城市綜合體-核心商圈

目錄：1、城市綜合體綜合論述2、城市綜合體各類(lèi)產(chǎn)品的功能劃分3、綜合體及商圈主要區(qū)域4、綜合體的投資收益回報(bào)分析5、綜合體內(nèi)部管理6、城市綜合體成功的案例1、城市綜合本的綜合論述：它是-----集酒店、商務(wù)、休閑、娛樂(lè)、餐飲、會(huì)展、健身、高檔居住、旅游、商業(yè)貿(mào)易于一體的建筑群；是城市名片、民眾樂(lè)園、消費(fèi)天堂，一個(gè)具有現(xiàn)代繁華都市氣質(zhì)的一站式消費(fèi)場(chǎng)所。它天生貴胄，是人人期待，萬(wàn)眾矚目的明星。城市綜合體---即HOPSCA音譯為豪布斯卡。即主要是①主題酒店(HOTL)、②商務(wù)寫(xiě)字樓(OFFICE)、③立體空中花園(PARK)、④購(gòu)物中心（Shoppingmall）、⑤會(huì)展中心、會(huì)議中心（Convention）、⑥高尚住宅(公寓)(Apartment)的開(kāi)始字母的縮寫(xiě)，并綜合了獨(dú)立商鋪和街區(qū)、市民休閑廣場(chǎng)的高科技建筑組合。成為時(shí)尚高端商務(wù)人士聚集之地。它也是一座城市的心臟、地標(biāo)和靈魂，24小時(shí)不夜城，城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，因此又被稱(chēng)為一座“迷你”的城中之城，它可以再造一個(gè)城市的商業(yè)核心，成為一個(gè)城市的地標(biāo)性商業(yè)圈，帶動(dòng)周邊地產(chǎn)及物業(yè)的價(jià)值攀升。綜合體的兩種表現(xiàn)形式一種是獨(dú)幢形態(tài):一幢高層建筑內(nèi)集合辦公、餐飲、商業(yè)等服務(wù)場(chǎng)所的獨(dú)棟式綜合建筑體。另一種是組合形態(tài):規(guī)劃了辦公、居住、商業(yè)設(shè)施等多種獨(dú)立場(chǎng)所，并通過(guò)一個(gè)連廊或其它各種形式將它們聯(lián)結(jié)在一起，形成新型的獨(dú)立式的建筑綜合體。比獨(dú)棟式建筑綜合體，顯得更為經(jīng)濟(jì)、專(zhuān)業(yè)和實(shí)用。

綜合體通常位于—位于城市功能相對(duì)集中的區(qū)域，如位于城市CBD(中央商務(wù)區(qū))、城市的副中心或規(guī)劃中的城市未來(lái)發(fā)展新區(qū)。擁有與外界聯(lián)系緊密的城市交通網(wǎng)絡(luò)、信息網(wǎng)絡(luò)，是公共交通的樞紐。有完整的街區(qū)特點(diǎn)，是城市向空間巨型化、城市價(jià)值復(fù)合化、城市功能集約化發(fā)展的結(jié)果。獨(dú)享和兼具城市的自然景觀（水、湖）、公共資源如：城市廣場(chǎng)。大城市市區(qū)已經(jīng)沒(méi)有5萬(wàn)平方米以上的地塊，很多城市綜合體的選址是在城郊結(jié)合部。綜合體是高科技、高智能的集合：城市綜合體建筑是高科技、高智能的集合，表現(xiàn)在建筑材料、設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理、通信手段、安全消防等等方面。城市綜合體的特征①高可達(dá)性；②高密度、集約性③整體統(tǒng)一 ④功能復(fù)合性⑤土地使用均衡性⑥空間連續(xù)性⑦內(nèi)部、外部聯(lián)系完整性⑧巨大的社會(huì)效應(yīng)⑨巨大的升值潛力

城市綜合體的優(yōu)勢(shì)及作用：對(duì)于降低商務(wù)成本、提高公司的運(yùn)營(yíng)效率、增強(qiáng)公司形象力有突出的優(yōu)勢(shì)。住宅、公寓、寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金的回籠。酒店、購(gòu)物中心持續(xù)經(jīng)營(yíng)的收益、寫(xiě)字樓的出租租金，能實(shí)現(xiàn)高投資回報(bào)。綜合優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的物業(yè)組合對(duì)物業(yè)（資產(chǎn)）評(píng)估的價(jià)值，能實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)。帶動(dòng)整個(gè)周邊土地和建筑價(jià)值和價(jià)格的大幅提高。商業(yè)地產(chǎn)除了每年可以收到穩(wěn)定的租金，還能在未來(lái)變現(xiàn)時(shí)享受未來(lái)資產(chǎn)價(jià)格升值和土地升值的雙重利潤(rùn)。城市綜合體發(fā)展趨勢(shì)中國(guó)城市發(fā)展由粗放型向集約型方向的化。首先，以“城市—區(qū)域”一體化、城市空間多中心化的發(fā)展趨勢(shì)，增加了各個(gè)城市區(qū)域中心，是城市綜合體的市場(chǎng)需求。第二、城市綜合體所聚合的功能將越來(lái)細(xì)分，具有多樣性。第三、成功的城市綜合體項(xiàng)目在其策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)上均有超前的理念、先進(jìn)的高科技手段，以達(dá)到項(xiàng)目長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展與項(xiàng)目效益最大化的目標(biāo)。建成后，在歷經(jīng)10年、20年后仍然可以成為區(qū)域甚至城市的驕傲。這同樣對(duì)都市綜合體的開(kāi)發(fā)提出了更高的要求。

2、城市綜合體各類(lèi)產(chǎn)品的功能劃分Ⅰ：現(xiàn)金流產(chǎn)品：住宅、產(chǎn)權(quán)式公寓等----擔(dān)當(dāng)起產(chǎn)生項(xiàng)目現(xiàn)金流的作用。為后期項(xiàng)目運(yùn)作提供資金。這也同時(shí)蘊(yùn)含著綜合體項(xiàng)目中的住宅物業(yè)、公寓等可售產(chǎn)品，隨著時(shí)間的推移，存在著巨大的升值的空間。Ⅱ：形象貢獻(xiàn)型產(chǎn)品：五星級(jí)酒店、超高層5A級(jí)寫(xiě)字樓：它們提升了項(xiàng)目的檔次形象，而五星級(jí)酒店、超高層寫(xiě)字樓、高層高尚住宅等，設(shè)計(jì)獨(dú)特醒目的外形，構(gòu)成高樓林立的美境，大規(guī)模的具有標(biāo)志性的超高層寫(xiě)字樓和五星級(jí)酒店制造強(qiáng)視覺(jué)沖擊效果，從而成為城市的地標(biāo)式建筑，拔高了項(xiàng)目的檔次及形象。因此，作為形象貢獻(xiàn)型產(chǎn)品，也為住宅、公寓等產(chǎn)品加了分，并提高了它的內(nèi)在價(jià)值，大幅增加的銷(xiāo)售的利潤(rùn)。Ⅲ：核心的購(gòu)物娛樂(lè)廣場(chǎng)產(chǎn)品：作為超大規(guī)模的商業(yè)購(gòu)物娛樂(lè)廣場(chǎng)，是項(xiàng)目的核心部分，也自然擔(dān)當(dāng)起了項(xiàng)目的明星標(biāo)桿的角色，從而實(shí)現(xiàn)各部分的價(jià)值互補(bǔ)，提升綜合體的整體價(jià)值。而作為綜合體的核心部分，它的成功運(yùn)作，將是項(xiàng)目成敗的鍵。

3、綜合體及商圈主要區(qū)域⑴大型商業(yè)購(gòu)物區(qū)、⑵星級(jí)酒店區(qū)、⑶4A、5A寫(xiě)字樓區(qū)⑷國(guó)際公寓-商住區(qū)⑸餐飲區(qū)、⑹視聽(tīng)、娛樂(lè)區(qū)、⑺休閑、健身區(qū)⑻步行街區(qū)（室內(nèi)、外步行街）⑼會(huì)展區(qū)⑽金融區(qū)、⑾文化廣場(chǎng)區(qū)、⑿藝術(shù)長(zhǎng)廊區(qū)、⒀大型停車(chē)場(chǎng)區(qū)、⒁立體交通體系區(qū)⒂高尚居住區(qū)、⒃配套區(qū)、[包括幼兒園;名小、中學(xué);醫(yī)院]各區(qū)域構(gòu)成一個(gè)互融互補(bǔ)、相互依存、相互助益的多功能，生活舒適、高效率的整體。酒店商務(wù)辦公商業(yè)購(gòu)物公寓住宅資源平臺(tái)商務(wù)租客提升品質(zhì)高消費(fèi)人流旅游租客商務(wù)消費(fèi)人流住家消費(fèi)人流提升品質(zhì)資源平臺(tái)提升品質(zhì)商務(wù)消費(fèi)人流商旅消費(fèi)人流

直接支持：辦公樓上班族、酒店旅客、公寓住戶(hù)會(huì)對(duì)零售、餐飲提供支持；辦公樓的租戶(hù)可以為酒店提供一定的客源。間接支持：零售和酒店功能不會(huì)為辦公功能或居住功能提供直接的收益，但是它們卻可以作為優(yōu)美的環(huán)境條件，使得辦公和居住功能獲得更高的出租率及更高的租金。零售和餐飲功能可以為酒店客源、上班族和居民提供方便，誘人的購(gòu)物環(huán)境及良好的氛圍會(huì)增強(qiáng)它們的競(jìng)爭(zhēng)力。酒店功能同樣對(duì)其他功能可以提供間接支持，其完善和豪華的配套設(shè)施往往能為居住、辦公功能增加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。各功能區(qū)主要由以下具體內(nèi)容構(gòu)成

（一）大型商業(yè)購(gòu)物區(qū)（20萬(wàn)平方米以上）包括以下店面：①超市主力店、②數(shù)碼通信城（電腦、通信）③家電主力店、④珠寶城、⑤購(gòu)書(shū)中心、⑥時(shí)尚服飾、（男女裝）、⑦精品百貨（次主力店）、化妝品、名表、鞋、煙酒、音響等、城市綜合體各功能的相互促進(jìn)的關(guān)系

