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金廈·任縣項目全程營銷構(gòu)想由：世華源地產(chǎn)機構(gòu)承謹呈：金廈地產(chǎn)3前言

感謝貴司的信任，參與本案的相關工作。在與貴司的見面溝通后，我司通過對本案掌握的情況，結(jié)合以往的操盤經(jīng)驗，對項目形成初步的判斷及項目概念的初步設計思路，方案的進一步實施還需要與貴公司進一步溝通、論證、延展。

希望我們此次共同取得成功！世華源房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司是邢臺市本土專業(yè)化房地產(chǎn)代理企業(yè)，主營房地產(chǎn)全程行銷策劃代理的房地產(chǎn)綜合服務商。21世紀是服務的時代，服務業(yè)的發(fā)展水平代表著一個國家的經(jīng)濟發(fā)達程度。服務是企業(yè)品牌創(chuàng)造差異及參與市場競爭的利器，公司作為不動產(chǎn)的服務提供商，無論現(xiàn)在，還是將來，只堅持“服務創(chuàng)造價值”的經(jīng)營理念，不斷提高創(chuàng)造客戶價值的能力為客戶服務。致力于成為中國優(yōu)秀的國際化房地產(chǎn)綜合服務商！

世華源地產(chǎn)機構(gòu)簡介（二）公司文化經(jīng)營宗旨——尊重人才員工利益高于一切，創(chuàng)建國內(nèi)高級房產(chǎn)顧問機構(gòu)、代理機構(gòu)和投資機構(gòu)。

精神信念——挖掘潛能創(chuàng)造價值價值觀——認真、負責的工作態(tài)度就是價值的體現(xiàn)和榮譽的獲得。核心文化——態(tài)度速度認知度（三）業(yè)務范圍業(yè)務范圍：一、房地產(chǎn)代理、營銷、策劃；二、房屋買賣、租賃、收購、置換、代辦產(chǎn)權手續(xù)；三、房地產(chǎn)測繪、建筑面積、使用面積測量；四、代辦房屋地產(chǎn)價格評估、交易過戶、抵押貸款、房屋現(xiàn)值價格評估；五、房地產(chǎn)咨詢服務。6自我銷售：●經(jīng)驗相對缺乏，容易喪失戰(zhàn)略理念?！裾w銷售頻率容易出現(xiàn)失控，后期形成滯銷，留存老大難房源，出現(xiàn)尾盤無法去化?！皲N售渠道貧瘠，通過人際關系銷售直接影響售價，損害開發(fā)利益。●一線人員間接利益，責任度低，賣不好了走人，管控難度大。專業(yè)銷售：●經(jīng)驗豐富，能迅速建立品牌及延伸?！皲N售節(jié)奏把控性強，配合得當，能完成百分百銷售?！皲N售渠道拓展能力強，有積累的客戶源，便于項目品質(zhì)提升，取得利潤最優(yōu)化。（區(qū)域有所有周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)領導渠道，并占有600余組客戶資源）●直接利益，開發(fā)商賺錢才獲利，責任度高，管控難度低。雙贏7思路我們的思考：1、如何最大化的將企業(yè)品牌和項目品牌完美整合？2、如何在操盤的過程中通過創(chuàng)新建立開發(fā)商品牌？3、如何在最短時間內(nèi)實現(xiàn)價值最優(yōu)化？8

金廈映象金廈·世紀村金廈·北斗星

金廈·領袖新城金廈·現(xiàn)代城金廈·壹號金廈·帝景金廈·豪庭金廈·富華苑金廈·一城

具體后議，以下為提案暫定名延伸項目名稱推薦9尋覓10第一章：任縣房地產(chǎn)市場研判第二章：市場定位第三章：物業(yè)發(fā)展建議第四章：策略推廣第五章：銷售執(zhí)行第六章：視覺形象應用報告目錄11第一章：任任縣房地產(chǎn)產(chǎn)市場研判判12目前區(qū)域市市場競爭不不是項目面面臨的真正正競爭真正的‵競爭′是如何‵突破自我′從城市房地地產(chǎn)發(fā)展特特點來看目前任縣房房地產(chǎn)發(fā)展展水平還處處于初級階階段，從自自建房到現(xiàn)現(xiàn)在的商品品房，需要要一定的過過渡階段，，但是從目目前市場的的產(chǎn)品來看看顯然發(fā)展展的空間很很大，因此此在競爭的的程度在于于潛在。從目前區(qū)域域內(nèi)市場樓樓盤看目前在建在在售商品房房項目從戶戶型、景觀觀、規(guī)劃、、物業(yè)等方方面都處于于市場的初初級階段，，表現(xiàn)了一一定的競爭爭程度，特特色不足！！從目前客戶戶情況看客戶主要以以自住為主主，但改善善型客戶比比重呈逐步步增加趨勢勢。他們對對事物的判判斷及所見見過的世面面直接決定定他們對產(chǎn)產(chǎn)品的判斷斷及喜好，，因此住宅宅產(chǎn)品的可可塑空間決決定了競爭爭的原素13市場研判——城市地理●任縣位于河河北省南部部，地處滏滏西平原，，距石家莊莊市100公里，距距邢臺市20公里。?？偯娣e431平方方公里，耕耕地47萬萬畝，總?cè)巳丝?9.4萬。任任縣轄3個鎮(zhèn)、5個鄉(xiāng)：任任城鎮(zhèn)、邢邢家灣鎮(zhèn)、、辛店鎮(zhèn)、、西固城鄉(xiāng)鄉(xiāng)、永福莊莊鄉(xiāng)、大屯屯鄉(xiāng)、天口口鄉(xiāng)、駱莊莊鄉(xiāng)?！袢慰h地處東東部季風型型、南濕帶帶氣候帶亞亞溫潤區(qū)，，氣候溫和和，四季分分明，雨量量集中，雨雨熱同期。。全年平均均氣溫13℃，寒暑暑變化顯著著，全年年平均降水水量為498.2毫毫米。