江西南昌浙江大學(xué)國家大學(xué)科技員

配套公寓項目產(chǎn)品定位報告

上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司

二零零五年七月五日

托付方：江西浙大中凱科技園發(fā)展有限公司

受托方：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司

說明：本報告為秘密文件，非相關(guān)人員不得傳閱

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第一部分市場篇

第一章政策對南昌市場的影響

一、近期國家和南昌出臺重要政策介紹

隨著房地產(chǎn)市場連續(xù)升溫，面對越來越大的市場風(fēng)險，從年開始，政府部門開始重點調(diào)

控房地產(chǎn)市場，采取一系列緊縮性宏觀調(diào)控政策。特別是今年月份以來，相關(guān)政策連續(xù)出臺，

引發(fā)市場頻繁震動，其相關(guān)政策表述如下：

■年月日，中國人民銀行宣布將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)待利率回來到同期貸款利率水平，基

準(zhǔn)利率調(diào)整為，同時實行下限治理。

■年月日，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于切實穩(wěn)固住房價格的通知》。一、高度重視穩(wěn)固住房價

格；二、切實負(fù)起穩(wěn)固住房價格的責(zé)任：房價提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，省

政府負(fù)總責(zé)，對住房價格上漲過快，控制不力，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任；三、大力調(diào)

整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟住房土地供應(yīng)，并督促

建設(shè)；四、嚴(yán)格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；五、正確引導(dǎo)居民合理

消費需求；六、全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行；七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措

施；八、認(rèn)真組織對穩(wěn)固住房價格工作的督促檢查。

■年月日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，（簡

稱“新條”）。一是強化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)

格土地治理。三是加強對普通商品住房和經(jīng)濟適用住房價格的調(diào)控，保證中低價位、

中小戶型住房的有效供應(yīng)。四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保證最低收入家庭基本住房

需求。五是運用稅收等經(jīng)濟手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)

劑力度。六是加強金融監(jiān)管。七是切實整頓和規(guī)范市場秩序。八是加強市場監(jiān)測，完

善市場信息披露制度。

■年月日，國務(wù)院七部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于穩(wěn)固房價工作的意見》，主要內(nèi)容包括：規(guī)定

自年月日起，國家將調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足年轉(zhuǎn)手交易

的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅，個人購買普通住房超過年（含年）

轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住宅住房超過年（含年）轉(zhuǎn)手交

易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。按照建設(shè)部等

七部委《關(guān)于做好穩(wěn)固住房價格工作意見》的要求，南昌市擬定了普通住房的具體標(biāo)

準(zhǔn)：住宅小區(qū)建筑容積率在以上、單套建筑面積在平方米以下、實際成交價低于同級

別土地上住宅均價的倍以下。為便于操作將南昌市區(qū)劃分為類：具體價格為每平方米

建筑面積元、元、元、元。月日，經(jīng)建設(shè)部、財政部、稅務(wù)總局確認(rèn)備案后對外公布。

■據(jù)南昌房管局信息中心工作人員介紹，從日起，南昌市房地產(chǎn)市場上進行交易的商品

房，逐步將在房地產(chǎn)交易中心的網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站上公布。但目前信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)還比較

少，他們將逐步補充今年元月日以后的房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。

■據(jù)了解，目前南昌建設(shè)的經(jīng)濟適用住房包括城東，城南，城西，城北四個小區(qū)，目前

建成面積達(dá)萬平方米，但建設(shè)規(guī)模以及發(fā)展速度還是比較緩慢。今后幾年，南昌準(zhǔn)備

每年計劃建設(shè)萬平方米的經(jīng)濟適用住房，其比例將占全市當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總量的。

■月日至今，南昌市地產(chǎn)交易中心掛出宗共塊土地公布出讓，其中住宅用地就有余畝。

據(jù)了解，年南昌市區(qū)總供應(yīng)商品房用地余畝，年則計劃出讓住房用地畝。這就是說,

“國八條”后，南昌市住宅用地放量已經(jīng)占了全年土地計劃供應(yīng)量的，也相當(dāng)于去年

商品房供地總量的一半。

二、政策性質(zhì)類型和背景分析

、政策性質(zhì)類型分析

從政策性質(zhì)看，主要分為五個方面的政策類型：

）土地供給政策。限制土地供給，調(diào)劑土地供給結(jié)構(gòu)（增加中低價房和經(jīng)濟適用房土地供給）,

規(guī)范土地轉(zhuǎn)讓，防止土地囤積。

）金融政策。包括利率政策、匯率、貸款首付額度和不同物業(yè)貸款安排。

）財政稅收政策。包括間接稅和直接稅，在交易環(huán)節(jié)和最終環(huán)節(jié)進行稅收調(diào)控。所得稅屬于

直接稅，而營業(yè)稅、契稅、房產(chǎn)稅（尚未推出）則屬于間接稅，在持有和交易環(huán)節(jié)征收。

）結(jié)構(gòu)調(diào)劑政策。增大中低價商品房和經(jīng)濟適用房市場供給，控制高價房市場供給。

）市場規(guī)范政策。規(guī)范市場交易買賣，增強市場透亮度，防止暗箱操作和非法行為。

從已經(jīng)推出的這五個方面的政策看，土地供給政策和結(jié)構(gòu)調(diào)劑政策為市場供給調(diào)控政策

類（即限制市場供給和調(diào)劑供給結(jié)構(gòu)），而金融政策和財政稅收政策為需求調(diào)控政策類（限制

市場需求）。從出臺政策看，政府的需求調(diào)劑政策市場影響力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給調(diào)控政策。

