每一個城市

都有一個精神領(lǐng)袖、一個靈魂地標(biāo)1?例如提到上海，想到外灘提到杭州，想到西湖提到武漢，想到黃鶴樓

甚至提到咸寧，也會想到溫泉但是，提到潛江，我們似乎想不到什么……2?曹禺公園潛江人的文化領(lǐng)袖、人文地標(biāo)它的文化價值、旅游價值、城市名品展示價值巨大因此它的商業(yè)街是文化的、風(fēng)情的、代表性強(qiáng)的3?曹禺公園文化商業(yè)街項目提報2010年9月(潛江)4?目錄第一章、潛江商業(yè)調(diào)查淺析潛江發(fā)展基本現(xiàn)狀潛江商業(yè)分布情況第二章、項目商業(yè)特征基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)SWOT分析產(chǎn)品形態(tài)定位第三章、目標(biāo)客戶群定位客戶群體分類目標(biāo)客戶群體分析目標(biāo)客戶群的購買理由5?目錄第四章、項目定位——入市態(tài)勢項目形象定位項目定價策略項目的價格推售策略第五章、整體推廣策略——我們的武器/如何使用我們的武器項目內(nèi)涵解構(gòu)推廣思路及戰(zhàn)略應(yīng)用宣傳推廣策略各階段推廣策略應(yīng)用6?知已知彼、百戰(zhàn)不殆我們堅信：思想可以動人！我們堅信：文化可以銷售！我們要從品牌文化內(nèi)涵的角度全面地為項目做傳播！7?第一章、潛江商業(yè)調(diào)查淺析——知彼

（一）潛江發(fā)展基本現(xiàn)狀2009年，全市完成生產(chǎn)總值234.01億元，按可比價格計算，比上年增長10.8%，繼續(xù)保持兩位數(shù)增長。其中：第一產(chǎn)業(yè)完成增加值41.19億元，增長4.7%；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值121.09億元，增長11.5%；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值71.73億元，增長12.7%2009年，是新世紀(jì)以來潛江市外部發(fā)展環(huán)境最為云譎波詭，發(fā)展形勢最為困難，經(jīng)濟(jì)走勢最為跌宕起伏的一年。自2008年第四季度以來，受全國金融危機(jī)嚴(yán)重沖擊和全國經(jīng)濟(jì)增長明顯下滑影響，全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展遭遇嚴(yán)重困難。面對嚴(yán)峻復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢，市委、市政府審時度勢，應(yīng)對有方。帶領(lǐng)全市上下克難奮進(jìn)，全市經(jīng)濟(jì)保持了平穩(wěn)較快發(fā)展。保增長、保民生、保穩(wěn)定各項工作扎實有序推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行逐步復(fù)蘇向好，各項社會事業(yè)全面進(jìn)步。8?人口情況

年末總?cè)丝?01.63萬人，從2000年以后，在沒有較大政策影響及城市發(fā)展的情況下，潛江市總?cè)丝谮呄蛴谄椒€(wěn)。9?城市建設(shè)城市規(guī)劃區(qū)面面積311.25平方公公里，建成區(qū)區(qū)面積38.6平方公里里，城市人口口近37萬人人。潛江自然然條件優(yōu)越，，水陸交通便便利，自然資資源得天獨厚厚，城市生態(tài)態(tài)環(huán)境獨具特特色，城市空空間布局形成成東城區(qū)（中中心城區(qū)）和和西城區(qū)（油油田礦區(qū)），，東西城區(qū)之之間綠色長廊廊相連，被譽(yù)譽(yù)為“水鄉(xiāng)園園林”。在圍圍繞以建設(shè)具具有濃郁水鄉(xiāng)鄉(xiāng)園林特色中中等城市為目目標(biāo)，樹立““大城區(qū)、大大園林、大手手筆”理念，，東、西城區(qū)區(qū)聯(lián)動，大力力實施環(huán)境創(chuàng)創(chuàng)新戰(zhàn)略，啟啟動十大重點點工程建設(shè)，，努力塑造城城市新形象，，先后投資近近5億元，完完成了一大批批基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)，城市建建設(shè)又上了一一個新的臺階階。10?城市道路城市道路網(wǎng)及及配套設(shè)施建建設(shè)不斷加快快。截止目前，城城區(qū)道路達(dá)271條，面面積491.24萬㎡，，人均擁有道道路面積11.3㎡；敷敷設(shè)下水道255.46公里，形成成了比較完整整的排水系統(tǒng)統(tǒng)；新裝路燈燈4761盞盞，路燈達(dá)10821盞盞，亮燈率達(dá)達(dá)99.5%；新鋪設(shè)彩彩色人形道板板17公里共共13.2萬萬㎡，并對城城區(qū)主要街道道所有架空線線路實行了地地埋；大力開開展亮化工程程，城區(qū)所有有臨街道所有有架空線路實實行了地埋，，城區(qū)所有臨臨街單位安裝裝了霓虹燈、、輪廓燈、射射燈，充分展展示了文明開開放的現(xiàn)代化化都市風(fēng)彩。。城區(qū)綠化覆覆蓋率達(dá)39.9%。11?城鎮(zhèn)居民人均均可支配性收收入及年人均均工資城鄉(xiāng)居民收入入繼續(xù)增加。。城鎮(zhèn)居民人人均可支配收收入12613元，增長長10.4%；農(nóng)民人均均純收入5531元，增增長12.2%。12?固定資產(chǎn)投資資全社會完成固固定資產(chǎn)投資資123.96億元，比比上年增長40.3%，，其中城鎮(zhèn)以以上項目投資資112.69億元，增增長42.5%；房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資3.57億元元，增長29.3%。按按所屬分類，，江漢油田投投資27.83億元，增增長11.0%；地方投投資96.13億元，增增長11.0%。按產(chǎn)業(yè)業(yè)劃分，全市市一、二、三三產(chǎn)業(yè)分別投投資0.72億元、74.96億元元和37.01億元，分分別增長20.6%、26.0%和和94.9%。13?（二）潛江主主要板塊的商商業(yè)分布情況況2004年前前，東城區(qū)域域里的商業(yè)配配套缺乏，商商業(yè)配套檔次次比較低，消消費對象以社社區(qū)內(nèi)居民為為主，只能滿滿足當(dāng)?shù)鼐用衩竦幕旧罨钚枰?。隨著著潛江經(jīng)濟(jì)的的不斷增加，，城鎮(zhèn)居民的的消費能力越越來越高，對對大型商業(yè)配配套需求日益益迫切。2005年后，，東城片區(qū)相相繼出現(xiàn)了中中百、水牛城城、世貿(mào)廣場場三大商業(yè)項項目，也形成成了東風(fēng)路及及建設(shè)街兩大大商業(yè)街，引引進(jìn)上百個全全國甚至世界界品牌商品（（范思哲、NIKE………）14?