出租商品檔次的比例：（較為合理的比例）購(gòu)物中心是集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、會(huì)展等一站式的功能和服務(wù)。積聚了城市最具活力的消費(fèi)群，最大化地實(shí)現(xiàn)建筑、業(yè)態(tài)和人群的互補(bǔ)、聯(lián)動(dòng)和共享。和城市的中心廣場(chǎng)和結(jié)合在一起的，必定成為市民公共活動(dòng)文化中心。（購(gòu)物娛樂(lè)中心的運(yùn)作成效如何，其重要作用，對(duì)于整個(gè)綜合體的項(xiàng)目的成敗，無(wú)論用什么語(yǔ)言形容其重要性，也一點(diǎn)不過(guò)份。）（二）星級(jí)酒店區(qū)（酒店的使用面積不低于10萬(wàn)方）（包括超五星、五星、四星、三星酒店多家集合于一體）作為項(xiàng)目的主要形象產(chǎn)品，滿(mǎn)足商業(yè)上的住宿、會(huì)議、飲食、會(huì)所娛樂(lè)之用。酒店會(huì)成為一個(gè)城市旅游人口集聚的場(chǎng)所。酒店一般實(shí)行托管經(jīng)營(yíng)為主，和酒店業(yè)界著名的管理企業(yè)合作，共榮共贏。（酒店是綜合體中最贏利的項(xiàng)目，可提供娛樂(lè)設(shè)施和夜間服務(wù)。起到增加業(yè)態(tài)，提升綜合體的形象、品位的作用，多個(gè)星級(jí)酒店并存的作用是留住不同層次的消費(fèi)顧客。）

（三）4A、5A寫(xiě)字樓區(qū)

（超高層5A甲級(jí)寫(xiě)字樓）（面積超10萬(wàn)平方米、40層以上）

有商務(wù)中心、高檔餐廳、小型會(huì)客廳，大型會(huì)議廳、休閑娛樂(lè)設(shè)施。設(shè)施方面：建筑品質(zhì)一流，頂級(jí)裝修。高效中央空調(diào)系統(tǒng)，智能化樓宇自控系統(tǒng)，先進(jìn)的數(shù)據(jù)通信。為用戶(hù)提供現(xiàn)代化、優(yōu)質(zhì)、高效、便利的商業(yè)辦公環(huán)境。吸引優(yōu)質(zhì)租戶(hù)。如：世界500強(qiáng)企業(yè)、國(guó)內(nèi)500強(qiáng)企業(yè)、區(qū)域銀行總部、保險(xiǎn)、證券等等國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)的進(jìn)駐，設(shè)立的辦事處。寫(xiě)字樓會(huì)成為一個(gè)城市商務(wù)人群集合的場(chǎng)所。

（四）國(guó)際寓-商住區(qū)（面積5萬(wàn)平米以上）整體定位于中高端物業(yè)。A：商住樓（ＳＯＨＯ）—投資者以中小企業(yè)為主。（已可以自持物業(yè)）既可居住又可辦公；強(qiáng)調(diào)商務(wù)中心，提供優(yōu)質(zhì)的辦公環(huán)境，滿(mǎn)足商業(yè)人士所需。有餐飲功能配套。

