“裕泰。杰晶”營(yíng)銷策劃

(補(bǔ)充草案)

海開紀(jì)元企劃在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)進(jìn)一步白熱化的情況下，我們?nèi)绾味x我們的產(chǎn)品我們的產(chǎn)品到底賣給誰我們?nèi)绾瓮诰虍a(chǎn)品的附加價(jià)值，使目標(biāo)消費(fèi)群產(chǎn)生“物有所值”的感覺我們?nèi)绾尾捎眠m宜的價(jià)格、吸引客源？我們?nèi)绾瓮黄茝?qiáng)勁對(duì)手的包圍，在市場(chǎng)上獨(dú)樹一幟。我們?nèi)绾芜m應(yīng)“個(gè)人置業(yè)時(shí)代”的新趨勢(shì)，借助“裕泰。杰晶”新產(chǎn)品的特性，而成為消費(fèi)者的“心儀”樓盤？本次提案在前次策劃的基礎(chǔ)上，對(duì)于產(chǎn)品的各項(xiàng)定性提出建議，對(duì)銷售前期的策劃實(shí)施工作具體提出方案。內(nèi)容實(shí)用，可操作性強(qiáng)。買我們樓的人是誰第一章客戶群定位

一、客戶群體基本描述

1、年齡：30—55歲之間，主力人群為30—45歲

2、家庭結(jié)構(gòu)：三口之家及兒女帶老人住3、面積需求：三房130—160平方米，二房80—100平方米

4、客戶階層：私營(yíng)企業(yè)主階層、經(jīng)理階層（外資、內(nèi)資的職業(yè)白領(lǐng)）

5、客戶群體組成?

中關(guān)村、亞運(yùn)村從事IT、金融、貿(mào)易、商務(wù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等行業(yè)的中高層管理人員?

中資、外資、合資企業(yè)的中高層管理人員，高級(jí)銀領(lǐng)、白領(lǐng)?

中關(guān)村、亞運(yùn)村私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體老板?

海外歸來的創(chuàng)業(yè)人員?

長(zhǎng)期生活在北城，對(duì)地域環(huán)境適應(yīng)熟悉的階層。?

炒股票的贏家?

外地來京為家人購置房產(chǎn)。二、目標(biāo)客戶群定位---“新中產(chǎn)階級(jí)”

1、就中國(guó)國(guó)情現(xiàn)狀而言"新中產(chǎn)階級(jí)"的產(chǎn)生有著重要的局限性。它的主要行業(yè)大致有：部分私營(yíng)企業(yè)主，流通公司，非金融機(jī)構(gòu)，三資企業(yè)，還有證券經(jīng)營(yíng)者，特種行業(yè)主，以及策劃公司，文化產(chǎn)業(yè)等。這些行業(yè)經(jīng)營(yíng)起來主要運(yùn)用的是知識(shí)與頭腦，所以知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的特征就由此體現(xiàn)出來。2、“新中產(chǎn)階級(jí)”特征描述

他們代表是當(dāng)今社會(huì)中的精英，他們事業(yè)有成，游歷甚廣，大部分是靠自己的努力而積累起財(cái)富。從表面上看，除了平時(shí)的住所外，還會(huì)有別的的房產(chǎn)，他們擁有私家車。

他們與那種乍富起來的暴發(fā)戶有著明顯的區(qū)別，那是因?yàn)樗麄兒芨叩慕逃潭群蛷V泛游歷背景而擁有良好的文化氣質(zhì)，他們會(huì)經(jīng)常組織家庭聚會(huì)，結(jié)識(shí)各種公眾人物，懂得一定的藝術(shù)鑒賞并使之成為自己的愛好。他們并不過分迷戀財(cái)富，也不勢(shì)利。

他們的居家消費(fèi)完全是個(gè)人行為，是為了發(fā)掘合適自己的生活方式，所以他們識(shí)得品牌，欣賞經(jīng)典，但排斥奢華，而且也不十分關(guān)注流行，他們以適合于自己的方式生活，這種方式往往使他們看上去更為獨(dú)特。他們是整個(gè)社會(huì)的中流砥柱，他們的家居態(tài)度是：舒適、穩(wěn)定，要能顯示自己的實(shí)力與品位。他們通常把家看作是生活中的一個(gè)可靠歸宿，他們?cè)谏鐣?huì)中磨練已久，在他們看來，外面的世界雖然充滿刺激，但卻復(fù)雜多變，遠(yuǎn)不如在家中來得安穩(wěn)自在。而家居又是一個(gè)能夠完全盡顯自己審美情趣與品位愛好的地方，關(guān)于這些，并不是著裝與汽車所能完全體現(xiàn)的，況且，家中也是要與朋友經(jīng)常相聚的地方，家中的一切可以向朋友們展示無余。他們更看重家的意義，因?yàn)樵诩抑锌梢酝瓿勺约涸谕饷娌荒茚尫诺膲?mèng)想，他們把家當(dāng)作是一個(gè)自己可以實(shí)現(xiàn)的夢(mèng)想，而且從他們的家中往往就能將這個(gè)人看出個(gè)端倪。這一部分消費(fèi)群體中的“意見領(lǐng)袖”既注重生活的品質(zhì)又追求生活的品位；他們是社會(huì)中的成功人士；在他們中間同樣涌動(dòng)著追求新生活的思潮；他們更加崇尚居住在最佳的地段，能夠享受到便捷的交通、繁華的商業(yè)、高雅的文化、優(yōu)美的環(huán)境。所以，單一硬性地訴求住宅所帶來的功能性利益是不會(huì)吸引到目標(biāo)消費(fèi)者的注意與興趣的。正是基于目標(biāo)消費(fèi)者這樣的心理特征

