、大堂、中庭等除外。至此，4.9米層高的loft已成為歷史。（7）10.17成品住宅2020年底實(shí)現(xiàn)"清水房"100%向成品房轉(zhuǎn)變10月17日，成都市發(fā)布新政：到2022年底，全城只賣成品房。2017年至2020年底，全市新開工商品住宅（三層及以下低層住宅除外）和保障性住房，中心城區(qū)成品住宅面積比例逐步達(dá)到100%，郊區(qū)市縣成品住宅面積比例逐步達(dá)到80%。2022年底，全市新開工商品住宅和保障性住房成品住宅面積比例達(dá)到100%，全面實(shí)現(xiàn)成都市住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)從清水房為主到成品住宅為主的根本轉(zhuǎn)變。（8）11.17搖號(hào)買房打造公開公平公正的購(gòu)房新方式11月16日，成都市房管局在官網(wǎng)上發(fā)布消息，對(duì)商品住房開盤銷售采取公證搖號(hào)排序選房的有關(guān)事宜做了相應(yīng)的部署，要求各區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門在文件正式出臺(tái)前，暫停轄區(qū)內(nèi)的商品住房預(yù)售許可和現(xiàn)售備案。（9）11.30積分落戶11月30日，成都市人民政府新聞辦公室召開成都戶籍制度改革專題新聞發(fā)布會(huì)。成都將于2018年1月1日正式實(shí)施1+2戶籍制度，本輪戶籍制度改革最顯著的特征是建立了條件入戶和積分入戶（戶籍遷入登記和居住證積分入戶）雙軌并行的戶籍政策體系。100分具備落戶資格。（10）12.15成都公布搖號(hào)買房細(xì)則為確保公證搖號(hào)買房全面準(zhǔn)確落實(shí)，12月15日下午，成都市房協(xié)對(duì)外公布了關(guān)于印發(fā)《成都市商品住房購(gòu)房登記規(guī)則指引（試行）》和《成都市商品住房公證搖號(hào)選房規(guī)則指引（試行）》的通知。（11）成都市人民政府辦公廳于2018年5月15日頒布的《成都市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步完善我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的通知》，其主要限購(gòu)內(nèi)容為：①購(gòu)房主體由個(gè)人轉(zhuǎn)變?yōu)榧彝?；②?gòu)房主體應(yīng)滿足如下條件方可購(gòu)房：a戶籍遷入擬購(gòu)房所在區(qū)未滿24個(gè)月的，應(yīng)在擬購(gòu)房所在區(qū)穩(wěn)定就業(yè)且連續(xù)繳納社保12個(gè)月以上，或戶籍不在擬購(gòu)房所在區(qū)但在當(dāng)?shù)胤€(wěn)定就業(yè)且連續(xù)繳納社保24個(gè)月以上；b成都市戶籍居民兩人及以上家庭在全市范圍內(nèi)擁有1套以下（含1套）自有產(chǎn)權(quán)住房，或成都市戶籍居民成年單身家庭、非成都市戶籍居民家庭在全市范圍內(nèi)無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房。③在成都市其他區(qū)（市）縣新購(gòu)買商品住房或二手住房的，購(gòu)房人應(yīng)具有成都市戶籍，或非成都市戶籍但在成都市穩(wěn)定就業(yè)且連續(xù)繳納社保12個(gè)月以上；④夫妻雙方離異后，任一家庭成員兩年內(nèi)購(gòu)買商品住房或二手住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。父母投靠成年子女入戶的，不得作為單獨(dú)家庭購(gòu)房；⑤成都市范圍內(nèi)新購(gòu)買的商品住房或二手住房，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。此次限購(gòu)，第一，可實(shí)現(xiàn)對(duì)真實(shí)剛需、剛改客戶的保護(hù)，現(xiàn)有客戶購(gòu)房資格實(shí)質(zhì)上是對(duì)剛需、剛改客戶的界定，即持有房產(chǎn)不超過(guò)1套。第二，可降低輿論影響，通過(guò)打補(bǔ)丁要求社保年限，不能同時(shí)參與多個(gè)樓盤搖號(hào)等政策，最大程度上減少數(shù)萬(wàn)人排號(hào)現(xiàn)象，從而降低輿論影響；第三，提前預(yù)防、市場(chǎng)降溫，本次將限購(gòu)范圍擴(kuò)大到全域成都，二圈層與一圈層力度持平，無(wú)疑是對(duì)即將上行的二、三圈層市場(chǎng)降溫。2018年8月23日，四川省市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制秘書處發(fā)布《四川省商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例實(shí)施方案》的通知，其限貸內(nèi)容如下：通過(guò)上述限購(gòu)政策，以緩解市場(chǎng)供需矛盾，遏制投機(jī)炒房行為，立足于保障剛需、保障改善性需求。小結(jié)：2017年成都市住宅市場(chǎng)持續(xù)高熱，雖然全市商品房成交面積呈下降趨勢(shì)，但成交均價(jià)持續(xù)上漲。2018年住宅市場(chǎng)在國(guó)家大力調(diào)控下，逐漸趨于理性平穩(wěn)發(fā)展，成交均價(jià)增長(zhǎng)緩慢。