提案程序A 豪宅局面2003攻略B 紅樹東方買點分析C “集束炸彈”（策略核心）D 2003上年度推廣的階段布線第1頁/共46頁第一頁，共47頁。>豪宅局面2003攻略第2頁/共46頁第二頁，共47頁。項目名稱工程進度銷售進度均價推廣概念促銷活動備注波托菲諾·純水岸12.28入伙50%左右15000元/㎡質樸的浪漫自在的優(yōu)雅1、

12月8日每年投資百萬開通環(huán)城巴士，華僑城地產(chǎn)業(yè)主可憑城卡免費乘坐；2、

12月19日舉行“波托菲諾杯”深港高爾夫邀請賽，波托菲諾及錦繡三期業(yè)主可由華僑城地產(chǎn)出資組隊參加；3、

12月28日、29日湖邊會所開放，同時二期純水岸入伙，31日舉行新年晚會，并有現(xiàn)場抽獎；4、

12月16日開始進行了全面提價，提價幅度在30-50元之間，目前銷售速度良好；現(xiàn)場實景開放后，銷售較好（最近）錦繡花園·翡翠郡10月公開發(fā)售65%8500元/㎡品質需要鑒賞

開盤當天銷售率50%，內部員工消化為主，后入銷售瓶勁期，主要剩余高層海景單位，每周成交2-4套；世紀村二期世紀村·王府二期Ⅰ1月30日公開發(fā)售二期Ⅱ12月9日內部認購二期Ⅰ已售70%二期Ⅱ已售30套左右二期Ⅰ：7600二期Ⅱ：9000感受國際人文居住標準1．2002年11月30日邀請奧運冠軍陶璐娜參加社區(qū)動運會，陶璐娜為世紀村一期業(yè)主。目前正籌備組織音樂會。2．持VIP卡優(yōu)先選房。3．12月28日在深圳大劇院舉行“王府之夜“新年交響音樂會，之前府籌客戶，可獲門票2棟30層高層，共208套，復式為325-380平米，層高3.15米，３梯２戶，其中一梯為室外觀光電梯；獨立會所，戶戶高爾夫景觀碧海紅樹園公開發(fā)售：11.2325%左右（100套左右）7500元/㎡從此，MAGELIVING（自然從容，好生活）1．低價入市，特價房活動2、圣誕節(jié)推12樓海景單位回贈價5788元/㎡，并贈送8－12萬教育基金總建：20.5萬平米主力戶型120－170平米；共410套紅樹林景觀，20000平米的海洋文化主題公園星河國際10.26公開發(fā)售12.29平頂30%均價：8600元CBD國際生活領域中心區(qū)旗艦級國際住宅

1、“百萬大抽獎回贈新老業(yè)主”2、老業(yè)主帶新業(yè)主送一個物業(yè)管理費3、送老樹咖啡卡4、送現(xiàn)金券5、

送名牌香水997套，7棟高層；A棟五座共168套，帶入戶花園，戶戶正南正北；戶型86.75-239.28㎡，主力戶型160㎡20000㎡空中園林40000㎡國際內街區(qū)綠景·藍灣半島公開發(fā)售：10.1920%7100元/㎡中心區(qū)·紅樹林畔·首席庭院1、