年平平均日照總總時數(shù)為2567.5小時，，年平均無無霜期197天。●任縣交通便便利發(fā)達，，東臨106國道和和京九鐵路路，西臨107國國道和京廣廣鐵路，中中有京深高高速公路，，邢德、邢邢濟公路穿穿越全縣。。另外滏陽陽河、溜壘壘河、灃河河等八條河河流穿經(jīng)而而過。14市場研判——樓市概貌●在目前大環(huán)環(huán)境和市場場競爭比較較激烈的形形式下，大大部分開發(fā)發(fā)企業(yè)把視視線都轉(zhuǎn)向向了競爭和和影響相對對較小的縣縣城市場。?！衲壳叭慰h房房地產(chǎn)市場場處于發(fā)展展階段，如如果操作得得當市場還還有很大潛潛力可挖掘掘。經(jīng)過詳詳細的市調(diào)調(diào)分析結(jié)合合當?shù)卦谑凼垌椖康膶崒嶋H情況本本公司對任任縣市場進進行了專業(yè)業(yè)的剖析。15市場研判——樓市簡況（1）金王府小小區(qū)開發(fā)商：邢邢臺中房房房地產(chǎn)公司司開發(fā)建設設代理商：邢邢臺英聯(lián)代代理有限公公司項目位于任任縣老城區(qū)區(qū)醫(yī)院南側(cè)側(cè)，交通狀狀況較差.占地約9萬方，分兩兩期開發(fā)：：一期開發(fā)發(fā)219套，于09年8月份交付使使用，得知知項目于07年10月份開盤以以來，綜合合原因?qū)е轮马椖夸N售售不暢，至至今約剩余余房20套套。二期涉涉及拆遷，，暫無開發(fā)發(fā)動靜。建筑形態(tài)是是5﹢1，主力戶型型以兩居和和三居為主主。積兩居：87.49㎡，95.99㎡，101.23㎡。三居：117.57㎡，128.45㎡，146.17㎡。目前均價價：1460元。一層：1600元∕㎡二二層：：1668元∕㎡三三層：1598元∕∕㎡㎡四層層：：1458元∕∕㎡㎡五五層層：：1000元儲儲藏藏間間800元∕∕㎡㎡車車庫庫1500元∕∕㎡㎡優(yōu)惠惠方方式式：：一一次次性性和和按按揭揭付付款款可可享享受受3000元優(yōu)優(yōu)惠惠。。。。地板板采采暖暖，，暖暖氣氣50元∕∕㎡㎡，，天天然然氣氣2260元∕∕戶戶，，物物業(yè)業(yè)費費暫暫定定0.3元∕∕㎡㎡16市場場研研判判———樓市市簡簡況況（2）東東方方花花都都開發(fā)發(fā)商商：：邢邢臺臺匯匯昌昌房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)公公司司開開發(fā)發(fā)項目目位位于于縣縣城城新新興興路路與與外外環(huán)環(huán)路路交交叉叉口口東東北北角角，，總總建建筑筑面面積積約約7萬方方。。由由12棟5﹢﹢1多層層住住宅宅組組成成，，總總約約300戶。。兩兩期期開開發(fā)發(fā)主要要以以三三室室為為主主兩兩室室為為輔輔助助戶戶型型。。主主要要以以三三居居作作為為主主力力。。面面積積：：三三居居112㎡㎡，115㎡㎡，129㎡㎡。兩兩居居88㎡㎡，94㎡㎡。項目目均均價價1510元∕∕㎡㎡一層層1658元∕∕㎡㎡二二層層1728元∕∕㎡㎡三三層層1658元∕∕㎡㎡四四層層1428元∕∕㎡㎡五五層層1098元∕∕㎡㎡儲儲藏藏間間998元∕∕㎡㎡車車庫庫1558元∕∕㎡㎡開盤盤時時可可享享受受每每平平米米20元的的優(yōu)優(yōu)惠惠，，已已售售約約90﹪﹪，目目前前無無優(yōu)優(yōu)惠惠。。09年10月交交付付，，物物業(yè)業(yè)由由開開發(fā)發(fā)商商下下屬屬公公司司管管理理17市場場研研判判———樓市市簡簡況況(3)上上東東國國際際開發(fā)發(fā)商商：：邢邢臺臺順順發(fā)發(fā)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)有有限限公公司司代理理商商：：邢邢臺臺問問鼎鼎代代理理公公司司項目目位位于于任任縣縣光光明明街街與與槐槐鄉(xiāng)鄉(xiāng)路路交交叉叉口口北北行行50米（（原原土土產(chǎn)產(chǎn)公公司司舊舊址址））。。小小區(qū)區(qū)總總建建筑筑面面積積7萬余余平平米米，，由由12棟5﹢﹢1多層層和和兩兩棟棟11層小小高高層層組組成成，，共共約約496戶。。兩兩期期開開發(fā)發(fā)，，一一期期于于08年8月16號開開盤盤銷銷售售，，到到目目前前為為止止一一期期還還沒沒有有售售完完，，二二期期已已經(jīng)經(jīng)在在銷銷售售中中，，前前銷銷售售均均價價為為1530元∕∕㎡㎡，，一期期均均價價為為1500元∕∕㎡㎡。一層層1738元∕∕㎡㎡二二層層1790元∕∕㎡㎡三三層層1760元∕∕㎡㎡四四層層1500元∕∕㎡㎡五層層1200元∕∕㎡㎡儲儲藏藏間間1100元∕∕㎡㎡小小車車庫庫1400元∕∕㎡㎡大大車車庫庫1600元∕∕㎡㎡購房房每每套套享享受受1000元的的優(yōu)優(yōu)惠惠，，一一期期交交付付時時間間為為2010年3月1號，，二二期期于于2010年5月1日交交工工。。物物業(yè)業(yè)自自行行管管理理，，物物業(yè)業(yè)費費待待定定。。水水源源熱熱泵泵方方式式供供暖暖，，暖暖氣氣50元∕∕㎡㎡，，天天然然氣氣2700元∕∕戶戶。。目目前前一一、、二二期期共共推推售售約約200套，，不不到到小小區(qū)區(qū)的的一一半半房房源源，，任任縣縣最最高高價價位位。。