商業(yè)物業(yè)供大于求，庫(kù)存持續(xù)增加，整體銷售走量緩慢。辦公用房供應(yīng)下跌至低位，但由于住宅限購(gòu)等因素，辦公銷售均上漲。結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)及限價(jià)政策預(yù)計(jì)，成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)后期會(huì)趨穩(wěn)，短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)“大起大落”的價(jià)格波動(dòng)。（二）成都市2015-2017年房地產(chǎn)整體市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)2015年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)2442億元，同比增長(zhǎng)9.96%。房屋施工面積達(dá)18378.46萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.67%；新開工面積為3792.63萬(wàn)平方米，同比減少18.47%；房屋竣工面積1463.43萬(wàn)平方米，同比減少30.42%；全年商品房銷售面積達(dá)3019.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.35%，其中住宅銷售2474.6萬(wàn)平方米，同比減少0.05%。商品房銷售額2066.2億元，同比減少0.29%，其中住宅1620.8億元，住宅銷售均價(jià)6550元/㎡。商品房待售面積1256.95萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.45%。2016年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)2638.9億元，同比增長(zhǎng)8.06%。房屋施工面積達(dá)19880.94萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.18%；新開工面積為4312.79萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.72%；房屋竣工面積2734.24萬(wàn)平方米，同比減少86.84%；全年商品房銷售面積達(dá)3928.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30.12%，其中住宅銷售3279.17萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32.51%。商品房銷售額2948.07億元，同比增長(zhǎng)42.68%，其中住宅2419.1億元，住宅銷售均價(jià)7377元/㎡。2017年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)2487.9億元，同比下降5.7%。新開工面積為4238.5萬(wàn)平方米；房屋竣工面積1855萬(wàn)平方米；商品房銷售面積3921.8萬(wàn)平方米，其中住宅銷售2973.5萬(wàn)平方米。商品房銷售額3424.8億元，其中住宅銷售額2556.2億元，住宅銷售均價(jià)8597元/㎡。從以上數(shù)據(jù)來(lái)看，2015-2017年上半年成都市房地產(chǎn)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，平均增速達(dá)6.74%。商品房銷售勢(shì)頭平穩(wěn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)供給充盈，商品房待售面積量緩慢增加，市場(chǎng)去庫(kù)化問(wèn)題凸顯。整體來(lái)看，成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊保持穩(wěn)定。三、項(xiàng)目區(qū)域位置分析（一）項(xiàng)目交通分析“雄飛·上院”項(xiàng)目位于成都市郫都區(qū)古城鎮(zhèn)城區(qū)馬街社區(qū)，地處成都市西北面的郫都區(qū)沙西線城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合示范帶。1、公路交通緊鄰沙西線和成環(huán)路；公交線路便捷，1公里范圍內(nèi)有P22/P23/P50等約10條公交路線。2交通樞紐成彭快鐵三道堰站：距本項(xiàng)目3km?？梢酝ㄟ^(guò)此快鐵快速到達(dá)成都市區(qū)、郫縣、都江堰和彭州。小結(jié)：“雄飛·上院”項(xiàng)目所在地道路通達(dá)度較高，公共交通較便捷，具有較優(yōu)的區(qū)位條件。（二）項(xiàng)目地區(qū)域市場(chǎng)分析1.郫都區(qū)概況郫都區(qū)是成都市轄區(qū)，位于成都市西北部，東北與彭州市、新都區(qū)，東南與金牛區(qū)毗鄰，南面與青羊區(qū)相連，西南與溫江區(qū)、西北與都江堰市接壤。是中國(guó)農(nóng)家樂(lè)旅游發(fā)源地，有豆瓣之鄉(xiāng)、蜀繡之鄉(xiāng)、盆景之鄉(xiāng)之稱。