2022年上海樓市總結(jié)及2023年市場展望gCoLtd代理·咨詢·金融·商業(yè)·產(chǎn)業(yè)·公關·養(yǎng)老Professional·SincereCONTENTSCONTENTS01宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)行業(yè)形勢022022年上海樓市發(fā)展特征032023年市場趨勢預判及建議 宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)行業(yè)形勢2015/32015/62015/92015/122016/32016/62016/92016/122017/32017/62017/92017/122018/32018/62018/92018/122019/32019/62019/92019/122020/32020/62020/92020/1222015/32015/62015/92015/122016/32016/62016/92016/122017/32017/62017/92017/122018/32018/62018/92018/122019/32019/62019/92019/122020/32020/62020/92020/122021/32021/62021/92021/122022/32022/62022/92015/32015/62015/92015/122016/32016/62016/92016/122017/32017/62017/92017/122018/32018/62018/92018/122019/32019/62019/92019/122020/32020/62020/92020/122021/32021/62021/92021/122022/32022/62022/9053.100-1.40-5-5.70-10受疫情沖擊，上海GDP負增長2022年，全國疫情多點散發(fā)，經(jīng)濟恢復受阻、GDP增速明顯回落，預計全年增速低于年初目標(5.5%)。上海受疫GDP均負增長，難以達成經(jīng)濟增長目標全國各季度GDP及累計同比增速%萬億元%35.030.002022年受疫情影響，GDP35.030.0025.020.053.0003.0002.50.0-5-5-100.0-10中國各季度GDPGDP累計同比增速億元14000.012000.010000.08000.06000.04000.02000.00.0上海各季度GDP及累計同比增速%上海各季度GDPGDP累計同比增速防疫政策調(diào)整，助力經(jīng)濟復蘇2023年1月8日起，解除對新型冠狀病毒感染采取的《中華人民共和國傳染病防治法》規(guī)定的甲類傳染病預防、控制措施，實施“乙類乙管”。未來大范圍封控將退出新冠防疫措施，防疫政策的調(diào)整將助力2023年經(jīng)濟復蘇《關于對新型冠狀病毒感染實施“乙類乙管”的總體方案》依據(jù)傳染病防治法，對新冠病毒感染者不再實行隔離措施，；對新冠病毒感染者實施分級分類收治并適時調(diào)整醫(yī)療保障政檢測策略調(diào)整為“愿檢盡檢”；調(diào)整疫情信息發(fā)布頻次和內(nèi)容。依據(jù)國境衛(wèi)生檢疫法，不再對入境人員和貨物等采取檢疫傳健全社會保障體系提高全要素生產(chǎn)率60.0%%40.0%健全社會保障體系提高全要素生產(chǎn)率60.0%%40.0%0.0%20.0%0.0%“二十大”后中國經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)變?yōu)椤皵U大內(nèi)需戰(zhàn)略同深化供給側(cè)結(jié)構性改革有機結(jié)合起來”。年底的經(jīng)濟工作會議中同樣提出“著力擴大國內(nèi)需求，要把恢復和擴大消費擺在優(yōu)先位置”，明確支持“住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務等消費”經(jīng)濟增長方式的有效提升和量的合理增長融合發(fā)展需制度戰(zhàn)略對人口問題革業(yè)鏈業(yè)鏈2019至2021年最終消費支出、資本形成總額、出口金額與GDP的比例43.43.1%42.9%43.0%最終消費支出/GDP最終消費支出/GDP資本形成總額/GDP201920202021能體系規(guī)劃圖全球城市能體系規(guī)劃圖全球城市3個綜合性全球城市6個專業(yè)性全球城市12個全球功能性節(jié)點19個相對獨立的全球功能支撐節(jié)點2022年9月發(fā)布《上海大都市圈空間協(xié)同規(guī)劃》，構建包括上海、無錫、常州、蘇州、南通、寧波、湖州、嘉興、舟山在內(nèi)的“1+8”大都市圈。上海定位頂級全球城市，打造國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運和科創(chuàng)中心；蘇州、寧波、臨港片區(qū)承接上?？苿?chuàng)成果轉(zhuǎn)移，加速人才引進，促進二產(chǎn)升級市工球城市都市圈引領城市推動國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運和科技創(chuàng)新五個中心”建設臨港片區(qū)(綜合性全球城市)州全球城市經(jīng)濟體量僅次于上海創(chuàng)新發(fā)展關鍵時期與上海聯(lián)動共生的功能性樞紐城市引進培育世界一流大學，提升原始創(chuàng)新能力，海最新科技成果轉(zhuǎn)移全球城市港通天下、書藏古今國際貿(mào)易、國際航運、國際科技創(chuàng)新中心協(xié)同區(qū)球城市創(chuàng)新基礎深厚的濱湖城市近30家省級研究機構環(huán)太湖布局科技創(chuàng)新、智能制造、文化交流汽車全產(chǎn)業(yè)鏈、半導體球城市國際化制造名城長三角中軸樞紐新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈球城市與上海一江之隔，經(jīng)濟總量不斷壯大江蘇開放門戶民營經(jīng)濟、建筑業(yè)州球城市“綠水青山就是金山銀山”美麗鄉(xiāng)村發(fā)源地長三角中心花園綠色發(fā)展引領區(qū)球城市毗鄰上海和杭州，滬杭聯(lián)動的重要G60科創(chuàng)走廊從上海進入浙江的第長三角核心區(qū)樞紐型中心城市球城市路域面積最小，海域面積最廣自由貿(mào)易先行區(qū)海上花園會客廳房地產(chǎn)是穩(wěn)定經(jīng)濟的重要環(huán)節(jié)房改之后，中國及上海房地產(chǎn)業(yè)增加值穩(wěn)步上漲，占GDP的比重也穩(wěn)步提升。