黃石項目定位報告

2010年7月謹呈:西子洋房房地產(chǎn)開發(fā)公司1報告提綱第四部分：購物中心第一部分：項目背景第二部分：項目整體定位原則第三部分：商業(yè)部分定位第五部分：酒店式公寓第六部分：家居軟式中心第七部分：住宅部分定位第八部分：項目投資測算2第一部分：項目背景一、項目基本指標

二、報告目標及對報告的理解三、項目SWOT分析報告提綱3一、項目基本指標

項目背景項目數(shù)量說明總用地面積113畝75499㎡暫未拿到項目紅線圖，因此本數(shù)據(jù)為暫定數(shù)據(jù)。希望通過對項目最終的準確定位后，為確定更合理指標數(shù)據(jù)提供有力依據(jù)。容積率3．8≦建筑面積286896㎡4二、報告目標及對報告的理解項目背景1、對本項目的目標：

項目開發(fā)實現(xiàn)利潤最大化、保持現(xiàn)金流穩(wěn)定持續(xù)，減少開發(fā)公司持有面積，打造多功能組合的大型城市綜合體，并實現(xiàn)開發(fā)公司的品牌塑造。2、對本項目目標的理解：務實、準確的態(tài)度，力求針對項目地塊各方面綜合分析，對項目商業(yè)、住宅的組合合理性給予細致分析，作為綜合性較強的房地產(chǎn)項目項目，合理地根據(jù)市場需求做出項目定位方向，完成發(fā)展商對品牌塑造、經(jīng)濟收益雙重成功的目標。5企業(yè)資源優(yōu)勢：作為省級招商引資項目，當?shù)卣姆e極支持是對本項目發(fā)展的重要保障；開發(fā)企業(yè)的資金實力及合理定位、規(guī)劃，是確保項目順利開發(fā)的的基礎；開發(fā)企業(yè)具備家紡行業(yè)經(jīng)驗、資深行業(yè)背景及豐富的行業(yè)資源，若涉足家紡專業(yè)市場，勢必能夠完成上、中、下游產(chǎn)業(yè)鏈一體化的模式，推動黃石乃至鄂東家紡市場良性發(fā)展。企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略優(yōu)勢本項目業(yè)態(tài)定位多種類型并存，大部份銷售，少量持有，引領黃石新的開發(fā)模式，具備帶動花湖片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)升級的先天條件；黃石在武漢城市圈絕佳地理位置，決定了家紡專業(yè)市場對周邊城市輻射能量，為開發(fā)企業(yè)及專業(yè)市場的品牌打造奠定了良好基礎。三、項目SWOT分析項目背景優(yōu)勢（strength）6項目自身資源優(yōu)勢本項目屬于花湖黃石港板塊，處于發(fā)展階段，通過黃石港銜接城市商業(yè)核心級，擁有未來房地產(chǎn)市場較大上升空間；地理位置特殊，處于鄂州與黃石接壤地帶，花湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為兩個城市未來的重點開發(fā)區(qū)域，是黃石融入大武漢經(jīng)濟圈的前沿陣地，升值潛力無限；花湖片區(qū)承擔著經(jīng)濟、新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)調(diào)整與轉(zhuǎn)移的任務，區(qū)域自身經(jīng)濟總量、輻射能力、人口規(guī)模、人均收入等要素又將帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；三、項目SWOT分析項目背景優(yōu)勢（strength）交通優(yōu)勢花湖片區(qū)航運、鐵路、公路四通八達。"兩線一江一路"（京廣線、京九線、長江、滬蓉高速公路）交匯的中心地帶，水路依托長江可上溯宜昌、重慶，下至南京、上海，直達出海口。作為武漢城市圈連接黃石交接口，向東作為武漢經(jīng)濟圈最東方向城市，接受長三角經(jīng)濟帶輻射，向西緊鄰武漢，作為武漢生活居住后花園、專業(yè)市場補充區(qū)域不足走差異化路線都有較大優(yōu)勢；連接城市中心帶便利，多個公交線路貫穿花湖片區(qū)，為城市核心帶客戶群置業(yè)提供先決得條件；7

市場先發(fā)及后發(fā)優(yōu)勢先發(fā)優(yōu)勢：商業(yè)方面，紅星美凱龍即將進駐本板塊，對方擁有在行業(yè)內(nèi)非常高的品牌知名度、認可度。本項目在經(jīng)營業(yè)類及層次上可尋求差異化，充分利用對方的品牌號召力，借勢完成項目特色化的探索；后發(fā)優(yōu)勢：東方裝飾城在前，經(jīng)營業(yè)態(tài)、模式、管理、營銷推廣都具有極大參考價值，根據(jù)該項目進行細致分析，對項目未來發(fā)展提供最直接的借鑒；三、項目SWOT分析項目背景優(yōu)勢（strength）內(nèi)生共振優(yōu)勢作為黃石最大的城市綜合體，本項目齊備的業(yè)態(tài)布局，便捷的生活條件，必然會聚焦大量的中高端消費人群，這部份置業(yè)者的入住，也會同時拉動綜合體內(nèi)零售、商務、家電、餐飲等配套業(yè)態(tài)發(fā)展，項目各業(yè)態(tài)之間可以相互補充、互動，實現(xiàn)良好內(nèi)生共振優(yōu)勢。8空間位置劣勢位于黃石與鄂州城市間交匯處，行政歸屬差異對片區(qū)人氣形成具有較大影響，往來便利但還不快捷；所處板塊地位毋庸置疑，但片區(qū)以物流為主，專業(yè)市場等業(yè)態(tài)為輔的定位，影響了本地置業(yè)者的區(qū)域印象，短期內(nèi)改變看法較難；劣勢（weaknesses）三、項目SWOT分析項目背景交通影響劣勢交通便利的優(yōu)勢伴隨大量車流帶來的噪音污染，對居住的品質(zhì)帶來一定負面影響；若本區(qū)域生活配套不足，居住氛圍不濃，則便利的交通條件會使得區(qū)域居民的購物消費外流到市中心，從而對本項目的商業(yè)生存帶來嚴重影響。9國家發(fā)展戰(zhàn)略導向帶來的機遇長三角經(jīng)濟圈不斷完善成熟，逐步滲透至中部、西部地區(qū)，湖北省是中部經(jīng)濟發(fā)展帶動西部的重要節(jié)點，黃石花湖片區(qū)連接中西部的橋梁，潛藏巨大潛力。合理利用交通帶來的機遇，盡可能規(guī)避甚至消除劣勢，合理分布項目精礦組合，充分利用交通帶來良性影響并產(chǎn)生價值的最大化。機遇（Opportunities

）