B：酒店式公寓—投資者：高級(jí)經(jīng)理人，外籍人士。（也可以自大持物業(yè)）戶(hù)內(nèi)設(shè)施設(shè)備完善，通常配備高檔家具電器，星級(jí)裝修（尤其是公共區(qū)域）。提供房間清潔，衣物送洗等酒店式服務(wù)。通常設(shè)有會(huì)所，提供餐飲、康體等配套服務(wù)。設(shè)專(zhuān)屬公寓：專(zhuān)家公寓、留學(xué)生公寓、IT公寓、經(jīng)理人（CEO）公寓、藝術(shù)家公寓等。留住不同層次的人在綜合體內(nèi)。超標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓、相對(duì)寬大的露天生活空間。長(zhǎng)、短期租戶(hù)相結(jié)合：長(zhǎng)期定居、臨時(shí)居?。ㄆ溆鄷r(shí)間需彈性出租和日常打理）、臨時(shí)居所（其余時(shí)間用于假期出租）、出租、輪流的假期客房預(yù)約。（五）餐飲區(qū)-⑴中國(guó)美食廣場(chǎng)---（湘菜、川菜、京菜、粵菜、滬菜等特色中餐廳）、⑵主題餐飲街：一由包括肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客、拉丁餐廳國(guó)際著名連鎖餐廳構(gòu)成。⑶世界美食廣場(chǎng)（世界五大菜系----墨西哥菜、法國(guó)菜、印度菜、中國(guó)菜和意大利菜均為世界齊名的系）-----墨西哥美食、法國(guó)美食、意大利美食、印度美食、西班牙菜、日本料理、泰國(guó)料理、韓國(guó)料理，走一圈即可享受全世界美味。⑷海鮮酒樓、中式茶館、茶餐廳、⑸連鎖咖啡館店、露天咖啡吧、甜品屋、自助餐廳、點(diǎn)心店、茶坊。（餐飲業(yè)主要的作用是增加業(yè)態(tài)，積聚人氣、人流，方便商旅出行人群，一般該區(qū)設(shè)在步行街或者廣場(chǎng)的最頂層，以增加其它各層的人流量。以便做旺整個(gè)綜合體。）（六）視聽(tīng)、娛樂(lè)區(qū)—①晚會(huì)娛樂(lè)樂(lè)------演藝界、文化界界的知名人士出場(chǎng)的大型商業(yè)業(yè)活動(dòng)、公活動(dòng)動(dòng)、慈善會(huì)、（（主要在廣場(chǎng)免免費(fèi)舉行，讓消消費(fèi)者、游客觀觀看，帶動(dòng)氣，吸吸引人流，作為為綜合體宣傳投資。）②大型歡樂(lè)城-----可將深圳歡樂(lè)谷谷、迪士尼等適合的節(jié)目搬進(jìn)進(jìn)綜合體，是利利潤(rùn)相當(dāng)好的項(xiàng)目。③國(guó)際影院--------立體影院、國(guó)際際影院、歌劇院。④大型歌舞廳、、酒吧、網(wǎng)吧、、電玩天地等。。(本區(qū)主要的作用用：對(duì)玩樂(lè)已日日益重要的今天天，這對(duì)凝聚整整個(gè)綜合體的人人氣有重要及核核心的作用，一一般放在中心廣廣場(chǎng)、最高層或或者次高層，以以拉高其它各層層的人氣、人流流。)（七）休閑、健健身區(qū)---⑴真冰溜冰場(chǎng)、、⑵網(wǎng)球館館、⑶⑶羽毛毛球館、⑷藍(lán)藍(lán)球館、⑸游泳館、⑹⑹武術(shù)俱樂(lè)樂(lè)部、⑺卓球球會(huì)所⑻⑻保齡球會(huì)會(huì)所⑼乒乓球會(huì)所⑽⑽桑桑拿、按摩會(huì)所所⑾美容沙沙龍、⑿美體會(huì)所、⒀⒀沐足足會(huì)所（運(yùn)動(dòng)區(qū)的主要要作用有增加業(yè)業(yè)態(tài)，提升綜合合體的品味、品品位，迎合了年輕人對(duì)對(duì)于個(gè)性、休閑閑、運(yùn)動(dòng)概念的的追崇，吸引年年輕一族及愛(ài)好運(yùn)動(dòng)動(dòng)的人士。）（八）步行街區(qū)---（室內(nèi)步行街、、室外步行街））①飲食步行大街街、②游玩步行小街街（服務(wù)小朋朋友）、③特價(jià)賣(mài)場(chǎng)（服服務(wù)中、低端人人群）、④著名品牌店（（購(gòu)物）（室內(nèi)、外步行行街區(qū)的作用有有增加人氣，也也可作為出售而回收收一部分的投資資資金的作用，，但要控制出售的的總量，否則會(huì)會(huì)失控。）（九）會(huì)展區(qū)---⑴名車(chē)展、⑵名名畫(huà)展、⑶書(shū)法法展、⑷博物館館、⑸名樓展、、這些展廳可提高高賣(mài)場(chǎng)的品味及及檔次，尤其是是名車(chē)展更是此此。（十）金融區(qū)銀行、郵局、行行政單位（進(jìn)駐駐四大國(guó)有銀行行、多家專(zhuān)業(yè)行行、行政單位））這樣做的好處是是：對(duì)銀行有利利，對(duì)消費(fèi)者有有利，對(duì)企業(yè)有有利，可謂一石石三鳥(niǎo)。）（十一）文化廣廣場(chǎng)區(qū)（休閑景景觀）⑴各式各樣的噴噴泉、⑵主題公公園、⑶植物公園、⑷⑷空空中花園，將頂頂層搞成園林式式花園，供人休休閑、小憩。（本區(qū)主要作用用是匯聚人氣，，提供游人休閑閑、小憩場(chǎng)所。。）（十二）藝術(shù)長(zhǎng)長(zhǎng)廊區(qū)1、景觀大道（造造型燈柱、發(fā)光光座椅、景觀綠地、、荷花水池、小小橋流水、廊橋魚(yú)影影、幽靜步道、、亭臺(tái)樓閣、雕塑等等等）2、大型音樂(lè)噴泉泉、人造霧景、、水幕電影、全彩激光光、庭園燈飾。。通過(guò)人造影像，，形成豐富的、、優(yōu)美的、宜人的環(huán)環(huán)境，能夠在這這里放松，體味生活活的樂(lè)趣。（本區(qū)的主要作作用：別看這些些項(xiàng)目，只有支支出，沒(méi)有收入入，但其對(duì)整個(gè)個(gè)綜合體的積聚聚人氣、人流，，留住來(lái)往顧客客是必不可少的的，是一種看不不見(jiàn)的高效益，，是綜合體的一一種高效的投資資）（十三）大型停停車(chē)場(chǎng)區(qū)A：地上、地下（二二層）大型停車(chē)車(chē)場(chǎng)。B：停車(chē)場(chǎng)也可設(shè)在在空中，可直接接停到自已喜歡的樓層層。C：車(chē)位與使用面積積的較為合理的的比例金融商業(yè)辦公區(qū)區(qū)：0.8泊位/100平米米；商業(yè)設(shè)施：0.8泊位/100平方米餐飲、娛樂(lè)服務(wù)務(wù)區(qū)：2泊位/100平方米；服務(wù)業(yè)：0.5泊位/100平方米商住居住區(qū)：1.2泊位/1戶(hù)每個(gè)車(chē)位的占地地面積30平方米/1車(chē)位（較為寬松松的面積比例））（對(duì)于飛速發(fā)展展的現(xiàn)代，汽車(chē)車(chē)已成為必需品品，隨著小車(chē)的的普及，有沒(méi)有有足夠的車(chē)位，，已成為項(xiàng)目的的成敗，一點(diǎn)也也不為過(guò)。）（十四）立體交交通體系區(qū)A：地下空間的開(kāi)發(fā)發(fā)—地下商業(yè)街的開(kāi)開(kāi)發(fā)，主要是在在地鐵系統(tǒng)的站站前地區(qū)進(jìn)行，，地鐵站和商業(yè)業(yè)區(qū)設(shè)施直接相相連，街道兩側(cè)側(cè)設(shè)置有各類(lèi)零零售商店和餐飲設(shè)施。。B：建筑空間立體化化—1）室內(nèi)交通以垂垂直高速電梯、、步行電梯、自自動(dòng)扶梯為主；；2）通訊由電話(huà)、、電傳、電視、、傳真的電腦網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)等組成；3）高架步道系統(tǒng)統(tǒng)，將兩幢建筑筑之間通過(guò)空中中走廊連接，可可以促進(jìn)分流，，可以拓展景觀觀立體化。4）地下、地面、、空中，三層次次景觀系統(tǒng)立體體互動(dòng)。5）地下或地上的的交通和公共空空間貫穿起來(lái)，，垂直交通系統(tǒng)統(tǒng)使各樓層之間間的轉(zhuǎn)換十分便便利，形成豐富富的景觀視覺(jué)效效果。C：綜合體內(nèi)部、外外部的交通系統(tǒng)統(tǒng)：1-人車(chē)分流系統(tǒng)、、2-租車(chē)出入系統(tǒng)、、3-地面、地下多層層的停車(chē)場(chǎng)系統(tǒng)統(tǒng)、4-公交線(xiàn)路系統(tǒng)（（周邊公交線(xiàn)路路相連）、5-輕軌-地鐵系統(tǒng)（地鐵鐵出口與地下通通道直接相連，大量的的地鐵客流可以以直接通過(guò)通道進(jìn)入綜合體體內(nèi)部。），保保證在綜合體內(nèi)的辦公人員員出行的便利性性。（交通的便利將將為城市綜合體體項(xiàng)目帶來(lái)大量的人流和物流流，特別是為零零售提供持續(xù)不斷的人流，，保證所有資源源使用的最大化。）6-天橋-行人遂道、自動(dòng)動(dòng)扶梯外部進(jìn)出出體系。7-可直上高速通達(dá)達(dá)火車(chē)站及國(guó)際際機(jī)場(chǎng)。形成縱縱橫交叉的交通及及停車(chē)、出入系系統(tǒng)。（綜合體內(nèi)部應(yīng)應(yīng)有復(fù)雜、完善善的交通體系，，通過(guò)立體交通通網(wǎng)絡(luò)的建立，，使內(nèi)部各不同同功能的建筑有有機(jī)結(jié)合;外界的交通體系系會(huì)直接影響綜綜合體內(nèi)部不同同功能的使用。。）（該體系的主要要作用是：起到到人流能快進(jìn)，，也能快出，對(duì)對(duì)于節(jié)假日等重重大關(guān)健時(shí)刻，，能起到核心作作用。）（十五）高尚尚居住區(qū)1）大型高尚居住住區(qū)是綜合體的的前期開(kāi)發(fā)及出售，，主要起到后續(xù)續(xù)資金支持，及充充足現(xiàn)金流的作作用。2）資金實(shí)力雄厚厚的企業(yè)，也可可放在后期進(jìn)行開(kāi)發(fā)發(fā)，這樣有好的的形象產(chǎn)品，如五五星級(jí)酒店、超超高層寫(xiě)字樓建成成使用在前，更更能提升住宅的內(nèi)內(nèi)在價(jià)值，提高高銷(xiāo)售價(jià)格，增加加銷(xiāo)售利潤(rùn)。3）也有后期住戶(hù)戶(hù)群的消費(fèi)及物物業(yè)管理收益的作用用。4）小戶(hù)型比例較較大，精裝修，，設(shè)有大堂。只要項(xiàng)目的高檔檔住宅足夠大，，就可以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目的資金平衡衡，能夠不借助助外來(lái)資金的情情況下也能自主主發(fā)展，現(xiàn)在很很多綜合體的發(fā)發(fā)展商都十分注重這這一點(diǎn)。（十六）配配套區(qū)區(qū)①醫(yī)院②②學(xué)校校（幼兒園園、名小學(xué)學(xué)、名中學(xué)學(xué)）（別看這些些項(xiàng)目須不不是利潤(rùn)的的中心，但但對(duì)于整個(gè)個(gè)綜合體的的形成不可可或缺。尤尤其對(duì)于商商品樓的銷(xiāo)銷(xiāo)售更是起起到不小視視的作用。。）（四）投資資收益回報(bào)報(bào)分析ⅰ綜合體的開(kāi)開(kāi)發(fā)面積要要求：①根據(jù)盈盈利模式需需要在省會(huì)會(huì)級(jí)城市至至少需要4萬(wàn)平方米占占地。②在地級(jí)級(jí)、縣級(jí)城城市綜合體體至少需要要6萬(wàn)平方米占占地，才能能達(dá)到比較較理想的物物業(yè)組合比比例，特別別是可售物物業(yè)總銷(xiāo)售售額能夠達(dá)達(dá)到回籠總總投資的平平衡點(diǎn)。ⅱ業(yè)態(tài)布局合合理，比例例得當(dāng)。