世銀地產(chǎn)互助基金底稿第1頁/共21頁

平臺(tái)優(yōu)勢趨勢投資攜手世銀，共書中國城鎮(zhèn)進(jìn)化新歷程

世銀人民幣地產(chǎn)互助投資壹期（有限合伙）

2013年1月第2頁/共21頁特別投資說明世銀人民幣地產(chǎn)互助投資壹期是一個(gè)創(chuàng)新型的投資產(chǎn)品，其本質(zhì)為“風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，收益共享”；基金本身并不承諾保證任何本金和收益。世銀人民幣地產(chǎn)互助投資壹期是一個(gè)中長期的投資產(chǎn)品，產(chǎn)品存續(xù)期間，除了分紅和分配之外，并不提供本金贖回便利。任何投資人需要依據(jù)自身的資產(chǎn)配置，以及風(fēng)險(xiǎn)承受能力，獨(dú)立作出投資的決策。第3頁/共21頁目錄

什么是地產(chǎn)互助投資世銀人民幣地產(chǎn)互助投資壹期的投資策略和優(yōu)勢世銀人民幣地產(chǎn)互助投資壹期備忘錄世銀人民幣地產(chǎn)互助投資壹期基金條款第4頁/共21頁互助投資緣由互助基金破解政策與資本難題熱點(diǎn)區(qū)域房屋限購監(jiān)管層收緊銀行開發(fā)貸及房地產(chǎn)信托發(fā)行嚴(yán)格的預(yù)售資金監(jiān)管第5頁/共21頁互助投資理念資金互助項(xiàng)目互動(dòng)共享共贏第6頁/共21頁互動(dòng)投資方式資金池有限合伙人（LP)由區(qū)域中小地產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)生項(xiàng)目池由有限合伙人子項(xiàng)目組成項(xiàng)目融合對(duì)接資金杠桿放大第7頁/共21頁投資決策互動(dòng)

定期舉行項(xiàng)目評(píng)審大會(huì)，由全體合伙人參與并對(duì)評(píng)審項(xiàng)目投票，最終得票數(shù)量位居前十名的項(xiàng)目進(jìn)入投資決策委員會(huì)評(píng)審由有限合伙人推舉

代表組成“聯(lián)席管理委員會(huì)”參與投資決策第8頁/共21頁投資/方向/階段/策略投資方向：

-環(huán)渤海區(qū)域、長三角區(qū)域、珠三角區(qū)域1、2、3

線城市,重點(diǎn)在2、3線地級(jí)市-以商業(yè)體為主、少量的辦公樓和保障房-IRR>20%，無拆遷的短平快項(xiàng)目投資階段：

-包括但不限于取得三證為主的房地產(chǎn)開發(fā)階段的投資第9頁/共21頁投資/方向/階段/策略投資策略

-組合投資

按“比例”將合伙資本投入不同城市\(zhòng)項(xiàng)目，分散投資風(fēng)險(xiǎn)-聯(lián)合投資

與采禾集團(tuán)，包括其投資組合（境外基金、其他金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)）

聯(lián)合投資，采禾集團(tuán)負(fù)責(zé)注入商業(yè)資源，采禾集團(tuán)的投資比例不

高于50%-擇時(shí)投資

注重周期管理，在經(jīng)濟(jì)下行時(shí)購入優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資產(chǎn)，在經(jīng)濟(jì)上行時(shí)

逐步退出

第10頁/共21頁投資優(yōu)勢項(xiàng)目來源：LP資源共享；機(jī)構(gòu)平臺(tái)及其協(xié)同效應(yīng)投資規(guī)模：整合基金資源；多渠道融資，獲得杠桿效應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)控制：通過交易結(jié)構(gòu)、投資條款的設(shè)計(jì)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效控制和

分散交易流程：主動(dòng)控制交易流程，降低交易時(shí)間和成本資產(chǎn)管理：最專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，對(duì)資產(chǎn)積極管理和控制資產(chǎn)處置：處置資產(chǎn)渠道多樣第11頁/共21頁基金主要條款法律結(jié)構(gòu)：有限合伙企業(yè)目標(biāo)規(guī)模：100億元（人民幣，下同），首期不低于10億元起投金額：3000萬元起，以100萬及其整數(shù)倍遞增期限：5年，其中投資期3年；期限可延長兩次，每次1年GP/管理人：世銀基金投資管理（北京）有限公司管理費(fèi)用：第一年3%/年，以后每年2.5%，每半年計(jì)提一次出資特別提示：世銀人民幣地產(chǎn)互助投資壹期出資不采用承諾制，全體出資人須按《合伙協(xié)議》規(guī)定的截止期限出資一次性到位第12頁/共21頁基金治理公正的決策機(jī)制-全體合伙人大會(huì)是最高權(quán)力機(jī)構(gòu)-GP組建“投資決策委員會(huì)”-LP選舉

