最新資料推薦《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則》指南第一章總則第一條制定《清算準則》目的和依據(jù)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則》（以下簡稱清算準則）第一條明確了制定準則的依據(jù)和目的。制定《清算準則》的目的，應從以下三個方面理解：（一）《清算準則》是土地增值稅清算鑒證業(yè)務的執(zhí)業(yè)規(guī)范；（二）《清算準則》是行政規(guī)章，注冊稅務師從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務必須執(zhí)行；（三）制定《清算準則》的目的，是規(guī)范執(zhí)業(yè)行為，保證執(zhí)業(yè)質量，明確執(zhí)業(yè)責任，維護社會公共利益和鑒證各方合法權益。第二條清算鑒證的定義《清算準則》規(guī)定了土地增值稅清算鑒證的定義，明確了清算鑒證的目的。對土地增值稅清算鑒證的定義，應把握以下幾個方面：（一）是對土地增值稅清算申報事項的鑒證業(yè)務，對非土地增值稅清算申報事項的鑒證不適用本準則；（二）應以稅務師事務所的名義接受委托；（三）應實施必要的審核程序，以稅收應用技術進行鑒別和判斷，出具鑒證報告并發(fā)表鑒證意見；（四）目的是：為證實土地增值稅清算申報事項具有真實性、合法性、完整性，提供證明，以增強稅務機關對該項信息信任程度。第三條清算鑒證的目的根據(jù)《清算準則》規(guī)定的土地增值稅清算鑒證定義，土地增值稅清算鑒證的目標，應是證明清算事項具有真實性、合法性、完整性。一、真實性《清算準則》的真實性，是強調法律的真實性。在納稅鑒證活動中，鑒證人按照鑒證程序，依據(jù)法定的鑒證評價標準，對取得的有關證據(jù)資料，進行鑒別和判斷后，沒有發(fā)現(xiàn)納稅人申報不實的證據(jù)，便可確認所鑒證的土地增值稅清算申報事項具有法律真實性。對于收入事項，真實性是指已經符合稅法規(guī)定的確認條件，就應當予以確認，除會計已經確認收入的事項外，還包括視同銷售收入和稅法上規(guī)定的收入事項。對扣除項目事項，真實性是指除稅法規(guī)定的加計扣除、房地產開發(fā)費用計算扣除、核定扣除事項外，任何開發(fā)費用，除非確屬已經真實發(fā)生，否則申報扣除就可能被認定為錯誤申報。納稅人申報扣除的任何費用必須能夠提供證明確屬已經實際發(fā)生的“足夠”的“適當”憑據(jù)，足夠和適當應根據(jù)實際情況來判定。真實性包括真實發(fā)生和準確計價等兩方面的內容。真實發(fā)生是指土地增值稅清算申報表中，計入的土地增稅清算事項是真實發(fā)生的，不包含沒有發(fā)生的事項。準確計價是鑒證的準確性要求，準確性是指土地增值稅清算申報事項的金額，在土地增值稅申報表中恰當計價。最新精品資料整理推薦，更新于二O二一年二月五日2021年2月5日星期五20:24:26 最新資料推薦 注冊稅務師應關注土地增值稅清算申報事項，在財務報表中是否真實發(fā)生并以恰當?shù)慕痤~計入，在賬戶中是否確實存在并以恰當金額記入均已記錄，已發(fā)生的納稅義務事項是否確認并按正確金額反映。二、合法性合法性是指確認收入和房地產扣除項目，必須符合稅法規(guī)定的條件與程序。不管房地產扣除項目是否實際發(fā)生或合理與否，如果是非法支出，不符合稅法的有關規(guī)定，即使按財務會計法規(guī)或制度規(guī)定可以作為開發(fā)成本費用的，也不能作為土地增值稅扣除項目。三、完整性完整性是指應當披露的土地增值稅清算事項，在土地增值稅申報表中得到充分披露，不存在漏申報事項。注冊稅務師應關注土地增值稅清算申報事項，在財務報表中是否得到充分披露，在賬戶中是否均已記錄，已發(fā)生的納稅義務事項是否均已確認。根據(jù)形式完整性的要求，對以會計資料為信息來源的申報事項，能夠按鑒證程序取得支持申報結果的會計核算證據(jù)，并且沒有發(fā)現(xiàn)相反的會計核算證據(jù)；對于根據(jù)納稅調整后數(shù)據(jù)的申報事項，能夠按鑒證程序取得支持申報結果的納稅調整證據(jù)，并且沒有發(fā)現(xiàn)相反的納稅調整證據(jù)。第四條清算鑒證的范圍根據(jù)《清算準則》規(guī)定的“土地增值稅清算鑒證”定義，土地增值稅清算鑒證范圍，有三層含義：一是證據(jù)的范圍，包括會計核算證據(jù)和納稅調整證據(jù)；二是主體的范圍，包括委托方企業(yè)和受托方企業(yè)；三是項目的范圍。一、證據(jù)的范圍鑒證對象信息的范圍，或稱鑒證證據(jù)的范圍。清算鑒證業(yè)務證據(jù)的鑒證范圍，重點是納稅調整證據(jù)，會計核算證據(jù)主要是作為數(shù)據(jù)來源。二、主體的范圍土地增值稅清算鑒證主體的范圍，包括委托方和受托方。（一）委托方符合土地增值稅清算條件的從事房地產開發(fā)的納稅人。（二）受托方《清算準則》第三條規(guī)定，納入稅務機關行政監(jiān)管并通過年檢的稅務師事務所，均可從事土地增值稅清算鑒證工作。上述規(guī)定，明確了承辦土地增值稅清算鑒證業(yè)務的受托方應具備的條件。對此規(guī)定，應把握以下幾個方面：.從事土地增值稅清算鑒證的受托方，應是有涉稅鑒證業(yè)務資格的稅務師事務所；.沒有通過年檢的稅務師事務所，不得承辦土地增值稅清算鑒證業(yè)務；最新精品資料整理推薦，更新于二O二一年二月五日2021年2月5日星期五20:24:26 最新資料推薦 .不具備注冊稅務師行業(yè)執(zhí)業(yè)資質、未納入注冊稅務師行業(yè)監(jiān)管的單位和其他中介機構，一律不得承辦土地增值稅清算鑒證業(yè)務。三、項目的范圍納稅人的房地產開發(fā)項目，在滿足規(guī)定的土地增值稅清算條件時，均屬于土地增值稅清算鑒證業(yè)務的項目范圍。第五條了解的業(yè)務環(huán)境《清算準則》第四條規(guī)定，在接受委托前，稅務師事務所應當初步了解業(yè)務環(huán)境。還明確了業(yè)務環(huán)境的具體事項。在接受委托前，稅務師事務所應按照《清算準則》的要求，初步了解鑒證業(yè)務的下列業(yè)務環(huán)境：一、鑒證業(yè)務約定書，應將鑒證年度、鑒證事項、評價標準、證據(jù)要求等內容作為特殊事項，作出專項約定；二、注冊稅務師承接鑒證業(yè)務，應了解鑒證對象的特征，如：時限、核準或備案程序、形成的原因等內容；三、注冊稅務師執(zhí)行鑒證業(yè)務，應充分了解土地增值稅清算納稅申報情況鑒證對象信息，如：申報資料、會計資料和有關證據(jù)等內容；四、注冊稅務師執(zhí)行鑒證業(yè)務、發(fā)表鑒證結論，應以現(xiàn)行有效的有關稅收法規(guī)，為審核鑒證的主要評價標準；五、注冊稅務師出具鑒證報告，應以依法進行納稅申報為主要目的，被鑒證單位和主管稅務機關是報告的預期使用者。第六條承接清算條件《清算準則》第五條對承接鑒證業(yè)務的條件作出明確規(guī)定，注冊稅務師對承接鑒證業(yè)務的條件，應把握以下幾個方面：一、接受委托的清算項目符合土地增值稅的清算條件受托清算條件有兩層含義：一是納稅人委托鑒證的清算項目，應符合土地增值稅清算條件，不具備清算條件的項目不屬于鑒證范圍；二是稅務師事務所不受理不符合清算條件的房地產開發(fā)項目。二、職業(yè)道德規(guī)范的要求獨立性和專業(yè)勝任能力，是注冊稅務師執(zhí)業(yè)中應遵守的重要職業(yè)道德規(guī)范。實際操作當中，注冊稅務師還應注意遵守客觀原則、公正原則、不承辦不能勝任的業(yè)務、對客戶責任、對同行責任和職業(yè)形象責任等職業(yè)道德規(guī)范。對《清算準則》規(guī)定的職業(yè)道德規(guī)范的要求應把握以下幾個方面：.獨立性。獨立性原則的要求有兩層含義，即實質上的獨立與形式上的獨立。所謂實質上的獨立，又稱精神上的獨立，是指注冊稅務師在鑒證過程中應當不受任何個人或外界因素的約束、影響和干擾，保持獨立的精神態(tài)度和意志。只有保持實質上的獨立，才能夠以客觀、公正的心態(tài)發(fā)表意見。所謂形式上的獨立，又稱面貌上的獨立，是針對第三者而言的，即注冊稅務師必須在第三者面前呈現(xiàn)一種獨立于客戶的身份，同客戶之間不應存在直接或一最新精品資料整理推薦，更新于二O二一年二月五日2021年2月5日星期五20:24:26 最新資料推薦 些重大的間接財務利益關系。形式上做到獨立是保證實質獨立的前提。.專業(yè)勝任能力。注冊稅務師專業(yè)勝任能力是指執(zhí)業(yè)稅務師應當具備勝任專業(yè)職責的能力，包括專門知識、職業(yè)經驗、專業(yè)訓練和業(yè)務能力等四個方面。業(yè)務能力是指注冊稅務師的分析、判斷和表達能力。分析、判斷是注冊稅務師應有的一種重要技能，它貫穿于鑒證過程的始終。分析、判斷能力的強弱是注冊稅務師素質的綜合反映。注冊稅務師必須就鑒證結果出具報告，因此應具有充分表達意見的說明能力。.技術規(guī)范。注冊稅務師執(zhí)行鑒證業(yè)務過程中，應遵守一定的技術規(guī)范，有責任、有義務遵守各項準則、規(guī)范等職業(yè)規(guī)范，并合理運用會計準則、稅務會計及國家其他相關技術規(guī)范。.