是成都建設(shè)國(guó)家中心城市重點(diǎn)打造的“電子信息和雙創(chuàng)產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)際化都市新區(qū)”。郫都區(qū)幅員面積438平方公里，轄3個(gè)街道、13個(gè)鎮(zhèn)。2016年末，常住人口84.02萬(wàn)。2017年全年郫都區(qū)實(shí)現(xiàn)GDP525.0億元，同比增長(zhǎng)8.0%；規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)9.3%；固定資產(chǎn)投資完成373.3億元，同比增長(zhǎng)5.3％；社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成115.0億元，同比增長(zhǎng)12.8%。2.郫都區(qū)區(qū)域發(fā)展前景郫縣于2016年底正式撤縣設(shè)區(qū)，更名為郫都區(qū)。郫都區(qū)按照率先建成“世界現(xiàn)代田園城市”示范區(qū)的目標(biāo)，確定“一城、兩帶、三基地、四個(gè)功能區(qū)”的大戰(zhàn)思路。一城，指的是建設(shè)成為成都市西部新城；兩帶，指的是沙西線和IT大道城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合示范帶；三基地，指的是新型工業(yè)基地、文化產(chǎn)業(yè)基地和川菜產(chǎn)業(yè)基地；四個(gè)功能區(qū)，指的是電子電器設(shè)備產(chǎn)業(yè)區(qū)、川菜產(chǎn)業(yè)區(qū)、教育培訓(xùn)產(chǎn)業(yè)和國(guó)家鄉(xiāng)村旅游示范區(qū)。與項(xiàng)目所在古城鎮(zhèn)緊鄰的三道堰鎮(zhèn)，因用竹簍截水做成三道相距很近的堰頭導(dǎo)水灌田而得名，是一座具有一千多年歷史的川西古老小鎮(zhèn)，歷史上是有名的水陸碼頭和商貿(mào)之地。通過(guò)挖掘“水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)”悠久的水文化、農(nóng)耕文化、民俗文化等歷史底蘊(yùn)，三道堰鎮(zhèn)高效融合休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游，于2014年4月29日被批準(zhǔn)為國(guó)家4A級(jí)旅游景區(qū)，是沙西線上重點(diǎn)發(fā)展的鄉(xiāng)村旅游特色小鎮(zhèn)，其中青杠樹村被評(píng)為“中國(guó)十大最美鄉(xiāng)村”和“中國(guó)美麗休閑鄉(xiāng)村”。徐堰河、柏條河在村內(nèi)匯聚，形成“兩河環(huán)抱、半島天成”的獨(dú)特生態(tài)稟賦。2017年1月，青杠樹村成功創(chuàng)建4A級(jí)景區(qū)，于3月10日成功舉辦國(guó)際鄉(xiāng)村旅游發(fā)展趨勢(shì)高峰論壇。三道堰鎮(zhèn)重點(diǎn)以培育親水休閑、運(yùn)動(dòng)休閑等旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)為突破口，大力推進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)向品牌化、特色化、標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)?；较虬l(fā)展，不斷強(qiáng)化都市農(nóng)業(yè)觀光旅游、體驗(yàn)休閑、教育示范、生態(tài)涵養(yǎng)等多種功能，著力構(gòu)建古蜀水鄉(xiāng)旅游特色鎮(zhèn)。城鎮(zhèn)規(guī)劃以建設(shè)可持續(xù)的人居環(huán)境為主線，突出以人為本、人與自然和諧共存的思路；建筑特色以“親水性”為主題，建筑風(fēng)格利用得天獨(dú)厚的水資源優(yōu)勢(shì)，已初步形成“古蜀民居、水鄉(xiāng)特色”、濱河而居的人文環(huán)境。沿柏條河兩岸的川西民居建筑錯(cuò)落有致，再現(xiàn)了傳統(tǒng)川西民居豐富多變的造型；建筑色彩以青瓦、白墻為主色調(diào)，綠樹紅花、青石河欄、卵石小道宛延曲折，使小鎮(zhèn)在古樸中充滿靈氣和趣味，實(shí)現(xiàn)了傳統(tǒng)與現(xiàn)代共生、城市與自然的完美結(jié)合。郫縣三道堰鎮(zhèn)已有多個(gè)商品房樓盤進(jìn)駐，香江半島、東方威尼斯、芙蓉山水浣溪等，物業(yè)形態(tài)涵蓋普通住宅、酒店式公寓、洋房、別墅，可以滿足不同層次消費(fèi)人群的居住要求，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展可期。3.郫都區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)2015年全年完成房地產(chǎn)投資133.8億元，同比下降8.7%。全年商品房銷售面積達(dá)275.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.2%，其中住宅銷售面積230.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.5%。實(shí)現(xiàn)商品房銷售額158億元，同比下降5.2%，其中住宅銷售額達(dá)120.5億元，同比增長(zhǎng)1.0%，住宅銷售均價(jià)為5232元/㎡。