富力地產(chǎn)：通過舊城改造發(fā)展壯大，從2002年的北京富力城開始全國擴(kuò)張

通過舊城改造發(fā)展壯大通過全國擴(kuò)張做強(qiáng)做大經(jīng)營業(yè)務(wù)擴(kuò)張90年代初，富力正式涉足房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)。1995年完成了富力新居項(xiàng)目，其熱烈的市場反映更堅(jiān)定了公司今后的發(fā)展方向：搬遷老城工廠，建設(shè)宜居社區(qū)。

廣州市中八路富力廣場項(xiàng)目是富力地產(chǎn)發(fā)展史上的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，它不但奠定了富力地產(chǎn)在廣州的地位，還創(chuàng)造了地產(chǎn)開發(fā)史上最快的征地、建設(shè)、銷售記錄

2002年3月，富力地產(chǎn)以32億元投得中國有史以來最大的公開招標(biāo)地塊項(xiàng)目——北京富力城，從而開始了向全國邁進(jìn)的步伐。2003年北京富力城開盤首戰(zhàn)告捷，僅當(dāng)年就創(chuàng)下了18億元的驕人銷售佳績。

然后富力地產(chǎn)在廣州拿下珠江新城八個(gè)地塊，全力進(jìn)入商用地產(chǎn)領(lǐng)域。并在天津推出天津富力城，進(jìn)一步向北方市場滲透。2005年上市后，董事長李思廉為富力制定的三年策略是：在營業(yè)收入中，75%來自樓盤銷售，25%將來自租金收入。即加大對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)比例，并適當(dāng)持有。富力的業(yè)績報(bào)告顯示，商業(yè)物業(yè)中的寫字樓、公寓等項(xiàng)目的銷售為集團(tuán)做出了重大貢獻(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)為富力帶來的好處：1、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；2、擴(kuò)大利潤來源；3、鞏固和拓展融資平臺1核心優(yōu)勢：通過一體化經(jīng)營的開發(fā)模式、全鏈條管理各流程環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速周轉(zhuǎn)和資金回現(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)營速度非常快，富力從項(xiàng)目開工到預(yù)售，周期平均只需要１０個(gè)月時(shí)間，從預(yù)售開始一般只有３個(gè)月就能完成９０％以上的銷售任務(wù)。從開工到完工整個(gè)過程間隔只需要１６到１８個(gè)月，對于項(xiàng)目資金的回籠，富力基本只需要１年左右時(shí)間就能完成。一體化經(jīng)營模式：一般房地產(chǎn)企業(yè)不會全部負(fù)責(zé)實(shí)施全部的價(jià)值鏈環(huán)節(jié)，而是會把其中的一部分環(huán)節(jié)外包給其他專業(yè)公司來完成，例如萬科。而富力選擇的是一體化經(jīng)營模式，牢牢地掌握了價(jià)值鏈各個(gè)環(huán)節(jié)，通過科學(xué)管理各種環(huán)節(jié)成本，保證集團(tuán)的盈利水平。2以北京富力城為例：以快節(jié)奏開發(fā)實(shí)現(xiàn)資金快速回籠，較早收回開發(fā)成本，并奠定了客戶的信心與升值預(yù)期一期二期三期四期2002年2月28日2003年3月19日2003年底2004年7月－2006年10月2006年10月1日拿地12個(gè)月約9個(gè)月約8個(gè)月約27個(gè)月銷售額（共計(jì)91億元）2003年18.5億元（完成銷售額的21％）2004年30.7億元（累計(jì)完成55％）2005年28億元2006年14億元體量與價(jià)格：各期住宅開發(fā)面積比例：3：5：6：1；價(jià)格漲幅20～50％

1.快節(jié)奏滾動開發(fā)，前期推出量大，項(xiàng)目資金回收快、為后期確保銷售信心及財(cái)力前兩期間隔僅約9個(gè)月，開發(fā)量占到53%，資金迅速回籠，為后期提供充足的財(cái)力及信心2.前兩期住宅開發(fā)量大為后期商業(yè)的成功做了良好的鋪墊，物業(yè)升值帶來客戶忠誠度及品牌溢價(jià)3城系大盤以造城為開發(fā)理念，最終打造成為一個(gè)擁有全能配套、可自我循環(huán)的微縮城市商業(yè)街寫字樓四期三期二期一期會所幼兒園中小學(xué)商業(yè)商業(yè)商業(yè)富力萬麗酒店購物中心教育：幼兒園、小學(xué)、中學(xué)各一所會所：三個(gè)會所，其中運(yùn)動會所1.2萬平，六星級會所1.8萬平商業(yè)：5萬平，1.25公里的“星光大道”商街寫字樓：兩棟23層、11萬平，甲級寫字樓“雙子座”商業(yè)綜合體：1棟購物中心、1棟辦公樓及一棟五星級北京富力萬麗酒店富力城是一座涵蓋住宅、商業(yè)、辦公、酒店、教育的全能配套自我循環(huán)的微縮城市，其教育、商業(yè)、辦公、會所等各種配套十分齊全，且推出次序較為合理和及時(shí)。北京富力城5富力新城規(guī)劃擁有完善配套設(shè)施規(guī)劃，在未來將成為一座可自我循環(huán)的微城市26萬平米的中央公園生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園風(fēng)情商業(yè)街學(xué)校43套聯(lián)排8棟18層高板4棟11層洋房4棟11層洋房，中間是聯(lián)排樣板間8棟26層高層板樓，6棟2個(gè)單元，2棟1個(gè)單元和園路大香線普池河規(guī)劃路，尚未建設(shè)體育公園配套建設(shè)規(guī)劃：

