PAGE天津市房屋面積測算技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1總那么為標(biāo)準(zhǔn)房屋面積測算工作，統(tǒng)一房屋面積測算標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)?房產(chǎn)測量標(biāo)準(zhǔn)?〔GB/T17986.1-2000〕和?關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知?〔建住房〔2002〕74號〕，結(jié)合本市實際情況，制定本標(biāo)準(zhǔn)。2術(shù)語幢：包括不同結(jié)構(gòu)和不同層次的房屋整體。圍護(hù)結(jié)構(gòu)：將空間豎向分割成相對獨立，不易通行的兩個或多個局部的實體，如墻、柱、門、窗、欄桿等。自然層：按樓板、地板結(jié)構(gòu)分層的樓層。夾層：位于兩自然層之間的樓層，一般指房屋內(nèi)部空間的局部層次。技術(shù)層：指用作水、電、暖通等設(shè)備安裝的樓層。2.0.6避難層：是指高層建筑中，用作消防、避難的樓層。2.0.7層高：上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度指由本層地面板上皮到斜屋面板上皮的垂直高度。2.0.8過街樓：是指跨越道路〔含小區(qū)道路〕，連接道路兩側(cè)建筑物的房屋。2.0.9騎樓：是指建在道路〔含小區(qū)道路〕旁，底層用做道路通行的房屋。2.0.10走廊：建筑物的水平交通空間。包括挑廊、檐廊、與房屋相連有上蓋的室外通道等。門廊、門斗：房屋的出入口設(shè)置的起分隔、擋風(fēng)、御寒作用的建筑過渡空間。飄窗：為房間采光和美化造型而設(shè)置的突出外墻的窗。3一般規(guī)定房屋面積測算包括整幢房屋的建筑面積、共用建筑面積和成套房屋的建筑面積、使用面積等測算。整幢房屋的建筑面積，是指整幢房屋外墻勒腳以上各層的外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，層高2.20米以上〔含2.20米，以下同〕的永久性建筑。房屋共用建筑面積，是指業(yè)主共同使用的建筑面積。成套房屋的建筑面積，是指套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e之和。房屋使用面積，是指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算。房屋面積測算以“幢〞為單位。1獨立的房屋為一幢。2多功能綜合樓，其主樓、裙樓及僅與裙樓相連的地下局部為一幢。3僅以架空層相連接的假設(shè)干房屋，各自為一幢。架空層單獨定幢。4地下相通、地上不相連，或地上以架空層、過道、通廊相連的假設(shè)干房屋，按多幢對待，地下局部、架空層、地上其他局部各自定幢。5由裙房連接的有獨立出入口的假設(shè)干房屋，假設(shè)裙房與毗鄰連接的房屋由不相通的變形縫分開，各自定幢。6設(shè)計為緊密相連、不可分割的房屋為一幢。7房屋建成后又?jǐn)U建、改建并形成整體的，按房屋產(chǎn)權(quán)各方達(dá)成的協(xié)議約定條款定幢。房屋面積測算要求：1房屋面積預(yù)測算按照經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的房屋建筑施工圖計算。2房屋登記測繪按照與房屋現(xiàn)狀相符并經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的房屋建筑施工圖、實測尺寸計算。3面積測算以平方米為單位，取至0.01；邊長以米為單位，取至0.001，量距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的卷尺或其他能到達(dá)相應(yīng)精度的儀器和工具。共用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)取至0.000001。4房屋邊長測量的精度要求：Δ允≤±〔0.028+0.0014D〕〔-1〕式中D——房屋的邊長，以米為單位。表-1房屋邊長丈量的允許誤差：邊長〔m〕35810152030允許誤差〔m〕0.0320.0350.0390.0420.0490.0560.0705房屋建筑面積測算的精度要求：Δ允≤±〔0.04+0.002S〕〔-2〕式中S——房屋建筑面積，以平方米為單位。表-2房屋建筑面積測算的允許誤差：建筑面積(m２)20501002003005001000允許誤差(m２)0.210.380.600.961.291.893.266登記測繪實測邊長與圖紙標(biāo)注邊長的限差滿足表-3的規(guī)定時，采用圖上標(biāo)注的尺寸。表-3實測邊長與圖紙標(biāo)注邊長的限差(m)邊長范圍限差D≤10≤0.0310<D≤30≤0.003DD>30≤0.1注：D-房屋邊長。