房地產(chǎn)是穩(wěn)定經(jīng)濟的重要環(huán)節(jié)，2022年12月，國務院副總理劉鶴重申“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”1998至2021年中國房地產(chǎn)業(yè)增加值及占GDP比例億元.088%1998至2021年房地產(chǎn)業(yè)增加值從0.3萬億元增加至7.8萬億元占比從4.0%增加至6.8%7.76%%4.0%0.37.2%6.7%房地產(chǎn)業(yè)增加值(左軸)占GDP比例(右軸)房地產(chǎn)業(yè)增加值(左軸)元4,000.0.0.00.00.01998至2021年上海房地產(chǎn)業(yè)增加值及占GDP比例8.8%9%3,564.58%5.0%%1998至2021年上海房地產(chǎn)業(yè)增加值從191.8億元增加至3564.5億元占比從5.0%增加至8.2%191.8房地產(chǎn)業(yè)增加值(左軸)占GDP比例(右軸)房地產(chǎn)業(yè)增加值(左軸)數(shù)據(jù)來源：同策研究院、wind2015/32015/62015/92015/122016/32016/62016/92016/122017/32017/62017/92017/122018/32018/62018/2015/32015/62015/92015/122016/32016/62016/92016/122017/32017/62017/92017/122018/32018/62018/92018/122019/32019/62019/92019/122020/32020/62020/92020/122021/32021/62021/92021/122022/32022/62022/93.00-8.002022年，全國房地產(chǎn)行業(yè)形勢持續(xù)下行，1-11月累計同比下跌-23.3%，預計全年銷售13.8億平米(跌至2015年水平)。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資負增長，房地產(chǎn)業(yè)下行拖累全國經(jīng)濟增長至2022年11月商品房銷售面積累計同比增速全國分季度GDP、房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比增速%25.0%20.0%15.0%10.0% 5.0% 0.0% -5.0%-10.0%-15.0%-20.0%-25.0%-30.0% 21.5%15.9%11.3%7.3%15.9%11.3%7.3%4.8%1.9%-9.6%-13.8%-23.0%2021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/022022/032022/042022/052022/062022/072022/082022/092022/102022/1130.025.020.0.0.00.0-5.0-10.022022年房地產(chǎn)開發(fā)投資快速下滑，拖累經(jīng)濟增長房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比GDP累計同比增速數(shù)據(jù)來源：同策研究院、wind房地產(chǎn)調(diào)控政策風向逆轉(zhuǎn)十九大后堅持”房住不炒”，至2022年“房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到實質(zhì)性扭轉(zhuǎn)”，背后是房地產(chǎn)調(diào)控針對的核心問題：房地產(chǎn)風險已經(jīng)發(fā)生變化，金融泡沫化風險已經(jīng)扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)調(diào)控政策風向逆轉(zhuǎn)具有實施的基礎制房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險的底線2019年9月3日地產(chǎn)的問題應該說現(xiàn)在金融化、泡2020年9月14日沫化傾向還比較強”，“房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到遏制”產(chǎn)金融化、泡沫化傾向得到制控階段2022年3月2日提到“房地產(chǎn)泡沫化金融化勢頭得到根本扭轉(zhuǎn)”分水嶺銀保監(jiān)會相關部門負責人表示：“房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到實質(zhì)性扭轉(zhuǎn)”2022年9月23日2023年將推進購房需求端的刺激政策12月中央層面多次發(fā)聲，支持剛性和改善性住房需求，重申房地產(chǎn)國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的地位，預計2023年將推進購房需求端的刺激政策，幫助經(jīng)濟整體性好轉(zhuǎn)12月15日至16日中央經(jīng)濟工作會議設。用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。擴大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(2022－2035年)促進居住消費健康發(fā)展。支持居民合理自住需求，遏制投資投機性需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。推進無障礙設施建設，促進家庭裝修消費，增加智能12月15日劉鶴書面致辭經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，針對當前出現(xiàn)的下行風一些政策，正在考慮新的舉措，努力改中國城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段，有足夠需求空間為房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供支撐。