謹呈：錦藝集團錦藝城2012年年度營銷方案雙擊添加標題文字市場環(huán)境篇營銷策略篇21于鄭州：不負眾望，重振江湖威望于企業(yè):助力長久發(fā)展，成就錦藝地產(chǎn)里程碑于錦藝城：價值最大化，完成開發(fā)使命2009年，錦藝國際華都以120萬㎡城市綜合體的宏大規(guī)劃開啟了棉紡路改造的大幕，鄭州工業(yè)時代的輝煌從此開始復興。歷經(jīng)三年光陰，國際華都現(xiàn)已全面升級為錦藝城，沉寂一年之后,壬辰龍年是錦藝城成人禮后的首度問世?！皸n雄”回歸！此次全新亮相不僅僅是項目一己的重大轉(zhuǎn)折。肩負重任，錦藝城面臨何種市場挑戰(zhàn)？市場環(huán)境篇宏觀市場環(huán)境分析1區(qū)域市場環(huán)境分析2競爭市場環(huán)境分析3宏觀市場環(huán)境分析宏觀市場回顧2012年市場預測年度政策回顧上半年：政策全線從嚴，限購、限貸、限價彌漫市場鄭貨宏其他貨貨全國嚴厲版“限購令”、差別化信貸其他鄭鄭州加強版“限購令”，限主城六區(qū)5月1日起商品房明碼標價貨貨貨貨貨其他住房公積金利率上調(diào)鄭州首版“限購令”出臺，二環(huán)以內(nèi)限新購一套房鄭商品房用地配建10%保障房上海、重慶“房產(chǎn)稅”試點征收1000萬套保障房建設任務央行六次上調(diào)存款準備金率、兩次加息宏宏中央調(diào)控政策鄭貨貨幣政策本地政策其他其他城市及其他方面政策影響力度年度政策回顧下半年：宏觀調(diào)控退居二線，地方監(jiān)管加強宏中央調(diào)控政策鄭貨貨幣政策本地政策其他其他城市及其他方面政策影響力度貨貨宏住建部釋放將出臺二三線城市限購名單的信息其他臺州出臺首個二三線城市限購令其他重慶對存量房征房產(chǎn)稅鄭新版商品房買賣合同宏40城住房信息擬聯(lián)網(wǎng)其他珠?！半p限令”、中山限價令鄭土地增值稅核定稅率上調(diào)下調(diào)存款準備金率0.5個百分點其他天津公積金貸款利率上調(diào)其他多城市確認明年繼續(xù)限購年內(nèi)第三次上調(diào)基準利率年度政策回顧行政干預稅收貨幣信貸保障房1月26日“國八條出臺，一二線城市全線限購；3月4日鄭州版“限購令”出臺，進入真正的限購時代；指令各城市設定價格控制目標，并與政績掛鉤；商品房明碼標價；醞釀40城市住房信息聯(lián)網(wǎng)。1月26日“國八條”規(guī)定二套房首付比例不低于60%，利率不低于基準利率1.1倍；多數(shù)銀行上漲首套房首付比例至4成；6次上調(diào)存款準備金率，2次上調(diào)基準利率；房產(chǎn)信貸監(jiān)管從嚴，房貸獲批極為困難?！皣藯l”規(guī)定對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的稅收優(yōu)惠取消；1月28日重慶、上海啟動房產(chǎn)稅試點征收，目標直指高端房和投資客；11月，河南上調(diào)土地增值稅核定稅率。下達1000萬套保障房建設任務；中央及地方政府出資5000億，社會籌資8000億支持保障房建設；鄭州市政府規(guī)定，商品住宅用地項目需配建10%的保障性住房；河南省建立保障性住房投融資平臺；行政干預、經(jīng)濟手段多舉并用，強措施、強監(jiān)管，多面夾擊市場行業(yè)業(yè)環(huán)環(huán)境境回回顧顧鄭州州環(huán)環(huán)境境鄭州州市市投投資資增增速速大大幅幅回回落落，，整整體體經(jīng)經(jīng)濟濟、、居居民民收收入入依依然然向向好好，，中中原原經(jīng)經(jīng)濟濟區(qū)區(qū)及及功功能能組組團團規(guī)規(guī)劃劃催催生生多多個個熱熱點點板板塊塊鄭州州市市十十大大功功能能組組團團規(guī)規(guī)劃劃圖圖鄭州州房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場分分析析商品品房房市市場場商品品房房供供應應面面積積同同比比減減少少12.3%，，商商品品房房銷銷售售面面積積同同比比減減少少47%；；全年年供供求求比比1.5:1，，高高過過2008年年，，年年內(nèi)內(nèi)商商品品房房存存量量304萬萬平平方方米米，，以以今今年年的的去去化化速速度度來來看看，，尚尚需需半半年年時時間間消消化化；；商品品房房銷銷售售均均價價同同比比上上漲漲35%，，主主要要拉拉動動力力在在于于非非住住宅宅市市場場，，處處于于中中部部六六省省較較高高水水平平；；中原原二二七七區(qū)區(qū)成成交交比比例例較較去去年年增增長長5個個百百分分點點；；金金水水區(qū)區(qū)雖雖然然仍仍占占商商品品房房銷銷售售的的主主導導地地位位，，但但成成交交比比例例已已較較去去年年下下降降近近4個個百百分分點點；；此此外外，，鄭鄭東東新新區(qū)區(qū)價價格格受受非非住住宅宅物物業(yè)業(yè)帶帶動動，，依依然然引引領領全全市市，，較較最最低低區(qū)區(qū)域域高高出出4654元元/㎡㎡。。