北緯28項目可行性研究報告南寧寶資嘉項目咨詢有限公司2003年3月1一依據(jù)與參數(shù)1.1南寧市穗龍房地產(chǎn)有限責(zé)任公司提供的項目用地技術(shù)資料，本次對整個項目用地進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)測試；1.2廣西建筑科學(xué)設(shè)計研究院編制的，并經(jīng)貴公司初步審定認(rèn)可的《北緯28項目規(guī)劃設(shè)計說明書》之說明文本及圖紙；1.3市建設(shè)規(guī)劃管理部門的相關(guān)文件以及國家關(guān)于商品房銷售管理的有關(guān)文件；1.4寶資嘉公司在南寧近年積累的商品房市場調(diào)查及銷售資料,以及南寧同類項目的成本概預(yù)算及決算資料。二項目概況及區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析（一）項目概況2.1項目初步的規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)如下：2小區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)估測表項目單位數(shù)值備注居住區(qū)總用地M2總建筑面積M212000住宅建筑面M210800②地下車庫M2600③商鋪面積M2600建筑密度%總戶數(shù)戶總?cè)丝跀?shù)人住宅層數(shù)層15容積率綠地率%（二）區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析2.2城市概況南寧市位于廣西壯族自治區(qū)南部偏西，是廣西壯族自治區(qū)首府城市，是全區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化、信息、金融的中心和最大的城市，也是我國南部對外開放、實(shí)行沿海開放城市政策的重要城市。南寧市下轄5城區(qū)和2縣，行政區(qū)域總面積10029平方公里，其中市區(qū)面積1834平方公里。南寧市總?cè)丝诩s285.87萬人，其中市區(qū)人口約131.36萬人。南寧市歷史悠久，自然條件優(yōu)越，山環(huán)水繞，四季綠樹成蔭，3繁花似錦，瓜果飄香，素有“綠城”之美稱。同時又是一座商貿(mào)活躍，經(jīng)濟(jì)繁榮，城市建設(shè)日新月異的充滿開放活力、正在迅猛騰飛的新興城市。隨著進(jìn)一步擴(kuò)大對外開放，南寧——這座新而又古老的城市，將成為我國大西南地區(qū)和中南部分省市的出海通道和疏通中心，成為幅射東南亞的現(xiàn)代化國際城市。2.3南寧經(jīng)濟(jì)概況2.3.11998年—2002年南寧市國民經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)及趨勢：20002001項目單位1998年1998年2002年年年國內(nèi)生產(chǎn)總值億元257.57274.55295317341人均國內(nèi)生產(chǎn)總值元91049628103191106111858全社會固定資產(chǎn)投資完億元82.3688.089096.5103成額社會消費(fèi)品零售總額億元125.52137工年平均工資元7315807793611031511036城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元65706847748380458648評價:南寧市“九五”期間國內(nèi)生產(chǎn)總值呈穩(wěn)步上升趨勢，城市發(fā)展穩(wěn)定，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了穩(wěn)定的中觀區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境背景，特別是城鎮(zhèn)居民人均可支配收入穩(wěn)步增長，居民的購買力越來越強(qiáng)，居民對銀行按揭購房認(rèn)識越來深，從2000、2001、2002年居民購房的付款方式中銀行按揭部分占90%的比例可以看出，超前4消費(fèi)正被人們接受。