“會(huì)生活的人選擇會(huì)養(yǎng)人的房子”的主題定位。他們心目中的理想居住環(huán)境園林設(shè)計(jì)好，有較大的休閑活動(dòng)空間間隔合理、實(shí)用率高、采光好、空氣流通樓距較大，有開敞的空間和視野完善的小區(qū)配套，物業(yè)管理好，最好是封閉式管理交通、購物方便他們們的的向向往往回到到家家，，可可以以暫暫時(shí)時(shí)拋拋開開一一切切，，在在舒舒適適的的沙沙發(fā)發(fā)上上躺躺下下來來，，人人就就馬馬上上變變得得輕輕松松起起來來””“每每天天最最開開心心的的時(shí)時(shí)候候，，就就是是下下班班回回到到家家里里，，看看著著自自己己那那胖胖乎乎乎乎的的兒兒子子在在沙沙發(fā)發(fā)上上蹦蹦來來蹦蹦去去””“每每個(gè)個(gè)周周末末，，我我都都會(huì)會(huì)約約上上幾幾個(gè)個(gè)朋朋友友去去郊郊外外呼呼吸吸一一下下新新鮮鮮的的空空氣氣，，如如果果在在市市內(nèi)內(nèi)也也能能呼呼吸吸到到清清新新的的空空氣氣那那就就好好了了””啟示示抓住住目目標(biāo)標(biāo)消消費(fèi)費(fèi)者者的的心心態(tài)態(tài)，，務(wù)務(wù)求求直直指指人人心心，，在在銷銷售售策策略略、、廣廣告告策策略略投投其其所所好好，，促促成成他他們們購購買買““裕裕泰泰。。杰杰晶晶””根據(jù)據(jù)目目標(biāo)標(biāo)消消費(fèi)費(fèi)群群的的特特性性，，配配合合產(chǎn)產(chǎn)品品的的特特點(diǎn)點(diǎn)，，使使廣廣告告投投入入針針對(duì)對(duì)性性更更強(qiáng)強(qiáng)更更直直接接我們們的的生生意意機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)在在哪哪里里第二二章章產(chǎn)品品賣賣點(diǎn)點(diǎn)訴訴求求賣點(diǎn)點(diǎn)一一：：園園林林特特色色A、京城首首創(chuàng)社區(qū)區(qū)園林““鳥語林林”。鳥類，是是人類的的朋友，，是天空空的精靈靈，它為為七彩的的天空帶帶來無限限生機(jī)，，對(duì)生機(jī)機(jī)勃勃的的大自然然來說可可謂是畫畫龍點(diǎn)睛睛。本案案以“鳥鳥語林””為賣點(diǎn)點(diǎn)，意旨旨創(chuàng)造人人與自然然的無間間溝通，，實(shí)現(xiàn)人人文生態(tài)態(tài)的社區(qū)區(qū)空間，，倡導(dǎo)愛愛護(hù)動(dòng)物物、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)生態(tài)和和平的人人文理念念，此賣賣點(diǎn)也可可彌補(bǔ)本本案的社社區(qū)小環(huán)環(huán)境的不不足，不不是緊鄰鄰?qiáng)W運(yùn)公公園，視視線不能能及達(dá)萬萬畝森林林公園。。B、設(shè)置““熱帶雨雨林館””，養(yǎng)殖熱帶帶花木的的玻璃溫溫室，可可與自然然零接觸觸，讓業(yè)業(yè)主更多多了解豐豐富的植植物樹種種，增長(zhǎng)長(zhǎng)見識(shí)，，陶冶情情操。。賣點(diǎn)二：：小區(qū)居居住文化化園區(qū)內(nèi)設(shè)設(shè)有各種種盆景、、雕塑、、名言牌牌文再配配以優(yōu)雅雅的背景景音樂，，樓間綠綠地除以以園林小小品、綠綠植、樹樹木、水水系的營(yíng)營(yíng)造，同同時(shí)也為為兒童、、老年人人提供相相應(yīng)的娛娛樂健身身活動(dòng)設(shè)設(shè)施，使使人一步步入花園園即可感感受到濃濃烈的生生活氛圍圍，加上上由物業(yè)業(yè)管理公公司組織織豐富多多彩的社社區(qū)活動(dòng)動(dòng)。例如如：以““愛護(hù)鳥鳥類，養(yǎng)養(yǎng)護(hù)鳥類類”為題題組織定定期的知知識(shí)講座座，業(yè)主主可領(lǐng)養(yǎng)養(yǎng)自己喜喜愛的鳥鳥類，以以飼養(yǎng)鳥鳥為樂，，可極大大增強(qiáng)生生活的趣趣味性。。諸多形形式多樣樣的社區(qū)區(qū)活動(dòng)能能夠加強(qiáng)強(qiáng)業(yè)主與與業(yè)主、、業(yè)主與與開發(fā)商商之間的的溝通，，豐富業(yè)業(yè)主的業(yè)業(yè)余生活活，形成成良好的的居住文文化。賣點(diǎn)三：：戶型特特色A、室內(nèi)精精裝修設(shè)設(shè)計(jì)在同同區(qū)域產(chǎn)產(chǎn)品有極極大競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力，同同區(qū)域除除風(fēng)林綠綠洲項(xiàng)目目熱銷售售磐外，，無精裝裝修在售售項(xiàng)目。。B、由于地塊塊的原因因，所有有樓座位位置東南南朝向，，戶型不不是正南南正北，，消費(fèi)者者往往認(rèn)認(rèn)為是戶戶型的缺缺限，但但相反這這是一個(gè)個(gè)戶型的的特色，，可作為為強(qiáng)勢(shì)賣賣點(diǎn)推介介。由于于受陽光光的照射射，上午午南向房房間可采采光，在在午后北北向房間間也可享享受到充充裕的陽陽光，避避免冬天天北側(cè)陰陰冷，無無陽光照照射。C、戶型設(shè)設(shè)計(jì)上做做到戶戶戶有景可可觀、每每戶客廳廳設(shè)有寬寬敞明亮亮的落地地窗，可可將園林林綠化景景觀盡收收眼底。。戶內(nèi)動(dòng)動(dòng)靜徹底底分離，，保障業(yè)業(yè)主的私私密，使使居住功功能更加加細(xì)化。。D、復(fù)式坡坡屋頂安安裝維魯魯克斯窗窗是非常常獨(dú)到的的戶型設(shè)設(shè)計(jì)，可可成為有有力的賣賣點(diǎn)。賣點(diǎn)四：：會(huì)所配配套屋頂游泳泳池：京城首創(chuàng)創(chuàng)屋頂游游泳池，，在會(huì)所所的頂層層設(shè)置生生態(tài)陽光光游泳池池，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)與自然然的共融融，可直直接享受受陽光，，有如在在南國(guó)海海濱渡假假。賣點(diǎn)五：：贈(zèng)送戶戶式空調(diào)調(diào)系統(tǒng)冬冬天供暖暖，夏天天制冷全全由自己己掌控。。賣點(diǎn)六：：物業(yè)管管理聘請(qǐng)專業(yè)業(yè)物業(yè)管管理公司司管理，，除防火火、防盜盜、清潔潔、垃圾圾清運(yùn)等等一般性性管理外外，將首首次試用用家政管管理、物物業(yè)及電電器維修修、汽車車美容等等項(xiàng)目服服務(wù)，最最大限度度減少業(yè)業(yè)主的煩煩惱，提提高生活活品質(zhì)。。（具體體由物業(yè)業(yè)管理公公司出方方案）賣點(diǎn)七七：外外立面面設(shè)計(jì)計(jì)新穎穎獨(dú)特特，材材質(zhì)檔檔次高高，可可直接接吸引引消費(fèi)費(fèi)者的的眼球球，視視覺沖沖擊感感強(qiáng)。。第三章章產(chǎn)品建建議第一部部分裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)設(shè)置建建議一、外外墻裝裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：：結(jié)構(gòu)：主結(jié)結(jié)構(gòu)采采用現(xiàn)現(xiàn)澆剪剪力墻墻結(jié)構(gòu)構(gòu)，無無論承承重、、抗壓壓、防防風(fēng)、、抗震震、耐耐火特特性，，均符符合規(guī)規(guī)定之之標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。外墻需需做外外墻外外保溫溫。外立面面：外立立面風(fēng)風(fēng)格、、色彩彩、材材質(zhì)的的設(shè)計(jì)計(jì)與價(jià)價(jià)格需需匹配配，在在后期期銷售售中以以此點(diǎn)點(diǎn)可做做為產(chǎn)產(chǎn)品的的有力力賣點(diǎn)點(diǎn)訴求求，主主要以以區(qū)別別于周周邊同同質(zhì)項(xiàng)項(xiàng)目，，技高高拔籌籌。(以設(shè)設(shè)計(jì)院院與開開發(fā)商商最終終商定定的方方案為為主)二、公公共部部分裝裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：：首層裝裝修：：拼花磨磨光花花崗巖巖地面面，大大理石石及部部分木木飾面面墻面面，藝藝術(shù)造造型吊吊頂，，華貴貴燈飾飾，單單元門門高檔檔不銹銹鋼防防盜門門。電梯間間：首層為大理理石電電梯門門套，，豪華華花紋紋不銹銹鋼電電梯門門。標(biāo)準(zhǔn)層層裝修修：公共走走廊：：優(yōu)質(zhì)質(zhì)地磚磚、高高級(jí)環(huán)環(huán)保乳乳膠漆漆墻面面，配配以柔柔和燈燈光（（延時(shí)時(shí)開關(guān)關(guān)）；；礦棉棉吸聲聲板吊吊頂；；金屬屬欄桿桿，木木扶手手。