世界海濱之旅大抽獎2、

額外2%優(yōu)惠3、

名優(yōu)空調大派送4、

神秘珍貴禮品大抽獎二房至五房、復式，80-170㎡120M超寬樓間距28000㎡西風情園林海景、紅樹林景觀競爭樓盤一覽表第3頁/共46頁第三頁，共47頁。水榭花都2期均價10000，400余戶，120—190平方米，高層靠湖，3、4月開盤世紀村2期王府均價8000，208戶，高層面高尓夫，12月認購，2003年初開盤金域藍灣均價8300，634余戶，四房153—170平方米熙園均價10000以上，3、4月TOWNHOUSE封頂。第4頁/共46頁第四頁，共47頁。市場綜述>￥9,000/m2<￥9,000/m2翡翠郡、星河國際、王府、金域藍灣綠景·藍灣半島、碧海紅樹園波托菲偌、水榭花都、熙園第5頁/共46頁第五頁，共47頁。>￥9,000/m2<￥9,000/m2碧海云天一期紅樹東方項目必須塑造的形象第6頁/共46頁第六頁，共47頁。結論1、單價8千元以上豪宅市場供應量很大，如果在形象檔次上不能明顯拉大差距，競爭壓力將很大2、廣告訴求缺乏新信息，對客戶缺乏刺激3、作為碧海云天二期的紅樹東方有待確立和提升新的品牌內核。第7頁/共46頁第七頁，共47頁。推廣任務提升碧海云天的品牌內核利用碧海云天一期推廣的有效知名度表現(xiàn)二期紅樹東方新的產(chǎn)品信息，引發(fā)市場關注第8頁/共46頁第八頁，共47頁。>二期買點分析第9頁/共46頁第九頁，共47頁。買點分析（外）一期1、現(xiàn)場體驗是最大的品牌資產(chǎn)（建筑、園林、用材質量）2、華僑城豪宅、濱海豪宅的形象力第10頁/共46頁第十頁，共47頁。地段絕世地段：華僑城、深圳灣、紅樹林、地鐵站四位一體物業(yè)。第11頁/共46頁第十一頁，共47頁。買點分析（內）建筑恢宏氣勢：二期占地4萬余㎡，庭院綠化面積2萬余㎡。絕佳戶型：兩梯兩戶、戶戶朝南、南北通透、全海景、50%

以上躍式單位。高實用率：大量單位免費贈送面積近20平方米，層高達6米的觀景空中花園，及35㎡可靈活間隔使用的超大露臺，實用率超過90%第12頁/共46頁第十二頁，共47頁。小區(qū)配置高級會所、室內恒溫泳池、室外大型泳池、小學、保健中心、凈菜市場一應俱全。第13頁/共46頁第十三頁，共47頁。有效潛在客戶描述第14頁/共46頁第十四頁，共47頁。獨特客戶群最貪心的客戶復合性客戶（潮汕、華僑城、硅谷）躋身龍門的客戶第15頁/共46頁第十五頁，共47頁。獨特的心理特征大多英年得志高學歷智慧精干處處受人稱贊滋生了一股好大喜功自以為是的盛氣第16頁/共46頁第十六頁，共47頁。最吸引他們的銷售信息1、紅樹林海景2、位置交通3、華僑城人文魅力4、戶型（由高到低排列）第17頁/共46頁第十七頁，共47頁。C：推廣概念的整合第18頁/共46頁第十八頁，共47頁。總有碧海云天深圳樓市精粹賣點：海景盤、紅樹林盤、華僑城盤、公園盤、地鐵口、不管你親睞哪一點，碧海云天都在你挑選范圍中排在第一第二。第19頁/共46頁第十九頁，共47頁。集束炸彈不只是戶型尖子不只是景觀尖子不只是地段尖子不只是配套尖子不只是園林尖子豪宅全能冠軍第20頁/共46頁第二十頁，共47頁。四大導彈海景天下豪奢外圍東方園林豁達空間第21頁/共46頁第二十一頁，共47頁。關鍵詞闊氣霸氣盛氣

第22頁/共46頁第二十二頁，共47頁。通俗表達不玩噱頭不有意用文化往自己臉上貼金較量的是真槍實彈給客戶的是實實在在的無上豪宅第23頁/共46頁第二十三頁，共47頁。定位現(xiàn)代|東方|大宅第24頁/共46頁第二十四頁，共47頁。廣告語人居精華無出其右統(tǒng)攝精華當紅不讓第25頁/共46頁第二十五頁，共47頁。D：階段推廣布線