上海目前尚未出臺實質(zhì)性放松政策2022年全國超200個省市出臺樓市調(diào)控政策，調(diào)控范圍廣且從低能級城市向高能級城市傳導。從結(jié)果來看，雖然三四線城市放松力度更大、覆蓋群體范圍更廣，但市場沒有明顯起色。一線城市主要對人才政策加碼，以上海為例，沒有出現(xiàn)實質(zhì)性的放松政策(如降低首付、顯著降低貸款利率等)限購放松降低首付限價放松三種類型花式放松限購 (1)直接取消限購 (2)增加名額上限 (3)針對特定群體騰挪資格：如成都房產(chǎn)用于保障租賃增加1套購房資格官方、民間共同操作 (1)部分城市政府發(fā)布公告降低首付比例 (2)開發(fā)商通過墊資、首付分期、打折促銷等方式新房、二手房限價放松 (1)新房備案價放松 (2)二手房核驗價等放松限貸放松購房補貼政府回購銀行、公積金貸款放松 (1)商業(yè)貸款利率降低 (2)商業(yè)貸款審批流程加快 (3)公積金貸款額度增加 (4)部分城市針對改善購房放寬使用條件巧用政策發(fā)放補貼 (1)結(jié)合人才引進政策，針對符合條件的特定人才發(fā)放補貼 (2)給多孩家庭發(fā)放補貼政府回購蘇州、鄭州、濟南、湖州等城市政府回購商品房策為例一線城市一線城市未調(diào)整限購,僅釋放更多購房資一線城市二線城市二線城市以縮小限購范圍、放松特定人群為主如青島9月開始僅對二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)限購；成都6月對二孩及以上家庭新增1套購房資格三四線城市全面放開限購三四三四線城市月均成交：87萬方成交回落月均供應：145萬方200短期上海市場下行，但無需過度悲觀月均成交：87萬方成交回落月均供應：145萬方200短期看，4季度無論新房還是二手房，成交量相比3季度均出現(xiàn)明顯回落，上海進入短期下行狀態(tài)。但對2023年的市場行情無需過度悲觀，一方面政策端調(diào)整空間大且出現(xiàn)放松趨勢，另一方面，上海房地產(chǎn)市場的資產(chǎn)屬性強，需求更加旺盛，在全國仍有標桿效應2022年上海商品住宅供求量價萬平米3季度萬平米250月均供應：122萬方250月月均成交：127萬方4季度02022/12022/22022/32022/42022/52022/62022/72022/82022/92022/102022/112022/12供應面積成交面積均價數(shù)據(jù)來源：同策研究院、wind元/平米80,00070,00060,00050,00040,00030,00020,00010,0000套45,00040,00035,00030,00025,00020,00015,00010,0005,00002019至2022年上海二手住宅成交量價元/平米2019/12019/32019/52019/72019/92019/112020/12020/32019/12019/32019/52019/72019/92019/112020/12020/32020/52020/72020/92020/112021/12021/32021/52021/72021/92021/112022/12022/32022/72022/92022/112021年月均成交2.1萬套成交回落2022年月均成交1.4萬套2019年月均成交2.0萬套2020年月均成交2.3萬套成交套數(shù)成交均價70,00060,00050,00040,00030,00020,00010,0000 2022年上海樓市發(fā)展特征政策：2022年上海不斷加碼放松人才政策受疫情影響，2022年3-6月上海大范圍封控，經(jīng)濟下行，樓市停擺。復工復產(chǎn)后，上海連續(xù)適度調(diào)整樓市政策，土拍規(guī)則放寬準入門檻、新房認購比放寬，人才政策接連放松。其中人才政策調(diào)整頻率高、力度大，人才調(diào)控對象從五大新城擴大到全市的留學生、應屆生，臨港兩度優(yōu)化人才購房，加大對未來市場需求的支撐力，樓市調(diào)控釋放積極信號2022年上海主要樓市調(diào)控政策新城和自貿(mào)區(qū)就業(yè)的上海市屆研究生畢業(yè)生滿本條件則直接落戶(試點)2021年11月29日上海土拍規(guī)則放松，5月26日大開落6月7日應屆生落戶新政，士生、“雙一科生符合基直接落戶6月29日2022年4月12日在新片區(qū)工作年以上”可縮短月5月29日50，多條涉行業(yè)6月10日海2022年第二批入市，新房認購周，認購比放寬10月27日本條件的本市無住房的才，繳納社?；驖M1年及以上，在新片區(qū)政策：上海政策調(diào)整的空間充足相較其他一線城市和長三角區(qū)域城市，上海樓市放松政策力度較小，主要針對人才政策加碼、放松二手房貸款評估價等。由于上海樓市較穩(wěn)，目前尚未出臺實質(zhì)性放松政策，待后續(xù)購房需求轉(zhuǎn)弱，樓市政策調(diào)整的空間和余地充足(根據(jù)實際決定力度)限貸放松上海上調(diào)二手房貸款三價杭州實施認房不認貸，且套貸款利率均下調(diào)限價放松上海放松二手房核驗價廣州新房限價松動，上擴大蘇州多個項目備案均價水平，甚至限購放松上海未實質(zhì)性放松限購北京通州區(qū)臺湖、馬駒橋取長三角多地取消或放松限對部分街鎮(zhèn)放松限購要求降低首付仍維持在首套最低3.5，二套房7成北京試點項目老年家庭購房房35%、二套房南京和杭州首套房首付比例3成，二套房最低4成購房補貼上海僅針對符合條件的貼政策330892021年共成交1624億元910萬平米2008130105974.7198711963118372152452022共成交2651.5億330892021年共成交1624億元910萬平米2008130105974.7198711963118372152452022共成交2651.5億元1029萬平米第二批第三批第四批一批二批三批一批對比2021年集中土拍，除第二批次溢價率小幅走高外，其余土拍溢價率普遍偏低，且超半數(shù)地塊底價成交，第三、四批次更是2/3的地塊底價成交，房企對后市缺乏信心，拿地不積極。