收房流程及收房留意事項!!!(以下內(nèi)容均轉(zhuǎn)自網(wǎng)絡，僅供參考。有些許重復，請〕一、留意準時接收入住通知書這是收房的第一步，要留意期限。一般，開發(fā)商商定的交房時限在通知書寄出30天內(nèi)，所以購房者要安排好時間。接到入住通知書后，首先應推斷開發(fā)商是否如期交房。假設逾期交房，則應提出處理意見，并依據(jù)開發(fā)商的答復打算是否前往收房，按通知上商定的時間前往收房。特別提示：收樓日期可提早不行推遲。假設實際交樓日期超過了合同上商定的收樓日期，可考慮向開發(fā)商按合同索賠。有特別狀況不能如期到場的，可以書面形式托付親友、律師進展，也可準時與開發(fā)商聯(lián)系，協(xié)商另行商定時間，并以書面形式確認。假設購房者在商定時間內(nèi)沒有到指定地點辦理相關收房手續(xù)，從法律角度來說，則一般被視為開發(fā)商實際將該房交付買家使用，買家應從通知單的最終期實際將該房交付買家使用，買家應從通知單的最終期限之日起擔當全部購房風險責任及稅費。二、確定房屋是否到達交付條件《房屋建筑工程和市政根底設施工程竣工驗收備案表》是目前收房環(huán)節(jié)中最應當留意的文件。該表是建設部為標準工程竣工驗收備案的治理工作而制定的，它由設計、監(jiān)理、建設單位和施工單位四方合驗后，在工程竣工15天內(nèi)到建設行政主管部門竣工備案。《竣工驗收備案表》中的工程，只要送交主管部門備案后，進展商就必需對樓盤終生負責。所以《竣工驗收備案表》對房地產(chǎn)商有著嚴格的約束作用，依據(jù)有關規(guī)定，表上的每一項都必需報有關主管部門備案，缺少任何一項的話，這個樓盤就是“黑樓”，是不能入住的，購房者有權拒絕收房。《住宅質(zhì)量保證書》《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾，必需作為購房合同的附件，與購房合同具有同等的效力。所以提示收房者要認真審查其中的具體各款，特別留意保修期限。《住宅使用說明書》《住宅使用說明書》是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數(shù)、墻體構造類型等作出的相關說明和提出留意事項?！督ㄔO工程質(zhì)量認定證書》《房地產(chǎn)開發(fā)建設工程竣工綜合驗收合格證》實測面積登記表特別提示：只有具備上述文件，才說明房屋已經(jīng)具體交付條件。所以收房時先要審查相關文件，確認房屋已經(jīng)具備交付條件之后，才能進一步進展驗房、結算費用、交鑰匙等交接工作。所以要對這些文件賜予重視，尤其提示您要看原件而不是復印件?！督ㄖこ炭⒐浒副怼肥亲钪匾奈募辗繒r不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》，肯定還要認真觀察各個分項有沒有都備案。它是收房的前提，即使開發(fā)商做得再好，假設沒有此表就說明它根本不具備交房的標準，您有權拒絕收房。對于這些文件，一方面要驗收它有沒有，另一方面也要看驗收這些文件取得的合法性。假設開發(fā)商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您可按購房合同第十一條，要求開發(fā)商簽收“關于出賣人拒絕出示《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明”。和管線分布竣工圖，您可帶走，作為證據(jù)資料保存。絕收房，由此產(chǎn)生的延期交房的責任由開發(fā)商擔當。三、房屋檢驗收房過程中必需要把握一個原則：“先驗后收”。即購房者肯定要先驗收房屋〔包括驗收交房必需的文件確認無誤后再簽署收房文件。先驗后收”不僅是符合商業(yè)慣例的，而且也是有法律依據(jù)的。房屋的對價是房款，消費者只要付清房款，或者依據(jù)合同商定支付相應比例的價款，就履行了合同的義務，開發(fā)商就應當交房。而在房屋交付以前，業(yè)主有權先驗收房屋：檢測房屋面積：要求開發(fā)商出具《實測面積測繪報告》，依據(jù)房屋土地治理局所屬的專業(yè)測量單位對每一套房屋面積進展核定所得實測面積，核對其與銷售面積是否存在誤3%，可以中止收房。檢驗房屋質(zhì)量：購房者進展房屋驗收時需認真檢查商品房質(zhì)量，主要可從以下幾方面入手：〔一)房屋本身的質(zhì)量〔二〕景觀綠化、小區(qū)配套、設施標準等配套設施是否符合合同商定?！