職業(yè)道德。職業(yè)道德是指某一執(zhí)業(yè)組織以公約、守則等形式公布的，其會員自愿接受的執(zhí)業(yè)行為標準。注冊稅務師的職業(yè)道德是指鑒證人員的職業(yè)品德、職業(yè)紀律、專業(yè)勝任能力及職業(yè)責任等方面的總稱。職業(yè)品德是指注冊稅務師所應具備的職業(yè)品格和道德行為，它是職業(yè)道德體系的核心部分，其基本要求是獨立、客觀和公正。職業(yè)紀律是指約束注冊稅務師執(zhí)業(yè)行為的法紀和戒律，尤指注冊稅務師應當遵循的執(zhí)業(yè)準則及國家其他相關法規(guī)。職業(yè)責任是指執(zhí)業(yè)稅務師對客戶、同行及社會公眾所應履行的責任。.職業(yè)謹慎。職業(yè)謹慎要求注冊稅務師履行專業(yè)職責時除具備足夠的專業(yè)勝任能力之外，還應當有一絲不茍的責任感并保持應有的慎重態(tài)度。職業(yè)謹慎可從消極和積極兩個方面理解。前者是指注冊稅務師執(zhí)行鑒證業(yè)務時不得怠工，不得有過失和欺詐行為；后者是指注冊稅務師應以高度的責任感去理解經濟業(yè)務的性質和內容，完成鑒證任務。職業(yè)謹慎要求注冊稅務師注意評價自己的能力是否可以勝任所承擔的責任。如果不具備這種能力，則應考慮向專家咨詢或拒絕接受該項業(yè)務。三、稅務師事務所能夠獲取充分、適當?shù)淖C據(jù)以支持其結論并出具書面報告這個條件是對鑒證對象、鑒證過程和鑒證結論提出的要求。主要有以下四個方面：（一）不執(zhí)行鑒證不發(fā)表意見。注冊稅務師未經鑒證有關土地增值稅清算鑒證證據(jù)，不得對客戶的土地增值稅清算鑒證事項發(fā)表意見；（二）鑒證過程必須搜集和取得證據(jù)。注冊稅務師應當按照鑒證準則的要求，認真搜集和取得充分、適當?shù)淖C據(jù)，以保證工作質量，降低執(zhí)業(yè)風險；（三）鑒證結論必須依據(jù)證據(jù)。注冊稅務師對有關業(yè)務形成結論時，應當以充分、適當?shù)淖C據(jù)為依據(jù)，不得以其職業(yè)身份對未鑒證事項發(fā)表意見；（四）注冊稅務師的結論以書面報告形式表述，且表述形式與鑒證要求相適應。稅務師事務所應當按照相關法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關規(guī)定，在實施必要的審核程序后出具含有鑒證結論或鑒證意見的書面報告。并且根據(jù)鑒證情況，以無保留意見、持有保留意見、無法表明意見或持否定意見等發(fā)表鑒證結論。四、與委托方協(xié)商簽訂涉稅鑒證業(yè)務約定書簽定業(yè)務約定書是鑒證準備階段的一個重要環(huán)節(jié)。鑒證業(yè)務約定書是指稅務師事務所與委托單位共同簽訂，據(jù)以確定鑒證業(yè)務的委托與受托關系，明確委托目的、鑒證范圍及雙方責任與義務等事項的書面合約。鑒證業(yè)務約定書需要約定的事項都應經雙方協(xié)商，但有些事項是已經在有關規(guī)定中確定下來的，屬于格式性條款，則無商量的余地。對于格式性條款以外的任意性條款，應與委托方商議并達成一致意見，主要包括鑒證范圍、雙方權利義務、服務費用、出具鑒證報告的時間等內容。最新精品資料整理推薦，更新于二O二一年二月五日2021年2月5日星期五20:24:26 最新資料推薦 鑒證業(yè)務約定書具有經濟合同的性質，一經雙方簽訂，即成為稅務師事務所與委托單位之間在法律上生效的契約，具有法定約束力。鑒證業(yè)務約定書有以下幾個方面的作用：.可以增進稅務師事務所與委托單位之間的了解，尤其是使被鑒證單位了解鑒證人員的鑒證責任和需要提供的合作。.可作為被鑒證單位鑒證業(yè)務完成情況及稅務師事務所檢查被鑒證單位約定義務履行情況的依據(jù)。.如果出現(xiàn)法律訴訟，鑒證業(yè)務約定書是確定稅務師事務所與委托單位雙方應負責任的重要依據(jù)。五、計劃承攬的鑒證業(yè)務具有合理的目的如果鑒證的范圍、取證條件等方面受到限制，還繼續(xù)惡性承攬，這就說明受托方的目的不合理。如果是為了利用鑒證報告，應付稅務機關的鑒證要求，或者收買鑒證執(zhí)業(yè)人員出具不適當?shù)膱蟾?，這就說明委托單位的目的不合理。第七條清算鑒證對象和鑒證對象信息《清算準則》第六條，對鑒證對象作出了概括性的描述，對這部分內容，應該從鑒證對象和鑒證對象信息兩方面理解。鑒證對象有兩層含義：一是指鑒證對象的內容，二是指鑒證對象的形式。一、鑒證對象《清算準則》所稱鑒證對象或稱鑒證對象的內容，是指土地增值稅清算的狀況，通俗地說就是土地增值稅清算的納稅申報表所列事項。如：房地產銷售收入總額、扣除項目總額、開發(fā)銷售進度等。這也就是《土地增值稅納稅申報表》及附表所涉及的內容。二、鑒證對象信息鑒證對象信息或稱鑒證對象的形式，是指與土地增值稅清算相關的會計資料、內部證據(jù)和外部證據(jù)等可以收集、識別和評價的證據(jù)及信息。如：企業(yè)相關會計資料、納稅申報資料、有關土地增值稅清算的文件及證明材料等。土地增值稅清算的鑒證對象信息,是指土地增值稅的有關法規(guī)文件規(guī)定的，納稅人辦理土地增值稅清算申報時，應如實填寫和報送的資料。第八條清算鑒證標準一、鑒證評價標準的分類（一）正式標準和非正式標準土地增值稅清算鑒證標準是指用于評價或計量土地增值稅清算鑒證對象的法定確認條件和計量方法。按照法律效力級別來說，鑒證標準分為正式標準和非正式標準。正式標準是指國家法定標準和行業(yè)協(xié)會自律標準；非正式標準是指企業(yè)單位內部制定的標準。土地增值稅清算鑒證的評價標準，以正式標準為主，以非正式標準為輔助標準。最新精品資料整理推薦，更新于二O二一年二月五日2021年2月5日星期五20:24:26 最新資料推薦 （二）土地增值稅清算鑒證的定性標準和定量標準土地增值稅清算鑒證的定性標準又稱為正式標準，實際使用的定性標準是有關土地增值稅清算稅收文件的規(guī)定。土地增值稅清算鑒證的定量標準主要是基本標準，以歷史標準和外部標準為輔助標準。二、評價標準特征的內容和適用要求對于按照會計數(shù)據(jù)填報的事項，應以會計準則為主要評價標準。比如收入項目的填報，根據(jù)會計核算的“主營業(yè)務收入”會計科目提供的信息資料，對這個收入項目的鑒證，應以會計準則為主要評價標準。對于按照稅法要求納稅調整后填報的事項，應以有關的稅收法規(guī)文件為主要評價標準，其他的法規(guī)文件為輔助評價標準。比如根據(jù)稅法規(guī)定應進行納稅調整的“視同銷售收入”事項，應以稅收法規(guī)文件為主要評價標準。三、法定鑒證標準與其他鑒證標準的選擇次序注冊稅務師在運用適當?shù)脑u價標準時，應堅持稅收法定性原則，稅法已做規(guī)定的事項，應以稅法規(guī)定為評價標準，避免濫用會計規(guī)范的可靠性和完整性原則。相關性的特征不僅指與報告使用者的經濟決策相關，還應包括鑒證事項經濟性質上的因果關系。在評價證據(jù)有效性時，應對鑒證事項有關證據(jù)的合法性保持警覺，鑒證的主要依據(jù)是稅收法規(guī)。在處理方法上，主要運用稅務會計。第九條清算鑒證證據(jù)《清算準則》第八條，明確了注冊稅務師執(zhí)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務，獲取證據(jù)應執(zhí)行的程序及遵循的原則。對這部分內容，應該從以下幾個方面把握。一、職業(yè)懷疑態(tài)度《清算準則》要求注冊稅務師在計劃和執(zhí)行鑒證業(yè)務時，應當保持職業(yè)懷疑態(tài)度，以識別可能導致鑒證對象信息發(fā)生違反稅法或錯誤申報的情況。職業(yè)懷疑態(tài)度，是指經濟鑒證主體在執(zhí)行鑒證業(yè)務過程中，對客戶及其所提供信息均保持必要質疑的思想狀態(tài)。二、土地增值稅清算鑒證證據(jù)清算鑒證的證據(jù)，是指鑒證人員在實施清算鑒證過程中根據(jù)職業(yè)判斷所搜集的，為自己發(fā)表鑒證意見、出具鑒證報告提供證明的一系列事實憑據(jù)和資料?，F(xiàn)行稅法規(guī)定的清算鑒證證據(jù)，主要包括以下內容：（一）房地產開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；（二）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料；（三）主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等；（四）納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。最新精品資料整理推薦，更新于二O二一年二月五日2021年2月5日星期五20:24:26最新資料推薦三、重要性原則土地增值稅清算鑒證的重要性，是指被鑒證單位向稅務機關提供的清算證據(jù)、資料，對確認和計量清算項目影響的嚴重程度。它在正常納稅環(huán)境下，可能會影響清算項目計量結果的確認。應把握以下幾個方面：（一）與土地增值稅清算鑒證事項相關；（二）影響確認和計量土地增值稅清算項目的嚴重程度；（三）土地增值稅清算鑒證重要性的判斷受法定條件影響，而不受企業(yè)環(huán)境影響；（四）土地增值稅清算鑒證應考慮可能出現(xiàn)的誤差。