政府的供給調(diào)控政策目的是通過結(jié)構(gòu)調(diào)劑，限制土地投機，增加中低價房市場供給比重,

從而化解房價泡沫，使房地產(chǎn)平穩(wěn)回落。但是從實際結(jié)果看，初期的土地限制政策適得其反,

導(dǎo)致房價不降反升，最新推出的加大經(jīng)濟適用房供給政策，成效并不明顯。

需求調(diào)劑政策目的是抑制投機需求的過渡膨脹，增加投機成本，提高投機門檻，從而降

低市場投機，化解市場虛高泡沫，穩(wěn)固市場。

從新出臺的政策看，針對投機者和交易環(huán)節(jié)的緊縮調(diào)控意圖非常明顯。政府采取的還是

以局部調(diào)控為主。

、出臺順序分析

政策的出臺順序反映政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的走向。從政府出臺政策順序看，政府對房

地產(chǎn)調(diào)控的政策導(dǎo)向順序為:

從出臺政策過程看，出現(xiàn)出以下幾個方面的特點：

1）單一調(diào)控轉(zhuǎn)向“多拳出擊”

在去年，政府重點從一級市場調(diào)控房地產(chǎn)，控制土地投機和地價，迫使囤積土地的開發(fā)

商盡快開發(fā)，增加市場供給，以期通過這來控制房價，調(diào)控需求。但實際上卻適得其反，它

加速了開發(fā)商企業(yè)兩級分化，大企業(yè)的市場控制力增強，進一步增強市場信心。土地供給則

限制了房地產(chǎn)供給，導(dǎo)致房價預(yù)期進一步上漲。

單一的政策調(diào)價在市場極度繁榮的形勢下，力度有限，往往能夠被市場通過各種手段抵

消。因此，政府開始轉(zhuǎn)入綜合調(diào)劑，多拳出擊。從今年推出的政策看，政府開始從一級、二

級、三級市場同時出擊，供給、需求綜合調(diào)控，財政、金融雙向結(jié)合。

2）政策力度不斷加大

除了調(diào)劑的綜合性外，政策的力度不斷加大，3月16日的加息，以及后來的首付提高,

導(dǎo)致購買者貸款門檻提高，貸款成本增大。而4月30日七部委聯(lián)合意見，引發(fā)市場劇烈地

震，拋盤激增，成交急劇萎縮，資金實力較弱的投機者紛紛堅定。由此看來，政府打壓投機

的決心越來越強。

3）調(diào)劑目標(biāo)越來越明確

早期的政策是總體調(diào)控，并沒有嚴(yán)格區(qū)分對不同角色的不同調(diào)控。其結(jié)果就是正常需求

者和投機者、關(guān)系國計民生的中低價房和奢侈消費的高價房遭受同等打擊。為了保社會和經(jīng)

濟穩(wěn)固，政府不敢采取過大力度的政策，因此，收效甚微。從最近出臺的政策看，政府的調(diào)

劑目標(biāo)開始明晰，針對性大大增強。增加經(jīng)濟適用房和中低價房及其用地的供給，嚴(yán)格限制

高價房及其用地，營業(yè)稅征收就是針對投機者而設(shè)計的。后續(xù)政策的推出肯定會沿著這個方

向連續(xù)下去，因此，可以稱為結(jié)構(gòu)性緊縮政策。隨著調(diào)劑目標(biāo)的明確，政策的調(diào)劑力度大大

增強，成效突出。

三、政策影響下南昌房地產(chǎn)市場表現(xiàn)及影響

、房地產(chǎn)投資狀況

年月份南昌市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為億元，較上年同期增長，比去年同期增幅相比，下降

了個百分點。其中：商品房建設(shè)投資額億元，較上年同期增長，與去年同期增幅相比，下降

幅度較大。房地產(chǎn)投資增幅大幅回落，顯示南昌市房地產(chǎn)市場逐步趨于理性。

、新建商品房供求狀況

年月份南昌市市區(qū)核準(zhǔn)商品房上市面積萬，較上年同期增長，其中商品住宅萬，較上年

同期增長；完成商品房交易面積萬，較上年同期下降，其中商品住宅交易面積萬，同比下降。

表：新建商品房供應(yīng)狀況

價格供應(yīng)量所占比例單套面積供應(yīng)量所占比例

(元)()()()()()

以下以下

以上以上

表：新建商品房需求狀況

價格預(yù)銷售量所占比例單套面積預(yù)銷售量所占比例

(元)()()()()()

以下以下

以上以上

上述數(shù)據(jù)顯示南昌商品房市場結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出。高價位、大戶型住房所占比例較大,

從商品住房供應(yīng)情形看，年月單價在每平方米元以上的高價房供應(yīng)量占總量的，單套面積在

以上的占總量的；從預(yù)銷售情形看，年月單價在每平方米元以上的占總銷量的，單套建筑面

積在以上的占總銷量的。

、商品房價格狀況

年一季度南昌市市區(qū)商品住房預(yù)銷售均價為元，較上年同期上漲；月份為元，同比上漲;

