世聯(lián)—區(qū)域發(fā)展顧問區(qū)域開發(fā)項目必須關注的問題Issue>區(qū)域發(fā)展項目并非單一以規(guī)模來界定，它通常是指城市或某一特定片區(qū)的區(qū)域發(fā)展研究與土地運營。世聯(lián)認為成功的區(qū)域開發(fā)必須關注六大關鍵問題2.基于競爭的區(qū)域規(guī)劃1.資源盤點與資源整合核心要點2.1區(qū)域在城市中的占位2.2區(qū)域間競爭格局2.3核心區(qū)問題（位置/規(guī)模/開發(fā)策略等）2.4考慮規(guī)劃的彈性和動態(tài)調整1.1土地分級與功能指標的分配1.2企業(yè)資源的挖掘與整合1.3項目資金投入計劃3.盈利模式3.1房地產(chǎn)項目開發(fā)與土地運營的關系導向3.2短期現(xiàn)金流與長期收益關系導向3.3跨越式發(fā)展與均衡式發(fā)展關系導向3.4不同盈利模式與博弈方的不同合作方式世聯(lián)認為成功的區(qū)域開發(fā)必須關注六大關鍵問題5.區(qū)域配套的開發(fā)策略4.啟動策略核心要點5.1配套分級5.2配套開發(fā)次序5.3配套與區(qū)域整體價值及不同物業(yè)類型的關聯(lián)4.1啟動區(qū)如何體現(xiàn)區(qū)域核心競爭力4.2啟動區(qū)如何帶動區(qū)域土地增值4.3啟動區(qū)如何建立區(qū)域形象和帶動效應6.區(qū)域營銷6.1區(qū)域形象主題的確立6.2區(qū)域價值的整合與展示6.3關鍵事件及設施營銷6.4渠道策略6.5賣場規(guī)劃6.6公共關系營銷世聯(lián)區(qū)域發(fā)展模塊顧服務的業(yè)務主線及其核心研究內(nèi)容土地價值的評估與地塊劃分取地范圍與取地策略研究區(qū)域整體功能定位研究（規(guī)劃市場評價）區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究開發(fā)模式與盈利模式研究啟動區(qū)選擇及開發(fā)策略研究協(xié)助與政府簽訂相關協(xié)議執(zhí)行服務區(qū)域發(fā)展土地運營土地出讓的市場成熟度研判區(qū)域營銷推廣土地出讓/轉讓營銷推廣執(zhí)行計劃區(qū)域發(fā)展業(yè)務研究內(nèi)容世聯(lián)對區(qū)域開發(fā)項目的理解及觀點Opinion>從區(qū)域開發(fā)價值鏈的角度分析，政府/開發(fā)商參與區(qū)域發(fā)展項目各自承擔著不同的角色商業(yè)角色政府/土地運營商房地產(chǎn)開發(fā)商房地產(chǎn)代理商/中介機構運營管理/物業(yè)管理土地開發(fā)項目開發(fā)管理運營土地規(guī)劃/土地融資/土地一級開發(fā)/開發(fā)招商項目規(guī)劃/項目設計/項目建造/銷售營銷銷售營銷/運營管理土地規(guī)劃、土地一級開發(fā)和運營在所購土地上規(guī)劃并建造房地產(chǎn)項目，租售給駐商宣傳、營銷吸引投資商宣傳、營銷，吸引駐商和消費者日常運營、維修和其他管理政府與土地運營商在整個區(qū)域開發(fā)價值鏈中有著不同的權責和利益點權責利益區(qū)域規(guī)劃土地一級開發(fā)(基建)土地出讓權政府監(jiān)管持續(xù)現(xiàn)金流回報政府運營商土地開發(fā)項目開發(fā)經(jīng)營管理參與區(qū)域規(guī)劃土地一級開發(fā)土地開發(fā)經(jīng)營權土地出讓金（利益實現(xiàn)）政府運營商低成本獲取土地與政府分享土地增值收益一級開發(fā)的合理利潤招商引資政府監(jiān)控土地轉讓招商引資土地二級開發(fā)(自營、合資、股權轉讓等)土地開發(fā)規(guī)劃實現(xiàn)土地開發(fā)進程實現(xiàn)通過土地/項目股權轉讓獲得土地增值收益二級開發(fā)利潤回報招商傭金或土地租金持續(xù)經(jīng)營物業(yè)管理持續(xù)稅收回報創(chuàng)造就業(yè)機會政府與土地運營商在區(qū)域開發(fā)項目過程中各階段的工作重點及世聯(lián)能夠提供的顧問服務內(nèi)容政府編制控制性詳規(guī)和市政設施專項規(guī)劃方案報規(guī)劃部門辦理規(guī)劃審批手續(xù)。委托拆遷機構和評估機構進行調查，測算拆遷費用。按相關政策文件協(xié)商制訂拆遷安置補償方案。土地儲備中心向計劃部門申辦立項手續(xù)。需征用農(nóng)村集體土地的辦理征地手續(xù)和農(nóng)地轉用手續(xù)，需收購企事業(yè)單位用地的土地儲備中心實施收購。申辦《房屋拆遷許可證》。委托拆遷公司進行拆遷談判。土地儲備中心代表政府以招標（或委托）的方式選擇土地一級開發(fā)商，簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議。監(jiān)督控制。組織一級開發(fā)土地驗收，驗收合格的土地納入政府土地儲備庫。財政局會同國土管理部門進行一級土地開發(fā)成本核算。土地出讓信息公布。招商引資。土地公開出讓。政策支持。監(jiān)督控制監(jiān)督控制運營商參照公私合營的程序獲得土地的開發(fā)權和經(jīng)營權。制訂土地開發(fā)規(guī)劃方案。制訂并完善區(qū)域開發(fā)與土地公開出讓后的增值分享方案，獲批復后與國土部門簽訂框架性協(xié)議。