中耀地產(chǎn)、紅旗河溝項(xiàng)目整體營銷策略報(bào)告市場營銷部ChongQing.06.2012目錄指引營銷環(huán)境研判Part1Part2Part3項(xiàng)目價(jià)值解讀項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)Part4項(xiàng)目定位Part5營銷策略及執(zhí)行營銷環(huán)境研判/宏觀形勢總結(jié)Part1經(jīng)濟(jì)成長性總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，重慶城市經(jīng)濟(jì)成長性向好，商務(wù)需求隨之增加；投資產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展直接刺激寫字樓需求釋放；投資的持續(xù)穩(wěn)定增加，城市建設(shè)升級，本區(qū)域?qū)⒊蔀樯虅?wù)環(huán)境由此受益；各項(xiàng)政策寫字樓受到限購等政策影響相對住宅產(chǎn)品要?。缓暧^條件向好，為寫字樓開發(fā)提供了良好的經(jīng)濟(jì)條件，為寫字樓潛在需求釋放提供基礎(chǔ)。營銷環(huán)境研判/市場供需總結(jié)Part11、從市場供應(yīng)來看，2012~2015年，主城寫字樓供應(yīng)量高達(dá)1163萬平米（建面）,年均供應(yīng)290萬方，預(yù)計(jì)4年內(nèi)寫字樓需求將達(dá)到1200萬㎡，供需總量基本持平。2013年將是是寫字樓放量的爆發(fā)期，2012年下半年市場供應(yīng)比2013年預(yù)期供應(yīng)要少。2、寫字樓正在成為地產(chǎn)投資客的選擇（高端居住物業(yè)、商業(yè)、寫字間）的主力方向。3、產(chǎn)品差異化、地段增值潛力大、成長性區(qū)域的寫字間物業(yè)將成為投資客群（貝蒙盤古為例）的投資主力戰(zhàn)場。4、商務(wù)辦公新增需求及改善性需求的首選地直指兩江新區(qū)之城市功能版塊區(qū)，江北嘴、觀音橋區(qū)域、龍頭寺-新牌坊商務(wù)帶、北部新區(qū)EBD、北部新區(qū)金山商務(wù)圈，北部新區(qū)禮嘉組團(tuán)，空港新城等。12123目前整個(gè)房地產(chǎn)市場面臨持續(xù)調(diào)控，不明朗的市場走勢使得客戶觀望情緒依然嚴(yán)重。目前重慶的寫字樓市場比較被投資者看好，優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)更加彰顯稀缺性。商業(yè)地產(chǎn)土地稀缺，目前重慶的商業(yè)地產(chǎn)用地多集中在城市規(guī)劃發(fā)展的新區(qū)；且本項(xiàng)目地段特殊性將使本案備受親睞。挑戰(zhàn)機(jī)遇3市場受政策微調(diào)影響價(jià)格波動上揚(yáng)，市場面臨調(diào)整，直轄市、經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展等利好仍然是行業(yè)發(fā)展強(qiáng)有力的支持，項(xiàng)目處于良好的大勢中。觀音橋片區(qū)可供開發(fā)項(xiàng)目和正在運(yùn)作的項(xiàng)目使本案面臨競爭；且未來開發(fā)的項(xiàng)目更加注重產(chǎn)品的品質(zhì)和形象的建設(shè)。非綜合體性質(zhì)的單體項(xiàng)目，未來打造競爭力，對產(chǎn)品研發(fā)和營銷推廣提出來更高的要求；項(xiàng)目所在小區(qū)域形象較差，項(xiàng)目受到未拆遷樓宇未來規(guī)劃的影響。本案面臨的市場機(jī)遇和挑戰(zhàn)總結(jié)項(xiàng)目價(jià)值解讀Part2項(xiàng)目區(qū)位解讀項(xiàng)目地塊2.2項(xiàng)目相關(guān)指標(biāo)2.3地塊價(jià)值研判2.4項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)梳理2.52.1營銷啟示2.6項(xiàng)目區(qū)位解讀/區(qū)域占位2.1項(xiàng)目位于兩江新區(qū)江北核心位置，毗鄰觀音橋核心商圈，區(qū)域位置較為優(yōu)越。當(dāng)前該區(qū)域內(nèi)商業(yè)寫字樓銷售都較重慶市場領(lǐng)先。

觀音橋商圈屬二重慶市中高檔城市商業(yè)副中心，政治經(jīng)濟(jì)地位顯著，目前商圈面積已達(dá)到126萬平米，日均人流量40~80萬人次；觀音橋的發(fā)展將對本項(xiàng)目產(chǎn)生巨大影響。項(xiàng)目區(qū)位解讀/區(qū)域商業(yè)2.1

項(xiàng)目區(qū)域2.5公里范圍內(nèi)商業(yè)配套較為齊全，大型商業(yè)及社區(qū)商業(yè)共計(jì)約55個(gè)，可經(jīng)營面積約150萬平方米。寫字樓項(xiàng)目共計(jì)13個(gè)，建筑面積達(dá)87.8萬平方米。配套完善，商業(yè)氛圍濃厚。項(xiàng)目地塊2.2項(xiàng)目交通方便，通達(dá)性強(qiáng)，周邊道路建設(shè)以及配套設(shè)施都較為完善；但受到未拆遷舊樓房影響，周邊形象不佳；臨近的支路（黃色標(biāo)記線條）條件較差，道路常有占道停車情況。因此項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上要考慮好未來車庫的進(jìn)出口位置，以及地面臨時(shí)停車位的選址。項(xiàng)目地塊區(qū)域位置優(yōu)越，地塊稀缺。各種指標(biāo)限定相對較少，項(xiàng)目規(guī)劃靈活性強(qiáng)。項(xiàng)目周邊交通和配套的優(yōu)勢對項(xiàng)目影響顯著。地塊規(guī)劃指標(biāo)2.3項(xiàng)目屬于小型項(xiàng)目，有寫字樓和商業(yè)；從控制成本的角度出發(fā)，建議將商業(yè)和寫字樓均進(jìn)行銷售；在推廣上更加注重媒介選擇的針對性。地塊價(jià)值研判2.4適合以地段段價(jià)值增長長型商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目的開發(fā)發(fā)地段環(huán)境交通資源周邊道路建建設(shè)和配套套設(shè)施相對對比較完善善；周邊有有大量的待待拆遷舊多多層建筑，，未來商業(yè)業(yè)發(fā)展?jié)摿α^大；適適宜商業(yè)物物業(yè)的開發(fā)發(fā)。有多條公交交先通達(dá)全全城，項(xiàng)目目200米附近有通通往大重慶慶的長途汽汽車站；300內(nèi)即為紅旗旗河溝輕軌軌站，交通通優(yōu)勢明顯顯。