此外，上海早先發(fā)布第四批共37宗宅地的預告，而在正式推出時縮減至6宗，政府端也擔心推出土地后出現(xiàn)大量流拍地成交結(jié)構上海歷次集中土拍商品住宅用地成交總價、建面及樓面價宗405050僅2021年第一批和第二批出現(xiàn)終止出讓地塊分別為1塊5.80% 和7塊，其余批次無流拍4.92%3.50%774.92%3.50%77 755 0113.69113.69% 2.46%413.90%313.90%33 93.30%3.30%2767 67 311861186一批二批三批一批第二批第三批第四批交-9%交-9%-3%超過9%7%6%%4%3%2%0%億元萬平米120010008006004002000成交總價成交總建面平均樓面價元/平米35000300002500020000150001000050000注：僅為涉商品住宅地塊，不包括城中村改造地塊、雙定雙限房用地等其他涉宅地塊，其中2021年第一批有4宗其他涉宅地塊，第二批2宗，第三批3宗，2022年第一批4宗，第二批2宗，第三批4宗數(shù)據(jù)來源：dataln，同策研究院11110土地：國央企仍為成交主力111102022年國企和央企為上海拿地成交主力，國、央企及其聯(lián)合體拿地宗數(shù)占比超過75%、成交金額占比均超過80%。國央企在上海拿地既有市場化因素、也有兜底因素，未來2023年政府推出土地仍需國央企介入承擔部分責任。需要注意的是，10月財政部已明文禁止地方城投和國企舉債拿地，未來及時推動項目銷售、回籠資金是確保央國企完成自身職能的關鍵上海歷次土拍成交地塊拿地房企性質(zhì)(按宗數(shù))宗401919115544356652722727121113113196320322021年第一批2021年第二批2021年第三批2022年第一批2022年第二批2022年第三批2021年第一批2021年第二批2021年第三批2022年第一批2022年第二批2022年第三批2022年第四批聯(lián)合體(含央國企)聯(lián)合體外資/中外合資數(shù)據(jù)來源：同策研究院、數(shù)聯(lián)天下億元120010008006004002000上海歷次土拍成交地塊拿地房企性質(zhì)(按金額)267.037268.52318.2994.21217.7562.9294.21217.7562.92194.99590.96194.9999.1305.2610.2446.9748.7510.2446.9748.75213.97211.5138.6951.292021年第一批2021年第二批2021年第三批2022年第一批2022年第二批2022年第三批2022年第四批央企國企民企聯(lián)合體(含央國企)聯(lián)合體外資/中外合資土地：房地聯(lián)動價提升，釋放房價上漲信號2022年第二批次土拍以來，地塊房地聯(lián)動價開始松動。以趙巷板塊為例，趙巷第四批土拍地塊的房地聯(lián)動價較板塊內(nèi)最近一次土拍價格上漲2500元/平米。房地聯(lián)動價的增長，釋放了未來房價上漲信號，一方面幫助周邊當期樓盤憑借價格優(yōu)勢銷售，另一方面穩(wěn)定購房者預期和信心，維穩(wěn)樓市新城房地聯(lián)動價變化應房地聯(lián)動價50400元/平米供應地聯(lián)動價49800元/平米應聯(lián)動價48100元/平米應聯(lián)動價49800元/平米應聯(lián)動價49800元/平米數(shù)據(jù)來源：dataln，同策研究院地聯(lián)動價變化應房地聯(lián)動價54500元/平米應地聯(lián)動價52000元/平米供應聯(lián)動價52000元/平米14001200100080060040020001600140012001000140012001000800600400200016001400120010008006004002000近年來上海商品住宅用地供應放量，2020-2022年連續(xù)3年商品住宅用地供應建面高于商品住宅成交量。同時土地大量供應推動商品住宅的大量供應，商品住宅供求比增加，供求比臨近1地成交建面、商品住宅成交量萬平米16001177.91177.9 1038.21028.91000.4546.5927.3912.8745.4商品住宅用地成交建面商品住宅成交量應、成交量及供求比萬平米 平均供求比0.99商品住宅供應量商品住宅成交量供求比供求比60.4020000.800.600.400.200.00數(shù)據(jù)來源：dataln，同策研究院2021/12021/22021/32021/42021/52021/62021/72021/82021/92021/102021/112021/12021/22021/32021/42021/52021/62021/72021/82021/92021/102021/112021/122022/12022/22022/32022/42022/52022/62022/72022/82022/92022/102022/112022/12成交回落元/平米80,00070,00060,00050,00040,00030,00020,00010,00002022年上海商品住宅市場供銷兩旺，全年累計成交1000萬平米，尤其是復工后下半年月均成交108萬方，同比增長30%。但3季度大量成交是消化4-5月份積壓的需求、以及提前釋放未來需求。新房月成交量呈逐步回落趨勢，商品住宅存量及去化周期也繼6月下降后持續(xù)回升，高供應下新房需求走弱2022年商品住宅供求面積及均價萬平米2502022年下半年月均供應：78萬方月均成交：83萬方萬平米2502022年下半年月均供應：78萬方月均成交：83萬方2000供應面積成交面積均價數(shù)據(jù)來源：同策研究院、數(shù)聯(lián)天下上海商品住宅存量及3個月移動去化周期月20-0120-0220-0320-0420-0520-0620-07月20-0120-0220-0320-0420-0520-0620-0720-0820-0920-1020-1120-1221-0121-0221-0321-0421-0521-0621-0721-0821-0921-1021-1121-1222-0122-0222-0322-0422-0522-0622-0722-0822-0922-1022-1122-12505010009008007006005004003002000存量持續(xù)上升全市商品住宅存量移動存銷比成交商品住宅：內(nèi)中環(huán)供應增長，外圍需求疲軟成交分區(qū)域看，2022年內(nèi)環(huán)內(nèi)和內(nèi)中環(huán)新盤供應放量，市中心購買需求大量釋放，內(nèi)環(huán)和中環(huán)成交套數(shù)及占比大幅提升，同時由于2022年市場整體供應放量，外環(huán)外需求支撐力一般，成交套數(shù)及占比下降2019-2022年上海市各環(huán)線商品住宅供求套數(shù)成成交36951703020438411154682019年供應67040套成交62362套供應3413931385478447573595內(nèi)環(huán)內(nèi)內(nèi)環(huán)內(nèi)內(nèi)中環(huán)外郊環(huán)郊環(huán)外成成交47394815564657932020年供應66928套8374成交74933套供應306553670420456172917388內(nèi)環(huán)內(nèi)內(nèi)環(huán)內(nèi)內(nèi)中環(huán)外郊環(huán)郊環(huán)外成成交31009290255181399949822436786250462021年供應75403套成交91848套供應3391443797內(nèi)環(huán)內(nèi)內(nèi)環(huán)內(nèi)內(nèi)中環(huán)外郊環(huán)郊環(huán)外77604646962906396333172022年8345供應108067套7969成交87978套供應535404062825487內(nèi)環(huán)內(nèi)內(nèi)環(huán)內(nèi)內(nèi)中環(huán)外郊環(huán)郊環(huán)外注：外圈為成交套數(shù)情況，內(nèi)圈為供應套數(shù)情況數(shù)據(jù)來源：同策研究院、數(shù)聯(lián)天下0180(含)以上123814116093523商品住宅：首置首改客群為主流0180(含)以上123814116093523受上?！?0/90政策”影響，2022年上海成交的商品住宅主流面積段集中在90-110平米，從總價段來看，占比最高的是500-700萬，其次為350萬以下、350-500萬，主要對應全市首置、首改群體套2022年商品住宅分分面積段、總價段成交套數(shù)000-350萬350-500萬500-700萬700-1000萬1000-1500萬1500萬以上70以下43800070(含)至9083333694215056167990(含)至11096091102613651555042643110(含)至1408542875328649621730989140(含)至180446011179184619702657數(shù)據(jù)來源：同策研究院、數(shù)聯(lián)天下下半年地塊房地聯(lián)動價和新盤備案均價均有所提升、而二手房掛牌價下調(diào)，部分板塊內(nèi)一二手倒掛價差收窄。而2023年下半年市場需求逐漸收縮，目前市場的活躍客群在選房時更加注重價差因素，尤其是新上海人在選盤上進行全市對比，例如浦江的對比板塊從8號線的上游及周邊板塊變?yōu)轭A算內(nèi)同樣倒掛的曹路、徐涇等板塊浦東新區(qū)2022年入市部分倒掛盤塊項目名稱項目備案均價 (元/平米)周邊二手掛牌價 (元/平米)倒掛比例森蘭森蘭名苑周康金科御橋博翠43.94%蔡浦發(fā)仁恒有園洋房94959聯(lián)排120737洋房12300招商璀璨城市鎮(zhèn)華僑城純水岸41.64%木錦博苑鎮(zhèn)浦發(fā)唐城周康華發(fā)仁恒海上溪云洋房67505合院87635洋房76000盈峰鎮(zhèn)未來金融城數(shù)據(jù)來源：同策研究院除倒掛選盤邏輯外，購房客群青睞價格洼地板塊，即在配套、交通等方面與周邊板塊處于相同水平，而板塊價格低于周邊板塊，這些板塊的新房更具吸引力。以惠南板塊為例，無論是新房還是二手房惠南板塊的均價均低于川沙、新場等板塊，而從配套、區(qū)位因素上看，惠南為原南匯首府，商業(yè)配套、教育資源和交通便利性在周邊板塊中均有一定優(yōu)勢塊與新場、川沙板塊的對比塊數(shù)據(jù)來源：同策研究院2021-2022年惠南、新場板塊項目開盤去化情況塊項目名稱項目戶型項目備案均價 (元/平米)觸發(fā)積分情況盤去化率惠南海玥瑄邸洋房119/128/142㎡小高層91/99㎡疊加148-160㎡聯(lián)排189-221㎡洋房33000小高層34000疊加42000聯(lián)排46000未觸發(fā)積分制97%海玥匯領城新高層84-211㎡2-4房高層36000未觸發(fā)積分制84%錢江大家文瀾府89/98/127㎡三房132㎡四房34015觸發(fā)積分制97%場同潤欣匯名邸 (首開)高層69-90㎡2-3房高層49580未觸發(fā)積分制23%中糧首創(chuàng)禧瑞祥云疊加90-130㎡疊加58000未觸發(fā)積分制30%同潤欣匯名邸 (加推)疊加126-141㎡疊加59450未觸發(fā)積分制2%商品住宅：上海新盤入圍積分下滑2022年上海新盤觸發(fā)積分率較低，從積分趨勢看，受經(jīng)濟下行、下半年高強度推盤等影響，新盤平均入圍積分持續(xù)下滑。另一方面，熱門項目出現(xiàn)積分下滑現(xiàn)象更能代表市場風向，如青浦徐涇樓盤項目平均入圍積分斷崖式下降，閔行顓橋板塊的紫薇花園三期積分遠低于前兩期2022年上海8批次推盤項目積分情況次推盤數(shù)量觸發(fā)積分盤數(shù)量觸發(fā)率積分第一批次第二批次641%第三批次048%第四批次第五批次8第六批次43%第七批次第八批次359.1(已公布2盤均分)數(shù)據(jù)來源：同策研究院2022年青浦徐涇板塊觸發(fā)積分情況對比91.2271.9464.7463.97 72.160第二批次第三批次第四批次第五批次第六批次第七批次2022年部分熱門項目觸發(fā)積分情況對比051.4348.66.971月9月12月7月9月9月10月12月12月園龍湖南山虹橋天璽園龍湖南山虹橋天璽商蟠龍府峯0%商品住宅：樓市銷售壓力已顯，四季度開盤去化率降低0%未觸發(fā)積分樓盤中，近期首開去化率走低。四季度入市項目中，首開售罄的項目僅四城，其余大量項目首日開盤去化率不足50%，例如臨港新城板塊多數(shù)入市項目開盤去化率不足40%。