綜合體商業(yè)業(yè)形態(tài)構(gòu)成成較為合理理的比例10-20%20-50%高檔住宅、、公寓式住住宅酒店、餐飲飲20-30%大型購(gòu)物中中心、步行行街、街商商鋪20-30%寫(xiě)字樓、公公寓辦公樓樓、娛樂(lè)1-再如綠地集集團(tuán)、萬(wàn)達(dá)達(dá)集團(tuán)、華華潤(rùn)集團(tuán)、瑞安安天地系列列等綜合體體發(fā)展商，他們們的城市綜綜合體的高高檔住宅、公寓寓產(chǎn)品的利利潤(rùn)足可以以支撐起后期的的酒店、寫(xiě)寫(xiě)字樓、及及大型購(gòu)物中心心的運(yùn)作費(fèi)費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)本項(xiàng)目的資金金平衡，有有利于項(xiàng)目目的滾雪球式發(fā)發(fā)展。2-因此高檔住住宅、公寓寓或者可出出售寫(xiě)字樓的體體量要足夠夠大，這是是綜合體運(yùn)作的的關(guān)健之一一例子1：A：華潤(rùn)萬(wàn)象象城團(tuán)隊(duì)建建設(shè)——強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，，精英團(tuán)隊(duì)隊(duì)，群英薈薈萃B：十家國(guó)際際知名合作作單位參與與設(shè)計(jì)和包裝；包包括設(shè)計(jì)、、建筑、景景觀、營(yíng)銷(xiāo)、、招商、廣廣告等相關(guān)關(guān)行業(yè)。C：華潤(rùn)中心心總投資40億港幣，分分兩期開(kāi)發(fā)，，一期投資資18億；二期投資22億D：華潤(rùn)中心心一期開(kāi)發(fā)發(fā)萬(wàn)象城、、華潤(rùn)大廈；二二期開(kāi)發(fā)君君悅酒店、、幸福里，前前期投資成成本由租金金回收。例子2：萬(wàn)達(dá)城市綜綜合體發(fā)展展模式研究究萬(wàn)達(dá)集團(tuán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型：從住住宅為主向向多元化投投資轉(zhuǎn)型，，最終聚焦焦商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。。萬(wàn)達(dá)商業(yè)地地產(chǎn)擁有四四方面的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)贏得地方政政府信賴(lài)的的“四個(gè)好好處”工程程第一：就業(yè)業(yè)工程。購(gòu)物中心心里最大新新增1萬(wàn)人就業(yè)，，最小有6、7千人就業(yè)，，符合中國(guó)國(guó)正處于就就業(yè)高峰期期及中央號(hào)號(hào)召加強(qiáng)社會(huì)穩(wěn)定的的現(xiàn)實(shí)國(guó)情情。第二：稅收收工程。購(gòu)物中心心開(kāi)業(yè)后每每年有幾千千萬(wàn)甚至過(guò)過(guò)億稅收，，穩(wěn)定且能能隨銷(xiāo)售的的增長(zhǎng)而增增加。第三：招商商引資工程程：讓所在城市市的商業(yè)水水準(zhǔn)跟國(guó)際際接軌，且且?guī)нM(jìn)去的的零售商一一般是500強(qiáng)企業(yè)。第四是形形象工程。。綜合體成為為城市標(biāo)志志性建筑，，提升城市市形象。（1）商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手少。萬(wàn)達(dá)達(dá)是唯一將將跨區(qū)域開(kāi)開(kāi)發(fā)與持有有型商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)作為主要要發(fā)展方向向的內(nèi)資企企業(yè)。（2）相比住宅宅可享受雙雙重利潤(rùn)。。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)除了每年年可以收到到穩(wěn)定的租金金，還能在在未來(lái)變現(xiàn)現(xiàn)時(shí)享受未未來(lái)資產(chǎn)價(jià)價(jià)格升值和土地升值值的雙重利利潤(rùn)。（3）容易獲得得項(xiàng)目，商商業(yè)地產(chǎn)容容易拿到土土地。（4）受到政府府的歡迎。。萬(wàn)達(dá)通過(guò)過(guò)“四個(gè)好好處”工程程，在與各各地方政府談判判項(xiàng)目過(guò)程程中，獲得得有利地位位，將土地地成本壓縮到最低。。從05年開(kāi)始，萬(wàn)萬(wàn)達(dá)嘗試在在城郊結(jié)合合部做大型型的商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目，寧波波項(xiàng)目是萬(wàn)萬(wàn)達(dá)在城郊郊結(jié)合部的的第一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目。ⅲ對(duì)投資回報(bào)報(bào)的要求：：①三年周周期的項(xiàng)目目投資利潤(rùn)潤(rùn)率達(dá)到45％以上，平平均每年能能夠盈利在在15％以上。②能夠在在三年內(nèi)通通過(guò)物業(yè)銷(xiāo)銷(xiāo)售能夠回籠資金，，保留購(gòu)物中心心和五星級(jí)酒店等優(yōu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)長(zhǎng)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。。③商業(yè)、、寫(xiě)字樓和和公寓采用用租賃方式，酒店委委托管理，，住宅用作作出售。ⅳ成功的綜合合體的運(yùn)作作，形成強(qiáng)強(qiáng)大品牌價(jià)價(jià)值，增強(qiáng)強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)能力。顛覆土地價(jià)價(jià)植的黃金金鐵律：歷來(lái)是地段段決定土地地的價(jià)值，，土地的價(jià)價(jià)值除了地地段還是地地段，其主主要的依托托是所處的的地段的繁繁榮，功能能配套的齊齊全。由于于綜合體本本身就自成成一體，配配套功能齊齊全，因此此有些綜合合體就敢放放言，我去去到哪里，，哪里就就是城市的的中心。不不但可以升升值，還能能帶動(dòng)周邊邊的地塊升升值。ⅴ公司土地儲(chǔ)儲(chǔ)備與綜合合體的開(kāi)發(fā)發(fā)并重大量的土地地儲(chǔ)備與已已開(kāi)發(fā)的物物業(yè)本身也也會(huì)升值，，這是雙重重的收益。。（土地儲(chǔ)儲(chǔ)備1000萬(wàn)平方米以以上，事實(shí)實(shí)上也有好好幾家地產(chǎn)產(chǎn)商已做到到了這一點(diǎn)點(diǎn)）。ⅵ如何將一個(gè)個(gè)核心地塊塊的價(jià)值最最大化1-整合好政府府、開(kāi)發(fā)商商、商家、、消費(fèi)者者和等多重重資源，實(shí)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)短期期的良性循環(huán)環(huán)。2-產(chǎn)品的組合合比例、業(yè)業(yè)態(tài)的優(yōu)化化選擇。3-實(shí)際開(kāi)發(fā)節(jié)節(jié)奏要與一一個(gè)城市的的展思路、、規(guī)劃方向向、人口構(gòu)構(gòu)成和消費(fèi)水平乃至至風(fēng)俗習(xí)慣慣等要素相相關(guān)聯(lián)。4-可以通過(guò)銷(xiāo)銷(xiāo)售與持有有類(lèi)型產(chǎn)品品的比例和和組合、開(kāi)開(kāi)發(fā)順序和和周期的調(diào)整，完成成資金的長(zhǎng)長(zhǎng)短結(jié)合和和良性循環(huán)環(huán)。ⅶ資金的回籠籠及現(xiàn)金流流1）可銷(xiāo)售的的住宅、公公寓、寫(xiě)字字樓，可以以實(shí)現(xiàn)短期期的資金快快速回籠，，保障資金金的現(xiàn)金金流量。2）商業(yè)、酒酒店、寫(xiě)字字樓、公寓寓的租金回回報(bào)和經(jīng)營(yíng)營(yíng)回報(bào)，平衡衡現(xiàn)金流速速。5、綜合體內(nèi)部部管理Ⅰ智能管理系系統(tǒng)---①智能安防防系統(tǒng)、②②閉路路電視監(jiān)控控系統(tǒng)、③寬帶網(wǎng)絡(luò)絡(luò)系統(tǒng)（綜綜合體內(nèi)免免費(fèi)上網(wǎng)、、）④節(jié)能循環(huán)環(huán)系統(tǒng)、⑤傳呼系統(tǒng)統(tǒng)、緊急呼呼叫系統(tǒng)、、⑥日夜巡場(chǎng)場(chǎng)保安系統(tǒng)統(tǒng)、⑦監(jiān)聽(tīng)系統(tǒng)統(tǒng)、⑧車(chē)場(chǎng)管理理系統(tǒng)、對(duì)對(duì)外服務(wù)系系統(tǒng)—設(shè)客戶(hù)部、對(duì)外聯(lián)聯(lián)絡(luò)部、公公關(guān)部、⑩內(nèi)部服務(wù)務(wù)系統(tǒng)—設(shè)貴賓室、、總服務(wù)臺(tái)臺(tái)（開(kāi)發(fā)票）、咨咨詢(xún)臺(tái)、投投訴臺(tái)、提早引進(jìn)高高水平招商商公司；多多家設(shè)計(jì)院院；組建運(yùn)運(yùn)營(yíng)管理公公司；前期期策劃公司司；三位一一體進(jìn)行商商業(yè)規(guī)劃。。綜合體要有有自己的一一個(gè)專(zhuān)業(yè)的的物業(yè)管理理公司，根根據(jù)不同的的功能部分分引進(jìn)最為為專(zhuān)業(yè)的合合作伙伴，，共同來(lái)管管理項(xiàng)目，，來(lái)為業(yè)主主提供周到到的服務(wù)。。（城市綜合合體管理體體系的成功功，對(duì)于大大型綜合體體成敗起核核心的作用用，也非一一朝一夕可可以練就。。這就好比比練功，姿姿勢(shì)架勢(shì)可一時(shí)象象模象樣，，但要練成成內(nèi)功心法法，那就不不是一時(shí)半半刻的問(wèn)題題了。）Ⅱ綜合體內(nèi)的的設(shè)施、設(shè)設(shè)備、配置置1）由于城市市綜合體的的大型建設(shè)設(shè)規(guī)模和多多功能組合合，對(duì)項(xiàng)目目選址、景景觀設(shè)計(jì)、、交通設(shè)計(jì)計(jì)和材料設(shè)設(shè)備應(yīng)用提提出了更高高的要求。。2）設(shè)計(jì)時(shí)需需要考慮商商業(yè)車(chē)流與與住宅車(chē)流流的分離，，并分別設(shè)設(shè)出入口。。3）高速電梯梯私、密性性安全性極極佳的地下下停車(chē)場(chǎng)。。4）緊急情情況下用用于電梯梯及照明明的發(fā)電電系統(tǒng)。。5）標(biāo)準(zhǔn)化化自控空空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)。Ⅲ內(nèi)部空間間層次布布局流暢暢、合理理、細(xì)節(jié)節(jié)考慮周周祥1----巨大采光光穹頂、、充分利利用天然然光源、、2----通過(guò)下沉沉廣場(chǎng)，，讓地下下負(fù)一層層透光，，同時(shí)考考慮－２２Ｆ、—3F層停車(chē)場(chǎng)場(chǎng)的使用用。3----布局清晰晰大氣、、裝飾前前衛(wèi)、輝輝煌高雅雅、寬敞敞宏大，，室內(nèi)采采光合理理，有效效節(jié)能。。4----升降梯、、手扶梯梯分布合合理，平平面動(dòng)線(xiàn)線(xiàn)設(shè)計(jì)流流暢，在在立體動(dòng)動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)計(jì)上，從從多個(gè)樓樓層直接接導(dǎo)入人人流；；5----卸貨區(qū)安安排在店店面的后后部，通通過(guò)貨梯梯直接進(jìn)進(jìn)入店面面的貨物物區(qū)，真真正做到到人車(chē)分分流、人人貨分流流。