銷量同同比降降47%，，二七七、中中原區(qū)區(qū)逐漸漸占領領商品品房主主力位位置，，均價價受上上半年年慣性性上揚揚和非非住宅宅推動動同比比漲35%元/㎡㎡元/㎡㎡鄭州房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場分析析商品品房市市場商業(yè)、、辦公公用房房年內(nèi)內(nèi)銷售售占比比累計計達到到24%，，較去去年增增長近近9個個百分分點；；三種物物業(yè)銷銷量均均維持持同比比下跌跌，其其中住住宅跌跌幅最最高，，寫字字樓最最低；；三種物物業(yè)銷銷售均均價同同比依依然大大幅增增長，，其中中以商商業(yè)用用房增增幅為為最，，超過過40%。。商業(yè)商商務產(chǎn)產(chǎn)品走走俏，，占比比攀升升，推推動價價格高高速增增長鄭州房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場分析析住宅市市場商品住住宅供供應面面積同同比減減少21%，商商品房房銷售售面積積同比比減少少53%；；全年供供求比比1.45:1，全全年存存量206萬平平米；；商品房房銷售售均價價同比比上漲漲17.5%；；商品住住宅均均價上上半年年受2010年年市場場影響響，依依然維維持較較高同同比增增幅，，年中中達到到全年年較高高水平平；然然下半半年上上漲力力度減減弱，，環(huán)比比基本本保持持平穩(wěn)穩(wěn)，同同比增增速逐逐月回回落，，年底底同比比增速速轉(zhuǎn)變變?yōu)樨撠撛鲩L長。住宅市市場遭遭受““毀滅滅性””打擊擊，銷銷量同同比下下滑超超50%，，銷售售均價價下半半年現(xiàn)現(xiàn)松動動，同同比增增幅急急速下下滑同比增增幅急急速下下滑商戰(zhàn)無序，策劃先行《2013房地產(chǎn)營銷策劃大全》震撼升級上市！火爆促銷中……此頁，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學習前輩經(jīng)驗，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會員學習、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】《2013房地產(chǎn)營銷策劃大全》唯一官方網(wǎng)站：，唯一指定淘寶店鋪：，唯一指定客服QQ：1053527879。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請注意甄別，防止上當受騙！多由住住轉(zhuǎn)商商項目目帶動動年內(nèi)由由鑫苑苑世家家、聯(lián)聯(lián)盟新新城等等高端端品質(zhì)質(zhì)住宅宅提供供小戶型型住房房全線線受阻阻，年年內(nèi)基基本無無新增增供應應，成成交量量多由由商住住房轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)寫字字樓銷銷售項項目帶帶動，，其中中90平米米以下下戶型型成交交比例例同比比下降降8個個百分分點；；戶均均成交交面積積由09年年的89㎡㎡增長長為102㎡；；自住三三房銷銷售比比例大大幅增增加，，且在在回款款壓力力下率率先折折價銷銷售，，最大大限度度爭取取剛需需客戶戶，年年內(nèi)綜綜合價價格低低于主主力兩兩房近近500元元/平平米；；盡管多多次置置業(yè)被被抑制制，但但高端端居住住產(chǎn)品品依然然受追追捧，，年內(nèi)內(nèi)如鑫鑫苑世世家、、聯(lián)盟盟新城城之類類高端端大戶戶型也也均取取得良良好銷銷售。。小戶型型兩房三房四五房房高端大大戶型型過渡購購房受受阻，，小戶戶型成成為調(diào)調(diào)控下下的重重災產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)濟型型兩房房需求求減弱弱，舒舒適兩兩房成成首次次置業(yè)業(yè)者理理想選選擇舒適型型三房房成改改善需需求首首選，，經(jīng)濟濟型三三房折折價走走量多次置置業(yè)被被抑，，關注注度大大幅走走低損失部部分客客戶，，但品品質(zhì)樓樓盤依依然受受追捧捧鄭州房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場分析析住宅市市場住宅需需求基基本全全線轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向自自住兩兩房、、三房房，即即剛性性需求求；因因此2012年年市場場主流流供應應必將將進一一步轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向此此類產(chǎn)產(chǎn)品鄭州房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場分析析商業(yè)業(yè)市場場2011年年，住住宅市市場一一經(jīng)限限購，，商業(yè)業(yè)用房房的投投資價價值即即受到到大幅幅追捧捧，四四、五五、六六月份份市場場隨之之大規(guī)規(guī)模供供應商商業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品，，年底底隨著著典型型項目目入市市，商商業(yè)供供應量量進一一步走走高，，最終終導致致供應應量同同比大大增35%，全全年供供求比比達到到1.63:1；雖然商商業(yè)地地產(chǎn)的的投資資價值值受到到各方方鼓吹吹，然然而在在限貸貸和基基準利利率上上調(diào)的的背景景下，，商業(yè)業(yè)用房房整體體銷量量依然然未達達2010年水水平，，僅為為68.89萬萬㎡，，同比比減少少18%；；市場的追追捧在年年內(nèi)極大大鼓舞了了開發(fā)企企業(yè)對商商業(yè)產(chǎn)品品的信心心，因此此致使商商業(yè)產(chǎn)品品銷售均均價同比比漲幅達達42%。