踩逞b修質(zhì)量特別提示：肯定要把握“先驗后收”的原則。房者可要求開發(fā)商簽收“關于出賣人拒絕交驗房屋的責任確認函”后中止辦理手續(xù)。占。要求開發(fā)商簽定書面函件，由此導致業(yè)主逾期入住的，開發(fā)商應擔當違約責任。了合同的義務，開發(fā)商就應當無條件交房，否則應視為開發(fā)商違約，假設開發(fā)商拒不交房，應擔當逾期交“未繳納相關費用”等任何理由而拒絕交房。關裝修標準按樣板間標準在合同中明確下來。四、居驗收的最終結果交接表》等相關文件。在這個記錄表上，應把檢驗狀況逐一記錄，但凡無法確認的事項，則不記錄或?qū)懮稀皶翰磺宄薄盁o法認定”等字樣。假設覺察問題，則如實記錄下來，并要求進展商限期處理。如有不滿足的地方，可提出意見并將意見填寫在《驗房交接表》中，作為書面依據(jù)，如開發(fā)商未預備有關表格，買家應另以書面形式將意見送交開發(fā)商。應協(xié)商并簽署有關整改修理文件，商定下次驗收時間〔30天。實屬于不能收樓的，要具體寫明不予收樓的緣由并要求開發(fā)商簽字、蓋章。特別提示：驗房后要堅持的原則：只要覺察問題，不管大小，都要在相關文件或表格中記錄下來，而不管開發(fā)商伴隨的收房人員如何花言巧語；假設樓盤根本就沒預備驗收登記表，則應自備紙筆，一一記錄?！渤怯忻鞔_書面授權，因此不要就房屋質(zhì)量的問題與物業(yè)公司簽署文件。3、驗收房屋覺察問題時，肯定要開發(fā)商蓋章確認，商定處理方案。4、假設開發(fā)商拒絕蓋章確認房屋存在的問題，肯定要取得證據(jù)，證明不是買房人不按時收房，而是開發(fā)商擬交付房屋不符合合同的商定或法定條件。留意事項以下問題，購房者在買房、收房過程中會常常遇到，特別常常遇到此類的詢問問題，把關鍵留意事項列出，提示消費者予以重視，以維護自己的權益。一、買房相關稅費〔一〕商品房買賣應繳以下稅費：1、契稅2、房屋買賣交易手續(xù)費3、買賣合同印花稅4、公共修理基金5、房屋全部權登記費6、房屋全部權印花貼稅7、權證工本費〔二〕稅費問題特別提示：依據(jù)法律的規(guī)定和大局部購房合同的約定，繳納公共修理基金、契稅等費用均不能作為開發(fā)商交付房屋的前提。契稅契稅是業(yè)主取得產(chǎn)權證時向國家交的稅。繳納時間：契稅只能在過戶時交納特別提示：除稅務機關，任何單位無權代收。實施：業(yè)主入住時不需要向開發(fā)商交納契稅，等房屋可以辦理產(chǎn)權證之前自己到稅務局直接辦理。公共修理基金此項基金不同于物業(yè)治理費，只用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更、改造。稅率：房屋成交價的2%。特別提示：任何開發(fā)商、物業(yè)公司都無權收取或代收大修基金。該基金應當交給小區(qū)辦。假設您將大修基金交給開發(fā)商，您很可能無法要回。3、面積測繪費面積測繪費收取原則為“誰托付，誰付費”，購房合同已規(guī)定開發(fā)商向購房人供給面積測量數(shù)據(jù)的義務，故此費用應由開發(fā)商交納。4、物業(yè)費一年物業(yè)治理費、物業(yè)治理費和水電保證金特別提示：一般小區(qū)交一年以下物業(yè)費并不違規(guī)。物業(yè)治理效勞收費實行明碼標價，收費工程和標準及收費方法應在經(jīng)營場所或收費地點公布。5.產(chǎn)權代辦費業(yè)主完全有權選擇自行辦理產(chǎn)權證，開發(fā)商無權強行向業(yè)主收取該筆費用。二、面積問題面積問題是消費者最為關心的內(nèi)容之一，購房人買房時尤其是買期房時，肯定要考慮到合同面積與實際面積可能消滅誤差這樣的問題，并在簽訂合同時以附加條款加以防范?！惨弧炒嬖诘膯栴}：焦點問題。消費者常常因面積問題消滅糾紛而處于被動局面，建議購房人在購房合同中對相關可能消滅的問題具體進展商定，以維護自己的權益。法利益，還不易被覺察。正確測算房屋面積，是專業(yè)人員的工作，一般購房者根本無法完成。其次，面積測量的人工操作特點，正常誤差都難以避開，一些開發(fā)商在使之產(chǎn)生人為偏差侵占購房者一、兩米面積輕而易舉。再有，由于消費者相關學問把握不夠，使得購房過程中信息不對稱，開發(fā)商很簡潔偷梁換柱，把非公攤的面積參加公攤之中。〔二〕如何解決面積誤差？面積誤差：依據(jù)有關規(guī)定，買賣雙方因設計變更造成的實測房屋套內(nèi)面積或建筑面積〔含公攤面積〕與房屋買賣合同商定面積不符的，依據(jù)合同商定處理。