2.3.2南寧未來三年經(jīng)濟(jì)預(yù)測近幾年來南寧市的國內(nèi)生產(chǎn)總值呈現(xiàn)出逐年增長的趨勢，三個產(chǎn)業(yè)中尤以第三產(chǎn)業(yè)的增長最為強(qiáng)勁。我們預(yù)期南寧在未來的三年486.37442.16202.2231.6257.57274.55302.01332.21365.43401.9701996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年20042005國內(nèi)生產(chǎn)總值的年增長率在10%的情況下，未來三年國內(nèi)生產(chǎn)總值的預(yù)測曲線如下圖：（億元）定性：作為區(qū)域的經(jīng)濟(jì)中心，南寧城市的聚集能力在近年內(nèi)得到有效的加強(qiáng)，一日交通圈的輻射范圍不斷擴(kuò)大，城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在本項目的周期內(nèi)將是穩(wěn)定而快速的，從中觀經(jīng)濟(jì)上為本項目的發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和消費(fèi)預(yù)期。2.4城市住宅市場容量2.4.12002年南寧市住宅成交情況：南寧市2002年住宅成交總額約30億元，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比例為8%。52002年南寧市住宅成交情況表住宅成交住宅成交住宅成交平均每套面實(shí)現(xiàn)平均價總套數(shù)總面積數(shù)總金額積格117521492537m2300000萬元127m22010元/m22.4.2市場預(yù)測未來市場容量綜合推算依據(jù)：(1)按南寧市2002年的成交情況每年遞增15%；(2)與城市國內(nèi)生產(chǎn)總值預(yù)測值的8%進(jìn)行年度對應(yīng)；(3)參考聯(lián)合國建議發(fā)展中國家每千人每年提供10套住宅的建議標(biāo)準(zhǔn)。南寧市的住宅未來三年內(nèi)的市場容量預(yù)測如下：南寧市住宅產(chǎn)業(yè)年度規(guī)模預(yù)測表預(yù)測年度住宅業(yè)市場規(guī)模（億元）2003年32.162004年35.372005年38.90各檔次的住宅市場容量比例6按城市住宅的檔次消費(fèi)規(guī)律，高、中、低檔住宅的合理分布比例為2：4：4；預(yù)測南寧市未來三年內(nèi)各檔次的住宅市場容量規(guī)模如下表所示：年度200320042005高檔（億）6.437.077.78中檔（億）12.8614.1515.56低檔（億）12.8614.1515.56合計（億）32.1635.3738.90南寧市高檔住宅項目已呈偏多的擁擠狀態(tài)，并有信息及跡象表明，為數(shù)不少新的高檔項目正處于前期準(zhǔn)備狀態(tài)，極可能在明后兩年就將進(jìn)入供應(yīng)量超過需求量的激烈競爭態(tài)勢。本項目作為高檔住宅中端產(chǎn)品，在市場容量一定的條件下，競爭是顯而易見的，如果在產(chǎn)品的價格和性能比占優(yōu)的情況下，本項目將在這一波競爭中占有一席之地。三投資估算1項目投資邊界的設(shè)定按初步了解的項目發(fā)展方式，項目業(yè)主穗龍房地產(chǎn)公司是通過法院拍賣方式取得該項目的，按慣例我們對穗龍公司的投資邊7界設(shè)定是：A穗龍取得該棟樓的所有費(fèi)用，包括付給原來業(yè)主的建筑費(fèi)用、土地使用變更費(fèi)、法院等費(fèi)用；B投資方穗龍公司接手該項目后所花費(fèi)的再建設(shè)、配套、經(jīng)營管理費(fèi)用。2各方面投資指標(biāo)的采樣報建費(fèi)按南寧市目前各政府部門的收費(fèi)水平計算，考慮了南寧其它房地產(chǎn)項目的報建費(fèi)用支出水平，但未考慮業(yè)主作為國資企業(yè)可能享有的減免因素?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)按相關(guān)公用行業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計算增容費(fèi)，并參照南寧其它類似小區(qū)的投資費(fèi)用指標(biāo)。