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)受熱捧捧，均價價直線上上漲，供供應量大大幅增長長，但銷銷量依然然未敵2010年就全年供供求格局局來看，，截止到到10月月底，辦辦公用房房全年供供求比依依然維持持平衡狀狀態(tài)，然然而隨著著11、、12月月典型項項目的入入市，一一舉將供供應量推推到高位位，全年年供求比比最終達達到1.25:1；全年辦公公用房供供應量同同比增長長26%，集中中供應出出現(xiàn)在4月份和和第四季季度；辦公用房房各月交交易量較較為平穩(wěn)穩(wěn)，全年年銷售量量同比減減少15%；同樣受到到業(yè)內(nèi)鼓鼓吹，寫寫字樓交交易價格格在上半半年呈大大幅上漲漲狀態(tài)，，下半年年在競爭爭加劇和和銷售回回款的多多重壓力力下，有有所回歸歸，但全全年均價價依然大大奧11474元/㎡㎡，同比比上漲34%。。與商業(yè)市市場一致致，寫字字樓市場場供應大大增、價價格高速速上漲，，已經(jīng)進進入供過過于求的的狀態(tài)鄭州房地地產(chǎn)市場場分析寫字樓市市場宏觀市場場回顧2012年市場場預測宏觀市場場環(huán)境分分析2012年趨勢勢預測政策環(huán)境境預測調(diào)控政策不放松，，不同的的是監(jiān)管管機制的的嚴厲度度貨幣政策松是必然然，但多多重訴求求下調(diào)控控空間不不足，適適度寬松松是主要要方向通脹增長國際收支支限購去留需要候補補機制———如住住房信息息聯(lián)網(wǎng)、、限價，，將以扶扶植首次次置業(yè)和和外來夾夾心人員員為名義義放松部部分限制制其他房產(chǎn)稅、、保障房房依然是是調(diào)結構構和保供供應的候候補招數(shù)數(shù)，但年年內(nèi)均不不會對市市場造成成影響。。增速與雙雙降迎來來貨幣空空間，監(jiān)監(jiān)管的嚴嚴厲程度度決定政政策效果果，信貸貸政策適適度放松松為市場場帶來利利好2012年趨勢勢預測鄭州市場場格局45㎡以以下普通通一房45㎡以以上功能能性一房房80-90㎡普普通兩房房90-100㎡㎡功能型型三房100-120㎡舒適適三房144㎡㎡以上奢奢華大戶戶型寫字樓商業(yè)供求預測測線012供需平衡衡線2012年鄭州州市不同同產(chǎn)品供供需關系系模擬圖圖多數(shù)項目目將選擇擇在2012年年不再供供應2011年年滯銷產(chǎn)產(chǎn)品，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)而供應應主力兩兩房、三三房等自自住產(chǎn)品品；而商商業(yè)、商商務產(chǎn)品品的扎堆堆供應已已成必然然趨勢，，因此其其2011年““全勝””局面將將不復存存在，項項目操作作風險均均將增強強。市場全力轉(zhuǎn)向向2011年年主流居住產(chǎn)產(chǎn)品和商業(yè)、、商務產(chǎn)品，，非住宅市場場供求失衡加加劇，引發(fā)惡惡性競爭和價價格緩漲2012年市市場預測2012年上上半年鄭州市市商品房市場場將深度探底底，價格刺激激銷量是出路路；下半年多多重組合效應應顯現(xiàn)，量價價緩慢上漲12月11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月1月銷量模擬線均價模擬線銷量觸底，價價格環(huán)比下跌跌節(jié)日、回款雙雙重影響促銷+旺季帶帶動銷量回升升持續(xù)促銷供方慣性觀望望銷量二次下降降貨幣政策效應應+觀望減淡淡量價緩慢上揚揚貨幣政策適時時放松2012年預預測總結貨幣政策適度度寬松；信貸貸政策、限購購政策均將對對首套購房客客戶適當放松松先抑后揚，全全年量價同比比小幅攀升政策市場區(qū)域市場環(huán)境境分析商品房市場分分析住宅市場分析析商業(yè)市場分析析辦公市場分析析進入2011年，中原區(qū)區(qū)供需大幅下下挫，供應量量同比下降44%，受限限購政策和高高房價影響，，2011年年中原區(qū)商品品房銷售量同同比減少49%。全年供供需平衡，并并無失衡態(tài)勢勢；受到慣性影響響，2011年年初商品品房持續(xù)價格格拉升，區(qū)域域整體均價達達到6686元/㎡，同同比上漲率達達到24%。。中原區(qū)寫字樓樓及商業(yè)物業(yè)業(yè)的需求量甚甚小，目前以以住宅物業(yè)為為主，領跑市市場前行。中原區(qū)是2011年年度度商品房市場場受政策影響響最為嚴重的的區(qū)域之一，，成交價格為為最低的區(qū)域域。