附加：城市更新技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析城市更新的任務(wù)和內(nèi)容城市更新效益分析城市更新技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)老住宅區(qū)更新改造經(jīng)濟(jì)分析返回第三章1/31/20231劉發(fā)全一、城市更新的任務(wù)和內(nèi)容改造那些落后的不合理的城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、社會結(jié)構(gòu)和環(huán)境結(jié)構(gòu)，重新規(guī)劃城市空間布局，或逐步對它進(jìn)行調(diào)整、建設(shè)，是更新后的新城市有利于生產(chǎn)，有利于商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展，有利于提高人民的生活水平。1/31/20232劉發(fā)全城市更新的原則對老城區(qū)的更新、發(fā)展應(yīng)有全面規(guī)劃，把工業(yè)技術(shù)改造和老城更新結(jié)合起來，按計(jì)劃有步驟地調(diào)整工業(yè)和倉庫用地，在工業(yè)技術(shù)改造的同時(shí)，設(shè)法消除污染，改善環(huán)境；不要見縫插針、要適當(dāng)集中更新；加強(qiáng)現(xiàn)有設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，維修資金?？顚Ｓ?，首先要確?，F(xiàn)有設(shè)施的簡單再生產(chǎn)；新建和更新相結(jié)合，有計(jì)劃地征地新建房屋，為更新老城創(chuàng)造條件，“新老結(jié)合，以新補(bǔ)老”；大力改善居住環(huán)境，改善街巷、供水、排水、路面，加強(qiáng)綠化；注意文物古跡的保護(hù)，保留城市的傳統(tǒng)特色。1/31/20233劉發(fā)全二、城市更新效益分析城市的更新應(yīng)講究經(jīng)濟(jì)效益，合理使用土地和投資；也要講究社會效益，使城市建設(shè)和住宅建設(shè)取得良好的協(xié)調(diào)；還要講究環(huán)境效益，創(chuàng)造良好的居住條件。老城的發(fā)展主要通過三條途徑：①老區(qū)更新，②開拓新區(qū)，③綜合解決（更新和新建結(jié)合）。1/31/20234劉發(fā)全1、對老區(qū)更新效益分析有利于城市總體規(guī)劃的實(shí)施；有利于調(diào)整城市用地，促進(jìn)生產(chǎn)的發(fā)展；更新“危、積、漏”房屋，提高居住水平；更新老區(qū)有可能利用原有的市政公用和文化福利設(shè)施。在老區(qū)建設(shè)，可以減少住宅及公用事業(yè)經(jīng)營管理費(fèi)，且危破房區(qū)一般地處市中心，有一定吸引力，但總的來說，其安置拆遷戶的費(fèi)用要比郊區(qū)占用農(nóng)田的耗費(fèi)多幾倍。1/31/20235劉發(fā)全2、對開發(fā)新區(qū)的效益分析開發(fā)新區(qū)可按現(xiàn)代城市規(guī)劃原則進(jìn)行，可將工業(yè)區(qū)和生活區(qū)有機(jī)地結(jié)合，兼顧經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益；最大優(yōu)點(diǎn)是沒有（或很少）拆遷，余房率可達(dá)80%甚至100%；可以轉(zhuǎn)移部分老區(qū)居民，不僅降低人口密度，而且為老區(qū)改造提供回旋余地；因在空地上建設(shè)，干擾小，有利于降低建筑造價(jià)；占用農(nóng)田，還要支付青苗和土地費(fèi)，而且須另行開辟菜地而增加投資；減弱城市系統(tǒng)功能，加大配套費(fèi)用。1/31/20236劉發(fā)全3、老城更新次序從中心到郊區(qū)：因拆遷量大，一期費(fèi)用劇增且積壓資金，其優(yōu)點(diǎn)是公共事業(yè)費(fèi)用較小，經(jīng)營費(fèi)用亦??；從郊區(qū)到中心：從經(jīng)濟(jì)上講，比前一方法（特別是考慮資金時(shí)間價(jià)值后）效益明顯好；缺點(diǎn)是進(jìn)程較慢。結(jié)論：一般是以建設(shè)郊區(qū)為主、部分更新中心地帶的綜合方法。