三、項目SWOT分析項目背景消費升級的機遇城市人均GDP逐年上升到一定高度后，市民消費結(jié)構(gòu)將逐漸由生活型消費向享受型消費轉(zhuǎn)變，商業(yè)市場存在升級、更新?lián)Q代的必然機會；目前，黃石商業(yè)以傳統(tǒng)街鋪形式為主導，正逐漸向百貨為主導方向轉(zhuǎn)變，但與一線城市已經(jīng)完成購物中心新的消費理念仍然存在差距。市民消費力及對消費環(huán)境提高的需求與缺少相應的購物環(huán)境之間的矛盾，為商業(yè)升級提出了必然的要求；配套不足帶來機遇作為未來的黃石次中心區(qū)，目前花湖片區(qū)生活及消費完全依托城市中心，為項目填補片區(qū)生活配套不足、生活氛圍不濃等劣勢帶來了機遇，建立特色鮮明的城市綜合體項目的基礎已經(jīng)存在。10調(diào)控政策策的影響響2010年，國家家對房地地產(chǎn)新一一輪調(diào)控控已經(jīng)展展開，主主要以打打壓力一一線城市市房價為為主，置置業(yè)者市市場觀望望情緒較較高。但但通過同同類城市市的比較較，尚處處于發(fā)展展期的黃黃石暫時時沒有形形成太大大影響，，剛性需需求仍然然是本地地購房置置業(yè)的主主力群體體。但新政如果果持續(xù)時時間較長長，勢必必會帶來來一定影影響。威脅(Threat)三、項目目SWOT分析項目背景景市場培育育的挑戰(zhàn)戰(zhàn)花湖板塊塊生活配配套欠缺缺，消費費層次暫暫時不足足，市民認同同的最終終的形成成需要一一定過程程。因此，，項目定定位、營營銷推廣廣的節(jié)點點都要準準確及時時。11小結(jié)：項目背景景市場先發(fā)發(fā)及后發(fā)發(fā)優(yōu)勢：：把握產(chǎn)品品設計方方向，充充分利用用原有競競爭對手手存在不不足及未未來潛在在對手可可能存在在競爭關關系，細細致分析析對手，，打好時間間差，做做到比原原有對手手業(yè)態(tài)更更完善，，比后來來潛在對對手更豐豐富的定定位思路路；內(nèi)生共振振優(yōu)勢的的發(fā)揮：：產(chǎn)品互動動性加強強，項目目一體化化、一站站式生活活方式，，增大市市場影響響力；劣勢及威威脅：充分估計計可能存存在威脅脅和不足足，把握握機遇，，建議盡早早進行項項目營銷銷及招商商工作，，很好的利利用優(yōu)勢勢完全可可以規(guī)避避不足和和威脅。。企業(yè)資源源及項目目資源優(yōu)優(yōu)勢：充分利用用企業(yè)行行業(yè)經(jīng)驗驗、政策策扶持等等優(yōu)勢，，填補黃黃石在家家紡行業(yè)業(yè)的空白白，實現(xiàn)現(xiàn)優(yōu)勢最最大化發(fā)發(fā)揮；企業(yè)發(fā)展展戰(zhàn)略：：以務實態(tài)態(tài)度為先先，同時時以差異化產(chǎn)產(chǎn)品的塑塑造實現(xiàn)現(xiàn)利潤最最大化，達到企企業(yè)品牌牌推廣的的目的，，為下一一步發(fā)展展打下基基礎；交通優(yōu)勢勢合理充充分利用用：充分把握握國家發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略導向帶帶來的機機遇、消消費升級級帶來的的機遇、、配套不不足帶來來的機遇遇，打造造黃石地地標性城城市建筑筑。12因此——根據(jù)分析析得出企企業(yè)發(fā)展展盈利模模式如下下圖：項目背景景企業(yè)及項目資源優(yōu)勢企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略交通優(yōu)勢內(nèi)生共振優(yōu)勢市場先發(fā)優(yōu)勢市場后發(fā)優(yōu)勢盈利模式式定位思路路商業(yè)部分分有限持持有高尚住宅宅及相關關配配套家紡專業(yè)業(yè)市場商商業(yè)持續(xù)穩(wěn)定定的現(xiàn)金金流13定位思路路：家紡紡專業(yè)市市場商業(yè)業(yè)+高尚住宅宅+相關配套套盈利模式式：持續(xù)穩(wěn)定定的現(xiàn)金金流+商業(yè)部分分有限持持有！實實現(xiàn)價值值不斷創(chuàng)創(chuàng)造，品品牌建立立的雙贏贏局面！！項目背景景本篇結(jié)論論14報告提綱綱項目整體體定位原原則一、產(chǎn)品品組合定定位原則則二、產(chǎn)品品功能設設定三、案名名和建議議151、客觀性性：方案建立立在對本本項目所所處地理理位置、、客觀房房地產(chǎn)商商業(yè)及住住宅市場場環(huán)境與與地塊未未來競爭爭態(tài)勢深深入調(diào)研研基礎上上，從而而確保本本方案的的客觀性性；2、目的性性：商業(yè)方面面戰(zhàn)略方方針：持持續(xù)的現(xiàn)現(xiàn)金流，，盡量少少的持有有，通過過項目品品牌打造造公司品品牌，創(chuàng)創(chuàng)造名利利雙贏的的局面；；3、可行性性：本定位方方案所有有方案設設計可行行性及建建議都是是以可操操作性為為前提；；4、差異性性：通過差異異化打造造競爭力力，通過過差異化化的定位位，實現(xiàn)現(xiàn)與黃石石市核心心區(qū)及本本地塊周周邊商業(yè)業(yè)住宅項項目的錯錯位競爭爭；5、組合性性：本項目由由家紡專專業(yè)市場場、酒店店式公寓寓、社區(qū)區(qū)型超市市及輔助助業(yè)態(tài)構(gòu)構(gòu)成的集集中式商商業(yè)、住住宅幾大大板塊構(gòu)構(gòu)成，為為適應多多元目標標群體，，突出主主題，業(yè)業(yè)種搭配配、配套套設施、、顧客服服務等體體現(xiàn)組合合型；6、相關性性：商業(yè)方面面，在業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種種組合復復雜多樣樣的情況況下，力力爭結(jié)構(gòu)構(gòu)合理安安排，業(yè)業(yè)種功能能上具有有相關性性，能夠夠形成統(tǒng)統(tǒng)一風格格；但商商業(yè)各個個類型與與住宅又又形成各各自突出出的特色色，并在在功能上上實現(xiàn)互互動、互互補；項目整體體定位原原則一、產(chǎn)品品組合定定位原則則16二、產(chǎn)品品功能設設定項目整體體定位原原則1、功能定定性：家紡專業(yè)業(yè)市場—通過前述述市場先先發(fā)及后后發(fā)優(yōu)勢勢分析，，結(jié)合市市調(diào)報告告對重點點專業(yè)市市場研判判，走特特色差異異化道路路，是本本項目在在家紡市市場領域域立足條條件之一一；酒店式公公寓—具有居住住投資皆皆宜、商商住雙重重功能、、小巧精精致、酒酒店式管管理服務務模式于于一體的的多功能能新生居居住產(chǎn)品品住宅項目目—以中小戶戶型為主主銷售良良好，加加上權屬屬優(yōu)勢打打造高品品質(zhì)、設設計完善善合理、、潮流化化的新式式園林社社區(qū)；超市+獨立商鋪鋪—考慮到項項目自身身體量規(guī)規(guī)模較大大，零售售的需求求更加迫迫切，以以社區(qū)型型超市為為主力店店，輔以以餐飲、、服飾等等多種輔輔助業(yè)態(tài)態(tài)，以特色精致致型購物物中心經(jīng)營管理理思路和和模式，，立足點點為本片片區(qū)，進進一步提提升項目目價值，，帶動整整個板塊塊商業(yè)升升級，商商業(yè)價值值巨大；；17家紡專業(yè)業(yè)市場是是以家庭庭日常消消費為基基礎的業(yè)業(yè)態(tài)，配配合其它它生活商商務等相相關業(yè)態(tài)態(tài)，并結(jié)結(jié)合居住住社區(qū)的的理念，，形成與與家庭相相關的綜綜合性極極強的大大型項目目，因此此整體功功能定位位建議為為：項目整體體定位原原則2、項目整整體功能能定位二、產(chǎn)品品功能設設定構(gòu)建精致致“生活氛圍圍”為主題的的多功能能的“一站式”華東大型型商業(yè)城城市綜合合體！