商業(yè)配套呈呈現(xiàn)一副““遍地開花花”的局面面，目前主主要商業(yè)物物業(yè)情況如如下項目租金簡介水牛城一層200元/㎡當(dāng)?shù)刈罡叨松虡I(yè)項目，位于章華中路市中心繁華區(qū)（只租不售）二層80元/㎡三層約30元/㎡中百倉儲一層180元/㎡當(dāng)?shù)刈畲蟀儇洺校挥谡氯A中路城市最繁華路段（只租不售）二層大型超市三層－世貿(mào)廣場一層80元/㎡位于東風(fēng)路商業(yè)街末，2007年啟用以來從中高端商品走向中低端，二層及以上經(jīng)營慘淡。二層40元/㎡三層－15?1、板塊商商業(yè)市場特特征中部板塊集集中了潛江江各大型綜綜合商廈，，從傳統(tǒng)經(jīng)經(jīng)營的國營營百貨商店店，到集購購物、休閑閑、娛樂于于一體的綜綜合商場，，是商家的的必爭之地地。該板塊塊以水牛城城商業(yè)城最最為代表性性，水牛城城總占地面面積約2.3萬㎡，，建筑面積積近5萬㎡㎡。包涵肯肯德基餐廳廳、水牛城城電影院、、量販?zhǔn)終TV、中中商平價、、人民大藥藥房等等，，無論是商商業(yè)規(guī)模、、所處的地地段、經(jīng)營營的品質(zhì)、、還是一貫貫大氣的推推廣方式，，都是作為為了潛江區(qū)區(qū)的商業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)繁榮的的象征，同同時，在全全市也具有有極大的影影響力。16?2、、傳統(tǒng)統(tǒng)商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)在在潛潛江江的的分分布布簡簡析析傳統(tǒng)統(tǒng)商商業(yè)業(yè)在在潛潛江江主主要要是是以以零零售售業(yè)業(yè)為為主主，，這這種種表表現(xiàn)現(xiàn)形形式式形形成成了了較較好好的的市市場場規(guī)規(guī)模模和和經(jīng)經(jīng)營營方方式式，，是是潛潛江江經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)活活動動的的重重要要組組成成部部分分。。潛潛江江章章華華中中路路段段的的商商業(yè)業(yè)競競爭爭，，在在整整個個潛潛江江的的傳傳統(tǒng)統(tǒng)商商業(yè)業(yè)競競爭爭中中，，都都是是十十分分顯顯著著的的地地方方。。相相比比之之下下，，作作為為潛潛江江傳傳統(tǒng)統(tǒng)商商業(yè)業(yè)的的另另一一重重要要的的表表現(xiàn)現(xiàn)形形式式————批批發(fā)發(fā)，，在在潛潛江江沒沒有有形形成成有有一一定定規(guī)規(guī)模模的的經(jīng)經(jīng)營營商商家家，，整整體體較較為為零零散散，，這這也也是是傳傳統(tǒng)統(tǒng)商商業(yè)業(yè)在在潛潛江江較較為為不不足足的的方方面面。。17?3、調(diào)查結(jié)論A.潛江休閑閑娛樂設(shè)施主主要分布在中中心商業(yè)區(qū)域域，在其他地地段均有休閑閑娛樂場所，，但較為分散散，經(jīng)營檔次次相對較差，，沒有形成氣氣候。B.中心區(qū)域域內(nèi)休閑娛樂樂設(shè)施集中，，周末人氣旺旺盛，工作日日晚上人也很很多。C.因為餐飲飲業(yè)的發(fā)達(dá)，，以及兩者相相關(guān)相惜的關(guān)關(guān)系，生意旺旺盛的休閑娛娛樂場所均為為集餐飲、休休閑、娛樂于于一體的綜合合型場所，且且交通都方便便，是人氣的的聚集地。D.迪吧、舞舞廳在潛江中中心區(qū)域的數(shù)數(shù)量較少、經(jīng)經(jīng)營質(zhì)量一般般、生意平淡淡、市場不大大。說明潛江江需要的是與與其書香生活活體味一致的的休閑娛樂場場所。18?第二章、項目目商業(yè)業(yè)特征——知己一、基本指標(biāo)標(biāo)：1、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：商業(yè)街區(qū)位于于曹禺公園（（二期）南側(cè)側(cè)，沿殷臺路路臨街布置，，以13個單單體徽派仿古古建筑對街形形式設(shè)置分布布在公園南入入口廣場區(qū)東東西兩側(cè)。占占地面積8131平方米米，總建筑面面積15400平方米，，東區(qū)全長236.5米米、占地面積積4750平平方米、建筑筑面積8972平方米；；西區(qū)全長158米、占占地面積3381平方米米、建筑面積積6421.7平方米。。19?2、地理位置置位于湖北省潛潛江市章華中中路，依托曹曹禺公園而生生的一個旅游游主題文化商商業(yè)街；坐落落在風(fēng)景秀麗麗的馬昌湖畔畔，與曹禺故故居為鄰，處處在潛江政治治、經(jīng)濟(jì)、文文化中點位置置。20?3、商業(yè)基本本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)序號棟號一層二層三層四層棟小計12A759.47651.481410.9522B752.72615.921368.6432C1097.88952.3247.147.12144.442D534.25425.2959.4552E385.24388.6876.7850.6262F157.97157.9772G654.19590.561244.7582H574.68661.5138.141374.3293A601.99449.921051.91103B574.68661.5138.141374.32113C980.04878.0738.4638.461935.03123D729.76667.92162.921560.6133E179.4179.4358.814樓層小計7982.277122.47601.4685.5615791.7621?二、本項目商商業(yè)特征之SWOT分析析①優(yōu)勢（Strength）文化價值———曹禺公園是是以當(dāng)代劇作作大師曹禺先先生命名的風(fēng)風(fēng)景園林景區(qū)區(qū)，既既是文化主主題公園，又又有占地面積積較大的園林林，是潛江市市著名景區(qū)。。景觀優(yōu)勢———曹禺公園地地塊位于澤口口開發(fā)區(qū)，區(qū)區(qū)位優(yōu)勢突出出。地理位置置極佳佳，進(jìn)可享享城市商業(yè)繁繁華，退可靜靜享田園風(fēng)景景旖旎。產(chǎn)業(yè)集群———湖濱領(lǐng)地，，錦繡潛城等等等稀缺性——主主題公園內(nèi)唯唯一的商業(yè)街街創(chuàng)新——產(chǎn)品品設(shè)計創(chuàng)新、、園林景觀、、營銷創(chuàng)新22?②劣勢(weakness)交通——道路路雖暢通，公公交車開通較較少，交通不不便環(huán)境——臨近近主干道，但但人流量嚴(yán)重重不足，影響響商業(yè)價值。。23?