對于以下原因造成的鑒證結論差異，不屬于錯誤的鑒證結論：.對同一個被鑒證單位的同一個鑒證對象，經兩次及兩次以上的鑒證，不同鑒證人員發(fā)表的不同鑒證結論，如果沒有證據(jù)證明是因為不同鑒證人員有違反稅法或未按規(guī)定執(zhí)行鑒證程序的行為，所造成的鑒證結論差異；.對同一個被鑒證單位的同一個鑒證對象，經兩次及兩次以上的鑒證，不同鑒證人員發(fā)表的不同鑒證結論，是由于鑒證的證據(jù)發(fā)生了變化，所造成的鑒證結論差異；.對同一個被鑒證單位的同一個鑒證對象，稅務機關進行稅務檢查時，稅務檢查的結論與鑒證結論不一致時，如果沒有證據(jù)證明是因為鑒證人員有違反稅法或未按規(guī)定執(zhí)行鑒證程序的行為，所造成的鑒證結論差異。四、法定性原則稅法強調法定性原則，對任何事項的確認都必須依法行事，有據(jù)可依，不能估計。稅務處理以法律為準繩，企業(yè)的稅款計算正確與否、繳納期限正確與否、納稅活動正確與否，均應以稅法為判斷標準。五、證據(jù)的取得與分析評價（一）鑒證證據(jù)的充分性和適當性注冊稅務師從事涉稅鑒證業(yè)務，應獲取與鑒證事項相關的充分、適當?shù)淖C據(jù)。證據(jù)的充分性，是對證據(jù)數(shù)量的衡量。證據(jù)的適當性，是對證據(jù)質量的衡量，是指證據(jù)的相關性、真實性和合法性。.鑒證證據(jù)的相關性在確定證據(jù)的相關性時，注冊稅務師應當考慮下列事項：（1）特定的鑒證程序可能為被鑒證單位某些認定提供相關的證據(jù)，而與被鑒證單位其他認定無關；（2）針對被鑒證單位同一項認定，可以從不同來源獲取鑒證證據(jù)或獲取不同性質的鑒證證據(jù)；（3）只與特定被鑒證單位認定相關的鑒證證據(jù)并不能替代與被鑒證單位其他認定相關的鑒證證據(jù)。（4）證據(jù)的相關性必須同時具備下列兩項獨特的要素：①必須有助于證明或否定一個事實結論；②這個事實結論與一個鑒證事項的子項有因果關系。最新精品資料整理推薦，更新于二O二一年二月五日2021年2月5日星期五20:24:26 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.鑒證證據(jù)的真實性注冊稅務師確認證據(jù)的真實性時應考慮下列事項：（1）真實性是證據(jù)發(fā)生證明力的首要條件，真實的證據(jù)是客觀存在的證據(jù)，它的對立面是虛假證據(jù)。（2）虛假證據(jù)在鑒證實踐中有以下幾種情況：①推測、假設、想像的證據(jù)事實；②認識錯誤或表達失真的證據(jù)事實，如鑒定結論錯誤，證人所述事實雖然是耳聞目睹但表述不準確，無意中對案情有所遺漏、夸大、縮小甚至歪曲；③故意作出的偽證，當事人或其他有關人員故意作偽證的目的是以證據(jù)形式上的真實掩蓋內容上的虛假，以誤導鑒證人員對案件事實作出錯誤結論。.鑒證證據(jù)的合法性注冊稅務師確認證據(jù)的合法性時應考慮下列事項：（1）證據(jù)的形式和取得證據(jù)的方式、方法合法；（2）不具備法律要求的形式和非法取得的證據(jù)，不具有合法性。（二）鑒證證據(jù)的來源根據(jù)土地增值稅清算的有關文件規(guī)定，獲取土地增值稅清算鑒證證據(jù)的渠道有三個：.司法機關、公安機關、行政機關、專業(yè)技術鑒定部門等具有行政職能的機關事業(yè)單位；.具有法定資質的社會中介機構；.被鑒證單位。（三）證據(jù)的效力注冊稅務師在對證據(jù)進行審核認定過程中，如果發(fā)現(xiàn)證明同一事實的數(shù)個證據(jù)，其證據(jù)的效力級次一般按照以下情形分別進行認定：.國家機關以及其他職能部門依職權制作的公文文書優(yōu)于其他書證；.鑒定結論、現(xiàn)場筆錄、勘驗筆錄、檔案材料以及經過公證或者登記的書證優(yōu)于其他書證、視聽資料和證人證言；.原件、原物優(yōu)于復制件、復制品；.法定鑒定部門的鑒定結論優(yōu)于其他鑒定部門的鑒定結論；.注冊稅務師主持勘驗制作的勘驗筆錄優(yōu)于其他部門主持勘驗制作的勘驗筆錄；.原始證據(jù)優(yōu)于傳來證據(jù)；.其他證人證言優(yōu)于與當事人有親屬關系或者其他密切關系的證人提供的對該當事人有利的證言；.作證的證人證言優(yōu)于未作證的證人證言；.數(shù)個種類不同、內容一致的證據(jù)優(yōu)于一個孤立的證據(jù)。.從外部獨立來源獲取的證據(jù)優(yōu)于從其他來源獲取的證據(jù)；.內部控制有效時內部生成的證據(jù)優(yōu)于內部控制薄弱時內部生成的證據(jù)；.直接獲取的證據(jù)優(yōu)于間接獲取或推論得出的證據(jù)。最新精品資料整理推薦，更新于二O二一年二月五日2021年2月5日星期五20:24:26最新資料推薦(四)實施階段的鑒證程序審核鑒證實施階段或稱為審核鑒證外勤階段，是鑒證人員根據(jù)鑒證計劃對各項鑒證項目進行詳細審查，收集鑒證證據(jù)并進行評價，借以形成鑒證結論，實現(xiàn)鑒證目標的過程。鑒證實施階段的工作主要是鑒證測試，包括控制測試和實質性測試兩大類，或稱控制性測試和實質性程序。鑒證人員要通過鑒證測試，取得鑒證證據(jù)，形成工作底稿。鑒證實施階段有以下三個步驟：.內部控制的調查與初步評價在對納稅申報表審核鑒證過程中，了解被鑒證單位內部控制是必須執(zhí)行的程序，鑒證人員主要應了解被鑒證單位內部控制的設計和運行情況。然后初步評價內部控制的可信賴程度，如果被鑒證單位的內部控制能夠預防各類錯弊，就視為可信賴，據(jù)此設計控制測試；如果內部控制不存在，或雖然存在但未能有效地運行，就不需要進行控制測試，而直接進行實質性測試。.控制測試控制測試，是指為證實被鑒證單位內部控制政策和程序設計是否適當，運行是否有效而實施的鑒證程序?？刂茰y試有以下特點：(1)測試范圍是決定信賴的內部控制?？刂茰y試不是對所有的內部控制都進行測試，只對那些經過初步評價、決定信賴的內部控制進行測試。(2)測試方法是對關鍵控制項目進行抽查。測試時只對其關鍵控制項目抽取若干樣本進行審查。(3)控制測試一般選擇在期中進行，不安排在期末進行?？刂茰y試程序，無論是會計報表審計，還是對經濟鑒證，都不是必經程序。因為，確定信賴內部控制是實施控制測試的前提條件，如果鑒證人員不準備信賴內部控制，便可不實施控制測試。.實質性測試實質性測試，是指對賬戶余額進行檢查和評價而實施的鑒證程序。實質性測試包括經濟業(yè)務實質測試、余額實質測試和分析性測試等三類。經濟業(yè)務實質測試，是為了審定某類或某項經濟業(yè)務認定的恰當性；余額實質測試，是為了審定某賬戶余額認定的適當性；分析性測試，也稱分析性復核，鑒證人員運用分析性測試可為證實會計報表數(shù)據(jù)有關關系是否合理提供證據(jù)。(五)土地增值稅清算鑒證業(yè)務的程序選擇土地增值稅清算鑒證的證據(jù)，按土地增值稅清算申報表的填報數(shù)據(jù)來源，可以劃分會計核算證據(jù)和納稅調整證據(jù)等兩類。對于收集和評價會計核算證據(jù)，一般情況下，注冊稅務師在進行涉稅鑒證時，不履行報表審計程序，不對會計報表發(fā)表審計意見，僅對會計數(shù)據(jù)邏輯關系和會計處理方法的合規(guī)性進行審核。如果需要對會計核算證據(jù)進行延伸審計，應另行委托審計。另行委托的審計業(yè)務不適用本指南。對于收集和評價納稅調整證據(jù)，可以省略內部控制的調查和初步評價這一步驟。由于土地增值稅清算鑒證業(yè)務，鑒證人員對被鑒證單位的內部控制應持職業(yè)懷疑態(tài)度，一般情況下最新精品資料整理推薦，更新于二O二一年二月五日2021年2月5日星期五20:24:26 最新資料推薦 應省略內部控制的控制測試，而直接進入實質性測試。（六）實質性測試的性質、時間和范圍.實質性測試的性質，是指將要執(zhí)行的實質性測試程序的種類及其有效性。清算鑒證的實質性測試應以余額測試為主。.實質性測試的時間。土地增值稅清算鑒證中實質性測試的時間，是法定的，中介機構沒有選擇的余地，應按稅法規(guī)定的清算時間辦理清算鑒證。如果當?shù)囟悇諜C關要求在清算申請環(huán)節(jié)提交鑒證報告，由申報環(huán)節(jié)改為在申請環(huán)節(jié)出報告，是將報告的時間前置。這種情況下，應在清算申請?zhí)峤恢巴瓿伞?實質性測試的范圍，是指將要執(zhí)行的實質性測試所需的樣本和證據(jù)的數(shù)量，實質是講證據(jù)的范圍。土地增值稅清算鑒證的實質性測試，應收集、評價稅法規(guī)定應提交的證據(jù)和鑒證中需要補充的證據(jù)。（七）鑒證證據(jù)的收集鑒證的實施階段進行的實質性測試，鑒證人員需要運用鑒證分析方法獲取土地增值稅鑒證事項及有關數(shù)據(jù)是否合理的證據(jù)；運用抽樣法和查詢法、觀察法、核對法、驗算法等技術方法，直接審核土地增值稅清算項目金額，獲取土地增值稅清算項目金額是否正確、真實和完整的證據(jù)等。鑒證證據(jù)，是指鑒證人員對鑒證對象的實際情況作出判斷、表明意見，并做出鑒證結論的依據(jù)。鑒證證據(jù)，根據(jù)填報數(shù)據(jù)來源可以分為以下兩類：.會計核算證據(jù)，它是根據(jù)與土地增值稅清算鑒證事項有關會計科目，取得的信息資料；.