18打造濃郁郁的居家家氛圍是是本項目目主題，，建議以以“和諧之家家、一戰(zhàn)戰(zhàn)式溫馨馨小城”的理念定定位項目目項目整體體定位原原則3、項目形形象功能能定位二、產(chǎn)品功能能設定生活元素可以以對以綜合體體方向發(fā)展的的本項目定下下基調(diào),即：淡化因為為案名涵蓋專專業(yè)市場給人人造成的認知知錯覺；總體量30萬㎡左右的規(guī)規(guī)模，以“城”的概念強化綜綜合體的作用用，傳播項目目影響力的訴訴求點；區(qū)域板塊以物物流為主導；；專業(yè)市場形形成氛圍；帶帶有家韻味的的專業(yè)市場，，改變區(qū)域形形象；更好的把家紡紡專業(yè)市場、、酒店、零售售、休閑等反反差極大的綜綜合商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)統(tǒng)一協(xié)調(diào)；；通過多種業(yè)態(tài)態(tài)組合聯(lián)動，，提升專業(yè)市市場價值，對對銷售起到直直接帶動作用用。19黃石房地產(chǎn)市市場對“風情”樓盤缺乏一定定認同感，市市民對現(xiàn)代簡約的風格更加認認可；從提升本項目目整體形象上上考慮，規(guī)避避業(yè)態(tài)中專業(yè)業(yè)市場對項目目形象造成檔檔次不足的弱弱點，打造現(xiàn)現(xiàn)代化的風格格可以有效拔高項目目形象，加深對住宅宅及商務方面面印象，視覺上的沖擊擊能夠激發(fā)市市民關注欲望望；交通優(yōu)勢的存存在使得項目目作為黃石連連接區(qū)域的銜銜接地帶，考考慮到未來區(qū)區(qū)域影響力的的因素，客戶戶資源存在巨巨大潛力。通通過現(xiàn)代建筑筑風格設計，，成為黃石的的一張城市名名片，借此確確立項目在黃黃石房地產(chǎn)市市場的特色優(yōu)優(yōu)勢，進一步步增加市民認認同感并提高高項目價值。。綜合性的特點點已經(jīng)決定項項目走現(xiàn)代建建筑風格的方方向，尤其涉涉及帶有商務務功能的酒店店式公寓，現(xiàn)現(xiàn)代建筑設計計風格帶來富富有現(xiàn)代感的的視覺沖擊對對拔高項目形形象作用極大大。項目整體定位位原則二、產(chǎn)品功能能設定4、項目建筑風風格定位20主題之一：家家居軟飾中心心（與家庭相相關專業(yè)市場場）主題之二：酒酒店式公寓（（家庭商務一一體化新式精精品生活模式式）主題之三：購購物中心（以以超市為主力力業(yè)態(tài)，輔以以其他相關業(yè)業(yè)態(tài)）主題之四：中中高檔住宅區(qū)區(qū)（引領黃石石全新生活模模式的中高檔檔園林社區(qū)））項目整體定位位原則二、產(chǎn)品功能能設定5、項目產(chǎn)品組組合定位21家居軟飾中心心黃石在家居軟軟飾方面缺乏乏集中并具備備一定規(guī)模的的專業(yè)市場；；住宅銷售市場場活躍，家居居類需求潛力力巨大；交通便利，輻輻射黃石區(qū)域域及周邊城市市圈；本項目可以實實現(xiàn)家紡產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈從生產(chǎn)到到終端消費的的一體化銷售售模式；酒店式公寓市場空白；功能多樣、戶戶型精致；總價低，投資資回報較高，，風險小，易易于被投資者者接受；補充項目商務務所需，提高高項目品質(zhì)；；項目整體定位位原則二、產(chǎn)品功能能設定6、產(chǎn)品組合優(yōu)優(yōu)勢分析122購物中心黃石商業(yè)級別別與消費力極極不相稱，商商業(yè)模式亟待待創(chuàng)新；雖然以滿足項項目自身及板板塊周邊居民民為主，但打打造精細化購購物中心模式式的理念，進進一步豐富項項目綜合性、、影響力；中高檔住宅區(qū)區(qū)園林設計、戶戶型設計、小小區(qū)配置向中中高檔路線定定位；高層建筑為主主，充分利用用項目基本容容積率指標；；沿途主要明星星樓盤均以高高層建筑形式式為主；項目權屬地為為黃石市，自自身價值區(qū)別別于周邊鄂州州市房地產(chǎn)項項目。項目整體定位位原則二、產(chǎn)品功能能設定6、產(chǎn)品組合優(yōu)優(yōu)勢分析223本著項目定位位原則，即：持續(xù)現(xiàn)金金流，盡少持持有的前提條條件，以銷售為主主要開發(fā)目的的，通過黃石石商業(yè)項目投投資者對商業(yè)業(yè)物業(yè)的投資資需求，結(jié)合合住宅市場成成功項目賣點點與缺陷的綜綜合分析及建建筑特點，對對項目價值如如何實現(xiàn)進行行以下觀點闡闡述：7、規(guī)劃設計理理念和價值實實現(xiàn)項目整體定位位原則二、產(chǎn)品功能能設定家居軟飾中心心（家紡專業(yè)業(yè)市場）項目分布形式式———商鋪平面布局局以兵營式分分布展開。（（整齊排列有有序的分布形形式，縱橫東東西南北，做做到處處臨街街，淡化店鋪鋪位置差異，，強化整體均均衡，做到個個個是“鋪王”）；建筑組合形式式———1層鋪位，2層倉儲，3層以上為為緊緊湊型住宅，，層數(shù)建議以以多層為宜。。店鋪采用最最實用大開間間，短進深，，4米以上層高，，并于2樓頂部建架空空層做花園（（商鋪價值根根據(jù)設置合理理性進一步提提升，緊湊型型住宅作為配配套，經(jīng)濟的的價格及戶型型設計具有很很大市場價值值）；124購物中心（含含酒店式公寓寓）項目分布形式式———主要集中在地地下一層、一一層部份，一一層可適度配配置敞開式鋪鋪王，中間可可設中庭、分分割給相關商商業(yè)點（如眼眼鏡、化妝品品、藥品、服服飾旗艦店、、珠寶、知名名連鎖快餐等等，以小型商商業(yè)購物中心心模式打造；；建筑組合形式式———裙樓上塔樓部部分，以酒店店式公寓形式式出現(xiàn)，商務務結(jié)合零售，，擁有極強的的互動性；項目整體定位位原則二、產(chǎn)品功能能設定7、規(guī)劃設計理理念和價值實實現(xiàn)2中高檔住宅區(qū)區(qū)項目分布形式式———內(nèi)為園林式小小區(qū)，外圍含含底商，道路路交匯處為購購物中心及酒酒店式公寓；；釋義：沿路路面及道路交交匯處一樓沿沿街部分一定定主打商業(yè)及及街鋪，裙樓樓上以酒店式式公寓增加價價值，內(nèi)有封封閉式管理住住宅小區(qū)，環(huán)環(huán)境清幽，綠綠化覆蓋率高高，合理利用用水體，生活活氛圍濃厚，，居住環(huán)境舒舒適；建筑組合形式式———高層+底商；釋義：：封閉式管理理，外圍配置置街鋪，商業(yè)業(yè)配套滿足生生活需要，為為住宅提供消消費便利。以以高層建筑為為主，充分用用足容積率，，最大化挖掘掘項目附加值值，實現(xiàn)住宅宅與商業(yè)的互互動共生。