此外，位于北蔡的項目開盤去化率也未達100%，購房者對于市中心樓盤的要求也在提升2022年上海未觸發(fā)積分樓盤首日開盤去化情況71%69%61%55% 42%39%34%56%9月10月11月12月數(shù)據(jù)來源：同策研究院2022年四季度上海部分未觸發(fā)積分樓盤開盤去化率情況項目名稱板塊觸發(fā)積分情況首日開盤去化率大華錦宸府北蔡未觸發(fā)積分制大華紫樾府華漕未觸發(fā)積分制品尊國際三期真如未觸發(fā)積分制鵬瑞云璟灣臨港新城未觸發(fā)積分制錦尚悅庭(中建海樾境府)南橋未觸發(fā)積分制光明星城臨港新城未觸發(fā)積分制保利葉上海顧村未觸發(fā)積分制中建玖海云天科宸云筑臨港新城未觸發(fā)積分制東岸觀邸川沙未觸發(fā)積分制金地西郊悅章馬陸未觸發(fā)積分制龍光天曜冬霖悅庭臨港新城未觸發(fā)積分制大華錦繡四季瀾悅顧村未觸發(fā)積分制公園海德泗涇未觸發(fā)積分制招商南山虹橋璀璨領峯南翔未觸發(fā)積分制金融街奉賢金悅府金匯未觸發(fā)積分制上實云端華新鎮(zhèn)未觸發(fā)積分制中建玖海云天科萃錦園臨港新城未觸發(fā)積分制恒都云灣松江新城未觸發(fā)積分制奉發(fā)云邸海灣未觸發(fā)積分制大華峯薈石泉未觸發(fā)積分制金融街美蘭金悅府羅店未觸發(fā)積分制和泰苑大華未觸發(fā)積分制蘭香湖壹號江川紫竹未觸發(fā)積分制中建玖里書香臨港新城未觸發(fā)積分制同潤朱韻瀾庭朱家角未觸發(fā)積分制奉發(fā)寶龍廣場奉城未觸發(fā)積分制森蘭海天名筑祝橋未觸發(fā)積分制陜建名城映藍泥城未觸發(fā)積分制國貿(mào)鷺原佘山未觸發(fā)積分制光明藝樹家金山新城未觸發(fā)積分制桐印象鎮(zhèn)發(fā)積分制1109套商品住宅：上海樓盤銷售面臨同質(zhì)競爭1109套未來在局部板塊，商品房供應扎堆，項目間的競爭格外激烈。以馬陸為例，近期在售及2023年預計上市的5個項目合計規(guī)劃6026套新房，售價在4.8-5萬元/平米之間，均供應103-104平米的三房、以及132-143平米四房，戶型相似度很高，產(chǎn)品同質(zhì)化競爭激烈，如板塊內(nèi)的金地項目認籌率僅40%新城及周邊板塊近期項目日月光伯爵天日月光伯爵天地568套1嘉定北路勁&象嶼菊園地塊 嘉定西站 嘉定新城發(fā)展南門地塊840套招商璀璨湖畔552套中建嘉定新城項目42180套8保利越秀嘉悅云上1692套 567地西郊·悅章493套南山嘉薈領峯615套大眾地塊529套660套 城站花橋站 數(shù)據(jù)來源：同策研究院目戶型圖保利保利越秀嘉悅云上招商璀璨湖畔金地西郊·悅章商品住宅：下半年上海樓盤銷售同時競爭嚴重2022年6月以來，上海新盤一月一推，疊加新盤項目較多，造成大量樓盤項目同時入市，客戶被稀釋分流，多數(shù)樓盤入圍積分降低，開盤去化率降低且分化明顯。四季度共有120個新盤入市，日均1.33盤入市，其中以浦東11月的項目為例，11月浦東共有10個項目同時上市，浦東北蔡的2個改善項目一個未觸發(fā)積分且開盤未售罄，臨港新城4個項目同天上市僅一盤去化表現(xiàn)較好、青浦和寶山同時競爭項目案例行政區(qū)塊項目名稱本次開盤日期本期主推面積段積分情況仁恒有園2分49.95宸府4137-191㎡發(fā)積分制爾星海云境發(fā)積分制5發(fā)積分制7發(fā)積分制7發(fā)積分制7發(fā)積分制7發(fā)積分制天境㎡2房發(fā)積分制5㎡3房發(fā)積分制橋璀璨時代31-101㎡3房分63.427分64.51映辰3發(fā)積分制虹橋峯匯7分51.5發(fā)積分制繡四季瀾悅5發(fā)積分制葉上海4發(fā)積分制數(shù)據(jù)來源：同策研究院單套8萬，30套以上9萬商品住宅：上海房企陸續(xù)啟動分銷單套8萬，30套以上9萬9月開始部分樓盤，包括大虹橋項目也陸續(xù)啟動分銷，加速資金回流，提前搶收客戶。其中民營公司采取市場化手段更迅速，央企如招商、中建、中鐵建等也在外圍板塊啟動分銷銷項目傭金情況寶業(yè)活力天境1.2%安聯(lián)虹悅2.5%中建頤璟臺龍信虹橋御瀾1.2%中鐵建花語天境佘山望下疊4萬中疊12萬聯(lián)排和上疊6萬首創(chuàng)禧瑞云庭1.2%金地新樂里金地新樂里高層1.8%疊加1.2%金融街美蘭金悅府戶型89B2.3%戶型89D2%戶型102平1.3%疊墅1.7%招商南山璀璨領峯根據(jù)戶型面積，傭金分為6格力公園海德90平以下10萬90平以上14萬頂復20萬諾德景宸2%龍光天耀2%鵬瑞云錦灣2.9%中建玖海云天2%2021/012021/022021/032021/042021/052021/0622021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/072022/082022/092022/102022/112022/12元/平米700006000050000400003000020000100000套35,000.030,000.025,000.020,000.015,000.010,000.05,000.00.02022年上海二手住宅市場成交持續(xù)低迷，雖“三價就低”政策有所放松，8月開始成交量仍持續(xù)下行，12月因感染潮看房活躍度降低成交量未翹尾，購房者信心仍未恢復。與此同時，二手住宅掛牌量走高，一方面是單平臺成交不順暢，置換周期被拉長，房東開始在多平臺尋找下家。另一方面，下半年新房市場供應量大增，購房者可選擇項目增加，也對二手房市場造成沖擊2021-2022年二手商品住宅成交量價套50000450004000035000300002500020000150001000050000成交套數(shù)均價數(shù)據(jù)來源：同策研究院、數(shù)聯(lián)天下、鏈家2022年二手商品住宅掛牌量掛掛牌量走高2022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/072022/082022/092022/102022/11掛牌套數(shù)2017/012017/042017/072017/102018/012018/042018/072018/102019/012019/042019/072017/012017/042017/072017/102018/012018/042018/072018/102019/012019/042019/072019/102020/012020/042020/072020/102021/012021/042021/072021/102022/012022/042022/072022/10200000150000100000500000上海新房市場是置換型市場，主要原因是新房總價門檻高，首付及月供壓力很大。