項(xiàng)目拓展論證管理流程編號(hào)：版號(hào)：A/0頁(yè)碼：第7頁(yè)共7頁(yè)項(xiàng)目拓展論證管理流程編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人目的為保持公司可持續(xù)發(fā)展，在尋找和確定房地產(chǎn)新項(xiàng)目前，對(duì)其可行性進(jìn)行科學(xué)論證，有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目決策的規(guī)范性和計(jì)劃性。適用范圍適用于房地產(chǎn)新項(xiàng)目的論證工作，以及為之展開的相應(yīng)研究和決策工作。術(shù)語(yǔ)與定義新項(xiàng)目論證：包含“論”和“證”兩個(gè)過(guò)程，即對(duì)影響新項(xiàng)目的各個(gè)因素進(jìn)行充分討論和預(yù)測(cè)，最后針對(duì)預(yù)測(cè)的綜合效果進(jìn)行可行性求證。房地產(chǎn)土地儲(chǔ)備：為保證公司未來(lái)項(xiàng)目開發(fā)的土地需求，而預(yù)先進(jìn)行的以控制土地開發(fā)權(quán)力為目的購(gòu)入土地的行為?？尚行匝芯浚壕褪菍?duì)擬購(gòu)入的土地進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)上的論證分析，并在此基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果進(jìn)行預(yù)測(cè)，為投資決策提供依據(jù)。新項(xiàng)目：在本流程文件中指土地開發(fā)使用權(quán)獲得前的項(xiàng)目。職責(zé)戰(zhàn)略發(fā)展部負(fù)責(zé)開展基礎(chǔ)研究。負(fù)責(zé)編制土地儲(chǔ)備計(jì)劃。負(fù)責(zé)土地信息的收集分析和判斷。負(fù)責(zé)完成新項(xiàng)目初步定位，并提出內(nèi)部立項(xiàng)建議。負(fù)責(zé)組織開展項(xiàng)目可行性研究，編制可研報(bào)告。負(fù)責(zé)根據(jù)公司決策，獲取土地。營(yíng)銷管理部負(fù)責(zé)新項(xiàng)目的初步市場(chǎng)調(diào)查分析。負(fù)責(zé)提出新項(xiàng)目的產(chǎn)品定位建議。負(fù)責(zé)提出新項(xiàng)目的初步營(yíng)銷計(jì)劃。設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)分析，編制規(guī)劃設(shè)計(jì)草案。工程技術(shù)部負(fù)責(zé)完成工程技術(shù)分析。成本管理部負(fù)責(zé)完成新項(xiàng)目開發(fā)成本估算。財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)完成新項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算。法律事務(wù)部負(fù)責(zé)新項(xiàng)目法律風(fēng)險(xiǎn)分析。行政管理部辦理新項(xiàng)目公司籌備事宜。人力資源部參與新項(xiàng)目可行性研究，提出管理資源配置規(guī)劃、人力資源缺口及解決途徑。工作程序土地儲(chǔ)備計(jì)劃戰(zhàn)略發(fā)展部負(fù)責(zé)及時(shí)掌握動(dòng)態(tài)信息并進(jìn)行分析，對(duì)目標(biāo)區(qū)域的土地信息、宏觀市場(chǎng)、城市規(guī)劃動(dòng)態(tài)、經(jīng)濟(jì)法律等問(wèn)題進(jìn)行基礎(chǔ)研究，相關(guān)研究成果可在日常報(bào)告和定期總結(jié)報(bào)告中體現(xiàn)?；A(chǔ)研究的成果可在公司一定范圍內(nèi)進(jìn)行分享，最終提煉作為經(jīng)營(yíng)計(jì)劃外部環(huán)境分析的主要部分，戰(zhàn)略發(fā)展部在此基礎(chǔ)上結(jié)合公司戰(zhàn)略規(guī)劃和年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，制定公司房地產(chǎn)《土地儲(chǔ)備計(jì)劃表》，按《組織權(quán)責(zé)手冊(cè)-項(xiàng)目發(fā)展》，經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理審批，用以指導(dǎo)土地儲(chǔ)備工作的進(jìn)行?；A(chǔ)資料和研究成果需經(jīng)整理、編號(hào)后放入基礎(chǔ)研究庫(kù)歸檔。信息收集與甄別土地信息的收集可通過(guò)如下幾種渠道進(jìn)行：政府公告收集類：從相關(guān)網(wǎng)站或政府部門獲得政府出讓土地信息公告、土地儲(chǔ)備中心進(jìn)行的企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地信息招投標(biāo)、掛牌、拍賣公告和法院拍賣土地信息公告、產(chǎn)權(quán)交易中心對(duì)擁有土地儲(chǔ)備的企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的掛牌公告。其他主動(dòng)收集信息類：主動(dòng)了解各區(qū)土地利用規(guī)劃，舊城改造和土地供應(yīng)計(jì)劃等信息。各類招商會(huì)與項(xiàng)目推介會(huì)等。其他被動(dòng)收集信息類：土地信息人來(lái)電、傳真、約訪、推介等。