南海西岸山林水語股權(quán)收購項(xiàng)目投資決策匯報(bào)獲取類型：合作開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)：佛肇區(qū)域項(xiàng)目拓展：佛肇區(qū)域投資部匯報(bào)人：周志雄、曹傳程土地信息來源：非碧桂園員工介紹2015年9月21日一、區(qū)域總裁對(duì)于項(xiàng)目的管理思路介紹1、為什么要做該項(xiàng)目？（1）區(qū)位好、規(guī)模大、景觀優(yōu)美

該項(xiàng)目位于南海區(qū)，離高明主城區(qū)僅一橋之隔，距高明碧桂園約5公里；

項(xiàng)目處于西岸旅游度假區(qū)，臨滄江河；項(xiàng)目占地440畝，計(jì)容總建面約70萬平方米；（2）價(jià)格便宜：

我司平價(jià)收購項(xiàng)目公司80%股份，地價(jià)約81萬/畝，相比高明2014年土地成交均價(jià)314萬/畝，價(jià)格便宜。（3）經(jīng)濟(jì)杠桿作用大，資金回籠快；

利用基金杠杠作用，我司只需利用基金一年內(nèi)就可以回正，年化自有資金回報(bào)率達(dá)到1900%以上。（4）品牌及資源：

碧桂園品牌在高明已深入人心，客戶資源多，但高明碧桂園自2014年8月售罄后，已斷供一年多，而高明碧桂園后續(xù)地塊預(yù)估2015年年底供地70畝，另外58畝指標(biāo)未落實(shí)，地價(jià)95萬/畝，但不確定因素太多；若2015年年底高明后續(xù)地塊落地，可以與山林水語打配合，雙盤互動(dòng)；一、區(qū)域總裁對(duì)于項(xiàng)目的管理思路介紹一、區(qū)域總裁對(duì)于項(xiàng)目的管理思路介紹2、如何做好該項(xiàng)目？定位改善、剛需型樓盤，選適銷對(duì)路的戶型，優(yōu)化設(shè)計(jì)，抓住樓盤重點(diǎn)，突出環(huán)境、服務(wù)、質(zhì)量等優(yōu)勢(shì)，做好營銷策劃，保證項(xiàng)目利潤和現(xiàn)金流優(yōu)質(zhì)。3、要把本項(xiàng)目做成一個(gè)怎樣的項(xiàng)目？快速開發(fā)、快速去貨、快速回籠，價(jià)值雙享，實(shí)現(xiàn)“低成本、高速度、精品質(zhì)”。樓盤名稱擬建產(chǎn)品周邊配套交通業(yè)主群體學(xué)位不利因素山林水語90-160方洋房，241-257㎡別墅，剛需型為主，改善型為輔。區(qū)內(nèi)：幼兒園，小型肉菜超市，籃球場(chǎng)、健身設(shè)施。區(qū)外：慶云洞景區(qū)，龍濤灣水上樂園，休閑農(nóng)莊、食肆等距離高明市區(qū)路程相對(duì)較近。設(shè)有一條公交路線途經(jīng)常安食街——沿江路一帶到西樵，且樓盤提供免費(fèi)穿梭樓巴直達(dá)高明城區(qū)各大型超市及肉菜市場(chǎng)。目前1400多戶業(yè)主中以自住型占比較大，業(yè)主群主要以工薪階層及企業(yè)中層員工為主。西岸小學(xué)項(xiàng)目與南海發(fā)電廠直線距離約5公里，位于樓盤東北方。高明碧桂園C5地塊140方以上純改善型。（勞斯萊斯）項(xiàng)目建有幼兒園，區(qū)內(nèi)有香江超市、鳳凰酒店、游泳池、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)等配套以業(yè)主私家車為主，522路和530路公交車直接經(jīng)過本地塊。已有業(yè)主約5000戶，其中約50%為獨(dú)棟和聯(lián)排別墅業(yè)主，客戶群體高端而且集中。無（擬向政府溝通，配額高明滄江小學(xué)或沛明小學(xué)學(xué)位）地塊北側(cè)與11千伏的高壓線塔平行，最近距離約為50米。對(duì)比描述山林水語項(xiàng)目規(guī)劃有洋房和別墅，產(chǎn)品豐富。而C5地塊規(guī)劃為純洋房。雙方生活配套均不完善，僅能滿足最基本生活需求，主要消費(fèi)場(chǎng)所、醫(yī)療教育等依然依賴高明市區(qū)。另外西岸區(qū)本身為旅游度假區(qū)，旅游資源豐富，全區(qū)共有休閑農(nóng)莊、食肆約170多家。山林水語地塊地理位置略占優(yōu)勢(shì)，離高明城區(qū)一橋之隔。C5地塊距離滄江南路接駁口僅約300米，且有2路公交車直達(dá)，交通配套完善。各有業(yè)主數(shù)量基礎(chǔ)，但高明碧桂園業(yè)主數(shù)量及購買能力占明顯優(yōu)勢(shì)。/南海發(fā)電廠距離山林水語項(xiàng)目有較遠(yuǎn)距離，且處于項(xiàng)目的下風(fēng)位，影響較輕。C5地塊變電站及高壓線塔為固定設(shè)施，對(duì)地塊最靠北向的單位定價(jià)造成一定影響。綜合意見：山林水語地塊與C5地塊地理位置，生活、交通、醫(yī)療、教育等配套方面優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比并不存在較大差異，考慮到2016年兩個(gè)樓盤同時(shí)供貨的情況下，意向客戶出現(xiàn)舉棋不定的局面，建議c5地塊抓住高明碧桂園過往10年建立的龐大業(yè)主群及高端客戶集中的優(yōu)勢(shì)，按照集團(tuán)勞斯萊斯方案規(guī)劃高端產(chǎn)品。山林水語地塊產(chǎn)品的規(guī)劃則建議以剛需型為主，改善型為輔，配以適量聯(lián)排別墅。通過不同的產(chǎn)品及市場(chǎng)定位，雙盤互動(dòng)。三、山林水語和高明碧桂園C5地塊對(duì)比分析碧桂園合作方業(yè)和公司12不溢價(jià)，收購項(xiàng)目公司80%股權(quán)合作開發(fā)3已獲取440畝土地，未開發(fā)約260畝同股同投按股比分配4注：項(xiàng)目公司凈資產(chǎn)2125萬元；股東借款31520萬元；銀行貸款10000萬元；