③機(jī)會分析(Opportunity)配套——學(xué)校校/商業(yè)/公公園/百貨/公交等配套套共同營造1.5公里生生活圈規(guī)劃——居?xùn)|東城，在未來來的東西雙城城樞紐規(guī)劃中中，價值得以以更好體現(xiàn)機(jī)會——曹禺禺文化風(fēng)情是是潛江市場的的空白點利好信息———8+1城市市圈的發(fā)展，，吸引外部購購買力24?④威脅(Threaten)對面錦繡潛城城開發(fā)的商業(yè)業(yè)項目已經(jīng)建建成，且整街街沿線將會大大量開發(fā)，沿沿街商鋪與我我們項目將有有競爭國家宏觀調(diào)控控面仍然存在在繼續(xù)出臺政政策調(diào)控市場場的可能25?三、得出產(chǎn)品品形態(tài)定位：：打造集旅游、、休閑娛樂于于一體的特色色濱水商業(yè)街街定位目標(biāo)：使“梅苑””乃至曹禺公公園成為潛江江“最可去””的地方最可逛：最有看點，逛逛著不累。最可購：物美價廉最可玩：休閑娛樂盡在在其中。26?三、產(chǎn)品形態(tài)態(tài)定位27?28特色商業(yè)休閑閑娛樂案例研研究28?特色商業(yè)休閑閑娛樂類型名稱商業(yè)主題化、體驗化以及時尚化上海新天地——現(xiàn)代與傳統(tǒng)的時尚結(jié)合洛杉磯城市步道——商業(yè)主題情景化的先鋒橫濱21世紀(jì)港購物公園——城市中心商業(yè)集群發(fā)展新模式29?上海新新天地地新天地地距淮淮海中中路高高檔消消費商商業(yè)區(qū)區(qū)600米米左右右占地面面積52萬萬平米米，緊緊鄰淮淮海中中路商商務(wù)圈圈北至太太倉路路；西西至馬馬當(dāng)路路；南南至自自忠路路；東東至西西藏南南路原自然然街坊坊23個；；原居居住人人口7萬人人新天地地是太太平橋橋改造造規(guī)劃劃的一一部分分A太平橋橋人工湖湖綠地，，占地4.4萬萬，水面面面積1.2萬萬，已成成為市中中心景觀觀B新天地地，占地地3萬，，建面6萬，分分南、北北里。C翠湖天天地高級級住宅小小區(qū)，總總建68萬D企業(yè)天天地甲級級寫字樓樓區(qū)，總總建面50萬E瑞安集集團(tuán)總部部大樓，，區(qū)域的的標(biāo)志性性建筑30?藝術(shù)類專業(yè)市場類藝術(shù)品經(jīng)營市場辦公類藝術(shù)工作室（畫家作坊）展示及展銷類畫廊、美術(shù)館購物商業(yè)類購物類購物中心Mall工藝品專營店特色服飾店休閑娛樂休閑類 酒吧業(yè)餐飲業(yè)旅游類旅游業(yè)旅館新天地的的功能內(nèi)內(nèi)容新天地分分北里、、南里。。北里主要要為主題題餐飲、、特色商商業(yè)、酒酒吧和藝藝術(shù)休閑閑娛樂，，3.5萬平米米。南里以一一座總建建面為2.5萬萬平米的的購物、、娛樂、、休閑中中心為主主。該中中心功能能主要包包括國際際影城、、劇院餐餐廳、家家居用品品、健身身及水療療俱樂部部、酒店店式服務(wù)務(wù)公寓（（53套套單元））等。31?城市故事事的表述述新與舊的的完美融融合以“整舊似舊舊”原則，對對2.5萬平方方米保護(hù)護(hù)建筑進(jìn)進(jìn)行全面面整修，，保留含含有歷史史文化底底蘊(yùn)的痕痕跡，將將新舊建建筑元素素有機(jī)融融合32?城市故事事的表述述傳統(tǒng)文化化包裝現(xiàn)現(xiàn)代生活活布置20世紀(jì)20年代代的時空空，演繹繹21世世紀(jì)初最最時尚的的享受，，將懷舊舊、時尚尚與經(jīng)營營有機(jī)結(jié)結(jié)合，使使小空間間寓容長長縱向、、多層次次的文化化內(nèi)涵。。33?城市故事的的表述傳統(tǒng)與現(xiàn)代代共享一個個空間北里里的的石石庫庫門門建建筑筑烘烘托托老老上上海海市市民民社社區(qū)區(qū)氛氛圍圍，，與與南南里里的的現(xiàn)現(xiàn)代代建建筑筑營營建建高高檔檔次次商商務(wù)務(wù)會會展展中中心心和和娛娛樂樂文文化化區(qū)區(qū)，，形形成成視視覺覺對對立立，，而而又又和和諧諧統(tǒng)統(tǒng)一一。。34?城市市故故事事的的續(xù)續(xù)寫寫各行行各各業(yè)業(yè)的的白白領(lǐng)領(lǐng)、、管管理理人人員員、、明明星星、、藝藝術(shù)術(shù)家家、、時時尚尚的的年年輕輕人人是是城城市市故故事事的的書書寫寫者者。。新新天天地地為為他他們們提提供供了了思思想想交交融融的的空空間間，，他他們們又又將將城城市市形形象象落落實實為為文文字字、、影影響響、、聲聲音音、、氣氣味味。。從從而而使使城城市市故故事事不不斷斷被被注注解解、、被被續(xù)續(xù)寫寫，，最最終終與與城城市市的的歷歷史史盤盤根根交交錯錯。。35?城市人文資源源的積淀：豐富的城市歷歷史文化以及及傳統(tǒng)建筑等等人文資源。。復(fù)合的功能構(gòu)構(gòu)成：特色商業(yè)、餐餐飲、娛樂休休閑、藝術(shù)展展示于一身，，提供了豐富富的、多元的的、風(fēng)情迥異異的城市生活活空間傳統(tǒng)建筑的保保護(hù)與更新：：傳統(tǒng)建筑符號號與現(xiàn)代建筑筑風(fēng)格的融合合，本身就是是一種藝術(shù)與與文化。藝術(shù)、、人人文元元素的的注入入：藝術(shù)是是創(chuàng)意意階層層表達(dá)達(dá)、續(xù)續(xù)寫寫城市市故事事的方方式，，也是是連接接各種種功能能的紐紐帶創(chuàng)意階階層書書寫城城市魅魅力：：創(chuàng)意階階層是是城市市觸覺覺敏銳銳的一一群，，他們們能發(fā)發(fā)現(xiàn)塵塵囂中中最魅魅惑的的部分分，繪繪制出出最誘誘人的的姿態(tài)態(tài)。上海海新新天天地地成功功因因素素36?特色色商商業(yè)業(yè)休休閑閑娛娛樂樂類型名稱商業(yè)主題化、體驗化以及時尚化上海新天地——現(xiàn)代與傳統(tǒng)的時尚結(jié)合洛杉磯城市步道——商業(yè)主題情景化的先鋒橫濱21世紀(jì)港購物公園——城市中心商業(yè)集群發(fā)展新模式37?38兩條條典典型型廊廊街街交交匯匯于于一一個個節(jié)日日廣廣場場，，通過過城城市市景景觀觀規(guī)規(guī)劃劃、、娛娛樂樂場場所所和和節(jié)節(jié)日日市市場場的的戲戲劇劇化化手手段段，，使使這這些些地地方方成成為為舞臺臺，而而生生活活每每天天就就在在這這些些舞舞臺臺中中發(fā)發(fā)生生。。城市市步步道道是是舞舞臺臺的的前前景景步道道兩兩旁旁佇佇立立著著立立體體的的建建筑筑街上上擁擁擠擠著著各各式式的的招招牌牌活活動動隨時時保保持持一一種種視視覺覺刺刺激激CityWalk廊街街與與節(jié)節(jié)日日廣廣場場共共同同構(gòu)構(gòu)成成的的夢夢幻幻舞舞臺臺節(jié)日日廣廣場場廊街街城市市步步道道是是美美國國洛洛杉杉磯磯著著名名的的休休閑閑娛娛樂樂購購物物中中心心，，距距離離市市區(qū)區(qū)相相距距3公公里里，，于于93年年對對外外開開放放，，共共有有40多多家家專專營營店店、、餐餐飲飲部部和和娛娛樂樂場場所所，，總總建建面面約約為為2.5萬萬平平米米38?39CityWalk的的建建筑筑建筑筑作作為為一一種種藝藝術(shù)術(shù)形形式式，，處處世世態(tài)態(tài)度度和和生生活活方方式式，，它它們們的的靈靈感感完完全全來來自自于于當(dāng)當(dāng)?shù)氐氐牡碾婋娪坝?