與土地儲備中心簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議。與業(yè)主簽訂拆遷補償協(xié)議。融資。尋找合作者。分期、分塊實施征地、拆遷補償安置工作。房屋拆除與土地平整。分期、分塊進行市政基礎設施與公共配套設施建設。支付土地出讓金，獲取土地使用權。項目招商。區(qū)域增值設施建設。土地轉讓。項目股權轉讓。自主開發(fā)。聯(lián)建開發(fā)?？商峁┑念檰柗召Y源盤點與土地價值評估。區(qū)域整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究（規(guī)劃的市場評價）土地開發(fā)模式、盈利模式研究與整體實施方案研究。拆賠模式研究、制訂拆遷實施方案。協(xié)助運營商與政府契約文件的準備。協(xié)助聯(lián)系投資商。土地出讓的市場成熟度研判。區(qū)域營銷戰(zhàn)略與策略。制訂土地出讓的營銷推廣計劃及執(zhí)行。協(xié)助聯(lián)系投資商。協(xié)助聯(lián)系投資商。協(xié)助土地轉讓/股權轉讓。前期工作的評估、調整。整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究。啟動區(qū)與物業(yè)發(fā)展建議。營銷策略研究。營銷執(zhí)行顧問服務。

一級開發(fā)土地出讓土地轉讓二級開發(fā)前期規(guī)劃、審批階段區(qū)域開發(fā)土土地價值發(fā)發(fā)展進程及及現(xiàn)金流量量變遷規(guī)律律圖稅收土地收益資產(chǎn)經(jīng)營土地收益市場檢驗建設發(fā)展衰落或重建建設定方向成熟與鞏固固階段劃分產(chǎn)出土地收益稅收稅收土地價格變變遷規(guī)律投入基礎設施建建設地區(qū)形象建建設區(qū)域規(guī)劃區(qū)域運作費費用基礎設施建建設公建投資繳稅建設投資環(huán)境再投入入公建投資基建投入與與地價增長長的關系曲曲線地價增長符符合邊際遞遞減規(guī)律基建投入增增長啟動期（1～2年年）成長期（2年左右右）持續(xù)發(fā)展期期（3～4年年）穩(wěn)定期下一個周期期區(qū)域發(fā)展項項目遵循著著共通的開開發(fā)步驟開發(fā)主體的合法性確立目標體系的建立土地查勘、資源盤點土地價值評估區(qū)域規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)定位開發(fā)模式的選擇啟動區(qū)的確定與啟動區(qū)域營銷土地的控制與獲取世聯(lián)區(qū)域開開發(fā)顧問項項目成功案案例簡介Case>世聯(lián)成功案例例項目名稱時間城市項目規(guī)模委托客戶服務內(nèi)容合肥政務新區(qū)規(guī)劃市場研究2001合肥12平方公里合肥市規(guī)劃局區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)濟評價、規(guī)劃方案評價及建議、開發(fā)模式及運作方案招商局漳州項目發(fā)展戰(zhàn)略及定位研究2002漳州1平方公里漳州招銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司整體定位、發(fā)展戰(zhàn)略、開發(fā)模式、出讓方案、地動策略深圳寶安尖崗新區(qū)發(fā)展研究2002深圳2.3平方公里深圳市規(guī)劃與國土資源局寶安分局規(guī)劃方案評價、整體定位、發(fā)展戰(zhàn)略、出讓方案西安經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)發(fā)展研究2003西安4平方公里西安高新技術園區(qū)管委會項目整體定位、開發(fā)模式、經(jīng)濟測算北京溫榆河綠色生態(tài)走廊項目2003北京7平方公里天津泰達集團房地產(chǎn)開發(fā)公司項目定位和整體發(fā)展戰(zhàn)略、開發(fā)模式（土地轉讓模式、創(chuàng)新模式、資金流）、區(qū)域營銷推廣廊坊開發(fā)區(qū)項目規(guī)劃發(fā)展研究2004廊坊30平方公里廊坊三浦威特建設發(fā)展有限公司整體定位、發(fā)展戰(zhàn)略、啟動策略、開發(fā)模式佛山南海科技工業(yè)園項目房地產(chǎn)與土地功能定位研究2004佛山256平方公里佛山市南海區(qū)工業(yè)園區(qū)管委會土地價值評估與綜合分析、區(qū)域開發(fā)整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究北京市順義新城整體功能定位與產(chǎn)業(yè)研究2005北京108平方公里北京市首都規(guī)劃委員會、北京市順義區(qū)規(guī)劃局產(chǎn)業(yè)研究和空港城市研究、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、開發(fā)模式、開發(fā)計劃合肥政務新區(qū)區(qū)規(guī)劃市場研研究項目規(guī)模：占地12平平方公里項目類型：政務新區(qū)區(qū)開發(fā)客戶目的：土地的成功出出讓為區(qū)域做控制制性規(guī)劃提供供市場依據(jù)區(qū)域開發(fā)的運運作模式我們解決的問問題：城市經(jīng)濟環(huán)境境分析與資源源評估新區(qū)