四、項(xiàng)目合作模式五、項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)及成就共享概覽獲取方式（及說明）

跟進(jìn)團(tuán)隊(duì)佛肇區(qū)域投資部開發(fā)團(tuán)隊(duì)：佛肇區(qū)域

本期地價(jià)

3.55億本期面積

440畝

每畝地價(jià)80.68萬/畝容積率2.42樓面地價(jià)500元/方土地摘牌過戶時(shí)間2015年10月15日土地款支付節(jié)奏1、簽約3個(gè)工作日內(nèi)付0.1億元2、股權(quán)過戶并取得新營業(yè)執(zhí)照后3個(gè)工作日內(nèi)付0.75億元3、股權(quán)過戶并取得新營業(yè)執(zhí)照后15個(gè)工作日內(nèi)付0.85億元4、股權(quán)過戶并取得新營業(yè)執(zhí)照90天內(nèi)付清余款0.97億元規(guī)劃容積率2.42折合樓面價(jià)

500元/方項(xiàng)目貨量38.73億元80.21萬㎡首年預(yù)售貨量及占比16.62億元

34.49萬㎡43%備注：16.62億元含已售貨值7.67億，實(shí)際預(yù)售貨量為8.95億元首期首年認(rèn)購金額及占比13.94億元

28.97萬㎡84%備注：13.94億元含已售貨值7.67億，實(shí)際認(rèn)購金額為6.27億元成就共享5790萬土地獲利倍數(shù)1.01凈利率9.5%后續(xù)可獲取面積0畝凈利潤額3.69億首次開工時(shí)間2015年11月15日首次預(yù)售時(shí)間2016年5月1日首次竣工交樓時(shí)間2016年12月15日12個(gè)月投入自有資金12.79億元