中原區(qū)市場分分析商品房市場全年供需大幅幅下降，區(qū)域域以住宅物業(yè)業(yè)統(tǒng)領整體市市場，寫字樓樓、商業(yè)物業(yè)業(yè)需求甚小中原區(qū)2011年全年住住宅市場處于于寒冬期，3月份價格一一路跌入谷底底。迫于年底底回款壓力，，多個項目采采取高折扣促促銷手段，銷銷售面積有所所增加，價格格下跌近百分分之20%。。商品住宅供應應面積同比減減少18%，，銷售面積同同比減少32%；商品住宅均價價上半年受慣慣性拉升依然然維持較高同同比增幅，年年中達到全年年較高水平；；下半年受市市場觀望氛圍圍影響上漲力力度減弱，環(huán)環(huán)比基本保持持平穩(wěn)，同比比增速逐月回回落，年底同同比增速急速速下降。中原區(qū)市場分分析住宅市場區(qū)域住宅市場場以剛需為主主力消費，價價格回環(huán)下挫挫，但短時間間內(nèi)需求仍舊舊較為旺盛中原區(qū)市場分分析住宅市場中原區(qū)住宅成成交價格仍以以6000-6500元元/㎡為主流流區(qū)間，各占占總成交套數(shù)數(shù)的43%，，說明此價格格區(qū)域目前市市場接受比例例較高；其次為8000-8500元/㎡的的價格區(qū)間，，此價格段為為前期備案，，主要受個案案影響。目前片區(qū)住宅宅項目中，價價格成為決定定性因素中原區(qū)市場分分析商業(yè)市場2011年，，住宅的限購購同樣迎來了了中原區(qū)域商商業(yè)市場的全全線飄紅，整整體持價格上上揚態(tài)勢，但但從供應量來來看，同比55%的下降降趨勢也暗示示市場及開發(fā)發(fā)企業(yè)對商業(yè)業(yè)物業(yè)信心不不足；全年銷售量同同比微漲7%，區(qū)域商業(yè)業(yè)需求較低；；全年商業(yè)均價價走勢平穩(wěn)，，個別月份急急速拉升主要要受到中原萬萬達個案影響響；商業(yè)地產(chǎn)均價價上漲曲線明明朗，但區(qū)域域微量需求，，近一步進入入下行通道商戰(zhàn)無序，策劃先行《2013房地產(chǎn)營銷策劃大全》震撼升級上市！火爆促銷中……此頁，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學習前輩經(jīng)驗，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會員學習、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】《2013房地產(chǎn)營銷策劃大全》唯一官方網(wǎng)站：，唯一指定淘寶店鋪：，唯一指定客服QQ：1053527879。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請注意甄別，防止上當受騙！中原區(qū)市場分分析寫字樓市場同樣受到全市市寫字樓價格格上漲的傳導導效應，中原原區(qū)寫字樓2011年整整體價格基本本成直線上升升狀態(tài)；4、5月份主主要受到中原原萬達的個案案影響，成交交狀況良好，，供需及價格格走勢一路上上行，但就全全年的成交情情況來區(qū)域中中諸多寫字樓樓目前仍舊處處在“有價無無市”的狀態(tài)態(tài)中。全年受個案影影響短時間供供需大幅放量量，價格一路路高位運行，，但整體市場場銷售緩慢，，處于有價無無市的狀態(tài)競爭市場環(huán)境境分析競爭格局分析析競爭個案分析析中原區(qū)目前共共有各類項目目20余個，，其中待售項項目4個，片片區(qū)主力在售售和待售房源源約12個，，初步估算后后續(xù)供應量約約為570萬萬平方米，以以近三年平均均去化速度來來看，約需區(qū)區(qū)域三年半的的時間消化。。區(qū)域中主要競競品多集中在在棉紡路。初初步估算后續(xù)續(xù)供應量接近近300萬平平方米。主要規(guī)劃以住住宅為主，不不乏大型配套套商業(yè)、寫字字樓。競爭格局分析析惠眾西城一品品正商明鉆九龍城錦藝城中方圓·經(jīng)緯緯花園盛潤錦繡城中原新城溪山御府金域上郡升龍國際中心心中晟銀泰國際際中心中林國際在售預售案例分析———惠眾西城一一品124689753亮相住交會免費入會首次開盤6500元/㎡·開盤加推6、8#6600元/㎡·認籌銷售事件銷售價格房源去化31%22%開盤6600元/㎡二批開盤34%案例分析———中原新城2008.06接受登記銷售事件銷售價格房源去化王府一號開盤6400元/㎡35%開盤6600元/㎡觀瀾一號加推加推51%二期開盤·開盤67%·72%2011.12月初二批房源加推7000元/㎡加推案例分析———溪山御府接受登記認籌加推7、8#8200元/㎡·認籌2010.11銷售事件銷售價格房源去化80%首次開盤7450元/㎡·75%50%8500元/㎡·2011.318%8800元/㎡·開盤開盤區(qū)域價格標桿桿，但去化速速度下降明顯顯推出80套房房源，僅成交交14套案例分析———金域上郡2010.52010.66.22銷售進入樓處處接受登記VIP排號會員交付房房款首次開盤7000元元/㎡·開盤公寓開盤7600元元/㎡·開盤二期藏峰開開盤8000元元/㎡·開盤2011首首批組團開開盤8300元元/㎡·開盤6#、7#景觀樓王王開盤8400元元/㎡·開盤銷售事件銷售價格房源去化80%案例分析———方園··經(jīng)緯花園園案例分析———盛潤錦錦繡城案例分析———中林國國際案例分析———中晟銀銀泰國際中中心未來區(qū)域預預計有358萬㎡的的貨源投放放市場，2012年年度的市場場投放量勢勢必會占去去半數(shù)以上上，而棉紡紡路的競爭爭尤為激烈烈，就目前前個案去化化來看，區(qū)區(qū)域中價格格較低的項項目成交良良好。