合同沒有商定或者商定不明確的，依據(jù)以下原則處理：〔一面積誤差比確定值在3〔含％值超出3％，購房人可要求退房。開發(fā)商應在買房人提出退房之日起30日內(nèi)退還已交房款，并支付已付房款利息。如購房人同意連續(xù)履行合同，房屋實際3〔含3％〕局部的房價款由購房人依據(jù)商定的價格補足，面積誤差比超出3％局部的房價款由開發(fā)商擔當，全部權歸買受人；房屋實際面積小于合同商定面積的，面積在3％以內(nèi)〔含3％〕局部的房價款及利息由開發(fā)商返還購房者，面積誤差確定值超過3％局部的房價款由開發(fā)商雙倍返還買受人。特別提示：出建筑的竣工圖紙，請專家依據(jù)圖紙進展計算。權登記面積發(fā)生誤差時的處理方式。如規(guī)定合同中未商定處理方式的，面積誤差比確定值超出3％時，購房人有權退房?！踩酬P于分攤面積公用建筑面積分攤原則：1、商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建筑面積為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分攤到本幢房屋內(nèi)。2、為整幢商品房效勞的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍效勞的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。屢次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數(shù)。各套商品房應分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和。3、公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或轉(zhuǎn)變原設計的使用功能。分攤的公用建筑面積由以下兩局部組成：1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑效勞的公共用房和治理用房建筑面積；2、套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積局部，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。不應計入的公用建筑空間：1、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐等，作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。2、售房單位自營、自用的房屋。3、為多幢房屋效勞的警衛(wèi)室、治理〔包括物業(yè)治理〕用房。4、對于半地下室，不管采光井的構造如何，都不計入建筑面積。特別提示：簽訂合同時應明確商定公攤的具體工程。門提交預售商品房的面積測量報告。預售商品房設計方案變更涉及預售房屋面積的，應重提交面積測量報告。售房單位在銷〔預〕售商品房時，在銷〔預〕售合同〔含補充協(xié)議〕中應明確商品房銷售面積、分攤的公用建筑面積及公用建筑部位。攤的，應在銷〔預〕售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。三、審查銷售廣告〔一〕消滅問題我們的小區(qū)綠化率到達……，我們小區(qū)配有小學、幼兒園、會所……”購房者常常會被上面的美麗辭藻所迷惑，但到實際收房時才覺察與現(xiàn)實相去甚遠，現(xiàn)實當中虛假宣傳、改變小區(qū)規(guī)劃也是一些開發(fā)商慣用的一手；另外，裝修標準不符合合同的商定或開發(fā)商承諾。收房中其中一個重點就是要開發(fā)商如何兌現(xiàn)曾經(jīng)的承諾?！捕辰鉀Q方法要留意尋常的證據(jù)收集。如買房時的樓書、廣告肯定保存好，有條件購房時拍下售樓處沙盤，收房時應當比照小區(qū)平面圖看環(huán)境。依據(jù)相關的司法解釋，此類的廣告可以作為要約，在法庭上作為證據(jù)出示，要求開發(fā)商兌現(xiàn)承諾。要隨時主見自己的權利。一旦覺察小區(qū)有規(guī)劃被變更的跡象，購房者肯定要盡“贏了官司卻無法執(zhí)行的局面。四、法定退房條件：在房屋驗收過程中，業(yè)主假設覺察購置的商品房存在質(zhì)量問題，是不是都可以退房呢？退房的法定條件，綜合起來包括以下幾種：購房合同無效：實踐中，造成購房合同無效的常見情形有：①開發(fā)商無權處分該房產(chǎn)；②開發(fā)商存在欺詐情形。