銷銷售售情情況況一一般般，，優(yōu)勢勢：：準準現(xiàn)現(xiàn)房房，，在在市市場場上上有有一一定定的的占占有有率率。。配配套套相相對對完完善善劣勢勢：：地地理理位位置置較較偏偏，，交交通通不不便便，，售售價價偏偏高高，，銷銷售售公公司司無無推推廣廣意意識識。。18市場場研研判判———區(qū)域域前前景景隨著著縣縣政政府府的的搬搬遷遷，，本本項項目目作作為為城城市市經(jīng)經(jīng)典典品品質(zhì)質(zhì)園園區(qū)區(qū)的的地地位位將將進進一一步步得得到到認認同同和和追追捧捧。。同同時時，，長長期期來來看看，，本本案案所所處處地地段段更更具具有有城城市市中中心心區(qū)區(qū)的的地地位位，，本本案案的的區(qū)區(qū)位位優(yōu)優(yōu)勢勢將將與與時時共共顯顯，，如如果果合合理理運運用用，，并并進進行行正正確確的的生生活活理理念念導導入入，，區(qū)區(qū)域域中中進進行行項項目目運運營營勢勢必必獲獲得得相相應應的的利利益益?。?9第二二章章：：項項目目定定位位201、宗宗地地位位置置項目目所所在在的的邢邢臺臺任任縣縣，，是是邢邢臺臺未未來來幾幾年年發(fā)發(fā)展展的的重重點點區(qū)區(qū)域域，，政政府府將將投投入入重重要要精精力力和和財財力力重重點點發(fā)發(fā)展展，，這這里里的的各各項項配配套套設設施施都都將將逐逐步步完完善善，，逐逐漸漸由由縣縣演演變變成成區(qū)區(qū)，，共共享享市市級級配配套套，，而而且且項項目目緊緊鄰鄰縣縣政政府府新新區(qū)區(qū)，，將將是是未未來來任任縣縣的的中中心心區(qū)區(qū)域域，，周周邊邊將將有有其其他他行行政政機機關關和和教教育育資資源源分分布布，，將將是是重重點點區(qū)區(qū)域域之之中中心心。。發(fā)發(fā)展展?jié)摑摿αo無限限，，地地段段升升值值在在即即。。一、、宗宗地地分分析析21高端端行行政政、、教教育育配配套套：：項目目毗毗鄰鄰任任縣縣新新政政府府、、自自身身配配套套幼幼兒兒園園2、項項目目配配套套醫(yī)療療配配套套：：任縣縣醫(yī)醫(yī)院院金融融配配套套：：農(nóng)業(yè)業(yè)銀銀行行等等等等一、、宗宗地地分分析析223、項項目目SWOT分析析一、、宗宗地地分分析析234、項項目目機機會會提提煉煉與與機機會會點點分分析析面對對市市場場機機會會，，我我們們該該如如何何應應對對？？企業(yè)業(yè)品品牌牌導導入入項項目目；；主打打周周邊邊行行政政配配套套和和獨獨特特的的風風情情賣賣點點（（新新加加坡坡風風情情））（成成本本、、打打造造難難易易度度、、差差異異化化表表現(xiàn)現(xiàn)））將營營銷銷展展示示體體驗驗全全面面升升級級（（形形成成城城市市樣樣板板））客戶渠道拓展展及維系最終實現(xiàn)品牌牌與量的突破破一、宗地分析析24物業(yè)類型創(chuàng)新價值點客戶價值點花園洋房建筑形式、入入戶方式、大大露臺、挑高高客廳、陽光光房居住舒適感的的升級、合理理控制總價情景洋房建筑外立面、、大陽臺、入戶花園、陽陽光房普通多層價格格，花園洋房房的居住感受受別墅稀缺聯(lián)排別墅墅別墅是迎合高高端客戶群需需求的最優(yōu)選選擇二、產(chǎn)品定位位25三、客戶定位位本案客戶分析析依據(jù)所處區(qū)區(qū)域與一般項項目略顯差異異&&行政源①改善源②自住源③世華源認為：：本案目標客戶戶以①+②為主，以③+④為輔；區(qū)域分布以任任縣為主，以以邢臺市內(nèi)為為輔&投資源④261.住宅：此類產(chǎn)品應以以中高端客戶戶為目標客群群，以任城鎮(zhèn)鎮(zhèn)、辛店鎮(zhèn)、、邢灣鎮(zhèn)、天天口鄉(xiāng)、西莊莊村等區(qū)域的的客戶為目標標客群。住宅部分主要要目標消費群群人群內(nèi)容：（當?shù)厣贁?shù)白白領階層）、、私營業(yè)主、、周邊院校的的教職員工、、公務員階層層以及一些企業(yè)業(yè)的中高層管管理人員。人群特征相對具備較高高的文化背景景；對于新事事物無排斥感感甚至具備新新鮮感；有成成熟的審美觀觀；對同類型型人群有很好好的認同感，，在居住上表表現(xiàn)出很明顯顯的群居特征征；價格敏感感度較差，除除私營業(yè)主外外，大都有穩(wěn)穩(wěn)定的長期收收入；正處在在事業(yè)的上升升期；對戶型型要求兼顧“舒適”與“經(jīng)濟”；對生活細節(jié)節(jié)的要求較高高；對服務水水平要求較高高。目標客戶定位位272.商業(yè)商鋪部分主要要目標消費群群人群內(nèi)容特色餐飲、超超市、便民店店、中小型加加盟店、個體體商鋪經(jīng)營戶戶、區(qū)域配套套投資者（購購買后用做出出租）人群特征注重長期投資資回報率；對對自身形象要要求較高；除除投資者外，，大都要求經(jīng)經(jīng)營自主權；；多數(shù)經(jīng)營類類型都對廣告告有一定的依依賴性。目標客戶定位位28第三章：物業(yè)業(yè)發(fā)展建議29主要包括：發(fā)展商的財力力及融資實力力、項目規(guī)模模、市場需求求總量、市場場供給總量、、市場年均消消化量及走勢勢、競爭對手手狀況及政策策態(tài)勢等等。。2、項目建議采采用分段滾動動開發(fā)的模式式根據(jù)工程進度度先南后北1、項目開發(fā)模式選擇的參考因素項目開發(fā)模式式三、物業(yè)發(fā)展展建議303、建議采取部部分景觀先行行的開發(fā)模式式迅速回籠資金金，占領市場場，樹立項目目形象。