項(xiàng)目指標(biāo)限限定較少，，項(xiàng)目規(guī)劃劃較靈活；；周圍2.5公里范圍內(nèi)內(nèi)配套較為為齊全；寫寫字樓和大大型商業(yè)一一應(yīng)俱全。。位于重慶中中央商務(wù)區(qū)區(qū)，江北核核心位置，，觀音橋第第三商圈上上，毗鄰觀觀音橋傳統(tǒng)統(tǒng)中心商圈圈，該區(qū)域域?qū)懽謽卿N銷售領(lǐng)先于于重慶整體體市場。核心價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)：成長型地段段、創(chuàng)新新型產(chǎn)品、低總價(jià)價(jià)門檻土地價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值地段：位于于江北核心心，地段稀稀缺規(guī)模：體量量較小，規(guī)規(guī)劃靈活配套：交通通便利，商商業(yè)氛圍濃濃厚，各項(xiàng)項(xiàng)配套設(shè)施施完善。外立面：富富有創(chuàng)意而而又具有色色層高：5.1米的可可變層高面積：單層層面積適中中，約600平配置：雙轎轎廂電梯；；派梯系統(tǒng)統(tǒng)；精裝大大堂觀音橋未來來的潛力新新商圈產(chǎn)品打造富富有特色配套齊全，，租金回報(bào)報(bào)較高具有良好的的昭示效果果增加產(chǎn)品的的附加值總價(jià)低，投投資門檻不不高精研產(chǎn)品配配套，增加加使用效用用項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)梳理2.5贈送：超高高贈送面積積，陽臺綠綠化打造產(chǎn)品創(chuàng)新，，生態(tài)辦公公，靈活運(yùn)運(yùn)用項(xiàng)目出路-----營銷啟示2.6本項(xiàng)目屬于于地段和差差異化產(chǎn)品品有機(jī)結(jié)合合為競爭優(yōu)優(yōu)勢的小型型項(xiàng)目營銷啟示吸引人氣：：媒介以渠渠道深耕和和小眾媒介介為主，有有的放矢推廣訴求：：觀音橋商商圈第三極極首個(gè)項(xiàng)目目、升值潛潛力、產(chǎn)品品優(yōu)勢銷售組織：：靈活銷售售、大膽甄甄客、低總總價(jià)平價(jià)入入市項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)Part3平穩(wěn)變現(xiàn)、、樹立市場形形象速度6個(gè)月，1.6億價(jià)格寫字樓13000元/平米，商業(yè)均價(jià)26000元/平米品牌公司首個(gè)項(xiàng)目，確保成功開發(fā)的同時(shí)初步樹立市場形象寫字樓可售售：預(yù)計(jì)9280-兩個(gè)公司司自用面2層）=7280平米；項(xiàng)目可售商商業(yè)：預(yù)計(jì)計(jì)商鋪7118+商場1200=8218平米；（詳詳細(xì)可售面面積待設(shè)計(jì)計(jì)院完成設(shè)設(shè)計(jì)方案后后可定）車位由于數(shù)數(shù)量較少且且項(xiàng)目入駐駐需要時(shí)間間，將車位位放在項(xiàng)目目后期銷售售或者交付付物業(yè)后租租賃；項(xiàng)目開盤6個(gè)月內(nèi)完成成寫字樓去去化90%(前三月去去化50%,后三月月去化30%)，前前六個(gè)月商商鋪去化40%,全年完成成商業(yè)去化化；項(xiàng)目定位Part4項(xiàng)目定位推推導(dǎo)項(xiàng)目形象定位4.2項(xiàng)目產(chǎn)品定位4.3項(xiàng)目客群定位4.44.1項(xiàng)目定位推導(dǎo)Part4.1用地段來吸引客戶用規(guī)劃來強(qiáng)化升值潛力強(qiáng)化自身產(chǎn)品優(yōu)勢用精準(zhǔn)化營銷來有效詮釋地塊區(qū)域條件優(yōu)越成熟，區(qū)內(nèi)地塊稀缺；；地塊地勢平坦，項(xiàng)目體量居小，規(guī)劃靈活；通達(dá)各區(qū)域便捷，交通條件優(yōu)越；周邊可利用資源豐富，對項(xiàng)目影響顯著；觀音橋區(qū)域同類產(chǎn)品供應(yīng)量小，競爭壓力在區(qū)域內(nèi)較?。粌?yōu)勢——Strength劣勢——Weak項(xiàng)目和開發(fā)商較小，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不占優(yōu)勢；直達(dá)項(xiàng)目道路條件不佳，環(huán)境較差；地塊附近大量未拆遷老房，影響項(xiàng)目形象；項(xiàng)目周邊未來地塊開發(fā)權(quán)占未確定，項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)會受到周邊未拆遷樓宇影響；城市以及兩江新區(qū)的建設(shè)，未來該區(qū)域的租賃市場保障；項(xiàng)目所在地已經(jīng)納入觀音橋第三大商圈，將在未來集中改造，具有市場前景；項(xiàng)目開發(fā)周期較短，因此項(xiàng)目有機(jī)會再最好時(shí)機(jī)入市，使得利潤最大化；機(jī)會——Opportunity威脅——ThreatenSO戰(zhàn)略WO戰(zhàn)略應(yīng)重點(diǎn)突出項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值，地段增長稀缺價(jià)值；建筑外立面設(shè)計(jì)和產(chǎn)品設(shè)計(jì)鮮明特色；項(xiàng)目有條件等待和選擇最佳時(shí)機(jī)入市；項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上和未來定價(jià)上考慮一戶一層策略，使目標(biāo)市場更為準(zhǔn)確。項(xiàng)目須打造中高端形象，顛覆小片區(qū)貧民窟形象；從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)上，把周邊老房影響降到最低；在未來物業(yè)管理方面要拔高，從而彌補(bǔ)先天不足；把握好入市時(shí)機(jī)；