月份為元，同比上漲，房價走勢基本平穩(wěn)。

房價上漲原因主要有：

■供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理。市場上大戶型、高價位商品住房居多，中小戶型、中低價位普通商

品住房供應(yīng)量減少。

■高價位住房集中上市。由于受月日以后國家取消對非普通住房稅收優(yōu)待政策的影響，月

份南昌市商品住房特別是大戶型、高價位的商品住房的成交量集聚放大，月份市區(qū)共預(yù)銷

售商品住房套，面積萬，較上年同期相比分別增長了和，高價位商品住房的集中上市，一

定程度上拉高了商品住房的均價水平。

、新建商品住房購買對象狀況

年月南昌市市區(qū)交易的萬商品住宅中，南昌市居民購買的為萬，比重達(dá)；外地居民購買

的為萬，比重為。

近年來，隨著經(jīng)濟快速發(fā)展和花園城市建設(shè)步伐的加快，南昌市的居住環(huán)境不斷改善，

作為省會城市的輻射功能日益顯現(xiàn)，吸引了外地、特別是省內(nèi)其它地市的人士紛紛前來購房

置業(yè)，外地居民購房的比重逐年上升。

從購房目的來看，以自住為主，但置業(yè)投資的比重逐年上升。置業(yè)投資的比重的增大，

一方面說明投資者看好南昌市的房地產(chǎn)市場，另一方面，如投資購房比重增長過快，對南昌

市房地產(chǎn)市場的連續(xù)健康發(fā)展有一定的負(fù)面影響。

、商品房空置情形

年月南昌市商品房空置面積萬，較上年同期下降，其中商品住宅空置萬，較上年同期下

降。從空置原因分析，主要是交通不便、配套設(shè)施不全、設(shè)計落后等。

、存量房交易狀況

年月南昌市市區(qū)共完成存量房交易套，同比增長，面積萬，較上年同期增長，其中存量

住房套，面積萬，分別較上年增長和，房改房上市交易套，面積萬，較上年同期分別增長和。

受月日起年以內(nèi)二手房交易征收全額營業(yè)稅政策的影響，月份存量住房交易大幅增長，

市區(qū)共成交套，較上年同月增長，交易面積萬，較上年同月增長。

四、政策影響下的南昌房地產(chǎn)市場總結(jié)及趨勢預(yù)判

、市場總結(jié)

■市場總體發(fā)展較為穩(wěn)固，受政策影響不明顯。新建商品房供求基本保持平穩(wěn)，價格較年

同期穩(wěn)固上漲。

■新建商品房市場結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出，適合百姓居住的經(jīng)濟型住房比例還有待提升。

■存量房市場近期表現(xiàn)強勁，成交量迅速激增。

■購房者置業(yè)目的以居住為主，投資性購房趨于合理范疇。

、趨勢預(yù)判

■政策影響性將逐步顯現(xiàn)，隨著征收營業(yè)稅政策的實施，二手房交易量會有所下降。

■新建商品房市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整，經(jīng)濟型住宅上市量將有所上升。房型面積適當(dāng)下降,

銷售價格上漲幅度減小。

■在宏觀調(diào)控政策下，南昌購買人群將趨于理性，開發(fā)高品質(zhì)的商品房將受到市場青睞。

■宏觀調(diào)政策將抑制高檔住宅市場，對普通商品房，特別是低價住宅會采取政策性鼓勵。

第二章南昌房地產(chǎn)市場分析

一、南昌房地產(chǎn)市場運行基礎(chǔ)分析

、南昌總體經(jīng)濟環(huán)境

南昌2002年——2005年經(jīng)濟狀況

17.00%

16.00%

15.00%

14.00%

13.00%

12.00%

南昌經(jīng)濟己經(jīng)連續(xù)多年保持兩位數(shù)字的高速發(fā)展，年全國“非典”肆虐之時，南昌經(jīng)

濟仍勢不可擋，并以增長幅度達(dá)到歷史最高點。投資環(huán)境的優(yōu)化、合理政策的出臺猶如一張

溫床，滋潤著南昌各項產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，年，南昌經(jīng)濟以的增長幅度，高居全國個省會城市中二

甲的位置，南昌正逐步被熟悉和關(guān)注，同時日益高漲的經(jīng)濟發(fā)展給南昌的城市建設(shè)帶來勃勃

生氣。也為正處在上升期的房地產(chǎn)業(yè)奠定了堅實的基礎(chǔ)。根據(jù)國內(nèi)外研究表明，房地產(chǎn)業(yè)的

發(fā)展總是隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展而發(fā)展，并隨著城市經(jīng)濟發(fā)展的波動而波動，且出現(xiàn)出相當(dāng)明

顯的一年的滯后效應(yīng)，南昌多年的經(jīng)濟發(fā)展，使得房地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)牢靠，未來前景看好。

、居民收入分析

年一年南昌市居民人均可支配收入表

表一

指標(biāo)人均可支配收入

收入漲幅

年份（元）

年

年

年

數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司

人均可支配收入水平的高低，決定著購買力的大小和支付能力的增強。對于房地產(chǎn)投資

來說，人均可支配收入水平直接決定著房地產(chǎn)產(chǎn)品的發(fā)展空間和購買群體的大小。南昌居民

人均可支配收入連續(xù)增加，為房地產(chǎn)的穩(wěn)步發(fā)展提供了強有力的保證。

、人口狀況分析

城市的人口，決定著一個城市房地產(chǎn)業(yè)特別是住宅類物業(yè)的市場需求總額。根據(jù)南昌統(tǒng)