“聯(lián)席管理委員會(huì)”部分參與決策透明嚴(yán)格的報(bào)告制度-基金管理公司定期提交年度的經(jīng)營計(jì)劃及執(zhí)行報(bào)告、預(yù)算計(jì)劃及執(zhí)行報(bào)告、定期的經(jīng)營報(bào)告及財(cái)務(wù)報(bào)表、年度經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告。合伙人亦有權(quán)：不定期的獨(dú)立審計(jì)、通知后查詢合伙企業(yè)的經(jīng)營及財(cái)務(wù)報(bào)表第13頁/共21頁基金治理公正嚴(yán)格的關(guān)聯(lián)交易批準(zhǔn)制度-需有“聯(lián)席管理委員會(huì)”的批準(zhǔn)利益沖突處理機(jī)制-LP優(yōu)先回報(bào)，GP劣后分配但享受經(jīng)濟(jì)激勵(lì)第14頁/共21頁基金治理安全性-合伙人的認(rèn)購出資、合伙企業(yè)的投資、本金和收益的收回、分配、

管理費(fèi)、盈余資金管理、杠桿融資支付均由銀行托管

杜絕合伙企業(yè)或者基金管理公司的管理人挪用合伙財(cái)產(chǎn)

杜絕公司賬目不清楚

杜絕不履行訴訟、仲裁、行政裁決等

“聯(lián)席管理委員會(huì)”參與監(jiān)管合伙協(xié)議執(zhí)行，防止：

不履行合伙協(xié)議中約定的管理委員會(huì)的職權(quán)

不履行合伙協(xié)議中承諾的投資者報(bào)告、查詢、審計(jì)條款

不履行合伙協(xié)議中承諾的投資限制、借款限制條款-合伙期限內(nèi)不開放申購，以免申購價(jià)格評(píng)估偏低導(dǎo)致原合伙人利益損失第15頁/共21頁合伙財(cái)產(chǎn)的流動(dòng)性與退出流動(dòng)性與退出安排-GP

份額不可轉(zhuǎn)讓\不可贖回，直至基金結(jié)束-LP

可轉(zhuǎn)讓：合伙份額可轉(zhuǎn)讓，規(guī)則按《合伙協(xié)議》執(zhí)行

贖回：LP出資不可贖回

轉(zhuǎn)讓的基準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)格：基金管理公司每年第一季度公布

公允的合伙人份額評(píng)估凈值，該凈值由第三方機(jī)構(gòu)評(píng)估第16頁/共21頁基金利潤分配收益分配順序：1、返還投資人出資以及分?jǐn)偟馁M(fèi)用；2、支付投資人優(yōu)先回報(bào)（優(yōu)先回報(bào)率每年8%）；3、在投資人內(nèi)部收益率（IRR）達(dá)到并超過優(yōu)先

回報(bào)率的前提下，普通合伙人參與投資人的收

益分成，兩者分成比例為20%:80%。第17頁/共21頁基金費(fèi)用和成本清晰、可控

銀行托管費(fèi)：按帳面金額的0.1%-0.25%/年收取，利息既可支付

管理費(fèi)：管理費(fèi)含概合伙企業(yè)行政事務(wù)、投資顧問和管理、合伙

企業(yè)的籌備費(fèi)用、年初批準(zhǔn)的合伙企業(yè)投資決策委員會(huì)、聯(lián)席管

理委員會(huì)運(yùn)營費(fèi)用

投資交易稅費(fèi)、合伙企業(yè)批準(zhǔn)的杠桿融資費(fèi)用第18頁/共21頁基金稅項(xiàng)享受稅收優(yōu)惠政策、投資交易稅項(xiàng)清晰

合伙企業(yè)的所得稅由合伙人分別繳納

根據(jù)《合伙企業(yè)法》，合伙企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得，按照國家有關(guān)稅收規(guī)定，由合伙人分別繳納所得稅

政府對(duì)合伙企業(yè)的稅收扶持

合伙企業(yè)的投資業(yè)務(wù)涉及交易稅項(xiàng)清晰

合伙企業(yè)的經(jīng)營，包括投資相關(guān)交易、股東貸款利息收入等按照國家有關(guān)稅收規(guī)定，由合伙企業(yè)繳納第19頁/共21頁募集要求

互助資本Ⅰ期?世銀房地產(chǎn)開發(fā)資本1、投資類型:房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，合伙制的（股權(quán)）投資2、目標(biāo)客戶：區(qū)域中小地產(chǎn)開發(fā)商3、投資期限：不超過5年，經(jīng)合伙企業(yè)聯(lián)席管理委員批準(zhǔn)的延長期限累積不超過2年，每一

次的批準(zhǔn)期限不超過1年4、投資方式：成為合伙企業(yè)普通合伙人（GP）法定承擔(dān)合伙企業(yè)無限責(zé)任，擔(dān)任合伙企

業(yè)事務(wù)執(zhí)行人

成為合伙企業(yè)有限合伙人（LP）按其認(rèn)購份額承擔(dān)有限責(zé)任5、募集：首次募集期，2013年1月28日至2013年4月29日

首次募集截止日期，2013年4月30日

首次募集工