套型誤差導致退房：按套(單元)計價的預售房屋，套型與設計圖紙不全都時，或者相關尺寸超出商定的誤差范圍，合同中對此未商定處理方式的，購房人可以退房。面積誤差導致退房：房屋實際交付面積比原合同規(guī)定誤差比確定值超過3％〔3％〕的。變更規(guī)劃、設計導致退房：開發(fā)商未經(jīng)有關部門批準，擅自轉(zhuǎn)變房屋構造及合同中商定的配套環(huán)境的；開發(fā)商經(jīng)批準轉(zhuǎn)變房屋構造未經(jīng)買家認可的。質(zhì)量不合格導致退房：房屋主體構造質(zhì)量不合格并依照有關規(guī)定經(jīng)托付工程質(zhì)量檢測機構核驗確實的，買受人有權退房。特別提示：“三書一證一表”的樓房，買家可以不收樓。消滅時選擇退房，相關違約賠償責任由進展商擔當，假設開發(fā)商不同意退房，購房人可向有管轄權的人民法院起訴。五、特別建議：可以考慮集體收房。買房過程中，常常會涉及到很多專業(yè)問題，只靠消費者個人的力氣有時很難解決問題，在此，特別建議您可以考慮集體收房，人多力氣五、特別建議：可以考慮集體收房。買房過程中，常常會涉及到很多專業(yè)問題，只靠消費者個人的力氣有時很難解決問題，在此，特別建議您可以考慮集體收房，人多力氣大，結合專家的力氣解決遇到的全部難題收房需要帶的工具：1只塑料洗臉盆用于驗收下水管道1只小榔頭用于驗收房子墻體與地面是否空鼓1只塞尺用于測裂縫的寬度15米卷尺用于測量房子的凈高1只萬用表 用于測試各個強電插座及弱電類是否暢通1只計算器 用于計算數(shù)據(jù)1只水筆用于簽字1把掃帚用于清掃室內(nèi)衛(wèi)生1只小凳子和一些報紙、塑料帶，包裝繩用于時間長，可休息一下及預先封閉下水管道。正常驗收房子時間一般是持續(xù)238：302：30去。最正確收房流程:核驗業(yè)主材料由開發(fā)商加以說明交納剩余房款？業(yè)主領取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》業(yè)主做綜合驗收業(yè)主就驗收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進意見或解決方案開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商并達成書面協(xié)議依據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題，無法在15日內(nèi)解決的，雙方應當就解決方案及期限達成書面協(xié)議業(yè)主簽署《入住交接單》對覺察的問題要在驗樓單上予以注明，假設確實屬于不能收樓的，要具體寫明不予收樓的緣由并要求開發(fā)商簽字、蓋章。必需為原件而不是復印件。驗房、填寫驗收記錄和做房屋交接：驗完樓后，業(yè)主應按實際驗收狀況填寫《住戶驗房交水表、電表底數(shù)抄在指定表格(一般附在《驗房交接表》中)；符合政府規(guī)定和合同商定的，通過驗收；如有不滿足的地方，可提出意見并將意見填寫在《樓宇驗收記錄表》中，作為書面依據(jù)，如進展商未預備有關表格，業(yè)主應另以書面形式將意見如屬可整修內(nèi)容，應協(xié)商并簽署有關整改修理文件，商定下次驗收時間(一般不超過30天)應賜予經(jīng)濟補償；問題嚴峻，對房屋使用功能影響重大的，可依法追究開發(fā)商相應責任，甚至退房。交費筆筆算清：檢查完這些工作，假設沒問題的話，那就交錢去吧；換正規(guī)發(fā)票及繳交各項相關費用與錢銀有關，更要筆筆算清。簽物業(yè)合同，拿鑰匙，辦理入住手續(xù)：品。具體過程如下：要查驗：房屋的《住宅質(zhì)量保證書》--可帶走《住宅使用說明書》--可帶走《竣工驗收備案表》面積實測表管線分布竣工圖()--可帶走假設房產(chǎn)商預備充分的話，一般10分鐘即可查看完資料。核實面積、合同及價錢多退少補問題。確認售樓合同附圖與現(xiàn)實是否全都，構造是否和原設計圖一樣，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。(先查看售房合同，看之3%，3%局部進展處理，建議定合同為2%誤差，但是不超過5%比較好)以雙方簽定合同為準。一般這個時間因人30--40分鐘驗收房子看完那些資料后，根本就可以去驗收房子了，提示:暫且先不要交付一些物業(yè)費用及相關費用，此時物