新房置換的特征主要體現(xiàn)在500-1500萬的新房，幾乎完全靠下一層級的二手房成交推動。因此，新房市場的長期平穩(wěn)建立在二手房成交穩(wěn)定的基礎上。過去5年二手房、新房的成交比在3左右，而2022年下滑至1.80，這意味著前期積累的需求消化后，當前二手房成交量無法持續(xù)支撐當前新房成交規(guī)模2017-2022年上海二手房、新房成交總價段及套數(shù)套25000086689866892035764924699444315786210922126≈≈≈350-500萬500-700萬700-1000萬1000-1500萬二手房新房數(shù)據(jù)來源：同策研究院、數(shù)聯(lián)天下套500004500040000350003000025000200001500010000500002017-2022年上海一二手房成交套數(shù)及二手、一手套數(shù)比22018年3.252019年4.002020年3.942021年3.002017年3.102022年.80新房成交套數(shù)二新房成交套數(shù)新房市場分流下半年上海新房改善新盤供應放量，尤其是第七、八批次多個改善項目入市，疊加新盤積分下跌、入手門檻降低等因素，二手改善住宅的替代性減弱，改善型客戶轉(zhuǎn)向成本更低的改善新盤釋放需求。2020至2021年500-700萬總價段的新房成交套數(shù)占比穩(wěn)定在44%，而2022年新房占比大幅增長至49%，1000-1500萬總價段也呈現(xiàn)此趨勢，500萬以上二手置換需求走弱套450004000035000300002500020000150001000050000套2020年新房二手房分總價段套數(shù)套600005000040000300002000010000350-500萬500-700萬700-1000萬1000-1500萬二手房新房數(shù)據(jù)來源：同策研究院、數(shù)聯(lián)天下2021年新房二手房分總價段套數(shù)套50000450004000035000300002500020000150001000050000350-500萬500-700萬700-1000萬1000-1500萬二手房新房2022年新房二手房分總價段套數(shù)500-700萬元總價段的新房成交占比較前2年大幅增長350-500萬500-700萬700-1000萬1000-1500萬二手房新房 2023年市場趨勢預判及建議60.0%50.0%40.0%30.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%根據(jù)調(diào)研結(jié)果顯示，約55%的客群對市場現(xiàn)狀很悲觀，而多數(shù)理性客群(多數(shù)為專業(yè)人員)對市場規(guī)律認識更深刻，認為明年二季度上海樓市將回暖，其次是三季度。另一方面，根據(jù)項目開發(fā)周期，明年二季度將有大量項目扎堆上市，造成較大競爭壓力。因此，為穩(wěn)定需求，提振信心，明年二季度將是適度優(yōu)化政策調(diào)整的最佳窗口期點調(diào)研結(jié)構54.9%的市場預期的市場預期19.3%13.1%6.0%6.76.0%一季度二季度三季度四季度不會回暖注：剔除無效問卷后，同策研究院共收線上950份C端調(diào)研問卷數(shù)據(jù)來源：同策研究院目入市周期今年第一、二批次地塊項目已在11-12月開始入市批土拍批土拍8月按照項目開發(fā)周期推算，第三、四批土地將于明年二季度集中供應批土拍批土拍批土拍趨勢預判一：2023年依然大量供地，新出讓土地最快在下半年入市2020年以來，上海為防疫財政支出壓力大，土地出讓金成為重要補充。預計2023年為推動經(jīng)濟增長，上海財政支出的壓力不減，維持較高的土地出讓規(guī)模依然是必須的手段。如果不快速銷售現(xiàn)有土地，那么最快2023年下半年將面臨明年新出讓土地的競爭2009至2022年上海一般公共預算收入及支出2010至2022年上海商品住宅用地成交建面及金額億元100009000800070006000500040003000200010000差額/億元 受疫情影響，2022年公共預算 支出與收入的差額將明顯拉大 160014001200100080060040020002009201020112012201320142015201620172018一般公共預算支出2019202020212022E一般公共預算收入支出-收入萬平米1600萬平米16001400一般公共預算收入受限，土地出讓金是上海財政收入的重要補充12001000800600400200020102010201120132014201520162012出讓土地建面2012201720182019201720182019成交土地金額20202020202120222022億元3,0002,5002,0001,5001,0005000數(shù)據(jù)來源：同策研究院、統(tǒng)計局2010201120122013201420152016201720182019202020212022年趨勢預判二：2023年新房需求收縮，而供應端依然放量，競爭更加激烈2010201120122013201420152016201720182019202020212022年回顧2010年至今的新房成交數(shù)據(jù)，在最頂峰的2015年新房成交1421萬方，2021年至今在供應放量的情況下仍然穩(wěn)定在1000萬方左右。2023年新房需求收縮，但2022年成交的土地多數(shù)將在2023年上市，未來供應端仍會放量，成交量依然維持較大規(guī)模，但2023年新房市場競爭將更激烈2010至2022年上海商品住宅用地成交建面及新房銷售面積萬平米16001400120010008006004002000 1,2591,4211,289土地供應大于成交1,359 9719278959828778081,0351,0486916235305165937306235464132663033303251,000出讓土地建面成交商品住宅面積趨勢預判三：目前上海購房需求的疲態(tài)已經(jīng)顯現(xiàn)在買房流程上，客戶需要先籌集資金，同步進行看房，最后才體現(xiàn)市場成交。