計局統(tǒng)計資料，年底，南昌市戶籍總?cè)丝诩s為萬人，到年底再次統(tǒng)計時，戶籍人口增加萬，

若按年人均住房面積m2的標(biāo)準(zhǔn)運算，人口增長對住房市場將直接產(chǎn)生近萬m2的潛在需求。同

時人口的增長也意味著城市化，南昌城市化進程腳步的加快，將有力拉動房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)

展。

結(jié)論：

南昌經(jīng)濟連續(xù)高速增長將使南昌房地產(chǎn)業(yè)處于總量增長時期，這是南昌市房地產(chǎn)業(yè)連

續(xù)、健康發(fā)展的內(nèi)在動力；人民生活水平的日益提高，城市化進程腳步加快將使南昌房地產(chǎn)

市場需求總量不斷增加，也是南昌房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)、有序發(fā)展的外在拉力，總體看來，南昌房

地產(chǎn)運行基礎(chǔ)牢靠。

二、南昌房地產(chǎn)業(yè)在城市經(jīng)濟中的地位

南昌國內(nèi)生產(chǎn)總值與房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值對比

表一

X.指標(biāo)生產(chǎn)總值其中房地產(chǎn)業(yè)的生房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值占

年份、比上年增長

（億元）產(chǎn)總值（億元）生產(chǎn)總值的比例

數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司

數(shù)據(jù)顯示，南昌房地產(chǎn)業(yè)在南昌整個經(jīng)濟中的地位日益凸顯，對經(jīng)濟的奉獻值已經(jīng)越來

越大，政府出臺的《年南昌房地產(chǎn)分析報告》表明南昌房地產(chǎn)業(yè)正成為南昌支柱產(chǎn)業(yè)之一，

并受到政府的強烈關(guān)注。地位決定未來，類似南昌這種經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱，財政收入低微、產(chǎn)業(yè)

生存能力差的城市，絕不會輕易舍棄房地產(chǎn)這個新新高效產(chǎn)業(yè)，南昌市政府也必將抓住此次

契機，不斷加強監(jiān)管力度，制定更多、更合理的政策來保護和促進房地產(chǎn)市場的健康長遠(yuǎn)發(fā)

展，使房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)成為南昌經(jīng)濟的重要支撐，有了政府導(dǎo)向，南昌房地產(chǎn)的穩(wěn)固發(fā)展將更

有保證。

三、南昌房地產(chǎn)市場總體回憶

、房地產(chǎn)市場供求分析

供應(yīng)量成交量供求比

年萬萬:

年萬萬?

年萬萬:

說明：數(shù)據(jù)內(nèi)容截取商品住宅部分。

數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司

南昌市總體供大于求，年市場供過于求的原因有三點，一是在年、年南昌房地產(chǎn)市場回

暖跡象面前，特別是年的市場形勢證明，帶給更多開發(fā)商信心，老開發(fā)企業(yè)紛紛擴大投資規(guī)

模，新的資金大量向房地產(chǎn)業(yè)集合，直接導(dǎo)致年市場供應(yīng)的空前增長；二是房地產(chǎn)開發(fā)集中

在市中心，房地產(chǎn)項目定位高，供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化抑制了部分購房需求；三是在年大記事中，

非典橫行，整個“”房地產(chǎn)黃金銷售周期被錯過，縮短了全年的房地產(chǎn)銷售時間。在市場供

應(yīng)不斷增加，實際需求又日益縮小的不利條件下，市場出新短期的供大于求也是在所難免，

然而，一場席卷全國的（國務(wù)院號文件，“”號文件兩條）宏觀調(diào)控政策出臺，猶如一場

及時雨，市場很快安靜下來，很大程度上確保了南昌年房地產(chǎn)穩(wěn)固發(fā)展，市場需求再上新臺

階。

、房地產(chǎn)價格分析

中部五省會城市年收入房價對比表

城市

南昌武漢長沙合肥鄭州

內(nèi)容

可支配收入元元元元元

商品住宅

元平方米元平方米元平方米元平方米元平方米

均價

房價收入比:::::

數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司

類比中部五省會城市，南昌房價、收入比處于比較中間的位置，說明根據(jù)南昌現(xiàn)有的居

民收入情形，商品住宅價格還是比較合理的。

、未來市場增量分析

年，南昌市房地產(chǎn)投資完成億元，占全省房地產(chǎn)投資/（全省房地產(chǎn)投資完成億元）,

占南昌市固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)％;南昌市商品房新開工面積達(dá)萬平方米，加上跨年度施工

的項目，年南昌市商品房施工面積首次突破萬平方米，達(dá)萬平方米，較上年增長％,其中商

品住宅施工面積達(dá)萬平方米，較上年增長%。超量的施工面積，預(yù)示著南昌房地產(chǎn)市場即將

進入全面爆發(fā)時期，同時相伴而來的殘酷市場競爭，其中住宅產(chǎn)品的猛烈競爭將不可避免。

、市場購買客戶群分析

表一

年數(shù)