整個(gè)規(guī)劃擬規(guī)劃建：各類辦公配套、高端商業(yè)配套以及休閑娛樂設(shè)施等?？偛哭k公、科研辦公等高檔寫字樓，五星級酒店、大型購物中心、SOHO公寓、數(shù)字主題商業(yè)街和休閑島等。

富力新城規(guī)劃建設(shè)：教育配套、基礎(chǔ)設(shè)施配套等。風(fēng)情商業(yè)街、幼兒園、九年制學(xué)校、示范高中、圖書館、體育會所、文化藝術(shù)館，醫(yī)療中心等

政府規(guī)劃打造26萬平米的中央公園

6【配套建設(shè)】配套跟隨住宅產(chǎn)品及時(shí)跟進(jìn)，提升產(chǎn)品附加值，并利用住宅人氣支撐商業(yè)的發(fā)展，形成持續(xù)的推動力產(chǎn)品推出內(nèi)容與順序全景2003年3月19日2003年底2004年7月－2006年10月2006年10月1日11棟高層塔樓建面：25萬㎡,2232戶50-115平，一居、小兩居、小三居20棟高層建面：39萬㎡，約2600戶70-115大戶型和小三居46棟小高層建面：48萬㎡,約2700戶80-158，南向兩居與大面積三居1棟高層公寓12棟多層花園洋房12棟獨(dú)棟別墅建面：8萬㎡,約330戶17萬平米西班牙風(fēng)情園林精致型“江南秀水風(fēng)格”千米龍型水系水景園林22000平米聯(lián)華超市“星光大道”商街首期4萬㎡“星光大道”商街后期1萬㎡德語雙語幼兒園北工大附中新址、芳草地小學(xué)一期：住宅＋大型園林＋基本商業(yè)二期：住宅＋大型園林＋會所＋高級商業(yè)＋教育＋辦公三期：住宅＋特色園林＋高級商業(yè)＋教育四期：高檔住宅＋高級商業(yè)＋酒店一期二期三期四期1棟五星級酒店7萬平寫字樓面積5萬平購物中心面積17萬平兩棟寫字樓“雙子座：1.產(chǎn)品類型推出有機(jī)結(jié)合推出：住宅、配套、辦公、商業(yè)合理時(shí)機(jī)推出的同時(shí)有機(jī)配比，形成良性互動在居住氛圍足夠時(shí)推出商業(yè)、辦公、教育，在居住辦公商業(yè)成熟時(shí)推出酒店、大型購物中心2.產(chǎn)品主義：逐期精品升級，完善配套，大力提升產(chǎn)品的性價(jià)比、附加價(jià)值物業(yè)：從高密度的塔樓到板樓、到高端物業(yè)低密度的多層花園洋房、獨(dú)棟別墅出色園林+高級會所+完善教育配設(shè)+特色商業(yè)街：完善的配套提升產(chǎn)品的附加價(jià)值7規(guī)模：占地約6.8萬㎡，總建面約19.8萬㎡指標(biāo)：容積率2.47，綠化率30%建筑風(fēng)格：北歐風(fēng)情住區(qū)物業(yè)形式：多棟高層板樓、花園洋房組成，規(guī)劃約1700戶戶型面積：戶型面積包括77-130㎡的二居、三居和四居。規(guī)模：占地約15萬㎡，總建面約27萬㎡指標(biāo)：容積率僅1.5，綠化率高達(dá)40%建筑風(fēng)格：丹麥風(fēng)格別墅區(qū)物業(yè)形式：聯(lián)排別墅、高層板樓和花園洋房組成，規(guī)劃約2200戶。戶型面積：聯(lián)排別墅面積為200㎡左右，住宅戶型面積為87-145㎡的二居、三居和四居花香盛景：香山郡：富力新城首期拿地1000畝，計(jì)劃2012年開工464畝，總建面約74萬㎡。業(yè)態(tài)涵蓋低密生態(tài)住宅、小高層、高層住宅以及商業(yè)配套等。香山郡花香盛景富力新城，首期主推高層，輔助以部分聯(lián)排和洋房產(chǎn)品9【低密戶型分析】設(shè)計(jì)在舒適度上有所提升，但別墅風(fēng)情化、精致化不強(qiáng)10首層二層三層富力新城聯(lián)排戶型：邊戶220平米無地下室設(shè)計(jì)，但較之富力以前產(chǎn)品品質(zhì)有較大的提高贈送兩個(gè)超大露臺，實(shí)用性較強(qiáng)，且露臺開窗可為樓梯采光三層大主臥設(shè)計(jì)，充分體驗(yàn)尊貴感受但聯(lián)排規(guī)劃較整齊，無變化的美感露臺贈送露臺贈送客廳挑空露臺贈送露臺贈送10設(shè)備間贈送飄窗贈送空間較浪費(fèi)邊戶為明衛(wèi)，中間戶為暗衛(wèi)【高層戶型分析】產(chǎn)品整體設(shè)計(jì)緊湊，贈送面積較大，高層戶型設(shè)計(jì)相對較好，洋房產(chǎn)品可改進(jìn)空間比較大高層77平米，兩室兩廳一衛(wèi)飄窗贈送飄窗贈送洋房102平米，三室兩廳兩衛(wèi)高層產(chǎn)品：基本每一戶都有贈送，贈送方式為：設(shè)備間和飄窗，