以區(qū)域規(guī)劃為引導(dǎo)，改善區(qū)域印象；把握項(xiàng)目的時(shí)效性，利用地塊稀缺優(yōu)勢，吸引投資者關(guān)注。通過形象建立與產(chǎn)品優(yōu)勢來達(dá)成性價(jià)比競爭優(yōu)勢；宣傳上要講求精細(xì)化營銷，打破所在地的局限性；品質(zhì)建設(shè)上力求上游，走精細(xì)化產(chǎn)品路線，揚(yáng)長避短；項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)上要重點(diǎn)考慮地面車位規(guī)劃，以有效改善目前亂?，F(xiàn)象；WT戰(zhàn)略ST戰(zhàn)略政策和市場場對本項(xiàng)目目客戶的心心理會構(gòu)成成一定的影影響未來周邊開開發(fā)項(xiàng)目更更加注重品品質(zhì)和形象象建設(shè)；未來觀音橋橋可供開發(fā)發(fā)項(xiàng)目和現(xiàn)現(xiàn)正運(yùn)作項(xiàng)項(xiàng)目將對本本案造成影影響；本案小片區(qū)區(qū)形象不佳佳，易影響響項(xiàng)目檔次次；作為本項(xiàng)目目，我們當(dāng)當(dāng)然應(yīng)該清清醒地看到到諸如：1、市場環(huán)境境不夠明朗朗；2、地塊環(huán)境境不佳，形形象較差；；3、企業(yè)品牌牌影響力小小等風(fēng)險(xiǎn)因因素。但是我們也也必須看到到項(xiàng)目在地段質(zhì)素、、規(guī)劃優(yōu)勢勢、產(chǎn)品可可塑性強(qiáng)等先天優(yōu)勢勢方面存在在著巨大的創(chuàng)新新可能商業(yè)首先賣賣的是地段段，現(xiàn)有價(jià)價(jià)值和升值值潛力；其次是產(chǎn)品品；再其次是配配套；最后還有品品牌；以及，作為為物理屬性性以外的附附加值。項(xiàng)目定位推導(dǎo)/swot小結(jié)Part4.1觀音橋第三極極·智尊生態(tài)商務(wù)務(wù)空間觀音橋第三極極智尊生態(tài)商務(wù)空間突出項(xiàng)目位于于江北觀音橋橋的區(qū)域優(yōu)勢勢第三極可以闡闡述出區(qū)域規(guī)規(guī)劃來彰顯升升值潛力突出了項(xiàng)目的的區(qū)位和規(guī)劃劃的優(yōu)勢生態(tài)即形容基基于項(xiàng)目大贈贈送面積上打打造的綠化系系統(tǒng)智尊用以形容容產(chǎn)品優(yōu)勢和和客戶選擇本本項(xiàng)目的明智智性本項(xiàng)目包含商商業(yè)、寫字樓樓等商務(wù)業(yè)態(tài)態(tài)5.1米層高高可以形象說說明產(chǎn)客戶在在運(yùn)用上空間間感項(xiàng)目定位推導(dǎo)/項(xiàng)目整體定位Part4.1項(xiàng)目形象定位Part4.2公司在重慶市市市場的項(xiàng)目屬于起始階段段，項(xiàng)目周邊邊高品質(zhì)樓盤盤不乏其數(shù)。。但作為觀音音橋第三極的的紅旗河溝現(xiàn)現(xiàn)在開發(fā)尚待待初始階段，，雖然臨近觀觀音橋，但目目前觀音橋在在售的高品質(zhì)質(zhì)競爭產(chǎn)品稀稀少，即使有有部分在售項(xiàng)項(xiàng)目，但由于于價(jià)格等因素素現(xiàn)在銷售不不理想，我司司在這樣一個(gè)個(gè)時(shí)期進(jìn)入，，以追隨者的的角色在一定定時(shí)間段內(nèi)以以高品質(zhì)的產(chǎn)產(chǎn)品來樹立區(qū)區(qū)域內(nèi)的市場場形象。所以本項(xiàng)目定定位為——市市場追隨者項(xiàng)目形象定位/追隨項(xiàng)目Part4.2追隨的項(xiàng)目———貝蒙盤古古（多次開盤盤售罄）產(chǎn)品設(shè)計(jì)推陳陳出新，生態(tài)態(tài)、低密度、、觀景辦公;辦公樓配備獨(dú)獨(dú)立休閑花園園、空中景觀觀走廊，大面面積的辦公綠綠化，產(chǎn)品在在市場倍受追追捧，銷售價(jià)價(jià)格及銷售速速度都高于同同區(qū)域其他商商業(yè)寫字樓產(chǎn)產(chǎn)品。概念上：首次提出多層獨(dú)棟辦公公，企業(yè)圈層層集群商務(wù)平平臺；規(guī)劃上：2.0的超低低容積率，40%的建筑筑密度，以洋洋房標(biāo)準(zhǔn)去做做寫字樓，同同時(shí)結(jié)合建筑筑立面形成多多元化的建筑筑形象；產(chǎn)品上：露臺+連廊，，贈送面積大大，單層最多多贈送可以達(dá)達(dá)到30%，，可綠化空間間大；推廣上：圍繞低密度、生態(tài)、、車位足、電電梯快為要點(diǎn)，賣點(diǎn)點(diǎn)和出街內(nèi)容容更加務(wù)實(shí)；；銷售上：可整層可單間間銷售，分戶戶主力區(qū)間170-240平米；項(xiàng)目形象定位/追隨項(xiàng)目Part4.2項(xiàng)目形象定位/形象定位的實(shí)現(xiàn)Part4.2本項(xiàng)目定位為為——市場追追隨者形象定位實(shí)施施的效果：讓客戶知道本本項(xiàng)目是位于于重慶江北核核心區(qū)域觀音音橋商圈，認(rèn)認(rèn)知到產(chǎn)品由由區(qū)域和未來來規(guī)劃帶來的的升值潛力；；認(rèn)知到由創(chuàng)創(chuàng)新產(chǎn)品帶來來的高品質(zhì)和和高性價(jià)比。。中耀地產(chǎn)中耀地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位/客戶需求角度推導(dǎo)Part4.3貝蒙盤古熱銷銷原因客戶喜好1、具備了兩兩江新區(qū)的地地域優(yōu)勢；2、整體規(guī)劃劃上的優(yōu)勢，，配套完善，，獨(dú)立性強(qiáng)；；3、產(chǎn)品贈送送面積多；產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)推陳陳出新，生態(tài)態(tài)、低密度、、觀景辦公；；4、整層主力力面積約700平米，面面積來控制總總價(jià)；1、地段佳能預(yù)預(yù)計(jì)帶來升值值空間；2、相關(guān)配套套設(shè)施完善，，使用便利；；3、產(chǎn)品具有有創(chuàng)新因素，，擁有較多的的贈送面積等等；4、面積適中中，投資和自自用門檻不高高；本案由于規(guī)模模的限制，規(guī)規(guī)模和規(guī)劃上上的劣勢主要要由在產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)勢和地段優(yōu)優(yōu)勢來彌補(bǔ)項(xiàng)目產(chǎn)品差異化的打造體現(xiàn)在每層都有大面積的贈送空間；項(xiàng)目產(chǎn)品定位/產(chǎn)品打造方向Part4.3外形及物業(yè)配配比1、做出漂亮的的大堂來提升升檔次；2、富有特色色的建筑物入入口；3、國際品牌牌標(biāo)志，國內(nèi)內(nèi)價(jià)格的電梯梯，精裝電梯梯；4、設(shè)立派梯梯系統(tǒng)；5、具有差異異化又上檔次次的產(chǎn)品外形形來樹立形象象；7、增加綠化化空間和贈送送面積；8、5.1米米層高設(shè)計(jì)，，空間上便于于使用；9、單層面積積適中，從而而利于控制總總價(jià)和整層銷銷售；產(chǎn)品設(shè)計(jì)突出出特點(diǎn)5-19樓寫字樓1-4樓商業(yè)業(yè)商業(yè)主入口項(xiàng)目產(chǎn)品定位/硬件提升建議Part4.3項(xiàng)目產(chǎn)品定位/軟件配置（物管建議）Part4.3寫字樓軟件配配置建議：知知名物業(yè)公司司提優(yōu)質(zhì)供常常規(guī)服務(wù)的同同時(shí)提供多項(xiàng)項(xiàng)增值服務(wù)；；良好的軟件件配置也是日日益增長的客客戶需求關(guān)注注的重點(diǎn)，也也是在未來的的營銷推廣中中的一個(gè)很好好的賣點(diǎn)。