選址診斷斷報告合肥新區(qū)規(guī)劃劃及功能分區(qū)區(qū)研究新區(qū)開發(fā)與運運作報告案例實務研究究報告新中心區(qū)意向向規(guī)劃方案取得的成效：：土地增值成為開發(fā)熱點點招商局漳州項項目發(fā)展戰(zhàn)略略及定位研究究項目名稱：漳州港口物物業(yè)研究項目規(guī)模：1平方公公里項目類型：大規(guī)模主主題地產(chǎn)開發(fā)發(fā)我們解決的問問題：實現(xiàn)區(qū)域增增值確定開發(fā)方方案典型案例分析析開發(fā)模式深圳寶安尖崗崗新區(qū)發(fā)展研研究規(guī)模：2.3平方公公里客戶目的：區(qū)域發(fā)展定位位區(qū)域功能分區(qū)區(qū)取得的成效：：區(qū)域規(guī)劃已經(jīng)經(jīng)完成土地增值土地高價出讓讓西安經(jīng)濟技術術開發(fā)區(qū)發(fā)展展研究項目規(guī)模：4平方公里里項目類型：開發(fā)區(qū)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略世聯(lián)介入階段段：世聯(lián)介入時處處于區(qū)域開發(fā)發(fā)前期的功能能定位與規(guī)劃劃研究階段工作成果：區(qū)域定位與區(qū)區(qū)域增值的關關系區(qū)域的整體定定位區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略略區(qū)域整體功能能分區(qū)及經(jīng)濟濟指標確定區(qū)域開發(fā)模式式的建議與土土地出讓策略略的制定顧問效果基于世聯(lián)提出出的整體功能能定位和規(guī)劃劃指標建議，，完成區(qū)域總總體規(guī)劃；吸引了包括上上海綠地集團團、香港和黃黃機構等品牌牌開發(fā)商進駐駐；區(qū)域地價由60萬/畝快快速飛漲到130/畝；；區(qū)域逐漸成為為開發(fā)熱點北京溫榆河綠綠色生態(tài)走廊廊項目項目規(guī)模：7平方公里里項目類型：大規(guī)模新區(qū)區(qū)開發(fā)工作成果：區(qū)域土地價值值評估與地塊塊劃分；區(qū)域的整體定定位與功能分分區(qū)（包括核核心區(qū)定位））；建立區(qū)域成功功的土地市場場運作模式和和商業(yè)化的開開發(fā)模式區(qū)域的營銷策策略與形象建建立核心區(qū)土地二二級開發(fā)別墅墅項目的市場場定位顧問效果基于世聯(lián)提出出的整體功能能定位和規(guī)劃劃指標建議所所做的區(qū)域總總體規(guī)劃獲得得首規(guī)委認可可基于世聯(lián)提出出的“公私合合作”的土地地運作開發(fā)模模式，開發(fā)商商與政府正在在協(xié)商積極推推進，區(qū)域開開發(fā)已獲得立立項批準；推進開發(fā)商獲獲得政府批準準成為一級土土地運營商土地地價升值值達到150萬畝別墅項目現(xiàn)已已進入實質性性啟動階段。。溫榆河綠色生態(tài)走廊第二道綠化隔離帶廊坊開發(fā)區(qū)項項目規(guī)劃發(fā)展展研究項目規(guī)模：30平方公公里項目類型：開發(fā)區(qū)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略我們解決的問問題：拿地策略區(qū)域整體定位位與發(fā)展戰(zhàn)略略區(qū)域開發(fā)模式式土地價值評估估與地塊劃分分啟動區(qū)范圍確確定、啟動區(qū)區(qū)定位與功能能布局、啟動動區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略略土地出讓計劃劃開發(fā)模式佛山南?？萍技脊I(yè)園項目目房地產(chǎn)與土土地功能定位位研究項目名稱：佛山南?？瓶萍脊I(yè)園項項目房地產(chǎn)與與土地功能定定位研究項目規(guī)模：256平方方公里項目類型：工業(yè)園開發(fā)發(fā)我們解決的問問題：資源盤點價值評估土地劃分土地價值的動動態(tài)分析成功區(qū)域開發(fā)發(fā)案例借鑒區(qū)域競爭分析析與發(fā)展定位位經(jīng)濟測算區(qū)域總體規(guī)劃劃建議北京順義新城城項目規(guī)模：108平方公公里委托客戶：首都規(guī)劃劃委員會項目類型：大型區(qū)域域研究客戶目的：北京房地產(chǎn)產(chǎn)市場整體研研究產(chǎn)業(yè)研究區(qū)域價值定位位新城開發(fā)策策略空港城順義中心區(qū)首都機場順義新城經(jīng)典案例：北北京順義新城城產(chǎn)業(yè)定位與與城市發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略研究北京順義新城城產(chǎn)業(yè)定位與與城市發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略研究順義新城結構構：三三組團108平方公里里、規(guī)劃人口口90萬①天竺空港區(qū)：組成：包括空空港工業(yè)區(qū)、、北京天竺空空港出口加工工區(qū)和后沙峪峪地區(qū)規(guī)規(guī)模：34平方公里（（28萬人人）②中心片區(qū)：組成：區(qū)中中心組團、馬馬坡組團、牛牛欄山組團規(guī)模：62平方公里（（52萬人）③河東新區(qū)：組成：包括北北小營