第九章房地產(chǎn)融資

熟悉房地產(chǎn)融資的風險管理

熟悉房地產(chǎn)融資的成本管理

掌握房地產(chǎn)融資的主要方式

掌握房地產(chǎn)融資的資金來源

熟悉房地產(chǎn)融資概論學習目標從廣義上講，是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通及消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動的總稱，包括資金的籌集、運用和清算。從狹義上講，是指房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項目的直接和間接融資的總和，包括房地產(chǎn)信貸及資本市場融資等。9.1

房地產(chǎn)融資概論9.1.1

房地產(chǎn)融資的概念及意義從融資主體看，分為：房地產(chǎn)企業(yè)融資

是利用企業(yè)自身實力進行融資并承擔融資的責任和風險從企業(yè)的財務(wù)整體狀況考察償債能力

通過項目進行融資，項目融資的債務(wù)風險和經(jīng)營風險大部分限制在項目公司從項目投產(chǎn)后的經(jīng)濟效益情況考察償債能力房地產(chǎn)項目融資9.1

房地產(chǎn)融資概論9.1.2

房地產(chǎn)融資的分類直接融資

商業(yè)信用融資投資性商業(yè)信用融資消費性信用融資金融機構(gòu)信用消費信用間接融資從融資渠道看，分為：9.1

房地產(chǎn)融資概論9.1.2

房地產(chǎn)融資的分類直接融資

直接性分散性信譽差異性部分不可逆性相對較強的自主性

間接性主動權(quán)在金融中介手中集中性可逆性信譽度偏好性間接融資特點比較9.1

房地產(chǎn)融資概論9.1.2

房地產(chǎn)融資的分類融資規(guī)模大1償還期較長2資金缺乏流動性3高風險高收益49.1

房地產(chǎn)融資概論9.1.3

房地產(chǎn)融資的特點房地產(chǎn)企業(yè)的一般性資金來源房地產(chǎn)企業(yè)區(qū)別一般企業(yè)的資金來源

企業(yè)自有資金政府財政資金銀行貸款股票、債券、集資、租賃、商業(yè)信用等多種籌資方式其他資金來源

房地產(chǎn)抵押貸款售后回租預(yù)售資金其他籌資方式9.2

房地產(chǎn)融資的資金來源銀行貸款融資信托融資股票融資房地產(chǎn)債券融資9.3

房地產(chǎn)融資的主要方式房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)滿足的融資條件（熟悉）房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)滿足的條件（掌握）9.3

房地產(chǎn)融資的主要方式9.3.1

銀行貸款融資

概念：信托投資公司是一種以受托人的身份，代人理財?shù)慕鹑跈C構(gòu)。它與銀行信貸、保險并稱為現(xiàn)代金融業(yè)的三大支柱。從資金信托的角度房地產(chǎn)信托是指受托人（信托投資公司）遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產(chǎn)業(yè)以獲取收益，并將收益支付給受益人的行為。

從財產(chǎn)信托的角度房地產(chǎn)信托指房地產(chǎn)物業(yè)的所有人作為委托人將其所有的物業(yè)委托給專門的信托機構(gòu)經(jīng)營管理，由信托機構(gòu)將信托收益交付給受益人的行為。

9.3

房地產(chǎn)融資的主要方式9.3.2

信托融資房地產(chǎn)信托融資的優(yōu)勢：1信托融資創(chuàng)新空間寬廣，并有巨大的靈活性。2

信托具有財產(chǎn)隔離功能。3不受銀行貸款時企業(yè)自有資金不低于開發(fā)項目總投資30%的約束，也能夠彌補121號文規(guī)定的只有主體結(jié)構(gòu)封頂才能按揭所造成的中間消費融資的斷裂。優(yōu)勢9.3

房地產(chǎn)融資的主要方式9.3.2

信托融資分類

權(quán)益轉(zhuǎn)讓模式

股權(quán)投資類信托

股權(quán)證券化信托

混合型信托

抵押貸款類信托房地產(chǎn)信托的運營模式：9.3

房地產(chǎn)融資的主要方式9.3.2

信托融資

房地產(chǎn)股票是房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金用以證明投資者股東身份和權(quán)益并據(jù)以獲得股息和紅利的憑證。9.3