形成成合理的的客流動(dòng)動(dòng)線(xiàn)與貨流動(dòng)動(dòng)線(xiàn)。6----為減少卸卸貨平臺(tái)臺(tái)對(duì)商業(yè)業(yè)臨街面面的破壞壞，應(yīng)把把卸貨放放在地下下，-1F層的1000平方米貨貨車(chē)停車(chē)車(chē)及卸卸貨平臺(tái)臺(tái)要求高高度為7米，占用用兩層，，方便卸卸貨。7----室內(nèi)步行行街，各各層業(yè)態(tài)態(tài)布局合合理，盡盡量將人人氣較旺旺的（大大型主力力店）商商業(yè)體體分布在在內(nèi)里及及高層，，帶動(dòng)外外層及低低層業(yè)態(tài)的人氣氣。8----最大限度度地利用用土地資資源，避避免土地地過(guò)分集集中于某某一特定定功能。。9----建筑體之之間均通通過(guò)空中中、地下下和地面面形成多多層次的的聯(lián)系，，形成互互補(bǔ)的、、流動(dòng)動(dòng)的、連連續(xù)的空空間體系系。10--空間呈現(xiàn)現(xiàn)“兩高高”特色色：層高高高（5.6米至6.8米不等））、實(shí)用用率高（（達(dá)60％以上上），方方正實(shí)用用。11--開(kāi)放式空空間是節(jié)節(jié)能的重重要措施施，現(xiàn)代代綜合體體的購(gòu)物物中心部部分需要要相當(dāng)比比例的開(kāi)開(kāi)放空間間，有效效降低空空調(diào)費(fèi)用用。南方方地區(qū)開(kāi)放空空間比例例應(yīng)達(dá)４４０－４４５％12--體現(xiàn)自然然化、人人性化，，無(wú)障礙礙設(shè)計(jì)，，給殘疾疾人等特特殊人群群的購(gòu)物物，提提供了方方便。13---廣場(chǎng)四周周設(shè)計(jì)多多條道路路動(dòng)線(xiàn)，，使周邊邊商鋪具具有良好好的可視視性和通通達(dá)性。。14--由溜冰場(chǎng)場(chǎng)和水景景室外廣廣場(chǎng)將5個(gè)購(gòu)物中中心連接接。Ⅳ綜合體各各功能體體開(kāi)發(fā)的的時(shí)序正確的開(kāi)開(kāi)發(fā)時(shí)序序?qū)τ趯?shí)實(shí)現(xiàn)綜合合體物業(yè)業(yè)價(jià)值的的最大化化有著極極為重要要的意義義。一般的順順序如下下開(kāi)發(fā)能能實(shí)現(xiàn)利利益最大大化：①先開(kāi)發(fā)發(fā)酒店和和商業(yè)并并通過(guò)一一段良好好的運(yùn)營(yíng)營(yíng)和培育，當(dāng)當(dāng)人氣、、商氣和和形象樹(shù)樹(shù)立并傳傳播開(kāi)來(lái)來(lái)時(shí)再開(kāi)發(fā)發(fā)住宅、、公寓和和寫(xiě)字樓樓等銷(xiāo)售售型產(chǎn)品，價(jià)值值和價(jià)格格無(wú)疑會(huì)會(huì)最大化化。②寫(xiě)字樓樓優(yōu)先于于公寓的的建設(shè)，，因?yàn)槌叩膶?xiě)寫(xiě)字樓有樹(shù)立立形象的的作用，，這樣做做能夠帶帶動(dòng)公寓寓的銷(xiāo)售，，提高房房產(chǎn)價(jià)值值。③商業(yè)購(gòu)購(gòu)物中心心的建設(shè)設(shè)必須在在社區(qū)成成熟以后后。（指非城城市中心心建設(shè)的的綜合體體）④力爭(zhēng)在在經(jīng)濟(jì)低低潮時(shí)開(kāi)開(kāi)發(fā)，熱熱潮時(shí)候候出售物物業(yè)。緊跟跟大環(huán)境境的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展周周期。Ⅴ政企融洽洽參與政府府對(duì)整個(gè)個(gè)城市的的功能布布局、交交通規(guī)劃劃、商業(yè)業(yè)規(guī)劃、、房地產(chǎn)產(chǎn)建設(shè)與與居住規(guī)規(guī)劃、城城市景觀觀與商業(yè)業(yè)購(gòu)物規(guī)規(guī)劃。各各種商業(yè)業(yè)配套、、商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)，為為政府帶帶來(lái)大量量的稅收收，并增增加了就就業(yè)，提提高了城城市的形形象，為為當(dāng)屆政政府增加加了政績(jī)績(jī)，因此此政府沒(méi)沒(méi)有不大大力支持持的。政府的大大力支持持，可有有如下優(yōu)優(yōu)勢(shì)：（（等等的的優(yōu)惠））①地下負(fù)負(fù)一層的的產(chǎn)權(quán)優(yōu)優(yōu)勢(shì)。②廣場(chǎng)功功能與中中央國(guó)際際廣場(chǎng)一一體化設(shè)設(shè)計(jì)的政政策優(yōu)勢(shì)勢(shì)。③自留物物業(yè)的稅稅費(fèi)政策策優(yōu)惠。。④容積率率的政策策優(yōu)惠。。⑤當(dāng)投資資利潤(rùn)較較低時(shí)，，政府會(huì)會(huì)從城市市發(fā)展需需要出發(fā)發(fā)而降低低土地出出讓成本本。（縱觀現(xiàn)現(xiàn)代上市市或者不不上市的的公司，，凡是發(fā)發(fā)展較（（縱觀現(xiàn)現(xiàn)代上市市或者不不上市的的公司，，凡是發(fā)發(fā)展較好好的地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)，，無(wú)一例例外地與與政府關(guān)關(guān)系是融融洽的，，因此企企業(yè)的公公關(guān)就顯顯得尤為為重要了了）好的的地產(chǎn)企企業(yè)，無(wú)無(wú)一例外外地與政政府關(guān)系系是融洽洽的，因因此企業(yè)業(yè)的公關(guān)關(guān)就顯得得尤為重重要了））Ⅵ企業(yè)集團(tuán)團(tuán)主攻發(fā)發(fā)展的方方向①商業(yè)地地產(chǎn)、②②住宅宅地產(chǎn)、、③商業(yè)租租憑、④④高級(jí)級(jí)酒店、、⑤租賃面面積巨大大（至少少400萬(wàn)平方米），物物業(yè)租金金收入也也會(huì)驚人人。（這是商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)能做大大做強(qiáng)的的關(guān)健所所在，因因?yàn)樽饨鸾鸬氖杖肴肽転槠笃髽I(yè)提供供源源不斷的發(fā)發(fā)展動(dòng)力力。Ⅶ引進(jìn)的主主要著名名商號(hào)商業(yè)購(gòu)物物中心需需引進(jìn)著著名商號(hào)號(hào)，這是是滿(mǎn)足人人群的消消費(fèi)，吸吸引人流流，是經(jīng)經(jīng)營(yíng)商業(yè)業(yè)體的核核心內(nèi)容容之一，，知名的的品牌包包括知名珠寶寶品牌---（周大福福、周生生生等））；知知名名化裝品品牌----（歐萊雅雅、美寶寶蓮、雅雅芳芳）男裝名衣衣著品牌牌--（啄木鳥(niǎo)鳥(niǎo)、鱷魚(yú)魚(yú)恤、皮皮爾卡丹丹、蘋(píng)果果、）女裝名品品牌------（天美意意、丹露露等））鞋名品牌牌------（老人頭頭、蘋(píng)果果等、、啄木鳥(niǎo)鳥(niǎo)等）少女時(shí)裝裝品牌-------（杰西、、迪妮、、艾格、、貝拉等等）羊毛品牌牌區(qū)--------（鄂爾多多斯、鹿鹿王等））內(nèi)衣品版版區(qū)------（黛安芬芬、三槍槍等）紳士運(yùn)動(dòng)動(dòng)館-------（杉杉、、金蘋(píng)果果、七匹匹狼、等等）運(yùn)動(dòng)休閑閑品牌-------（阿迪、、耐克等等）童裝童玩玩品牌-------（迪士尼尼、布朗朗博士等等。）6、城市綜綜合體運(yùn)運(yùn)作成功功的實(shí)例例（1）深圳萬(wàn)萬(wàn)象城“永不落落幕的party”為主題語(yǔ)語(yǔ)，以較較大比例例的餐飲飲、娛樂(lè)樂(lè)元素，，時(shí)尚、、現(xiàn)代的的購(gòu)物環(huán)環(huán)境設(shè)計(jì)計(jì)，為大大眾消費(fèi)費(fèi)人群營(yíng)營(yíng)造了一一個(gè)具有有現(xiàn)代繁繁華都市市氣質(zhì)的的一站式式消費(fèi)場(chǎng)場(chǎng)所。建成時(shí)間間：2004年12月商業(yè)定位位：完整整及協(xié)同同的全新新體驗(yàn)，，包括購(gòu)物、休休閑、餐餐飲及娛娛樂(lè)；項(xiàng)目選址址-位置交通通華潤(rùn)中心心位于深深圳市羅羅湖區(qū)的的商業(yè)核核心區(qū)域域■地處深深圳市東東西貫通通的兩條條主干道道深南大大道和濱濱河大道道之間;與“地王大廈廈”隔深南大大道相望望?！雠c地鐵鐵一號(hào)線(xiàn)線(xiàn)大劇院院站有地地下通道道直接相相連;周邊共有有巴士線(xiàn)線(xiàn)路30多條■距深圳圳火車(chē)站站、羅湖湖口岸約約1000米;距皇崗口口岸約5分鐘車(chē)程程?！鼍嗌钲谯趯毎矅?guó)國(guó)際機(jī)場(chǎng)場(chǎng)和香港港國(guó)際機(jī)機(jī)場(chǎng)僅30分鐘車(chē)程程?？偨ㄖ婷娣e達(dá)55萬(wàn)平方米米，總投投資逾40億港幣的的華潤(rùn)中中心是一一座集零零售、餐餐飲、娛娛樂(lè)、辦辦公、酒酒店、居居住等諸諸多功能能于一體體的大規(guī)規(guī)模、綜綜合性、、現(xiàn)代化化、高品品質(zhì)的標(biāo)標(biāo)志性深深圳城市市名片。。6、88部電梯、、扶梯縱縱橫交錯(cuò)錯(cuò)，購(gòu)物物非常方方便；店店鋪的可視視性與通通達(dá)性強(qiáng)強(qiáng)；7、公共區(qū)區(qū)域的舒舒適、色色彩和諧諧；巨大大的中庭庭直到建筑的頂頂部，可可以采到到足夠的的自然光光；8、體現(xiàn)自自然化、、人性化化，無(wú)障障礙設(shè)計(jì)計(jì)給殘疾疾人購(gòu)物提供了了方便；；女性洗洗手間配配置高出出國(guó)家標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的兩倍。。1、將“萬(wàn)萬(wàn)象城””作為一一個(gè)獨(dú)立立的建筑筑主體進(jìn)進(jìn)行設(shè)計(jì)計(jì)，站在在購(gòu)物的的角度進(jìn)行規(guī)規(guī)劃，設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)劃劃有較大大自由空空間；2、整個(gè)購(gòu)購(gòu)物中心心只有一一條主動(dòng)動(dòng)線(xiàn)，所所有店面面分布在在動(dòng)線(xiàn)兩兩邊，避免了商商場(chǎng)死角角的出現(xiàn)現(xiàn)；3、在立體體動(dòng)線(xiàn)設(shè)設(shè)計(jì)上從從多個(gè)樓樓層直接接導(dǎo)入人人流；減減少了樓樓層之間間的人流不不均情況況，提高高了各層層的出租租率；4、卸貨區(qū)區(qū)安排在在商場(chǎng)的的后部，，真正做做到人車(chē)車(chē)分流、、人貨分分流；5、樓層空空間呈現(xiàn)現(xiàn)“兩高高”特色色：層高高高、實(shí)實(shí)用率高高；萬(wàn)象城商商業(yè)形態(tài)態(tài)：4家主力店店+店中店B1L1L2L3Reel百貨、Esprit、停車(chē)場(chǎng)Reel百貨、餐飲、華潤(rùn)超市Reel百貨、NOVO百貨L4Reel百貨，嘉禾影城、Esprit、意粉屋、停車(chē)場(chǎng)王子國(guó)宴飯店、泰滿(mǎn)冠、美樂(lè)匯L5順電、生活本色、嘉禾影城、溜冰場(chǎng)