2016年全年完成房地產(chǎn)投資145.4億元，同比增長(zhǎng)8.7%。全年商品房銷售面積達(dá)298.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.4%，其中住宅銷售面積250萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.6%。實(shí)現(xiàn)商品房銷售額167.9億元，同比增長(zhǎng)6.3%，其中住宅銷售額達(dá)139.6億元，同比增長(zhǎng)15.9%，住宅銷售均價(jià)為5584元/㎡。2017年全年完成房地產(chǎn)投資151.4億元，比上年增長(zhǎng)4.1%。全年商品房銷售面積達(dá)315.5萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)5.6%，其中住宅銷售面積253.4萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)1.4%。實(shí)現(xiàn)商品房銷售額229.6億元，增長(zhǎng)36.7%，其中住宅銷售額達(dá)197.2億元，增長(zhǎng)41.5%，住宅銷售均價(jià)為7782元/㎡。綜上，郫都區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷2015年低谷后，2015-2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)回升。在成都市2016年前三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)整體升溫后，政府自2016年10月以來(lái)采取了一系列的限購(gòu)限貸政策，但郫都區(qū)住宅整體存量較小，市場(chǎng)整體表現(xiàn)為供不應(yīng)求，2017年郫都區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持增長(zhǎng)，尤其是距離主城區(qū)較近的犀浦和安靖上漲明顯。預(yù)計(jì)2018郫都區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持穩(wěn)定。（三）項(xiàng)目地區(qū)域狀況分析“雄飛·上院”項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)檑紖^(qū)古城鎮(zhèn)，區(qū)域內(nèi)交通相對(duì)較便利、城市基礎(chǔ)設(shè)施有待進(jìn)一步完善。（1）基礎(chǔ)設(shè)施：水電氣路訊通達(dá)，滿足居住生活條件。（2）周邊分布的生活配套設(shè)施：學(xué)校：古城小學(xué)、古城鎮(zhèn)中學(xué)、成都鐵路衛(wèi)生學(xué)校、西華大學(xué)鳳凰學(xué)院等；商業(yè)配套：主要為城鎮(zhèn)臨街商業(yè)、西南地區(qū)最大的馬術(shù)俱樂(lè)部——和境山莊馬術(shù)俱樂(lè)部；醫(yī)療：古城鎮(zhèn)衛(wèi)生院等；自然資源：三道堰景區(qū)、青杠樹景區(qū)、望陽(yáng)閣等；交通條件：沙西線、成環(huán)路等道路交錯(cuò)縱橫；1km內(nèi)有約10條公交線路；距成彭快鐵三道堰站3km。金融服務(wù)機(jī)構(gòu)：建設(shè)銀行、工商銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行、成都農(nóng)村商業(yè)銀行等網(wǎng)點(diǎn)；其他設(shè)施：治安派出所、社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)等。（四）項(xiàng)目地因素分析評(píng)價(jià)項(xiàng)目綜合屬性描述分析：類目評(píng)定因子屬性描述地塊現(xiàn)狀周邊環(huán)境成都市郫都區(qū)古城鎮(zhèn)城區(qū)馬街社區(qū)；區(qū)域內(nèi)交通相對(duì)較便利、城市基礎(chǔ)設(shè)施有待進(jìn)一步完善。城市角色區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)沙西線城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合示范帶，主要發(fā)展鄉(xiāng)村旅游和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。環(huán)境景觀可視景觀區(qū)域內(nèi)有三道堰景區(qū)、青杠樹景區(qū)等，景觀資源配置較充足。交通條件公共交通便利1km內(nèi)有約10條公交線路。距成彭快鐵三道堰站3km，公共交通較為便利。交通便利性區(qū)域內(nèi)沙西線、成環(huán)路等道路交錯(cuò)縱橫，私家車出入較便利。交通噪音地塊直接臨近交通主要干道，交通噪音較大。配套設(shè)施商業(yè)購(gòu)物配套周邊主要為城鎮(zhèn)臨街商業(yè)。醫(yī)療配套項(xiàng)目臨近古城鎮(zhèn)衛(wèi)生院，有基礎(chǔ)醫(yī)療保障。教育配套教育資源豐富，涵蓋幼兒園、中小學(xué)和高職高專。其他配套金融銀行網(wǎng)點(diǎn)、郵政、快遞物流覆蓋等。