年年

內(nèi)容

南昌人購買商品房比例

外地人購買商品房比例

外地人購買住宅比例

說明：外地人購買住宅比例是指外地人累計購買總量占南昌當(dāng)年住宅銷售總量的比

數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司

南昌購房人群的外延化，正是南昌高速經(jīng)濟發(fā)展和南昌區(qū)位優(yōu)勢雙重作用的結(jié)果，同時

也受到外地品牌開發(fā)企業(yè)連動開發(fā)效應(yīng)所帶來的部分外地追隨客戶影響。消費人群的擴融，

一方面將促使南昌房地產(chǎn)開發(fā)求新、求變，激發(fā)創(chuàng)新能力，提升整個行業(yè)的發(fā)展水平；另一

方面外來人所帶來的新的生活習(xí)性、生活方式將濡染南昌當(dāng)?shù)鼐用?，提升居民生活品質(zhì)和對

新事物的接受能力；三是外地購房人群的加入，適當(dāng)?shù)耐鈦硐M需求有利于促進房地產(chǎn)市場

繁榮，激活了市場熱度。在購買產(chǎn)品中，外地人傾向于中高檔住宅產(chǎn)品，此類人群的增加，

將在一定程度上支撐南昌高端產(chǎn)品市場。

、市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析

年南昌市區(qū)合計預(yù)銷售商品住宅萬平方米（不含紅谷灘新區(qū)政策性定向商品房），其中均

價在元/平方米以下的只有萬平方米，占總量的，全部分布在離城區(qū)遠(yuǎn)的灣里區(qū)和昌北開發(fā)

區(qū)，單套建筑面積在平方米以下的萬平方米，占總量的；均價在元/平方米以上的面積達(dá)到

萬平方米，占總量的，單套建筑面積在平方米以上的萬平方米，占總量的。統(tǒng)計數(shù)據(jù)已經(jīng)表

明，南昌房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)存在不夠合理表現(xiàn)。每個城市中，購房人群就如同社會階層一

樣，出現(xiàn)金字塔的狀態(tài)，即普通購買客戶處在底層，是最多的，越向上，高端客戶群就越少,

正常的市場情形是普通住宅供應(yīng)大于高檔住宅，南昌目前的市場上普通住宅和中高檔住宅顯

現(xiàn)倒掛，實屬不正常。但造成結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)狀，有其特別性，南昌年的房地產(chǎn)項目中的樓

盤位于市中心，城市土地的稀缺性，直接導(dǎo)致了開發(fā)成本的增加，另外不少開發(fā)商為追求價

值最大化，檔次定位傾向于高檔，最后形成的價格自然就只能針對市場高端客戶群。

在南昌現(xiàn)有的供應(yīng)結(jié)構(gòu)條件下，政府可能會通過宏觀調(diào)控予以平和，高端住宅的政策影

響不可避免。同時相對有限的南昌高端客戶群，又正逐步被市場消化，高檔產(chǎn)品競爭已經(jīng)白

熱化，未來市場再做高端產(chǎn)品好像應(yīng)謹(jǐn)慎行事。受到市場抑制的中檔住宅產(chǎn)品，特別是南昌

城郊結(jié)合地帶的中價位住宅開發(fā)適逢其實，普通住宅產(chǎn)品的開發(fā)發(fā)展前景看好。

、南昌房地產(chǎn)銷售周期特點分析

數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司

每一個城市房地產(chǎn)銷售周期特點是不同的，我們試圖通過南昌?年每個月成交量的狀況,

來尋找市場銷售規(guī)律，從而為本項目的開發(fā)周期制定尋找依據(jù)。南昌全年的銷售黃金周期應(yīng)

該是月份，其次是月份，銷售最為暗淡的時期在月、月、月三個月。

四、南昌二手房市場分析

南昌二手房市場成交量對比表

年數(shù)

年年年

內(nèi)容

二手房成交量萬萬萬

新房成交量萬萬萬

說明：以上數(shù)據(jù)針對的是純商品住宅類型

數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司

房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)一、二級市場之間是相互發(fā)展，相互促進的，南昌房地產(chǎn)二級市

場的告訴發(fā)展正給一級市場的帶來了良好的發(fā)展機遇。南昌二級市場成交數(shù)據(jù)，說明兩點，

一是南昌人購房觀念正在改變，居民生活水平的日益提高，催生了大量通過“賣舊買新、賣

小買大”的方式來改善居住環(huán)境的需求。二是在當(dāng)前市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)條件下，很多人不得不通

過出售固定資產(chǎn)來改善居住環(huán)境，供應(yīng)結(jié)構(gòu)己經(jīng)抑制了二級市場的發(fā)展，對房地產(chǎn)一級市場

也是不利的，未來南昌住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化將促進二級市場的快速發(fā)展。

五、南昌土地市場分析

土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，土地的供應(yīng)量直接決定了未來商品房市場的供應(yīng)量，研究了

土地市場，也就研究了未來市場的競爭。土地市場的供應(yīng)分析分為存量土地和增量土地兩部

分。

、存量土地分析

根據(jù)南昌市國土部門調(diào)查統(tǒng)計，截止年底，南昌南昌市市區(qū)已經(jīng)出讓但未投入開發(fā)建設(shè)