回籠集團(tuán)資金18.44億元首次竣工交樓金額9.78億元

成就共享實(shí)現(xiàn)日期2016年10月13日成就共享計(jì)提比例20%首期成就共享獎(jiǎng)勵(lì)金額2960萬元

五、項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)概覽產(chǎn)品情況：

（紅色字體為未開發(fā)貨量）單位：元/方（可售面積）

產(chǎn)品類型

貨量及占比單方售價(jià)單方土地成本單方建造成本單方銷管費(fèi)單方稅費(fèi)單方利潤畝產(chǎn)利潤6F精工洋房（YJ260）

0.62萬方；0.88%60001,039

3,495

300

646

520

35雙拼（毛坯）

1.37萬方；1.71%85001,918

3,493

425

1,290

1,375

60聯(lián)排（已建未售）

0.14萬方；0.17%8000

1,781

3,411

400

1,135

1,273

5932F精工（YJ160）

10.76萬方；13.42%

5,350

390

3,418

268

635

640

13730F精工（YJ260）

3.12萬方；3.89%

5,350

390

3,418

268

635

640

13718F精裝洋房

2.49萬方；3.10%

5,150

422

3,360

258

582

529

10430/32F精裝洋房

29.64萬方；36.95%

5,150

390

3,349

258

593

561

561毛坯洋房（已售在售部分）17.73萬；5.01%4245

680

2,723

212

408

221

27精裝洋房（已建未拿預(yù)售證）4.02萬；5.01%5150

415

3,484

258

553

440

88商鋪（已售）0.36萬方，0.45%

12,803

831

3,016

640

4,639

3,676

368幼兒園（已售）0.37萬方，0.46%

2,510

1,781

3,115

126

-479

-2,032

-95五、項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)概覽產(chǎn)品情況：

（紅色字體為未開發(fā)貨量）單位：元/方（可售面積）

產(chǎn)品類型

貨量及占比單方售價(jià)單方土地成本單方建造成本單方銷管費(fèi)單方稅費(fèi)單方利潤畝產(chǎn)利潤底商0.3萬方，0.37%

10,0001,2463,120

500

2,658

2,476165

車位（有產(chǎn)權(quán)）9.29萬方；11.58%

2,867-2400

143

250

73

-總體情況80.21萬方；100%

4,8294563,120

241

551

46084高明碧桂園高明區(qū)政府西岸小學(xué)交通節(jié)點(diǎn)距離（km）時(shí)間（分鐘）路況高明區(qū)政府4.610X517高明城區(qū)13X517項(xiàng)目西岸旅游度假區(qū)高明碧桂園二期約7.9公里，20分鐘車程往西樵方向六、項(xiàng)目基本情況—區(qū)位及交通條件高明城區(qū)城市發(fā)展方向

六、項(xiàng)目基本情況—區(qū)位交通及生活、醫(yī)療、教育分布高明區(qū)政府山林水語高明碧桂園二期往西樵方向C5地塊大潤發(fā)三洲肉菜市場(chǎng)午陽肉菜市場(chǎng)荷城肉菜市場(chǎng)沃爾瑪?shù)滦判W(xué)西岸小學(xué)紀(jì)念中學(xué)高明中醫(yī)院高明人民醫(yī)院官當(dāng)肉菜市場(chǎng)沛明小學(xué)約7公里，10-15分鐘車程約2.5公里，約5分鐘車程市區(qū)中心龍濤灣水上樂園往慶云洞景區(qū)中旅銀灣聯(lián)興山莊樵興園火龍果場(chǎng)項(xiàng)目自有幼兒園、臨街商鋪、銀行、便利店、小型超市高明食街農(nóng)莊一條街六、項(xiàng)目基本情況—規(guī)劃指標(biāo)

地塊基本信息占地：1、總面積440畝2、容積率：2.423、地價(jià)：3.55億元

80.7萬元/畝

500元/M24、其它：建筑限高：100M

90/70:不限車位配比：100M2/個(gè)5、項(xiàng)目已開發(fā)180畝待開發(fā)260畝是否符合土規(guī)：符合是否符合林規(guī)：不涉及是否符合城規(guī)：符合是否具備開工條件：具備已開發(fā)（180畝）待開發(fā)（260畝）高明城區(qū)西岸小學(xué)西岸旅游度假區(qū)47六、項(xiàng)目基本情況—貨量分布圖備注：以上車位數(shù)據(jù)為小車車位，未含人防車位及摩托車位。山林水語整體銷售情況