25項目沿迎賓路路自西向東分別別為——家紡專業(yè)市場場--住宅區(qū)--購物中心（含含酒店式公寓寓）家紡專業(yè)市場場—西面物流區(qū)，，精品區(qū)緊靠靠大廣高速，，南面商品區(qū)區(qū)面向迎賓路路，以南北縱縱橫交錯的分分布既可形成成互動，且方方向感清晰；；商鋪結(jié)構(gòu)方方正實用，利利于經(jīng)營者最最大化利用；；購物中心—位于迎賓大道道與花山路交交匯核心點，，昭示性極強強，輻射區(qū)域域立足西面、、北面可以向向南及東長江江方向發(fā)展；；酒店式公寓—位于購物中心心裙樓以上，，作為塔樓形形式在交通要要道成為地標標性建筑，商商務功能客戶戶群進一步放放大，聯(lián)動購購物中心，具具有很強價值值；街鋪底商—以購物中心為為核心陸續(xù)向向兩側(cè)延伸，，配套助購物物中心一樓相相關業(yè)態(tài)，價價值不言而喻喻。項目整體定位位原則8、組合示意二、產(chǎn)品功能能設定26項目整體定位位原則三、案名建議議方案一、康城城家居生活廣廣場詮釋：城，提提升了項目的的規(guī)模及檔次次。康城，朗朗朗上口，體體現(xiàn)了項目追追求的品質(zhì)，，為居住的客客戶打造一個個健康家園，，為旅居的人人提供一個暫暫時的舒適居居住環(huán)境，家家紡專業(yè)市場場，也是圍繞繞美化生活，，健康家居的的業(yè)態(tài)。同時時，康城便于于各業(yè)態(tài)進行行推廣時，通通過增加附加加詞，準確進進行定位，但但各業(yè)態(tài)的推推廣，又不離離開這個大前前題，便于項項目的品牌和和知名度積累累。各業(yè)態(tài)名稱：：家紡專業(yè)市市場——康城家居中心心酒店式公寓——康城公館購物中心——康城購物中心心住宅——康馨園方案二、怡景景家居生活廣廣場詮釋：怡，，舒適；景，，強化項目立立面、周邊環(huán)環(huán)境及園內(nèi)景景觀打造?！扳啊倍忠资谷寺?lián)聯(lián)想到景觀帶帶來的效果，，令人“心曠神怡”，體現(xiàn)居家舒舒適及氛圍，，同時，也對對項目未來打打造的景致園園林景觀進行行了定義。各業(yè)態(tài)名稱：：家紡專業(yè)市市場——怡景家居中心心酒店式公寓——怡景公館購物中心——怡景購物中心心住宅——怡景園案名原則——城市綜合體，，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)復復雜，案名需需具備一定模模糊性。27報告提綱第三部分：商商業(yè)部分定位位一、商業(yè)發(fā)展展特點三、目標市場場定位二、在商圈地地位28商業(yè)傾向嚴重重；商業(yè)發(fā)展與經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展勢頭頭持續(xù)；發(fā)展?jié)摿^大大；商業(yè)經(jīng)營模式式亟需換代升升級；政策導向本片片區(qū)商圈定位位以社區(qū)商業(yè)業(yè)為主；黃石商業(yè)集中中，短期內(nèi)難難以改變，傳傳統(tǒng)街鋪依然然是投資主流流，商業(yè)具備備升級的巨大大潛力；政策導向來看看，未來發(fā)展展首先以滿足足區(qū)域需求為為主；但城市市核心商業(yè)區(qū)區(qū)硬件不足，，亟需提升，，也是區(qū)域未未來商業(yè)發(fā)展展的的機遇；；立足本區(qū)域，，建立優(yōu)質(zhì)的的商業(yè)綜合體體項目，利用用黃石港片區(qū)區(qū)連接城市中中心區(qū)的優(yōu)勢勢，在未來逐逐步形成新的的商業(yè)板；以特色化、新新穎的設計理理念加具有一一定前瞻性及及務實的商業(yè)業(yè)產(chǎn)品定位思思路，必將可可以成為板塊塊核心及城市市未來商業(yè)亮亮點。接受城市中心心區(qū)商業(yè)輻射射，融入城市市商業(yè)格局當當中，在此基基礎上升級、、創(chuàng)新。隨著著區(qū)域人口增增加，逐步擴擴大影響力。。商業(yè)部分定位位一、商業(yè)發(fā)展展特點29黃石港及花湖湖板塊是黃石與鄂州州合力共同打打造的省直管管經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)，也是黃石石近年來房地地產(chǎn)開發(fā)最密密集區(qū)域，素素有“鄂州東部新城城區(qū)、黃石后后花園”之稱。市政對對該區(qū)域規(guī)劃劃為：花湖片片區(qū)將以建設商貿(mào)市場場物流為特色色，配套建設設市政基礎設設施，改善人人居環(huán)境，完完善公共服務務設施，調(diào)整整改造傳統(tǒng)工工業(yè)用地，形形成具有區(qū)域域輻射功能的的綜合功能區(qū)區(qū)。東方裝飾城與與本項目隔路路相望，為避避免同質(zhì)化造造成區(qū)域不良良競爭，確保保本項目的順順利開發(fā)，宜宜借助區(qū)域市市場先發(fā)及后后發(fā)優(yōu)勢，走走特色化、專專業(yè)化道路，，打造最專業(yè)業(yè)、最成規(guī)模模、最貼近服服務的家紡專專業(yè)市場，實實現(xiàn)區(qū)域業(yè)態(tài)態(tài)互補，共同同發(fā)展。本項目承擔著著整合各類商商業(yè)資源，提提升花湖及黃黃石港板塊商商業(yè)升級的重重要責任！商業(yè)部分定位位二、在商圈中中的地位30說明：通過對目標市市場的定位，，結(jié)合市場需需求進行主題題設置，完成成項目的有關關功能定位和和檔次定位。。由于項目屬于于綜合體商業(yè)業(yè)，對各個類類型商業(yè)逐個個進行分解。。本次客戶劃劃分以消費群群、購買群兩兩個大類。按按照區(qū)域影響響進行劃級別別歸類，為項項目確定更準準確客戶群尋尋找依據(jù)：商業(yè)部部分定定位三、目目標市市場定定位31消費對對象的的重要要性按按照區(qū)區(qū)域進進行劃劃分軟飾家家紡中中心一級客客戶群群：花花湖區(qū)區(qū)域居居民二級客客戶群群：黃黃石城城市居居民三級客客戶群群：城城際圈圈內(nèi)居居民購物中中心一級客客戶群群：項項目社社區(qū)居居民二級客客戶群群：花花湖板板塊居居民三級客客戶群群：黃黃石城城市居居民四級客客戶群群：商商務洽洽談客客戶酒店式式公寓寓一級客客戶群群：黃黃石城城市居居民二級客客戶群群：城城際圈圈投資資型客客戶底商街街鋪一級客客戶群群：項項目社社區(qū)居居民二級客客戶群群：花花湖板板塊居居民三級客客戶群群：黃黃石城城市居居民商業(yè)部部分定定位三、目目標市市場定定位項目是是商業(yè)業(yè)綜合合體，，但各各業(yè)態(tài)態(tài)面對對的消消費客客戶有有所不不同：：軟飾家家紡中中心——打造規(guī)規(guī)模專專業(yè)的的家紡紡中心心，提提升整整合黃黃石家家紡市市場品品質(zhì)，，輻射射周邊邊相鄰鄰城市市圈；；購物中中心——以配套套為主主，首首先面面向項項目社社區(qū)及及本板板塊內(nèi)內(nèi)居民民，影影響力力在于于區(qū)域域板