聘請國際知名名物業(yè)管理公公司做項(xiàng)目的的物業(yè)管理或或物業(yè)顧問常規(guī)物管服務(wù)①安保②保潔入戶大堂安保設(shè)置（形象崗，訪客預(yù)約、登記等）定時(shí)或不定時(shí)保安巡邏定期或不定期消防檢查……每天公共空間保潔服務(wù)人流量的空間（大堂、廁所、電梯廳及電梯等）不定時(shí)保潔服務(wù)辦公空間定期保潔服務(wù)……項(xiàng)目產(chǎn)品定位/寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層建議Part4.3寫字樓首層建筑面積約為800平米；樓層越高，單層建筑面積越小，面積贈送率越高，單層贈送面積約為5%-35%；頂樓面積最小約250平米；建議每層的單間面積區(qū)隔為180-250平米。約50米約16米電梯井贈送綠化陽臺過道；寬度2米7米7米消防樓梯項(xiàng)目產(chǎn)品定位/商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)層建議Part4.3獨(dú)立門市獨(dú)立門市寫字樓入戶大大堂5米16米5米77米貨梯物管辦公室商場入口扶梯寫字樓底座商商業(yè)共4層商業(yè)建筑共2層商業(yè)建筑共4層超市入口投資型自用型市區(qū)客戶非市區(qū)及外地地客戶客戶范圍客戶類型客戶需求注重地段的稀稀缺性和規(guī)劃劃中未來的升升值潛力、看看重未來規(guī)劃劃和商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)投資帶來的的升值物業(yè)的高性價(jià)價(jià)比、產(chǎn)品的的高品質(zhì)、物物業(yè)等周邊配配套服務(wù)的完完善性營銷側(cè)重點(diǎn)觀音橋地段、、規(guī)劃中第三三商圈、超前前設(shè)計(jì)的高品品質(zhì)產(chǎn)品產(chǎn)品優(yōu)良、總總價(jià)偏低、物物業(yè)管理、交交通及配套設(shè)設(shè)施項(xiàng)目客群定位Part4.4項(xiàng)目客群定位/客戶定位總結(jié)Part4.4項(xiàng)目寫字樓客客戶定位項(xiàng)目商業(yè)客戶戶定位中高等投資群群體看重的是是項(xiàng)目未來的的發(fā)展空間，，所以只要能能給予這些投投資者足夠的的信心就能促促使他們購買買產(chǎn)品；而本項(xiàng)目的的單層面積適適中，總價(jià)適適中，滿足了了本土有實(shí)力力的中小企業(yè)業(yè)自用需求；；這兩類客戶戶群體對區(qū)域域內(nèi)項(xiàng)目十分分關(guān)注，他們們是我們的核核心客戶群體體。中等投資客戶戶和區(qū)縣的投投資客戶為了了更多的為投投資需求；項(xiàng)項(xiàng)目地段和產(chǎn)產(chǎn)品符合中等等投資客戶關(guān)關(guān)于物業(yè)升值值的需求和區(qū)區(qū)縣投資客戶戶進(jìn)城投資主主城核心區(qū)域域的需求，因因此這兩類客客戶是我們的的重要客戶。。(若項(xiàng)目做高端端客戶市場。。我司缺乏如如此類型的客客戶資源和招招商環(huán)境)大多數(shù)的客戶戶對物管服務(wù)務(wù)水平；租金金價(jià)格水平；；區(qū)域交通通通暢，停車位位充足等都有有較高的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；因此這幾幾項(xiàng)也是我們們產(chǎn)品打造中中應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)關(guān)注的方面。。中小型企業(yè)的自用需求和重慶市區(qū)的中高等投資客戶中等投資客戶和重慶區(qū)縣投資客戶低等投資客戶和市外投資客戶區(qū)域原有客戶的投資需求區(qū)縣和市外投資客戶餐飲、酒店、健身休閑等對面積需求較大的客戶整體營銷策略略及執(zhí)行Part5銷策略指導(dǎo)原則推售策略5.2銷售執(zhí)行5.3形象策略及執(zhí)行5.4推廣策略5.55.1推廣執(zhí)行5.6費(fèi)用預(yù)算5.7項(xiàng)目營銷背景景總結(jié)我們賣的是核核心商圈首個(gè)個(gè)生態(tài)辦公空空間項(xiàng)目核心價(jià)值值點(diǎn)核心客戶需求求點(diǎn)競爭市場訴求求1、稀缺的地段段優(yōu)勢2、升值潛力大大3、周邊配套套齊全4、公交輕軌軌交通發(fā)達(dá)5、較大面積積贈送空間6、5.1米米層高7、綠色陽臺臺生態(tài)辦公8、豐富產(chǎn)品品配置1、價(jià)格便宜2、交通便利3、產(chǎn)品品質(zhì)高高4、升值空間大大1、大區(qū)域價(jià)值值2、小地段潛力力3、產(chǎn)品上賣贈贈送面積4、概念上講生生態(tài)辦公5、銷售上靈靈活變通6、推廣形式式更加創(chuàng)新7、務(wù)實(shí)的展展現(xiàn)配套開發(fā)商目標(biāo)戰(zhàn)戰(zhàn)略1、項(xiàng)目成功開開發(fā)，平穩(wěn)變變現(xiàn)2、樹立項(xiàng)目和和公司的市場場影響力總體原則：堅(jiān)持“觀音橋橋第三極·智尊生態(tài)商務(wù)務(wù)空間”的定定位堅(jiān)持挖掘項(xiàng)目目的區(qū)域價(jià)值值價(jià)值堅(jiān)持挖掘項(xiàng)目目地塊規(guī)劃的的升值價(jià)值堅(jiān)持挖掘項(xiàng)目目產(chǎn)品溢價(jià)價(jià)價(jià)值定位：準(zhǔn)確定定位——明確價(jià)值營銷：精確制制導(dǎo)——突出賣點(diǎn)推廣：有的放放矢——小眾營銷營銷要點(diǎn)：營銷策略指導(dǎo)原則Part5.1預(yù)期售價(jià)較低低，性價(jià)比高高所以，前期推推盤平價(jià)入市市，促使項(xiàng)目目受到市場熱熱烈追捧的，，只有這樣才才可能克服項(xiàng)項(xiàng)目缺陷條件件同時(shí)，為了實(shí)實(shí)現(xiàn)整體銷售售利潤，所以以必須在后期期結(jié)合市場反反應(yīng)逐步提高高售價(jià)大幅推盤，逐逐步小幅提價(jià)價(jià)加強(qiáng)宣傳，每每批推盤規(guī)模模適中，務(wù)必必實(shí)現(xiàn)熱銷；；前期以較為實(shí)實(shí)惠的價(jià)格吸吸引人氣，形形成人氣后，，小幅提價(jià)，，保持受市場場追捧不斷升升值的口碑，，在前期積累累客戶基礎(chǔ)上上促成商鋪的的銷售。