綜合屬性評(píng)定結(jié)論：與高檔住宅屬性吻合度較高，符合項(xiàng)目高檔樓盤定位。影響因子單身公寓中檔住宅高檔住宅別墅物業(yè)1、對(duì)公共交通的依賴性很強(qiáng)強(qiáng)一般弱2、對(duì)噪音控制要求低不高高很高3、對(duì)大氣環(huán)境的要求低不高高很高4、對(duì)小區(qū)配套要求高高高很高5、對(duì)周邊自然及人文景觀要求低一般高很高6、小區(qū)物業(yè)管理的要求低不高高很高7、建筑、質(zhì)量裝修要求低一般高很高8、容積率、覆蓋率無(wú)一般低低9、對(duì)休閑空間、綠化要求無(wú)一般高很高10、體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所要求較高一般高很高地塊自身匹配情況不滿足基本滿足吻合度最高不滿足綜上所述，“雄飛·上院”項(xiàng)目具有較好的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，區(qū)域生活配套設(shè)施比較齊備，市場(chǎng)供需合理，房地產(chǎn)開發(fā)前景較好。四、與同類項(xiàng)目對(duì)比情況根據(jù)項(xiàng)目的建筑物業(yè)類型和規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，結(jié)合項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)和地理位置進(jìn)行綜合分析，項(xiàng)目地周邊目前現(xiàn)有的比較商品房項(xiàng)目情況見下：住宅用房競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目如下：1.住宅本項(xiàng)目地處成都市郫都區(qū)，2018年5月15日頒布的限購(gòu)政策要求購(gòu)房者需滿足戶籍和一定年限的社保要求，同時(shí)該區(qū)域近期新推房源均參與報(bào)名搖號(hào)。通過(guò)對(duì)周邊同區(qū)域內(nèi)相似樓盤進(jìn)行分析，周邊樓盤搖號(hào)定價(jià)為清水房6400-7000元/平方米，精裝申報(bào)價(jià)為2500-3100元/㎡。項(xiàng)目位于郫都區(qū)古城鎮(zhèn)沙西線，沿線被規(guī)劃為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合示范帶，大力發(fā)展鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)，打造特色小鎮(zhèn)；距項(xiàng)目地3km內(nèi)分布有被評(píng)為“中國(guó)十大最美鄉(xiāng)村”和“中國(guó)美麗休閑鄉(xiāng)村”的青杠樹村以及三道堰景區(qū)；區(qū)域內(nèi)住宅以宜居養(yǎng)生為主要打造目標(biāo)。本項(xiàng)目建筑風(fēng)格利用得天獨(dú)厚的水資源優(yōu)勢(shì)，形成“古蜀民居、水鄉(xiāng)特色”，濱河而居的人文環(huán)境。項(xiàng)目小高層為精裝交房，預(yù)計(jì)宣傳精裝標(biāo)準(zhǔn)為3000元/㎡。預(yù)測(cè)本項(xiàng)目推出精裝小高層銷售均價(jià)為11000元/㎡，精裝洋房銷售均價(jià)15000元/㎡，清水獨(dú)棟別墅18000元/㎡。從項(xiàng)目銷售策略上看，本項(xiàng)目采取陸續(xù)推盤售價(jià)逐步上升的銷售策略。首推面積售價(jià)相對(duì)較低有利于本項(xiàng)目從周圍高價(jià)樓盤中脫穎而出，更好的打開市場(chǎng)，以贏得更多的市場(chǎng)購(gòu)房者認(rèn)可；后續(xù)定價(jià)逐步上升，不僅能給初期購(gòu)房者以增值的預(yù)期也能給觀望者以保值的滿足。2.商業(yè)周邊商業(yè)以臨街底商為主，二手一層商鋪均價(jià)主要集中在10000-20000萬(wàn)元/㎡，郫都區(qū)城區(qū)邊緣區(qū)域新樓盤一層底商均價(jià)在25000元/㎡左右。本項(xiàng)目所處古城鎮(zhèn)常住人口有限，但受到高等院校的影響，商服氛圍較優(yōu)。參考周邊商業(yè)售價(jià)，并考慮項(xiàng)目周邊旅游產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)，故預(yù)測(cè)本項(xiàng)目商業(yè)用房整體銷售均價(jià)為15000萬(wàn)/㎡。3.車位隨著城市車輛的增多，戶均有車量不斷上升，本項(xiàng)目定位高端，目標(biāo)客戶的車輛保有量較多，車位需求程度較大，預(yù)測(cè)對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目車位價(jià)格不會(huì)低于類似比較樓盤價(jià)格。參考郫都區(qū)車位售價(jià)5-10萬(wàn)元/個(gè)，基于謹(jǐn)慎，本次車位按7萬(wàn)元/個(gè)測(cè)算。五、客戶群體分析項(xiàng)目所在郫都區(qū)古城鎮(zhèn)，潛在購(gòu)房群體分類：（1）成都西北區(qū)域及郫都區(qū)企業(yè)高級(jí)管理人員及個(gè)體業(yè)主（60%）：這部分客戶群體的年齡介于35-50歲之間，一般受過(guò)良好的教育，有著15年以上的社會(huì)工作經(jīng)驗(yàn)，有較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。