塊塊；酒店式式公寓寓——作為新新興居居住及及投資資模式式，吸吸納黃黃石投投資人人群，，提高高項目目的影影響力力；底商街街鋪——以配套套為主主，作作為購購物中中心配配套業(yè)業(yè)態(tài)，，具備備更靈靈活的的價值值；32購買對對象重重要性性按照照區(qū)域域進行行劃分分軟飾家家紡中中心一級客客戶群群：本本地家家紡經(jīng)經(jīng)營者者二級客客戶群群：本本地投投資者者三級客客戶群群：城城際圈圈內(nèi)家家紡經(jīng)經(jīng)營者者四級客客戶群群：城城際圈圈內(nèi)家家紡投投資者者購物中中心一級客客戶群群：國國內(nèi)外外品牌牌商家家二級客客戶群群：城城際圈圈品牌牌商家家酒店式式公寓寓一級客客戶群群：黃黃石本本地投投資者者二級客客戶群群：城城際圈圈投資資者三級客客戶群群：城城際圈圈內(nèi)投投資兼兼度假假型客客戶底商街街鋪一級客客戶群群：黃黃石本本地投投資者者二級客客戶群群：城城市圈圈投資資者商業(yè)部部分定定位三、目目標市市場定定位軟飾家家紡中中心——面向全全市，，自購購自營營型客客戶及及投資資型客客戶是是主力力購買買群體體；購物中中心——考慮到到銷售售的可可能，，國內(nèi)內(nèi)外品品牌超超市有有足夠夠經(jīng)濟濟實力力支撐撐市場場培育育期；；可作作為主主要購購買客客戶，，根據(jù)據(jù)招商商情況況，確確定購購物中中心的的出租租出售售模式式，本本篇僅僅針對對可能能的銷銷售對對客戶戶進行行分級級；酒店式式公寓寓——投資客客戶影影響力力主要要面對對本市市，充充分挖挖掘潛潛在客客源；；底商街街鋪——購物中中心旁旁街道道的街街鋪具具備極極高的的商業(yè)業(yè)價值值，本本地投投資者者是主主要客客戶來來源。。33顯而易易見，，立足足本項項目區(qū)區(qū)域板板塊，，輻射射黃石石城市市，進進一步步影響響武漢漢城市市圈，，是本本項目目發(fā)展展方向向；只只有以以華東東區(qū)域域的商商業(yè)綜綜合體體為產(chǎn)產(chǎn)品定定位核核心，，才可可以實實現(xiàn)黃黃石本本地客客戶群群更好好的挖挖掘。。注：本本篇以以項目目主要要輻射射消費費群范范圍做做歸類類，主主要目目的是是給各各業(yè)態(tài)態(tài)劃分分清晰晰的目目標范范圍；；在以以后每每個業(yè)業(yè)態(tài)單單獨介介紹章章節(jié)中中，再再根據(jù)據(jù)目標標客戶戶的年年齡、、職業(yè)業(yè)特征征進行行歸類類分析析。商業(yè)部部分定定位小結(jié)：：34黃石商商業(yè)平平臺較較為落落后，，但過過于密密集，，傳統(tǒng)統(tǒng)商圈圈短期期難以以改變變，本本項目目緊密密銜接接城市市中心心，發(fā)發(fā)揮區(qū)區(qū)域影影響力力，融融入中中心板板塊；；發(fā)揮項項目大大體量量優(yōu)勢勢，以以地標標姿態(tài)態(tài)輻射射城市市，打打造城城市全全新商商業(yè)綜綜合體體；主營好好家紡紡，各各業(yè)態(tài)態(tài)之間間真正正做到到內(nèi)生生共振振，通通過業(yè)業(yè)態(tài)互互補，，創(chuàng)造造產(chǎn)品品價值值最大大化；；以面向向華東東的城城市名名片的的姿態(tài)態(tài)，重重點攻攻擊本本市客客戶，，以差差異化化的產(chǎn)產(chǎn)品定定位對對項目目價值值進一一步提提升。。軟飾家家紡中中心是是本項項目拿拿地及及開發(fā)發(fā)的主主要條條件，，但軟軟飾家家紡中中心的的價值值及賣賣點與與購物物中心心有很很大關關系。?！耙徽菊臼绞缴躺虡I(yè)業(yè)綜綜合合體體”的核核心心之之一一就就是是以以生生活活配配套套為為主主題題，，在在隨隨后后各各組組合合部部分分敘敘述述中中，，以以購購物物中中心心開開始始展展開開，，依依次次為為：：商業(yè)業(yè)部部分分———購物物中中心心———酒店店式式公公寓寓———軟飾飾家家紡紡中中心心商業(yè)業(yè)部部分分定定位位本篇篇結(jié)結(jié)論論：：35第四四部部分分：：購購物物中中心心報告告提提綱綱一、、前前言言二、、購購物物中中心心SWOT分析析三、、主主要要客客戶戶群群分分析析四、、購購物物中中心心業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組組合合五、、盈盈利利模模式式六、、項項目目主主題題定定位位七、、項項目目功功能能定定位位八、、業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組組合合分分布布八、、業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組組合合分分布布36購物物中中心心一、、前前言言衣食食住住行行是是人人所所必必須須，，前前文文已已經(jīng)經(jīng)多多次次闡闡述述購購物物中中心心以以社社區(qū)區(qū)型型為為主主導導，，面面向向城城市市的的定定位位方方向向，，購購物物中中心心概概念念的的導導入入，，對對完完善善本本項項目目生生活活配配套套及及盤盤活活商商業(yè)業(yè)具具有有決決定定性性的的影影響響，，區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)商商業(yè)業(yè)配配套套不不足足，，也也是是市市場場發(fā)發(fā)出出的的需需求求信信號號，，購購物物中中心心涵涵蓋蓋了了新新生生活活方方式式必必需需的的所所有有條條件件。。37優(yōu)勢勢（（S）———板塊塊非非常常欠欠缺缺規(guī)規(guī)模模零零售售業(yè)業(yè)；；綜合合性性商商業(yè)業(yè)周周邊邊樓樓盤盤銷銷售售良良好好，，但但普普遍遍體體量量有有限限，，更更談談不不上上商商業(yè)業(yè)配配套套；；項目目自自身身體體量量大大，，專專業(yè)業(yè)市市場場帶帶來來商商務務人人流流，，聚聚客客性性強強；；項目目自自身身居居住住人人群群日日常常所所需需；；帶動動、、盤盤活活整整個個項項目目。。劣勢勢（（W）———現(xiàn)階階段段區(qū)區(qū)域域市市場場商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍不不足足，，培培育育需需要要時時間間，，對對于于商商家家而而言言，，需需要要有有一一定定前前瞻瞻性性眼眼光光；；購購物物中中心心相相關關業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)必必須須要要以以足足夠夠人人流流和和檔檔次次來來支支撐撐，，招招商商存存在在難難度度；；機遇遇（（0）———整個個板板塊塊商商業(yè)業(yè)配配套套完完善善趨趨勢勢是是必必然然，，購購物物中中心心填填補補市市場場空空白白點點，，提提升升項項目目品品牌牌形形象象及及關關注注度度，，增增加加項項目目附附加加值值及及差差異異化化。。