市場環(huán)境篇篇總結：信貸政策、、限購政策策重點扶植植首套購房房客戶，傳傳統(tǒng)資金流流向被重新新洗牌，住住宅市場受受挫嚴重，，商業(yè)及寫寫字樓物業(yè)業(yè)借勢主導導市場風向向標。區(qū)域住宅物物業(yè)仍舊統(tǒng)統(tǒng)領成交主主力，剛性性需求為主主導，價格格亦然成為為決定性因因素，競爭爭日益凸顯顯，成交價價格目前處處于全市最最低水平，，寫字樓及及商業(yè)物業(yè)業(yè)受政策之之利價格一一路上揚，，由于發(fā)展展商信心不不足、市場場需求量小小等因素導導致成交低低迷。宏觀市場區(qū)域市場競爭市場多以走量回回現(xiàn)為先，，無提價之之措，訴求求以精工產(chǎn)產(chǎn)品、優(yōu)惠惠并施的策策略為主，，優(yōu)惠頻出出且力度加加大，客戶戶熱忱度較較高的市場場以6000-6500元/㎡價格區(qū)區(qū)間為主導導。商戰(zhàn)無序，策劃先行《2013房地產(chǎn)營銷策劃大全》震撼升級上市！火爆促銷中……此頁，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學習前輩經(jīng)驗，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會員學習、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】《2013房地產(chǎn)營銷策劃大全》唯一官方網(wǎng)站：，唯一指定淘寶店鋪：，唯一指定客服QQ：1053527879。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請注意甄別，防止上當受騙！回顧2011年錦藝藝·國際華華都全年并并無大規(guī)模模放量之舉舉，推廣方方面力度薄薄弱，新新春伊始國國際華都全全年目標回回款超20億元，同同時肩負著著向“錦藝藝城”形象象升級使命命。如何何突突出出重重圍圍？？營銷銷策策略略篇篇推售策略1定價策略2推廣策略3截止止目目前前，，尚尚有有可可售售房房源源約約50萬萬平平方方米米。。其其中中住住宅宅43.2萬萬㎡㎡，，寫寫字字樓樓5.7萬萬㎡㎡，，商商業(yè)業(yè)1萬萬㎡㎡。?？墒凼鄯糠吭丛匆咽凼鄯糠吭丛次覀儌儗⒖煽墒凼鄯糠吭丛锤鶕?jù)據(jù)產(chǎn)產(chǎn)品品形形態(tài)態(tài)以以及及位位置置、、質(zhì)質(zhì)素素的的差差異異劃劃分分為為八八個個組組團團ABCDEF寫字字樓樓GHA組組團團：：二二期期14-16號號樓樓。。以以110-140平平的的3+1戶戶型型為為主主導導，，配配合合少少量量140平平以以上上的的4+1戶戶型型以以及及80-90平平的的2+1戶戶型型；；屬屬于于市市場場稀稀缺缺的的高高素素質(zhì)質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品品組團團：：二二期期7-13號號樓樓。。以以80-90平平的的2+1戶戶型型為為絕絕對對主主導導，，配配合合少少量量100-130平平的的3+1戶戶型型；；符符合合市市場場主主流流需需求求，，并并創(chuàng)創(chuàng)造造了了贈贈送送空空間間E組組團團：：中中區(qū)區(qū)17-18號號樓樓。。以以110-130平平的的3+1戶戶型型為為主主導導，，配配合合少少量量80-90平平的的2+1戶戶型型；；屬屬于于市市場場的的主主流流產(chǎn)產(chǎn)品品，，但但受受到到商商業(yè)業(yè)裙裙樓樓的的影影響響G組組團團：：三三期期3-4號號樓樓。。以以80-90平平的的2+1戶戶型型為為主主導導，，配配合合少少量量110-130平平的的2+1戶戶型型；；屬屬于于市市場場主主流流產(chǎn)產(chǎn)品品，，但但受受電電廠廠的的空空氣氣污污染染最最為為嚴嚴重重F組團：三期期1-2、5-7號樓。。以80-90平的2+1戶型為主主導，配合少少量110-130平的的2+1戶型型；屬于市場場主流產(chǎn)品，，主要受電廠廠的空氣污染染、學校的噪噪聲影響H組團：三期期8-9號樓樓。均為80-90平的的2+1戶型型，屬于市場場的主流產(chǎn)品品，但受到商商業(yè)裙樓的影影響項目產(chǎn)品價值值排序通過對園林景景觀、交通組組織、人流、、噪音、外部部環(huán)境等多方方面的綜合考考慮，將本項項目的住宅產(chǎn)產(chǎn)品分為七個個層級，從1至7產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)素逐次下降降：1:二期14、15、16號樓2：二期期9、10、、11號樓3:二期7、、8號樓4：二二期12、13號樓5：二期17、18號樓樓6：三期期1-2、5-7號樓7：三期3-4、8-9號樓12345677推售思路：以價值相對較較高的二期產(chǎn)產(chǎn)品為市場標標桿，保持項項目整體價值值的持續(xù)上揚揚，以價值相相對較低的三三期產(chǎn)品為主主要推售貨源源，保證快速速出貨。