是追求日常生活品質(zhì)，注重生活品位的社會(huì)群體。（2）項(xiàng)目周邊改善居住條件的城區(qū)居民（30%）：本項(xiàng)目對(duì)急需改善居住環(huán)境的居民來(lái)講，具有強(qiáng)大的吸引力，尤其是習(xí)慣于該片區(qū)居住的改善型需求者。（3）投資客群（10%）：該類型業(yè)主一般具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，看中項(xiàng)目較好的地理位置和周邊豐富的旅游資源，具有較高的投資價(jià)值。六、SWOT綜合分析（一）優(yōu)勢(shì)1.交通優(yōu)勢(shì)：郫都區(qū)古城鎮(zhèn)，區(qū)域內(nèi)道路縱橫，公交線路眾多，道路通達(dá)度較高。距成彭快鐵三道堰站3km，軌道交通非常便捷。2.生態(tài)優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目地作為郫都區(qū)沙西線城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合示范帶，周邊匯集了三道堰景區(qū)、青杠樹景區(qū)等眾多鄉(xiāng)村旅游資源。沿線生態(tài)環(huán)境優(yōu)異，居住舒適度較高。（二）劣勢(shì)1.項(xiàng)目業(yè)態(tài)有小高層住宅和低層別墅，定位高端，趨于改善型住宅，有效的客戶群體較剛需盤來(lái)說(shuō)相對(duì)較窄。2.項(xiàng)目距郫都區(qū)和成都主城區(qū)有一定的距離，日常生活配套設(shè)施一定程度上依賴郫都城區(qū)。（三）機(jī)會(huì)隨著《成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)域規(guī)劃》、《成渝城市群發(fā)展規(guī)劃》的實(shí)施，成都定位為國(guó)家中心城市，將增強(qiáng)成都西部地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)中心、科技中心、文創(chuàng)中心、對(duì)外交往中心和綜合交通樞紐功能地位。成都市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，將有利于產(chǎn)業(yè)及人口向成都市聚集，將形成大量住宅需求，為本項(xiàng)目帶來(lái)較好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。同時(shí)，可以樹立良好的品牌形象和強(qiáng)化企業(yè)在成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響力，并進(jìn)一步占領(lǐng)成都市場(chǎng)，在區(qū)域內(nèi)取得更多競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。（四）威脅在成都市政府近兩年出臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)若干政策措施后，火爆的市場(chǎng)有所降溫，購(gòu)房人對(duì)后續(xù)市場(chǎng)存在觀望的可能，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)造成一定的不利影響。從以上SWOT分析可以看出，項(xiàng)目具有優(yōu)越環(huán)境優(yōu)勢(shì)，便捷的交通優(yōu)勢(shì)，但是區(qū)域內(nèi)配套有待進(jìn)一步完善，須以雄飛集團(tuán)號(hào)召力和精心策劃產(chǎn)品以聚攏客戶群，才可有發(fā)展?jié)摿屯卣箍臻g。七、項(xiàng)目市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)綜上所述，本項(xiàng)目市場(chǎng)前景預(yù)期良好，主要原因如下：一是成都市郫都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于持續(xù)、健康、平穩(wěn)、協(xié)調(diào)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)中，郫都區(qū)作為成都市西向發(fā)展主力，其未來(lái)發(fā)展前景較好。二是本項(xiàng)目由雄飛集團(tuán)下屬公司開發(fā)建設(shè)，實(shí)力較強(qiáng)，經(jīng)驗(yàn)豐富，社會(huì)認(rèn)同度高。三是本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，區(qū)域公共交通較便利，生態(tài)環(huán)境較優(yōu)，宜居性較好。同時(shí)加上良好的設(shè)計(jì)定位，使本項(xiàng)目極具賣點(diǎn)。