的土地共余畝（大部分為住宅性質(zhì)用地），其中很大一部分是因房屋拆遷受阻造成不能按土地

出讓合同約定的時限交付的土地，有消息透露，這部分土地將由政府出面和諧盤活，并盡快

交于開發(fā)商開發(fā)，假定這部分土地的綜合容積率在（參照、年南昌市中心出讓土地容積率），

那么商品房市場供應(yīng)總量將在萬平方米左右，超過南昌年的市場成交總量，如果這部分土地

同時開發(fā)，再加上市中心現(xiàn)有在開發(fā)項目的后期推出量，未來南昌市中心房地產(chǎn)市場競爭將

相當(dāng)猛烈。

、增量土地分析（國有建設(shè)用地）

增量土地主要是政府通過招、拍、掛的方式公布向社會出售土地。在現(xiàn)有國家土地政策

下，開發(fā)商獲取土地后閑置一年以上的土地要收土地閑置費用，兩年就要無償收回，因此開

發(fā)商一樣都會在一年左右的時間進行開發(fā)，即，只要研究近兩年的政府土地成交量就可以初

步判定未來市場上新增商品房項目的總量。

■年南昌土地成交量

年南昌市共出讓成交商品房開發(fā)用地宗土地，出讓商品房開發(fā)土地面積畝，土地成交金

額億元，出讓的土地總建筑面積約萬平米，預(yù)示著年將有萬平米的增量房推進市場，從出讓

的土地用途來分析；純住宅用地只占，商住綜合用地占了近，未來兩年的商業(yè)將有增加。從

成交的區(qū)域分布來看，主要分布在市中心區(qū)、城南、青山湖片區(qū)。其中老城區(qū)最多，共成交

宗，面積達(dá)畝，其次為城南片區(qū)，共成交宗，總面積畝，紅谷灘和高心開發(fā)區(qū)今年尚無一宗

地出讓。通過土地出讓可預(yù)見，未來兩年的房地產(chǎn)增量市場將在市中心和城南，地價連續(xù)攀

升，將會導(dǎo)致商品房價格的連續(xù)上揚。年土地成交的樓面地價，延續(xù)了年土地供應(yīng)成交的樓

面地價走高的趨勢，從土地供應(yīng)區(qū)域來看，未來住宅的中心化逐步向郊區(qū)化轉(zhuǎn)移，土地供應(yīng)

區(qū)域的調(diào)整將帶來商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，這將促進南昌房地產(chǎn)的和諧發(fā)展。

■年南昌土地成交量

年南昌市計劃出讓商品房用地畝，其中企業(yè)改制用地將不會受到南昌市年度土地供應(yīng)計劃的

限制，住宅用地分布在各個板塊，象湖圈畝，青山湖畝，紅谷灘紅角洲地區(qū)畝，紅谷灘新區(qū)

供應(yīng)畝，新建縣長歧地區(qū)畝，南昌縣蓮塘地區(qū)供應(yīng)畝，灣里畝，昌北畝，高新畝，同時經(jīng)濟

適用房的供應(yīng)將達(dá)到畝等。今年一季度實際成交土地畝，主要集中在紅谷灘地區(qū)，另外年內(nèi)

還將有畝土地出讓，如果這一指標(biāo)完成，今年的土地供應(yīng)將是年的倍，土地供應(yīng)出現(xiàn)明顯放

量的趨勢，整個投資規(guī)模也將再次增大，對整個房價快速上漲有很大的促進作用，同時是從

整個土地供應(yīng)區(qū)位看，畝土地供應(yīng)量在郊區(qū)，土地供應(yīng)方向的轉(zhuǎn)移，對調(diào)整南昌未來商品住

宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整意義重大。

六、南昌分區(qū)房地產(chǎn)分析

、各區(qū)域預(yù)、銷售面積分布

數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司

從年南昌各行政區(qū)銷售面積分布圖觀察，南昌的購房區(qū)域主要集中在紅谷灘新區(qū)、西湖

區(qū)、東胡區(qū)三個中心城區(qū)，占有整個市場銷量的，周邊各行政區(qū)銷量相對分散，市場占有率

低。南昌客戶傾向市中心購房的因素有三點：一是南昌中心城區(qū)供應(yīng)量多，客戶挑選性大；

二是市中心配套設(shè)施齊全，生活便利，而城郊區(qū)域在這方面相對滯后，現(xiàn)有條件難以滿足客

戶的居住需求；三是南昌居民的購房心理還比較保守，在城里住慣的人不愿離開，城市以外

的人又迫切往城里擠，在多數(shù)人堅守“城市夢”的傳統(tǒng)束縛下，市中心仍是他們購房的第一

挑選。但是隨著市中心房價的日益高漲，市場供應(yīng)的逐步外移，城郊基礎(chǔ)配套設(shè)施的逐步完

善，舊有的“城市夢”觀念在經(jīng)濟支撐的現(xiàn)實條件下，南昌房地產(chǎn)郊區(qū)化成為必然。

、各區(qū)域預(yù)、銷售價格分析

11、各行政區(qū)住宅預(yù)、銷售均價CTL/M2)