序號(hào)產(chǎn)品類型總貨量截至2015.8.31銷售情況去化率存貨動(dòng)態(tài)指標(biāo)套數(shù)面積

（萬㎡）均價(jià)

（元/㎡）金額

（億）套數(shù)面積

（萬㎡）均價(jià)

（元/㎡）金額

（億）截止8.31存貨貨值（億）1別墅40.148,0000.12

-

-

-

-0%0.122洋房159617.734,2457.52148316.574,1956.9593%0.583商鋪400.1612,5670.20360.1313,9320.1881%0.024車位7052.263,1790.724771.542,8940.4568%0.27項(xiàng)目合計(jì)234520.29

-8.56199618.23

-7.5890%0.98六、項(xiàng)目基本情況—已銷售情況（二）、在建未拿預(yù)售貨量包括：

1、36~37座（26層）已封頂，

2、42~44座（18層）在建至約十五層，

3、面積共約4.02萬方，精裝均價(jià)5100元/平方米，貨值共約2.05億元。六、項(xiàng)目基本情況—存貨分析（一）、已拿預(yù)售證未售貨量分析

數(shù)據(jù)截止2015年8月31日分類產(chǎn)品類型貨量情況存貨套數(shù)面積（萬㎡）均價(jià)（元/㎡）金額（億）積存去化別墅40.148,0000.12洋房1131.164,9510.58商鋪40.036,7970.02車位2280.723,7880.27積存合計(jì)3492.06

-0.98山林水語洋房已售貨量成交價(jià)格分析總價(jià)范圍套數(shù)比例均價(jià)范圍套數(shù)比例20萬～30萬16211%2300-3000232%30萬～40萬40427%3000-35001379%40萬～50萬40727%3500-400048032%50萬～60萬20714%4000-450042429%60萬～70萬18112%4500-500033322%70萬以上1228%5000-5500705%總計(jì)1483100%5500-6000111%6000以上50%總計(jì)1483100%成交主力產(chǎn)品：總價(jià)30萬～60萬；銷售均價(jià)（毛坯）：3500~5000元/㎡六、項(xiàng)目基本情況—已售貨量價(jià)格分析六、項(xiàng)目基本情況—已售貨量面積段分析山林水語項(xiàng)目已售洋房熱銷戶型為80-90M2緊湊三房、110-120M2舒適三房、130-140M2四房為主剛需及改善型買家為該項(xiàng)目主力。山林水語洋房已售貨量面積段分析面積段套數(shù)比例<70㎡302%70~80㎡826%80~90㎡39427%90~100㎡1007%100~110㎡312%110~120㎡28919%120~130㎡886%130~140㎡27919%140~150㎡433%>150㎡14710%合計(jì)1483100%六、項(xiàng)目基本情況—成交客戶來源分析山林水語洋房成交客戶主要來源于南海區(qū)及高明區(qū)，由于該項(xiàng)目位于南海西岸地區(qū)，毗鄰高明城區(qū)及南海西樵鎮(zhèn)，自然環(huán)境優(yōu)美，交通便利，吸引佛山市以外區(qū)域眾多客戶前往置業(yè)。山林水語成交客戶來源成交洋房客戶來源占比數(shù)量佛山市南海區(qū)42%621佛山市高明區(qū)31%455佛山市以外17%252佛山市禪城區(qū)8%118佛山市順德區(qū)2%25佛山市三水區(qū)1%12合計(jì)100%1483六、項(xiàng)目基本情況—客戶年齡段分析從成交客戶年齡段來看，主力客戶年齡主要在26-45歲之間，其次是46-55歲的客戶，反映該客戶群體較為年輕，以青中年為主。山林水語成交客戶年齡段分析年齡成交套數(shù)所占比例25歲及以下1007%26-3548433%36-4557439%46-5524416%56-65604%66歲及以上211%合計(jì)1483100%客戶置業(yè)目的