、、賽賽車車和和電電子子游游戲戲文文化化?！?9?40CityWalk的的建建筑筑城市市步步道道的的建建筑筑正正立立面面屬屬于于復(fù)復(fù)古古主主義義，，它它懷懷舊舊的的對對象象就就是是當(dāng)當(dāng)?shù)氐厝巳讼胂胂笙蟮牡捏A驛站站，，但但在在這這里里形形式式以以及及符符號號都都當(dāng)當(dāng)作作是是當(dāng)當(dāng)代代的的而而非非歷歷史史的的東東西西來來感感知知。。后工工業(yè)業(yè)時時代代的的霓霓虹虹燈燈和和金金屬屬塑塑像像立面面復(fù)復(fù)古古主主義義40?41CityWalk的的建建筑筑這里里，，商商店店門門面面成成為為一一個個聚聚集集體體，，而而在在這這之之上上，，還還有有一一類類商商業(yè)業(yè)層層————廣廣告告牌牌。。最最終終，，能能看看見見的的就就是是重重重重疊疊疊疊的的招招徠徠廣廣告告，，這這些些招招牌牌已已經(jīng)經(jīng)超超出出了了人人正正常常的的視視線線，，這這種種過過度度的的裝裝飾飾讓讓人人們們從從空空間間上上認(rèn)認(rèn)為為在在真真正正的的洛洛杉杉磯磯大大街街上上底面朝天天的雪佛萊敞敞蓬轎車車從冰凍酸酸奶店的的高速公公路標(biāo)牌牌上橫伸伸出來一個超大大型號、、稀奇古古怪的巨巨猿金剛剛從超級級市場仿仿造的裝裝飾帳篷篷上懸掛掛下來一架“宇宙飛船船”以同樣方方式被釘釘在“外星來客客“（一家科科幻玩具具店）上上。41?42CityWalk的的魅力城市步道道比著眼眼于功能能性的購購物廣場場更能提提供新奇奇感，它它沒有將將明媚的的天空隔隔在室外外，專門門設(shè)計的的步行街街意在不不斷的制制造驚喜喜街頭音樂樂家、魔魔術(shù)師、、幽默劇劇、露天天午餐、、棕櫚樹樹……這都能吸吸引人群群圍觀，，在步行行的人群群中掀起起一陣陣陣漣漪。。就像是是街頭的的人潮。。42?43CityWalk的的魅力人們在節(jié)節(jié)日廣場場的噴泉泉處嬉水水，一陣陣陣間歇歇的泉水水從埋在在地下的的管子里里噴射出出來，而而美妙的的音樂從從街頭藝藝術(shù)家或或KWGB的揚(yáng)揚(yáng)聲器緩緩緩傳來來……夜晚，在在大小與與原物相相仿、光光線暗淡淡的街燈燈下，情情侶們雙雙雙對對對出入電電影院、、硬石搖搖滾咖啡啡屋，要要不就躲躲在樹后后偷偷的的接吻。。少男少少女們聚聚集在廣廣場附近近，男孩孩為女孩孩表演，，這里與城城市中心心或其他他地方不不同是沒沒有任何何賭博競競技活動動、沒有有任何需需要打斗斗的游戲戲，也沒沒有傳單單派送員員、街角角的推銷銷員和各各色小販販，所以以讓人們們確信這這里的消消遣活動動永遠(yuǎn)是是愉快的的，他們們感到屬屬于一條條美好的的街道。。43?44CityWalk的主題城市步道真正正讓人難忘的的是電影這里擁有全美美最大的電影影院，共能容容納6000名觀眾。此外，在一家家動感影院，，當(dāng)你坐在靠靠水力控制移移動基座的椅椅子上的時候候，你感覺不不止在看電影影——你還在經(jīng)歷他他們;摘錄攝影工作作室能把人們們帶到熒屏里里面，通過神神奇的電腦合合成照片，可可以進(jìn)入上百百種電影的任任何一個場景景中。44?45CityWalk的主題城市步道給每每一位尋求過過去的人提供供了懷舊的商商品．在這里，人們們可以找到定定義20世紀(jì)紀(jì)60年代美美國生活的黑黑光海報、熒熒光T-Shirt與和和平標(biāo)語；也也有上個世紀(jì)紀(jì)50年代五五花八門的商商品：緊身衣衣、熔巖燈、、竹簾以及那那個時代代表表性偶像的照照片以及私人人物品45?特色商業(yè)休閑閑娛樂類型名稱商業(yè)主題化、體驗化以及時尚化上海新天地——現(xiàn)代與傳統(tǒng)的時尚結(jié)合洛杉磯城市步道——商業(yè)主題情景化的先鋒橫濱21世紀(jì)港購物公園——城市中心商業(yè)集群發(fā)展新模式46?橫濱21世紀(jì)紀(jì)港橫濱21世紀(jì)紀(jì)港項目是東東京第四次首首都圈基本規(guī)規(guī)劃的重點建建設(shè)項目之一一，該計劃目目的在于分擔(dān)擔(dān)日益向東京京集中的商業(yè)業(yè)以及商務(wù)辦辦公功能，引引導(dǎo)此類城市市功能向商務(wù)務(wù)核心城市集集中該項目距離東東京市核心區(qū)區(qū)30公里，，是為了配合合將橫濱市發(fā)發(fā)展為國際文文化城市和自自立型核心城城市規(guī)劃而啟啟動的項目占地約為為186公頃頃，開發(fā)內(nèi)容容主要以商業(yè)業(yè)和商務(wù)辦公公為主體，2003年該該區(qū)域就業(yè)人人口達(dá)到5萬萬人，入住公公司數(shù)量達(dá)到到980家東京邊緣區(qū)新新興的城市商商業(yè)消費中心心之一47?MallParkExperienceShopping三位一體的綜綜合商業(yè)功能能娛樂購物文化歷史與現(xiàn)代的的交融科技與人文的的呼應(yīng)橫濱未來科技技館橫濱海事博物物館紅磚國際展覽覽館橫濱太平洋大大廈懷舊的歷史建建筑和現(xiàn)代特特色的標(biāo)志建建筑MallPark購購物公園48?橫濱王后方形形廣場以王后廣場為為中心，將別別具一格的百百貨大樓、泛泛太平洋大酒酒店、音樂廳廳融為一體橫濱世紀(jì)之窗窗以五花八門的的世界盡在這這里為宣傳口口號，匯集了了時裝、食品品、娛樂等方方面各具特色色的商店160多家。位位于5樓的華華納麥加爾影影院是由8家家放映館組成成的綜合電影影院橫濱杰克購物物中心以美國最大的的體育用品連連鎖店“體育權(quán)威”為首的大型店店鋪云集的步步行購物商品品街甘拓橫濱娛娛樂中心最大級別的的綜合性娛娛樂設(shè)施，，集電影院院、體驗橫橫濱開港以以來文化的的娛樂園、、音樂廳、、婚禮會場場、各類商商店及餐飲飲店為一體體大型購物中中心的集合合49?橫濱二十一一世紀(jì)港購購物公園特征要素購物公園精品購物中中心的大匯匯集，各個個中心檔次次相近，但但是主題與與品牌各有有差異文化娛樂設(shè)設(shè)施為紐帶帶，將各個個購物中心心巧妙連接接，增加購購物情趣，，延長逗留留時間室外擁有良良好的自然然環(huán)境與開開放空間，，強(qiáng)化室內(nèi)內(nèi)與室外的的聯(lián)系50?得出產(chǎn)品形形態(tài)定位：：打造集文化化旅游、休休閑娛樂、、購物于一一體的特色色濱水商業(yè)業(yè)街定位目標(biāo)：使“梅苑苑”乃至曹曹禺公園成成為潛江““最可去””的地方最可逛：最有看點，，逛著不累累。最可購：物美價廉最可玩：休閑娛樂盡盡在其中。。51?