了解到有效土地信息后，戰(zhàn)略發(fā)展部拓展管理崗需于兩日內(nèi)填寫《土地信息采集表》，戰(zhàn)略發(fā)展部根據(jù)公司土地儲(chǔ)備要求對(duì)土地信息進(jìn)行初步判斷；對(duì)于已成立項(xiàng)目公司的區(qū)域，戰(zhàn)略發(fā)展部在進(jìn)行土地初步判斷前，應(yīng)與土地所屬區(qū)域項(xiàng)目公司總經(jīng)理充分溝通，收集相關(guān)信息和聽取參考意見。初步判斷通過(guò)后進(jìn)入發(fā)展項(xiàng)目確定階段。如未通過(guò)，則存入土地信息庫(kù)，并對(duì)該項(xiàng)土地的后續(xù)成交情況或條件變化情況加以跟蹤，該信息庫(kù)每月報(bào)送分管領(lǐng)導(dǎo)備案。發(fā)展項(xiàng)目確定土地信息經(jīng)初步判斷通過(guò)審批后，拓展管理崗根據(jù)項(xiàng)目情況，可通過(guò)咨詢等了解該項(xiàng)目的背景資料，初步判斷項(xiàng)目的操作方式，資料匯總后提請(qǐng)公司法律顧問(wèn)提供意見，最終做出項(xiàng)目用地購(gòu)買操作方式的法律風(fēng)險(xiǎn)判斷。戰(zhàn)略發(fā)展部進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)地勘察，并對(duì)項(xiàng)目周邊市場(chǎng)進(jìn)行初步市場(chǎng)調(diào)查分析，提出初步項(xiàng)目定位建議，初步項(xiàng)目定位建議至少需包含以下內(nèi)容：項(xiàng)目的檔次、主要客戶群。項(xiàng)目在公司項(xiàng)目組合中的地位和大致開發(fā)周期。項(xiàng)目中不同建筑產(chǎn)品的種類和各自面積份額、售價(jià)。戰(zhàn)略發(fā)展部可根據(jù)項(xiàng)目的特殊性與否，進(jìn)行后續(xù)處理：常規(guī)項(xiàng)目，易于規(guī)劃的：可與設(shè)計(jì)管理部口頭溝通后確定各種形式產(chǎn)品的面積組合，并由成本管理部提交各種形式產(chǎn)品（含基本配套）的成本數(shù)據(jù)，作為初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算的依據(jù)。特殊地形或包含特殊配套的項(xiàng)目：可將項(xiàng)目資料和初步產(chǎn)品定位建議交由設(shè)計(jì)管理部做出規(guī)劃設(shè)計(jì)草案，交成本管理部做出建造成本的粗略測(cè)算，作為初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算的依據(jù)。財(cái)務(wù)管理部根據(jù)項(xiàng)目情況，做出初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果。戰(zhàn)略發(fā)展部綜合初步接觸土地項(xiàng)目后確定的土地獲取的操作方式，形成《項(xiàng)目立項(xiàng)建議書》，按《組織權(quán)責(zé)手冊(cè)-項(xiàng)目發(fā)展》報(bào)送分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理審批；對(duì)于已成立項(xiàng)目公司的區(qū)域，戰(zhàn)略發(fā)展部應(yīng)就《項(xiàng)目立項(xiàng)建議書》內(nèi)容與土地所屬區(qū)域項(xiàng)目公司總經(jīng)理充分溝通，收集相關(guān)信息和聽取參考意見。項(xiàng)目經(jīng)評(píng)審確定后，進(jìn)入可行性研究階段，未通過(guò)則根據(jù)評(píng)審意見進(jìn)行調(diào)整或放棄。項(xiàng)目可行性研究項(xiàng)目可行性研究是對(duì)前期項(xiàng)目初步預(yù)測(cè)的論證，其最終形成《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。戰(zhàn)略發(fā)展部根據(jù)項(xiàng)目情況，通過(guò)分管領(lǐng)導(dǎo)，向公司總經(jīng)理申請(qǐng)成立項(xiàng)目可研小組，并制訂《可行性研究計(jì)劃》，該計(jì)劃需包含各相應(yīng)工作的責(zé)任部門（責(zé)任人）、達(dá)到效果和時(shí)間要求，發(fā)相關(guān)部門。戰(zhàn)略發(fā)展部根據(jù)可行性研究計(jì)劃，組織各相關(guān)部門對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，并組織完成如下工作：項(xiàng)目可研小組進(jìn)一步完善項(xiàng)目背景調(diào)研，包括：項(xiàng)目獲得方式的流程、土地方資信情況、項(xiàng)目所在區(qū)域的環(huán)境和配套、區(qū)域規(guī)劃和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)等。法律事務(wù)部參加項(xiàng)目后續(xù)談判，做出法律風(fēng)險(xiǎn)分析。營(yíng)銷管理部根據(jù)可行性研究計(jì)劃對(duì)項(xiàng)目周邊市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，提出產(chǎn)品初步定位建議，形成《新項(xiàng)目市場(chǎng)初步定位建議設(shè)計(jì)草案任務(wù)書》。