工程造價建筑安裝工程按框架結(jié)構(gòu)為主，參照南寧其它住宅項目的投資8指標(biāo)，統(tǒng)一按800元/平米測算；單獨(dú)考慮2臺電梯的投資。營銷費(fèi)用按南寧住宅行業(yè)目前的平均水平，廣告及市場推廣費(fèi)按銷售總額的1.5%估算，策劃代理費(fèi)按營銷總額的1.8%測算，銷售總額暫定為3600萬元。3初步的投資測算結(jié)果A前期費(fèi)用：(1)項目取得費(fèi)用：960萬元(2)土地變性費(fèi)：600萬元前期費(fèi)用合計：1596萬元B報建費(fèi)：(1)報建、招標(biāo)、質(zhì)檢費(fèi)：1)報建費(fèi)：重新改圖、繪圖等雜費(fèi)，估為6萬元；2)招標(biāo)費(fèi)：建安總造價×1‰=800元/M2×1.2萬M2×1‰=0.96萬元;帶格式的:縮進(jìn):左側(cè):0.2厘米,首行縮進(jìn):1.01厘米,編號+級別:1+編號樣式:1,2,3,…+起始編號:1+對齊方式:左側(cè)+對齊位置:0厘米+制表符后于:0.74厘米+縮進(jìn)位置:0.74厘米,制表位:0.8字符,列表制表位+不在1.37字符3)質(zhì)檢費(fèi)：建安總造價×3‰=800元/M2×1.2萬M2×3‰=2.88萬元;帶格式的:縮進(jìn):首行縮進(jìn):0.48厘米,編號+級別:1+編號樣式:1,2,3,…+起始編號:1+對齊方式:左側(cè)+對齊位置:0厘米+制表符后于:0.74厘米+縮進(jìn)位置:0.74厘米9小計：9.84萬元(2)規(guī)劃管理費(fèi)：1)規(guī)劃管理費(fèi)：建安總造價×2‰=800元/M2×1.2萬M2×2‰=1.92萬元;帶格式的:縮進(jìn):首行縮進(jìn):0.48厘米,編號+級別:1+編號樣式:1,2,3,…+起始編號:1+對齊方式:左側(cè)+對齊位置:0厘米+制表符后于:0.74厘米+縮進(jìn)位置:0.74厘米2)城市規(guī)劃綜合技術(shù)服務(wù)費(fèi)：1.2元/M2×1.2萬M2=2.4萬元小計：4.32萬元帶格式的:縮進(jìn):首行縮進(jìn):0.48厘米,編號+級別:1+編號樣式:1,2,3,…+起始編號:1+對齊方式:左側(cè)+對齊位置:0厘米+制表符后于:0.74厘米+縮進(jìn)位置:0.74厘米(3)人防建設(shè)費(fèi)：10元/M2×1.2萬M2=12萬元(4)市政建設(shè)費(fèi)：1）衛(wèi)生評價費(fèi)：收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為2—4元/M2，取3元/M23元/M2×1.2萬M2=3.6萬元2）城建配套費(fèi)：800/M2×1.2萬M2×3%=28.8萬元;3）垃圾處理費(fèi)：3元/噸4）噪聲污染費(fèi)：1萬元此三項共計5萬元5）散裝水泥保證金：3.6元/噸小計：37.4萬元(5)消防配套費(fèi)：3元/M2×1.2萬M2=3.6萬元10(6)教育基金：建安總造價×（1%～3%）=800元/M2×1.2萬M2×1%=9.6萬元(7)白蟻費(fèi)：2.2元/M2×1.2萬M2=2.64萬元(8)墻改押金：4.6元/M2×1.2萬M2=5.52萬元報建費(fèi)合計：84.92萬元C營銷費(fèi)用：3600萬×3.3%=118.8萬元(1)廣告及市場推廣費(fèi)3600萬×1.5%=54萬元(2)策劃及代理費(fèi)3600萬×1.8%=64.8萬元營銷費(fèi)用合計：118.8萬元D基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：(1)供水：1）水增容：5萬元2）水泵及穩(wěn)壓設(shè)備：3萬元3）室外管網(wǎng)：2.5萬元小計：10.5萬元(2)供電：1）電貼：900元/KVA×350KVA=31.5萬元2）變壓器：1臺（650KVA）×40萬元/臺=40萬元3）高低壓柜：10萬元4）外網(wǎng)：2.5萬元小計：84萬元(3)排污：5萬元（含排污費(fèi)、化糞池及外網(wǎng)）(5)保安系統(tǒng)：10萬元基