主力客戶群群體：第三章、目目標(biāo)客客戶群群定位位1、客戶群群體分類政府高級官官員/國有及及私有企業(yè)業(yè)頂層領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)政府府一一般般官官員員/企企業(yè)業(yè)高高管管/小小私私營營老老板板/教教師師工薪薪階階層層/政政府府一一般般公公務(wù)務(wù)員員農(nóng)業(yè)業(yè)人人口口/體體力力勞勞動動者者52?2、目標(biāo)標(biāo)客戶群群分析我們要實實現(xiàn)搶占占市場份份額的戰(zhàn)戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)，首要要的是對對我們所所爭奪的的陣地———目標(biāo)標(biāo)客戶進(jìn)進(jìn)行深入入的分析析，掌握握他們消消費行為為及心理理的共性性。53?★他們們處于于事業(yè)業(yè)的成成熟期期，有有一定定的財財富積積累。。我們賣賣給誰誰？----他們在在乎什什么？？★他們們有自自己的的休閑閑社交交方式式?！锼麄儌兊淖宰晕乙庖庾R很很強(qiáng)，，在乎乎人家家對自自己的的看法法。★他們熱愛愛家庭，視視家庭生活活為生命。。★他們狂熱熱工作，但但不視工作作為全部。?！锼麄冏分鹬鸾疱X，但但不視金錢錢為唯一。?！锼麄円曇曃幕顬樽宰约荷罨钪胁豢煽扇鄙俚牡囊徊糠址帧?4?★他們珍珍惜每一一分鐘的的時間，，無論工工作或享享受生活活。我們賣給給誰？----他們在乎乎什么？？★他們的的生活中中不能沒沒有藝術(shù)術(shù)和審美美。★他們有有能力發(fā)發(fā)現(xiàn)和感感受生活活中的美美。并將將之實現(xiàn)現(xiàn)為商業(yè)業(yè)價值。。★他們注注重投資資，更注注重產(chǎn)品品，細(xì)節(jié)節(jié)做得越越好越喜喜歡?！锼麄兛纯粗卣嫖奈幕?，反反對偽情情調(diào)?！锼麄兛纯春脻摻熬埃?，有屬于于自己的的經(jīng)營之之道。55?三、目標(biāo)標(biāo)客戶投資投資理財?shù)乃枷肽壳吧钊肴诵模藗兌枷Ｍ验e置的資金利益最大化。自營自己有比較好的商業(yè)項目，苦于沒有好的地點經(jīng)營，或已經(jīng)有門店，想擴(kuò)大經(jīng)營的商戶。56?項目所針對的的終端消費者者對時尚生活不不懈追求的白白領(lǐng)，他們普遍受受教育層次偏偏高；有穩(wěn)定的收入入；生活講求格調(diào)調(diào)；對休閑娛樂有有強(qiáng)勁的消費費欲望；……終端消費者特特點：消費習(xí)慣———于日常生活活及其他消費費追求高端，，如該客戶群群體追求品牌牌/奢侈類商品如品牌牌衣著、汽車車、房產(chǎn)等。。客戶意識———進(jìn)出大城市市，見識廣、、理念新、不不滿足于現(xiàn)狀狀，追求高享享受。在商業(yè)上，他們們需要的是一一個可以把休休閑、購物、、觀光、娛樂樂、餐飲甚至旅游整整合一體的綜綜合體驗街區(qū)區(qū)。他們需要的是是一個可以把把休閑、購物物、觀光、娛娛樂、餐飲甚甚至旅游整合合一體的綜合合體驗街區(qū)。。57?第四章、項目目定位位——入市態(tài)態(tài)勢“要攻敵，先先攻心”要實現(xiàn)建立品品牌，搶占市市場的戰(zhàn)略目目標(biāo)，就要抓抓準(zhǔn)客戶的需需求，以準(zhǔn)確確的入市態(tài)勢勢搶占市場，，實現(xiàn)技術(shù)性性擊倒對手。。58?本項目的特殊殊地理位置決決定了在產(chǎn)品品形象塑造上上以人文文化化底蘊(yùn)為主，，突出核心的差異化化優(yōu)勢:一一條賦予曹禺禺精神的中國國文化風(fēng)情商商街；然而目標(biāo)客客戶群的居住住追求集中在在投資理財上上，偏重于物物業(yè)增值的追追求，因此，，又不能失去去商業(yè)價值。。一、項目形象象定位59?深厚而富有內(nèi)內(nèi)涵的中國文文化風(fēng)情商業(yè)業(yè)街如一段歌歌偈、無弦之之音，無語之之舌，一種圓圓融完美的心心境令游客返返觀一切、游游心太玄；令令他們享受文文化內(nèi)涵、體體會文人情懷懷；令他們的的靈魂自由，，奔放、果決決、豁達(dá)、充充滿自信，釋放人與景（（自然），人人與物，人與與人之間的情情感世界?；张煞鹿沤ㄖ?，傳承東方方建筑神韻；；形、色與自自然的融合；；意境……絕絕無老市區(qū)嘈嘈雜市井味，，自然生態(tài)環(huán)環(huán)境優(yōu)越，清清新優(yōu)雅，文文氣十足、朝朝氣蓬勃。60?業(yè)態(tài)的稀缺性性和建筑的購購物觀光一體體性集休閑、娛樂樂、餐飲、購購物一體的一一站式體驗消消費，填補(bǔ)區(qū)區(qū)域市場空白白，讓投資者者充分看到其其未來的商業(yè)價值61?業(yè)態(tài)分布62?目標(biāo)商家業(yè)態(tài)目標(biāo)商家名錄餐飲麥當(dāng)勞、小李子油悶大蝦、骨頭王、夢巴黎等當(dāng)?shù)靥厣惋嬁Х葟d必勝客、名典咖啡、老街、星巴克等西餐休閑區(qū)域KTV娛樂錢柜連鎖、星光之夜等休閑會所天上人間、富僑足藝、顏如玉女子會所等工藝品Diy畫廊、學(xué)府琴行、書香門第等以人文藝術(shù)為主特色商品龍蝦、黃鱔魚等特色產(chǎn)品超市中百倉儲、意億超市等娛樂城市英雄、威利斯水上世界等外圍：以武漢漢品牌商戶為為主。本地：：以潛江當(dāng)?shù)氐匾言诮?jīng)營的的品牌為主。。63?我們的形形象廣廣告口號號緣，妙不不可言言梅苑曹禺公園·400米東方方美學(xué)風(fēng)情街街潛江名片式風(fēng)風(fēng)情街，優(yōu)雅雅走來；坐擁擁曹禺公園無無敵美景，恬恬靜走來；它它是那么深得得人心，滿足足每一種味蕾蕾享受。與她她相遇，就是是一種緣，何何其美妙！64?高收益的投資永久的回報特殊人文地理品牌推廣語：：一座公園、一一間旺鋪、一一生幸福65?項目LOGO66?項目VI應(yīng)用用紙杯、信封67?名片68?羅馬旗69?二、項目定價價策略潛江各區(qū)域價價格比較：水牛城區(qū)域：：18000元/平方米米左右中百倉儲區(qū)域域：10000元/平方方米左右世貿(mào)廣場區(qū)域域：10000元/平方方米左右錦繡潛城：8000元/平方米左左右70?市場比較定價價法：區(qū)域位置比較較：位于潛江江北部，位置置稍偏，各類類配套尚不齊齊全。產(chǎn)品屬性：曹禺公園；中中國古典式商商鋪；80至至800平方方米不等；客客戶群為中年年成功人士71?產(chǎn)品類型總建筑面積（M2）銷售均價（元/M2）總金額（萬元）一層約800080006400二層約710045003200三四層約7003000210合計約15800/9810銷售測算算72?低開髙走，以以快打慢項目預(yù)計在今今年下半年正正式開始銷售售，推售周期期約為1.5年。采用“低開高高走”的推售售策略，在前前期形成巨大大的人氣，在在短期內(nèi)快速速提升知名度度和銷售率，，搶占市場份份額，同時借借助“羊群效效應(yīng)”和市場場的發(fā)展，實實施提價策略略，實現(xiàn)項目目利潤最大化化。三、項目的價價格推售策略略73?第五章、整整體推廣廣策略略——我們的武武器？