第三章項(xiàng)目總投資估算與資金籌措一、項(xiàng)目總投資估算項(xiàng)目總投資包括項(xiàng)目土地成本、前期費(fèi)用、房屋開發(fā)費(fèi)、項(xiàng)目開發(fā)稅金、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)等。項(xiàng)目總投資MERGEFIELD"項(xiàng)目總投資"105226萬(wàn)元，按照總建筑面積計(jì)算，平均單價(jià)成本MERGEFIELD單位成本6437元/㎡?？偼顿Y估算數(shù)據(jù)情況如下表：總投資明細(xì)表：評(píng)估取值說(shuō)明：1.土地費(fèi)用MERGEFIELD土地費(fèi)用35721萬(wàn)元；據(jù)企業(yè)對(duì)本項(xiàng)目地塊情況介紹，本地塊土地費(fèi)用為35721萬(wàn)元，其中土地價(jià)款31947萬(wàn)元，指標(biāo)款2676萬(wàn)元，交易服務(wù)費(fèi)124萬(wàn)元，契稅958萬(wàn)元，印花稅16萬(wàn)元。2.前期工程費(fèi)MERGEFIELD前期工程費(fèi)3678萬(wàn)元；按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及企業(yè)預(yù)測(cè)，勘測(cè)費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工水電費(fèi)、工程咨詢費(fèi)、行政規(guī)費(fèi)等共計(jì)2289萬(wàn)元。3.房屋開發(fā)費(fèi)MERGEFIELD房屋開發(fā)費(fèi)46062萬(wàn)元；（1）建安工程費(fèi)MERGEFIELD建安工程費(fèi)45244萬(wàn)元參照同類建筑技術(shù)水平，結(jié)合企業(yè)編制的可行性研究報(bào)告確定建安工程費(fèi)為MERGEFIELD建安工程費(fèi)45244元。平基土石方費(fèi)用按100元/㎡計(jì)；主體建安造價(jià)按1856元/㎡計(jì)，其中：地上住宅商業(yè)按1800元/㎡計(jì)，配套設(shè)施按1600元/㎡計(jì)，地下建筑面積按2000元/㎡計(jì)；設(shè)備及安裝工程費(fèi)按310元/㎡計(jì)，其中：給排水設(shè)備安裝按30元/㎡計(jì)，電氣照明及設(shè)備安裝按30元/㎡計(jì)，空調(diào)通風(fēng)設(shè)備及安裝按80元/㎡計(jì)，弱電設(shè)備及安裝按20元/㎡計(jì)，電梯及安裝按50元/㎡計(jì)，消防設(shè)施設(shè)備按80元/㎡計(jì)，其它設(shè)備及安裝按20元/㎡計(jì)。裝修及配置費(fèi)按1000元/㎡計(jì)，水電氣訊開戶費(fèi)按5000元/戶計(jì)，工程監(jiān)理費(fèi)按15元/㎡計(jì)。（2）配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)837萬(wàn)元；配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)指本居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非盈利性的各種公共配套設(shè)施費(fèi)用。本項(xiàng)目配套設(shè)施主要包括環(huán)衛(wèi)設(shè)施、市政設(shè)施及綠化建設(shè)等。根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際，按項(xiàng)目50元/㎡確定。4.其他費(fèi)用MERGEFIELD"其他費(fèi)用"245萬(wàn)元；主要包括臨時(shí)用地費(fèi)、臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費(fèi)、審查費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、貸款抵押登記費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等費(fèi)用。該費(fèi)用按15元/㎡估算。5.管理費(fèi)用MERGEFIELD管理費(fèi)用1382萬(wàn)元；包括企業(yè)所屬內(nèi)部單位及開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，以及行政管理部門為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。本次管理費(fèi)用按項(xiàng)目房屋開發(fā)費(fèi)用的3%估算。6.銷售費(fèi)用MERGEFIELD銷售費(fèi)用4435萬(wàn)元；本費(fèi)用系指房屋銷售過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用(含廣告費(fèi))。根據(jù)項(xiàng)目營(yíng)銷實(shí)際情況，本次銷售費(fèi)用按預(yù)計(jì)銷售收入的3%估算。7.財(cái)務(wù)費(fèi)用MERGEFIELD財(cái)務(wù)費(fèi)用11400萬(wàn)元；主要為貸款利息，本次貸款4億元，貸款時(shí)間按3年，年利率按12%。8.不可預(yù)見費(fèi)用MERGEFIELD不可預(yù)見費(fèi)用2303萬(wàn)元；是指在概算及投資估算中難以預(yù)料的、在工程建設(shè)過(guò)程中可能發(fā)生的工程費(fèi)用,按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況以主體建安部分費(fèi)用的5%計(jì)取。