剛需型客戶比例居高（占60%），山林水語環(huán)境優(yōu)美緊鄰高明主城區(qū)，附近配套完善，客戶認(rèn)可度高，因項(xiàng)目地處西岸旅游度假區(qū)，吸引部分客戶以此作度假及投資之用。六、項(xiàng)目基本情況—置業(yè)目的分析開、竣工要求無開工報(bào)建手續(xù)辦理已有國土證，隨時(shí)可以報(bào)建預(yù)售條件□提前預(yù)售□提早預(yù)售不允許提前提早售；七層以下（含本數(shù)）的商品房項(xiàng)目，已完成結(jié)構(gòu)工程并封頂，七層以上（不含本數(shù)）的商品房預(yù)售項(xiàng)目，已完成三分之二結(jié)構(gòu)工程預(yù)售監(jiān)管政策全額監(jiān)控：預(yù)售款進(jìn)賬額達(dá)到項(xiàng)目銷售總額的10%后，可以申請(qǐng)使用預(yù)售房款。項(xiàng)目完成結(jié)構(gòu)封頂前，專用賬戶內(nèi)的資金按項(xiàng)目銷售總額10%留存；項(xiàng)目完成竣工驗(yàn)收前，專用賬戶內(nèi)的資金不得低于項(xiàng)目銷售總額5%。項(xiàng)目完成初始登記并達(dá)到購房人可單方辦理轉(zhuǎn)移登記的條件節(jié)點(diǎn)前，專用賬戶內(nèi)的資金不得低于項(xiàng)目銷售總額2%。限購/限價(jià)2015年5月1日起全面解除限購抗震設(shè)防等級(jí)6按揭貸款對(duì)接情況暫未對(duì)接融資條件暫未對(duì)接冬歇期無雨季6月至9月開發(fā)報(bào)建費(fèi)用總費(fèi)用：70元/㎡；其中：城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)45元/㎡，其它25元/㎡土地稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)土地使用稅：8元/㎡、契稅：3%；特殊稅費(fèi)：如價(jià)格調(diào)節(jié)基金、建設(shè)履約保證金優(yōu)惠政策無七、開發(fā)條件——政策要求備注：開發(fā)報(bào)建費(fèi)用中，其他特殊收費(fèi)是指如東莞的城建金，江西的商品房調(diào)節(jié)基金等特殊性收費(fèi)較高的規(guī)費(fèi)七、開發(fā)條件——土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃林業(yè)規(guī)劃、報(bào)批、征地、補(bǔ)償情況開發(fā)條件具體情況重要情況說明市政配套滿足情況滿足是否符合土地利用總體規(guī)劃符合是否符合林業(yè)規(guī)劃不涉及是否符合水利等其他專項(xiàng)規(guī)劃符合地塊現(xiàn)狀規(guī)劃用途居住用地報(bào)批情況已報(bào)批440畝征地情況已征地440畝。補(bǔ)償情況已完成補(bǔ)償面積440畝。1、城市人口及土地市場(chǎng)情況八、城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展：2014年常住人口42.85萬人市區(qū)人口30.13萬人GDP/增速608.09億元/9.3%中心城區(qū)美的地產(chǎn)成交日期：2011-6-3面積：180畝用途：其他普通商品住房用地容積率：3成交價(jià)：40000萬元每畝地價(jià)：222.51萬樓面價(jià)：1112.55元黃錦安、冼榮江、錢炳雄成交日期：2012-8-23面積：24.5畝用途：商服用地、公共管理與公共服務(wù)用地、城鎮(zhèn)住宅用地容積率：5.0成交價(jià)：21000萬元每畝地價(jià)：856.45萬樓面價(jià)：2569.34元佛山市高明區(qū)明建市政投資建設(shè)有限公司成交日期：2015-7-7面積：20.2畝用途：商服用地、城鎮(zhèn)住宅用地容積率：5.0成交價(jià)：8200萬元每畝地價(jià)：406.56萬樓面價(jià)：1219.69元項(xiàng)目地塊邊高明區(qū)2014年土地成交均價(jià)314萬/畝。圖例：

區(qū)域地價(jià)

個(gè)案地價(jià)時(shí)間高明近三年政府出讓住宅用地成交面積（畝）可開發(fā)建面（㎡）成交均價(jià)（萬/畝）樓面價(jià)（元/㎡）2014109.0021.71314.581579.42013494.72120.71266.531092.32012904.68120.70110.37827.22項(xiàng)目高明區(qū)政府佛山市宏基業(yè)房產(chǎn)有限公司成交日期：2011-12-30面積：43畝用途：城鎮(zhèn)住宅用地（兼容商服用地）容積率：3.5成交價(jià)：9500萬元每畝地價(jià)：220.97萬樓面價(jià)：947元九、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析—高明市場(chǎng)現(xiàn)狀23主城區(qū)（靠外區(qū)域）住宅主流價(jià)格區(qū)間