納稅調整證據(jù)，根據(jù)稅法規(guī)定，應進行納稅調整的土地增值稅清算事項的有關信息資料。（八）會計核算證據(jù)的收集與鑒證收集會計核算證據(jù)有兩種方式，一是鑒證人員根據(jù)下列資料，通過實施抄錄、制表、驗算等鑒證程序，所形成的屬于工作底稿類的自制證據(jù)。二是鑒證人員對下列資料中，比較重要的文件資料、原始憑證等按程序取得的書面證據(jù)。.與土地增值稅清算鑒證事項有關的會計報表和其他會計資料；.與土地增值稅清算鑒證事項有關的文件、收付款收據(jù)、銀行入賬出賬的票據(jù)單證。注冊稅務師對會計核算證據(jù)執(zhí)行鑒證業(yè)務時，僅對會計數(shù)據(jù)邏輯關系和會計處理方法的合規(guī)性進行審核，不履行注冊會計師的報表鑒證程序。（九）納稅調整證據(jù)的收集與鑒證收集納稅調整證據(jù)，一是鑒證人員根據(jù)涉及視同銷售收入及成本等交易事項的文件資料，通過實施抄錄、制表、驗算等鑒證程序，所形成的屬于工作底稿類的自制證據(jù)。二是鑒證人員根據(jù)涉及視同銷售收入及成本等交易事項的文件資料，按程序取得的書面證據(jù)。如合同、會計賬證、結算單證、收據(jù)發(fā)票、會議記錄、交易方案、交易記錄等等書證資料。對于納稅調整證據(jù)的分析評價，首先應根據(jù)有關證據(jù)，確認差異的事項，然后進行納稅調整。最新精品資料整理推薦，更新于二O二一年二月五日2021年2月5日星期五20:24:26 最新資料推薦 第十條出具鑒證報告的要求和法律責任《清算準則》第九條，強調出具鑒證報告，應堅持依法執(zhí)業(yè)、遵守職業(yè)道德和重證據(jù)的原則。明確規(guī)定出具鑒證報告，應符合“真實、合法”的標準，并應承擔相應的法律責任。對于出具報告的要求和法律責任應從以下幾方面把握：一、不得出具虛假的鑒證報告，不制造虛假證明文件；二、依據(jù)稅收法規(guī)和《清算準則》的有關規(guī)定出具鑒證報告；三、稅務師事務所應承擔的法律責任，包括：刑事責任、民事責任和行政責任。第十一條鑒證報告的受理《清算準則》第十條規(guī)定，稅務師事務所按照本準則的規(guī)定出具的鑒證報告，稅務機關應當受理。這項規(guī)定，強調依據(jù)《清算準則》出具的鑒證報告，是稅務機關受理的前提條件。稅務師事務所出具的鑒證報告不符合《清算準則》的要求，稅務機關有權拒絕受理。《清算準則》第十一條明確規(guī)定，稅務師事務所執(zhí)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務，應當遵守本準則?！肚逅銣蕜t》第十條規(guī)定與第十一條規(guī)定相呼應，第十條是貫徹《清算準則》的保障措施，第十一條是貫徹《清算準則》的具體要求。第二章一般規(guī)定第十二條應取得的證據(jù)資料《清算準則》第十二條，列舉了委托單位提供資料的清單，這項規(guī)定是對注冊稅務師執(zhí)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務，獲取證據(jù)資料的具體要求。本指南在工作底稿部分，進一步細化了證據(jù)資料清單的內容，注冊稅務師在執(zhí)業(yè)時可以作為參考。第十三條重要鑒證事項《清算準則》第十三條，列舉了執(zhí)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務，應關注的六個重要事項。對于這部分內容，本指南在下面的土地增值稅清算鑒證實務當中一并說明。第十四條會計核算數(shù)據(jù)不準確的處理方法《清算準則》第十四條、第十五條，分別對不能準確核算成本費用支出和不能準確核算收入總額的兩種情況，規(guī)定了執(zhí)行土地增值稅清算鑒證時的處理原則。其基本精神是，不能準確核算收入的，按《清算準則》第三章的規(guī)定審核；不能準確核算成本費用支出的，按《清算準則》第四章的規(guī)定審核。第十五條終止鑒證《清算準則》第十六條，列舉了應當終止鑒證的六種情形，根據(jù)國稅發(fā)[2006]187號文件和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的有關規(guī)定，前五種情形應由稅務機關核定征收，第六種情形應由稅務機關確定轉讓收入。無論是核定征收還是確定轉讓收入，都屬于稅務機關的行政行為。稅務師事務所不能行使稅務機關的征收管理權利。最新精品資料整理推薦，更新于二O二一年二月五日2021年2月5日星期五20:24:26最新資料推薦第十六條特殊委托《清算準則》第十七條，規(guī)定了雖發(fā)生可以終止鑒證的情形，但是對于三類特殊委托主體的委托鑒證事項，稅務師事務所可以接受委托。三類委托主體是：一、司法機關、稅務機關或者其他國家機關；二、依法組成的清算組織；三、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他組織和個人。第三章征稅范圍和清算申請的審核根據(jù)《清算準則》第五條關于承接條件的規(guī)定和第十三條關于重要鑒證事項的規(guī)定，注冊稅務師執(zhí)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務，應關注征稅范圍、清算單位、清算條件和清算申請等有關事項。第十七條應稅主體的認定條件房地產開發(fā)業(yè)務土地增值稅納稅主體的認定條件，一是形式條件，是指土地使用權出讓協(xié)議、付款結算單證、收款收據(jù)發(fā)票等書面形式證據(jù)；二是實質條件，是指受讓人對土地使用權取得直接支配的物權。第十八條應稅主體的鑒證證據(jù)一、房地產常規(guī)開發(fā)業(yè)務的證據(jù)所謂常規(guī)開發(fā)業(yè)務，是指房地產開發(fā)企業(yè)按照正常程序，從事房地產開發(fā)和經營的業(yè)務活動。房地產開發(fā)一般經過立項階段、前期開發(fā)階段、工程建設階段、營銷階段。房地產開發(fā)過程需要辦理有關手續(xù)，并取得有關部門頒發(fā)的許可證照。二、房地產非常規(guī)開發(fā)業(yè)務證據(jù)所謂非常規(guī)開發(fā)業(yè)務，是指房地產開發(fā)企業(yè)未按照正常程序，從事房地產開發(fā)和經營的業(yè)務活動。第十九條應稅行為的認定標準應稅行為的認定標準，一是發(fā)生轉讓行為，二是轉讓對象是國有土地使用權，三是取得轉讓增值收入。取得了征稅行為的有關證據(jù)后，應當根據(jù)三個確認標準，就所鑒證的項目是否屬于征稅范圍，做出分析評價。第二十條應稅行為的鑒證證據(jù)注冊稅務師對土地增值稅應稅范圍的鑒證時，應取得有關轉讓行為發(fā)生、轉讓國有土地使用權和取得轉讓收入等文件資料作為證據(jù)，作出判斷，發(fā)表鑒證意見。最新精品資料整理推薦，更新于二O二一年二月五日2021年2月5日星期五20:24:26最新資料推薦第二十一條清算單位的認定一、清算單位的定義對于土地增值稅清算單位中，所稱單位是指根據(jù)土地增值稅清算工作的需要，按項目開發(fā)情況劃分的，應作為單獨鑒證對象的單項工程或單位工程。確定清算單位的目的，是合理確認計稅單位，計稅單位是納稅人計算增值額、確定增值率的單位，設定計稅單位時要結合清算單位的實際情況統(tǒng)籌規(guī)劃。二、清算單位的認定方法房地產開發(fā)企業(yè)在對開發(fā)的房地產進行財務會計核算時，是根據(jù)本企業(yè)的經營特點選擇成本核算對象、成本項目和成本核算方法的。房地產開發(fā)企業(yè)在選擇成本核算對象時，因其規(guī)模、種類、銷售的形式及企業(yè)組織結構的不同而有所不同。有的以房地產的幢號為核算對象。為了方便征管及盡量減少企業(yè)核算的工作量，土地增值稅的計稅單位要與納稅人成本核算對象相一致。清算單位的標準有多種，基于不同的目的，可以選擇不同的清算單位。三、常規(guī)開發(fā)業(yè)務清算單位的認定對于一個屬于常規(guī)開發(fā)業(yè)務的項目，在確認清算單位時，房地產開發(fā)項目的確認，應以有關部門頒發(fā)的許可證照為條件。凡應獨立辦理有關部門的許可證照的房地產開發(fā)項目，才是一個法定意義上的獨立開發(fā)項目。土地增值稅清算單位，應以法定意義上的獨立開發(fā)項目，作為劃分對象。根據(jù)實際開發(fā)情況，分別以單項開發(fā)項目、單位工程或單項工程，為清算單位。四、非常規(guī)開發(fā)業(yè)務清算單位的認定對于一個屬于非常規(guī)開發(fā)業(yè)務的項目，在確認清算單位時，應堅持“實質重于形式”的原則。非常規(guī)開發(fā)業(yè)務的項目，是沒有按程序取得有關部門頒發(fā)的許可證照。五、普通標準住宅核算情況的認定對納稅人建造普通標準住宅出售，在清算土地增值稅時，應將享受免征土地增值稅照顧的項目與其他征稅項目分開進行清算。在土地增值稅清算鑒證時，對普通標準住宅項目，應根據(jù)納稅人的核算情況，來確認是否可以享受免征土地增值稅。第二十二條清算單位的鑒證證據(jù)注冊稅務師在執(zhí)行認定清算單位的鑒證時，應取得有關商品房建設情況等文件資料作為證據(jù)，作出判斷，發(fā)表鑒證意見。