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)合計：109.5萬元E工程造價：(1)住宅：1）外墻：300元/M2×1.2萬M2=360萬元2）水電訊：50元/M2×1.2萬M2=60萬元小計：420萬元(2)電梯：9~15層站：2臺×50萬元=100萬元工程造價合計：520萬元F管理費(fèi)用：6個月×2萬元/月=12萬元G不可預(yù)見費(fèi)：100萬元I稅金：198萬元(1)營業(yè)稅：銷售收入×5%=3600×5%=180萬元(2)城建費(fèi)：180萬元×7%=12.6萬元帶格式的:縮進(jìn):懸掛縮進(jìn):2.05字符,編號+級別:1+編號樣式:1,2,3,…+起始編號:1+對齊方式:左側(cè)+對齊位置:0.74厘米+制表符后于:1.38厘米+縮進(jìn)位置:1.38厘米12(3)教育附加：180萬元×3%=5.4萬元以上合計：198萬元估算總投資合計：2739.22萬元北緯28項目投資估算表序號項目數(shù)量金額(萬元)備注A1前期費(fèi)用1596A2報建費(fèi)84.92A3基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)109.5A4建筑工程費(fèi)640A5建設(shè)管理費(fèi)12A6不可預(yù)見費(fèi)100A7合計2422.22A8建筑單方投資1.2萬M22019元/平米13四產(chǎn)出與經(jīng)營4.1項目產(chǎn)出分類北緯28項目可供經(jīng)營物業(yè)一覽表性質(zhì)序號物業(yè)類型單位數(shù)量備注A商品住宅M210800出B商業(yè)用房M2600售C車庫個600自D公建M2營E車庫個4.2價格預(yù)測4.2.1本項目自營式之物業(yè)數(shù)量不多,按目前南寧市房地產(chǎn)行業(yè)之現(xiàn)狀,所留物業(yè)自營的長期收入,一般用于小區(qū)今后的物業(yè)管理費(fèi)用補(bǔ)貼,故不測算此部分物業(yè)的經(jīng)營收入。4.2.1本項目面向市場銷售的物業(yè),按寶資嘉前期的市場調(diào)查,參照南寧同檔次樓盤的價值評估,預(yù)計可按如下平均價格銷售。14北緯28小區(qū)項目各類物業(yè)銷售價格預(yù)測表序號物業(yè)類型單位價格備注1商品住宅元/M226502商業(yè)用房元/M2123004.3銷售收入預(yù)測4.3.1根據(jù)本項目可供銷售物業(yè)的類型、數(shù)量及價格預(yù)測，本項目銷售收入預(yù)測可達(dá)3600萬元4.3.2本項目各類物業(yè)的銷售收入預(yù)測如下表.北緯28項目銷售收入預(yù)測表銷售額(萬序號物業(yè)類型數(shù)量單價備注元)1商品住宅108002650元/M228622商業(yè)用房600012300元/M2738合計36004.4營銷費(fèi)用4.4.1按南寧市房地產(chǎn)行業(yè)的市場推廣費(fèi)用水平,廣告及市場15推廣費(fèi)按銷售總額的1.5%估算，策劃代理費(fèi)按營銷總額的1.8%計算。4.4.2本項目的營銷售費(fèi)用測算為118.8萬元。其中:(1)廣告及市場推廣費(fèi)3600萬元×1.5%=54萬元(2)策劃及代理費(fèi)3600萬元×1.8%=64.8萬元4.5銷售稅費(fèi)4.5.1本項目銷售存在各種稅費(fèi),主要包括營業(yè)稅、城建費(fèi)、教育附加、防洪保安費(fèi)四種。4.5.2本項目銷售的稅費(fèi)總額計算如下:(2)營業(yè)稅：銷售收入×5%=3600×5%=180萬元(2)城建費(fèi)、教育附加：180萬元×10%=18萬元以上合計：198萬元帶格式的:縮進(jìn):懸掛縮進(jìn):2.05字符,編號+級別:1+編號樣式:1,2,3,…+起始編號:1+對齊方式:左側(cè)+對齊位置:0.74厘米+制表符后于:1.38厘米+縮進(jìn)位置:1.38厘米4.5.3項目開發(fā)商為股份制房地產(chǎn)企業(yè),按發(fā)展商提供的資料,企業(yè)所得稅按利潤總額的33%，在本項目中列支計算。16(1)項目靜態(tài)總利潤(所得稅前)=銷售總值-總投資-營銷費(fèi)用-銷售稅費(fèi)=3600-2739.22=860.78(萬元).