鎮(zhèn)和南南彩鎮(zhèn)規(guī)模：12平平方公里（10萬人）資料來源：《《北京城市市總體規(guī)劃2004-2020》123對區(qū)域的研研究世聯(lián)界界定為“人人在一定的的空間內(nèi)進進行生產(chǎn)和和消費這樣樣一個基本本的價值模模型”，并并從這四個個方面對現(xiàn)現(xiàn)狀進行研研究，尋找找現(xiàn)實與理理想之間的的差距空間/土地Space/Land生活/消費Living/Consuming生產(chǎn)/產(chǎn)業(yè)Production/Industry產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)結構產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)區(qū)域比比較優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)就業(yè)土地：土地利用性性質土地利用強強度地價峰值可利用土地地量人口：人口總量人口就業(yè)結結構人口素質消費：消費力消費結構消費地點資料來源：：區(qū)域發(fā)展展價值模型型制造業(yè)是順順義區(qū)經(jīng)濟濟增長的主主要來源，，而汽車制制造業(yè)和電電子信息制制造業(yè)又是是絕對的支支柱產(chǎn)業(yè)2004年年順義第二二產(chǎn)業(yè)與第第三產(chǎn)業(yè)之之比為1：：0.57。第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中工業(yè)業(yè)拉動GDP增長11.3個個百分點，，第三產(chǎn)業(yè)業(yè)拉動GDP增長7.8個百百分點。資料來源：：順義統(tǒng)計計信息網(wǎng)、、世聯(lián)計算算2004年年汽車制造造業(yè)、電子子信息設備備制造業(yè)的的產(chǎn)值占到到順義工業(yè)業(yè)總產(chǎn)值的的70%以以上，是順順義工業(yè)的的支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)然而,現(xiàn)現(xiàn)狀的電子子信息和汽汽車制造基基本為組裝裝加工，處處于產(chǎn)業(yè)鏈鏈的最低端端,產(chǎn)品附附加值低產(chǎn)業(yè)鏈利潤90年代之之前90年代之之后汽車工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈電子信息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈工藝研發(fā)芯片設計零部件制造造電子通訊設設備制造整機制造信息傳輸服服務計算機服務務業(yè)科技交流推推廣軟件業(yè)2004年年順義電子子信息產(chǎn)業(yè)業(yè)、汽車制制造業(yè)的工工業(yè)增加值值率都低于于全國平均均水平，說說明這兩個個產(chǎn)業(yè)的大大多數(shù)企業(yè)業(yè)都從事低低附加值的的工作，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條比比較短。2002年年全球汽車車零部件銷銷售行業(yè)、、汽車整車車銷售行業(yè)業(yè)的投資現(xiàn)現(xiàn)金回報率率別為13%和10%，遠高高于汽車制制造業(yè)的5%，說明明制造行業(yè)業(yè)的利潤已已經(jīng)很低，，下游產(chǎn)業(yè)業(yè)成為了新新的利潤增增長點。營銷服務金融整車組裝制制造研發(fā)零部件資料來源：：順義統(tǒng)計計信息網(wǎng)、、中國統(tǒng)計計局網(wǎng)站、、新財富網(wǎng)網(wǎng)站以加工制造造為主的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結構決決定了順義義的產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀具具有勞動力力素質低、、土地附加加值低的特特點低附加值加加工制造業(yè)業(yè)占主導吸納就業(yè)人人口數(shù)量不不足勞動力素質質低土地附加值值低順義區(qū)目前前制造業(yè)從從業(yè)人口2.94萬萬人，制造造業(yè)用地1.1萬畝畝，畝均勞勞動力2.7人。如如果將所有有8.8萬萬畝未建設設用地都作作為制造業(yè)業(yè)用地也僅僅能帶來26萬人。。目前順義區(qū)區(qū)本科以上上學歷人口口比例僅為為3%。中中關村科技技園區(qū)學士士以上學歷歷人數(shù)占33%，碩碩士以上占占6.7%。2004年年順義汽車車制造業(yè)畝畝產(chǎn)出537萬元，，電子信息息制造業(yè)畝畝產(chǎn)出502萬元；；而上地信信息產(chǎn)業(yè)基基地畝產(chǎn)高高達2433萬元。。資料來源：：順義統(tǒng)計計信息網(wǎng)、、中關村管管委會網(wǎng)站站第三產(chǎn)業(yè)在在產(chǎn)業(yè)結構構中所占比比重小，發(fā)發(fā)展速度慢慢，且以社社會服務業(yè)業(yè)為主,內(nèi)部結構構處于較低低層次資料來源：：順義統(tǒng)計計信息網(wǎng)順義第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)以傳統(tǒng)統(tǒng)服務業(yè)為為主；信息息傳輸、計計算機服務務和軟件業(yè)業(yè)、金融保保險業(yè)等生生產(chǎn)服務業(yè)業(yè)所占比重重很小，且且有下降趨趨勢。