1/31/20237劉發(fā)全三、城市更新技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)人口密度：單位土地面積內(nèi)居住的人口數(shù)量；建筑密度：單位土地面積內(nèi)興建建筑物基地占地面積數(shù)量；拆建比：拆除的建筑面積與改建后的建筑面積之比；拆安比：拆除的建筑面積與安置當(dāng)?shù)鼐用袼璧陌仓糜梅靠偯娣e之比；增戶率：拆遷安置居民是，往往由于增加住房間數(shù)而需要從原戶分戶，因此安置后的總戶數(shù)一般都多于原戶數(shù)，增加的戶數(shù)占原戶數(shù)的百分比即為增戶率；余房率：改建后的住宅建筑面積（扣除安置原來居民的安置用房的面積所得的）余房量，占新建面積的百分比。1/31/20238劉發(fā)全舊房拆除與否的界限房屋完損狀況損耗程度可以使用年限使用狀況留拆情況完好房0-20％40-60完全能使用肯定保留基本完好房21-30％25-39完全能使用肯定保留一般損壞房31-60％16-24基本可以使用肯定保留嚴(yán)重?fù)p壞房61-70%4-15尚能使用需計(jì)算后確定危房71%以上0不能使用肯定拆除房屋完損等級是由房屋的自然損耗程度和使用年限決定的。一般來說，房屋使用年限越久，其自然損耗越大，其完損等級便越差。盡管在房屋的使用過程中，房屋所有人（或使用人）可能投入較多資金來維修保養(yǎng)房屋或破壞性地使用房屋會影響房屋的壽命，但其沒有決定性作用。三者在舊居住區(qū)改造中的關(guān)系和保留、拆除情況可通過下表表示。1/31/20239劉發(fā)全舊房改造方式土地集約程度層高本層高建筑面積占房屋總建設(shè)面積比重（％）房屋完好率改造方式低1層60＜40％分片較低2層50一般3-4層12≥40％分片較高5-6層8高7層以上5房屋完損等級也是決定舊居住區(qū)改建時(shí)間與方式的因素之一。舊居住區(qū)內(nèi)完好房、基本完好房直接決定因過急改造舊居住區(qū)所付出的代價(jià)，若舊居住區(qū)內(nèi)完好房、基本完好房較多，而其他房屋因損壞嚴(yán)重，居住狀況惡劣不得不對居住區(qū)進(jìn)行改建時(shí)，其較好的方法是分片改造或分幢改造。1/31/202310劉發(fā)全舊房改造方式（中小城鎮(zhèn)）土地集約程度層高本層高建筑面積占房屋總建設(shè)面積比重（％）房屋完好率改造方式低1層50＜40％≥40％較低2層15一般3-4層1310-30分片較高5-6層12≥30％分幢高7層以上101/31/202311劉發(fā)全經(jīng)濟(jì)合理的拆除量β△A：拆除舊房及安置增戶率部分建筑投資△B：市政配套增加投資（含土地征購及農(nóng)民的安置費(fèi)用）顯然，當(dāng)△A=△B時(shí)，改建方案優(yōu)。建設(shè)費(fèi)用改建方案擴(kuò)建方案住宅建設(shè)投資A+△AA市政設(shè)施投資BB+△B總投資A+B+△AA+B+△BS為經(jīng)濟(jì)拆除量占新建面積的百分比，一般采用，三層：14%，四層：12%，五層：10.5%；ρ為居住總面積增長系數(shù)；ω現(xiàn)總為城市現(xiàn)有居住面積；ω計(jì)總為城市計(jì)劃居住面積；ω拆為要拆除的面積。1/31/202312劉發(fā)全經(jīng)濟(jì)合理的拆除量β1/31/202313劉發(fā)全示例某城市現(xiàn)有人口100000人，現(xiàn)有居住面積400000m2,計(jì)劃第一期：人口120000人，居住面積定額5m2/人計(jì)劃第二期：人口200000人，居住面積定額8m2/人經(jīng)濟(jì)核算的拆除量占新建面積的百分比S=12%第一期：ω=120000×5=600000ρ=600000/400000=1.5β=S(ρ-1)/(1-S)=0.12×(1.5-1)/(1-0.12)=0.12×0.5/0.88=0.06818≈7%ω新=β·ω/S=227272≈228000m2改建階段人口數(shù)（人）居住面積定額（m2）居住總面積ω（m2）居住總面積增加系數(shù)ρ經(jīng)濟(jì)拆除量占現(xiàn)有面積的百分比β(%)必須的新住宅面積ω新現(xiàn)有情況100000440000010第一期12000056000001.57228000第二期2000008160000044013600001/31/202314劉發(fā)全四、老住宅區(qū)更新改造經(jīng)濟(jì)分析總費(fèi)用直接費(fèi)用：發(fā)生于舊住宅自身的一次性投資及使用期間的各種費(fèi)用；間接費(fèi)用：城市公共建筑、市政