第26頁/共46頁第二十六頁，共47頁。時間節(jié)點第一次解籌元月15（70%中差單位，30%好單位）第一次解籌3月份內部認購截止3月份開盤3月份推盤次序僑城東路開通3、4月份園林展示建筑完工后會所投入使用6月份第27頁/共46頁第二十七頁，共47頁。2．20至3、4月開盤內部認購春交會至6月底會所局部園林到位開盤至春交會解籌及開盤，春交會三大階段各個擊破全精粹地段園林及生活體驗產(chǎn)品賣點第28頁/共46頁第二十八頁，共47頁。推廣新規(guī)則實景化版面異型化最化（極致化）排場化第29頁/共46頁第二十九頁，共47頁。階段A.主旨：復合地段對豪宅品質的提升主題：深圳精粹四位一體渠道：報紙廣告戶外、電視廣告第30頁/共46頁第三十頁，共47頁。一二期連橫合縱第31頁/共46頁第三十一頁，共47頁。內圣外王

第32頁/共46頁第三十二頁，共47頁。塑造的市場姿態(tài)在外稱王（競爭對手無可比擬）在內成圣（硬件考究無與倫比）第33頁/共46頁第三十三頁，共47頁。形象行銷活動毛澤東詩詞書法展第34頁/共46頁第三十四頁，共47頁。所謂豪宅，就比如10萬平方米的社區(qū)，800萬平方米的綠茵檢驗毫宅，要看他周邊方圓10公里的區(qū)域有否跟豪宅相稱推廣賣點的語調第35頁/共46頁第三十五頁，共47頁。地鐵西部第一站口豪宅深圳樓市地處地鐵口的在售豪宅大社區(qū)碧海云天是唯一的地鐵口物業(yè)第36頁/共46頁第三十六頁，共47頁。

周邊環(huán)境最高尚，

綠化最多的豪宅華僑城、錦繡中華、黃牛垅公園、及園博會、濱海高爾夫環(huán)抱周邊。第37頁/共46頁第三十七頁，共47頁。階段B.主旨：建筑本體賣點及配套優(yōu)勢的攻擊主題：花園宅海景家渠道：戶外。DM＆招商手冊。第38頁/共46頁第三十八頁，共47頁。35平方米，大戶人家的起居室？紅樹東方免費贈送的露臺！層高六米，復式豪宅的客廳？紅樹東方免費贈送20平方米的陽臺！2萬平方米，社區(qū)版圖？紅樹東方花草樹木，亭臺樓榭生活的園林！推廣賣點的語調第39頁/共46頁第三十九頁，共47頁。這里的花和人都挺直腰桿的生活，在6米高的陽臺。70年來，他都直來直往，我說的是正南北穿行的海風。女兒說這是月亮睡覺的房間，在35平方米的露臺。推廣賣點的語調第40頁/共46頁第四十頁，共47頁。喜歡海，就讓他天天出現(xiàn)據(jù)說真正的豪宅外圍除了私家道，便是綠地、海景、或者其他的自然風光豪宅的朝向只有一種，叫做正南稱得上豪宅的園林，不是嘩眾一時，而是隨時間推移歷久彌新。推廣賣點的語調第41頁/共46頁第四十一頁，共47頁。階段C.主旨：園林及生活體驗主題：30萬㎡華僑城濱海生活渠道：報廣、電視。戶外。銷售物料。第42頁/共46頁第四十二頁，共47頁。60萬一株的千年澳洲古樹，天然水磨石走道，原木為框，玻璃為體，說的不是五星級酒店大門，而是碧海云天園林的棧道在深圳，園林的聯(lián)想是不是只有棕櫚樹，碧海云天卻有楊柳依依。垂柳、清河、涼亭，對中國本色生活的堅持，才是豪宅的巔峰。推廣賣點的語調第43頁/共46頁第四十三頁，共47頁。推廣賣點的語調“周末還去觀瀾打球嗎”一位朋友問我，我說：春天來了，還是到碧海云天看看柳樹吧“爸爸來，我?guī)愕胶永镒ヴ~吧”，隨后兒子把我?guī)У搅吮毯Ｔ铺靾@子里的小木橋邊。兒子手工課比賽獲勝了，作品是他從碧海云天園子里摘來的竹葉做的書簽，第44頁/共46頁第四十四頁，共47頁。

媒介建議媒體覆蓋整個珠江三角洲乃至全國中國經(jīng)營報二十一世紀經(jīng)濟報道南方都市報廣州日報新浪搜弧163深圳之窗第45頁/共46頁第四