第二十三條清算條件的認定一、注冊稅務師判斷一個項目是否具備稅法規(guī)定的清算條件，應關注以下三個方面內容：（一）項目施工進度和項目的清算單位類型；（二）評價哪些清算單位已經符合清算條件，哪些清算單位不符合清算條件；最新精品資料整理推薦，更新于二O二一年二月五日2021年2月5日星期五20:24:26 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（三）按照稅務機關有關土地增值稅清算申請的要求，對符合清算條件的清算單位，分別做出說明，并填寫有關土地增值稅清算申請文書。二、注冊稅務師對項目清算條件進行鑒證，應執(zhí)行下列程序：（一）審核清算項目資料是否齊全；（二）審核清算項目是否與初始項目登記表一致；（三）整體項目用途與面積分布情況的全面審核；（四）銷售比例計算結果鑒證。第二十四條清算條件的鑒證證據(jù)注冊稅務師在執(zhí)行認定清算條件的鑒證時，應取得有關商品房建設情況以及銷售情況等文件資料作為證據(jù)，作出判斷，發(fā)表鑒證意見。第二十五條清算申請期限注冊稅務師對項目清算申請期限進行鑒證，應執(zhí)行下列程序：一、查證符合應清算條件的委托單位是否按稅法規(guī)定辦理清算手續(xù)；二、查證符合要求清算條件的委托單位是否按稅法規(guī)定辦理清算手續(xù)。第二十六條執(zhí)行清算鑒證業(yè)務的時間條件一、鑒證報告的出具環(huán)節(jié)注冊稅務師執(zhí)行鑒證業(yè)務，出具《鑒證報告》，是作為發(fā)出《土地增值稅清算受理通知書》的前置程序，還是作為后置程序，應根據(jù)當?shù)囟悇諜C關的具體要求，選擇出具報告是在清算申請環(huán)節(jié)還是稅款申報環(huán)節(jié)，及執(zhí)行業(yè)務的時間。二、清算后再轉讓房地產的申報情況審核對土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，注冊稅務師應注意審核納稅人是否按規(guī)定辦理土地增值稅的納稅申報手續(xù)。第四章清算項目收入的審核第二十七條《清算準則》“第三章清算項目收入的審核”的內容《清算準則》“第三章清算項目收入的審核”的內容，由第十八條至第二十六條等九條組成。一、第十八條，具體規(guī)定了審核清算項目收入的基本程序和方法；二、第十九條，根據(jù)土地增值稅暫行條例和實施細則的有關規(guī)定，明確了清算項目收入的定義；三、第二十條，對應稅收入的確認提出了原則性要求；四、第二十一條，根據(jù)土地增值稅暫行條例實施細則和財稅字[1995]48號文件的有關規(guī)定，重申了土地增值稅的計算單位為人民幣及外幣收入的換算方法；五、第二十二條，根據(jù)財稅字[1995]61號文件和國稅發(fā)[1996]48號文件的有關規(guī)定，要求對接受特殊委托執(zhí)行鑒證業(yè)務，按評估價確定房地產轉讓收入時，應當獲取具有法定資質的專業(yè)評估機構確認的同類房地產評估價格；六、第二十三條，根據(jù)國稅發(fā)[2006]187號文件的有關規(guī)定，重申了視同銷售收入的確最新精品資料整理推薦，更新于二O二一年二月五日2021年2月5日星期五20:24:26 最新資料推薦 定方法和程序；七、第二十四條，對收入實現(xiàn)時間的確定提出了原則性要求；八、第二十五條，依據(jù)財稅字[1995]48號文件中“六、關于地方政府要求房地產開發(fā)企業(yè)代收的費用如何計征土地增值稅的問題”的規(guī)定，重申了代收費用如何確認轉讓收入的方法；九、第二十六條，明確了收入事項鑒證的十項內容。注冊稅務師執(zhí)行清算項目收入的審核時，應執(zhí)行《清算準則》“第三章清算項目收入的審核”第十八條至第二十六條等九條的規(guī)定，并應關注本指南第二十八條至第三十一條規(guī)定的程序事項。第二十八條轉讓收入的鑒證注冊稅務師對轉讓收入進行鑒證時，應區(qū)分交易情況分別進行鑒證。一、按交易價格確認的房地產轉讓收入按交易價格確認的房地產轉讓收入，是企業(yè)主營業(yè)務收入帳戶所反映的房地產轉讓收入。對這一類收入的鑒證證據(jù)，屬于從會計資料中取得的會計核算證據(jù)。對會計核算證據(jù)的鑒證，僅對會計數(shù)據(jù)邏輯關系和會計處理方法的合規(guī)性進行審核。二、按評估價格確認的房地產轉讓收入按評估價格確認房地產轉讓收入的鑒證證據(jù)，屬于中介機構出具的證明文件，表現(xiàn)形式是房地產價格評估報告。三、轉讓收入的鑒證證據(jù)注冊稅務師在執(zhí)行轉讓收入的鑒證時，應取得有關銷售情況、發(fā)票開具情況、完稅情況、銀行存款明細情況等文件資料作為證據(jù)，作出判斷，發(fā)表鑒證意見。四、清算后再轉讓房地產的收入審核對清算后再轉讓的房地產收入，應區(qū)分交易價格確認收入或評估價格確認收入，分別按本條一款或二款的有關規(guī)定進行審核。五、清算收入的確認時間房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算時，應以具備了應清算條件的時間或稅務機關要求清算的時間，作為房地產轉讓收入的確認時間。注冊稅務師執(zhí)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務時，應注意土地增值稅清算的稅款所屬期間，包括土地增值稅所涉及的全部有關清算年度；還應注意與流轉稅和企業(yè)所得稅匯算清繳等稅款的區(qū)別。第二十九條視同銷售收入的鑒證注冊稅務師對視同銷售收入進行鑒證，應執(zhí)行下列程序：一、確認視同銷售的六項交易是否發(fā)生；二、已發(fā)生的視同銷售交易是否按稅法規(guī)定計價。最新精品資料整理推薦，更新于二O二一年二月五日2021年2月5日星期五20:24:26最新資料推薦第三十條收入總額的計算注冊稅務師對收入總額計算結果進行鑒證時，應關注以下事項:一、轉讓價格的認定；二、銷售合同的審核；三、相關經濟利益的審核；四、代收費用的審核。第三十一條申報表收入事項的填報數(shù)據(jù)驗算注冊稅務師對申報表收入事項進行鑒證時，應關注以下事項：一、納稅申報表收入項目的金額驗算；二、對轉讓收入，按轉讓方式分別驗算項目金額。第五章扣除項目的審核第三十二條《清算準則》“第四章扣除項目的審核”的內容《清算準則》“第四章扣除項目的審核”的內容，由第二十七條至第三十九條等十三條組成。一、第二十七條，依據(jù)土地增值稅暫行條例實施細則，列舉了扣除項目的五個具體事項。二、第二十八條，具體規(guī)定了審核扣除項目的基本程序和方法；三、第二十九條，規(guī)定了對各項扣除項目分攤或分配的順序和標準等計量方法和程序，進行鑒證的具體要求；四、第三十條，規(guī)定了對取得土地使用權支付金額的審核方法；五、第三十一條，規(guī)定了土地征用及拆遷補償費的審核方法；六、第三十二條，規(guī)定了前期工程費的審核方法；七、第三十三條，規(guī)定了建筑安裝工程費的審核方法；八、第三十四條，規(guī)定了基礎設施費和公共配套設施費的審核方法；九、第三十五條，規(guī)定了開發(fā)間接費用的審核方法；十、第三十六條，規(guī)定了房地產開發(fā)費用的審核方法；十一、第三十七條，規(guī)定了與轉讓房地產有關的稅金的審核方法；十二、第三十八條，規(guī)定了國家規(guī)定的加計扣除項目的審核方法；十三、第三十九條，規(guī)定了成片受讓土地后分期分批開發(fā)扣除項目分攤的審核方法。注冊稅務師執(zhí)行扣除項目的鑒證時，應執(zhí)行《清算準則》“第四章扣除項目的審核”第二十七條至第三十九條等九條的規(guī)定，并應關注本指南第三十二條至第三十六條規(guī)定的程序事項。第三十三條扣除項目的認定一、取得土地使用權所支付金額查看出讓合同、土地收據(jù)和契稅完稅票三者之間在土地面積上是否一致。如發(fā)票金額與銀行支付記錄不一致，應責令納稅人提供國土部門的證明。如果一次取得土地，分期開發(fā)，還要根據(jù)本期開發(fā)的建筑面積占總的建筑面積的比例計算本期開發(fā)項目的“取得土地使用權所支付的金額”。在計算土地增值稅時，需要對扣除項目金額按一定的標準進行計算或分攤。分攤方法有最新精品資料整理推薦，更新于二O二一年二月五日2021年2月5日星期五20:24:26 最新資料推薦 如下三種：（一）按轉讓土地使用權面積占可轉讓土地總面積的比例計算分攤;（二）按照轉讓的建筑面積占總建筑面積的比例來計算分攤；（三）按稅務機關確認的其他方式計算分攤。二、房地產開發(fā)成本（一）要關注“開發(fā)間接費用”以及“管理費用”科目，防止應計入管理費用的成本計入開發(fā)間接費用科目。（二）對于納稅人預提的開發(fā)成本，“公共配套設施費”等，在項目結算后，成本部分結轉的科目是否正確，是否有成本多提的情況存在。（三）對于滾動開發(fā)的房地產企業(yè)在開發(fā)過程中，還應分項目進行核算，出具分項目的決算報告。（四）根據(jù)收款方的性質、支付款項的內容，判斷抵扣憑證的合法性、有效性。三、據(jù)實扣除與核定扣除對開發(fā)成本中的各項明細項目的核算情況進行鑒證，應分析評價按照土地增值稅有關規(guī)定劃分核算情況的合法性，重點鑒證前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用等四項費用。