推售策略/推盤策略Part5.2策略總線：漸進(jìn)式、持續(xù)續(xù)的形象和產(chǎn)產(chǎn)品傳播；配配合節(jié)點(diǎn)重點(diǎn)點(diǎn)營銷；以分分批推售來延延長產(chǎn)品線；；通過分批推推售來擴(kuò)大客客戶群，保持持增值。1、在銷售中盡盡可能將寫字字樓化零為整整銷售，在實(shí)實(shí)際的銷售中中可將商鋪化化整為零銷售售；低樓層寫寫字樓先入市市進(jìn)行客戶積積累；高樓層層寫字樓用于于溢價(jià)和配合合促成商業(yè)銷銷售。2、將項(xiàng)目分為為三批次入市市，寫字樓每每5樓為一批批次，商業(yè)和和寫字樓分開開入市；盡可能將高層層資源較好的的寫字樓整層層銷售，低樓樓層寫字樓主主打分戶銷售售；首批次為5-9樓寫字樓樓入市，二批批次為10-14層寫字字樓和商業(yè)出出售；三批次次15-19樓寫字樓出出售和商業(yè)持持續(xù)銷售；車位待三批次次寫字樓入市市后再銷售更更能達(dá)成溢價(jià)價(jià)。3、通過不同的的產(chǎn)品來進(jìn)行行不斷客戶積積累；通過持持續(xù)的客戶積積累來進(jìn)行單單個(gè)客戶的挖挖掘，從而保保持項(xiàng)目的持持續(xù)增值。4、開盤配合合充分的客戶戶積淀和局部部現(xiàn)場展示；；此后，通過過分階段現(xiàn)場場展示，爭取取價(jià)值最大化化的價(jià)格策略略。（寫字樓兩家家公司自用大大約有1600平米，建議以以低樓層寫字字樓作為公司司自用樓層））推售策略/推盤策略Part5.2推售策略/價(jià)格策略Part5.2土地成本+建安成本=6000元/㎡普通寫字樓產(chǎn)產(chǎn)品基礎(chǔ)配套套成本=X元/㎡我們建議本項(xiàng)項(xiàng)目采用的配配套成本=X+Y元/㎡,稅費(fèi)1500元/㎡即本項(xiàng)目總成成本=(6000+X+Y+1500)*23798㎡㎡以上成本的基基礎(chǔ)上，為了了實(shí)現(xiàn)開盤均均價(jià)30%的利潤潤率，，項(xiàng)目目均價(jià)價(jià)（7500+X+Y)/0.7元/㎡㎡均價(jià)建建議：：1樓商商業(yè)均均價(jià)：：4萬萬元/㎡㎡，2-3樓均均價(jià)：：2萬萬元/㎡㎡；整體體均價(jià)價(jià)：2.6萬元元/㎡㎡參考貝貝蒙盤盤古價(jià)價(jià)格單單層面面積700平米米，贈贈送面面積35%，銷銷售均均價(jià)17500；由由此可可得出出實(shí)得得均價(jià)價(jià)為12800元/平米米；建建議本本項(xiàng)目目實(shí)得得面積積均價(jià)價(jià)為13000元/平米米。推售策略/市場比較法價(jià)格制定Part5.2市場比比較：：單位：：元/m2參照重重慶甲甲級寫寫字樓樓（協(xié)協(xié)信中中心））近年年來價(jià)價(jià)格增增長：：本項(xiàng)目目寫字字樓明明年面面世均均價(jià)實(shí)實(shí)得價(jià)價(jià)格12500--13300元/m2左右，（均均價(jià)13000元/m2）；商業(yè)面面積全全部用用于銷銷售，，均價(jià)價(jià)為26000元/m2左右銷售執(zhí)行/優(yōu)惠政策Part5.3市場上上主要要寫字字樓樓樓盤的的折扣扣區(qū)間間最少少2個(gè)點(diǎn)，，最多多12個(gè)點(diǎn)優(yōu)優(yōu)惠；；在支支付方方式折折扣上上幾乎乎都是是按揭揭99折，分分為一一次性性客戶戶、分分期客客戶、、按揭揭客戶戶三種種付款款方式式。銷售執(zhí)行/客戶甄別政策Part5.3甄別政政策說說明：：1、客戶戶憑10萬元資資金證證明即即可免免費(fèi)辦辦理本本項(xiàng)目目的VIP卡，VIP可作為為選房房和升升級憑憑證。。2、在項(xiàng)項(xiàng)目開開盤前前舉辦辦活動動，客客戶到到訪即即可享享受相相應(yīng)的的折扣扣；3、二次次甄別別屬于于比較較嚴(yán)格格的甄甄別方方式，，客戶戶繳5萬元即即可享享受開開盤選選房額額外2%優(yōu)惠；；4、開盤盤選房房;開盤起起到選選房和和繳納納首付付款的的作用用，開開盤之之日告告知客客戶當(dāng)當(dāng)日內(nèi)內(nèi)簽約約便可可享受受2%折扣（（便于于及時(shí)時(shí)簽約約回款款）。。形象策略及執(zhí)行/平面調(diào)性參考Part5.4VI設(shè)計(jì)彰彰顯項(xiàng)項(xiàng)目調(diào)調(diào)性和和品質(zhì)質(zhì)感，，視覺覺感官官達(dá)到到耳目目一新新，建建議以以相對對較為為深色色（深深灰色色和綠綠色））的顏顏色作作為主主色。。中耀地地產(chǎn)產(chǎn)深灰色色--優(yōu)雅、、高貴貴、內(nèi)內(nèi)斂綠色--體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目目生態(tài)態(tài)辦公公特點(diǎn)點(diǎn)形象策略及執(zhí)行/開盤前營銷節(jié)點(diǎn)鋪排Part5.41、形象象、調(diào)調(diào)性導(dǎo)導(dǎo)入客戶積積累2、蓄勢勢:引發(fā)關(guān)關(guān)注3、開盤盤銷售售7月9月中旬旬6月推廣籌籌備期期釋放價(jià)價(jià)格區(qū)區(qū)間銷售中中心開開放一期開開盤上上市階段形象策策略階階段目目標(biāo)注：時(shí)時(shí)間節(jié)節(jié)點(diǎn)根根據(jù)工工程進(jìn)進(jìn)度等等實(shí)際際情況況另行行確定定3、為下下批次次樹立立調(diào)性性2、項(xiàng)目目價(jià)值值傳遞遞（賣賣點(diǎn)訴訴求））1、精神神誘因因、財(cái)財(cái)富誘誘因樹樹立調(diào)調(diào)性（（形象象階段段）1、巔峰峰盛宴宴·觀音橋橋第三三極的的崛起起主推廣廣語2、觀音音橋首首席洋洋房辦辦公空空間3、你就就要錯(cuò)錯(cuò)過一一個(gè)好好機(jī)會會開始辦辦卡11月3日8月上旬旬★