房地產(chǎn)融資的主要方式9.3.3

股票融資股票分類按票面是否記載金額按是否記載股東姓名記名股票和不記名股票

有面值股票和無面值股票

按股票所代表的股東權(quán)利普通股股票和優(yōu)先股股票

發(fā)行途徑發(fā)行方式發(fā)行程序發(fā)行價格股票融資

直接發(fā)行間接發(fā)行-平價發(fā)行折價發(fā)行溢價發(fā)行-募集設(shè)立公司發(fā)行募集新股公開發(fā)行無償增資發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券

-準備階段審批階段實施階段9.3

房地產(chǎn)融資的主要方式9.3.3

股票融資

房地產(chǎn)債券的概念：房地產(chǎn)債券是各級政府、房地產(chǎn)金融機構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金而發(fā)行的，代表公司與投資者之間債權(quán)債務(wù)關(guān)系的有價證券，它是一種債務(wù)憑證，承諾在未來特定日期償還本金并按照事先確定的利率支付利息。9.3

房地產(chǎn)融資的主要方式9.3.4

房地產(chǎn)債券融資房地產(chǎn)債券分類：

依據(jù)按發(fā)行主體分類

政府債券、金融債券、公司債券、國際債券等按償還期限分類

短期債券、中期債券、長期債券按計息方式分類

附息債券和貼現(xiàn)債券

按有無擔保分類

信用債券和擔保債券按是否記名分類

記名債券和不記名債券類型按債券形態(tài)分類

實物債券、憑證式債券和記賬式債券9.3

房地產(chǎn)融資的主要方式9.3.4

房地產(chǎn)債券融資直接發(fā)行間接發(fā)行…公募發(fā)行私募發(fā)行

…發(fā)行方式9.3

房地產(chǎn)融資的主要方式9.3.4

房地產(chǎn)債券融資房地產(chǎn)債券的發(fā)行方式：房地產(chǎn)債券的發(fā)行程序：按法定程序形成有關(guān)決議制定發(fā)行章程提出發(fā)行申請取得資信等級證明確定委托發(fā)行代理機構(gòu)發(fā)布募集公告印制債券發(fā)行及善后工作9.3

房地產(chǎn)融資的主要方式9.3.4

房地產(chǎn)債券融資國內(nèi)目前常見的房地產(chǎn)融資渠道主要有：國內(nèi)商業(yè)銀行貸款、信托投資公司發(fā)行信托計劃、境內(nèi)公司上市、發(fā)行企業(yè)債、金融租賃、典當、民間私募基金、外資銀行貸款、海外私募基金、房地產(chǎn)投資信托基金(REITS)、公司海外上市等方式。9.3

房地產(chǎn)融資的主要方式融資方式的選擇：沒有標準答案和絕對的優(yōu)劣之分。一般來說，最理想的情況是能夠拿到國內(nèi)五大銀行(工、農(nóng)、中、建、交)的大額授信額度。在銀行貸款資源不足的情況下，當融資規(guī)模超過千萬元但不足2億元時，信托和外資商業(yè)銀行貸款是很好的選擇；當融資規(guī)模超過2億元又有成熟的商業(yè)物業(yè)時，就獲得了通過REITS上市、吸引海內(nèi)外私募基金以及金融租賃融資的條件。當然，對那些地理位置很好的房地產(chǎn)項目，即使處于開發(fā)前期，尚沒有成熟物業(yè)的階段，也是能夠引起部分私募基金興趣的。而境內(nèi)外企業(yè)上市、發(fā)行公司債的方式，由于程序復(fù)雜、手續(xù)繁瑣、政策約束多、籌集資金時間長等原因，并不是合適開發(fā)商的短期內(nèi)融資手段，而應(yīng)作為中長期戰(zhàn)略方向去努力。9.3

房地產(chǎn)融資的主要方式不同融資方式的成本比較自有資金的融資成本較低銀行貸款融資，只需支付銀行貸款利息，成本較低銷售回款的融資成本視不同情況有別信托資金的融資成本較高9.4

房地產(chǎn)融資的成本管理9