四、房地產開發(fā)費用對于房地產開發(fā)費用的鑒證，重點是財務費用，應區(qū)分據(jù)實扣除和按率計算扣除兩種情況進行鑒證。對于據(jù)實扣除的，要鑒證利息支出按清算項目計算分攤情況，并要求納稅人提供金融機構貸款證據(jù)；對于按率計算扣除的，要關注計算基數(shù)，只包括取得土地使用權所支付金額和房地產開發(fā)成本，不包括開發(fā)費用。發(fā)現(xiàn)已計入扣除項目的不允許扣除的借款費用，應進行納稅調整。五、與轉讓房地產有關的稅金及地方性費用或基金對與轉讓房地產有關的稅金的鑒證，應關注以下問題：（一）準予扣除的稅金是指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加；（二）繳納的印花稅列入管理費用，不屬于土地增值稅扣除項目；（三）對于地方政府規(guī)定的，在銷售環(huán)節(jié)繳納的費用或基金，應允許記入土地成本。六、加計扣除對從事房地產開發(fā)的納稅人，可以取得土地使用權所支付的金額，與房地產開發(fā)成本計算的金額之和，按稅務機關規(guī)定的加計扣除標準計算扣除。七、本次允許扣除項目金額的計算方法計算本次允許扣除項目金額,可以采用上述的可售面積百分比法,也可以采用單位成本法。具體公式如下：（一）可售面積百分比法最新精品資料整理推薦，更新于二O二一年二月五日2021年2月5日星期五20:24:26 最新資料推薦 本次允許扣除項目金額二允許扣除項目總金額義（已售建筑面積?可售總建筑面積）（二）單位成本法本次允許扣除項目金額=已售建筑面積義（允許扣除項目總金額?可售總建筑面積）八、清算后再轉讓房地產的扣除項目審核對土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的扣除項目金額，注冊稅務師審核時，應注意下列事項：（一）清算后與清算前的有關開發(fā)成本總額未發(fā)生重大變化的，或所發(fā)生變化的金額可以作為期間費用處理的，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。單位建筑面積成本費用二清算時的扣除項目總金額?清算的總建筑面積。（二）清算后與清算前的有關成本總額發(fā)生了較大變化，影響單位建筑面積成本費用變動的，應考慮重新啟動清算程序，變更原清算結果。九、扣除項目分配分攤的順序和標準的審核方法審核各項扣除項目分配或分攤的順序和標準是否符合下列規(guī)定，并確認扣除項目的具體金額：（一）扣除項目能夠直接認定的，審核并確認取得土地使用權所支付的金額或開發(fā)成本，是否已經剔除未取得合法有效憑證的支付金額。（二）扣除項目不能夠直接認定的，審核當期扣除項目分配標準和口徑是否一致，是否按照下列順序合理分攤：.將“取得土地使用權所支付的金額、土地征用及拆遷補償費”按照實際占用土地面積占土地總面積的比例，在可售與不可售的房地產之間進行分配。.將“前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用、房地產開發(fā)費用、與轉讓房地產有關的稅金、國家規(guī)定的其他扣除項目”，按照建筑面積占總建筑面積的比例，在可售與不可售的房地產之間進行分配。.屬于全體業(yè)主共有或者無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的公共配套設施費，一般按照可售面積分攤各期、各項目應負擔的成本。（三）審核并確認房地產開發(fā)土地面積、建筑面積和可售面積，是否與權屬證、房產證、預售證、房屋測繪所測量數(shù)據(jù)、銷售記錄、銷售合同、有關主管部門的文件等載明的面積數(shù)據(jù)相一致，并確定各項扣除項目分攤所使用的分配標準。如果上述性質相同的三類面積所獲取的各項證據(jù)發(fā)生沖突、不能相互印證時，稅務師事務所應當追加審核程序，并按照外部證據(jù)比內部證據(jù)更可靠的原則，確認適當?shù)拿娣e。（四）審核并確認扣除項目的具體金額時，應當考慮總成本、單位成本、可售面積、累計已售面積、累計已售分攤成本、未售分攤成本（存貨）等因素。第三十四條視同銷售的扣除項目對視同銷售的扣除項目進行鑒證時,執(zhí)行納稅調整證據(jù)的鑒證程序。在執(zhí)行鑒證業(yè)務時，應按照下列公式，計算確認視同銷售成本。視同銷售商品房所對應的扣除金額二視同銷售商品房的面積義單位扣除標準第三十五條特殊交易事項扣除項目的認定注冊稅務師對特殊交易事項扣除項目進行鑒證，應依據(jù)土地增值稅鑒證的評價標準，對最新精品資料整理推薦，更新于二O二一年二月五日2021年2月5日星期五20:24:26 最新資料推薦 下列扣除項目的合法性進行判斷評價。一、取得土地使用權后直接轉讓的扣除項目；二、取得房地產產權后直接轉讓的扣除項目；三、僅進行土地開發(fā)不進行房屋建造的扣除項目；四、成片受讓、分期分批開發(fā)轉讓的扣除項目計算方法;五、綜合開發(fā)項目增值額確定方法；六、未清稅面積的分攤；七、土地取得情況對“四項成本”評價的影響。第三十六條扣除項目的鑒證證據(jù)注冊稅務師在執(zhí)行扣除項目的鑒證時，應取得有關開發(fā)竣工情況、銷售情況、扣除項目情況、發(fā)票取得情況、完稅情況、借款情況等文件資料作為證據(jù)，作出判斷，發(fā)表鑒證意見。第六章應納稅額的審核第三十七條《清算準則》“第五章應納稅額的審核”的內容《清算準則》“第五章應納稅額的審核”的內容，由第四十條組成，具體規(guī)定了應納稅額計算的程序和方法。要求“稅務師事務所應按照稅法規(guī)定審核清算項目的收入總額、扣除項目的金額，并確認其增值額及適用稅率，正確計算應繳稅款?！弊远悇諑焾?zhí)行應納稅額的審核時，應執(zhí)行《清算準則》“第五章應納稅額的審核”第四十條的規(guī)定，并應關注本指南第三十八條至第四十二條規(guī)定的程序事項。第三十八條稅款驗證一、稅額驗算對于土地增值稅稅額計算情況的評價，基本方法是對計算過程的審核和稅額的計算審驗。一是增值額的計算，二是增值率的計算，三是稅額的計算。二、不征稅項目和免征項目的確認在稅款計算與繳納當中，劃分不征稅項目和免征項目，是為了避免把不征稅或免稅項目做為征稅項目對待，還要避免把已停止免征的項目，繼續(xù)按免稅項目對待。第三十九條普通標準住宅稅收征免鑒證注冊稅務師對普通住宅征免進行鑒證，應依據(jù)土地增值稅鑒證的評價標準，對下列事項的合法性進行判斷評價。一、免稅額的驗算；二、普通標準住宅核算驗證。第四十條應補或應退稅款注冊稅務師對土地增值稅應補或應退稅款事項進行鑒證，應執(zhí)行下列程序：一、核對已繳稅款；二、驗算應補或應退稅額。最新精品資料整理推薦，更新于二O二一年二月五日2021年2月5日星期五20:24:26 最新資料推薦 第四十一條應納稅額的鑒證證據(jù)注冊稅務師執(zhí)行應納稅額的清算鑒證時，應取得以下證據(jù)：一、土地增值稅納稅申報表（一）；二、記錄稅款計算過程的有關資料；三、已繳稅款的繳款書復印件；四、應交土地增值稅明細帳復印件。第四十二條多個清算單位的申報鑒證被鑒證單位開發(fā)項目包含多個清算單位的，注冊稅務師執(zhí)行清算鑒證業(yè)務時，應查實清算申報是否符合下列要求：一、多個清算單位分別申報納稅人如果在規(guī)定的申報期內轉讓兩個或兩個以上計稅單位的房地產，對每個計稅單位應分別填寫一份申報表。二、普通標準住宅與其他項目分別申報納稅人如果既從事普通標準住宅開發(fā)又進行其他房地產開發(fā)的，應分別填寫納稅申報表（一）。第七章鑒證報告的出具第四十三條《清算準則》“第六章鑒證報告的出具”的內容《清算準則》“第六章鑒證報告的出具”的內容，由第四十一條至四十七條組成。一、第四十一條，規(guī)定了鑒證報告的定義；二、第四十二條，規(guī)定了鑒證報告的基本內容；三、第四十三條，規(guī)定了出具鑒證報告的要求并明確規(guī)定了四種報告類型；四、第四十四條，規(guī)定了出具無保留意見鑒證報告的條件；五、第四十五條，規(guī)定了出具保留意見鑒證報告的條件；六、第四十六條，規(guī)定了出具無法表明意見鑒證報告的條件；七、第四十七條，規(guī)定了出具否定意見鑒證報告的條件。注冊稅務師出具鑒證報告時，應執(zhí)行《清算準則》“第六章鑒證報告的出具”第四十一條至四十七條等七條的規(guī)定，并應關注本指南第四十四條、第四十五條、第四十六條規(guī)定的程序事項。第四十四條清算鑒證報告注冊稅務師執(zhí)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務，應根據(jù)《清算準則》規(guī)定的基本內容，及報告分類適用情況，出具鑒證報告。本指南重點說明，鑒證報告的審核過程及實施情況應當披露的內容。一、簡要評述與土地增值稅清算有關的內部控制及其有效性，應區(qū)別以下情況分別進行處理。（一）不準備信賴被鑒證單位的內部控制制度，可以采用以下文字表述：我們在鑒證過程中發(fā)現(xiàn)，被鑒證單位的內部控制制度，由于……等原因，我們不準備信最新精品資料整理推薦，更新于二O二一年二月五日2021年2月5日星期五20:24:26 最新資料推薦 賴并不實施控制測試。