4500-4800元/㎡，毛坯主城區(qū)（核心區(qū)域）住宅主流價(jià)格

5900元/㎡，毛坯西江新城板塊住宅主流價(jià)格

4900元-6000元/㎡，毛坯項(xiàng)目九、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析—主城區(qū)競(jìng)品分析24富星半島面積段：110-187方去化率：92%已推：已推1170套，已售1090套均價(jià)：4860元/方名都廣場(chǎng)面積段：100-140方去化率：未開盤貨量：約240套預(yù)估均價(jià)：5000-5500元/方綠色世嘉面積段：90-120方已推：400套，已售311套去化率：78%均價(jià)：4800元/方中港廣場(chǎng)面積段：130-205方去化率：50%已推：231套，已售116套均價(jià)：5900元/方創(chuàng)億明園面積段：86-130方去化率：70%已推：536套，已售375套均價(jià)：4700元/方濤匯尚品面積段：70-145方去化率：30%已推：633套，已售181套均價(jià)：4500元/方中旅銀灣面積段：90-137方去化率：65%均價(jià)：4100元/方已推：604套，已售395套項(xiàng)目中旅銀灣各年洋房成交情況統(tǒng)計(jì)表年份成交面積成交套數(shù)成交均價(jià)成交金額(億）2015（洋房）

（截止7月31日）37,2393793,8221.42中旅銀灣總體成交情況統(tǒng)計(jì)表（數(shù)據(jù)截止8月28日）建筑面積供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)成交均價(jià)貨量占比積存貨量去化率

（按套數(shù)）90-924682974,10077%17163%10668614,10011%790%1123444,1006%3012%13734334,1006%197%合計(jì)604395--20965%

中旅銀灣成交數(shù)據(jù)九、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析—中旅銀灣成交數(shù)據(jù)分析九、山林水語和中旅銀灣優(yōu)劣勢(shì)分析樓盤名稱優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)山林水語1、位于西岸旅游度假區(qū)，北面臨近河涌大堤，景觀優(yōu)越；2、項(xiàng)目有現(xiàn)貨銷售，可快速享受高明客戶對(duì)碧桂園品牌認(rèn)知的熱潮；3、項(xiàng)目已開發(fā)5年，業(yè)主資源龐大，且業(yè)主老帶新熱情高漲；4、與高明市區(qū)相距僅1公里，可享受高明城區(qū)的成熟配套。5分鐘車程即達(dá)高明中心城區(qū)，15分鐘達(dá)西樵城區(qū)，30分鐘達(dá)禪桂，45分鐘達(dá)廣州，已經(jīng)形成一小時(shí)城市生活圈，地理位置優(yōu)越，交通便利。1、項(xiàng)目周邊并沒有大型高端的的商業(yè)場(chǎng)所，周邊配套不完善；2、項(xiàng)目周邊環(huán)境展示面較差，合作后需大力整改；3、中旅銀灣銷售價(jià)格低，拉低整個(gè)區(qū)域的客戶心理接受價(jià)格，會(huì)對(duì)升價(jià)銷售造成一定的困難。中旅銀灣1、銷售價(jià)格低，戶型實(shí)用，性價(jià)比高。2、與高明市區(qū)相距4公里，10分鐘即可直達(dá)高明中心城區(qū)。3、項(xiàng)目臨近西岸銀湖風(fēng)景區(qū)，自然環(huán)境優(yōu)越。1、周邊生活配套設(shè)施不完善，缺乏大型商業(yè)配套；2、公共交通系統(tǒng)不完善，項(xiàng)目無公交車直達(dá)中心城區(qū)，老人、小孩出行高明市區(qū)不便。3、中旅集團(tuán)五星級(jí)酒店項(xiàng)目、水上樂園項(xiàng)目、高爾夫球場(chǎng)現(xiàn)已停工。高明主城區(qū)在售樓盤數(shù)量及總體貨量均不多，目前僅有明都廣場(chǎng)和中港廣場(chǎng)；明都廣場(chǎng)尚未開盤，貨量約240套，面積段100-140方，預(yù)計(jì)10月推出，預(yù)計(jì)售價(jià)區(qū)間為5000-5500元/平方左右。中港廣場(chǎng)均價(jià)5900元/平方，由于面積區(qū)間較大，目前去化情況一般。其它樓盤如富星半島，綠色世嘉、創(chuàng)億明園均分布于主城區(qū)靠外圍，以剛需戶型為主，目前去化率達(dá)70%至90%以上，均價(jià)為4400-4800元/平方。九、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析-主城區(qū)樓盤供銷情況分析十、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析—西江新城西江新城主要項(xiàng)目情況：毛坯均價(jià)集中在4900元-6000元/㎡，主力戶型90-140M2西江新城14年表現(xiàn)：成交量微跌，價(jià)格基本持平十、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析—西江新城美的西海岸各年洋房成交情況統(tǒng)計(jì)表年份成交面積成交套數(shù)成交均價(jià)成交金額(億）201126,2742257,9262.08201275,5406818,1266.14201397,9538917,1467.00201468,3335396,3874.362015