(2)企業(yè)所得稅所得稅總額:860.78×33%=284.05(萬元).所得稅占銷售值的百分比:284.05/3600=7.89%.(3)項目凈態(tài)總利潤(所得稅后)860.78-284.05=576.73(萬元)五項目靜態(tài)效益分析5.1通過本項目開發(fā)經(jīng)營,投資方可獲所得稅前利潤共計860.78萬元,所得稅后利潤為576.73萬元。5.2項目投資利潤率,為項目稅前利潤除以項目經(jīng)營支出(扣除銷售稅費(fèi)支出)。17項目所得稅前投資利潤率為:860.78/2749.22=31.31%。項目所得稅后投資利潤率為:576.73/2749.22=20.98%。5.3項目靜態(tài)效益分析如下表:北緯28項目靜態(tài)效益分析表序指標(biāo)項目單位數(shù)值備注號1銷售收入萬元3600A1商品住宅萬元2862A2商業(yè)用房萬元738A3車庫萬元2經(jīng)營支出萬元2749.22B1土地費(fèi)萬元600B2建設(shè)投資萬元1832.42B3營銷費(fèi)用萬元118.8B4銷售稅費(fèi)萬元198B5所得稅萬元284.053靜態(tài)所得稅前利潤萬元860.784靜態(tài)所得稅后利潤萬元576.7318六開發(fā)建設(shè)計劃6.1開發(fā)計劃擬定的原則6.1.1本項目作為一個以市場為導(dǎo)向的中高檔商品住宅項目,在擬定項目的開發(fā)建設(shè)計劃時,我們主要依據(jù)中小規(guī)模住宅項目的基本規(guī)律,遵循最佳的市場對接時機(jī)與購買力適應(yīng),以及按基地的成熟條件漸進(jìn)的原則。6.1.2本項目經(jīng)測算銷售值達(dá)3600萬元人民幣,從南寧樓市的發(fā)育及區(qū)域購買力,以及合理的市場占有率角度,寶資嘉公司的建議開發(fā)經(jīng)營時間為6個月.6.2項目周期設(shè)定6.2.1開發(fā)正式啟動的時間設(shè)定為項目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時間,并以此時間為項目開發(fā)周期的起始日。6.2.2根據(jù)南寧市可外協(xié)配套的設(shè)計、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工程進(jìn)度周期如下：6.2.3由于該項目是屬于已經(jīng)封頂?shù)臓€尾樓項目，根據(jù)項目建設(shè)及規(guī)模情況,在開發(fā)建設(shè)中不設(shè)清晰的分期,從項目開始做搭19架做外墻,到交樓分兩個周期，3個月為一個周期,形成項目整體開發(fā)的形象及市場影響。6.2.4我們初步設(shè)定的各主要分段工程進(jìn)度周期如下：A項目的外墻施工：3個月B室外環(huán)境配套（道路、管網(wǎng)、環(huán)藝、驗(yàn)收等）：3個月6.3開發(fā)計劃安排6.3.1根據(jù)項目的規(guī)劃方案及開發(fā)總周期、各主要分段工程周期的設(shè)定，本項目的開發(fā)粗略計劃擬定如下表（以月度為單位）。（見附圖表一）6.4項目的投資計劃6.4.1投資原則:本項目遵循一次性規(guī)劃設(shè)計、報建，分流水片建設(shè)施工的原則。6.4.2各分項投資內(nèi)容按如下模式進(jìn)行建設(shè)周期內(nèi)的資金分配:A項目的土地費(fèi)用在項目啟動的首季列支,項目的前期工程20費(fèi)用在項目啟動的首季列支,項目的報建費(fèi)用在項目啟動的首季列支。B項目的建筑工程費(fèi)各按1/2流水片所安排的時間周期,在各3個月度的跨度內(nèi),平均投入。C項目的基礎(chǔ)工程各按1/2的比例,與各流水片關(guān)聯(lián),在實(shí)施的月度內(nèi)列支。D項目的管理費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi),在項目的總周期內(nèi)平均列支。E項目的營銷費(fèi)用在其后的5個月內(nèi)平均分配支出。F銷售稅費(fèi)及所得稅按銷售進(jìn)度支出,不列支在項目的靜態(tài)投資計劃之中。