電電梯間間：不不銹鋼鋼電梯梯門套套和不不銹鋼鋼電梯梯門電梯：每單元均采采用一臺(tái)合資奧的斯斯、上海三三菱或同檔檔次電梯，配遠(yuǎn)程監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)。。轎廂裝修高高雅、平穩(wěn)穩(wěn)快速，24小時(shí)服服務(wù)。三、室內(nèi)裝裝修標(biāo)準(zhǔn)：：1.各入戶戶大門采用用高檔四防子子母門（防火、防防盜、隔音音、隔熱）），進(jìn)口五五金配件，，配監(jiān)視鏡鏡，選用德國(guó)霍霍曼或同檔檔次；內(nèi)門高檔檔木門，門門套與門同同材質(zhì)2.各房間間外窗采用用鋁合金斷橋橋木質(zhì)窗；雙層中空玻玻璃大大提高了了鋁合金門門窗的隔音音、隔熱效效果，落地或低窗窗臺(tái)（離地地面60公公分）玻璃璃窗，使住戶充充分享受陽陽光。3、陽臺(tái)：：鋁合金斷斷橋落地玻玻璃窗封陽陽臺(tái)4、客廳及及臥室：高高檔復(fù)合木木地板，墻墻面、天花花板為環(huán)保保立邦漆5、廚房：：高檔廚房房用具，進(jìn)進(jìn)口五金配配件，高檔檔防滑地磚磚、墻磚，，鋁扣板吊吊頂，吸頂頂燈，設(shè)置置充足電器器插座，預(yù)預(yù)留抽油煙煙機(jī)位置及及標(biāo)準(zhǔn)排煙煙管道。6、衛(wèi)生間：：高檔潔具具。主衛(wèi)配配浴缸，洗洗手盆臺(tái)面面為高級(jí)大大理石；次次衛(wèi)配高檔檔淋浴屏及及柱盆，進(jìn)進(jìn)口五金件件，高檔防防滑地磚、、墻磚，鋁鋁扣板吊頂頂，預(yù)留足足夠的插座座，預(yù)留衛(wèi)衛(wèi)生潔具給給排水口。。7、照明開開關(guān)和插座座：高檔品品牌四、智能化化配套裝修修標(biāo)準(zhǔn)：通訊系統(tǒng)：：1.每戶預(yù)留兩兩部直線電電話并于客客廳和臥室室及衛(wèi)生間間設(shè)插座預(yù)預(yù)埋。2.每戶預(yù)留兩兩條INTERNET接口，，客廳及各各臥室均有有。能滿足足寬帶入戶戶（10--100兆）有線電視接接收系統(tǒng)：客廳及各各臥室全部部配有線電電視接口。。水、電、氣氣、暖等配配套設(shè)施：：1.供電系系統(tǒng)：雙回回路供電，，每戶設(shè)獨(dú)獨(dú)立電表10（40）A-15（60）A；2.供供水系統(tǒng)：：冷水:市市政管網(wǎng)熱熱水：24小時(shí)熱水水3.中水系系統(tǒng):社區(qū)區(qū)配有中水系統(tǒng)4.空調(diào)系統(tǒng)：：每戶采用單單元式空調(diào)調(diào)機(jī)組，冬季供暖暖，夏季供供冷，室內(nèi)內(nèi)溫度可自自行設(shè)定。。利用廚房房外掛室外外機(jī)，避免免影響建筑筑外立面；；合理布置置室內(nèi)各處處空調(diào)風(fēng)管管及出風(fēng)口口，以配合合各戶室內(nèi)內(nèi)裝修需要要，避免空空調(diào)機(jī)組破破壞室內(nèi)美美觀。5.燃?xì)庀迪到y(tǒng)：供城城市天燃?xì)鈿?。智能系統(tǒng)：：1.周界防防范：在小小區(qū)的圍墻墻和出入口口等地方，，設(shè)置紅外外線對(duì)射和和電視監(jiān)控控系統(tǒng)。2.24小小時(shí)電子巡巡更：為了了確保小區(qū)區(qū)的每一個(gè)個(gè)角落都處處于保安人人員的監(jiān)控控之中，保保安人員必必須定時(shí)到到巡更點(diǎn)用用遙控器報(bào)報(bào)到。3.樓宇宇可視對(duì)對(duì)講：每每戶均設(shè)設(shè)有可與與單元門門口訪客客對(duì)講的的電話，，方便辨辨別訪客客的身份份。4.室內(nèi)內(nèi)安防：：由報(bào)警警器主機(jī)機(jī)、門磁磁開關(guān)、、火警探探測(cè)器、、煤氣探探測(cè)器、、樓宇對(duì)對(duì)講主機(jī)機(jī)、設(shè)/撤防鍵鍵盤以及及各類探探頭組成成。各類類探頭檢檢測(cè)不同同警報(bào)信信息并傳傳給主機(jī)機(jī)，主機(jī)機(jī)再將其其傳至小小區(qū)的安安防控制制中心，，在控制制中心的的主顯示示屏的電電子地圖圖上將顯顯示報(bào)警警的方位位和警報(bào)報(bào)類型，，從而采采取相應(yīng)應(yīng)的處理理措施。。5.車庫庫管理系系統(tǒng)：選選用高檔檔圖象型型感應(yīng)式式IC卡卡停車場(chǎng)場(chǎng)電腦管管理系統(tǒng)統(tǒng)。小區(qū)區(qū)的每輛輛車都配配有一張張卡，在在車輛進(jìn)進(jìn)出小區(qū)區(qū)時(shí)駕駛駛?cè)藛T只只須坐在在駕駛位位將卡在在小區(qū)門門口的讀讀卡機(jī)前前輕輕一一晃，在在阻攔桿桿開啟的的同時(shí)，，該車的的相關(guān)資資料同步步出現(xiàn)在在旁邊的的監(jiān)控計(jì)計(jì)算機(jī)上上，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了小區(qū)區(qū)車輛的的智能化化管理。。停車管管理也用用IC卡卡管理，，一卡一一車位。。并預(yù)留留訪客車車位，以以區(qū)別于于業(yè)主車車位的管管理。6.遠(yuǎn)程程抄計(jì)系系統(tǒng)：小小區(qū)對(duì)水水、電、、氣、暖暖等均進(jìn)進(jìn)行遠(yuǎn)程程抄計(jì)，，每戶裝裝設(shè)采集集器，通通過數(shù)據(jù)據(jù)接口連連接到分分控制器器，并接接到控制制中心的的控制計(jì)計(jì)算機(jī)。。7.背景景音樂/緊急廣廣播系統(tǒng)統(tǒng)：在小小區(qū)出入入口、主主通道、、車庫內(nèi)內(nèi)、會(huì)所所等場(chǎng)地地分別裝裝戶外揚(yáng)揚(yáng)聲器及及音箱，，平時(shí)廣廣播中心心播放背背景或自自辦節(jié)目目，并可可和緊急急廣播系系統(tǒng)結(jié)合合在一起起，進(jìn)行行緊急播播音傳呼呼。第二部分分裝修設(shè)備備品牌建建議一、電梯：合資上海海三菱、、日本富富士達(dá)、、東芝、、奧的斯斯二、潔具：中日合資資TOTO、合成衛(wèi)衛(wèi)浴、澳澳大利亞亞科馬、、美國(guó)科科勒、英英國(guó)英陶陶、西班班牙樂家家、德國(guó)國(guó)威寶、、瑞士勞勞芬、德德國(guó)杜拉拉維特、、美國(guó)美美標(biāo)、德德國(guó)卡西西奧潔具具三、廚具：澳大利亞亞優(yōu)娜、、德國(guó)威威爾曼、、德國(guó)杰杰士堡、、意大利利賽珂、、韓國(guó)漢漢森、韓韓國(guó)美亞亞、德國(guó)國(guó)柏麗、、德國(guó)阿阿爾諾，，海爾整整體廚柜柜，意大大利法尼尼尼組合合廚柜四、磁磚：臺(tái)灣冠軍軍，羅馬馬磁磚，，現(xiàn)代磁磁磚，上上海亞細(xì)細(xì)亞，德德國(guó)諾貝貝爾磁磚磚五、涂料：意大利澳澳可斯、、多樂士士、荷蘭蘭來威漆漆，瑞典典福爾閣閣漆，力力邦漆六、戶門：德國(guó)霍曼曼以上品牌牌可作為為開發(fā)商商選材參參考，因因各種品品牌分高高、中、、低三檔檔，可根根據(jù)成本本核算后后，決定定適于本本案的品品牌標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。第四章銷售價(jià)格格建議我司針對(duì)對(duì)本案特特性及市市場(chǎng)研究究，提出出以下三三種市場(chǎng)場(chǎng)開拓的的類型，，基本型型、舒適適型、豪豪華型。。銷售價(jià)價(jià)格的制制定采用用加價(jià)系系數(shù)的方方式，科科學(xué)而有有效地制制定出最最終銷售售價(jià)格。。此方案案我司認(rèn)認(rèn)為，采采用豪華華型方案案與本區(qū)區(qū)域的市市場(chǎng)有產(chǎn)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力，避避免同質(zhì)質(zhì)化產(chǎn)品品所帶來來的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。望開開發(fā)商引引以為用用。（一）基基本型市市場(chǎng)開拓拓：二期期開發(fā)成成本+地塊的升升值優(yōu)勢(shì)勢(shì)+開發(fā)商合理利利潤(rùn)二期開發(fā)成本本計(jì)算包括土土地成本、前前期工程費(fèi)、、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)費(fèi)、建安工程程及設(shè)備費(fèi)用用、管理費(fèi)、、銷售費(fèi)、兩兩稅一費(fèi)、不不可預(yù)見費(fèi)用用等，其中建建安造價(jià)不僅僅包括基本建建安工程及設(shè)設(shè)備，還包括括局部外掛貼貼磚、電梯、、室內(nèi)空調(diào)系系統(tǒng)、公共部部分高檔裝修修、二期會(huì)所所、公建配套套等，計(jì)算出出本地塊的綜綜合開發(fā)成本本為：4300—4800元地塊的升值優(yōu)優(yōu)勢(shì)：因本案案地處亞奧商商圈，緊鄰?qiáng)W奧運(yùn)公園及京京昌高速，地地理位置和環(huán)環(huán)境得天獨(dú)厚厚，市政交通通路網(wǎng)正加緊緊建設(shè)，在奧奧運(yùn)會(huì)之前將將會(huì)有極大改改善，另外，，在清河京昌昌高速西側(cè)將將建設(shè)15萬平米的大型型商業(yè)設(shè)施，，極大提高本本地區(qū)的商業(yè)業(yè)配套功能。。