A：規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)：萬(wàn)象城各各業(yè)態(tài)的的面積比比例：萬(wàn)象城是是華南最最大、最最好、最最具示范范效應(yīng)的的超大型型室內(nèi)購(gòu)物物、娛樂(lè)樂(lè)中心。。總建筑面面積約18萬(wàn)平方米米，擁有有6層商用樓樓面，近近300個(gè)大小不不一、功功能不同同的獨(dú)立立店鋪。。集零售、、餐飲、、娛樂(lè)、、休閑、、文化、、康體等等諸多元元素為一身身，正可可謂包羅羅萬(wàn)象，，應(yīng)有盡盡有。（二）：：日本東東京六本本木六本木山山位于東東京都港港區(qū)六本本木，毗毗鄰新橋橋、虎門(mén)的商務(wù)務(wù)街，霞霞關(guān)的政政府機(jī)關(guān)關(guān)街道，，青山、、赤坂的商業(yè)街街，麻布布、廣尾尾的高檔檔住宅區(qū)區(qū)。2000年完工，，自2003年4月25日開(kāi)業(yè)。。由美國(guó)捷捷得建筑筑事務(wù)所所負(fù)責(zé)六六本木購(gòu)購(gòu)物中心心及公共空間設(shè)設(shè)計(jì)。占地面積積約11.5萬(wàn)m2，建筑面積約約為75.91萬(wàn)m2,開(kāi)發(fā)歷時(shí)17年.由森林大樓、、朝日電視臺(tái)臺(tái)大樓、六本本木新城住宅宅大廈、有著巨巨大圓形遮雨雨蓬露天廣場(chǎng)場(chǎng)、東京凱悅大酒店、森森美術(shù)館、六六本木新城TOHO影城等設(shè)施構(gòu)成。捷得的設(shè)計(jì)思思想不僅實(shí)實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目與與城市的完美美融合，在項(xiàng)目目本身的設(shè)計(jì)計(jì)上更加注重重將項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)為旅游目的地地，商業(yè)、旅旅游觀光等多多功能相結(jié)合，整個(gè)業(yè)態(tài)態(tài)組合考慮顧顧客的多種需需求?，F(xiàn)已憂(yōu)憂(yōu)為東京著名的的購(gòu)物中心和和旅游中心.六本木自誕生生之日起，就就以其超凡魅魅力，吸引了了雅虎、樂(lè)天、、活力門(mén)等眾眾多日本知名名企業(yè)總部進(jìn)進(jìn)駐。孕育了多樣的的文化，聚集集了各國(guó)的大大使館、外資資企業(yè)、媒體、、時(shí)尚、藝術(shù)術(shù)關(guān)聯(lián)企業(yè)，，六本木已經(jīng)經(jīng)成為國(guó)際性的的信息前沿.六本木的交通通：六本木的交通通十分便利，，有四條軌道道交通在此通通過(guò)?？梢猿俗罔F鐵、公共汽車(chē)車(chē)；若開(kāi)車(chē)前前來(lái)，總體停停車(chē)位2762個(gè)，共計(jì)12個(gè)停車(chē)場(chǎng)，方方便顧客尋找找方便的地方方就近停車(chē)。。六本木還設(shè)有有摩托車(chē)與自自行車(chē)停車(chē)位位置，其中自自行車(chē)免費(fèi)。。六本木的街區(qū)區(qū)構(gòu)成四個(gè)區(qū)域A：六本木山的的主入口，和和地鐵六本木木車(chē)站和地下下通道相連，，由地鐵入口和好萊塢美美容廣場(chǎng)組成成。B：中央?yún)^(qū)域?yàn)闉榈厣?4層的森大廈，，是六本木山山的標(biāo)志，其其頂層是作為為文化核心的森森藝術(shù)中心。。B區(qū)作為商業(yè)、、文化、信息息中心一并設(shè)設(shè)置了旅館、櫸樹(shù)樹(shù)坂綜合體、、朝日電視等等。六本木森森大廈：作為為六本木中心的超高層層辦公樓，地地上54層，高238m，并實(shí)現(xiàn)了日日本國(guó)內(nèi)最大大的單體約4500m2的無(wú)柱空間，，并引進(jìn)了日日本國(guó)內(nèi)最高高水準(zhǔn)的網(wǎng)絡(luò)絡(luò)和安全設(shè)施。C：由4棟住宅樓組成成，和毗鄰的的元麻布安靜靜的住宅區(qū)相相協(xié)調(diào)。D：六本木山入入口大廈等，，由店鋪、辦辦公、住宅構(gòu)構(gòu)成。六本木共劃分分為四個(gè)街區(qū)區(qū)，各街區(qū)建建筑的群房都都和“山邊””、“西街””、“櫸樹(shù)坡坡大道”等商商業(yè)設(shè)施相連連，隨處可見(jiàn)見(jiàn)綠地和廣場(chǎng)場(chǎng)，增加了街街道的趣味，，形成熱鬧的的步行空間。。山邊——“山邊”是半開(kāi)開(kāi)放式的購(gòu)物物中心，有幾幾段大的石墻墻面，充分利利用原有土地地的高低差組組成進(jìn)樓梯和和斜坡，產(chǎn)生生各種各樣的的序列體驗(yàn)，，既熱鬧又令令人期待。引導(dǎo)來(lái)訪者漫漫步其間，充充分享受購(gòu)物物和美景西街—鑲嵌在森大廈廈和凱悅大酒酒店之間的商商業(yè)街。由玻璃頂頂和玻璃大大墻圍合而成成。高度22～25m，面積約1900m2的4層共享空間中，瀑瀑布溪流潺潺潺，寓意意溪谷。在酒店和辦公公大樓各層之之間通過(guò)天天橋產(chǎn)生了立體交叉叉流線(xiàn)，形成成豐富的活活動(dòng)空間。櫸樹(shù)坂大道——東西相連的主主要干道，帶帶有歐洲街道道風(fēng)格，舒緩的曲線(xiàn)，，整個(gè)街道有有一種高雅的的氛圍。300m長(zhǎng)的墻面蜿蜒蜒起伏，分為為幾段，并創(chuàng)創(chuàng)造出立體復(fù)雜的的路面空間，，對(duì)來(lái)訪者產(chǎn)產(chǎn)生吸引，并有意設(shè)設(shè)置了迷路。。露天劇場(chǎng)：這這是一個(gè)集聚聚了影像（電電影）、流行（時(shí)尚商商店）、表演演（露天劇劇場(chǎng)）等商業(yè)藝術(shù)文化的的綜合空間實(shí)實(shí)體。（三）萬(wàn)達(dá)廣廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)模式主要要采用商業(yè)部分租賃賃模式寫(xiě)字樓、公寓寓和住宅銷(xiāo)售售為主酒店采取委托托經(jīng)營(yíng)其它的主要特特點(diǎn)有如下幾幾點(diǎn)在19個(gè)城市開(kāi)發(fā)萬(wàn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，分分別為長(zhǎng)春、、濟(jì)南、長(zhǎng)沙沙、南昌、青青島、南京、、沈陽(yáng)（2個(gè)）、武漢、、南寧、北京京（2個(gè)）、寧波、、上海、重慶慶、成都、西西安、無(wú)錫、、蘇州、濟(jì)南南、哈爾濱。。建設(shè)購(gòu)物中心心25家，持有租賃賃物業(yè)面積（（包括開(kāi)業(yè)和和在建）約420萬(wàn)平方米，租租金收入人民民幣20億元。與十余家各種種業(yè)態(tài)主力店店建立戰(zhàn)略合合作伙伴關(guān)系系，攜手發(fā)展展萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，，市場(chǎng)影響力力進(jìn)一步提高高。(包括：沃爾瑪瑪、百安居、、特力屋、蘇蘇寧電器、石石浦酒樓、神神采飛揚(yáng)電玩玩城、大歌星星KTV、萬(wàn)達(dá)國(guó)際影影城、銀泰百百貨。)第三階段城市市綜合體，涵涵蓋零售業(yè)態(tài)態(tài)、休閑娛樂(lè)樂(lè)、餐飲文化化、寫(xiě)字樓、、酒店以及住住宅多功能城城市綜合體。。其中：住宅宅全部銷(xiāo)售，寫(xiě)字字樓租售結(jié)合合，商業(yè)租賃賃，酒店持有有。同時(shí)，通通過(guò)住宅、寫(xiě)寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)發(fā)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目?jī)?nèi)資金滾動(dòng)動(dòng)效應(yīng)，有效效解決資金鏈問(wèn)題題。萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)：大型主力店店組團(tuán)是其商商業(yè)部分最大大的特點(diǎn)，定定位于中檔市市場(chǎng)，在實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了聚集客流流和降低招商商風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)時(shí)，也降低了租金金收益水平。。通過(guò)一定程程度地犧牲收收益換得風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的最小化和和擴(kuò)張的超高高速，已經(jīng)成成為中國(guó)規(guī)模模最大的綜合體體集團(tuán)。在綜合體的建建筑設(shè)計(jì)上：：萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目以理理性、現(xiàn)代的的風(fēng)格為主。。（三A）濟(jì)南萬(wàn)達(dá)達(dá)廣場(chǎng)位城市中心區(qū)區(qū)域，項(xiàng)目總總用地面積：：34畝。建筑面積：約約100萬(wàn)㎡，由高檔檔住宅社區(qū)、、5A級(jí)寫(xiě)字樓、超超五星級(jí)酒店店和大型購(gòu)物物中心組成的城市綜綜合體項(xiàng)目。。商業(yè)規(guī)劃：逾逾23萬(wàn)平米。住宅宅建筑：面積積近47萬(wàn)平米。酒店店：近6萬(wàn)平米寫(xiě)字樓：17.5萬(wàn)平米。國(guó)際公寓：2萬(wàn)平米。學(xué)校：1.2萬(wàn)平米；市民廣場(chǎng)：1萬(wàn)平方米。（三B）萬(wàn)達(dá)武漢漢綜合體占地約：1.2平方公里。總投資突破：：500億。主要業(yè)態(tài)有多多家超星級(jí)酒酒店、超高層層寫(xiě)字樓，寵寵大的商業(yè)樓樓宇。作為該項(xiàng)項(xiàng)目的主要特特色。一是能以旅游游為主線(xiàn)，以以?shī)蕵?lè)為中心心（包括超大大型的娛樂(lè)中中心、多個(gè)紀(jì)念念廣場(chǎng)），構(gòu)構(gòu)筑超長(zhǎng)的步步行仿古漢街街。完全可以起到到一個(gè)中等規(guī)規(guī)模的緊密型型城市的趨型型。二是別個(gè)一特特點(diǎn)是能配合合政府的連接接七大湖的開(kāi)開(kāi)發(fā)規(guī)劃，因因此也能得到政政府的大力配配合與支持。。（四）香港太太古城其總用地面積積：約6.6萬(wàn)平米?？偨ㄖ娣e：：約43萬(wàn)平米。（包括近10萬(wàn)平米超大規(guī)規(guī)模的高shopping