由于于項目自身區(qū)區(qū)域的不足，，需要以信心心、實力和真真實優(yōu)秀的作作品來驅(qū)動、、刺激消費購購買。在財力允許和和不妨礙整體體工程安排的的前提下，建建議部分景觀觀先行（如、、大門、景壁壁和中庭部分分景觀小品等等），或說是是與住宅單體體工程同步施施工，力爭將將景觀特色賣賣點盡早輸出出，真實地呈呈現(xiàn)給消費者者，以此爭取取客源，穩(wěn)定定客源。三、物業(yè)發(fā)展展建議項目開發(fā)模式式31四、物業(yè)發(fā)展展建議啟動造勢，奠奠定區(qū)域高端端形象。銷售價格低開開高走，后期期獲取超額利利潤。同類物業(yè)價格格隨推售期，，銷售價格不不斷上升。通過物業(yè)組合合實現(xiàn)整體均均價上升。低開高走的定定義：本項目發(fā)展策策略：項目的開發(fā)節(jié)節(jié)奏與開發(fā)組組合圖示開發(fā)策略：產(chǎn)品組合容積率景觀設置洋房回遷樓策略立勢、回現(xiàn)回現(xiàn)，獲得利利潤開發(fā)利潤啟動期發(fā)展期成熟期回現(xiàn)，獲得超額利潤潤商業(yè)洋房使項目走走向高端作為為引導，為項項目后期作鋪鋪墊。區(qū)域價值達到到頂峰，可以以在區(qū)域內(nèi)設設置一定的小小高層及高層層，獲取超額額利潤。32第四章：策略略推廣執(zhí)行33賣什么向市場傳遞什什么信息？項項目核心賣點點？34&品牌①區(qū)域高端行政政②風情生活④&品質(zhì)感③&35怎么賣如何將我們的的價值有效地地傳遞給市場場？36怎么賣?2、完美的展示示體系4、事件營銷貫貫穿整盤3、深入的客戶戶渠道挖掘1、企業(yè)品牌的的應用與搭接接37金廈地產(chǎn)企業(yè)業(yè)品牌的應用用與搭接冀中能源領袖新城支撐互動38完美的展示體體系1、策略思路1）實現(xiàn)全面和和系統(tǒng)的展示示策略2）全面展示，，高標準打造造3）外部立體化化展示，制造造舍我其誰的的氣勢4）內(nèi)部高標準準打造，彰顯顯人性關懷和和細節(jié)之美·引進地產(chǎn)前沿沿城市樓盤成成熟的項目展展示系統(tǒng)，全全面超越區(qū)域域內(nèi)現(xiàn)有的項項目展示平臺臺，實施對客客戶高效和密密集的視覺沖沖擊，有效營營造購買沖動動?！㈨椖扛黜椯I買點揉進各個個展示環(huán)節(jié)，，在材料使用用、整體設計計、形象打造造三個方面提提高標準，使使項目展示具具備有效傳遞遞賣方信息與與品質(zhì)傳遞的的作用，建立立起良好的形形象及口碑。。·在工地圍墻、、導示系統(tǒng)以以及售樓處外外部等展示環(huán)環(huán)節(jié)，充分彰彰顯項目高品品質(zhì)形象?！ぴ谑蹣翘?、樣樣板房、看樓樓通道等展示示環(huán)節(jié)，打造造精美和高檔檔的展示細節(jié)節(jié)，同樣在銷銷售人員、樣樣板房接待人人員、保安等等同客戶直接接接觸的人員員中間，進行行專業(yè)素養(yǎng)和和服務意識的的強化訓練，，給客戶留下下完美印象。。39完美的展示體體系2、展示系統(tǒng)構(gòu)構(gòu)成項目高品質(zhì)呈獻導示系統(tǒng)看樓通道展示施工物料展示公司實力展示樣板房展示工地圍墻展示40展示體系——集團實力冀中能能源集集團有有限責責任公公司，，經(jīng)河河北省省人民民政府府批準準，由由金能能集團團和峰峰峰集集團重重組整整合而而成，，屬省省政府府國資資委單單獨出出資設設立的的國有有獨資資有限限責任任公司司，由由省政政府國國資委委授權權經(jīng)營營國有有資產(chǎn)產(chǎn)，依依法具具有獨獨立法法人地地位，，自主主經(jīng)營營、自自負盈盈虧、、自我我約束束、自自我發(fā)發(fā)展，，獨立立承擔擔相關關法律律責任任。新公司司資產(chǎn)產(chǎn)總額額為282.98億億元，，凈資資產(chǎn)總總額為為116.50億元元，注注冊資資本為為43.748億元元。擁擁有峰峰峰、、邯鄲鄲、邢邢臺、、井陘陘、張張家口口、山山西晉晉中和和呂梁梁、內(nèi)內(nèi)蒙古古鄂爾爾多斯斯和錫錫林郭郭勒等等礦區(qū)區(qū)，下下轄峰峰峰集集團公公司、、邢礦礦集團團公司司、邯邯礦集集團公公司、、金牛牛股份份公司司、張張礦集集團公公司、、井礦礦集團團公司司、機機械裝裝備公公司等等子公公司，，其中中上市市公司司金牛牛股份份公司司，是是“中國上上市公公司市市場投投資者者滿意意度信信賴十十佳品品牌單單位”。集團實實力展展示要要點：：集集團實實力在在現(xiàn)階階段營營銷過過程中中能有有力拔拔高項項目形形象、、品質(zhì)質(zhì)和理理念；；雄雄厚實實力是是客戶戶加深深項目目品質(zhì)質(zhì)、項項目信信心的的重要要途徑徑；41展示體體系——樣板房房同類或或近似似產(chǎn)品品在總總量中中占有有較多多份額額；在位置置、景景觀、、采光光等方方面具具有明明顯的的優(yōu)勢勢；多層實實樓樣樣板房房需具具備完完善的的交通通路徑徑；考慮當當?shù)厥惺袌鏊郊凹绊椖磕砍杀颈究刂浦疲瑯訕影宸糠康闹浦谱鞣欧旁趻邟呶财谄谑褂糜?。（（銷控控）裝飾材材料高高尚化化、時時尚化化；家具及及家居居生活活配套套品質(zhì)質(zhì)化；；裝飾物物品細細節(jié)化化；注意窗窗體視視覺通通透性性，充充分利利用景景觀資資源；；以區(qū)域域消費費習慣慣為基基本參參考，，展示示風格格多樣樣化。。