解析未來我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢：黃金時期過去據(jù)宇博智業(yè)市場討論中心了解到：2022年中國勞動年齡人口總量消失了轉折點，購房適齡人口2022年達到峰值后將步入下降通道。人口結構是影響樓市的一個中長期因素，中國房地產(chǎn)購買需求從2022年左右起都“不容樂觀”。下面來分析將來我國房地產(chǎn)行業(yè)進展趨勢。

從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看，截至今年10月，全國商品房待售面積5.8億平方米，在建房屋施工面積達53.7億平方米。有人粗算一下，房地產(chǎn)市場已進入存量時代，存量庫存的消化或需4-5年時間。難怪全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生會說，“假如去庫存問題不能解決，很難喘過氣來”。聶梅生還以“嚴峻”二字來表達當前的房地產(chǎn)市場層面。當然，聶梅生指的更多是樓市的短期形勢，而艾經(jīng)緯文中談到的全國首次購房適齡人口數(shù)量變動，則認為是影響到本輪房地產(chǎn)調整的周期會有多長的問題。

對于今年房地產(chǎn)低迷及后期走勢，各方分歧很大。持樂觀看法的人士以為，此次樓市調整的時間不會太長，一年半載之后將結束調整，部分一二線城市的房價將“矗立不倒”。甚至有的學者仍舊堅持房價將在調整之后連續(xù)暴漲，北京每平房價超80萬元不是“夢”！而激進的悲觀派人士卻認為，地方政府能拿出的各種防范和手段就像“壯陽藥”，其藥效短暫只是一時作用，中國房地產(chǎn)崩盤趨勢不行能轉變。他們還喊出房價暴跌即將來臨，“手頭房子能賣就趕快賣”。

筆者以為，以極端的角度來看待房地產(chǎn)都是不行取的，也不盡客觀。這十多年我國房地產(chǎn)市場的確呈現(xiàn)出一種非理性的富強，房價自1998年以來已經(jīng)上漲了十五、六年，期間雖有兩輪短期調整，可越“調”卻“整”得越高，連政府施用限購限貸的打壓“猛藥”都擋不住。雖然多年來助推房價飆漲的因素里不乏有一些合理層面，比如城市化進程加快、居民收入提高等，但也不能說樓市不存泡沫。從現(xiàn)實來看，外部宏觀環(huán)境變化是本次樓市調整的主要因素。今年以來政府對樓市調控的政策沒有任何新的打壓，而且還松綁了以前對房地產(chǎn)的各項限制性措施，從這方面可以看出，房地產(chǎn)市場這次下滑更多的是自身調整，調整不會短短幾個月就立刻結束，或許需要3-5年以至更長周期。

從長遠來看，人口的老齡化趨勢，加上即將到來的購房適齡人口數(shù)量步入下降通道的影響，將來住房剛需的釋放確定會有所減緩。另外，改革給將來金融資源配置帶來的變化，上游土地供應制度的改革給土地要素市場帶來的變化，還有諸如推動不動產(chǎn)登記、全面開征房產(chǎn)稅、農(nóng)村建設用地直接入市等樓市外部因素影響，房地產(chǎn)市場將來一段時間已經(jīng)很難再現(xiàn)過去多年那種夢幻般的富強，最絢麗的“黃金時期”已經(jīng)過去了。

由于宏觀經(jīng)濟對于房地產(chǎn)的依靠程度較高，其影響力也很大；樓市不斷惡化可能令房地產(chǎn)投資減緩，其隱含的風險將沖擊金融系統(tǒng)和地方財政，鋼材、水泥、家電等與地產(chǎn)親密相關的產(chǎn)業(yè)也會被連累。從政府的角度確定是盼望這種周期性調整更平緩一點，削減對經(jīng)濟帶來太多負面影響。但房地產(chǎn)業(yè)界必需清晰地意識到，本屆政府整體的政策思維聚焦在促進經(jīng)濟結構調整和轉型升級，注意讓市場發(fā)揮資源配置的打算性作用。拿所謂“政府救市”來自我勸慰，以期逃過樓市本身周期性調整一劫，