——如何使用用我們的武器器？74?整體推廣思路路以人文旅游的的定位為最高高標(biāo)準(zhǔn)。倡導(dǎo)一種高投投資搞回報的的理財理念。。推廣手段上，，多種策略相相結(jié)合，使項項目與社會、、媒體及潛在在客戶形成良良好互動。75?一、產(chǎn)品內(nèi)涵涵解構(gòu)推銷產(chǎn)品的年代已經(jīng)過過去-------現(xiàn)在是推銷文化的時代我們堅信：思想可以動人人！我們堅信：文化可以銷售售！我們要從品牌牌文化內(nèi)涵的的角度全面地地為項目做傳傳播76?項目的形象定定位：梅苑項目的形象描描述：悠久歷史底蘊(yùn)蘊(yùn)的人文時尚的休閑情趣的新穎創(chuàng)意的77?宣傳主題定位位：一座公園，一一間商鋪，一一生幸福公園中的商鋪鋪僅此一家梅苑改變生活活，旺鋪改變變?nèi)松?！給工作更多的的浪漫和遐想想在梅苑，才知知道生活是一一種境界78?項目目賣賣點點提提煉煉：：稀貴貴區(qū)區(qū)域域位位置置15000平平方方米米的的純純商商業(yè)業(yè)配配套套，，休休閑閑生生活活享享受受潛江江中中部，，區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展?jié)摑摿αΥ蟠?9?為了了項項目目的的順順利利推推廣廣，，必必要要的的營營銷銷手手段段在在商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的推推廣中中是是必必不不可可少少的的，，下下面面是是我我司司從從營營銷銷角角度度提提出出的的一一些些建建議議，，希望望對對貴貴司司未未來來的的營營銷銷有有所所幫幫助助。。1、、設(shè)立立誘誘人人的的投投資資計計劃劃招招納納投投資資2、、制定定類類似似返返租租的的讓讓利利計計劃劃吸吸引引投投資資3、、部分分帶帶租租約約發(fā)發(fā)售售，，造造成成利利益益打打動動4、、引進(jìn)進(jìn)主主力力商商家家，，增增強(qiáng)強(qiáng)投投資資者者信信心心項目目營營銷銷建建議議：：80?項目目的的租租售售比比例例81?租賃賃可可以以提提高高收收益益，，降降低低經(jīng)經(jīng)營營風(fēng)風(fēng)險險；；銷售售可可以以快快速速回回收收項項目目投投資資資資金金，，有有效效運(yùn)運(yùn)用用到到下下一一個個項項目目中中去去；；聯(lián)合合經(jīng)經(jīng)營營管管理理保保證證商商業(yè)業(yè)街街經(jīng)經(jīng)營營的的持持久久性性，，以以及及保保證證項項目目收收益益的的效效果果。。建議議本本項項目目銷銷售售小小面面積積商商鋪鋪，，大大面面積積商商鋪鋪為為發(fā)發(fā)展展商商長長期期持持有有，，出出租租管管理理小面面積積商商鋪鋪大面面積積商商鋪鋪直接接銷銷售售（（前前期期由由我我司司統(tǒng)統(tǒng)一一招招商商）），，從從業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)、、租租金金上上嚴(yán)嚴(yán)格格把把關(guān)關(guān)。。暫不不銷銷售售招招主主力力店店帶帶動動商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍82?商業(yè)業(yè)租租金金價價格格模模擬擬租金金價價格格是是屬屬于于隨隨行行就就市市的的變變化化，，幾幾乎乎每每個個月月甚甚至至于于每每天天的的租租金金市市場場行行情情都都不不一一樣樣。。但但是是在在做做本本項項目目商商業(yè)業(yè)租租金金價價格格模模擬擬時時，，可可以以通通過過商商業(yè)業(yè)投投資資回回報報率率，，來來反反推推估估算算本本項項目目平平街街層層的的租租金金價價格格。。市場場租租金金投投資資回回報報率率的的正正常常范范圍圍在在8%～～12%之之間間（（投投資資回回報報率率低低于于8%則則說說明明商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍不不濃濃，，不不利利于于商商業(yè)業(yè)投投資資以以及及經(jīng)經(jīng)營營開開展展，，高高于于12%，，則則說說明明不不可可預(yù)預(yù)見見性性商商業(yè)業(yè)風(fēng)風(fēng)險險較較大大））。。投資資回回報報率率計計算算方方式式：：投投資資回回報報率率=每每平平方方米米月月租租金金××租租用用面面積積××12/銷銷售售單單價價××面面積積由上上述述題題設(shè)設(shè)，，和和模模擬擬的的商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)的的銷銷售售單單價價，，可可以以反反推推估估算算每每平平方方米米月月租租金金。。得得出出本本項項目目商商業(yè)業(yè)平平街街層層每每平平方方米米月月租租金金區(qū)區(qū)間間范范圍圍是是：：40元元～～60元元83?項目目前前期期全全面面招招租租，，根根據(jù)據(jù)項項目目的的實實際際商商鋪鋪分分布布情情況況，，可可劃劃分分小小面面積積商商鋪鋪占占總總面面積積80%，，為為目目前前實實際際銷銷售售面面積積，，其其余余20%為為招招主主力力店店面面積積。。84?問題及及對策策85?問題一一對策策1、為為了保保證商商業(yè)街街最主主要的的形象象和展展示，，街鋪鋪實行行帶租租約銷銷售模模式或或者將將鋪位位保留留；2、三三年返返租，，保障障前期期統(tǒng)一一形象象和業(yè)業(yè)態(tài)定定位能能落到到實地地，培培育市市場，，連同同中百百倉儲儲與名名典咖咖啡共共同做做旺商商圈，，使商商圈業(yè)業(yè)態(tài)能能夠穩(wěn)穩(wěn)定并并被市市場接接受得得到延延續(xù)。。商業(yè)街街商鋪鋪是曹曹禺公公園的的形象象，全全部銷銷售發(fā)發(fā)展商商將無無法控控制租租戶選選擇，，未來來形象象只能能由市市場決決定。。86?小商戶的經(jīng)經(jīng)營狀況會會直接影響響發(fā)展商自自留商鋪的的經(jīng)營，而而小商戶通通常經(jīng)營能能力不足，，使商業(yè)街街臨較高經(jīng)經(jīng)營風(fēng)險。。1、引進(jìn)多多家主力店店，依托自自身競爭生生存，盡量量減少因一一層經(jīng)營不不善所帶來來的影響；；2、需委托托專業(yè)商業(yè)業(yè)經(jīng)營管理理公司，由由專業(yè)經(jīng)營營管理公司司為主導(dǎo)管管理，以保保障商業(yè)街街的正常經(jīng)經(jīng)營運(yùn)轉(zhuǎn)；；3、返租結(jié)結(jié)束后，投投資者將占占少數(shù)，經(jīng)經(jīng)營若如期期步入正軌軌，則商業(yè)業(yè)街經(jīng)營不不會有太大大變動。問題二對策策87?