不準備信賴的原因很多，如：內部控制制度建設不完善或不存在，雖有制度但不能有效執(zhí)行，一個鑒證年度內制度不能得到一貫的有效執(zhí)行等等。（二）準備部分信賴被鑒證單位的內部控制制度，可以采用以下文字表述：我們在鑒證過程中發(fā)現(xiàn)，被鑒證單位的內部控制制度，由于……等原因，我們準備部分信賴。對于不準備信賴的內部控制制度，不實施控制測試；對于準備信賴的下列內部控制制度，經實施控制測試，未發(fā)現(xiàn)不能有效貫徹的證據(jù)。（三）準備合理充分信賴被鑒證單位的內部控制制度，可以采用以下文字表述：我們在鑒證過程中，經實施控制測試，未發(fā)現(xiàn)不能有效貫徹執(zhí)行內部控制制度的證據(jù)，準備合理充分信賴被鑒證單位的內部控制制度。準備合理充分信賴被鑒證單位的內部控制制度包括以下內容：二、簡要評述與土地增值稅清算有關的各項內部證據(jù)和外部證據(jù)的相關性、真實性、合法性和可靠性：（一）評價證據(jù)的相關性、真實性、合法性，應關注所取得的證據(jù)，能夠證明收入事項、扣除項目與清算項目之間存在因果關系，能夠證明被鑒證事項客觀存在，能夠證明證據(jù)的形式和取得方法合法。（二）評價證據(jù)的可靠性，應根據(jù)證據(jù)來源、性質和獲取證據(jù)環(huán)境等因素進行判斷。注冊稅務師在評價證據(jù)的可靠性時，應依據(jù)本指南第九條的五中（三）的規(guī)定，發(fā)表鑒證意見。三、簡要陳述對委托單位提供的會計資料及納稅資料等進行審核、驗證、計算和進行職業(yè)推斷，應根據(jù)出具四種鑒證報告的具體條件要求，分別根據(jù)《清算準則》第四十四條、第四十五條、第四十六條和第四十七條的規(guī)定，發(fā)表評價意見?？梢圆捎靡韵挛淖直硎觯河捎诖嬖谝韵虑樾?，稅務師事務所決定，出具……（無保留、保留、無法表明、否定）意見的鑒證報告。第四十五條《鑒證報告》的數(shù)據(jù)口徑與邏輯關系《土地增值稅清算鑒證報告》范本，共分三個方面內容，一是清算項目鑒證的主報告，主要是清算項目有關鑒證情況的全面介紹；二是清算項目鑒證后各數(shù)據(jù)的相關匯總表；三是各數(shù)據(jù)鑒證過程的相關的附件。其中：《土地增值稅納稅鑒證表》中各數(shù)據(jù)填寫全部依據(jù)后面有關鑒證后相應附表確定的數(shù)據(jù)。一、《土地增值稅納稅鑒證表》（一）“取得轉讓房地產收入”欄，是指依照《房地產轉讓收入鑒證表》中所列的各項明細收入，經鑒證后確定的收入總金額。本欄目設置與表內邏輯關系：“轉讓房地產收人總額”欄二轉讓土地收入+轉讓地上建筑物及其附著物收入欄數(shù)額。本欄目設置與附列表對應關系：與《房地產轉讓收入鑒證表》中“確定收入數(shù)”的合計數(shù)據(jù)相同。（二）“扣除項目金額合計”欄，是指依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及《細則》規(guī)定，在鑒證后所確定增值額時允許扣除的開發(fā)成本項目的總金額。本欄目設置與表內邏輯關系：“扣除項目總金額”欄二取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本+房地產開發(fā)費用+與轉讓房地產有關的稅金+從事房地產開發(fā)的納稅人加計20%扣除數(shù)的合計數(shù)據(jù)填寫。本表欄目設置與附列資料表對應關系：與《扣除項目匯總表》中“本次扣除金額”的合最新精品資料整理推薦，更新于二O二一年二月五日2021年2月5日星期五20:24:26 最新資料推薦 計數(shù)相同。其中：.“取得土地使用權所支付的金額”欄，與《扣除項目匯總表》中“取得土地使用權所支付的金額”項目中“本次扣除金額”的數(shù)值相同。該數(shù)值來源于《取得土地使用權所支付的金額鑒證表》中“本次扣除金額”的合計數(shù)。.“房地產開發(fā)成本”欄設置與表內邏輯關系：“房地產開發(fā)成本”欄二土地征用及拆遷補償費+前期工程費+建筑安裝工程費+基礎設施費+公共配套設施費+開發(fā)間接費用的之和填寫。本表欄目設置與附列資料表對應關系：與《扣除項目匯總表》中“房地產開發(fā)成本”項目中“本次扣除金額”的數(shù)值相同。.土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用各欄，與《扣除項目匯總表》中相應項目中“本次扣除金額”的數(shù)值相同。該數(shù)值分別來源于《土地征用及拆遷補償費鑒證表》、《前期工程費鑒證表》、《建筑安裝工程費鑒證表》、《基礎設施費鑒證表》、《開發(fā)間接費用鑒證表》，各相應表中“本次扣除金額”的合計數(shù)及《公共配套設施費鑒證表》，“本次分配扣除金額”的合計數(shù)。二、根據(jù)以上《土地增值稅納稅鑒證表》與各表之間的邏輯關系及與附件有關系的口徑應一致的原則，對其他以下項目欄審核的方法依此類推。在此明確“財政部規(guī)定的其他扣除項目金額”欄，目前，國家沒有出臺關于允許其他扣除項目金額的有關政策規(guī)定，因此，此欄是無須填寫的。三、對審計報告各表中的“有效憑證金額”欄，是指企業(yè)財務實際發(fā)生的數(shù)據(jù)，應如實填寫。對于“本次扣除金額”是指在清稅時允許扣除的項目金額。對于“本次未扣除金額”欄，是指銷售商品房面積未達到100%或按政策規(guī)定不允許扣除的項目金額。應注意兩點：（一）已銷售面積與總開發(fā)建筑面積進行對比，未銷售面積是否屬于公建面積允許分攤；（二）對除公建面積允許分攤成本外，對于其他不允許扣除的留用面積，包括自用面積，銷售面積達85%以外的面積等等。第四十六條清算鑒證工作記錄和工作底稿的編制要求一、清算鑒證工作記錄（一）注冊稅務師應當記錄與土地增值稅清算有關的重大事項，作為證據(jù)支持鑒證報告，并證明鑒證人員已按照《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則》執(zhí)行業(yè)務。（二）對需要運用職業(yè)判斷的所有重大事項，注冊稅務師應當記錄推理過程和相關結論。如果對某些事項難以進行判斷，注冊稅務師還應當記錄得出結論時已知悉的有關事實，主要包括法律事件和法律行為。與土地增值稅清算有關的法律事件，是指有關土地增值稅清算稅收法規(guī)的變化調整，所引起的土地增值稅清算情況變化的客觀事實；與土地增值稅清算有關的法律行為，是指以納稅人意志為轉移的，能夠引起土地增值稅清算法定后果的事實，如納稅人沒有按規(guī)定程序進行土地增值稅清算申報，又如納稅人選擇的確認方法不當?shù)榷紝儆诩{稅人法律行為。（三）注冊稅務師應將鑒證過程中，所考慮的全部重大事項在工作底稿中進行記錄。二、清算鑒證工作底稿的編制要求清算鑒證工作底稿是鑒證人員在鑒證過程中形成的鑒證工作記錄和獲取的資料。在鑒證工作中，鑒證人員必須編制鑒證工作底稿。鑒證工作底稿應如實反映鑒證計劃的制定及其實施的情況，包括鑒證人員在鑒證過程中收集的各種書面證據(jù)，所采用的方法和程序等鑒證業(yè)務內容，以及鑒證人員的專業(yè)判斷。從一定意義上講，鑒證證據(jù)收集過程也是鑒證工作底稿的編制過程。在鑒證過程中，鑒證人員應將收集到的鑒證證據(jù)進行整理、分析、鑒定和綜合，最新精品資料整理推薦，更新于二O二一年二月五日2021年2月5日星期五20:24:26 最新資料推薦 將鑒證證據(jù)的種類、來源、數(shù)量、日期，以及所說明的問題或事實等記錄下來，作為形成鑒證結論，撰寫鑒證報告的依據(jù)。三、復核清算鑒證工作底稿的編制要求編制完成的清算鑒證工作底稿必須進行復核。為防止由于業(yè)務助理人員的經驗不足或其他人員的疏忽和遺漏而造成較高的鑒證風險，避免給鑒證人員及其所在的事務所帶來不利的影響和損失，稅務師事務所應當建立逐級檢查和復核制度，對鑒證工作底稿進行必要的檢查和復核。特別是在簽發(fā)鑒證報告前，應當對鑒證工作底稿進行最終的復核。復核工作底稿，應充分注意會計制度與稅收制度，在土地增值稅清算確認計量上的差異事項，做好納稅調整。四、對清算項目內容情況的終審要求終審人員在收到納稅人提交的申請材料和《鑒證報告》后，應從以下幾方面進行審核：（一）應從客觀上了解清算項目的基本情況，對清算內容及結果進行分析，簡單測算，初步掌握清算項目每平方米售價、取得土地使用權所支付的金額、開發(fā)成本和建安成本扣除、清算項目利潤率等情況；（二）通過測算可以分析與同地段、同類商品房售價是否有較大差別，每平方米建安成本的扣除額，是否明顯高于政策有關部門公布的分類房產每平方米工程造價金額；（三）對相差較多的可暫列為有疑點項目，需要進行核查原因。五、編寫鑒證說明的基本內容注冊稅務師在出具鑒證報告時，應注意說明以下事項：（一）納稅主體及項目開發(fā)的基本情況；（二）清算單位和清算條件的鑒證說明；（三）轉讓房地產取得收入說明，應從貨幣收入、實物收入、其他收入等三個方面進行說明；（四）扣除項目有關情況說明，應依據(jù)土地增值稅政策規(guī)定，對成本所涉及的項目加以詳細說明；（五）納稅情況詳細計算過程；（六）其他審核事項說明。第八章附則第四十七條本指南由中國注冊稅務師協(xié)會負責解釋。第四十八條注冊稅務師對土地增值稅清算事項進行鑒證，適用本指南。