對比圖

3500

305630683119

3000■■2793M

23115

2500

2000

1500

1000

500

0

數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司

年南昌住宅交易價格表明，市中心房價已經(jīng)超過元平方米，其中屬清山湖的房價最貴，

原因是它擁有城市中心稀缺的自然湖泊資源。臨近周邊的幾個開發(fā)區(qū)中，高新區(qū)售價最高，

一是區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境特別，購買人群支付能力強，另一方面它緊靠清山湖區(qū)域，地理位置上有

優(yōu)勢，三是萬科四季花城的先期進入，提升了整個區(qū)域的樓盤檔次和區(qū)域形象。但是受到新

近開發(fā)項目品質(zhì)較低、購買客戶入住率低、人氣不旺的影響，區(qū)域房價上升的可能性已經(jīng)不

是很大。

七、南昌房地產(chǎn)市場營銷方式分析

南昌的房地產(chǎn)發(fā)市場雖然起步較晚，但在中國房地產(chǎn)開發(fā)的火熱浪潮中，特別是外地房

地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進入，很大程度上提升了南昌房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平，新的房地產(chǎn)產(chǎn)品，新

的營銷活動、新的地產(chǎn)概念頻現(xiàn)媒體，眼球效應(yīng)達(dá)到極至，營銷方式上除了針對傳統(tǒng)的個人

購房外，還針對了市場上比較特別的企業(yè)團購群，這里通過對南昌團購房地產(chǎn)產(chǎn)品的研究來

歸納客戶的購買取向。

、南昌居住主題公園

樓盤名稱南昌居住主題公園售樓電話

項目地址南昌象湖新城中心區(qū)金沙大道售樓地址南昌象湖新城中心區(qū)金沙大道

投資商利嘉上海股份公司開發(fā)商南昌平海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

代理商江西新德安房地產(chǎn)顧問有限公司物管公司居住主題公園物業(yè)公司

占地面積畝建筑面積萬平方米

建筑類別多層、小高層、花園洋房、別墅總戶數(shù)約戶

建筑結(jié)構(gòu)框架容積率

建筑風(fēng)格歐陸風(fēng)格物管費多層元月m?

綠化率交通狀況乘路長班到終點站下

中央景觀花園、室外游泳池、人

工沙灘、植被、商業(yè)街、燒烤區(qū)、

停車位個配套設(shè)施

網(wǎng)球場、兒童游樂場、滑板公園、

高爾夫練習(xí)場等

二房（m2）多層均價元m?

主力戶型價格

三房（m2）別塞均價元m。

推出時間年開工開盤時間年月日

交付時間年月工程現(xiàn)狀全面開工建設(shè)

銷售情形一期約套銷售已過

客戶個人購買、東航等單位團購

數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司

、正榮-大湖之都

樓盤名稱正榮?大湖之都售樓電話

項目地址南昌縣南蓮路“墨山立交”以西售樓地址站前西路號（海關(guān)對面）

投資商開發(fā)商南昌正榮（新加坡）置業(yè)有限公司

代理商天睿不動產(chǎn)策略機構(gòu)物管公司深圳市恒基物業(yè)治理有限公司

占地面積畝建筑面積萬nf

建筑類別多層、小高層、高層、別塞總戶數(shù)

建筑密度綠化率

建筑結(jié)構(gòu)全框架磚混容積率

建筑風(fēng)格歐陸與現(xiàn)代風(fēng)格物管費元月m?

層身米交通狀況、、路

墨爾本公園、水上高爾夫、米生態(tài)

長廊、米湖巖線、水上風(fēng)車、噴泉、

基本可達(dá)到一戶一個車位，

停車位配套設(shè)施哥倫布航?；?，所世紀(jì)小學(xué)、所

以賣為主，價格未定。

幼兒園，所文化中心、個多功能會

所、商業(yè)大街、水吧、村巴站

二房二廳（nf）開盤時均價元行

主力戶型價格

三房二廳（m，）均價元nf

推出時間年月日正式開工開盤時間年月日

交付時間計劃于年下半年竣工工程現(xiàn)狀建設(shè)中

銷售情形現(xiàn)推一期南岸公園多層，銷售率過

客戶個人、清華泰豪等企業(yè)團購

數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司

、團購房源特點

■地理位置上都與城市中心有一定的距離，難以吸引市中心的客戶群購買。

■項目的規(guī)模都比較大，每一期推量比較大，區(qū)域消化有限。

■小區(qū)內(nèi)景觀均好，產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)良，內(nèi)部配套齊全。

■傾向于小高層，團購價格明顯低于市場售價。

■房型以緊湊的兩房、三房為主。

、結(jié)論

福利分房的體制在中國已經(jīng)取消多年，但在南昌這種房地產(chǎn)發(fā)展還不成熟區(qū)域，企業(yè)分

房的觀念仍殘留記憶，特別是一些經(jīng)濟環(huán)境較好的國有大中型企業(yè)為留住人才，不惜通過分

房來達(dá)到目標(biāo)。這部分客戶因購房數(shù)量大，價格需求又相對適中，城郊項目是他們購買的主

要對象，這就給城郊項目，特別是因地理位置不夠好導(dǎo)致銷售上存在一定抗性項目，一次新

的契機，因此只要針對這類客戶群制定合理的營銷方式，就可以吸引他們，最終取得項目的

銷售成功。

八、南昌房地產(chǎn)市場分析總結(jié)