1批1批2批5批5批3批3批4批1批1批2批2批推盤計劃三期為主，二二期為輔，寫寫字樓、商業(yè)業(yè)同步熱銷一批開盤推出二期7#、8#東單單元，視客戶戶情況加推13#，同時時寫字樓亮相相，積累客戶戶，視客戶積積累情況分批批小規(guī)模解籌籌2月中下旬一批房源解籌籌，隨后推出出二期10#、17#樓樓及三期3#4月7月二批開盤二批房源解籌籌；隨后推出出二期16#樓王、三期期4#10月三批開盤12月四批開盤完成第五批房房源的開盤20129月三批房源解籌籌，并利用百百貨開業(yè)的時時機推出二期期臨街商業(yè)完成二期商業(yè)業(yè)的認籌及開開盤工作；隨隨后推出二期期11#、18#五批開盤寫字樓首推東東塔，其認籌籌及解籌在此此過程中穿插插進行年度營銷目標標：（定價詳詳見“下文””，此處不做做分析）定價策略定價原則：二期產(chǎn)品保持持項目原有的的價格體系，，并作小幅上上揚走勢，給給予置業(yè)信心心支持；三期產(chǎn)品以走走量為主，重重點參考市場場競爭項目，，并與二期產(chǎn)產(chǎn)品保持一定定的價格差距距，制定有競競爭力的價格格體系；寫字樓高調(diào)亮亮相后主力消消化西塔樓，，與東塔樓拉拉開一定價格格差距，投市市場所需搭配配銷售。結合市場的動動態(tài)及宏觀因因素來衡量價價值體現(xiàn)?；陧椖康膶崒嶋H情況，建建議采用常規(guī)規(guī)《市場比較較法》進行定定價。首先，，確定定住宅宅和寫寫字樓樓總體體均價價。區(qū)域競競品價價格總體均均價影影響因因素：：二期：：目前二二期即即將全全線封封頂，，產(chǎn)品品素質(zhì)質(zhì)當屬屬錦藝藝城之之最，，受到到一期期價格格杠桿桿的提提升影影響，，為培培育和和穩(wěn)固固市場場信心心其價價格理理應順順勢而而上，，再創(chuàng)創(chuàng)新高高。三期：：三期目目前為為期房房，且且產(chǎn)品品素質(zhì)質(zhì)相對對較差差，在在資源源共享享的情情況下下小區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)的價價格競競爭激激烈。。寫字樓樓：工程接接近尾尾聲且且開通通了樣樣板層層為銷銷售助助力，，但區(qū)區(qū)域市市場需需求過過小導導致去去化緩緩慢等等潛在在威脅脅。整體均均價：：二期產(chǎn)產(chǎn)品7200-7500元/㎡；；三期產(chǎn)產(chǎn)品6500-6700元/㎡；；寫字樓樓產(chǎn)品品7000-7300元元/㎡㎡；絕對優(yōu)優(yōu)勢的的產(chǎn)品品+迎迎合市市場度度較高高的價價格≠≠成交交面臨諸諸多““新面面孔””問世世，作作為西西區(qū)一一度好好評的的國際際華都都如何何重獲獲市場場青睞睞？品質(zhì)社社區(qū)如如何再再度迎迎來追追捧？？商戰(zhàn)無序，策劃先行《2013房地產(chǎn)營銷策劃大全》震撼升級上市！火爆促銷中……此頁，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學習前輩經(jīng)驗，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會員學習、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】《2013房地產(chǎn)營銷策劃大全》唯一官方網(wǎng)站：，唯一指定淘寶店鋪：，唯一指定客服QQ：1053527879。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請注意甄別，防止上當受騙！項目整整體營營銷戰(zhàn)戰(zhàn)略事件件營銷銷明明星效效應公公益活活動優(yōu)惠惠措施施活動動互動動??????????線下以以小眾眾媒體體渠道道進行行信息息釋放放兩條推推廣主主線線上推推廣塑塑造品品牌及及美譽譽度階段1形象推推廣期期：““三年年成城城，感感謝鄭鄭州””推廣重重點：：形象象升級級產(chǎn)產(chǎn)品升升級時間節(jié)節(jié)點：：2012年2月-3月月啟市階階段本階段段主要要活動動節(jié)點點：冠名張張惠妹妹演唱唱會、、王府府井簽簽約儀儀式推廣主主題：：“三三年成成城，，感謝謝鄭州州”與與張惠惠妹攜攜手，，共鑒鑒鄭州州最美美小區(qū)區(qū)！活動形形式：：冠名名張惠惠妹演演唱會會，引引起市市場關關注活動形形式：：以戶戶外、、硬廣廣、網(wǎng)網(wǎng)絡等等媒介介進行行集中中發(fā)布布，作作為項項目亮亮相期期間的的事件件炒作作，以以一期期實景景為活活動載載體將將園林林工藝藝作為為主要要的賣賣點進進行推推廣。。