★辦卡首首次升升級房交會會前達(dá)達(dá)到預(yù)預(yù)售條條件10月房交交會開開始收收誠意意金廣告公公司洽洽談裝飾公公司洽洽談制作公公司洽洽談廣廣告媒媒體洽洽談活活動公公司洽洽談合作單單位簽簽約銷售團(tuán)團(tuán)隊(duì)培培訓(xùn)售樓部部裝修修銷售物物料制制作售樓部部開放放籌備備物業(yè)公公司洽洽談大客戶戶選房房首次車車貼再次車車貼開始派派單推廣啟啟動前提：：完成項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)；；確確定項(xiàng)項(xiàng)目資資金計(jì)計(jì)劃房交會會開盤簽簽約公關(guān)活活動中耀在在渝首首個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目，，千萬萬豪禮禮全城城放送送（車車貼+油卡卡+優(yōu)優(yōu)惠））港澳游游活動動持續(xù)續(xù)開展展形象策略及執(zhí)行/物料建議Part5.4項(xiàng)目銷銷售中中心的的硬件件包裝裝，包包括樓樓書、、圖紙紙等能能夠展展示項(xiàng)項(xiàng)目獨(dú)獨(dú)特品品質(zhì)和和高端端氣質(zhì)質(zhì)的用用品。。主要包包括：：紙巾巾盒、、手提提袋、、紙杯杯、檔檔案袋袋、DM、海報(bào)報(bào)、筆筆記本本樓書書、設(shè)設(shè)計(jì)圖圖、ipad（置業(yè)業(yè)顧問問用））、看看板、、墻體體電視視等、、形象象展示示區(qū)、、要求求設(shè)計(jì)計(jì)風(fēng)格格與項(xiàng)項(xiàng)目相相匹配配，并并且具具有一一致的的圖案案色彩彩和項(xiàng)項(xiàng)目標(biāo)標(biāo)識。。觸摸式式電子子樓書書形象策略及執(zhí)行/軟件包裝建議Part5.4銷售中中心軟軟件形形象包包裝——主要體體現(xiàn)在在銷售售人員員的素素質(zhì)以以及相相關(guān)接接待禮禮儀等等方面面銷售中中心的的包裝裝不僅僅體現(xiàn)現(xiàn)在硬硬件的的包裝裝，也也體現(xiàn)現(xiàn)在軟軟件的的包裝裝上，，主要要表現(xiàn)現(xiàn)方面面是接接待人人員的的語言言、接接待禮禮儀等等方面面全面面提高高銷售售人員員形象象、服服務(wù)人人員素素質(zhì)，，有利利于提提高項(xiàng)項(xiàng)目高高端品品質(zhì)。。售樓部部門口口增加加保安安以示示尊貴貴感；；形象策略及執(zhí)行/項(xiàng)目現(xiàn)場包裝建議Part5.4現(xiàn)場包包裝體體現(xiàn)在在以下下方面面：1、現(xiàn)場場圍擋擋包裝裝，圍圍擋設(shè)設(shè)計(jì)要要具有有良好好的展展示效效果，，安裝裝要起起到遮遮擋的的同時(shí)時(shí)也要要良好好的展展示項(xiàng)項(xiàng)目形形象（（圍擋擋內(nèi)容容為：：規(guī)劃劃優(yōu)勢勢、地地段優(yōu)優(yōu)勢、、產(chǎn)品品優(yōu)勢勢、物物管優(yōu)優(yōu)勢、、配套套優(yōu)勢勢等））2、要在在項(xiàng)目目啟動動后聯(lián)聯(lián)合相相關(guān)部部門清清理門門前的的亂停停亂放放車輛輛；3、項(xiàng)目目樓宇宇上布布置樓樓宇拉拉幕廣廣告，，發(fā)光光字體體展示示，（主要要為商商鋪持持續(xù)銷銷售推推廣））4、現(xiàn)場場不設(shè)設(shè)立樣樣板房房；結(jié)合項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)規(guī)模小小的特特點(diǎn)，，在媒媒體選選擇上上做到到“小小投入入，大大回報(bào)報(bào)”效效果；；講求求精準(zhǔn)準(zhǔn)營銷銷推廣策略Part5.5廣泛傳傳播，，樹立立形象象渠道深深耕，，圈層層營銷銷靈活變變通，，創(chuàng)新新營銷銷集中投投放，，精準(zhǔn)準(zhǔn)打擊擊在節(jié)假假日和和其他他合適適節(jié)點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)行行核心心區(qū)域域的派派單和和拜訪訪等渠渠道工工作已有客客戶入入手，，進(jìn)行行深挖挖跟進(jìn)進(jìn)從合作作單位位、機(jī)機(jī)關(guān)部部門等等多方方渠道道入手手開展展客戶戶拓展展充分利利用各各種營營銷手手段，，以網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)營營銷為為龍頭頭，其其他小小眾媒媒體為為主來來開展展全面面滲透透的策策略推廣廣策策略略樹立立項(xiàng)項(xiàng)目目形形象象，，做做大大產(chǎn)產(chǎn)品品價(jià)價(jià)值值，，““高高調(diào)調(diào)營營銷銷，，低低調(diào)調(diào)價(jià)價(jià)格格””低低于于客客戶戶預(yù)預(yù)期期的的價(jià)價(jià)格格來來狠狠抓抓客客戶戶推廣策略/傳播方式Part5.5立體體宣宣傳傳的的五五點(diǎn)點(diǎn)：：售售樓樓部部、、現(xiàn)現(xiàn)場場戶戶外外、、媒媒體體、、渠渠道道，，活活動動營營銷銷一一線線貫貫穿穿“五點(diǎn)點(diǎn)一一線線””整整合合傳傳播播方方式式：：現(xiàn)場戶外渠道活動媒體售樓部1、售售樓樓部部更更加加具具有有昭昭示示性性；；2、現(xiàn)現(xiàn)場場戶戶外外位位于于主主干干道道，，天天生生的的戶戶外外招招牌牌；；3、小小眾眾媒媒體體為為主主，，節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)性性全全面面推推廣廣的的媒媒體體策策略略；；4、揚(yáng)揚(yáng)棄棄傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的坐坐店店式式銷銷售售，，講講究究走走出出去去、、請請進(jìn)進(jìn)來來，，大大客客戶戶拓拓展展、、關(guān)關(guān)系系營營銷銷、、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)介介有有獎獎、、巡巡展展、、派派單單（（項(xiàng)項(xiàng)目目售售房房部部開開放放前前2周開開始始，，每每周周均均由由小小蜜蜜蜂蜂外外出出派派單單）），，拜拜訪訪工工作作；；5、圍圍繞繞階階段段性性的的活活動動營營銷銷動動線線配配合合五五大大傳傳播播重重點(diǎn)點(diǎn)形形成成本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的銷銷售售浪浪潮潮，，形形成成對對目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶的的立立體體圍圍合合，，精精確確點(diǎn)點(diǎn)殺殺。。