同期，租金金收益相對對較低1、有主力力店帶動，，能提升一一層商業(yè)價價值，實現(xiàn)現(xiàn)一層商業(yè)業(yè)價值最大大化；2、業(yè)態(tài)豐豐富，符合合購物業(yè)態(tài)態(tài)比例，綜綜合競爭力力更強(qiáng)；3、主力店店目的性消消費強(qiáng)，經(jīng)經(jīng)營受外部部因素影響響小，盡量量規(guī)避因一一層經(jīng)營不不善所帶來來的影響；；4、待主力力店租賃期期滿后，商商業(yè)價值得得到最大化化提升；5、所需經(jīng)經(jīng)營管理力力度較小。。引進(jìn)多家主主力店多家主力店店所帶來的的效應(yīng)分析析負(fù)面效應(yīng)正面效應(yīng)88?主力店所在在位置主力店一定定是能帶動動周邊商業(yè)業(yè)及人流的的品牌店從左至右依依次選的主主力店為：：威利斯水水上世界、、書香門第第（培養(yǎng)文文藝人才））、名典咖咖啡屋、錢錢柜及麥當(dāng)當(dāng)勞89?根據(jù)發(fā)展商商和項目市市場實際情情況，建議議項目采取取統(tǒng)一管理的的經(jīng)營模式式，即項目運(yùn)運(yùn)作采用以以招商經(jīng)營營，商戶在在約定的范范圍內(nèi)獨立立經(jīng)營，商商場統(tǒng)一管管理、統(tǒng)一一形象、統(tǒng)統(tǒng)一營銷。。90?二、推廣戰(zhàn)戰(zhàn)略應(yīng)用1、營銷的的階段戰(zhàn)略略依據(jù)營銷的的進(jìn)程，將將整體項目目營銷分為為三個階段段，即：引引導(dǎo)期、熱熱銷期期、持銷期期、尾盤期期，不同階階段應(yīng)用不不同的營銷銷策略，確確保效應(yīng)最最大化。2、賣點策策略確定宣傳賣賣點，所有有宣傳主題題圍繞展開開，所有宣宣傳工具據(jù)據(jù)此確定。。3、強(qiáng)化攻攻擊戰(zhàn)略在某一時期期，集中所所有宣傳力力量，形成成瞬間強(qiáng)勢勢。4、重點突突破戰(zhàn)略充分運(yùn)用先先期購買人人群，推出出“老帶新新促銷策略略”，對介介紹成功人人員給予一一定獎勵，，以人際與與口碑帶動動銷售。91?營銷階段劃劃分城投?梅苑引導(dǎo)期熱銷期持續(xù)期尾盤期確立樓盤形形象，積蓄蓄購買熱情情快速提升樓樓盤知名度度和銷售率率樓盤形象整整合，有序序推薦項目目銷售促銷手段推推薦尾方銷銷售，并做做好后續(xù)服服務(wù)92?三、宣傳推推廣策略（一）廣告告策略1、廣告目目的塑造江南的的文化形象象突破銷售瓶瓶頸，推進(jìn)進(jìn)銷售進(jìn)程程深化發(fā)展商商品牌形象象，提升公公司整體形形象2、廣告主主題依據(jù)營銷的的階段分類類，廣告宣宣傳將分為為三個階段段，即廣告告切入期、、廣告發(fā)展展期和廣告告持續(xù)期，，各階段配配合不同的的主題及媒媒體進(jìn)行宣宣傳。93?（二）媒體體策略1、總體策策略以“大”帶帶面——以大眾眾媒體報紙紙、POP等為主，，廣泛發(fā)布布信息，做廣泛訴求求以“小”及及點——以小型型專業(yè)媒體體DM、樓樓盤廣告等等為輔，針針對目標(biāo)消費群，，做直接訴訴求2、媒介投投放組合策策略在不同時段段結(jié)合銷售售周期使用用以下媒體體推廣方式式：報紙（（硬廣及軟文）、、戶外廣告告、DM及及現(xiàn)場包裝裝等。94?（三）SP策略1、策略構(gòu)構(gòu)思通過豐富多多樣的SP方式，同同時體現(xiàn)銷銷售的“人人性化”和和“親和力力”，增強(qiáng)強(qiáng)產(chǎn)品的吸吸引力，促促進(jìn)銷售，，掌控銷售售進(jìn)度。2、策略略應(yīng)用現(xiàn)場SP——房源源銷控、、喊柜等等節(jié)慶日SP活動動——不同同節(jié)慶日日針對不不同人群群舉行促促銷活動動，如情情人節(jié)““愛心購購鋪”活活動，教教師節(jié)““感恩謝謝禮”活活動等。。銷售結(jié)點點SP活活動——交付付、開張張等時間間結(jié)點的的促銷活活動。95?（四）PR策略略1、總體體策略通過公關(guān)關(guān)活動，，闡釋樓樓盤的人人文的主主題和投投資理財財理念，，同時借借助情感感營銷的的口碑效效應(yīng)，提提升項目目的知名名度和美美譽(yù)度。。2、策略略應(yīng)用業(yè)主聯(lián)誼活動動：中秋晚會會、圣誕PARTY、戶戶外露營等公益活動：植植樹節(jié)種植““發(fā)財樹”（（公園中開辟辟“致富園””）、貧困兒兒童童結(jié)對對助學(xué)等情感營銷內(nèi)容容：業(yè)主通訊訊錄、業(yè)主生生日祝福等96?RP主題之一一————“人人文說吧”電電視欄目包裝裝活動目的——持續(xù)性、概念念性的高舉高高打，開辟行行銷陣地，顛覆正常常操作方式，，贏得市場發(fā)發(fā)言權(quán)?；顒咏M織———

形式：對談?wù)勗掝愲娨暀跈谀抗诿b裝，選擇兩、、三個頻道滾滾動播出。

人員準(zhǔn)備：：選擇一名具具備較厚文化化底蘊(yùn)的主持持人尋找一批批消費者喜聞聞樂見的潛江江籍作家、詩詩人、畫家、、各大學(xué)教授授、名記等。。

活動內(nèi)容：：主持人與文文人進(jìn)行對話話，談話內(nèi)容容針對時下與與商業(yè)開發(fā)、、古代文人有有關(guān)的社會現(xiàn)現(xiàn)象，引申到到商業(yè)與城市市、文化與時時尚等關(guān)系的的話題。97?RP活動主題題之二————暖為為冬活動目的———發(fā)動全城關(guān)注注，全城參與與活動組織———

方式：有獎獎?wù)骷癄I銷中中心“暖為冬冬”風(fēng)格包裝裝

征集內(nèi)容：：選擇具有代代表性、創(chuàng)新新性且具可操操作性的“冬冬日情懷”，，對營銷中心心進(jìn)行風(fēng)格包包裝；對入選選應(yīng)征者進(jìn)行行獎勵。98?推廣體系示意意報紙戶外廣告DM、單張派派送PR活動現(xiàn)場包裝共同構(gòu)筑城投投?梅苑立體體化宣傳綜合合體其他SP活動99?四、各階段推推廣策略應(yīng)用用第一階段：導(dǎo)導(dǎo)入期推廣目標(biāo)：確立樓盤形象象，提升樓盤盤知名度，積積蓄目標(biāo)客戶戶購買熱情。。推廣重點：全面鋪開現(xiàn)場場及戶外宣傳傳，著重布置置項目主路段段羅馬旗、戶戶外廣告牌以以及售樓處；；以報紙為主主媒體，運(yùn)用用新聞炒作、、軟文等手段段，解析人文主題產(chǎn)品品屬性以及投投資理財理念；同時配配合樓盤銷售售進(jìn)程，刊登登預(yù)登記廣告告和開盤預(yù)告告廣告，積蓄蓄客戶。100?廣告主題：稀缺的商業(yè)資資源高額投資回報報率一鋪養(yǎng)三代的的理論賣點訴求：一座公園，一一間旺鋪，一一生幸福梅苑改變生活活，旺鋪改變變?nèi)松?！開啟幸福夢想想101?客戶預(yù)登記內(nèi)部認(rèn)購SP活動及其其它營銷措施施102?第二階段：熱熱銷期推廣目標(biāo)：以產(chǎn)品優(yōu)勢賣賣點訴求為主主，快速提升升樓盤知名度度，提高銷售售率，搶占市市場份額。