42展示體體系——工程樣樣板房房43完美的的展示示體系系——工地現(xiàn)現(xiàn)場·昭示位位置，，體現(xiàn)現(xiàn)形象象。工工地圍圍墻和和施工工樓體體直接接面對對外部部人流流，在在一定定程度度上起起到了了廣告告宣傳傳的作作用，，是體體現(xiàn)項項目形形象，，提升升項目目知名名度的的重要要手段段，而而且直直接向向大眾眾昭示示了項項目具具體位位置，，是一一個極極為重重要的的低成成本宣宣傳媒媒體。。展示原原則：：臨臨街部部分全全部包包裝，，基本本高度度以4米左右右為宜宜；工地樓樓體成成型后后配合合圍墻墻進行行展示示及項項目信信息傳傳遞。。展示要要素：：注注重圍圍檔高高度與與材質(zhì)質(zhì)使用用，統(tǒng)統(tǒng)一風風格；；充充分結(jié)結(jié)合項項目宣宣傳推推廣訴訴求。。44完美的的展示示體系系——看樓通通道·看樓通通道是是一個個經(jīng)常常被忽忽視的的細節(jié)節(jié)，但但它是是一個個重要要的項項目價價值傳傳遞工工具，，即使使在不不使用用樣板板房的的情況況下，，客戶戶對項項目參參觀的的通道道，也也應進進行有有效包包裝，，傳遞遞項目目品質(zhì)質(zhì)和相相關信信息。。展示要要素：：形形式新新穎,引人注注意，，并充充分結(jié)結(jié)合項項目品品質(zhì)和和風格格。充分傳傳達項項目賣賣點。。45完美的的展示示體系系——導示系系統(tǒng)·明顯和和完備備的項項目導導示系系統(tǒng)，，外部部增強強昭示示性,內(nèi)部部路線線清晰晰,直直指售售樓處處及項項目所所在位位置，，對客客戶起起到明明顯的的引導導作用用,并并產(chǎn)生生同其其它項項目的的落差差,增增強客客戶對對項目目的歸歸屬感感。展示要素：：放大主主場范圍，，增設客戶戶必經(jīng)之路路導視標識識，使客戶戶來訪路線線更為順暢暢，營造主主場氛圍；；強化銷銷售中心等等位置的指指示；由由于項目離離老城區(qū)尚尚有一定距距離，在項項目附近重重要路段也也須設立導導示系統(tǒng)。。46深入的客戶戶渠道挖掘掘1）客戶會的的充分實施施2）客戶分析析系統(tǒng)建立立3）分級積累累客戶機制制4）客戶活動動持續(xù)維護護5）集中約訪訪，制造賣賣壓6）縣、鎮(zhèn)、、村級客戶戶招徠途徑徑客戶整體策策略思路：：47深入的客戶戶渠道挖掘掘1-周邊縣、鎮(zhèn)鎮(zhèn)、村高端端客戶短信信群發(fā)——移動、、聯(lián)通VIP客戶及及月消費200元以以上客戶；；2-周邊邊縣、鎮(zhèn)、、村各政府府職能部門門、企事業(yè)業(yè)高級管理理人員、私私營企業(yè)主主做直郵投投遞，——制作特特殊材質(zhì)的的精美的DM單張；；3-周邊邊縣、鎮(zhèn)、、村的置業(yè)業(yè)店簽定合合作推薦協(xié)協(xié)議，凡推推薦到訪成成交均可享享受一定優(yōu)優(yōu)惠；4-周周邊縣、鎮(zhèn)鎮(zhèn)、村繁華華中心路段段設立大型型戶外廣告告；5-周邊邊縣、鎮(zhèn)、、村當?shù)刈钭罡叨说膴蕣蕵穲鏊咏忧?，擺放放項目資料料；6-在重重大節(jié)點，，在省級機機關報上做做一定篇幅幅的推廣；；7-在重重大節(jié)點，，選擇周邊邊縣、鎮(zhèn)、、村當?shù)仉婋娨暸_上做做一定的電電視廣告片片發(fā)布；8-在重重大節(jié)點，，選擇周邊邊縣、鎮(zhèn)、、村優(yōu)質(zhì)企企、事業(yè)單單位聯(lián)誼酒酒會與產(chǎn)品品說明會相相結(jié)合。6）縣、鎮(zhèn)、、村級客戶戶招徠途徑徑48事件營銷貫貫穿整盤1-增強金廈·領袖新城本本身事件影影響力，達達到市場最最高關注度度。3-強化現(xiàn)場魅魅力，吸引引到訪2-強調(diào)連續(xù)性性操作，為為全年推廣廣勢能制造造良好開端端49如何說用怎樣的訴訴求向市場場傳遞清晰晰的信息50如何說1、一個好的的案名2、一個好的的概念3、一個好的的推廣語4、一個好的的獎項1、一個好的的案名?51金廈·領袖新城1、一個好的的案名2、一個好的的概念3、一個好的的推廣語4、一個好的的獎項1、一個好的的案名如何說?521、一個好的的案名2、一個好的的概念3、一個好的的推廣語4、一個好的的獎項2、一個好的的概念新加坡風情情·高尚人文社社區(qū)如何說?531、一個好的的案名2、一個好的的概念3、一個好的的推廣語4、一個好的的獎項3、一個好的的推廣語金廈房產(chǎn)2009傾城鉅獻?。∪慰h生活全全面升級進進行中！階段1階段2階段3X月XX日獅城城生活邢臺臺首映！領袖新城Ⅰ期隆重開盤盤新加坡風情情·高尚人文社社區(qū)如何說?541、一個好的的案名2、一個好的的概念3、一個好的的推廣語4、一個好的的獎項國際花園社社區(qū)高尚人文樣樣板社區(qū)……如何說?55金廈房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司司是冀中能能源集團公公司下屬的的全資子公公司。集團團公司在市市場經(jīng)濟條條件下，為為了更好的的更深入的的走持續(xù)發(fā)發(fā)展的道路路。進一步步拓展公司司的業(yè)務范范圍，進而而成立了““金廈房地地產(chǎn)開發(fā)有有限公司””本項目是是公司成立立以來運作作的第一個個項目。