項(xiàng)目目特特征征決決定定了了線線下下渠道道為推推廣廣重重點(diǎn)點(diǎn)。。推廣策略/媒介選擇Part5.5網(wǎng)絡(luò)絡(luò)轎廂廂行銷銷重點(diǎn)點(diǎn)特色色活活動動售樓樓部部短信信報(bào)紙紙直郵郵DM印刷刷品品補(bǔ)充充房交交會會、、傳播播方方式式/渠道道次重重點(diǎn)點(diǎn)拓展展重點(diǎn)點(diǎn)拓拓展展多多渠渠道道網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)營營銷銷，，形形成成泛泛效效應(yīng)應(yīng)；；大量量運(yùn)運(yùn)用用小小眾眾媒媒體體：：直直郵郵DM、手手機(jī)機(jī)短短信信、、轎轎廂廂、、等等形形成成宣宣傳傳氣氣勢勢，，傳傳遞遞信信息息。。配合合主主要要推推廣廣節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，，運(yùn)運(yùn)用用系系列列報(bào)報(bào)廣廣、、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)等等媒媒體體適適度度炒炒作作。。參加加房房交交會會，，制制作作高高品品質(zhì)質(zhì)特特色色樓樓書書，，針針對對產(chǎn)產(chǎn)品品宣宣傳傳，，彰彰顯顯項(xiàng)項(xiàng)目目價(jià)價(jià)值值和和品品質(zhì)質(zhì)。。特色色活活動動營營銷銷（（車車貼貼，，豪豪禮禮相相送送，，港港澳澳游游等等聚聚人人氣氣））利用用巡巡展展、、派派單單、、拜拜訪訪、、團(tuán)團(tuán)購購、、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)介介等等渠渠道道推推廣廣銷銷售售項(xiàng)項(xiàng)目目。。推廣執(zhí)行/推廣節(jié)點(diǎn)安排Part5.62012.6月8月上上旬旬銷售售中中心心開開放放開始始辦辦卡卡首批批車車貼貼活活動動房交交會會開開始始選選房房形象象導(dǎo)導(dǎo)入入期期強(qiáng)勢推廣廣期推廣強(qiáng)度11月3日首期開開盤簽約約預(yù)熱期7月推廣啟啟動大客戶選選房9月初千萬豪禮禮送活動動9月中旬升升級公關(guān)活動動釋放價(jià)格格區(qū)間第二批次次車貼派單今年下半半年5-8月期間，，將陸續(xù)續(xù)有5-6個(gè)競爭樓樓盤面市市開放，，下半年年整體區(qū)區(qū)域內(nèi)的的競爭是是非常激激烈的，，因此本本項(xiàng)目入入市時(shí)間間定為11月3日。。推廣籌備備期9月初開開始渠道道拓展售樓部開開啟后進(jìn)進(jìn)行港澳澳游活動動推廣執(zhí)行/開盤前營銷策略總圖Part5.611月3日開盤外賣場準(zhǔn)準(zhǔn)備、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)預(yù)熱熱外賣場、、車貼、、軟文炒炒作、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、印印刷品、、港澳游游活動11月10月9月8月7月6月5月活動、報(bào)報(bào)紙、樓樓宇戶外外、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、轎廂廂、短信信、行行銷、房房交會預(yù)熱期（（蓄客期期）形象導(dǎo)入入期（形象鋪鋪墊）強(qiáng)勢推廣廣期售房部開開放首次升級級時(shí)間項(xiàng)目階段段關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)推廣主題題主要訴求求媒體渠道道前期準(zhǔn)備備開盤強(qiáng)銷銷期項(xiàng)目形象象展示；；項(xiàng)目核核心價(jià)值值點(diǎn)：地地段、第第三極、、產(chǎn)品、、配套巔峰盛宴宴·觀音橋第第三極的的崛起項(xiàng)目核心心價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)，售房房部和活活動信息息項(xiàng)目核心心價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)，網(wǎng)絡(luò)絡(luò)營銷活活動，升升級，開開盤熱銷銷信息、、客戶答答謝活動動信息觀音橋首首席洋房房辦公空空間（活活動）你就要錯(cuò)錯(cuò)過一個(gè)個(gè)好機(jī)會會直郵、報(bào)報(bào)紙、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、短短信、活活動、行行銷大客戶選選房豪禮相送送、開始始拓展渠渠道房交會派單開始始現(xiàn)場活動動釋放價(jià)格格二次車貼貼活動推廣籌備備推廣啟動動辦卡選房售房部開開放首批批車貼活活動12月12月加推推廣執(zhí)行/展示的工程節(jié)點(diǎn)要求Part5.6上旬售房房部開放放1、形象、、調(diào)性導(dǎo)導(dǎo)入客戶積累累2、蓄勢:引發(fā)全城城關(guān)注3、強(qiáng)推期期11月1日6月7月盛大開盤盤階段8月★項(xiàng)目戶外外上墻4、持續(xù)銷銷售9月10月重要節(jié)點(diǎn)點(diǎn)：項(xiàng)目開工工；售房房部開放放；項(xiàng)目目圍擋和和戶外上上墻；開開盤預(yù)售售標(biāo)準(zhǔn)；；封頂。。12月加推房交會前前達(dá)到預(yù)預(yù)售條件件推廣執(zhí)行/線上推廣的實(shí)施Part5.6開始辦卡卡1、形象、、調(diào)性導(dǎo)導(dǎo)入客戶積累累2、蓄勢:引發(fā)關(guān)注注3、開盤銷銷售9月中旬升級活動動7月辦卡首次次升級銷售中心心開放8月初6月中旬項(xiàng)目啟動動11月3日開盤，，12月加推階段1、銷售售中心開開放信息息包裝、墻墻體戶外外廣告·調(diào)性和信信息點(diǎn)報(bào)紙·溢價(jià)和信信息點(diǎn)2、開盤盤信息1、區(qū)域認(rèn)認(rèn)知度訴訴求（外外賣場節(jié)節(jié)點(diǎn)）項(xiàng)目形象象調(diào)性、、產(chǎn)品訴訴求、項(xiàng)目賣賣點(diǎn)挖掘掘（活動動節(jié)點(diǎn)））產(chǎn)品賣點(diǎn)點(diǎn)、區(qū)域域賣點(diǎn)傳傳遞3、項(xiàng)目開開盤信息息傳遞（（開盤節(jié)節