、南昌經(jīng)濟的快速發(fā)展、居民收入水平的逐步提高、城市人口再次擴容，給南昌房地產(chǎn)業(yè)的

穩(wěn)固發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，未來兩年南昌的大環(huán)境仍將促進房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。

、南昌房地產(chǎn)業(yè)對南昌的奉獻已經(jīng)越來越大，并已成為南昌重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，以房地產(chǎn)現(xiàn)

今在南昌的地位，政府必然會謹(jǐn)慎、合理的保護房地產(chǎn)的長遠(yuǎn)發(fā)展，使南昌房地產(chǎn)在政府的

調(diào)控下，走健康發(fā)展的道路，我們認(rèn)為未來兩年南昌房地產(chǎn)市場運行穩(wěn)固。

、在過去的幾年中，南昌的房地產(chǎn)供求穩(wěn)步增長，并出現(xiàn)供小于求的局面，顯示南昌的房地

產(chǎn)市場的發(fā)展活力，未來兩年將在市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化下，市場需求將被進一步激發(fā)。

、南昌商品住宅價格連年上漲，但漲幅趨緩，對比中部五省會城市的房價收入比，南昌房價

處中位水平，在現(xiàn)有基礎(chǔ)條件下還是比較合理的，未來兩年在市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整下，整體

房價仍將上漲，但漲幅不會太大，估量年漲幅不會高于。

、房地產(chǎn)開工面積逐年增加，特別是年，新開工超過萬增量之大，預(yù)示著未來兩年南昌

房地產(chǎn)的競爭將更加猛烈，市場細(xì)分，差別定位將是規(guī)避競爭的主要手段，對房地產(chǎn)開發(fā)企

業(yè)的營銷水平將是一個重要考查。

、在房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的同時，也顯現(xiàn)了不少隱患，主要是供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理，房型面積適中，

價格相對平和的中檔住宅開發(fā)量偏少，普通大眾的住宅需求被抑制，未來兩年，大量普通住

宅會逐步上市，緩解市場矛盾。

、南昌房地產(chǎn)的黃金銷售周期是月和月，銷售最為暗淡時期在月、月、月三個月。

、南昌商品房的外地購買人群已經(jīng)接近三成，購買產(chǎn)品傾向住宅類型，購買能力強，他們是

南昌高檔住宅的重要支撐者，隨著南昌經(jīng)濟的發(fā)展，這類購房群仍將增多。

、二手房市場直逼新房市場，這也將刺激新房市場進一步的發(fā)展，同時從側(cè)面反映出，在現(xiàn)

有住宅市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)下，不利于一、二級市場的整體發(fā)展，我們認(rèn)為，這一不利因素將隨著

土供應(yīng)的郊區(qū)化逐步化解，二級市場將被再次激發(fā)，從而促進一級市場的發(fā)展。

、南昌土地供應(yīng)的放量，存量土地的解禁開發(fā)，都預(yù)示著南昌房地產(chǎn)將進入高增量時期，市

場競爭將更加猛烈，但可以看到，未來的市場供應(yīng)逐步從市中心向城郊轉(zhuǎn)移，未來市場供應(yīng)

結(jié)構(gòu)將逐步改變。

、企業(yè)團購是南昌房地產(chǎn)銷售的又一重要對象，在購買特點上傾向于城郊價格適中的項目，

未來郊區(qū)項目將逐步重視這類客戶群。

十、南昌房地產(chǎn)市場分析給本項目的建議

1、在南昌中高檔住宅產(chǎn)品競爭日益猛烈和政府對高檔產(chǎn)品又宏觀調(diào)控的雙重壓力下，中檔、

中高檔產(chǎn)品將是未來開發(fā)的主流，建議本項目在檔次定位上向中檔靠近。

2、抓住南昌、月份的黃金銷售周期，合理安排項目開發(fā)銷售周期。

3、本項目位于城郊結(jié)合地帶，區(qū)域又有眾多的大型企業(yè)集合，在項目營銷中若能爭取這些企

業(yè)團購客戶，將極大促進項目的銷售。

、未來兩年南昌房地產(chǎn)的市場競爭加劇，本項目應(yīng)充分認(rèn)識市場，重點在市場定位上錯開競

爭。

第三章高新區(qū)房地產(chǎn)市場分析

一、高新區(qū)區(qū)位分析

高新區(qū)位于南昌東部，緊鄰南昌中心城區(qū)，確切的說應(yīng)該是南昌城郊結(jié)合地帶，是南昌

城市化進程中最先輻射到的位置，區(qū)位優(yōu)勢明顯。

二、高新區(qū)配套設(shè)施分析

高新區(qū)的城市定位是國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，是集科技產(chǎn)品研發(fā)、產(chǎn)品生產(chǎn)、貿(mào)易、倉儲

于一體的綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)，基礎(chǔ)市政配套上比較齊全，但在居民日常生活配套上初教育機構(gòu)

外，其余的十分匱乏，特別是交通不夠方便，現(xiàn)有的條件不能滿足區(qū)域居民的生活需求，因

此，區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)中，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃商業(yè)部分變得必不可少。

三、高新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)分布

天水怡景

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力i

居住講究氛圍，開發(fā)講究集合，高新區(qū)的住宅項目開發(fā)主要集中在南京東路兩側(cè)，集合

項目較多，而萬科四季花城因為緊靠艾