mall，匯集國(guó)際一線(xiàn)線(xiàn)品牌名店、、大型百貨、、休閑娛樂(lè)等）太古城主要由由：17座高層組成-----分南北二區(qū)，，并由空中走走廊及地下連廊廊連通南北。。北區(qū)主力戶(hù)型型為130-170平米三房、四四房。207-306平米，四至、、五房及頂層層復(fù)式；南區(qū)主力戶(hù)型型為40-89平米一至三房房，全部精裝修交樓。太古廣場(chǎng)位于于金鐘地鐵站上上蓋，是香港及九九龍(荃灣)兩條地鐵線(xiàn)的的交匯點(diǎn)，向向北可擁覽浩浩瀚的海景，而向南則面面對(duì)占地十公頃香港公園寧?kù)o的環(huán)境。。太古廣場(chǎng)位于于香港核心地地帶，香港公公園、香港政政府辦公大樓樓、高等法院院、英國(guó)領(lǐng)事事館及英國(guó)文文化協(xié)會(huì)等都都近在咫尺，，占盡地利優(yōu)勢(shì)。。古廣場(chǎng)總占地地三十二萬(wàn)平方方呎，停車(chē)位有500多個(gè)，于1990年落成，包括括四座大樓及及一個(gè)購(gòu)物中中心，共提供供近五百萬(wàn)平方呎的樓面面，包括有甲級(jí)寫(xiě)字樓、、酒店式公寓寓、三間五星星級(jí)酒店（分分別為港麗酒酒店、港島香香格里拉酒店店和萬(wàn)豪酒店店）、購(gòu)物商場(chǎng)和會(huì)會(huì)議中心等。太古廣場(chǎng)購(gòu)物物中心集百貨貨、餐飲、娛娛樂(lè)、休閑、、文化于一體體，已成為香香港人吃喝玩玩樂(lè)的生活消消費(fèi)模式最佳佳典范。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)；百貨公司；女女士士時(shí)裝/男士時(shí)裝；童裝/玩具；皮皮革制品/皮鞋/手袋；運(yùn)動(dòng)用品；護(hù)護(hù)理理/美容；珠寶/鐘表/飾物；書(shū)書(shū)籍/音樂(lè)/電子用品；藝術(shù)品/家居布置/禮品；電電影院食肆；銀銀行/服務(wù)（四）香港太太古城商場(chǎng)業(yè)態(tài)特點(diǎn)點(diǎn)及布局國(guó)際品牌專(zhuān)賣(mài)賣(mài)店為主主力核心店為為國(guó)際品牌百百貨店除百貨店外，，全部采用室室內(nèi)街優(yōu)越的共享空空間。太古廣場(chǎng)還有有三家五星級(jí)級(jí)酒店，為來(lái)來(lái)港商務(wù)人士士提供溫馨周周到的服務(wù)A：港麗酒店：：擁有513間各式雅致套套房，為商務(wù)及休休閑旅客提供供最舒適的享享受、最完善善的設(shè)施及最最體貼的服務(wù)務(wù)。酒店素以能將將維多利亞峰及及港島港口風(fēng)風(fēng)光盡收眼底的寬寬敞客房聞名名，每間客房房?jī)?nèi)都設(shè)有個(gè)個(gè)人傳真機(jī)、、上網(wǎng)設(shè)備、、衛(wèi)星電視頻道及兩支支電話(huà)。酒店設(shè)有會(huì)客客室、4家國(guó)際餐廳、、9間宴客及會(huì)議議廳、商務(wù)中中心、健身俱俱樂(lè)部等。B：港島香格里里拉酒店：聳立于維多利利亞港畔，共有565間客房。56層的標(biāo)志性建筑筑內(nèi)有771座枝形吊燈，，將整個(gè)酒店店大樓映襯得得宛如瑰寶。。房間及套房面面積堪稱(chēng)香港最寬敞的的酒店住所，全部坐擁城市市美景或著名名的維多利亞亞港海景，令人心曠神神怡。酒店內(nèi)有珀珀翠法式餐廳廳等多個(gè)著名名的餐廳，提提供港島頂級(jí)級(jí)美食。服務(wù)務(wù)設(shè)施有會(huì)議議室、商務(wù)中中心、租車(chē)、、票務(wù)、高爾爾夫安排C：萬(wàn)豪酒店：：共有602間客房，超過(guò)10000平方尺的會(huì)議議和宴會(huì)場(chǎng)地地，能充分滿(mǎn)滿(mǎn)足商旅人士士的不同需求求。酒店健身中心心提供24小時(shí)服務(wù)，其其中包括有器器械區(qū)、男女女室內(nèi)水力按按摩池、桑拿拿、蒸氣浴室室及按摩室等等。室外衡溫泳池池及水力按摩摩池位于酒店店七樓太古城周邊配配套F1世界級(jí)摩托艇艇永久賽場(chǎng)、、深圳灣體育育中心、保利利歌劇院、保保利劇院、深深圳歌劇院、、藝術(shù)館等文文化設(shè)施以及及名商高爾夫夫、沙河高爾爾夫球場(chǎng)、有有6大主題公園的的15公里濱海長(zhǎng)廊廊，當(dāng)然還有有遼闊的深圳圳灣……（五）北京““國(guó)貿(mào)中心””1985年，郭鶴年在在內(nèi)地進(jìn)行的的首項(xiàng)投資就就是與國(guó)家經(jīng)貿(mào)委委合作，斥資資3.8億美元，興建建北京國(guó)際貿(mào)心。1990年8月30日全面開(kāi)業(yè)。。地處北京中央央商務(wù)區(qū)的核核心地段。占地：12公頃?？偨ㄖ娣e：：56萬(wàn)平方米。集辦公、住宿宿、會(huì)議、展展覽、購(gòu)物和和娛樂(lè)等多功功能于一體，，是眾多跨國(guó)國(guó)公司和商社社進(jìn)駐北京的的首選之地。。旗下包括：有有國(guó)貿(mào)寫(xiě)字樓樓、國(guó)貿(mào)商城城、中國(guó)大飯飯店、國(guó)貿(mào)飯飯店、國(guó)貿(mào)公公寓、世紀(jì)公公寓、國(guó)貿(mào)展展覽部。國(guó)貿(mào)中心是目目前中國(guó)規(guī)模模最大的綜合合性高檔商務(wù)務(wù)服務(wù)企業(yè)之之一。地理位置國(guó)貿(mào)中心地處處北京東長(zhǎng)安安街延長(zhǎng)線(xiàn)與與東三環(huán)路交交界處，毗鄰鄰使館區(qū)，與與天安門(mén)廣場(chǎng)場(chǎng)近在咫尺。。對(duì)外交通國(guó)貿(mào)周邊的國(guó)國(guó)貿(mào)立交橋四四通八達(dá)，是是首都北京東東部的交通樞樞紐。距首都都機(jī)場(chǎng)只有25分鐘車(chē)程，地地鐵國(guó)貿(mào)站與與各線(xiàn)地鐵相相通，多條公公共汽車(chē)線(xiàn)路路從門(mén)前通過(guò)過(guò)，地理位置置優(yōu)越，交通通十分快捷。。國(guó)貿(mào)三期集辦公、住宿宿、會(huì)議、展展覽、購(gòu)物和和娛樂(lè)等多功能于一體，，是眾多跨國(guó)國(guó)公司和商社社進(jìn)駐北京的首選之地。。旗下包括：有有國(guó)貿(mào)寫(xiě)字樓樓、國(guó)貿(mào)商城城、中國(guó)大飯店、國(guó)貿(mào)飯飯店、國(guó)貿(mào)公公寓、世紀(jì)公公寓、國(guó)貿(mào)展覽部。國(guó)貿(mào)中心是目目前中國(guó)規(guī)模模最大的綜合合性高檔商務(wù)服務(wù)企業(yè)之之一。二期、三期憑憑借一期建立立的國(guó)貿(mào)品牌牌，最大化的的享受項(xiàng)目和和區(qū)域發(fā)展的的開(kāi)發(fā)紅利三期工程建設(shè)設(shè)規(guī)模為54萬(wàn)平方米，分分兩個(gè)階段實(shí)實(shí)施；第一階段建筑筑規(guī)模為28萬(wàn)平方米，主主塔樓建筑高高度為300米。國(guó)貿(mào)三期第一一階段工程將將新建一座集集寫(xiě)字樓和超超五星級(jí)飯店店為一體的主塔樓樓、一座可同同時(shí)容納1600人的大宴會(huì)廳廳、現(xiàn)代化商商城、電影院及及地下停車(chē)場(chǎng)場(chǎng)等。國(guó)貿(mào)中心歷經(jīng)經(jīng)16年，發(fā)展成為為集商務(wù)、酒酒店、居住、、商業(yè)、會(huì)展五大功能于于一體的都市市綜合體各類(lèi)物業(yè)功能能相互協(xié)調(diào)、、促進(jìn)，國(guó)貿(mào)貿(mào)中心已發(fā)展展成為外企進(jìn)進(jìn)入中國(guó)的第第一站目前在京的156家財(cái)富500強(qiáng)企業(yè)中，62家在國(guó)貿(mào)中心心，包括?？丝松梨?、殼殼牌石油、福福特汽車(chē)、豐豐田汽車(chē)等等等國(guó)貿(mào)租戶(hù)的分分面情況北美及拉丁美美洲41%歐洲15%日本10%東南亞6%國(guó)內(nèi)20%香港4%其它4%（六）香港港新標(biāo)竿——天璽天璽座：落機(jī)機(jī)鐵九龍站上上，位處香港港未來(lái)西九龍商業(yè)及及文化心臟地地帶。兩幢大廈變?yōu)闉槠咦?。分別為：日鉆鉆璽、皇鉆璽璽、月鉆璽、、星鉆璽、天鉆璽、、海鉆璽、慧慧鉆璽。坐擁香港：最完善的交通通樞紐，龐大大的區(qū)內(nèi)基建建投資（機(jī)場(chǎng)快線(xiàn)、、西鐵線(xiàn)及及廣深港高速速鐵路），完善的社區(qū)規(guī)規(guī)劃及交通樞樞紐，成為全全港的國(guó)際級(jí)地標(biāo)豪宅宅。（七）深深圳寶能太古古城總用地面積：：約6.6萬(wàn)平米?？偨ㄖ娣e：：約43萬(wàn)平米，（包包括近10萬(wàn)平米超大規(guī)規(guī)模的shopping