威脅脅（（T）———紅星星美美凱凱龍龍今今年年也也將將在在全全國國進進行行百百貨貨業(yè)業(yè)布布點點的的計計劃劃，，本本項項目目若若很很好好利利用用對對方方在在黃黃石石項項目目未未確確定定是是否否操操作作百百貨貨業(yè)業(yè)的的情情況況，，行行動動在在前前，，或或與與對對方方牽牽手手合合作作，，則則可可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為為項項目目優(yōu)優(yōu)勢勢。。購物物中中心心二、、購購物物中中心心SWOT381、按按年年齡齡段段分分為為以以下下幾幾類類：：老年年人人：：主要要前前往往消消費費項項目目為為超超市市、、醫(yī)醫(yī)療療健健康康中中心心；；中青青年年：：主主要要消消費費項項目目為為品品牌牌服服飾飾、、餐餐飲飲以以及及夜夜間間娛娛樂樂消消費費；；少年年兒兒童童：：主要要消消費費項項目目為為圖圖書書、、游游藝藝娛娛樂樂。。購物物中中心心三、、主主要要客客戶戶群群分分析析2、按按性性別別差差異異：：男性：對購買家家電數(shù)碼碼產(chǎn)品有有較大喜喜好，喜喜歡和朋朋友去咖咖啡廳或或茶吧聊聊天休閑閑；女性：化妝品、、珠寶、、保健品品、品牌牌服裝為為消費主主要偏好好，也喜喜歡在休休閑餐飲飲、咖啡啡廳或茶茶吧休閑閑娛樂。。3、按其身身份可分分為以下下幾類：：政府企事事業(yè)單位位員工：：比較喜喜歡時尚尚、新潮潮的新鮮鮮事物，，對商品品的價格格不是太太敏感，，消費力力旺盛。。管理層：：對購物環(huán)環(huán)境和商商品檔次次要求較較高。普通務工工人員：主要購購買商品品為日常常生活用用品，對對商品品品牌認知知度較低低。城市圈商商務往來來客流：：對于購物物環(huán)境較較為重視視，對消消費價格格不甚敏敏感。39小結(jié)：項目主要要客戶群群——項目社區(qū)區(qū)居民、、板塊居居民、城城市居民民、商務務洽談客客戶；項項目內(nèi)生生共振優(yōu)優(yōu)勢帶來來的各個個方面客客戶群互互動消費費，加上上板塊商商業(yè)稀缺缺，為項項目以社社區(qū)規(guī)模模打造精致型購購物中心心模式的思路提提供了操操作基礎礎。購物中心心三、主要要客戶群群分析40主力業(yè)態(tài)態(tài)：超市（主主力店））—是購物中中心核心心部份，，所有類類型客戶戶群體必必定會在在超市進進行日常常用品購購物，與與所有人人生活息息息相關關，是帶帶動這個個購物中中心商業(yè)業(yè)部分的的核心；；家電數(shù)碼碼（次主主力店））—可以引進進小品牌牌連鎖店店小規(guī)模模經(jīng)營，，目的主主要是提提升及補補充超市市業(yè)態(tài)，，根據(jù)招招商工作作開展后后超市經(jīng)經(jīng)營規(guī)模模和種類類，再確確定引進進與否及及引進規(guī)規(guī)模；休閑餐飲飲（次主主力店））—國內(nèi)外知知名品牌牌連鎖店店，對于于流動于于項目周周邊人流流、商務務往來的的人群、、生活居居住在本本板塊及及項目生生活區(qū)居居民來說說，都有有輻射作作用；健身、休休閑娛樂樂、兒童童娛樂場場所、小小型影劇劇院等（（次主力力店）—這幾類業(yè)業(yè)態(tài)都具具備一站站式吸客客的作用用，作為為主力業(yè)業(yè)態(tài)中休休閑娛樂樂補充業(yè)業(yè)態(tài)，可可以考慮慮對項目目進行適適當補充充，引入入上述全全部或部部分業(yè)態(tài)態(tài)，規(guī)模模以小型型為主；；服飾品牌牌、鞋、、珠寶、、咖啡廳廳或茶吧吧、眼鏡鏡等業(yè)態(tài)態(tài)—這幾類均均為與生生活緊密密貼近息息息相關關且較為為頻繁的的業(yè)態(tài)，，商鋪價價值無論論租或售售利益值值較高。。上述業(yè)態(tài)態(tài)均具備備較高的的承租能能力，回回報率較較高，給給企業(yè)增增加的持持有或銷銷售靈活活變通的的選擇機機會。購物中心心四、購物物中心業(yè)業(yè)態(tài)組合合41說明：以以百貨形形式布局局、以購購物中心心模式靈靈活使用用商業(yè)面面積超市入駐駐：方式為租賃——租賃地下下一層給給超市，，或部分分一層，，一樓部部分及以以上可銷銷售；方式為銷售——銷售地下下一層，，一層及及以上持持有并銷銷售；目的：通通過超市市入駐，，增值整整體商業(yè)業(yè)，并將將最具價價值一樓樓部分盡盡量保留留，用于于持有或或銷售，，合理規(guī)規(guī)劃業(yè)態(tài)態(tài)布局，，以超市市為主力力店，利利用超市市的價值值，招商商在前，，以百貨貨業(yè)布局局進行針針對性業(yè)業(yè)態(tài)招商商，創(chuàng)造造最大價價值，帶帶租約銷銷售也許許是個不不錯的方方案；百貨業(yè)入入駐：方式為租賃——對于一樓樓超市部部分入口口處。配配套商鋪鋪保留并并銷售，，租賃地地下一層層給超市市，或部部分一層層，一樓樓部分及及以上可可銷售；；方式為為銷售——銷售地地下一一層銷銷售，，一層層及以以上持持有并并銷售售；目的：：項目目以百百貨形形式布布局，，可以以考慮慮整體體租賃賃，爭爭取一一樓入入口處處商鋪鋪自留留銷售售或持持有；；如對對方購購買則則盡可可能一一樓部部分持持有用用于銷銷售。。五、盈盈利模模式購物中中心42購物中中心價價值評評判體體系：：商業(yè)價價值——是商業(yè)業(yè)形態(tài)態(tài)聚客客、滯滯客及及悅客客能力力的累累加。。聚客能能力——指依靠靠經(jīng)營營規(guī)模模或特特色等等自身身優(yōu)勢勢吸引引消費費者主主動消消費之之能力力。滯客能能力——指經(jīng)營營場所所通過過動線線設計計與業(yè)業(yè)態(tài)的的合理理組合合搭配配，盡盡可能能延長長消費費者滯滯留時時間，，增加加其消消費可可能的的能力力。悅客能能力——以建立立完善善服務務體系系為主主導，，構(gòu)筑筑長期期，穩(wěn)穩(wěn)固的的客戶戶網(wǎng)絡絡，增增加二二次（（多次次）消消費的的機率率能力力。六、項項目主主題定定位購物中中心431、功能能定位位闡述述：購物功功能：滿足足消費費者全全方位位的購購物需需求。。休閑功功能：滿足足消費費者對對休閑閑、娛娛樂活活動的的需求求。體驗功功能：創(chuàng)造造舒適適化、、個性性化、、時尚尚化的的商業(yè)業(yè)環(huán)境境，使使消費費者在在消費費的同同時獲獲得愉愉悅的的精神神享受受。以上三三項功功能共共同構(gòu)構(gòu)建了了項目目購物物環(huán)境境的舒舒適宜宜人、、休閑閑、時時尚的的特性性，從從簡單單的購購物消消費層層面躍躍升至至對時時尚生生活體體驗的的精神神層面面，起起到提提升城城市商商業(yè)形形象和和檔次次的目目的。。2、檔次次定位位：檔次定定位走走中檔檔路線線，這這是根根據(jù)商商場內(nèi)內(nèi)出售售商品品的價價格高高低以以及其其大眾眾化、、時尚尚的風風格為為標準準。若若要確確保商商場成成功，，檔次次定位位必需需能迎迎合商商圈現(xiàn)現(xiàn)有人人口的的消費費力、、需求求及期期望，，才能能招來來顧客客。