對城市的研研究我們界界定為“人人在一定的的空間內(nèi)進進行生產(chǎn)和和消費”，，并從這四四個方面對對順義的現(xiàn)現(xiàn)狀進行研研究，尋找找現(xiàn)實與理理想之間的的差距空間/土地Space/Land生活/消費Living/Consuming生產(chǎn)/產(chǎn)業(yè)Production/Industry產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)結構產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)區(qū)域比比較優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)就業(yè)土地：土地利用性性質土地利用強強度地價峰值可利用土地地量人口：人口總量人口就業(yè)結結構人口素質消費：消費力消費結構消費地點建成區(qū)中居居住用地和和工業(yè)用地地的比例過過高，擠壓壓了商業(yè)、、醫(yī)療、教教育等公共共設施用地地，影響了了城市職能能的發(fā)揮空港片區(qū)中心片區(qū)空港片區(qū)仁和鎮(zhèn)馬坡牛欄山居住區(qū)工業(yè)區(qū)現(xiàn)狀34.0％49.3％國標20-30％15-25％城市建設用地結構圖例居住區(qū)工業(yè)區(qū)公共服務區(qū)未建成區(qū)村莊縣城區(qū)域名稱建成區(qū)(ha)未建成區(qū)(ha)工業(yè)用地居住用地其他用地空港片區(qū)2614614382812仁和鎮(zhèn)1712.3676.7156.91054.2馬坡35.7131.646.181096.4牛欄山126.9200.883.0889.3總計2135.91470.1724.085851.9各組團用地地性質分布布各片區(qū)土地地利用現(xiàn)狀狀對城市的研研究我們界界定為“人人在一定的的空間內(nèi)進進行生產(chǎn)和和消費”，，并從這四四個方面對對順義的現(xiàn)現(xiàn)狀進行研研究，尋找找現(xiàn)實與理理想之間的的差距空間/土地Space/Land生活/消費Living/Consuming生產(chǎn)/產(chǎn)業(yè)Production/Industry產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)結構產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)區(qū)域比比較優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)就業(yè)土地：土地利用性性質土地利用強強度地價峰值可利用土地地量人口：人口總量人口就業(yè)結結構人口素質消費：消費力消費結構消費地點空港片區(qū)吸吸引了部分分高素質外外來人口，，但從整體體上看，順順義的外來來人口以加加工制造業(yè)業(yè)工人為主主，人口素素質不高空港片區(qū)的的外來人口口的收入狀狀況呈現(xiàn)沙沙漏形分布布，中產(chǎn)階階級的量相相對較少；；高素質質的外來人人群多數(shù)不不在區(qū)域內(nèi)內(nèi)就業(yè)順義外來人人口年齡構構成以青壯壯年人口為為主，文化化素質也普普遍較低，，受過高高等教育的的人只占3%空港片區(qū)外外來人口的的收入分布布空港片區(qū)外來來人口的教育育程度分布順義區(qū)外來人人口的年齡分分布資料來源：順順義統(tǒng)計信息息網(wǎng)；世聯(lián)調調研順義區(qū)外來人人口的教育程程度分布對城市的研究究我們界定為為“人在一定定的空間內(nèi)進進行生產(chǎn)和消消費”，并從從這四個方面面對順義的現(xiàn)現(xiàn)狀進行研究究，尋找現(xiàn)實實與理想之間間的差距空間/土地Space/Land生活/消費Living/Consuming生產(chǎn)/產(chǎn)業(yè)Production/Industry產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)結構產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)區(qū)域比較較優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)就業(yè)土地：土地利用性質質土地利用強度度地價峰值可利用土地量量人口：人口總量人口就業(yè)結構構人口素質消費：消費力消費結構消費地點順義的消費雖雖然旺盛，但但衣食住等基基本生活品支支出比重較大大，休閑娛樂樂場所較少2003年順順義區(qū)社會消消費品零售額額50.4億億元，在北京京郊區(qū)各區(qū)縣縣中僅次于房房山區(qū)衣食住等基本本生活品支出出比重較大，，娛樂休閑等等高檔消費購購買比重很小小區(qū)內(nèi)娛樂消費費地——公園園順義公園；臥臥龍公園和怡怡園公園。