上海住戶活期存款同比增速領先于住宅 (新房+二手房)銷售3-4個月，結(jié)合實際來看，從開始籌集資金到最終成交的周期一般也是在3-4個月左右(否則會轉(zhuǎn)入理財避免浪費利息)。2022年6月起，上海住戶活期存款同比增速持續(xù)回落，這意味著向后推3-4個月，從9月起至明年1季度，上海住宅(新房+二手房)交易套數(shù)也將進入下行通道，短期市場熱度回落的趨勢已經(jīng)確立2019年6月至2022年10月上海住戶活期存款增速、新房+二手房成交套數(shù)20.0%.0%000成交逐步回落000成交逐步回落100000居民減少籌資速套數(shù)數(shù)據(jù)來源：同策研究院、統(tǒng)計局、wind住戶活期存款增速領先于住宅銷售3-4個月Date:12/01/22Time:16:09Sample:2019M062022M10Includedobservations:41Correlationsareasymptoticallyconsistentapproximationsilagleadilaglead0-0.011...-0.011... 1-0.030...0.32083-0.096...0.5306 先于住宅銷售3-4個月4-0.124...0.53-0.096...0.5306 先于住宅銷售3-4個月4-0.124...0.51935-0.241...0.3710 6-0.260...0.4218住戶活期存款增速、新房+二手房成交套數(shù)都是平穩(wěn)序列NullHypothesis:SAVEhasaunitrootExogenous:ConstantLagLength:0(Automatic-basedonSIC,maxlag=9)NullHypothesis:SALEhasaunitrootExogenous:ConstantLagLength:0(Automatic-basedonSIC,maxlag=9)t-StatisticProb.*t-StatisticProb.*AugmentedDickey-Fullerteststatistic-3.1268910.0325AugmentedDickey-Fullerteststatistic-3.1860230.0283Testcriticalvalues:1%level5%level10%level-3.605593-2.936942-2.606857Testcriticalvalues:1%level5%level10%level-3.605593-2.936942-2.606857*MacKinnon(1996)one-sidedp-values.*MacKinnon(1996)one-sidedp-values.強，部分項目啟動分銷、年底沖刺回款，市場出現(xiàn)強，部分項目啟動分銷、年底沖刺回款，市場出現(xiàn)踩踏，加劇競爭壓力近期，市場進入下行階段。2023年1季度在元旦、過年等因素下進入市場底部。2季度市場供應放量，在供應帶動下，成交量會增長，但也是年內(nèi)銷售壓力最大的階段。如果在2季度及之前能出臺推動需求釋放的政策，那么3-4季度上海樓市將隨政策調(diào)整逐步企穩(wěn)2022年Q3上海解封后市場供需兩熱，市場需求集中釋放，透支短期需求房地產(chǎn)市場趨勢預判2024年2023年2023年Q2-Q4二季度后，預計兩會前后經(jīng)濟以及房地產(chǎn)適度寬松政策逐步推出，根據(jù)市場狀況調(diào)整，幫助市場企穩(wěn)2022年Q4市場逐步回落，尤其第7批次后，市場壓力明顯加2023年Q1在元旦、過年等節(jié)假日因素影響，市場來訪處于底部，項目成交差如果順利化解新冠沖擊，經(jīng)濟恢復良好，預計市場平穩(wěn)運行趨勢預判五：核心資產(chǎn)領漲上海樓市作為核心城市的核心資產(chǎn)，2023年豪宅市場房價將領漲上海樓市。供應端方面，黃浦、虹口等舊城改造、靜安、長寧新地塊將迎來大量豪宅供應，同時作為核心地段的稀缺供應，價格突破以往水平。例如靜安西藏北路今年地塊房地聯(lián)動價均高于周邊新盤。需求端方面，高收入群體對核心城市、核心地段的資產(chǎn)配置需求始終存在、且一二手房倒掛下存在明顯套利空間，上海市場對豪宅的需求很穩(wěn)定2023年靜安區(qū)西藏北路板塊豪宅供應情況華發(fā)靜安項目第三批土拍地塊房地聯(lián)動價11900元/平米新湖青藍國際 2022年8月最新一期入市成華發(fā)靜安項目第三批土拍地塊房地聯(lián)動價11900元/平米成交均價111475元/平米北萬置業(yè)靜安項目萬北萬置業(yè)靜安項目2022年新房成交均價91673元/平米第三批土拍地塊房地聯(lián)動價13300元/平米蘇河灣靜安項目大寧靜安項目第四批土拍地塊大寧靜安項目房地聯(lián)動價12300元/平米第二批土拍地塊房地聯(lián)動價12880元/平米趨勢預判六：2023年成交量預判上海商品住宅成交量主要由住房的潛在供應量(選取住宅用地規(guī)劃建筑面積：Land)和貨幣環(huán)境(住房消費主要涉及C端消費意愿，所以選取M2增速：M2)決定，根據(jù)模型預判，2023年上海商品住宅成交量在920-1023萬平米之間上海商品住宅成交量主要由住房的潛在供應量(選取住宅用地規(guī)劃建筑面積：Land)和貨幣環(huán)境(住房消費主要涉及C端消費意愿，所以選取M2增速：M2)決定VariableCoefficientStd.Errort-StatisticProb.M2(-1)30.764839.6421063.1906760.0057LAND(-3)0.2937870.0712684.1222800.0008C-119.953885.18946-1.4080830.1782R-squared0.719667Meandependentvar211.1847AdjustedR-squared0.684626S.D.dependentvar75.24468S.E.ofregression42.25606Akaikeinfocriterion10.46931Sumsquaredresid28569.19Schwarzcriterion10.61843Log