活動亮亮點：：冠名公公眾演演出活活動，，利用用明星星效應應嫁接接效用用再次次奠定定整體體項目目檔次次；適時推推出相相關營營銷活活動，，認籌籌即送送演唱唱會名名票來來提高高認籌籌數(shù)量量，營營銷中中心設設置藝藝人蠟蠟像吸吸引到到訪；；明星蠟蠟像啟市策策略明星效效應活動主主題：：“王王府井井”花花開錦錦藝城城，張張惠妹妹與您您共鑒鑒鄭州州摩登登生活活活動時時間：：3月月9日日活動解解讀：：召開開錦藝藝城““王府府井””百貨貨簽約約儀式式的契契機，，利用用各種種媒體體渠道道告知知全城城，必必將引引發(fā)熱熱捧。。尤其其是對對于其其他區(qū)區(qū)域的的購房房者而而言，，“王王府井井”百百貨的的入駐駐，必必將改改變市市民對對于西西區(qū)的的傳統(tǒng)統(tǒng)觀點點，引引發(fā)更更多區(qū)區(qū)域?qū)τ陧楉椖康牡年P注注。事件營營銷1.““愛心心校車車”活動解解讀：：以當當今新新聞曝曝光率率最高高的校校車事事故為為事件件背景景，資資助5-8臺““愛心心校車車”，，借此此舉引引發(fā)公公益亮亮點，，增強強項目目及企企業(yè)的的美譽譽度。。2.鄭鄭州市市市政政建設設倡導導、合合作單單位河南省省大型型公益益事業(yè)業(yè)主要要參與與單位位活動解解讀：：積極極投身身于2012年年鄭州州市政政府、、城建建部門門的重重大事事件宣宣傳中中，以以積極極響應應政府府號召召投身身中原原建設設的傳傳播力力量作作為項項目給給予客客戶及及市場場信息息的傳傳遞；；媒介：：軟文文廣告告、廣廣播、、新聞聞發(fā)布布會、、網(wǎng)絡絡宣傳傳、直直投錦藝愛愛心校校車錦藝愛愛心校校車發(fā)發(fā)放儀儀式事件營營銷公益參參與“錦藝藝杯””養(yǎng)老老專項項救助助基金金會活動解解讀：：與專專業(yè)養(yǎng)養(yǎng)老等等機構構合作作，推推出錦錦藝城城專項項救助助基金金會，，給予予企業(yè)業(yè)和項項目正正面的的宣傳傳，易易于開開盤、、認籌籌等活活動的的號召召性，，進而而奠定定項目目在市市場中中的領領導地地位；；“錦藝杯””養(yǎng)老專項項救助小組組走進***養(yǎng)老社社區(qū)階段2項目認籌期期：明星效效應發(fā)力，，借勢聚攏攏超高人氣氣推廣重點：：奠定物業(yè)業(yè)品質(zhì)闡闡述物業(yè)價價值時時間節(jié)節(jié)點：2012年3月推廣階段本階段主要要活動節(jié)點點：張惠妹演唱唱會開票儀儀式及慶功功宴、在錦錦藝城，與與阿妹一起起分享“你你和我的時時光”模仿秀+項項目有獎競競猜，配合合禮品發(fā)放放，每周選選取20名名送門票，，最終優(yōu)勝勝者有機會會抽獎慶功功宴名額1名。K歌+項目目有獎競猜猜——參與與者送禮品品，優(yōu)勝者者送門票，，并有機會會抽獎限量量簽名光碟碟、寫真集集階段總結網(wǎng)網(wǎng)絡參與者者，邀請熱熱情度較高高的客戶參參與我愛記記歌詞+項項目有獎競競猜——參參與者送禮禮品，優(yōu)勝勝者送門票票，并有機機會抽獎慶慶功宴名額額1名《在錦藝城城，與阿妹妹一起分享享“你和我我的時光””》藝人模仿秀秀“挑戰(zhàn)麥克克瘋”網(wǎng)絡歌迷專專場即將開盤，，邀請前期期已經(jīng)認籌籌客戶親臨臨營銷中心心現(xiàn)場，同同時啟動老老帶新政策策贈送普通通門票，參參與贏大獎獎活動，現(xiàn)現(xiàn)場抽取購購房萬元優(yōu)優(yōu)惠券、限限量簽名光光碟、寫真真集；慶功功宴最終名名額。開盤前贏大大獎活動互動階段3開盤、強銷銷期：再度度引發(fā)市場場追捧，重重拾昔日號號召性市場場地位推廣重點：：物業(yè)價值值營銷活活動時間節(jié)點：：2012年4月-12月推廣階段本階段主要要活動節(jié)點點：攝影大賽、、“端午節(jié)節(jié)”賽龍舟舟、游江南南——走進進錦藝集團團、“星球球計劃”等等重點把握以以上三個方方向，確保保在每一個個環(huán)節(jié)的設設置上都能能夠讓客戶戶感知機遇遇。樹信心?？土鞅芟拶徶苣┡瘓鐾顿Y講堂限時折扣網(wǎng)絡專屬折折扣分期首付降價補償返月租、月月供第三方協(xié)助助提供渠道免免費解決成交活動適用期期：開盤強強銷期主題：“錦錦藝城”攝攝影大賽活動時間：：4月(暫暫定）活動解讀：：借春季最美美景致為契契機，一期期園林景觀觀為活動地地點，全城城征集最佳佳攝影獎，，宴請鄭州州市知名攝攝影大師前前來助陣、、點評，作作為嘉賓出出席此次攝攝影大賽，，通過營銷銷中心現(xiàn)場場及網(wǎng)絡報報名的方式式參與攝影影大賽，設設置三等獎獎三名、二二等獎兩名名、一等獎獎一名的獎獎勵名額，，最高贏10萬元購購房款，平平板電腦或或現(xiàn)金獎勵勵；同時聘聘請知名模模特（車模模獸獸等））前來助陣陣拍攝。媒介：廣播播、戶外大大牌、戶外外液晶、硬硬廣、直投投、網(wǎng)絡宣宣傳、短信信、電話營營銷活動互動活動主題：：“端午節(jié)節(jié)”賽龍舟舟、游江南南——走進進錦藝集團團建議活動時時間：端午午節(jié)（6月月23日））活動解讀：：利用傳統(tǒng)統(tǒng)佳節(jié)日將將成功認購購客戶及準準客戶集中中邀約，接接節(jié)假日之之際開啟““錦藝之旅旅”，客戶戶全程參與與江南之旅旅，包括龍龍舟大賽、、錦藝紡織織工廠參觀觀等項目安安排，同時時啟動老帶帶新的相關關政策。