7規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的房屋建筑施工圖上獨立使用的商業(yè)用房之間為虛擬分割，或為實體分隔但現(xiàn)場因故未砌筑實體隔墻時，可按虛擬分割進(jìn)行測繪，但分割位置應(yīng)有固定界限或界釘。商業(yè)用房與共用部位之間的分隔墻不適用虛擬分割測繪方法。4房屋建筑面積測算4.1計算全部建筑面積的范圍4.1.1永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。房屋內(nèi)的夾層、技術(shù)層、避難層，其高度在2.20米以上部位計算全部建筑面積。房屋內(nèi)部的通道，房屋內(nèi)的大廳、門廳，均按一層計算面積。大廳、門廳內(nèi)的回廊局部，層高在2.20米以上的，按其水平投影計算面積。樓梯間、室內(nèi)樓梯、電梯〔含觀光梯〕井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋的自然層計算面積。夾層內(nèi)開門的垂直通道按其水平投影計算面積。對于建筑物主體以內(nèi)未形成樓梯間的坡道、扶梯、樓梯〔套內(nèi)躍層樓梯除外〕下方的空間無論是戶室還是共用部位，高度在2.20米以上的局部按照戶室或共用部位計算建筑面積，坡道、扶梯、樓梯上方高度在2.20米以上的局部計算建筑面積。屋面上層高在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影計算全部建筑面積。封閉陽臺，按其外圍水平投影計算全部建筑面積。屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影計算全部建筑面積。室外樓梯下方的空間參照執(zhí)行。與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱外圍水平投影面積計算。房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20米以上，按其外墻〔不包括采光井、防潮層、電纜防爆波井及保護(hù)墻〕外圍水平投影面積計算。有柱〔不含獨立柱〕或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍和頂蓋水平投影的重合局部計算面積。有柱的〔不含獨立柱、單排柱〕車棚、貨棚等，按其柱外圍水平投影面積計算。架空層層高大于2.20米的，按墻、柱外圍水平投影計算全部建筑面積。依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米以上部位的外圍水平投影計算全部建筑面積。有伸縮縫的房屋，假設(shè)伸縮縫與室內(nèi)相通且相通局部的長度大于等于3米，相通局部的伸縮縫計算建筑面積。玻璃幕墻或其它材料幕墻等直接作為房屋外圍護(hù)的，按其外圍水平投影面積計算。在同一面墻中，既有主墻，又有幕墻的，以主墻外圍水平投影計算全部建筑面積。對于玻璃幕墻內(nèi)設(shè)有坎墻的，當(dāng)坎墻高度小于0.30米或坎墻上外表至頂板底高度大于2.20米時，按玻璃幕墻外圍水平投影面積計算；否那么，按坎墻的外圍水平投影面積計算。對傾斜、弧狀等非豎直墻體的房屋，層高〔高度〕2.20米以上的局部計算全部建筑面積。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計算全部建筑面積。立體倉庫、立體車庫，無結(jié)構(gòu)層的按一層計算建筑面積，有結(jié)構(gòu)層的按其結(jié)構(gòu)層分層計算。房屋外墻外側(cè)的保溫隔熱層按其外圍水平投影計算全部建筑面積。房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)〔坡屋頂〕的，層高〔高度〕2.20米以上設(shè)計為可供使用的部位計算建筑面積。外墻以里的封閉空間、類似飄窗的建筑部位，計算全部建筑面積。外墻以外類似飄窗的建筑部位，假設(shè)窗臺面至飄窗頂板上外表高度不小于2.20米，并且不能同時符合以下條件的，窗臺面與室內(nèi)地面的高差大于或者等于0.30米，自外墻墻體外邊線至飄窗外邊線距離小于或者等于0.60米，窗臺面至飄窗頂板底高度小于2.20米，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍的水平投影計算建筑面積。4.2計算一半建筑面積的范圍與房屋相連有上蓋無柱的走廊，上蓋上外表距底板上外表垂直高度不大于2.5倍本層層高，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。獨立柱、單排柱的雨篷、車棚、貨棚等，按其上蓋水平投影面積的一半計算。上蓋上外表距底板上外表垂直高度不大于1.5倍層高，且連續(xù)上蓋水平投影范圍與圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影范圍重疊局部不小于圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影范圍的一半的未封閉陽臺，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。