娛娛樂消費基本本符合“娛樂樂＝公園”這這一等式通過60多位位居民訪談表表明，85%的居民認為為：本地的娛樂的的地方很少，，大部分體育育場館不向公公眾開放，公公園是他們?nèi)杖粘Ｐ蓍e娛樂樂的唯一場所所。2003年順順義城鎮(zhèn)居民民消費結構數(shù)據(jù)來源：北北京統(tǒng)計年鑒鑒；順義區(qū)統(tǒng)統(tǒng)計年鑒，訪訪談2003年北北京郊區(qū)各區(qū)區(qū)縣社會消費費品零售額24.561.850.436.241.418.420.026.729.946.410203040506070門頭溝區(qū)房山區(qū)通州區(qū)順義區(qū)昌平區(qū)大興區(qū)平谷區(qū)懷柔區(qū)密云縣延慶縣要實現(xiàn)順義新新城的發(fā)展目目標，基于現(xiàn)現(xiàn)狀的研究我我們發(fā)現(xiàn)存在在著以下幾個個關鍵問題，，這也正是我我們需要研究究的重點推動順義新城城發(fā)展的核心心驅動因素是是什么？怎樣實現(xiàn)順義義新城的規(guī)劃劃人口總量，，改善人口的的結構現(xiàn)狀？？應該通過何種種途徑完善和和提升順義新新城的產(chǎn)業(yè)結結構？順義新城第三三產(chǎn)業(yè)怎樣才才能實現(xiàn)快速速發(fā)展？順義新城的發(fā)發(fā)展目標：新城是承擔疏疏解中心城人人口和功能、、集聚新的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，帶動區(qū)區(qū)域發(fā)展的規(guī)規(guī)模化城市地地區(qū)新城應建設成成為相對獨立立、功能完善善、環(huán)境優(yōu)美美、交通便捷捷、公共服務務設施發(fā)達的的健康新城資料來源：《《北京城市市總體規(guī)劃2004-2020》規(guī)劃和現(xiàn)狀人人口之間有61萬的巨大大缺口，單一一依靠以制造造業(yè)為主的第第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展展無法實現(xiàn)規(guī)規(guī)劃的人口目目標；以制造業(yè)為主主的第二產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀決決定了低素質質的人口結構構特征，他們們的消費力進進而也就決定定了順義第三三產(chǎn)業(yè)的低水水平發(fā)展；制造業(yè)和低水水平的第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展都不不利用提升土土地的附加值值，順義新城城的土地將無無法實現(xiàn)“地地盡其利”；；發(fā)現(xiàn)問題：研究重點：基于現(xiàn)狀提出出問題的解決決之道－－跳跳出現(xiàn)狀外的的案例研究案例研究Part1:－－－新城發(fā)發(fā)展模式的國國際案例研究究新城發(fā)展模式式田園新城GARDENCITY公司城/產(chǎn)業(yè)業(yè)新城COMPANYTOWN城市郊區(qū)化發(fā)發(fā)展的邊緣新城/EDGETOWN政府主導下的的行政中心新城/NEWCENTER國際案例例Letchworth（英國，倫敦敦）WelwynGardenCity（英國，倫敦）新城發(fā)展模式資料來源：文文獻檢索、世世聯(lián)分析公共交通導向向發(fā)展的新城開發(fā)/TODPortSunlight（（英國，利物物浦）GrandeCache（加拿大，Albert）筑波科學城（日本，筑波波）Radburn（美國，，紐約）Columbia哥倫比比亞新城（美國，馬里蘭蘭州）千里新城（日日本，大阪））多摩新鎮(zhèn)（日日本，東京都都）沙田新市鎮(zhèn)（（中國，香港港）Canberra（澳洲洲，堪培拉））Brasilia（巴西西，巴西利亞亞）37在對世界各地地新城進行廣廣泛研究的基基礎上，我們們著重分析了了其中五個極極具代表性的的國際案例筑波科學城WelwynGardenCityColumbia多摩新鎮(zhèn)初步考慮案例例Letchworth，英國WelwynGardenCity，英國PortSunlight，，英國GrandeCache，加拿大筑波科學城，，日本Radburn，美國Columbia，美國國千里新城，日日本多摩新鎮(zhèn)，日日本沙田新市鎮(zhèn)，，香港Canberra，澳洲洲Brasilia，巴西西…著重分析了其其中五個韋林花園城，英國筑波科學城，，日本哥倫比亞新城城，美國多摩新鎮(zhèn)，日日本堪培拉，澳大大利亞田園新城公司城/產(chǎn)業(yè)業(yè)新城城市郊區(qū)化發(fā)發(fā)展的邊緣新新城公共交通導向向發(fā)展的新城城行政中心新城城Canberra資料來源：文文獻檢索、世世聯(lián)分析通過案例分析析和模式總結結，基于順義義新城的發(fā)展展現(xiàn)狀判斷，，在城市郊區(qū)區(qū)化的驅動力力下我們將有有機會發(fā)展成成為相對獨立立于北京中心心城區(qū)、城市市功能完善的的邊緣新城新城發(fā)展模式式核心驅動因素素關鍵成功因素素典型代表案例例田園城市工業(yè)革命造成成城市環(huán)境惡惡化城市居住需求求急劇上升交通方式基于于鐵路與步行行控制城市規(guī)模模、規(guī)模較小小WelwynGardenCity公司城城/產(chǎn)產(chǎn)業(yè)城城政府決決策市場對對于產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