七、項項目功功能定定位購物中中心44百貨業(yè)業(yè)態(tài)在在傳統(tǒng)統(tǒng)商圈圈人口口上指指標較較高，，通過過本地地商家家訪談談，部部分大大型商商家對對本項項目所所在板板塊有有較濃濃厚的的興趣趣，黃黃石老老城區(qū)區(qū)具備備大型型百貨貨甚至至真正正意義義上shoppingmall的開店店指標標條件件，但但缺乏乏相應應物業(yè)業(yè)支持持支撐撐，所所以，，商業(yè)業(yè)檔次次始終終無法法提升升。而而本項項目的的提前前定位位，能能夠滿滿足這這部份份商家家對硬硬件的的要求求。業(yè)態(tài)選址區(qū)域交通要求人口要求營業(yè)面積消費特征百貨繁華商業(yè)區(qū)昭示性、通達性強40萬人以上5000㎡以上目標/隨機消費超市居民區(qū)、次級商業(yè)區(qū)通達性強10萬以上2000-10000㎡以上目標消費專業(yè)店商業(yè)區(qū)通達性強10萬以上3000—5000㎡目標消費專賣店不限通達性強3萬人以上100—500㎡隨機消費品牌餐飲商業(yè)區(qū)通達性強10萬以上500—1000㎡目標/隨機消費休閑娛樂不限通達性強視營業(yè)規(guī)模而定500—5000㎡目標消費3、現(xiàn)代代商業(yè)業(yè)主要要業(yè)態(tài)態(tài)選址址要求求和消消費特特征：：七、項項目功功能定定位購物中中心454、大型型商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組合合原則則：商業(yè)百百貨業(yè)業(yè)進駐駐本區(qū)區(qū)域的的時機機已然然成熟熟，而而本項項目1.5—2萬㎡商商業(yè)量量足以以滿足足百貨貨業(yè)態(tài)態(tài)使用用需求求。業(yè)態(tài)適適應原原則；；業(yè)態(tài)互互補原原則；；主次協(xié)協(xié)調(diào)原原則。。商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)組組合建建議--根據(jù)各各類商商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的的選址址要求求、消消費特特征和和項目目自身身條件件，建建議本本項目目商業(yè)業(yè)主力力店業(yè)業(yè)態(tài)定定位為為大型型綜合合超市市，以以解決決花湖湖黃石石港板板塊居居民基基本消消費需需求，，是本本案商商業(yè)發(fā)發(fā)展之之本，，穩(wěn)固固這個個根本本，才才能逐逐步聚聚集人人氣，，形成成商業(yè)業(yè)氛圍圍。七、項項目功功能定定位購物中中心46負一層層：超超市（（5000㎡㎡）一層：：部分分藥品品、珠珠寶、、餐飲飲等服服裝專專區(qū)，，可以以根據(jù)據(jù)情況況引進進知名名快餐餐連鎖鎖、咖咖啡廳廳、珠珠寶、、手表表、化化妝品品等（（5000㎡㎡）二層：：飲食食城及及其他他特色色餐飲飲（各各個地地方特特色,5000㎡）；八、業(yè)業(yè)態(tài)組組合分分布購物中中心說明：：以滿足足社區(qū)區(qū)為主主，基基本是是超市市向百百貨發(fā)發(fā)展的的模式式：負一層層超市市聚集集客戶戶，強強化負負一層層價值值，將將人流流通過過匯集集并分分散到到一層層及二二層；；一層充充分利利用超超市必必經(jīng)之之地，，盡一一切可可能消消化客客戶資資源，，這樣樣的話話，可可以適適合分分割出出售，，價值值潛力力巨大大；二層由由綜合合各地地方風風味的的飲食食城構(gòu)構(gòu)成，，主要要以個個地方方特色色小吃吃為主主，此此類型型模式式在很很多商商業(yè)項項目都都非常常成功功，帶帶動人人流、、刺激激消費費，與與超市市形成成客戶戶共享享互動動，對對銷售售的價價值有有較大大推動動作用用。二層：飲食城、其他特色餐飲負一層：超市一層：部分藥品、珠寶、服裝、快餐連鎖、咖啡廳、珠寶、手表、化妝品等地面47黃石港港片區(qū)區(qū)成交交類型型多數(shù)數(shù)為住住宅底底商，，考慮慮到包包含部部分其其他類類型商商業(yè)物物業(yè)，，如二二樓商商業(yè)、、寫字字樓等等，有有可能能一定定程度度拉低低價格格，所所以本本月黃黃石一一樓街街鋪成成交價價格估估算應應該在在10000-12000元/㎡區(qū)間。。綜合本本板塊塊沿街街一樓樓底商商平均均價格格區(qū)間間介于于6000-12000元/㎡，且東東方裝裝飾城城8000-10000元/㎡的一樓樓均價價，為為項目目一樓樓售價價提供供了借借鑒；；項目底底商借借助購購物中中心帶帶來的的客流流消費費，較較周邊邊其它它物業(yè)業(yè)零散散底商商多了了很大大優(yōu)勢勢，街街鋪價價格建建議10000元/㎡；購物物中心心內(nèi)一一樓價價格雖雖然處處于內(nèi)內(nèi)部一一樓商商鋪，，但綜綜合商商場聚聚客效效應，，建議議在10000元/㎡；一樓購購物中中心基基準價價格完完成，，按照照50%估算規(guī)規(guī)律對對二樓樓進行行價格格推算算，價價格區(qū)區(qū)間5000-6000元/㎡。九、價價格估估算購物中中心48項目定定位原原則中中購物中中心：：完成成70%-80%銷售率率可行行性較較高。。另外外，二二樓商商業(yè)銷銷售實實現(xiàn)在在黃石石有一一定認認同期期。黃石商商業(yè)狀狀況仍仍然以以街鋪鋪為主主，它它依然然是黃黃石投投資者者認同同度最最高的的投資資種類類，購物中中心一一層具具備商商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的的支撐撐，商商鋪劃劃分清清晰，，銷售售率實實現(xiàn)非非常現(xiàn)現(xiàn)實；；二樓以以大規(guī)規(guī)模餐餐飲布布局，，具有有銷售售價值值，不不過整整體性性經(jīng)營營的性性質(zhì)在在銷售售可行行性及及持有有方面面各占占50%。所以以在項項目銷銷售價價值實實現(xiàn)可可行性性上，，按照照一樓銷銷售70%-80%，銷售售回款款3500萬—4000萬元的保守數(shù)數(shù)據(jù)進進行估估算，，具備備一定定的操操作性性。通過市市場調(diào)調(diào)研，，區(qū)域域板塊塊消費費群對對購房房投資資需求求回報報期望望值最最高在在6%，項目目目前前保守守估計計完全全達到到。購物中中心九、價價格估估算49底商街街鋪：：通過訪訪談調(diào)調(diào)研，，街鋪鋪開間間：4米，進進深12米，是是目前前黃石石最為為大眾眾接受受街鋪鋪類型型，項項目東東側(cè)購購物中中心以以北部部分街街鋪具具備商商業(yè)價價值，，長度度約為為500㎡，按照照以上上常規(guī)規(guī)街鋪鋪開間間及進進深數(shù)數(shù)據(jù)推推算，，街鋪鋪總面面積約約為5000㎡㎡，根據(jù)據(jù)前述述對街街鋪建建議價價格10000元/㎡計算銷銷售總總值：：達到到3500萬-4000萬。