將將以為市場場提供高品品質(zhì)的住房房為己任，，希望能創(chuàng)創(chuàng)造一個具具有現(xiàn)代生生活品味的的品質(zhì)生活活城鎮(zhèn)。冀冀中能源集集團是河北北本土企業(yè)業(yè)，在當?shù)氐赜泻苌钣坝绊懩芰?，，其深厚的的資本能力力能夠給購購房者足夠夠的信心保保障。而我我司世華源源在項目所所在地具備備濃厚客戶戶資源，實實操能力強強，強強聯(lián)聯(lián)合的局面面注定了項項目的良好好發(fā)展！二、推廣定定位依據(jù)56新加坡最吸吸引人的地地方就是其其良好的綠綠化環(huán)境和和生活方式式。其城市市規(guī)劃中專專門有一章章“綠色和和藍色規(guī)劃劃”，相當當于我國的的城市綠地地系統(tǒng)規(guī)劃劃。該規(guī)劃劃為確保在在城市化進進程飛速發(fā)發(fā)展的條件件下，新加加坡仍擁有有綠色和清清潔的環(huán)境境，充分利利用水體和和綠地提高高新加坡人人的生活質(zhì)質(zhì)量。在其城市規(guī)規(guī)劃和建設設中特別注注意到建設設更多的公公園和開放放空間；將將各主要公公園用綠公公廊道相連連；重視保保護自然環(huán)環(huán)境；充分分利用海岸岸線并使島島內(nèi)的水系系適合休閑閑的需求。。弱化了鋼鋼筋混凝構(gòu)構(gòu)架和玻璃璃幕墻僵硬硬的線條，，增加了城城市的色彩彩。新加坡城市市建設的目目標就是讓讓人們在走走出辦公室室，家或?qū)W學校時，感感到自己身身處于一個個花園式的的城市之中中。領袖新城為為任縣導入入了一種““現(xiàn)代、活活力、健康康、有氧””的新加坡坡式的居住住氛圍。二、推廣定定位依據(jù)57三、整體營營銷策略1、事件營銷銷與公關活活動啟動、、引爆市場場，且貫穿穿整個操作作2、體驗式營營銷樹立項項目根基，，形成對項項目的深刻刻價值判斷斷3、饑餓營銷銷保持市場場熱度，把把握節(jié)奏，，將利潤達達到最高4、one——one直直銷模式瞄瞄準客戶，，直接釋放放產(chǎn)品5、圈層營銷銷讓目標客客戶群體在在圈子中形形成良好口口碑6、4S服務務樹立項目目品牌與企企業(yè)品牌58四、階段性性執(zhí)行策略略進場銷售01月謀定后動籌籌備期銷售02月—04月進入狀態(tài)導導入期銷售05中旬月—07月旗開得勝強強銷期銷售08月—10月再接再厲持持續(xù)期銷售11月——08年12月迎接勝利收收尾期59銷售排期：：1、排期原原則以工程進度度為依托以快速銷售售為準則以塑造品牌牌為方向以4S服務務為標準2、排期預預估：銷售周期十十二個月（不含淡季季1個月）四、階段性性執(zhí)行策略略60四、階段性性執(zhí)行策略略第一階段籌籌備階段（（進場營銷銷一個月））階段目的：：提升企業(yè)形形象，宣傳傳導入“領袖·新城全面入入市”的信息，讓讓全縣人民民有所期待待。同時后后期的各種種宣傳資料料進行儲備備，當市場場時機成熟熟時，果斷斷發(fā)布，避避免慌忙上上陣。宣傳主題：：項目建設是是符合任縣縣城市發(fā)展展方向的，，是任縣首席的理想城居居產(chǎn)品，項項目品質(zhì)優(yōu)優(yōu)秀，突出出項目本身身重要性，，強化項目目自身的品品牌。宣傳形式：：企業(yè)刊物、、宣傳單張張、電視宣宣傳片、戶戶外廣告、、活動等61四、階段性性執(zhí)行策略略第一階段籌籌備階段（進場營銷銷一個月））戶外廣告：：金廈房產(chǎn)2009傾城鉅獻！！——任縣生活全全面升級中中——12萬平米/新加坡風情情/高尚人文社社區(qū)圍墻及DM單張：品牌金廈房產(chǎn)2009傾城鉅獻！！居住生活活全面升級級！板塊先人一步，，占據(jù)未來來城市核心心、大盤恢弘氣度，，12萬㎡新加坡坡風情大盤盤傲視邢臺臺行政擇鄰而居，，躋身名流流62四、階段性性執(zhí)行策略略第一階段籌籌備階段（進場營銷銷一個月））活動營銷目的——品牌放大、、前期項目目導入：時間——營銷01月月內(nèi)容——冀中能源集集團有限責責任公司品品牌闡述、、打消客戶戶置業(yè)疑慮慮，并初期期導入“新新加坡”生生活理念，，主要圍繞現(xiàn)代、活活力、健康康、有氧等等康居生活活做延伸。。63四、階段性性執(zhí)行策略略第二階段導導入階段（（營銷02月—04月）階段目的：：宣傳項目創(chuàng)創(chuàng)新形象定定位，對項項目中全方方位的優(yōu)勢勢進行宣傳傳，通過征征文內(nèi)容表表現(xiàn)，可以以增強說服服力，還對對開發(fā)商品品牌進行塑塑造，讓一一些有修養(yǎng)養(yǎng)有內(nèi)涵的的人士關注注我們的項項目。宣傳主題：：以理想城居居為中心、、感受新鮮鮮生活方式式為點、體體驗新加坡坡城為面，，從規(guī)劃、、建筑、環(huán)環(huán)境、人文文等多方面面對項目介介紹。