無上蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。有上蓋不封閉的永久性架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。前方無任何柱、墻等結(jié)構(gòu)的凹進(jìn)建筑物主體的入口，不超過兩層層高時，無論上蓋是否為建筑物主體結(jié)構(gòu)，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。兩面借主體墻的單柱門廊，按其柱外圍和頂蓋水平投影重合局部的一半計算建筑面積。4.3不計算建筑面積的范圍房屋層高缺乏2.20米的部位，不計算建筑面積。突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、飄窗、垛、勒腳、臺階、懸挑式雨篷、壁爐等，不計算建筑面積；突出屋頂?shù)莫毩⒐芫挥嬎憬ㄖ娣e。外墻以外類似飄窗的建筑部位，當(dāng)窗臺面與室內(nèi)地面的高差大于或者等于0.30米，自外墻墻體外邊線至飄窗外邊線距離小于或者等于0.60米，窗臺面至飄窗頂板底高度小于2.20米時，不計算建筑面積。房屋之間無上蓋的架空通廊，不計算建筑面積。不計算建筑面積的未封閉陽臺：1無上蓋；2上蓋上外表距底板上外表垂直高度大于1.5倍本層層高；3連續(xù)上蓋水平投影范圍與圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影范圍重疊局部小于圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影范圍的一半。不計算建筑面積的無柱走廊：1無上蓋；2上蓋上外表距底板上外表垂直高度大于2.5倍層高；3上蓋水平投影范圍小于圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影范圍；4無圍護(hù)結(jié)構(gòu)或兩面借墻無其他圍護(hù)結(jié)構(gòu)。露臺、屋面上的裝飾性建筑，不計算建筑面積。屋頂為斜面結(jié)構(gòu)，起保溫隔熱作用且設(shè)計不利用的建筑部位，不計算建筑面積。建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺，不計算建筑面積。騎樓、過街樓的底層，臨街樓房挑廊下用作道路街巷通行的局部，不管其是否有柱，是否有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計算建筑面積。獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線，不計算建筑面積。電梯下方的電梯機坑，不計算建筑面積。外墻以外與室內(nèi)不相連通的裝飾性陽臺，不計算建筑面積。陽臺中由欄板、護(hù)欄等分隔的空調(diào)機位，突出外墻的空調(diào)機位，不計算建筑面積。樓梯間已按自然層計算建筑面積的,其下方空間不管是否利用均不再計算建筑面積。室外樓梯已計算建筑面積的,其下方空間不管是否利用均不再計算建筑面積。未形成樓梯間的坡道、扶梯、樓梯〔套內(nèi)躍層樓梯除外〕下方的空間無論是戶室還是共用部位，高度在2.20米以下的局部不計算建筑面積。夾層內(nèi)不開門的垂直通道，在夾層范圍內(nèi)不計算建筑面積。戶室內(nèi)上人孔部位和設(shè)計為自理的樓梯，不計算建筑面積。前方無任何柱、墻等結(jié)構(gòu)的凹進(jìn)建筑物主體的入口，超過兩層層高時，不計算建筑面積。5成套房屋的套內(nèi)建筑面積組成及計算成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三局部組成。套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算：1套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、壁柜等空間面積的總和；2套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；3不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井的面積計入使用面積；4內(nèi)墻面裝飾厚度、隔音板厚度，內(nèi)保溫層厚度計入使用面積。套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的圍護(hù)或承重墻體所占的面積，其中各套之間的分隔墻按其水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積，外墻及套與共用建筑空間的分隔墻,局部計入套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)陽臺建筑面積是陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積，按4.1.6、4.2.3、4.3.4計算。