（截止7月31日）43,0893415,9642.57合計(jì)311,1892,6777,12022.16美的西海岸總體成交情況統(tǒng)計(jì)表美的西海岸建筑面積供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)成交均價(jià)貨量占比積存貨量去化率（按套數(shù)）90以下788761587526%2797%90-120902793577129%10988%120-140798696604526%10287%140-160447419612215%2894%160-200666060502%691%200以上645860002%691%合計(jì)3,0652,787--27891%

美的西海岸成交數(shù)據(jù)十、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析—西江新城—美的西海岸成交數(shù)據(jù)君御海城總體成交情況統(tǒng)計(jì)表建筑面積供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)貨量占比積存貨量去化率（按套數(shù)）90-12027623620%408513780%140-16024222418%1893%180以上1434111%10229%合計(jì)13401043-29778%君御海城各年洋房成交情況統(tǒng)計(jì)表年份成交面積成交套數(shù)成交均價(jià)成交金額201242,7723177,3273.13201331,9132426,8122.17201428,8122196,6781.922015

（截止7月31日）32,4752515,5211.79合計(jì)135,9691,0296,6389.03成交主力戶型：120-140㎡、去化率80%140-160㎡，去化率93%

君御海城成交數(shù)據(jù)成交金額：2014年成交1.92億元；2015年成交1.79億元（截止7月31號(hào)）；十、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析—西江新城—君御海城成交數(shù)據(jù)十一、項(xiàng)目定位項(xiàng)目整體定位：滄江河南岸最高品質(zhì)居住社區(qū)項(xiàng)目運(yùn)營定位：以剛需及改善型精工戶型帶起項(xiàng)目形象，包裝周邊環(huán)境提升項(xiàng)目附加值，借助高明碧桂園所建立起來的品牌形象推向市場(chǎng)。十一、項(xiàng)目定位-----市場(chǎng)、客戶、產(chǎn)品及價(jià)格定位項(xiàng)目定位：改善型、剛需性型第一目標(biāo)市場(chǎng)：高明區(qū)本地和南海區(qū)西岸；第二目標(biāo)市場(chǎng)：南海西樵、九江、順德樂從、龍江、地區(qū)；第三目標(biāo)市場(chǎng)：禪城中心城區(qū)、桂城城區(qū)第一目標(biāo)市場(chǎng)高明區(qū)本地和南海區(qū)西岸第二目標(biāo)市場(chǎng)南海西樵、樂從龍江、九江十一、項(xiàng)目定位-----市場(chǎng)、客戶、產(chǎn)品及價(jià)格定位洋房/別墅客戶定位核心客戶重點(diǎn)客戶偶得客戶價(jià)值點(diǎn)認(rèn)可南海西岸的發(fā)展?jié)摿?，有一定的高端居住理念，在資金實(shí)力和生活品質(zhì)間尋求最佳平衡點(diǎn)；首置群體，尋求低總價(jià)高品質(zhì)的住區(qū)，崇尚高性價(jià)比群體；看好南海西岸片區(qū)發(fā)展機(jī)會(huì)，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力和視野，偏好環(huán)境價(jià)值；置業(yè)目的改善性居住剛需居住剛需、改善、投資等客戶群體高明本地及南海投資商小企業(yè)主、工作群體本地及南海區(qū)首置年輕群體獅山、桂城、禪城中心區(qū)客戶對(duì)應(yīng)產(chǎn)品雙拼：面積197㎡/257㎡，毛坯洋房：面積160㎡/260㎡，精裝，四房雙拼：面積197㎡/257㎡，毛坯洋房：面積105-139㎡，精裝，三、四房洋房：面積105-139㎡，精裝，三房產(chǎn)品售價(jià)雙拼：單價(jià)8500元/㎡，總價(jià)167-218萬元洋房：單價(jià)5350元元/㎡，總價(jià)85-139萬雙拼：單價(jià)8500元/㎡，總價(jià)167-218萬洋房：單價(jià)5150元元/㎡，總價(jià)54-72萬洋房：單價(jià)5150元元/㎡，總價(jià)54-72萬積存分類產(chǎn)品面積段總套數(shù)總面積（萬㎡）總金額（億）均價(jià)（元/㎡）占比（按貨值）滯銷原因快速消化措施及需求建議積存期≤1年別墅345~360㎡40.140.12800012%合作方原計(jì)劃開發(fā)聯(lián)排別墅，該4套作為樣板示范房，現(xiàn)為現(xiàn)樓，未公開發(fā)售。1、營造項(xiàng)目熱銷氣氛，通過樹立大項(xiàng)目、大品牌的形象，突顯項(xiàng)目在高明市場(chǎng)的地位及影響力，引導(dǎo)客戶向度假、投資的置業(yè)方向。