宣傳形式：：企業(yè)刊物、、宣傳單張張、電視宣宣傳片、戶戶外廣告、、活動等64四、階段性性執(zhí)行策略略戶外廣告：：新加坡風情情·高尚人人文社區(qū)X月X日全全城內(nèi)部部認購正式式啟動圍墻及DM單張：新加坡風情情·高尚人人文社區(qū)X月X日全全城內(nèi)部部認購正式式啟動生活變““新”建筑變“新新”環(huán)境變“新新”人文變“新新”第二階段導導入階段（（營銷02月—04月）65四、階段性性執(zhí)行策略略活動營銷時間——營銷02月月前內(nèi)容——銷售中心正正式啟用銷售中心現(xiàn)現(xiàn)狀已定，，在考慮成成本等方面面，在銷售中心心主要以細細節(jié)表示項項目的開發(fā)發(fā)理念，構(gòu)筑風情細細節(jié)第二階段導導入階段（（營銷02月—04月）66四、階段性性執(zhí)行策略略活動營銷目的——短期內(nèi)迅速速積累意向向客戶時間——營銷03月月內(nèi)容——領袖會正式式啟幕世華源積累累客戶的維維護和新增增客戶開發(fā)發(fā)并重，注注重口碑宣宣傳，培養(yǎng)養(yǎng)客戶的忠忠誠度和追追隨度。成成立領袖會會，定期維維護和推銷銷。第二階段導導入階段（（營銷02月—04月）67四、階段性性執(zhí)行策略略活動營銷目的——進一步提升升項目品質(zhì)質(zhì)，為內(nèi)部部認購做最最后沖刺時間——營銷04月內(nèi)容——邢臺2009大事件：領袖·新城城榮獲“國國際花園社社區(qū)”“高尚人文文樣板社區(qū)區(qū)”對獲獎事件件進行全方方位深入放放大！第二階段導導入階段（（2008年02月月—04月月）68四、階段性性執(zhí)行策略略第三階段開開盤強銷階階段（營銷銷05月—07月）階段目的：：經(jīng)過上一階階段的預熱熱，市場上上已經(jīng)對項項目有了一一定的認識識，對項目目的優(yōu)勢有有了初步的的了解，對對我們后期期的宣傳及及項目運作作有所期待待。銷售部部在銷售的的過程中，，對有意向向購買客戶戶有所把握握，從而可可以準確預預估出準備備開盤客戶戶數(shù)量，在在該階段后后期根據(jù)客客戶積累狀狀況伺機開開盤，并在在發(fā)售日當當天通過以以爆促爆的的方式拉進進一部分猶猶豫不決的的客戶。宣傳主題：：除了前期宣宣傳過的宣宣傳點外，，充分放大大開盤信息息。宣傳形式式：企業(yè)刊物物、宣傳傳單張、、電視宣宣傳片、、戶外廣廣告、活活動等69四、階段段性執(zhí)行行策略戶外廣告告：X月X日獅獅城生活活邢臺首首映領袖新城城Ⅰ期隆重開開盤圍墻及DM單張：X月X日獅獅城生活活邢臺首首映領袖新城城Ⅰ期隆重開開盤“純粹——領袖新城城”（關于開開發(fā)理念念、公司司實力等等）“境界——領袖新城城”（關于生生活場景景）“品質(zhì)——領袖新城城”（全景描描述，樣樣板間開開放等））“暢想——領袖新城城”（關于未未來生活活和會館的的作用）第三階段段開盤強強銷階段段（營銷銷05月—07月）70四、階段段性執(zhí)行行策略活動營銷銷目的——加強項目目與客戶戶之間的的溝通性性增強現(xiàn)場場氛圍時間——營銷05月（半半個月時時間跨度度）內(nèi)容——“我心中魚魚尾獅””有獎征征文、繪繪畫活動動評選——以任縣委委宣傳部部、文聯(lián)聯(lián)主辦公公司承辦辦頒獎——設立一、、二、三三等獎，，對于獲獲獎的人人士，組組委會給給予一定定置業(yè)優(yōu)優(yōu)惠或經(jīng)經(jīng)濟獎勵勵，并將將獲獎名名單和獲獲獎文章章刊登在在媒體上上。第三階段段開盤強強銷階段段（營銷銷05月月—07月）71四、階段段性執(zhí)行行策略活動營銷銷目的——與政府媒媒體合作作，制造造重大事事件，短短時間達達到迅速速聚焦時間——營銷07月（半半個月時時間跨度度）內(nèi)容——為健康喝喝彩·任任縣環(huán)城城馬拉松松賽此活動以以健康生生活為切切入點，，與政府和和當?shù)刂髦髁髅襟w體合作通過開、、閉幕式式、和新新聞發(fā)布布會短期、高高頻率爆爆發(fā)。（定做運運動衣、、帽子等等宣傳品品）第三階段段開盤強強銷階段段（營銷銷05月月—07月）72四、階段段性執(zhí)行行策略第四階段段持續(xù)銷銷售階段段（營銷銷08月—10月）階段目的的：通過火爆爆特賣的的放大宣宣傳，進進一步促促進銷售售，擴大大項目影影響力，，為完成成銷售任任務作準準備。宣傳主題題：以理想城城居為中中心、感感受新鮮鮮生活方方式為點點、體驗驗新加坡坡城為面面，從規(guī)規(guī)劃、建建筑、環(huán)環(huán)境、人人文等多多方面對對項目介介紹。宣傳形式式：企業(yè)刊物物、宣傳傳單張、、電視宣宣傳片、、戶外廣廣告、活活動等73四、階段段性執(zhí)行行策略活動營銷銷目的——客戶會活活動，新新老客戶戶維系時間——營銷08月內(nèi)容——2009，舞動邢邢臺、暢暢想任縣縣大型互動動演藝活活動、互互動抽獎獎等與政府、、當?shù)刂髦髁髅襟w體和當?shù)氐毓C機機構(gòu)合作作設置現(xiàn)金金大獎??！通過開、、閉幕式式、和新新聞發(fā)布布會短期、高高頻率爆爆發(fā)。第四階段段持續(xù)銷銷售階段段（營銷銷08月月—10月）74四、階段段性執(zhí)行行策略活動營銷銷目的——客戶會活活動，新新老客戶戶維系時間——中秋節(jié)（（或其他他節(jié)日節(jié)節(jié)點）內(nèi)容——南洋中秋秋博餅會會賞月博餅餅會吃月餅、、爭奪月月餅王注：活動動為示意意，具體體活動內(nèi)內(nèi)容根據(jù)據(jù)實時調(diào)調(diào)整第四階段段持續(xù)銷銷售階段段（營銷銷08月月—10月）75四、階段段性執(zhí)行行策略活動營銷銷目的——打造開發(fā)發(fā)商的品品牌，營營造銷售售新氣氛氛時間——營銷10月內(nèi)容——領袖新城·與與您共赴新加加坡活動對象———在活動期間購購買的房產(chǎn)的的新客戶前期安排———與一家旅游公公司達成協(xié)議議對導游進行關關于我們項目目定位和基本本情況的培訓訓在旅游路途中中發(fā)放的宣傳傳資料要到位位第四階段持續(xù)續(xù)銷售階段（（營銷08月月—10月））76四、階段性執(zhí)執(zhí)行策略第五階段一期期收尾階段（（營銷11月—12月）階段目的：對意向客戶最最后的攻勢，，最終達成購購買。