諸多利好因因素，與前幾幾年的地價(jià)相相比，目前已已突顯其升值值空間，據(jù)市市場(chǎng)考證及周周邊項(xiàng)目的價(jià)價(jià)格調(diào)查，目目前地塊升值值在1000-1500元。開發(fā)商利潤(rùn)實(shí)實(shí)現(xiàn)為10%--15%(正常利潤(rùn))成本加價(jià)法(取以上中間數(shù)數(shù)值為計(jì)算依依據(jù))：二期開發(fā)成本本4550地塊升值系數(shù)數(shù)：加價(jià)1250元開發(fā)商合理利利潤(rùn)：15%，加價(jià)870元最終可實(shí)現(xiàn)價(jià)價(jià)格：二期開開發(fā)成本+地塊升值系數(shù)數(shù)+開發(fā)商合理利利潤(rùn)=6670元/平米（二）舒適型型市場(chǎng)開拓：：二期開發(fā)成成本+舒適型室內(nèi)精精裝修+地塊的升值優(yōu)優(yōu)勢(shì)+開發(fā)商合理利利潤(rùn)舒適型的室內(nèi)內(nèi)精裝修(加價(jià)系數(shù)500--600元)。其它加價(jià)項(xiàng)目目同基本型成本加價(jià)法(取以上中間數(shù)數(shù)值為計(jì)算依依據(jù))：二期開發(fā)成本本4550舒適型精裝修修：加價(jià)550元地塊升值系數(shù)數(shù)：加價(jià)1250元開發(fā)商合理利利潤(rùn)：15%，加價(jià)953元最終可實(shí)現(xiàn)價(jià)價(jià)格：二期開開發(fā)成本+舒適型室內(nèi)精精裝修+地塊升值系數(shù)數(shù)+開發(fā)商合理利利潤(rùn)=7303元/平米（三）豪華型型市場(chǎng)開拓：：二期開發(fā)成成本+豪華型室內(nèi)精精裝修+地塊的升值優(yōu)優(yōu)勢(shì)+開發(fā)商合理利利潤(rùn)豪華型的室內(nèi)內(nèi)精裝修(加價(jià)系數(shù)700-900元)。其它加價(jià)項(xiàng)目目同基本型成本加價(jià)法(取以上中間數(shù)數(shù)值為計(jì)算依依據(jù))：二期開發(fā)成本本4550豪華型的室內(nèi)內(nèi)精裝修：800元地塊升值系數(shù)數(shù)：加價(jià)1250元開發(fā)商合理利利潤(rùn)：15%，加價(jià)990元最終可實(shí)現(xiàn)價(jià)價(jià)格：二期開開發(fā)成本+豪華型室內(nèi)精精裝修+地塊的升值系系數(shù)+開發(fā)商合理利利潤(rùn)=7590價(jià)格最終定價(jià)價(jià)：通過對(duì)本本案賣點(diǎn)的細(xì)細(xì)致挖掘，可可作為產(chǎn)品的的附加值體現(xiàn)現(xiàn)，以基本型型的價(jià)格制定定，最終兩者者構(gòu)成可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的銷售均價(jià)價(jià)。產(chǎn)品附加值：：社區(qū)鳥語林林，屋頂游泳泳池，戶型特特色、外立面面，可實(shí)現(xiàn)200元的利潤(rùn)附加加最終實(shí)現(xiàn)均價(jià)價(jià)6670+200=6870元。價(jià)格建議：1、與周邊項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行比較之后后，建議毛坯坯房?jī)r(jià)格開盤盤，開盤均價(jià)價(jià)定在6900元/平米與周邊項(xiàng)項(xiàng)目毛坯房?jī)r(jià)價(jià)格相當(dāng)，但但賣點(diǎn)豐富存存在競(jìng)爭(zhēng)力。。最終可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)整體均價(jià)7100元/平米以上。2、選擇菜單式裝裝修方案（舒舒適型，豪華華型，550元和800元兩種種價(jià)位位）。。風(fēng)林林綠洲洲就是是采取?。鞣糠?jī)r(jià)格格+精裝修修價(jià)格格）方方式，，取得得驕人人銷售售業(yè)績(jī)績(jī)。3、與東易易日盛盛、元元周裝裝飾、、等有有實(shí)力力品牌牌的裝裝修公公司合合作，，強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手手，為為項(xiàng)目目增加加賣點(diǎn)點(diǎn)，實(shí)實(shí)現(xiàn)品品牌化化營(yíng)銷銷。第五章章園園林規(guī)規(guī)劃建建議一、園園林設(shè)設(shè)計(jì)主主題風(fēng)風(fēng)格“鳥語語林””，以以各種種珍奇奇鳥類類為主主，創(chuàng)創(chuàng)造與與鳥而而居的的生活活環(huán)境境?；⑵W鸚鵡（（俗名名姣鳳鳳），，它的的羽色色艷麗麗多樣樣，很很容易易飼養(yǎng)養(yǎng)，管管理也也方便便。還還有白白腰（（俗名名十姐姐妹））、黃黃雀、、金翅翅、蠟蠟嘴、、燕雀雀、鸚鸚鵡等等，這這些鳥鳥的姿姿態(tài)優(yōu)優(yōu)美，，鳴聲聲婉轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)動(dòng)聽聽。百百靈、、畫眉眉、烏烏鶇鳴鳴聲清清晰悠悠揚(yáng)，，激昂昂流暢暢，八八哥、、鷯哥哥智商商較高高，能能學(xué)人人語，，深受受養(yǎng)鳥鳥老人人們的的喜愛愛。這這些種種類的的鳥都都是容容易飼飼養(yǎng)的的鳥類類，以以吃谷谷類雜雜含食食為主主。二、園園林布布局：：?小區(qū)環(huán)環(huán)境即即要有有大面面積草草坪，，同時(shí)時(shí)要有有一定定高度度的花花草樹樹木及及噴泉泉系統(tǒng)統(tǒng)，形形成有有層次次的四四季常常青綠綠色小小區(qū)，，在小小區(qū)入入口處處兩側(cè)側(cè)建造造引入入式綠綠化，，直接接引入入中心心花園園鳥語語林。。中心心花園園為社社區(qū)““鳥語語林””，設(shè)設(shè)置以以各類類鳥種種區(qū)分分的大大型鳥鳥籠。。?在7號(hào)樓的的東側(cè)側(cè)設(shè)置置熱帶帶雨林林館，，養(yǎng)殖殖熱帶帶花木木的玻玻璃溫溫室，，同時(shí)時(shí)也為為鳥類類提供供冬季季過冬冬的場(chǎng)場(chǎng)所。。?同時(shí)在在小區(qū)區(qū)內(nèi)步步行道道上設(shè)設(shè)置草草坪燈燈，并并配合合若有有若無無的背背景音音樂及及亭臺(tái)臺(tái)、名名言牌牌文及及盆景景、雕雕塑，，形成成有靜靜有動(dòng)動(dòng)，富富有文文化氣氣氛的的小區(qū)區(qū)氛圍圍，樓樓間綠綠地除除以園園林小小品、、綠植植、樹樹木、、水系系的營(yíng)營(yíng)造，，同時(shí)時(shí)也為為兒童童、老老年人人提供供相應(yīng)應(yīng)的娛娛樂健健身活活動(dòng)設(shè)設(shè)施，，增加加園林林的實(shí)實(shí)用性性。環(huán)環(huán)境設(shè)設(shè)計(jì)上上處處處體現(xiàn)現(xiàn)對(duì)人人的尊尊重，，為殘殘疾人人設(shè)計(jì)計(jì)的園園路應(yīng)應(yīng)盡量量考慮慮出行行的方方便與與安全全。三、車車位規(guī)規(guī)劃?人車分分流，，車走走車行行道，，停車車全部部在社社區(qū)的的北側(cè)側(cè)集中中停放放。機(jī)機(jī)動(dòng)車車交通通在居居住區(qū)區(qū)內(nèi)被被限制制到最最低程程度，，不允允許進(jìn)進(jìn)入景景觀區(qū)區(qū)、休休閑區(qū)區(qū)。中中心花花園及及樓間間綠地地設(shè)置置人行行道，，在平平時(shí)被被用作作步行行的交交通系系統(tǒng)，，行人人主出出入口口等區(qū)區(qū)域。。充足足滿足足人的的自由由活動(dòng)動(dòng)空間間，保保持步步行的的完整整性。。上述述區(qū)域域中，，機(jī)動(dòng)動(dòng)車在在遇緊緊急事事故或或服務(wù)務(wù)需要要時(shí)（（如消消防、、急救救等））才可可通行行車輛輛。?北側(cè)停停車位位與建建筑物物之間間設(shè)置置綠化化屏障障，以以樹木木或四四季常常綠植植物遮遮擋，，提高高整體體的私私密性性和美美觀性性，提提高社社區(qū)綠綠化率率。