媒介：電話話邀約、網(wǎng)網(wǎng)絡報名、、短信等營銷活動活動互動活動主題：：“錦藝城城”2012星球大大戰(zhàn)建議活動時時間：8月月（暫定））活動解讀：：將鄭州市市東、西四四至按照““東半球、、西半球、、北半球、、南半球””等區(qū)域客客戶進行劃劃分，啟動動網(wǎng)絡投票票系統(tǒng)，四四個團隊以以“量”進進行人氣，，通過填寫寫網(wǎng)絡申請請表格的形形式進行需需求征集，，最終截止止時間后公公布人氣及及報名選房房人數(shù)最多多的團體，，可獲得住住宅起拍價價專屬優(yōu)惠惠及定制愛愛巢的特權權，精裝標標準以1000元/㎡之內(nèi)為為上限，開開發(fā)商將給給與全程定定制支持。。媒介：硬廣廣、直投、、網(wǎng)絡、廣廣播、戶外外、戶外液液晶、短信信、電話營營銷等第一步：填填寫申請表表第二步：人人氣投票冠軍團體營銷活動活動互動動活動適用用期：強強銷期周末暖場場活動親子尋寶寶活動巧克力投資講堂堂風水講堂堂夏日啤酒酒節(jié)活動解讀讀：通過過客戶感感興趣的的教育、、投資等等問題為為切入點點，在周周末進行行暖場活活動，聚聚集人氣氣的同時時可適時時給予參參與客戶戶優(yōu)惠等等措施來來促成成成交。媒介：置置業(yè)顧問問電話邀邀約、廣廣播、短短信、網(wǎng)網(wǎng)絡宣傳傳、適時時報廣活動互動動活動適用用期：開開盤期活動主題題：錦藝藝斥資打打造教育育航母，，讓您的的兒女““前途無無量”建議活動動時間：：第二次次開盤建議活動動載體：：幼兒園園、小學學活動解讀讀：主打教育育牌，開開盤推出出10個個全城教教育資助助（幼兒兒園-大大學）的的名額，，由成功功選房業(yè)業(yè)主抽獎獎獲得，，力在強強調(diào)活動動力度空空前，就就客戶最最為關心心的教育育問題給給予全力力支持。。媒介：廣廣播、戶戶外大牌牌、戶外外液晶、、硬廣、、直投、、電話營營銷、短短信、網(wǎng)網(wǎng)絡宣傳傳優(yōu)惠方針針商戰(zhàn)無序，策劃先行《2013房地產(chǎn)營銷策劃大全》震撼升級上市！火爆促銷中……此頁，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學習前輩經(jīng)驗，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會員學習、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】《2013房地產(chǎn)營銷策劃大全》唯一官方網(wǎng)站：，唯一指定淘寶店鋪：，唯一指定客服QQ：1053527879。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請注意甄別，防止上當受騙！活動前提提：開通通網(wǎng)絡專專屬渠道道，提供供全新的的網(wǎng)絡營營銷平臺臺活動適用用期：強強銷期淘“房””達人（（限時折折扣）活動解讀讀：以全全新的虛虛擬網(wǎng)絡絡平臺給給予客戶戶限時折折扣，將將客戶群群體中剛剛需客戶戶感興趣趣的淘寶寶網(wǎng)等網(wǎng)網(wǎng)購形式式引用其其中，設設定限時時折扣、、網(wǎng)團類類的優(yōu)惠惠活動；；2.網(wǎng)絡絡“嗨翻翻天”（（網(wǎng)絡專專屬優(yōu)惠惠）活動解讀讀：或聘聘請網(wǎng)絡絡運營公公司進行行全面運運作，將將定期的的項目活活動或者者開盤信信息進行行網(wǎng)絡攔攔截時的的信息通通報，以以“微博博成員””或者官官方網(wǎng)址址的形式式出現(xiàn)，，迅速吸吸引大批批網(wǎng)絡粉粉絲；媒介：網(wǎng)網(wǎng)絡平臺臺、電話話營銷、、短信、、適時報報廣、公公共場所所（酒吧吧、電影影院等））優(yōu)惠方針針活動主題題：“錦錦藝城””分紅計計劃建議活動動時間：：2011年11月建議活動動載體：：商業(yè)部部分活動解讀讀：啟動動錦藝城城分紅計計劃，力力在蕭條條背景下下樹立客客戶的置置業(yè)信心心，提升升項目的的整體價價值，以以商業(yè)部部分以載載體，借借助10月開業(yè)業(yè)后的消消費熱浪浪順勢推推出，為為每一個個成功簽簽約的客客戶同時時簽署““分紅協(xié)協(xié)議書””，以““倒金字字塔”的的形式按按季度發(fā)發(fā)放商業(yè)業(yè)部分的的營利分分紅，分分紅年限限為5年年。備注：一一期老業(yè)業(yè)主重復復置業(yè)才才可參與與“分紅紅計劃””。媒介：戶戶外、電電話營銷銷、短信信、口碑碑傳播、、廣播、、直投、、戶外液液晶等優(yōu)惠方針針2月中下下旬4月7月10月12月9月一批開盤盤二批開盤盤三批開盤盤四批開盤盤五批開盤盤入市王府井簽簽約元旦啟市期認籌期開盤期持續(xù)強銷銷期大客戶團購端午節(jié)賽龍舟游江南“星球大戰(zhàn)”錦藝城“分紅計劃”攝影大賽淘房達人網(wǎng)絡嗨翻天親子尋寶投資講堂夏日啤酒節(jié)全年編排排張惠妹演演唱會備注：品品牌建設設類、公公益參與與類暫不不進行編編排，可可按照企企業(yè)意愿愿后續(xù)給給予執(zhí)行行方案Thanks!THEEnd預祝錦藝藝城項目目取得完完美成功功！謝謝謝1月-2301:37:5301:3701:371月-231月-2301:3701:3701:37:531月月-231月月-2301:37:532023/1/61:37:53