6.5投資計劃安排6.5.1根據(jù)如上的投資安排原則及項目的開發(fā)進(jìn)度計劃,初步安排出項目的投資計劃，本項目的投資粗略計劃擬定如下表（以21七項目銷售計劃7.1銷售的政策限定7.1.1根據(jù)國家現(xiàn)行的商品房銷售政策《商品房銷售管理辦年6月1日執(zhí)行）中規(guī)定,房地產(chǎn)項目須投資達(dá)到總投資的百分之二十五后方后預(yù)銷售,南寧市一般的執(zhí)行原則是工程形象達(dá)二層以上時發(fā)給《商品房預(yù)售許可證》。7.1.2按現(xiàn)行的中國央行的住房信貸政策,對于多層建筑須主體封頂、高層建筑達(dá)主體三分之二工程形象進(jìn)度時，可以辦理按揭手續(xù)并向開發(fā)商支付按揭款項。7.1.3根據(jù)項目建設(shè)的情況,項目一開始便達(dá)到預(yù)售的條件,并且也達(dá)到銀行按揭款支付的條件。7.2銷售計劃設(shè)計7.2.1根據(jù)本項目的區(qū)位及項目的綜合競爭力分析,本項目開盤一個內(nèi)便能達(dá)到70%的銷售率，3個月內(nèi)完成銷售，每月完成銷售面積預(yù)計如下：首個月：完成銷售面積的70%；22第二個月：完成銷售面積的20%；第三個月：完成銷售面積的10%；7.3銷售現(xiàn)金流入7.3.1可銷售的商品住宅面積為10800平方米,可銷售商業(yè)用房面積設(shè)定在最后銷售，銷售面積為600平方米。7.3.2根據(jù)寶資嘉公司在南寧市其它住宅樓盤的銷售統(tǒng)計,目前南寧市住宅購買者采用按揭購買方式達(dá)90%左右,只有較小比例的客戶采用一次性付款或分期付款方式,本項目的現(xiàn)金流入預(yù)測以八成按揭銷售方式為準(zhǔn)。7.3.3商品住宅在期房銷售的首個月,就回籠銷售合同金額的20%客戶首付資金,在次月由按揭銀行支付另外的80%回款。商品住宅在住宅銷售的以后各月所銷售完成的量可在該月全部回籠資金(包括客戶首付款及銀行按揭款)。7.3.4商業(yè)用房則在銷售后，并且交付后回籠全部銷售合同價款。7.3.5在銷售期內(nèi),各物業(yè)的銷售收入中扣除按銷售當(dāng)期收23入的約5.5%銷售稅費(fèi),以及按約7.89%銷售當(dāng)期收入預(yù)繳所得稅。7.4現(xiàn)金流入測算7.4.1根據(jù)如上規(guī)則,初步測算出本項目的現(xiàn)金流入情況,詳見<北緯28項目銷售收入預(yù)測表>(附表三)。八資金籌措安排8.1項目資金平衡8.1.1本報告初步確定的項目投資開發(fā)計劃及項目的營銷量化預(yù)測，我們推算出北緯28項目在采用全部自有資金投資現(xiàn)金平衡情況,詳見<北緯28項目(自有)現(xiàn)金流量表>(附表四)。8.1.2從上表中可知,以項目全部自有資金投入測算,北緯28項目包括已購?fù)恋卣蹆r款在內(nèi),項目需最大投入的流動資金量為1591萬元,發(fā)生在項目啟動后的第三個月末。8.1.3項目土地為土地出讓所得,在資金平衡表中扣除土地折價因素外,項目尚需投入開發(fā)建設(shè)的流動資金約為431萬元,最大峰值出現(xiàn)在項目啟動后的第三月末。248.2項目融資條件8.2.1本項目發(fā)展商通過轉(zhuǎn)讓所得，項目按現(xiàn)市場價值評估折價2500萬元。按現(xiàn)有金融政策及當(dāng)?shù)劂y行的融資慣例,可作為融資抵押物,向當(dāng)?shù)劂y行融資土地價值的70%，即1750萬元的項目開發(fā)性貸款。8.2.2按基本建設(shè)項目的慣例,項目投資商必須自籌項目總投資的30%,本項目靜態(tài)總投資2500萬元(含土地折價),即需自籌資金的總額約為750萬元。8.2.3從上述因素分析,本項目具有較為良好的融資條件,有利于項目發(fā)展商通過銀行的開發(fā)貸款解決后續(xù)的開發(fā)資金問題。8.3項目融資安排8.3.1從本項目的融資條件及項目的開發(fā)資金需求,初步考慮形成如下的后續(xù)開發(fā)資金安排:項目發(fā)展商已自籌資金1160萬元,其它資金缺口向當(dāng)?shù)劂y行申請住宅項目開發(fā)貸款解決。8.3.2按中國人民銀行現(xiàn)行的銀行貸款利率標(biāo)準(zhǔn),本項目按1-3年期的貸款年限考慮,規(guī)定年利率為5.9