第六章章會(huì)所及及底商商功能能設(shè)置置一、、社社區(qū)區(qū)會(huì)會(huì)所所設(shè)設(shè)置置：：為符符合合小小區(qū)區(qū)高高品品質(zhì)質(zhì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，設(shè)設(shè)立立以以健身身和和藝藝術(shù)術(shù)為主主題題的的獨(dú)獨(dú)立立會(huì)會(huì)所所以以供供小小區(qū)區(qū)住住戶戶使使用用。。健身身主主題題包括括有有屋屋頂頂陽陽光光溫溫水水游游泳泳池池、、桑桑拿拿淋淋浴浴室室，，美美容容美美發(fā)發(fā)，，健健身身室室、、韻韻律律教教室室、、棋棋牌牌室室、、桌桌球球室室、、乒乒乓乓球球、、臺(tái)臺(tái)球球等等球球類類活活動(dòng)動(dòng)室室。。藝術(shù)術(shù)主主題題包括括有有創(chuàng)創(chuàng)造造者者樂樂園園（（陶陶藝藝吧吧、、插插花花藝藝術(shù)術(shù)、、根根雕雕藝藝術(shù)術(shù)室室、、凡凡高高畫畫室室等等））；；互互動(dòng)動(dòng)俱俱樂樂部部，，創(chuàng)創(chuàng)作作者者可可以以互互相相展展示示或或交交換換自自己己的的作作品品，，形形成成獨(dú)獨(dú)特特的的鄰鄰里里交交流流方方式式；；茶茶吧吧、、音音樂樂酒酒廊廊、、高高檔檔休休閑閑餐餐廳廳、、小小型型超超市市等等休休閑閑娛娛樂樂設(shè)設(shè)施施。。二、、底底商商設(shè)設(shè)置置：：本項(xiàng)項(xiàng)目目商商業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)配配套套，，如如果果單單純純?yōu)闉樾⌒^(qū)區(qū)業(yè)業(yè)主主服服務(wù)務(wù)，，根根據(jù)據(jù)小小區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)模模，，會(huì)會(huì)出出現(xiàn)現(xiàn)購購買買力力資資源源不不足足，，而而造造成成商商鋪鋪經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)者者““無無利利可可圖圖””，，影影響響經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)者者放放棄棄經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)或或經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)質(zhì)質(zhì)量量下下降降的的負(fù)負(fù)面面結(jié)結(jié)果果。。唯唯一一的的辦辦法法就就是是要要把把商商業(yè)業(yè)納納入入小小區(qū)區(qū)整整體體規(guī)規(guī)劃劃，，從從根根本本上上解解決決由由于于商商業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)帶帶來來的的小小區(qū)區(qū)管管理理混混亂亂的的局局面面。。達(dá)達(dá)到到““以以服服務(wù)務(wù)小小區(qū)區(qū)業(yè)業(yè)主主為為主主””的的原原則則，，并并將將服服務(wù)務(wù)面面向向社社會(huì)會(huì)。。本本項(xiàng)項(xiàng)目目商商業(yè)業(yè)配配套套，，由由于于地地段段位位置置和和小小區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)模模等等因因素素，，不不宜宜做做大大百百貨貨，，而而適適合合小小開開間間商商鋪鋪。。可可由由買買主主出出租租或或自自行行經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)。。根根據(jù)據(jù)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)，，建建成成復(fù)復(fù)式式商商鋪鋪，，供供儲(chǔ)儲(chǔ)藏藏貨貨物物或或居居住住，，是是商商鋪鋪的的賣賣點(diǎn)點(diǎn)。。復(fù)復(fù)式式商商鋪鋪的的售售價(jià)價(jià)也也會(huì)會(huì)高高于于一一般般商商鋪鋪。。商鋪的的經(jīng)營(yíng)營(yíng)范圍圍盡可可能滿滿足小小區(qū)內(nèi)內(nèi)業(yè)主主的生生活規(guī)規(guī)劃時(shí)時(shí)尚精精品店店，經(jīng)經(jīng)營(yíng)服服裝、、服飾飾、百百貨、、運(yùn)動(dòng)動(dòng)休閑閑類物物品；；小型型超市市；糕糕餅店店；美美容美美發(fā)等等。布局規(guī)規(guī)劃：：商鋪部部分規(guī)規(guī)劃150--200M2中小小鋪位位，容容易為為小商商戶接接受。。三、物物業(yè)管管理辦辦公室室設(shè)置置物業(yè)管管理辦辦公室室的位位置可可設(shè)在在距會(huì)會(huì)所較較近的的2#緊靠靠小區(qū)區(qū)出入入口邊邊單元元。本本套單單元由由于在在小區(qū)區(qū)入口口，居居住受受干擾擾不好好銷售售，作作為物物業(yè)用用房既既方便便業(yè)主主，也也方便便物業(yè)業(yè)管理理人員員的出出勤。。第七章章售樓處處設(shè)置置建議議第一部部分售售樓處處選址址建議議根據(jù)我我公司司現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)實(shí)地地調(diào)查查，對(duì)對(duì)于售售樓處處設(shè)置置地提提出以以下建建議：：由于本本案的的銷售售期擬擬定于于明年年3月中旬旬，為為了能能夠按按照計(jì)計(jì)劃時(shí)時(shí)間銷銷售，，搶占占新一一年的的銷售售高峰峰，我公司司建議議在短短期采采用租租用臨臨時(shí)售售樓處處的方方式進(jìn)進(jìn)行銷銷售，，正式式售樓樓處建建議發(fā)發(fā)展商商在項(xiàng)項(xiàng)目施施工期期間，，先加加大對(duì)對(duì)本案案配套套公建建即會(huì)會(huì)所的的施工工力度度，提提高進(jìn)進(jìn)度，，在所所租售售樓處處地點(diǎn)點(diǎn)租約約到期期時(shí)，，將售售樓處處移至至?xí)囊灰粚?。原因因有三三點(diǎn)：：一可可節(jié)省省建設(shè)設(shè)成本本，減減少另另建設(shè)設(shè)售樓樓處的的建設(shè)設(shè)費(fèi)用用；二二為會(huì)會(huì)所的的裝修修及面面積適適于售售樓處處的整整體包包裝，，有利利于樓樓盤整整體形形象的的宣傳傳；三三會(huì)所所內(nèi)的的高檔檔舒適適的環(huán)環(huán)境有有利于于營(yíng)造造客戶戶的愉愉悅心心情，，利于于雙方方洽談?wù)劀贤ㄍǔ山唤弧ＥR時(shí)售售樓處處的選選址：：位置：：中科科電大大廈一一層（（即大大屯路路與北北沙灘灘橋的的交匯匯處，，勞動(dòng)動(dòng)大廈廈北面面）有利面面：1、處于于主干干道旁旁，人人流車車流密密集，，交通通方便便，位位置醒醒目，，便于于識(shí)別別。2、處于于主干干道旁旁，售售樓處處的外外包裝裝能夠夠強(qiáng)化化人的的視覺覺沖擊擊，可可起到到良性性的宣宣傳效效果，，對(duì)銷銷售推推廣十十分有有利。。3、大廈廈的五五層為為天和和人家家的售售樓處處，將將本案案售樓樓處設(shè)設(shè)置于于此，，可對(duì)對(duì)本案案競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手手的客客戶進(jìn)進(jìn)行一一部分分截流流，削削弱對(duì)對(duì)手的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力。。4、租用用此大大廈作作為售售樓處處可大大大降降低本本案的的建設(shè)設(shè)成本本。普普通售售樓處處的建建造費(fèi)費(fèi)用至至少100萬元以以上，，而很很多大大盤的的售樓樓處做做為形形象的的宣傳傳口，，耗資資近千千萬的的也為為數(shù)較較多，，而這這些售售樓處處多數(shù)數(shù)做為為臨建建報(bào)批批，在在項(xiàng)目目售馨馨后就就將拆拆除，，加大大了成成本損損耗。。而采采取租租用的的方式式，不不僅費(fèi)費(fèi)用可可大幅幅度降降低，，還可可將預(yù)預(yù)算的的剩余余費(fèi)用用用于于其他他形式式的推推廣宣宣傳中中。圖一：：中科科電大大廈外外觀實(shí)實(shí)景圖二：：中科科電大大廈位位置圖圖圖三：：中科科電大大廈首首層平平面圖圖1、該大大廈現(xiàn)現(xiàn)剩余余面積積為：：一層層500㎡、200㎡兩塊塊面積積，七七層130㎡、170㎡、183㎡三塊塊面積積。2、我公公司建建議售售樓處處設(shè)置置在大大廈一一層。。500㎡面積積不僅僅面積積上浪浪費(fèi)過過大而而且租租金成成本也也較高高。面面積位位于一一層的的200㎡面積積對(duì)于于本案案來說說作為為臨時(shí)時(shí)售樓樓處比比較理理想，，此面面積對(duì)對(duì)于售售樓處處的功功能分分區(qū)及及布置置比較較便利利。