2、突顯社區(qū)整體環(huán)境的優(yōu)美；需完善社區(qū)的商業(yè)、教育、娛樂等配套。

3、圈層開拓：重點(diǎn)開拓舊業(yè)主資源，通過舊業(yè)主擴(kuò)大客戶網(wǎng)；同時(shí)積極開拓商會(huì)、行業(yè)協(xié)會(huì)、政府機(jī)構(gòu)、企事業(yè)單位等目標(biāo)客戶群體。洋房59~100㎡290.250.11450711%76%單位為2015年5月新推單位，消化需時(shí)。小計(jì)

-

-330.390.23

-23%

-1年＜積存期≤2年洋房62~161㎡320.290.15525616%75%單位為90㎡以下單位，且均為低樓層（1-7層），而總價(jià)偏高，意向客戶較少。車位24~90㎡720.220.0940079%積存93%單位均為20~30㎡產(chǎn)品，套均12萬/個(gè)，客戶接受程度較低。小計(jì)

-

-1040.510.24

-24%

-2年＜積存期≤3年洋房55~131㎡420.460.24519724%52%單位為大面積產(chǎn)品（120-140㎡），對(duì)人工湖，景觀佳，總值偏高。小計(jì)

-

-420.460.24

-24%

-積存期＞3年洋房132~240㎡100.170.0744017%70%單位為大面積產(chǎn)品（153~240㎡），總價(jià)高，意向客戶相對(duì)較少。商鋪56~95㎡40.030.0267972%商業(yè)氛圍一般，客戶意向程度不高。車位23~92㎡1560.500.19369419%積存88%單位均為20~30㎡產(chǎn)品，套均12萬/個(gè)，客戶接受程度較低。小計(jì)

-

-1700.700.28

-28%

-合計(jì)

-

-3492.060.98

-100%

-

十二、積存貨量分析積存貨量分析--2015年銷售計(jì)劃

數(shù)據(jù)截止2015年8月31日分類產(chǎn)品類型貨量情況至2015.12.31銷售預(yù)測(cè)

去化率(面積比)2015年底存貨金額存貨合同銷售（簽約）套數(shù)面積

（萬㎡）均價(jià)

（元/㎡）金額

（億）套數(shù)面積

（萬㎡）均價(jià)

（元/㎡）金額

（億）積存去化別墅40.148,0000.1230.118,0000.0975%0.03洋房1131.164,9510.58730.764,9510.3765%0.20商鋪40.036,7970.0230.026,79