二、項(xiàng)目資金籌措方案本項(xiàng)目總投資MERGEFIELD項(xiàng)目總投資105226萬(wàn)元，資金籌措方案為：貸款MERGEFIELD銀行貸款金額40000萬(wàn)元（占總投的MERGEFIELD銀行貸款比例38.01%），項(xiàng)目自籌資金47352萬(wàn)元（占總投的45.00%），銷售轉(zhuǎn)投入MERGEFIELD銷售轉(zhuǎn)投入金額17874萬(wàn)元（占總投的MERGEFIELD銷售轉(zhuǎn)投入比例16.99%）。序號(hào)資金來(lái)源金額(萬(wàn)元)比例4735245.00%MERGEFIELD銷售轉(zhuǎn)投入金額17874MERGEFIELD銷售轉(zhuǎn)投入比例16.99%三、項(xiàng)目資金安排業(yè)主單位應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目計(jì)劃，按照工程進(jìn)度合理安排資金使用，確保項(xiàng)目的各項(xiàng)成本能得到有效控制?？偼顿Y來(lái)源及支出狀況計(jì)劃如下表：（單位：萬(wàn)元）第四章項(xiàng)目效益償債能力評(píng)價(jià)一、銷售收入測(cè)算根據(jù)與同類樓盤比較分析，預(yù)計(jì)銷售價(jià)格為精裝小高層11000元/㎡、洋房15000元/㎡、獨(dú)棟別墅18000元/㎡、商業(yè)用房均價(jià)15000元/㎡，地下車庫(kù)7萬(wàn)元/個(gè)。銷售收入共計(jì)MERGEFIELD銷售收入總額147504萬(wàn)元?？墒勖娣e：精裝小高層住宅86439.70㎡，花園洋房29485.17㎡、獨(dú)棟別墅992.8㎡，商業(yè)994.38㎡，地下車位29666.19㎡（750個(gè)）。在計(jì)算期內(nèi)按照按住宅銷售率100%，商業(yè)及車位銷售率95%計(jì)算計(jì)，銷售收入共計(jì)MERGEFIELD銷售收入總額147504萬(wàn)元。（詳見下表）擬定銷售銷售進(jìn)度如下：二、銷售稅金及附加1.增值稅及附加預(yù)測(cè)：結(jié)合營(yíng)改增相關(guān)要求，增值稅參照差額征稅方式按稅率10%或6%計(jì)算，城市維護(hù)建設(shè)稅按增值稅的7%計(jì)算，教育費(fèi)附加按增值稅的3%計(jì)算，地方教育附加按增值稅的2%計(jì)算。2.所得稅：按利潤(rùn)總額的25%交納企業(yè)所得稅。3.土地增值稅：根據(jù)成都市關(guān)于土地增值稅有關(guān)規(guī)定，小高層住宅和車位部分按銷售收入1%預(yù)繳，花園洋房和獨(dú)棟別墅按銷售收入2%預(yù)繳，商業(yè)和按銷售收入2.5%預(yù)繳，項(xiàng)目完結(jié)后一次性結(jié)算。稅金計(jì)算表如下：三、利潤(rùn)指標(biāo)本項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)可實(shí)現(xiàn)銷售收入MERGEFIELD銷售收入總額147504萬(wàn)元，項(xiàng)目總投資MERGEFIELD項(xiàng)目總投資105226萬(wàn)元，銷售稅金及附加MERGEFIELD銷售稅金及附加7991萬(wàn)元，利潤(rùn)總額MERGEFIELD利潤(rùn)總額34287萬(wàn)元，所得稅MERGEFIELD所得稅8572萬(wàn)元，凈利潤(rùn)MERGEFIELD凈利潤(rùn)25715萬(wàn)元。預(yù)測(cè)項(xiàng)目利潤(rùn)表如下：四、靜態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目總投資利潤(rùn)率為MERGEFIELD項(xiàng)目總投資利潤(rùn)率32.58%，銷售凈利潤(rùn)率為MERGEFIELD項(xiàng)目總投資凈利潤(rùn)率17.43%，盈虧平衡點(diǎn)MERGEFIELD項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)73.51%。項(xiàng)目具有較好的盈利能力。五、現(xiàn)金流量指標(biāo)項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)所得稅后的現(xiàn)金流量指標(biāo)如下：（1）所得稅前內(nèi)部收益率MERGEFIELD稅前內(nèi)部收益率38.99%，所得稅后內(nèi)部收益率MERGEFIELD稅后內(nèi)部收益率32.36%；（2）稅前動(dòng)態(tài)投資回收期MERGEFIELD"稅前動(dòng)態(tài)投資回收期"2.20年，稅后動(dòng)態(tài)投資回收期MERGEFIELD稅后動(dòng)態(tài)投資回收期2.33年；（3）稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值MERGEFIELD"稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值"28198萬(wàn)元，稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值MERGEFIELD稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值21320萬(wàn)元(I=MERG