九、價價格估估算購物中中心50小結(jié)：：考慮到到本板板塊的的成熟熟度、、未來來的機機會點點及住住宅銷銷售的的支持持，建建議購購物中中心考考慮1.5-2萬㎡規(guī)規(guī)模。。購物中中心兩兩端街街鋪可可以做做餐飲飲、眼眼鏡、、珠寶寶、服服飾等等多種種業(yè)態(tài)態(tài)，以以上業(yè)業(yè)態(tài)既既可以以分布布在購購物中中心也也可以以分布布在街街鋪，，具有有較高高靈活活性，，可以以不完完全按按照購購物中中心內(nèi)內(nèi)規(guī)劃劃招商商。購物中中心九、價價格估估算51本篇結(jié)結(jié)論：：購物中中心存存在的的重要要性：雖然然主要要目的的在于于以社社區(qū)主主力店店超市市為主主，豐豐富本本項目目商業(yè)業(yè)需要要，聚聚集人人氣，，為其其它業(yè)業(yè)態(tài)提提供更更多關關注，，但是是，區(qū)區(qū)域板板塊處處于商商業(yè)盲盲點，，雖然然目前前入住住人口口暫時時不夠夠興旺旺、居居住氛氛圍尚尚街時時日，，但從從長遠遠來看看，片片區(qū)內(nèi)內(nèi)大面面積住住宅項項目開開發(fā)及及板塊塊的各各種優(yōu)優(yōu)勢，，可以以預測測，在在項目目陸續(xù)續(xù)展開開銷售售時，，零售售業(yè)帶帶來收收益不不容小小視。。購物中中心自自身價價值：招商商過程程中，，根據(jù)據(jù)商家家需求求，靈靈活把把握合合作方方式，，盡可可能利利用購購物中中心自自身商商業(yè)價價值，，將內(nèi)內(nèi)外商商鋪劃劃分更更加細細致、、科學學，達達到現(xiàn)現(xiàn)金盡盡快回回流、、價值值最大大化的的目的的。靈活根據(jù)主主力店進住住條件，商業(yè)進行行針對性劃劃分，各業(yè)業(yè)態(tài)相互呼呼應，以現(xiàn)現(xiàn)金流為主主導思想，，將最具價價值位置做做到持有為為先，根據(jù)據(jù)時機選擇擇提前銷售售或養(yǎng)鋪一一段時間，，待價值進進一步提升升再行銷售售的策略。。購物中心自自身性質(zhì)、、未來區(qū)域域影響力、黃石目前前最規(guī)模百百貨的體量量，三者相相結(jié)合，建建議項目體體量控制在在1.5-2萬㎡左右，，走精致購購物中心的的道路。購物中心52報告提綱第五部分：：酒店式式公寓一、概念二、特點三、用途分分類四、黃石酒酒店式公寓寓投資背景景五、酒店式式公寓SWOT分析六、項目定定位53酒店式公寓寓，意為“酒店式的服服務，公寓寓式的管理理”，定位成為服服務高端市市場的產(chǎn)品品，是一種種只做服務務、沒有酒酒店經(jīng)營的的純服務公公寓。酒店式公寓寓保持統(tǒng)一一裝修模式式、配置一一整套高標標準硬件設設施和酒店店服務系統(tǒng)統(tǒng)、聘請專專業(yè)酒店物物業(yè)管理公公司或酒店店式公寓管管理公司并并由其統(tǒng)一一經(jīng)營和管管理、區(qū)別別于純酒店店單間的公公寓，其大大多會被用用作投資使使用。我國的酒店店式公寓最最早是出現(xiàn)現(xiàn)在深圳，，深圳是我我國改革開開放的前沿沿陣地，最最早的吸收收了外來的的模式。一、概念酒店式公寓寓54酒店式公寓寓既可以用用來居住度度假辦公，，也可以用用來投資，，或兩者兼兼而有之。。不同的購買買者，想法法有所不同同，同一購購買者，在在不同的時時段用途也也有所不同同。有的購購買者純粹粹是用來自自住，有的的則是用來來投資保值值。二、特點酒店式公寓寓551、商務酒酒店式公寓寓商務酒店式式公寓與商商住酒店式式公寓相比比，有更好好的商務氛氛圍。目前前在許多大大型中心城城市中，很很多項目定定在商務酒酒店式公寓寓上。2、商住酒店店式公寓商住酒店式式公寓一般般地處繁華華商業(yè)地段段，具備了了既可居住住、又可商商用的價值值。沒有寫寫字樓、商商務酒店式式公寓的那那種商務氣氣氛。商住住混合在一一座樓中，，辦公環(huán)就就大打折扣扣。3、新生代酒酒店式公寓寓一種集酒店店、公寓、、寫字樓三三類物業(yè)于于一體的公公寓新品種種，即“三合一”的新生代酒酒店式公寓寓。新生生代酒店式式公寓在生生活與工作作上又比商商務酒店式式公寓更便便捷。新生生代酒店式式公寓有一一般商住酒酒店式公寓寓所沒有的的精裝修，，全套的品品牌家具、、電器，再再加上商務務酒店式公公寓所沒有有的與之相相匹配的酒酒店式高檔檔、體貼、、細致的服服務項目和和全天候商商務服務，，它可以作作為老板或或高級員工工的日常居居住場所，，為人們贏贏得了較多多的工作與與休息時間間。三、用途分分類酒店式公寓寓5605年至09年黃石市城城鎮(zhèn)居民人人均可支配配收入穩(wěn)步步增長，對對房地產(chǎn)市市場起到良良性的促進進作用。人均消費性性支出占人人均可支配配收入的比比重逐步降降低，這將將使得居民民手中的“余錢”增加。黃石市可支支配收入增增長速度較較平均商品品房價格的的增長快，，因此，引引導當?shù)乜涂蛻簦M行行固定資產(chǎn)產(chǎn)投資，具具備良好的的市場機會會。目前在黃石石市的固定定資產(chǎn)投資資大概有以以下幾類：：商品房固定定資產(chǎn)投資資商鋪投資產(chǎn)權式酒店店投資“曼晶酒店”的項目是目目前黃石唯唯一帶有產(chǎn)產(chǎn)權式酒店店的嘗試。。由于其是是當?shù)厥袌鰣龈矣诘谝灰粋€吃螃蟹蟹的人，項項目銷售狀狀況較為理理想。四、黃石酒酒店式公寓寓投資背景景酒店式公寓寓571、優(yōu)勢(Strength)交通發(fā)達，，公交便捷捷；又處于武武漢城市圈圈交匯處，，往來各個個城市極為為便利；目前黃石市市場內(nèi)沒有有類似的產(chǎn)產(chǎn)品，酒店式公公寓作為當當?shù)厥袌龅牡男滦屯顿Y資型物業(yè)，，具有一定定的市場操操作空間；；多類型的經(jīng)經(jīng)營理念，，涵蓋了產(chǎn)產(chǎn)權式酒店店、新生代代酒店式公公寓的經(jīng)營營模式，市市場針對面面更加廣泛泛；項目自身屬屬于黃石罕罕見的城市市綜合體，，對項目本本身的專業(yè)業(yè)市場經(jīng)營營者、購物中心的的經(jīng)營者而而言，集住住宅、辦公公、酒店式式管理的這這樣一種物物業(yè)來說無無疑不是一一件好事；；五、酒店式式公寓SWOT分析2、劣勢(Weakness)區(qū)域配套不不成熟，黃黃石本地居居民認同度度不足；處于迎賓大大道與大廣廣高速中間間，噪音對對項目部份份居住品質(zhì)質(zhì)產(chǎn)生影響響；由于是黃石石市場內(nèi)第第一個酒店店式公寓項項目，項目目操作具有有一定風險險。酒店式公寓寓583、機會(Opportunity)政府招商引引資項目在在政策扶持持上應該有有更多幫助助；通過對住宅宅項目調(diào)研研分析，本本項目可填填補黃石市市綜合項目目多項空白白，產(chǎn)品設設計空間非非常大；黃石及鄂東東區(qū)域最大大的城市綜綜合體，新新的居住模模式為項目目營銷提供供了強大的的賣點；多類型經(jīng)營營理念，針針對客戶