(jié)點(diǎn)）直郵·信息點(diǎn)轎廂、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)信息息點(diǎn)1、網(wǎng)絡(luò)形形象調(diào)性性樹立2、分眾、、轎廂項(xiàng)項(xiàng)目賣點(diǎn)點(diǎn)挖掘產(chǎn)品賣點(diǎn)點(diǎn)、區(qū)域域賣點(diǎn)傳傳遞3、項(xiàng)目開開盤信息息傳遞房交會開開始選房房1、項(xiàng)目賣賣點(diǎn)挖掘掘產(chǎn)品賣賣點(diǎn)、地地段賣點(diǎn)點(diǎn)傳遞2、項(xiàng)目開開盤信息息傳遞派單開始始★★車貼首批批次車貼二批批次釋放價(jià)格格推廣執(zhí)行/線上媒介具象Part5.6推廣執(zhí)行/線下推廣的實(shí)施Part5.61、形象、、調(diào)性導(dǎo)導(dǎo)入客戶積累累2、蓄勢:引發(fā)關(guān)注注3、開盤銷銷售7月6月中旬旬階段★短信·信息點(diǎn)點(diǎn)·截流客客戶DM派單·拜訪·截流客客戶展覽（（江北北）1、接待待中心心開放放邀請請2、活動動舉辦辦邀請請3、開盤盤邀請請1、項(xiàng)目目辦卡卡首次次巡展展3、國慶慶節(jié)巡巡展1、接待待啟動動信息息2、項(xiàng)目目調(diào)性性信息息3、項(xiàng)目目賣點(diǎn)點(diǎn)信息息4、活動動信息息5、開盤盤信息息2、中秋秋節(jié)巡巡展開始辦辦卡9月中旬旬升級活活動辦卡首首次升升級銷售中中心開開放8月初6月中旬旬項(xiàng)目啟啟動11月3日開盤盤，12月加推推房交會會開始始選房房派單開開始車貼首首批次次車貼二二批次次釋放價(jià)價(jià)格推廣執(zhí)行/活動策略的實(shí)施Part5.61、形象象、調(diào)調(diào)性導(dǎo)導(dǎo)入客戶積積累2、蓄勢勢:引發(fā)關(guān)關(guān)注3、開盤盤銷售售7月下旬旬9月中旬旬7月升級活活動8月初6月中旬旬項(xiàng)目啟啟動階段10月下旬旬誠意意金推廣啟啟動★★形象調(diào)調(diào)性線線·引爆性性事件件產(chǎn)品價(jià)價(jià)值線線·漸進(jìn)式式持續(xù)續(xù)活動策策略原原則：：引爆性性事件件與長長效性性事件件相結(jié)結(jié)合；；1、銷售售中心心開放放3、開盤盤前客客戶深深挖3、開盤盤后關(guān)關(guān)系營營銷2、9月上旬旬升級級活動動1、8月初車車貼活活動2、二次次車貼貼活動動開始辦辦卡9月中旬旬辦卡首首次升升級銷售中中心開開放8月初6月中旬11月3日開盤，12月加推房交會開始始選房派單開始車貼首批次次車貼二批次次釋放價(jià)格港澳游活動動（開盤前前港澳游活活動為吸引引客戶；開開盤后港澳澳游活動用用于答謝客客戶）中耀在渝首首盤，千萬萬豪禮全城城放送（來來訪或辦卡卡客戶轉(zhuǎn)介介可獲得優(yōu)優(yōu)惠和油卡卡）推廣執(zhí)行/活動策略的具象Part5.6推廣執(zhí)行/渠道深耕Part5.6基于項(xiàng)目的的體量和營營銷費(fèi)用的的實(shí)際情況況，采用走走出去的渠渠道拓展在在節(jié)省營銷銷成本的同同時(shí)更好的的了解客戶戶需求，從從而完成產(chǎn)產(chǎn)品銷售。。渠道深耕方方式：開發(fā)公司和和建筑公司司全員營銷銷開發(fā)報(bào)建等等有關(guān)政府府部門推介介和團(tuán)購；；相關(guān)部門負(fù)負(fù)責(zé)人推薦薦；公司領(lǐng)導(dǎo)身身邊資源的的大客戶拜拜訪；各大商會推推介和團(tuán)購購；與高端汽車車4S店建建立異業(yè)聯(lián)聯(lián)盟；推廣執(zhí)行/渠道具象Part5.6建議在做渠渠道折扣和和獎勵前提提是將已有有的折扣收收回一個(gè)點(diǎn)點(diǎn)（按時(shí)簽簽約折扣收收回一個(gè)點(diǎn)點(diǎn)）作為禮禮品費(fèi)用和和推薦人獎獎勵，給出出的團(tuán)購優(yōu)優(yōu)惠和和老老帶新優(yōu)惠惠同為一個(gè)個(gè)點(diǎn)折扣；；1、開發(fā)公公司和建筑筑公司全員員營銷：凡凡是公司員員工推薦購購買成交者者，年終績績效考核加加分；2、開發(fā)報(bào)報(bào)建等有關(guān)關(guān)政府部門門推介和團(tuán)團(tuán)購：進(jìn)行行相關(guān)部門門的推薦并并給出該部部門客戶1.5個(gè)點(diǎn)的特殊殊折扣；3、公司領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)身邊資源源的大客戶戶拜訪：公公司領(lǐng)導(dǎo)提提供資源，，置業(yè)顧問問進(jìn)行送禮禮拜訪和跟跟進(jìn)；4、各大商會會推介和團(tuán)團(tuán)購：拜訪訪各商會負(fù)負(fù)責(zé)人，并并給出團(tuán)購購折扣1個(gè)個(gè)點(diǎn)，負(fù)責(zé)責(zé)人轉(zhuǎn)介成成交一組客客戶獎勵10000元；5、與高端汽汽車4S店店建立異業(yè)業(yè)聯(lián)盟：洽洽談合作，，互相擺放放宣傳資料料或紙巾盒盒，互相提提供購買優(yōu)優(yōu)惠；營銷費(fèi)用建建議Part5.7考慮項(xiàng)目綜綜合因素，，建議總銷銷售額的6%，為保持項(xiàng)項(xiàng)目的溢價(jià)價(jià)和快銷，，且本項(xiàng)目目體量較小小，開放周周期短；實(shí)實(shí)現(xiàn)快速回回現(xiàn)的銷售售目標(biāo)，建建議開盤前前營銷費(fèi)用用占項(xiàng)目一一期整體營營銷費(fèi)用的的70%左右。費(fèi)用比例說說明：由于項(xiàng)目屬屬于小型項(xiàng)項(xiàng)目，項(xiàng)目目周期短，，預(yù)計(jì)開盤盤后6個(gè)月完成項(xiàng)項(xiàng)目清盤；；前期針對對的客戶群群體比較高高端；因此此需要多種種媒體進(jìn)行行宣傳；加加大項(xiàng)目媒媒體宣傳，，擴(kuò)大受眾眾人群，后后期主要依依靠口碑營營銷，將適適當(dāng)減少媒媒體費(fèi)用；；營銷費(fèi)用建建議/開盤前營銷銷費(fèi)用分配配Part5.7營銷費(fèi)用建建議/持續(xù)銷售期期營銷費(fèi)用用分配Part5.7謝謝9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。22:47:2922:47:2922:471/5/202310:47:29PM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2322:47:2922:4