6房屋墻體的歸屬及計算共用建筑空間之間的分隔墻以墻體中線為界，劃定其歸屬。房屋外墻，套與共用建筑空間之間的分隔墻歸屬與計算：按套與套之間分隔墻厚度的一半為基準(zhǔn)厚度，假設(shè)房屋外墻、套與共用建筑空間之間的分隔墻厚度等于或大于2倍基準(zhǔn)厚度，取基準(zhǔn)厚度的墻體計入套內(nèi)建筑面積，其余局部計入共用建筑面積；假設(shè)房屋外墻、套與共用建筑空間之間的分隔墻厚度小于2倍基準(zhǔn)厚度，以墻體中線為界，劃定其歸屬。樓層局部無墻體的局部，其墻體厚度按照本層相鄰墻體厚度確認(rèn)。房屋外墻全部為玻璃幕墻的，以樓板外沿至玻璃幕墻外外表的間距確定為外墻體厚度；局部為玻璃幕墻的，其墻體厚度按照本層或相鄰層外墻的厚度確定。金屬幕墻或其它材料幕墻，參照玻璃幕墻計算。各樓層墻體厚度不同時，應(yīng)分別計算。房屋外墻厚度包含外保溫層厚度。凡屬于外保溫做法〔包括保溫板、保溫灰等〕都計入外保溫層厚度，陽臺的保溫計入陽臺建筑面積。變形縫內(nèi)的保溫不計算建筑面積。7房屋共用建筑面積計算7.1房屋共用建筑面積的內(nèi)容計入分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e內(nèi)容：1建在幢內(nèi)，為整幢或為本幢內(nèi)局部功能區(qū)域效勞的水、電、暖通等設(shè)備用房；2外墻、套與共用建筑之間的分隔墻中未計入套內(nèi)建筑面積的墻體，墻體外保溫層；3本幢內(nèi)的公共垂直通道、水平通道及大廳、門廳、門斗、雨篷等公共通行建筑部位；4建在幢內(nèi)，為整幢或為本幢內(nèi)局部功能區(qū)域效勞的衛(wèi)生間、飲水間、信報間、值班警衛(wèi)室、儲藏間、工具間等公共用房和管理用房〔非公共使用的儲藏間、工具間及管理用房按戶室對待〕。不計入分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e內(nèi)容：1避難層、作為人防工程的地下室；人防層內(nèi)設(shè)計明確屬于平戰(zhàn)結(jié)合的共用戶室〔計入人防面積〕；2穿過房屋作為小區(qū)出入口或消防使用的公共通道；3與本幢房屋不相連的或設(shè)在幢內(nèi)為多幢效勞的設(shè)備用房；4設(shè)在幢內(nèi)為多幢效勞的信報間、值班警衛(wèi)室等管理用房；5紅、黑號配電站；6位于地下人防、地下車庫、避難層、不參加分?jǐn)偟牡叵略O(shè)備間范圍內(nèi)的樓梯間、電梯間和走道；7幢內(nèi)設(shè)置的公共機動車庫、非機動車庫；8本幢房屋的架空層〔扣除樓梯間、電梯間、公共用房等應(yīng)分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e〕；9幢內(nèi)公共交通的集散廳及其相應(yīng)通道；10物業(yè)效勞用房〔作為戶室對待〕；11未明確設(shè)計用途的建筑部位；12其它類似以上情況的共用部位。7.2房屋共用建筑面積分?jǐn)傇敲醇胺椒ǚ课莨灿媒ㄖ娣e以幢〔功能區(qū)〕為單位按相關(guān)房屋的建筑面積或套內(nèi)建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?。δSi=K·Si〔-1〕Ｋ＝∑δSi/∑Si〔-2〕式中K——面積的分?jǐn)傁禂?shù)；Si——參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e或套內(nèi)建筑面積〔m２〕；δSi——各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e〔m２〕；∑δSi——需要分?jǐn)偟慕ㄖ娣e總和〔m２〕；∑Si——7.2.2功能區(qū)劃分和分?jǐn)偟燃墸?功能區(qū)劃分：房屋按設(shè)計功能劃分功能區(qū)。同一功能區(qū)平面布局有差異的，可增設(shè)功能區(qū)。設(shè)計功能不同，但平面布局無差異的樓層，可合并功能區(qū)；同一層面有多個設(shè)計功能的，可分設(shè)功能區(qū)。對于主樓和裙樓為一幢的多功能綜合樓，如果主樓有兩個或兩個以上且不相連，那么每個主樓應(yīng)各自劃分功能區(qū)。房屋內(nèi)的公共垂直通道〔包括管井〕不管所處功能區(qū)使用〔?？俊⑦B通〕與否，均按層分割，垂直通道面積計入各自功能區(qū)共用建筑面積。共用剪刀式樓梯均按層分割，計入各自功能區(qū)共用建筑面積。水平通道按其效勞范圍進(jìn)行分?jǐn)偂Ｊ彝鈽翘菝娣e計入相應(yīng)功能區(qū)共用建筑面積。2同一功能區(qū)分?jǐn)傁禂?shù)唯一。跨躍多個功能區(qū)的成套房屋，