的需求求政府主主導開開發(fā)、、投入入大量量資金金政府強強制或或引導導產(chǎn)業(yè)業(yè)積聚聚筑波科科學城城邊緣新新城汽車普普及和和便捷捷的交交通路路網(wǎng)城市郊郊區(qū)化化位于大大城市市邊緣緣建設快快速的的交通通路網(wǎng)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)郊郊區(qū)化化帶動動的二二、三三產(chǎn)業(yè)業(yè)的快快速發(fā)發(fā)展，，解決決了職職住平平衡問問題哥倫比比亞新新城TOD新城城（（多多為臥臥城））大城市市中心心城區(qū)區(qū)人口口高度度惡性性膨脹脹政府決決策興建連連接大大城市市的軌軌道交交通系系統(tǒng)軌道沿沿線有有大量量的建建設用用地可可供房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)多摩新新城行政中中心新新城政府決決策，，發(fā)展展新區(qū)區(qū)域政府主主導開開發(fā)、、投入入大量量資金金主要政政府機機構所所在地地堪培拉拉順義新新城的的發(fā)展展模式式選擇擇發(fā)達國國家的的郊區(qū)區(qū)化新新城發(fā)發(fā)展歷歷程揭揭示，，順義義要發(fā)發(fā)展成成為成成功的的邊緣緣新城城，在在完善善和提提升產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結結構基基礎之之上必必須大大力發(fā)發(fā)展第第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)階段劃劃分汽車郊郊區(qū)化化階段段（1920-1950年年）普遍郊郊區(qū)化化階段段（1950-1980年年）城市功功能完完善階階段（20世紀紀80年代代）邊緣新新城形形成階階段（90年代代以來來）發(fā)展特特征關鍵舉舉措汽車時時代的的到來來促進進了城城市的的郊區(qū)區(qū)化郊區(qū)開開發(fā)不不再沿沿鐵路路線分分布富裕階階層的的郊區(qū)區(qū)住宅宅迅速速膨脹脹中產(chǎn)階階級郊郊區(qū)化化出現(xiàn)現(xiàn)，中中上階階層居居住在在郊區(qū)區(qū)公路交交通網(wǎng)網(wǎng)的建建設住宅需需求量量大增增，中中產(chǎn)階階級的的郊區(qū)區(qū)住宅宅得到到普遍遍發(fā)展展開始出出現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)郊郊區(qū)化化熱潮潮，制制造業(yè)業(yè)、通通訊、、科研研、倉倉儲業(yè)業(yè)等紛紛紛移移向高高速公公路、、機場場等交交通便便利地地區(qū)商業(yè)、、休閑閑娛樂樂業(yè)等等社會會服務務業(yè)也也追隨隨著消消費者者的郊郊遷而而向郊郊區(qū)轉轉移高速公公路的的建設設鼓勵適適合中中產(chǎn)階階級居居住的的郊區(qū)區(qū)房地地產(chǎn)開開發(fā)郊區(qū)興興建購購物中中心，，完善善生活活配套套設施施隨著郊郊區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的不斷斷完善善和發(fā)發(fā)展，，金融融、貿(mào)貿(mào)易、、保險險等生生產(chǎn)服服務業(yè)業(yè)也出出現(xiàn)郊郊區(qū)化化遷移移大量辦辦公物物業(yè)開開始出出現(xiàn)，，住宅宅開發(fā)發(fā)也從從分散散型的的高檔檔住宅宅轉向向中高高層的的公寓寓住宅宅建設設城市居居民階階層多多樣化化引導產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展，，完善善和提提升產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結結構鼓勵發(fā)發(fā)展金金融貿(mào)貿(mào)易等等生產(chǎn)產(chǎn)服務務業(yè)，，近一一步帶帶動和和提升升商業(yè)業(yè)、休休閑娛娛樂等等社會會服務務業(yè)發(fā)發(fā)展郊區(qū)新新鎮(zhèn)與與中心心城區(qū)區(qū)的共共生關關系逐逐漸減減弱就業(yè)機機會不不斷增增加，，以商商業(yè)、、金融融、貿(mào)貿(mào)易等等第三三產(chǎn)業(yè)業(yè)為主主新城居居民基基本實實現(xiàn)了了職住住平衡衡遠郊發(fā)發(fā)展趨趨勢增增加－－案例研研究Part2:———汽汽車車產(chǎn)業(yè)業(yè)帶動動城市市發(fā)展展的2個案案例研研究底特律律（Detroit）：：－始建于于1701年并并于1815年年正式式設立立為城市，，因汽汽車制制造業(yè)業(yè)而聞聞名全全球－占地地218.5平平方公公里，，2004年人人口91萬萬－除了了汽車車制造造，底底特律律地區(qū)區(qū)主要要的工工業(yè)還包括括：機機床附附件生生產(chǎn)、、內(nèi)燃燃機制制造、、鋼鐵鍛造、、金屬切削削刀具加工工等斯圖加特（（Stuttgart）：－斯圖加特市市占地面積積207平平方公里，，2004年年人口59萬－斯圖加特特地區(qū)由市市區(qū)和周邊邊的5個州州級縣構成，，占地面積積3654平方公里里，2004年年人口266萬－2004年德研究究機構推出出德國