推廣重點：以報紙為主，，事件行銷、、公關(guān)活動為為輔，提升樓樓盤形象，同同時通過提供供看房車等更更多便利的購購樓條件，吸吸引消費者前前來咨詢、看看盤。廣告主主題內(nèi)容上，，針對主要賣賣點做純銷售售式廣告，與與現(xiàn)場銷售有有力配合，促促成更高的成成交額，減少少銷售工作的的壓力，同時時發(fā)揮軟性文文章與新聞炒炒作的理性訴訴求配合宣傳傳，達(dá)到購鋪鋪熱潮之目的的。103?開盤優(yōu)惠促銷銷活動現(xiàn)場營銷中心心及商業(yè)步行行街街區(qū)氛圍圍對外開放。。SP活動及其其它營銷措施施開盤儀式：現(xiàn)現(xiàn)場產(chǎn)品發(fā)布布會/記者招招待會業(yè)主聯(lián)誼晚會會PR活動104?第三階段：持持續(xù)期推廣目標(biāo)：渲渲染居住理念念為主，整合合樓盤形象，，有序推薦項項目銷售。推廣重點：根據(jù)銷售進(jìn)度度，有張有弛弛地發(fā)布報紙紙廣告，提升升品牌形象，，始終保持項項目熱度。配合銷售實施施SP策略，，提升銷售率率。加大PR活動動執(zhí)行比例，，公關(guān)活動結(jié)結(jié)合新聞及軟軟文的發(fā)布，，有效實現(xiàn)消消費者互動，，通過口碑效效應(yīng)，有序推推進(jìn)銷售。105?各類節(jié)日促銷銷老客戶帶新客客戶SP活動及及其它營銷銷措施曹禺公園特特色晚會，，同心梅苑苑貧困兒童結(jié)結(jié)對助學(xué)活活動業(yè)主聯(lián)歡：：中秋晚會會/圣誕PARTYPR活動106?第四階段：：尾房期推廣目標(biāo)：：做好銷售售后續(xù)服務(wù)務(wù)，通過業(yè)業(yè)主口碑，，結(jié)合運(yùn)用促促銷銷手段，有有效促進(jìn)尾尾房銷售，，推廣重點：：以形象廣告告、證言方方式、賣點點廣告、催催促式廣告告形成投放放促銷廣告告；同時利用商商業(yè)進(jìn)度的的收尾階段段配合短程程促銷活動動，增強(qiáng)投投資者的購購買信心，，消化存量量。107?尾房促銷活活動節(jié)日促銷老客戶帶新新客戶SP活動及及其它營銷銷措施業(yè)主游香港港活動記者探盤PR活動108?109?預(yù)祝項目銷銷售圓滿成成功！THANKS！110?神圣的的工作作在每每個人人的日日常事事務(wù)里里，理理想的的前途途在于于一點點一滴滴做起起。創(chuàng)造性性模仿仿不是是人云云亦云云，而而是超超越和和再創(chuàng)創(chuàng)造。。逆境境給給人人寶寶貴貴的的磨磨練練機(jī)機(jī)會會。。只只有有經(jīng)經(jīng)得得起起環(huán)環(huán)境境考考驗驗的的人人，，才才能能算算是是真真正正的的強(qiáng)強(qiáng)者者。。21:2121:2121:21:3521:21:35所謂謂天天才才，，只只不不過過是是把把別別人人喝喝咖咖啡啡的的功功夫夫都都用用在在工工作作上上了了。。強(qiáng)烈烈的的欲欲望望也也是是非非常常重重要要的的。。人人需需要要有有強(qiáng)強(qiáng)大大的的動動力力才才能能在在好好的的職職業(yè)業(yè)中中獲獲得得成成功功。。你你必必須須在在心心中中有有非非分分之之想想，，你你必必須須盡盡力力抓抓住住那那個個機(jī)機(jī)會會。?；茧y可以以試驗一一個人的的品格，，非常的的境遇方方才可以以顯出非非常的氣氣節(jié);風(fēng)平浪靜靜的海面面，所有有的船只只都可以以并驅(qū)競競勝。命命運(yùn)的鐵鐵拳擊中中要害的的時候，，只有大大勇大智智的人才才能夠處處之泰然然。不放過任何何細(xì)節(jié)。1月-231月-231月-231月-23惟一持久的的競爭優(yōu)勢勢，就是比比你的競爭爭對手學(xué)習(xí)習(xí)得更快的的能力。把你的競爭爭對手視為為對手而非非敵人，將將會更有益益。一旦做出決決定就不要要拖延。任任何事情想想到就去做做!立即行動!如果通用公公司不能在在某一個領(lǐng)領(lǐng)域坐到第第一或者第第二把交椅椅，通用公公司就會把把它在這個個領(lǐng)域的生生意買掉或或退出這個個領(lǐng)域。我的宗宗旨一一向是是逐步步穩(wěn)健健發(fā)展展，既既不要要靠聳聳人聽聽聞的的利潤潤，也也不要要在市市場不不景氣氣時，，突然然有資資金周周轉(zhuǎn)不不靈的的威脅脅。05-1月月-2321:21:35在艱難難時期期，企企業(yè)要要想獲獲得生生存下下去的的機(jī)會會，唯唯一的的辦法法就是是保持持一種種始終終面向向外界界的姿姿態(tài)。。若想想長期期生存存，僅僅有的的途徑徑就是是要使使人人人竭盡盡全力力，千千方百百計讓讓下一一代產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)進(jìn)入用用戶家家中。。時間是是一個個偉大大的作作者，，它會會給每每個人人寫出出完美美的結(jié)結(jié)局來來。自始自自終把把人放放在第第一位位，尊尊重員員工是是成功功的關(guān)關(guān)鍵。。讓流程說說話，流流程是將將說轉(zhuǎn)化化為做的的惟一出出路。1月-231月-2321:21:35在一個崇崇高的目目的支持持下，不不停地工工作，即即使慢，，也一定定會獲得得成功。。微軟離破破產(chǎn)永遠(yuǎn)遠(yuǎn)只有18個月。堅持是是一種種智慧慧，固固執(zhí)是是一種種死板板。1月-231月-23命運(yùn)是是一件件很不不可思思議的的東西西。雖雖人各各有志志，但但往往往在實實現(xiàn)理理想時時，會會遭遇遇到許許多困困難，，反而而會使使自己己走向向與志志趣相相反的的路，，而一一舉成成功。。一個管管理者者如果果不了了解其其下屬屬的工工作，，那他他就無無法有有效地地管理理他們們。人們所認(rèn)識識到的是成成功者往往往經(jīng)歷了更更多的失敗敗，只是他他們從失敗敗中站起來來并繼續(xù)向向前。21:21:3521:211月-23等待。我將將要在這三三塊基石上上建立我成成功的金字字塔。千方百計請請一個高招招的專家醫(yī)醫(yī)生，還不不如請一個個隨叫隨到到且價格便便宜的江湖湖郎中。是員工養(yǎng)活活了公司。。2023/1/521:21能用他人智智慧去完成成自己工作作的人是偉偉大的。不滿足讓客客戶滿意，，要追求讓讓客戶感動動，創(chuàng)造客客戶終身價價值。新經(jīng)濟(jì)時代代，不是大大魚吃小魚魚，而是快快魚吃慢魚魚。路是是腳腳踏踏出出來來的的，，歷歷史史是是人人寫寫出出來來的的。。人人的的每每一一步步行行動動都都在在書書寫寫自自己己的的歷歷史史。。05一一月月20239:21下下午午1月月-23差錯錯發(fā)發(fā)生生在在細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)，，成成功功取取決決于于系系統(tǒng)統(tǒng)。。速度度就就是是一一切切，，它它是是競競爭爭不不可可或或缺缺的的因因素素。。管得少，就是是管得好。05一月2023命運(yùn)本來就不不公平所以我我要改變命運(yùn)運(yùn)。投機(jī)取取巧的的人。