第四十九條根據(jù)國家稅務總局《關于印發(fā)〈土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則〉的通知》國稅發(fā)〔2007〕132號文件規(guī)定，《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則》于2008年1月1日起施行。本指南應于2008年1月1日起施行。附件：.鑒證說明的編寫要求；.工作底稿；.《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則》。最新精品資料整理推薦，更新于二O二一年二月五日2021年2月5日星期五20:24:26最新資料推薦附件1:鑒證說明的編寫要求一、納稅主體（一）房地產常規(guī)開發(fā)業(yè)務的鑒證說明從以下三個方面介紹“五證”取得情況：.說明“五證”是否全部取得；.未取得的原因；.《銷售許可證》的取得是否超過三年。（二）房地產非常規(guī)開發(fā)業(yè)務的鑒證說明.簡要說明項目取得及開發(fā)情況；.未能按程序取得“五證”的原因；.從歸屬和利用兩個方面，說明是否取得了所開發(fā)項目的物權。二、經營行為（一）說明轉讓行為已經發(fā)生.對轉讓證據(jù)進行介紹或描述；.介紹轉讓交易過程，并說明屬于二級市場的轉讓行為；.介紹權屬變更情況。（二）說明轉讓的是國有土地使用權.被轉讓土地的權屬取得情況；.說明已按法定程序取得《國有土地使用證》；.摘錄交易合同的有關內容，介紹有關交易資料，說明交易已經完成。（三）說明取得轉讓增值收入.摘錄確認轉讓價格的合同條款；.轉讓價款結算情況；.轉讓發(fā)票和收款單據(jù)等證據(jù)說明；.對未發(fā)生增值收入的項目，應取得相關證據(jù)，并對其合理性、合法性進行論證說明。三、清算單位（一）常規(guī)開發(fā)業(yè)務清算單位的鑒證說明.說明按“五證”確認的開發(fā)項目構成情況；.每個開發(fā)項目，按單項開發(fā)項目、單位工程或單項工程劃分清算單位的情況；.說明開發(fā)項目自定名稱與“五證”登記名稱的核實情況，說明是否一致；最新精品資料整理推薦，更新于二O二一年二月五日2021年2月5日星期五20:24:26 最新資料推薦 .對于有多個開發(fā)項目的納稅人，以開發(fā)項目作為一級分類標準，以各清算單位作為二級分類標準，編制納稅人清算單位明細表。（二）非常規(guī)開發(fā)業(yè)務清算單位的鑒證說明.說明按實際取得項目情況，確認開發(fā)項目構成情況；.每個開發(fā)項目，按單項開發(fā)項目、單位工程或單項工程劃分清算單位的情況；.對于有多個開發(fā)項目的納稅人，以開發(fā)項目作為一級分類標準，以各清算單位作為二級分類標準，編制納稅人清算單位明細表。（三）普通標準住宅的鑒證說明.《商品住房建筑面積情況明細表》的填報情況；.稅務機關對普通標準住宅的確認情況；.對普通標準住宅的會計核算情況；.普通標準住宅的增值率是否超過了20%。四、清算條件和清算申請（一）納稅人應進行土地增值稅清算的鑒證說明.房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的說明：（1）描述介紹有關證據(jù)；（2）說明項目全部竣工、完成銷售。.整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的：（1）描述介紹有關證據(jù)；（2）說明未竣工決算項目的整體轉讓情況。.直接轉讓土地使用權的：（1）描述介紹有關證據(jù)；（2）說明土地使用權已經直接轉讓。（二）稅務機關要求進行土地增值稅清算的鑒證說明.說明稅務機關向納稅人發(fā)送，納稅人并收到《土地增值稅清算通知書》；.說明稅務機關要求進行土地增值稅清算的原因，并說明是否符合文件規(guī)定。五、收入總額（一）按交易價格確認的房地產轉讓收入鑒證說明.主營業(yè)務收入鑒證說明根據(jù)會計資料直接填報的主營業(yè)務收入的審核說明：（1）說明賬面發(fā)生的主營業(yè)務收入情況，抄錄有關會計科目的累計發(fā)生額，并審核邏輯關系；（2）說明主營業(yè)務收入的確認和計量方法；（3）說明每平方米售價與政府公布的每平方米造價對比情況；（4）記錄主營業(yè)務收入的會計處理中，存在的差錯；最新精品資料整理推薦，更新于二O二一年二月五日2021年2月5日星期五20:24:26 最新資料推薦 （5）說明收入事項的會計差錯是否進行了全額納稅調整；（6）說明銷售截止是否正確，記錄提前確認收入或滯后確認收入的不正常會計業(yè)務，并說明納稅調整情況；（7）說明應收賬款科目中，有無未經認可的大額銷售。若有，應作記錄，并進行納稅調整。.主營業(yè)務收入額計算說明（1）根據(jù)賬面金額和納稅調整金額，計算銷售貨幣金額；（2）根據(jù)賬面金額和納稅調整金額，計算換取非貨幣性資產作價金額；（3）根據(jù)賬面金額和納稅調整金額，計算取得其他收益金額；（4）取得實物收入的，應說明評估價確認情況。.證據(jù)來源科目主營業(yè)務收入的證據(jù)屬于會計核算證據(jù)，鑒證程序為邏輯關系審驗和收入賬務處理方法評價。土地增值稅清算鑒證業(yè)務，不執(zhí)行注冊會計師鑒證準則規(guī)定的有關收入的鑒證程序。證據(jù)來源科目為“主營業(yè)務收入”、“應收賬款”、“預收賬款”和納稅人用于核算銷售款項的其他科目。（二）按評估價格確認的房地產轉讓收入鑒證說明.說明按評估價格確認房地產轉讓收入的原因；.描述或摘錄評估報告對轉讓價格的評估情況；.介紹稅務機關對評估報告的采用情況，對有關證據(jù)進行描述。（三）房地產交易的視同銷售收入鑒證說明.對存貨科目中成品房，審核中發(fā)現(xiàn)的視同銷售收入項目說明；.對發(fā)現(xiàn)的用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、實物抵債、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等六項視同銷售交易行為，應分類說明，并分類確認視同銷售金額。.證據(jù)來源科目。視同銷售收入的鑒證證據(jù)屬于納稅調整證據(jù)，對于這類證據(jù)，應從交易性質認定和交易金額計算等兩個方面進行鑒證，所涉及的證據(jù)來源科目包括：開發(fā)產品和長期投資科目，涉及抵債的應付款項賬戶，記入非貨幣性交易的有關賬戶。（四）申報表的填報數(shù)據(jù)計算說明1.土地增值稅納稅申報表（一）收入項目的金額計算（1）清算項目所包含的清算單位的組成情況；（2）執(zhí)行國家稅務總局國稅發(fā)〔1995〕90號文件規(guī)定的地區(qū)，納稅人按清算單位分別計算貨幣收入、實物收入、其他收入；（3）執(zhí)行省市、自治區(qū)自定《土地增值稅納稅申報表（一）》的地區(qū)，根據(jù)當?shù)貓蟊硎杖敕诸惽闆r，按清算單位分別計算填報。如北京是按照“轉讓土地收入'、“轉讓地上建筑物及其附著物收入”計算填報。2.對房地產轉讓收入，按轉讓方式分別計算下列項目金額（1）銷售貨幣金額；最新精品資料整理推薦，更新于二O二一年二月五日2021年2月5日星期五20:24:26 最新資料推薦 （2）換取非貨幣性資產作價金額；（3）分配股東作價金額；（4）分配投資人作價金額；（5）用于職工福利作價金額；（6）用于職工獎勵作價金額；（7）對外投資金額；（8）抵償債務金額；（9）取得其他收益金額。六、扣除項目（一）按清算單位分項說明按照申報表的要求，有多項清算單位的，應按清算單位分別填制納稅申報表，分項辦理納稅申報手續(xù)。無論是在確認收入還是在確認扣除項目的時候，應按清算單位分別確認。（二）扣除項目金額的情況介紹.取得土地使用權支付金額；.總開發(fā)成本、費用的確認計量情況；.允許分攤扣除的配套設施；.清稅面積與未銷售面積成本的配比；.未扣除金額；.扣除項目計算分攤配比說明；.出售普通標準住宅竣工面積情況；.分攤配套設施的具體用途面積。（三）證據(jù)來源科目成本和費用的證據(jù)屬于會計核算證據(jù)，鑒證程序為邏輯關系審驗和收入賬務處理方法評價。土地增值稅清算鑒證業(yè)務，不執(zhí)行《注冊會計師鑒證準則》規(guī)定的有關成本費用的鑒證程序。證據(jù)來源科目為“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費用”、“開發(fā)產品”、“主營業(yè)務成本”、“主營業(yè)務稅金及附加”、“財務費用”等科目。（四）視同銷售的扣除項目確認問題土地增值稅清算的視同銷售扣除項目，與企業(yè)所得稅的視同銷售成本計算方法不同。企業(yè)所得稅計算成本，是按照分步結轉法進行計量的，因此，在確認視同銷售后，就必須對應的確認視同銷售成本。土地增值稅扣除項目，是根據(jù)單位面積扣除金額確定的，將作為視同銷售商品房的面積，計入總銷售面積，然后再根據(jù)單位扣除標準進行計算扣除金額，視同銷售商品房所對應的扣除金額也包含在其中。七、稅款計算與繳納前面談到了納稅申報，應按清算單位分別填制申報表。這里僅說明一般的鑒證方法和編寫要求，不同的清算單位，在確認計量計稅項目時是有差異的，但鑒證說明的編寫方法是相最新精品資料整理推薦，更新于二O二一年二月五日2021年2月5日星期五20:24:26 最新資料推薦 同的。.清算單位的申報地點說明：這部