3、大廈一層層現(xiàn)租金報(bào)報(bào)價(jià)為8元/㎡/天，實(shí)際成成交價(jià)預(yù)計(jì)計(jì)在7元/㎡/天左右，按按200平方米計(jì)算算，租金為為42000元/月。建議發(fā)發(fā)展商租用用時(shí)間在6個(gè)月左右，，總計(jì)費(fèi)用用為252000元。可大量量節(jié)省售樓樓處的建造造預(yù)算。（（一般400㎡左右的售售樓處建造造成本約在在100～120萬元之間））第二部分臨時(shí)售樓處處的設(shè)置一、售樓處分區(qū)區(qū)：售樓處共分分為七個(gè)區(qū)區(qū)：接待區(qū)區(qū)、模型區(qū)區(qū)、產(chǎn)品展展示區(qū)、洽洽談區(qū)、辦辦公區(qū)、休休閑區(qū)（閱閱覽角、茶茶水間、沙沙發(fā)）二、設(shè)備配配置1、銷售部：業(yè)務(wù)辦公區(qū)區(qū)：熱線電電話：2部（設(shè)ISDN分配式設(shè)計(jì)計(jì)）銷售經(jīng)理辦辦公室：電電話1部，電腦1臺(tái)企劃辦公室室：電話1部、電腦1臺(tái)、打印機(jī)機(jī)1臺(tái)行政辦公室室：電話1部，傳真1部，電腦1臺(tái)，打印機(jī)機(jī)1臺(tái)，復(fù)印機(jī)機(jī)1臺(tái)2、客戶服務(wù)部部：電話1部、電腦1臺(tái)、打印機(jī)機(jī)1臺(tái)、檔案柜柜3、財(cái)務(wù)部：電話1部、電腦1臺(tái)、打印機(jī)機(jī)1臺(tái)、檔案柜柜、保險(xiǎn)柜柜4、業(yè)務(wù)員休息息區(qū)：回訪電話：：2部公共區(qū)域配配置：1、視聽設(shè)備（（DVD、電視）2、談判桌椅、、公共區(qū)域域飲水機(jī)三、人員配置1、銷售部：銷售經(jīng)理1人銷售主管2人業(yè)務(wù)員8人，分成兩兩組銷售，，每組4人。企劃專案1人行政助理1名司機(jī)1人共計(jì)14人。2、客戶服務(wù)部部：客服經(jīng)理1人，下設(shè)工工作人員2人（負(fù)責(zé)簽簽約、合同同檔案管理理、銀行按按揭、公積積金貸款、、預(yù)售登記記、外地人人購房登記記）共計(jì)3人3、財(cái)務(wù)部：出納1人，會(huì)計(jì)1人第八章物物業(yè)服務(wù)務(wù)內(nèi)容建議議一、物業(yè)基基本服務(wù)：：1.房屋建建筑及其公公共服務(wù)設(shè)設(shè)施的日常常使用管理理、維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)、巡視視檢查。2.園林綠綠地的管理理養(yǎng)護(hù)。3.熱帶雨雨林館及鳥鳥語林的專專人管理及及維護(hù)4.環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生的管理理服務(wù)。5.公共秩秩序的維護(hù)護(hù)。6.物業(yè)裝裝飾、裝修修、施工、、監(jiān)督管理理。7.入住管管理8.車輛行行駛、停放放、管理及及其場(chǎng)地的的維修養(yǎng)護(hù)護(hù)。9.消防管管理10.會(huì)所所的經(jīng)營(yíng)與與管理11.物業(yè)業(yè)檔案資料料的管理12.節(jié)日日期間裝飾飾社區(qū)的入入口及外墻墻，包括燈燈光及其他他飾物。13.組織織社區(qū)文化化活動(dòng)，定定期為客戶戶組織豐富富多彩、健健康向上的的社區(qū)文化化活動(dòng)。14.代收收代繳服務(wù)務(wù)，提供住住戶水、電電、氣、有有線電視等等代收代繳繳費(fèi)服務(wù)。。二、物業(yè)特特色服務(wù)：：u提供居室內(nèi)內(nèi)設(shè)施、設(shè)設(shè)備的維修修及咨詢服服務(wù)。u提供居室內(nèi)內(nèi)的清潔服服務(wù)。為住住戶提供室室內(nèi)清潔、、廚房大清清、地毯清清洗、地板板打蠟、沙沙發(fā)清洗以以及房屋裝裝修完工后后的清潔開開荒等項(xiàng)服服務(wù)u送貨服務(wù)。。用電話預(yù)預(yù)約送貨上上門。u飲用水送水水服務(wù)。用用電話預(yù)約約送水上門門。u洗衣及干衣衣服務(wù)傳真真、打字、、復(fù)印、國(guó)國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途、、國(guó)際長(zhǎng)途途；u室內(nèi)花卉租租擺服務(wù)，，社區(qū)設(shè)有有花房，當(dāng)當(dāng)住戶的居居室內(nèi)需要要擺放鮮花花時(shí)，花房房可為住戶戶提供鮮花花，并提供供養(yǎng)護(hù)服務(wù)務(wù)u出租汽車預(yù)預(yù)約服務(wù)；；u提供旅游活活動(dòng)安排服服務(wù)；u航空機(jī)票、、火車票定定購服務(wù)；；u提供小時(shí)工工服務(wù)；u接送兒童服服務(wù)u汽車保養(yǎng)保保潔服務(wù)u房屋租賃服服務(wù)，為產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人代理理出租房屋屋業(yè)務(wù)及日日常租務(wù)管管理服務(wù)第九章銷銷售計(jì)劃劃一、工程進(jìn)進(jìn)度配合建建議(1)由于于7#目前前已到地上上二層，明明年6，7月份完成成外裝，進(jìn)進(jìn)行內(nèi)部裝裝修。其他他樓座明年年開春出地地面，(2)在1#-6#主體施工工到三層時(shí)時(shí)，即將重重點(diǎn)放在該該會(huì)所的施施工上。(3)爭(zhēng)取取在6，7月份完成成會(huì)所內(nèi)外外裝修，并并完成會(huì)所所周邊環(huán)境境布置，7月份把售售樓處搬至至?xí)M(jìn)行行銷售。臨臨時(shí)租用售售樓處取消消。7月份份完成7#交房樣板板間開放。。(4)明年年6，7月月份1#-6#結(jié)構(gòu)構(gòu)封頂，10月左右右完成外裝裝，進(jìn)行內(nèi)內(nèi)部裝修。。(5)爭(zhēng)取取在8，9底前完成成主題園林林布置。(6)10月份左右右，7#交交房入住。。(7)后年年3，4月月份1#--6#整整體交房入入住。二、暢春園園二期價(jià)格格制定及銷銷售回款計(jì)計(jì)劃共計(jì)可銷售售套數(shù)約546套以下銷售面面積以（建建筑面積計(jì)計(jì)算）1#每套平平均面積=6900/52=132.69戶型建面建面+半陽臺(tái)面積套數(shù)合計(jì)面積二居110.97139.68101396.8二居110.29114.76101147.6三居128.44133.24102664.8三居133.64139.68101396.8二居1472294合計(jì)5269002#每套平平均面積=9186.24/75=122.48戶型套內(nèi)建面套內(nèi)建面+半陽臺(tái)面積套數(shù)合計(jì)面積二居143.71146.34121753.44一居70.3574.1412889.68三居127.7132.25121587二居111.25114.95121379.4三居133.06136.54243276.96一居96.699.923299.76合計(jì)759186.243#每套平平均面積=10714/77=139.14戶型套內(nèi)建面套內(nèi)建面+半陽臺(tái)面積套數(shù)合計(jì)面積一居96.1699.925499.6三居133.06136.54608192.4四居160.39164.44111808.84五居213.471213.47合計(jì)7710714.314每套平均均面積=20611.4/140=147.22戶型套內(nèi)建面套內(nèi)建面+半陽臺(tái)面積套數(shù)合計(jì)面積三居137.56141.03131833.39三居137.28141.87811060.4三居138.6143.12263721.12三居139.44142.89131857.57五居212.881212.88五居213.5661281.36五居214.972429.94五居214.741214.74合計(jì)14020611.45#每套平平均面積=8158.86/66=123.62戶型套內(nèi)建面套內(nèi)建面+半陽臺(tái)面積套數(shù)合計(jì)面積一居88.6691.316547.86三居130.01135.15101351.5三居120.79125.19101251.9三居122.96125.19405007.6合計(jì)668158.866#每套平平均面積=9456/76=124.42戶型套內(nèi)建面套內(nèi)建面+半陽臺(tái)面積套數(shù)合計(jì)面積三居116.52118.75404750三居126.66129.8681038.88二居97.57100.831100.83三居121.32124.678997.36四居149.19172.5561035.3四居141.63146.066876.36一居