設(shè)計(jì)管理部根據(jù)先期對(duì)現(xiàn)場(chǎng)勘察地塊的地形、地貌及周邊環(huán)境進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃的分析，并根據(jù)《新項(xiàng)目市場(chǎng)初步定位建議設(shè)計(jì)草案任務(wù)書》，完成規(guī)劃設(shè)計(jì)草案，形成《新項(xiàng)目可行性論證規(guī)劃草案指標(biāo)說(shuō)明》。工程技術(shù)部根據(jù)先期對(duì)現(xiàn)場(chǎng)勘察地塊的地形、地貌進(jìn)行工程建造的分析，根據(jù)設(shè)計(jì)管理部提供的規(guī)劃草案完成工程技術(shù)分析，根據(jù)戰(zhàn)略發(fā)展部提出的大致開發(fā)周期提出工程進(jìn)度規(guī)劃。成本管理部根據(jù)設(shè)計(jì)管理部提供的規(guī)劃草案、《新項(xiàng)目可行性論證規(guī)劃草案指標(biāo)說(shuō)明》和工程技術(shù)部提供的工程技術(shù)分析與工程進(jìn)度規(guī)劃，提供成本估算和資金需求規(guī)劃。營(yíng)銷管理部在設(shè)計(jì)管理部完成規(guī)劃設(shè)計(jì)草案后，制定營(yíng)銷初步計(jì)劃。財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)根據(jù)各專業(yè)部門提供的規(guī)劃、成本、營(yíng)銷計(jì)劃及資金需求規(guī)劃等材料，完成經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)分析和現(xiàn)金流預(yù)測(cè)分析。人力資源部負(fù)責(zé)提出管理資源配置規(guī)劃、人力資源缺口及解決途徑。戰(zhàn)略發(fā)展部最終組織各方面材料，形成《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》，經(jīng)內(nèi)部審議后，申請(qǐng)召開公司新項(xiàng)目可研報(bào)告暨投資決策評(píng)審會(huì)。投資決策評(píng)審公司新項(xiàng)目可研報(bào)告暨投資決策評(píng)審會(huì)由戰(zhàn)略發(fā)展部組織，專業(yè)委員會(huì)成員和參與項(xiàng)目可研的部門專業(yè)人員代表參加，聽取戰(zhàn)略發(fā)展部做項(xiàng)目可行性研究的匯報(bào)。項(xiàng)目可研報(bào)告按《組織權(quán)責(zé)手冊(cè)-項(xiàng)目發(fā)展》，由專業(yè)委員會(huì)提出評(píng)審意見，經(jīng)總經(jīng)理審批作出投資決策。若項(xiàng)目在上述環(huán)節(jié)中未獲通過(guò)，戰(zhàn)略發(fā)展部則需要根據(jù)會(huì)議意見對(duì)可行性研究進(jìn)行綜合調(diào)整或放棄該項(xiàng)目，并將全部資料收集歸檔，納入信息庫(kù)。若項(xiàng)目獲評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)，戰(zhàn)略發(fā)展部按照項(xiàng)目評(píng)審會(huì)通過(guò)的項(xiàng)目合作條件，進(jìn)行項(xiàng)目獲取的實(shí)施和跟蹤。土地獲取及后續(xù)事務(wù)辦理戰(zhàn)略發(fā)展部配合分管領(lǐng)導(dǎo)辦理土地獲取有關(guān)事務(wù)，包括進(jìn)行商務(wù)談判、簽訂土地出讓合同、政府有關(guān)部門立項(xiàng)等。對(duì)于未成立項(xiàng)目公司的，在土地出讓合同簽訂后，由戰(zhàn)略發(fā)展部根據(jù)合同約定，提出土地款支付申請(qǐng)，按《組織權(quán)責(zé)手冊(cè)-項(xiàng)目發(fā)展》經(jīng)財(cái)務(wù)管理部、戰(zhàn)略發(fā)展分管領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)務(wù)分管領(lǐng)導(dǎo)審核，總經(jīng)理審批；已成立項(xiàng)目公司的，由項(xiàng)目公司綜合部提出土地款支付申請(qǐng)，按《組織權(quán)責(zé)手冊(cè)-項(xiàng)目發(fā)展》經(jīng)戰(zhàn)略發(fā)展部、財(cái)務(wù)管理部、項(xiàng)目公司總經(jīng)理、戰(zhàn)略發(fā)展分管領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)務(wù)分管領(lǐng)導(dǎo)審核，總經(jīng)理審批獲得項(xiàng)目土地開發(fā)權(quán)后，戰(zhàn)略發(fā)展部組織各部門共同編制《項(xiàng)目開發(fā)里程碑節(jié)點(diǎn)計(jì)劃》，按《組織權(quán)責(zé)手冊(cè)-戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)》，報(bào)專業(yè)委員會(huì)評(píng)審。未成立項(xiàng)目公司的，由行政管理部負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目公司籌備事宜，人力資源部配合。項(xiàng)目公司成立后，戰(zhàn)略發(fā)展部應(yīng)及時(shí)向項(xiàng)目公司辦理土地交接手續(xù)，并做好合同交底工作。土地獲取后，營(yíng)銷管理部負(fù)責(zé)按《項(xiàng)目定