mall，容積率約3.5）占盡了深圳最最精華的城市市資源

：私私家地鐵、多多元化的產(chǎn)品品形態(tài)（大、中、小小戶(hù)型皆有））旗艦式shopping

mall、集最有價(jià)值值城市資源于一體，，無(wú)可估量的的升值潛力（八）上上海恒隆廣場(chǎng)場(chǎng)恒隆地產(chǎn)綜合合體項(xiàng)目選址址于城市中心心，總規(guī)模在在30萬(wàn)平米左右。。恒隆地產(chǎn)是一一家以持有性性物業(yè)為主要要發(fā)展方向的的大型香港地地產(chǎn)公司。公司的市值達(dá)達(dá)港幣一千億億以上億元，，成為香港表表現(xiàn)最佳的大大型地產(chǎn)公司司之一海恒隆廣場(chǎng)功功能構(gòu)成，總總面積：21萬(wàn)平米商業(yè)：5.2萬(wàn)平方米，購(gòu)購(gòu)物、餐飲、、娛樂(lè)，地地下1層、地上5層其中：上海恒恒隆廣場(chǎng)商業(yè)業(yè)的業(yè)態(tài)組成成（九）全美之之星——洛克菲勒中心心(RockefellerCenter)洛克菲勒中心心位于美國(guó)紐紐約最繁華的的商貿(mào)金融中中心———曼哈頓島中部部。占地8.9公頃，共有建建筑19座，總建筑面面積74萬(wàn)平方米，容容積率達(dá)18。每天在這里上上班的總?cè)藬?shù)數(shù)達(dá)65000人，空間構(gòu)圖生動(dòng)動(dòng)，環(huán)境外部部富于變化。。中心布局上同同時(shí)滿(mǎn)足了城城市景觀和人人們進(jìn)行商業(yè)業(yè)、文化娛樂(lè)樂(lè)活動(dòng)的需要要。集辦公、商業(yè)業(yè)、旅游、居居住和娛樂(lè)于于一體的濃縮縮小社會(huì)商務(wù)形象深入入人心：洛克菲勒中中心一直被被視為美國(guó)國(guó)現(xiàn)代商業(yè)業(yè)文明的象象征，許多全球性公司像像美國(guó)在線(xiàn)線(xiàn)時(shí)代華納納、GE、ＮＢＣ新新聞網(wǎng)、以以及全世界最大的的新聞中心心——美聯(lián)社等都都在這里設(shè)設(shè)總部，銀銀行、金融機(jī)構(gòu)林林立。標(biāo)準(zhǔn)的“城城中城”：：由于建筑設(shè)設(shè)施完善，，具備餐廳廳，藥店，，銀行、購(gòu)購(gòu)物中心、、電影院、、美術(shù)館、、學(xué)校等所所有的城市市功能。成為市民公公共活動(dòng)和和文化娛樂(lè)樂(lè)的城市空空間，是一一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的的不夜城。將廣場(chǎng)、大大樓、地下下空間與街街區(qū)聯(lián)成一一體的設(shè)計(jì)計(jì)使CBD的商業(yè)發(fā)展展與市民的的娛樂(lè)、休休閑完美地地結(jié)合在一一起，將城城市的綜合合功能發(fā)揮揮到了極致致RCA大樓：作為洛克菲菲勒中心的的主體，登上最高層層的瞭望廳廳可以縱覽覽整個(gè)紐約約城；整個(gè)中心有有30多位藝術(shù)家家創(chuàng)作的100多件優(yōu)美的的藝術(shù)作品品，成為美國(guó)最最有名、最最壯美的公公眾藝術(shù)品品展示場(chǎng)所所；在65層上有一個(gè)個(gè)名為“彩彩虹屋”的的餐廳，可可以在享受受美食的同同時(shí)欣賞夜夜景。娛樂(lè)中心的的市無(wú)線(xiàn)電電音樂(lè)廳，，擁有世界最最大的室內(nèi)內(nèi)電影劇院院，有世界界一流的藝藝術(shù)家登臺(tái)臺(tái)表演。地下空間：：洛克菲勒中中心前的下下沉式廣場(chǎng)場(chǎng)與中心其其他建筑的的地下商場(chǎng)場(chǎng)、劇場(chǎng)及及第五大道道相連通。如此的設(shè)計(jì)計(jì)制造了人人行流動(dòng)的的空間，讓讓一天超過(guò)過(guò)25萬(wàn)的人潮在在此穿梭無(wú)無(wú)虞。下沉廣場(chǎng)：：廣場(chǎng)雖然規(guī)規(guī)模較小，，但使用效效率卻很高高，在夏季季是露天咖咖啡吧、酒酒吧，冬天天則是倍受受歡迎的滑滑冰場(chǎng)，環(huán)環(huán)繞廣場(chǎng)的的地下層里里均設(shè)高級(jí)級(jí)餐館，就就餐的游人人可透過(guò)落落地大玻璃璃窗看到廣廣場(chǎng)上進(jìn)行行的各種活活動(dòng)。第五大道：：聞名遐邇的的第五大道道可算得上上是流行時(shí)時(shí)尚的同義義詞，世界界當(dāng)紅商品，，特色的櫥櫥窗設(shè)計(jì)，，著名的大大都會(huì)博物物館都在這這條街上，成成為全世界界最具魅力力的街區(qū)。。洛克菲勒中中心創(chuàng)造了了繁華市中中心建筑群群中一個(gè)富富有生氣的的、多功能能復(fù)合化的的空間形式式，是現(xiàn)代代綜合體的的典型范例例白天是身著高檔檔時(shí)裝的人人士進(jìn)出玻玻璃幕墻閃閃閃發(fā)亮的的高樓大廈廈，一幅高高雅、時(shí)尚尚的美國(guó)現(xiàn)現(xiàn)代生活圖圖景；夜晚則是人流涌涌動(dòng)、形態(tài)態(tài)各異、歡歡樂(lè)無(wú)限的的海洋。洛克菲勒中中心的實(shí)踐踐證明：辦辦公、旅店店、購(gòu)物、、居住和娛娛樂(lè)是形成功能協(xié)調(diào)調(diào)的基礎(chǔ)；；在有限區(qū)區(qū)域內(nèi)打造造緊湊的空空間，合理理的布局景觀和環(huán)境境是開(kāi)發(fā)取取得效益的的前提。洛克菲勒中中心在紐約約人心目中中有著極高高的地位，，成為了紐紐約的城市符號(hào)號(hào)。從1931年開(kāi)始，洛洛克菲勒中中心就成為為紐約圣誕誕節(jié)歡樂(lè)的的中心洛克菲勒中中心不僅是是紐約人圣圣誕節(jié)日開(kāi)開(kāi)始的標(biāo)志志，而且是是美國(guó)財(cái)富和文文化的象征征，也是超超級(jí)都市的的圖騰物。。（十一）瑞瑞安集團(tuán)—天地系列瑞安天地系系列的特點(diǎn)點(diǎn)：瑞安房地產(chǎn)產(chǎn)--天地系列綜綜合體通常常是位于城城市中心區(qū)區(qū)的舊城改改造項(xiàng)目，，其開(kāi)發(fā)規(guī)規(guī)模和體量量巨大.瑞安房地產(chǎn)產(chǎn)是以大面面積城市區(qū)區(qū)域性綜合合開(kāi)發(fā)為主主要業(yè)務(wù)的的香港地產(chǎn)產(chǎn)公司，目目前總部位位于上海。。公司于2004年成立，是是瑞安集團(tuán)團(tuán)專(zhuān)注發(fā)展展內(nèi)地市場(chǎng)場(chǎng)的地產(chǎn)公公司，總部部位于上海海，截至2006年實(shí)現(xiàn)總資資產(chǎn)人民幣幣260億元，實(shí)現(xiàn)凈利30億人民幣。。目前，瑞安安房地產(chǎn)已已經(jīng)進(jìn)入上上海、重慶慶、武漢、、杭州開(kāi)發(fā)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目目，總建筑筑面積約840萬(wàn)平方米。。瑞安房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目目可分為兩兩類(lèi)：集多多種用途并并分多期開(kāi)開(kāi)發(fā)的大型型城市區(qū)域域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目，一般包包括住宅、、辦公樓、、零售、娛娛樂(lè)及文化物業(yè)業(yè)；以及坐坐落于市區(qū)區(qū)交通便捷捷地段的優(yōu)優(yōu)質(zhì)綜合住住宅發(fā)展項(xiàng)項(xiàng)目，一般般包括住宅宅、學(xué)校和和商業(yè)、零零售及休閑閑設(shè)施（十一A）上海新天地地項(xiàng)目：定位于高端端綜合性物物業(yè)，商業(yè)業(yè)面積比較較??；同時(shí)時(shí)除住宅外外主要采取取出租方式式獲利。5個(gè)建筑群構(gòu)構(gòu)成：A部分：太平平橋人工湖湖綠地；；B部分：新天天地休閑購(gòu)購(gòu)物廣場(chǎng)；；C部分：翠湖湖天地高級(jí)級(jí)住宅小區(qū)區(qū)；D部分：企業(yè)天地地甲級(jí)辦公樓區(qū)區(qū)；E部分：瑞安集團(tuán)團(tuán)總部大樓；；上海新天地項(xiàng)目目,其中：各商業(yè)體體的比例如下類(lèi)型經(jīng)營(yíng)模式商業(yè)寫(xiě)字樓公寓住宅甲級(jí)酒店式精裝修高檔生活方式購(gòu)物中心出租出租出租出售其中：商業(yè)部分分的業(yè)態(tài)如規(guī)劃單位：美國(guó)國(guó)SOM公司規(guī)模：總占地面面積3萬(wàn)平方米建筑面積6萬(wàn)平方米；商鋪鋪近115家消費(fèi)群定位：小小資一族、外籍籍人士以及中外外游客開(kāi)發(fā)理念：城市市傳統(tǒng)與現(xiàn)代時(shí)時(shí)尚的完美結(jié)合合上海新天地商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)面積占比比各業(yè)態(tài)租戶(hù)舉例例:新天地的租戶(hù)選選擇十分強(qiáng)調(diào)與與之定位相適應(yīng)應(yīng)的格調(diào)和品味味。餐飲租戶(hù)小山料理翡翠酒家鼎泰豐購(gòu)物租戶(hù)休閑娛樂(lè)租戶(hù)UME影院亞力山大會(huì)館新天地壹號(hào)瑜伽生活館HugoBossMANGOMISSSIXTYGiordanoLadiesShanghaiTangPorts保羅貝香露娜西餐彩蝶軒（十一B）重慶天地概況重慶市沙坪壩區(qū)區(qū)總建筑面積約360萬(wàn)平方米定位為重慶中央央商務(wù)區(qū)的延伸伸和補(bǔ)充項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包包括:人工湖：商務(wù)區(qū)：100萬(wàn)平米會(huì)展、貿(mào)易及批批發(fā)中心、高檔檔星級(jí)酒店及會(huì)議設(shè)施、寫(xiě)字字樓、餐飲、娛娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑以及相關(guān)社社區(qū)配套設(shè)施住宅：A::160萬(wàn)平米商商業(yè)：C:60萬(wàn)平米B:別墅及高檔住宅宅D:沿江傳統(tǒng)風(fēng)格的的休閑餐飲商業(yè)業(yè)和集中式購(gòu)物物中心。（十一B）重慶天地概況（十二）來(lái)福士廣場(chǎng)綜合合體（占地面積及建建筑面積中小型型）目前已經(jīng)進(jìn)入上上海、北京、成成都以及杭州，，并以其商業(yè)成成功的年輕化定定位而著稱(chēng)。以商業(yè)及寫(xiě)字樓樓為核心，配合合酒店及公寓，，商業(yè)定位于年年輕白領(lǐng)的時(shí)尚購(gòu)物中心心。全部為持有型物物業(yè)，對(duì)商業(yè)、、寫(xiě)字樓和公寓寓采用租賃方式式經(jīng)營(yíng)。來(lái)福士廣場(chǎng)商業(yè)業(yè)、寫(xiě)字樓和公公寓均采用出租租的方式經(jīng)營(yíng)，，開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)長(zhǎng)期持有有.A：上海來(lái)福士廣廣場(chǎng)(上海來(lái)福士廣場(chǎng)場(chǎng))其中商業(yè)部分的的比例

來(lái)福士廣場(chǎng)所在城市具體情況上海北京成都0.513.3建成商業(yè)+寫(xiě)字樓1.510.5在建城市商業(yè)中心3.228.4在建占地面積（萬(wàn)平米）構(gòu)成元素具體地址總建筑面積（萬(wàn)平米）狀態(tài)商業(yè)+寫(xiě)字樓+酒店+公寓商業(yè)+寫(xiě)字樓+酒店+公寓選址類(lèi)型城市商業(yè)中心西藏中路和福州路口，緊靠人民廣場(chǎng)地鐵站和南京路步行街東直門(mén)立交橋西南角、東二環(huán)的核心商圈地帶，北臨東直門(mén)內(nèi)大街，東面東二環(huán)路人民南路四段，原四川省博物館杭州28.4規(guī)劃城市中心錢(qián)江新城核心位置，毗鄰未來(lái)的杭州市政中心商業(yè)+寫(xiě)字樓+酒店+公寓在建4城市商業(yè)中心上海來(lái)福士廣場(chǎng)場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)具有代表表性，其定位于年年輕人和白領(lǐng)階層.提供中高檔次購(gòu)購(gòu)物、餐飲及休閑閑的城市購(gòu)物中心.上海來(lái)福士?jī)?nèi)部部結(jié)構(gòu)樓層業(yè)態(tài)-1F休閑食品1F服裝、餐飲2F女裝、餐飲3F休閑服裝、餐飲4F運(yùn)動(dòng)休閑、餐飲5F運(yùn)動(dòng)休閑6F餐飲、娛樂(lè)7F娛樂(lè)-運(yùn)動(dòng)健身上海來(lái)福士的業(yè)業(yè)態(tài)布局來(lái)福士廣場(chǎng)物業(yè)類(lèi)型城市名稱(chēng)公寓商業(yè)酒店甲級(jí)上海寫(xiě)字樓甲級(jí)五星級(jí)商務(wù)酒店酒店服務(wù)式公寓五星級(jí)商務(wù)酒店成都北京無(wú)無(wú)甲級(jí)酒店服務(wù)式公寓--中高檔購(gòu)物中心、精品商鋪Novo運(yùn)動(dòng)100--20-35歲的年輕人和白領(lǐng)