85.154340.6一居94.2697.52197.52二居100.31103.571103.57二居112.01116.391116.39合計(jì)

769456.817#每套平平均面積=8264.22/60=137.74戶型套內(nèi)建面套內(nèi)建面+半陽臺(tái)面積套數(shù)合計(jì)面積三居130.87135.366812.16三居125.7129.82364673.52三居129.26134.026804.12四居165.12172.5561035.3四居149.12156.526939.12合計(jì)

608264.22項(xiàng)目配比指指標(biāo)戶型一居二居三居四居五居套數(shù)合計(jì)平均面積1#

2230

52132.692#152436

75122.483#5

6011177139.144#

130

10140147.225#6

60

66123.626#625612

76124.427#

4812

60137.74合計(jì)套數(shù)32484203511546所占比例5.9%8.8%77%6.4%2%100%三、銷售計(jì)計(jì)劃7號(hào)樓由于于已出地面面二層最先先開盤,依依次是推廣廣順序7#、6#、、1#、4#、2#、3#、、5#7#位于小小區(qū)中心花花園東側(cè),位置較好好，六層帶帶電梯，最最先開盤，，意圖造成成開盤熱銷銷。6#位于7#東北邊邊，因2，，3，4居居戶型多樣樣，能補(bǔ)充充7#的戶戶型不多的的問題。促促進(jìn)銷售，，但北面有有停車干擾擾問題。1#位與小小區(qū)西南側(cè)側(cè)，一二層層有底商，，居住有干干擾問題，，低價(jià)格吸吸引客戶。。4#小區(qū)南南側(cè)臨路，，北面可看看到花園，，景觀好，，戶型好。。2#戶型從從一居到三三居品種豐豐富，解決決6#，7#全是大大戶型問題題，擴(kuò)大銷銷售業(yè)績(jī)，，位置優(yōu)越越可看到中中心花園。。單元位于于整個(gè)社區(qū)區(qū)的中心，，視野景觀觀好，三面面可見景，，但西邊有有行車道。。5#位于3#東側(cè)，，北側(cè)為停停車場(chǎng)，面面積適中。。3#位置置最好，，南北視視野開闊闊，可看看到中心心花園，，此時(shí)推推出實(shí)現(xiàn)現(xiàn)利潤(rùn)最最大化，，最后推推出。毛坯房?jī)r(jià)價(jià)格以開開盤順序序7＃均價(jià)價(jià)7400元/平米,6＃均價(jià)價(jià)7000元/平米,1＃均價(jià)價(jià)6600元/平米，，4＃均價(jià)價(jià)6800元/平米,2＃均價(jià)價(jià)7200元/平米,5＃均價(jià)價(jià)7300元/平米,3＃均價(jià)價(jià)7700元/平米為計(jì)算依依據(jù)暢春園二二期最終終實(shí)現(xiàn)總總體均價(jià)價(jià)7143元/平米。。截止至年年底，共共銷售453套套，總銷銷售額42492萬元元，銷售售率83%,銷銷售回款款考慮到到樓體封封頂銀行行才開始始放貸，，除7#以外其其他樓座座在7月月底前封封頂，銷銷售回款款按80%計(jì)算算，共計(jì)計(jì)回款額額33994萬萬元。此推廣思思路未包包括媒體體宣傳策策略、主主題活動(dòng)動(dòng)、單位位推售策策略、價(jià)價(jià)格策略略、促銷銷措施策策略。階段