宣傳主題：以理想城居為為中心、感受受新鮮生活方方式為點、體體驗新加坡城城為面，從規(guī)規(guī)劃、建筑、、環(huán)境、人文文等多方面對對項目介紹。。宣傳形式：企業(yè)刊物、宣宣傳單張、電電視宣傳片、、戶外廣告、、活動等77四、階段性執(zhí)執(zhí)行策略活動營銷目的——打造開發(fā)商的的品牌，營造造銷售新氣氛氛時間——營銷11月內(nèi)容——理想城居·關關愛未來誠邀兒童教育育專家以“孩孩子成長和生生活環(huán)境之間間有密切關系系”為主線進進行延伸，并并充分體現(xiàn)我我們項目中致致力打造的新新鮮的人文環(huán)環(huán)境，會對小小孩子的成長長帶來很大的的幫助。第五階段一期期收尾階段（（營銷11月月—12月））78四、階段性執(zhí)執(zhí)行策略活動營銷目的——通過節(jié)日節(jié)點點,開展宣傳活動動,去化剩余銷控控房源并借此此為本項目二二期樓盤營銷銷助攻。時間——營銷12月內(nèi)容——“領袖·新城”歡樂嘉嘉年華晚會頒發(fā)小禮品、、領導致辭、、歌舞、相聲聲、曲藝、嘉嘉賓合影、散散發(fā)宣傳資料料、紀念品現(xiàn)現(xiàn)場游戲互動動，帶動場內(nèi)內(nèi)氣氛第五階段一期期收尾階段（（營銷11月—12月）79策略排期根據(jù)據(jù)工程工期暫暫定，其中SP活動同為為暫定，根據(jù)據(jù)項目實際進進展及客戶積積累進行置換換調(diào)整，待選選SP活動：：老帶新、植植樹、集市宣宣傳、表演下下鄉(xiāng)、項目巡巡展等五、階段小結(jié)結(jié)80第五章：銷售售執(zhí)行81策略主旨——全城覆蓋區(qū)區(qū)域跟進客戶導向的銷銷售策略區(qū)域拉動（以客戶帶來的項目熱潮，引爆區(qū)域關注，引發(fā)區(qū)域客戶的高度認同）定向滲透渠道滲透下的脈絡壟斷（根據(jù)前期客戶的來源細分，數(shù)據(jù)庫等特殊渠道，深入滲透全縣各個角落，形成客層壟斷）全縣攻勢（依據(jù)三年戰(zhàn)略方針，延展項目特質(zhì)，全面吸納全縣目標客群）82客戶導向的營營銷策略為本案度身定定制“坐銷”+“展銷”雙重銷售新模模式83以現(xiàn)場坐銷為為基礎“請進來+走出出去”動態(tài)坐銷，內(nèi)內(nèi)外互動“請進來”——現(xiàn)場接待中心心，接待廣告告導入和走過過路過客戶“走出去”——以區(qū)域市場為為核心，展開開主動的上門門推介和企業(yè)業(yè)團購客戶導向的營營銷策略84客戶導向的營營銷策略以展銷拓展寬寬度1、商場展銷2、廣場展銷銷85客戶導向的營營銷策略銷售執(zhí)行執(zhí)行計劃銷售目標策略推廣86客戶導向的營營銷策略銷售目標銷售周期：一期13個月月（含淡季1個月）二期根據(jù)銷售售回款和工程程進度確認，，計劃疊加在在一期尾盤初初期啟動銷售售建議銷售均價價：住宅1600元/平方左左右；底商2200元/平方左右。。因項目牽涉大大面積回遷狀狀況，在政策策未明確之前前尚不能完全全確認回遷增增價。87客戶導向的營營銷策略策略推廣概念第一產(chǎn)產(chǎn)品第第二人氣第一品品質(zhì)第第二穩(wěn)健第一創(chuàng)創(chuàng)新第第二流量為先利利潤為為后品牌嫁接形形象輔輔助88客戶導向的營營銷策略銷售執(zhí)行利潤最大化流量最大化OR單純追求價值值最大化可能會降低銷銷售速度延長銷售周期期當現(xiàn)場條件不不足時周期可能更長長單純追求流量量最大化可能會降低利利潤總額但是有了流量量保障基礎當現(xiàn)場條件改改善或市場上上揚還是有機會找找回缺少利潤潤89推廣簡析戶外廣告報紙廣告手機短信重點傳達階段段活動信息和和產(chǎn)品促銷信信息，促進到到訪與銷售網(wǎng)絡軟文新聞《牛報》為主。重點項項目核心概念念傳播，附帶帶產(chǎn)品信息與與活動信息傳傳遞，塑造項項目高端形象象，掀起宣傳傳高潮以系列公關活活動和事件營營銷為主以公關活動炒炒作和項目銷銷售信息為主主，根據(jù)活動動進程隨時更更新。項目形象+產(chǎn)品促銷領袖新城領領頭生活90費用預估階段時間(營銷月)使用范圍預計費用備注

籌備階段

進場營銷一個月工地現(xiàn)場包裝4萬元小計42萬元戶外廣告出街30萬元銷售資料印刷5萬元項目周邊道路道旗3萬元導入階段02月—04月內(nèi)部認購活動（含禮品）8萬元小計11萬元團購配合活動3萬元開盤強銷階段05月—07月高調(diào)開盤活動（含禮品）15萬元小計15萬元銷售階段（含尾盤期）08月—10月11月—12月路演、巡展5萬元小計16萬元各類促銷活動（展會、主動營銷、活動營銷等）11萬元PS:結(jié)合銷售過程程中的短信、、網(wǎng)站等費用用，總營銷費費用+5%備備用金不超過100萬萬元，另，費費用為預估，，執(zhí)行期間會會有小度調(diào)整整。919293949596979899100101102103感謝聆聽THANKSFORLISTENING9、靜夜四