主要要城市排名中，斯斯圖加特在在生活水準準，經(jīng)濟活活力和綜合排排名均列前前三案例研究Part3:———會會展業(yè)帶帶動城市發(fā)發(fā)展的6個個案例研究究國外案例國內(nèi)案例漢諾威(德德國)米蘭(意大大利)Rosemont(美國)香港廣州上海案例研究Part4:———空空港帶動動城市發(fā)展展的3個案案例研究Fairfax（華華盛頓杜勒勒斯機場））DupageCounty（芝加哥哥O’Hare機場場）ClaytonCounty（亞特特蘭大Harsfield機機場）面積1062平方公公里；人口口約100萬杜勒斯高速速公路穿郡郡而過美國最成功功的新城RESTON坐落于于此全美最富有有的100個郡排名名第五全美本科學學歷人口比比例最高的的10個郡郡排凈第二二位于芝加哥哥o’HARE國際際機場西側側20英里里伊利諾伊州州東北部第第二大縣總面積332平方英英里；總人人口90.4萬企業(yè)總數(shù)32376家；就業(yè)業(yè)總人數(shù)620680人DupageCounty境內(nèi)擁有有財富1000強的的多家企業(yè)業(yè)（Lucent,Molex,Tellabs）、很很多小型信信息技術公公司以及兩兩家國家技技術研究機機構—Argonne國家實實驗室和Fermi國際加速速器實驗室室面積146平方英里里；人口24萬世界最繁忙忙的機場——亞特蘭大大Hartsfield機場場的大部分分位于其境境內(nèi)Clayton是當當?shù)氐慕煌ㄍ屑~，包包括四條洲洲際告訴公公路，兩條條鐵路干線線及鏈接亞亞特蘭大的的輕軌。Clayton的重重要使命是是為HARTSFIELD機機場的正常常運營和發(fā)發(fā)展提供服服務。機場場時Clayton經(jīng)濟發(fā)展展的主要動動力產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略:依托托空港核心心資源，引引導發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)代制造業(yè)業(yè)，積極發(fā)發(fā)展以生產(chǎn)產(chǎn)服務業(yè)為為主導的第第三產(chǎn)業(yè)?！，F(xiàn)代制造業(yè)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)高新技術制制造信息技術服服務汽車電子制制造會展業(yè)汽車服務貿(mào)貿(mào)易電子芯片制制造集成電路制制造精密儀器制制造光機電產(chǎn)品品制造。。。根據(jù)產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展戰(zhàn)略略,我們們給出了順順義新城產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的的引導方向向人口口①土地利用用現(xiàn)狀②可利用土土地量③土地構成成④房地產(chǎn)狀狀況土地消費產(chǎn)業(yè)①產(chǎn)業(yè)分類類②產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值值③主導產(chǎn)業(yè)業(yè)④相關產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈⑤產(chǎn)業(yè)就業(yè)業(yè)①人口總量量②人口結構構③人口現(xiàn)狀狀來源①消費者來來源②消費力③消費結構構④消費地點點產(chǎn)業(yè)結構圖圖人口結構圖圖消費結構圖圖土地結構圖圖新城功能分分布圖產(chǎn)業(yè)集群：：空港和會會展引領的的現(xiàn)代服務務業(yè)為核心心及紐帶，，緊密銜接接汽車制造造和電子信信息兩大支支柱產(chǎn)業(yè)，，形成產(chǎn)業(yè)業(yè)集群隨著產(chǎn)業(yè)的的升級和經(jīng)經(jīng)濟的發(fā)展展，2020年順義義新城的人人均GDP將達到1.5萬美美金，產(chǎn)業(yè)業(yè)結構將是是0：40：60人均GDP的預測采采用Holt-Winters兩參數(shù)數(shù)指數(shù)平滑滑法，以順順義區(qū)1995年~2004年人均GDP為樣樣本數(shù)據(jù)，，在一次指指數(shù)平滑法法基礎上加加入序列長長期趨勢（（遞增或遞遞減）的平平均變化量量來進行修修正。使用用Eviews4.0軟件進進行預測分分析。第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)2004201020152020人口發(fā)展策策略：通過過提高人居居環(huán)境質量量和發(fā)展高高附加值產(chǎn)產(chǎn)業(yè)吸引人人口進入，，不斷優(yōu)化化人口結構構，提高人人口素質，，促進新城城人口升級級置換35萬人90萬人20%48%農(nóng)民24%制造業(yè)工人人郊區(qū)化人口口修建直接連連接中心組組團與中心心城區(qū)的高高速路，加加強其聯(lián)系系。通過發(fā)展優(yōu)優(yōu)質的居住住物業(yè)、提提供完善的的生活配套套以及提高高公共服務務水平吸引引高素質郊郊區(qū)化人群群的大規(guī)模模進入，為為發(fā)展高層層次的第三三產(chǎn)業(yè)儲備備人才會展業(yè)、信信息技術服