樓號(hào)均價(jià)時(shí)間面積7#6#1#4#2#5#3#合計(jì)7400700066006800720073007700137．74124.42132.69147.22122.48123.62139.14合計(jì)銷售率第一階段認(rèn)購期2.20--3.1710

255%開盤期3.18—3．3115

簽約額(萬元)2548

2548第二階段開盤期4．1—4.30101510

8015%強(qiáng)銷期5．1—5．31102015

簽約額

203830482189

7275第三階段開盤期6．1—6.30510101015

11020%強(qiáng)銷期7.1—8.31520101015

簽約額

10192613175220022649

10035第四階段開盤期9.1—9.30

302010

16029%強(qiáng)銷期10.1—10.315105501020

續(xù)銷期11.1—12.31

451320

7814%簽約額

5098704381251337924512

22634合計(jì)45342492第十章“裕泰。。杰晶””銷售前前期工作作計(jì)劃表表（以2004年3月18日正式開開盤為倒倒計(jì)時(shí)部門工作內(nèi)容完成時(shí)間備注設(shè)計(jì)院各戶型方案最終確認(rèn)12月31日各戶型面積分?jǐn)偅偨?、套?nèi)建面、公攤面積）12月31日全套施工圖（水、暖、電、氣）

12月31日全套工程圖（平面、立面、剖面）2004年1月31日?qǐng)@林設(shè)計(jì)院方案確定（園林功能配套，軟質(zhì)及硬質(zhì)景觀小品設(shè)計(jì)、路網(wǎng)設(shè)計(jì)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)）1月31日出具效果圖時(shí)間（DM單頁應(yīng)用）1月31日效果圖公司社區(qū)鳥瞰圖、會(huì)所配套效果圖、單體建筑效果圖、商業(yè)配套效果圖等的設(shè)計(jì)制作2月15日模型公司總規(guī)沙盤（1：100）的制作完成2月29日售樓處設(shè)計(jì)公司售樓處室內(nèi)裝修方案確定1月10日售樓處裝修完成時(shí)間3月10日樣板間設(shè)計(jì)公司樣板間的風(fēng)格定位及裝修方案確定

9月1日樣板間裝修完成時(shí)間

11月5日樣板間開放時(shí)間11月15日戶外廣告公司戶外引導(dǎo)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、制作、報(bào)批及安裝

3月10日廣告公司案名、LOGO、SLOGAN的設(shè)計(jì)確定

1月15日VI應(yīng)用要素部分名片、信紙、信封、傳真用紙表頭、紙杯、胸卡、部門指示牌、手提帶、VI導(dǎo)視系統(tǒng)、

1月15日工地圍墻及工地現(xiàn)場(chǎng)（看板、案旗、條幅）的設(shè)計(jì)

2月5日售樓處門頭看板設(shè)計(jì)及制作及室內(nèi)POP包裝設(shè)計(jì)

2月5日工地圍墻及工地現(xiàn)場(chǎng)、售樓處門頭看板、室內(nèi)POP包裝的制作完成

3月10日DM單頁設(shè)計(jì)初稿

2月10日DM單頁文案初稿

2月10日戶型單頁設(shè)計(jì)初稿

2月10日樓書形象冊(cè)整體設(shè)計(jì)風(fēng)格初稿（配圖選擇樣本、樓書格式小樣、分項(xiàng)內(nèi)容說明、用紙選擇、用色處理）

2月20日樓書形象冊(cè)文案初稿2月20日DM單頁、戶型單頁的設(shè)計(jì)及文案成稿

2月20日樓書的設(shè)計(jì)及文案成稿

3月5日DM單頁、戶型單頁的印刷完成

3月10日樓書的印刷完成

3月10日展板設(shè)計(jì)（項(xiàng)目簡(jiǎn)介、風(fēng)格介紹、物業(yè)管理、會(huì)所商業(yè)配套、區(qū)域介紹、園林、裝修標(biāo)準(zhǔn)及智能化等）

2月20日展板制作完成及安裝

3月10日市場(chǎng)預(yù)熱期軟文

3月4日、3月10日形象報(bào)廣設(shè)計(jì)3月18日第一期媒體發(fā)布3月18日海開紀(jì)元銷售文件準(zhǔn)備（答客問、銷售說辭、價(jià)格表、付款方式、認(rèn)購書、合同及補(bǔ)充條款、簽約流程等）

2月29日規(guī)章制度、銷售表格等

2月29日營(yíng)銷計(jì)劃、廣告媒體計(jì)劃等

2月29日組建業(yè)務(wù)體（培訓(xùn)、考核、上崗）

2月1日—3月10日開發(fā)商售樓處選址最終確認(rèn)

12月31日戶外廣告牌選址最終確認(rèn)

12月31日案名及戶外廣告的報(bào)批

2月29日五證齊全時(shí)間

3月18日裝修標(biāo)準(zhǔn)及智能配套設(shè)施確定

1月20日設(shè)備建材的選型（品牌確定）

2月5日會(huì)所設(shè)計(jì)方案及內(nèi)部功能確定

1月20日銷售價(jià)格最終確定

12月31日確定按揭銀行相關(guān)事宜（確定貸款銀行、貸款年限、貸款程序等）2月29日確定律師事務(wù)所相關(guān)事宜（辦理按揭所提供資料及費(fèi)用等）

2月29日物業(yè)公司核定物業(yè)費(fèi)

3月10日物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介及服務(wù)項(xiàng)目；物業(yè)管理公約及物管流程等

3月18日內(nèi)部認(rèn)購時(shí)間3月10日正式開盤時(shí)間3月18日結(jié)語語我們專注注和熱愛愛這個(gè)行行業(yè)，所所以我們們必須很很專業(yè)??！我們不不會(huì)無原原則的承承應(yīng)業(yè)主主，為了了成功我我們會(huì)有有話要說說，溝通通才能達(dá)達(dá)成共識(shí)識(shí)。經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)告訴我我們，樓樓盤運(yùn)作作的成功功，源于于信任和和彼此共共同的努努力，代代理公司司不是神神，科學(xué)學(xué)，客觀觀，數(shù)據(jù)據(jù)是依據(jù)據(jù)。市場(chǎng)場(chǎng)是個(gè)大大轉(zhuǎn)盤，，好的商商業(yè)模式式是尋求求合理利利潤(rùn)與市市場(chǎng)接受受度達(dá)到到一個(gè)平平衡。我我們追求求的是開開發(fā)商，，代理商商，客戶戶能夠““共贏””！專業(yè)業(yè)的深度度才能成成就“大大”的廣廣度，開開發(fā)商，，代理