中國姓氏中別稱對對外漢語教學(xué)的影目錄TOC\o"1-3"\h\u7506一、引言 327122二、相關(guān)概念及理論基礎(chǔ) 32426（一）相關(guān)概念界定 319678（二）理論基礎(chǔ) 417966三、房屋征收補(bǔ)償法律制度現(xiàn)狀分析——以上海房屋征收補(bǔ)償糾紛案為例 721367（一）案例背景 713537（二）房屋征收補(bǔ)償法律制度現(xiàn)狀 722016四、我國城市房屋征收補(bǔ)償法律制度存在的問題 1116125（一）《征收補(bǔ)償條例》缺乏具體的制度規(guī)定和可操作性 112472（二）制度實(shí)施中正義原則的偏離 116329（三）公平范圍及權(quán)利保護(hù)范圍狹窄問題 1124191（四）缺乏適當(dāng)適用的原則 1213232五、我國城市房屋征收補(bǔ)償法律制度的完善 13576（一）完善后續(xù)制度設(shè)計(jì)，增加相關(guān)法律法規(guī)政策的可操作性 1310011（二）建立科學(xué)的城市被征收房屋價(jià)值評估機(jī)制 1422043（三）房屋征收活動(dòng)須以程序公正為核心 1617108結(jié)語 1722570參考文獻(xiàn) 1927543致謝 21一、引言目前，房屋征收已成為人們越來越關(guān)注的社會問題。房屋征收關(guān)系到城市規(guī)劃建設(shè)、生命權(quán)保護(hù)、產(chǎn)權(quán)保護(hù)、社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會秩序穩(wěn)定等社會和人民生活的發(fā)展。然而，近年來，因房屋征收補(bǔ)償而引發(fā)的社會矛盾在世界范圍內(nèi)空前地、激烈地暴露出來。房屋征收負(fù)面報(bào)道隨處可見，上訪人數(shù)不斷增加，房屋征收受理率也逐年提高。從表面上看，房屋分配是一個(gè)國家城市建設(shè)的一部分。事實(shí)上，它具有國家的法律規(guī)制、國家職能的行使、公共財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)權(quán)利的有效保護(hù)等諸多方面?，F(xiàn)在，房屋拆遷過程中的矛盾主要集中在補(bǔ)償問題上。因此，房屋拆遷過程中的補(bǔ)償問題已成為房屋征收的核心內(nèi)容和房屋征收糾紛的焦點(diǎn)。從中央到地方都采取了補(bǔ)救措施，提高房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，千方百計(jì)完善各種房屋征收制度，維護(hù)社會穩(wěn)定。本文以李某訴上海市人民政府房屋征收補(bǔ)償糾紛案為例，從城市房屋征收補(bǔ)償?shù)睦碚摶A(chǔ)出發(fā)，首先簡要地介紹征收補(bǔ)償?shù)母拍罴袄碚摚瑸橄挛牡年U述做好理論準(zhǔn)備；然后通過分析我國目前城市房屋征收補(bǔ)償法律制度的缺點(diǎn)重點(diǎn)研究如何完善我國城市房屋征收補(bǔ)償法律制度。二、相關(guān)概念及理論基礎(chǔ)（一）相關(guān)概念界定1、城市房屋征收的概念房屋征收，是指為了公共利益，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，對居住在單位或者個(gè)人的房屋強(qiáng)制征收的行政行為。城市房屋處置，是指負(fù)責(zé)城市房屋處置的部門（通常是市政府房屋和房屋部門）通常在房屋和房屋部門的行政行為。符合上述條件，需要對被征收人進(jìn)行補(bǔ)償安置的，適用《國有房屋征收與補(bǔ)償條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第590號）。2、征收主體的含義國家是房屋征收的主體。590號文件第四條和第五條明確規(guī)定，市、區(qū)級地方主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房屋的征收和補(bǔ)償。市、區(qū)主管部門可以確定房屋征收的分工，組織房屋征收和平衡工作，房屋征收辦公室也可以委托征收。房屋征收的主題是市、區(qū)兩級地方政府，或者市、區(qū)兩級地方政府指定的房屋征收部門，或者房屋征收授權(quán)的征收實(shí)施機(jī)構(gòu)。實(shí)踐中，地級市和設(shè)區(qū)市目前不直接參與房屋征收。3、房屋征收補(bǔ)償制度的內(nèi)容房屋征收補(bǔ)償制度主要包括以下幾個(gè)方面：一是房屋征收的第一個(gè)前提是國家需要滿足社會公共利益，必須滿足政府的相關(guān)規(guī)劃要求；二是上市原則，以縣級人民政府為主體實(shí)施房屋征收補(bǔ)償，政府可以委托房屋征收單位實(shí)施征收行為；第三，房屋征收過程中的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)遵循“公平補(bǔ)償”的原則。四是房屋征收補(bǔ)償范圍主要包括：被征收房屋的實(shí)際價(jià)值、拆遷安置成本、臨時(shí)安置成本和可得權(quán)益損失；五是房屋所有權(quán)是被征收補(bǔ)償?shù)膶ο?，其他?quán)利。不包括房屋承租人、房屋使用人等權(quán)利人；第六，房屋征收補(bǔ)償程序一般包括：在作出征收決定后，首先作出補(bǔ)償，對被征收人的安置行為進(jìn)行補(bǔ)償，整個(gè)征收補(bǔ)償程序要公開公正；七是業(yè)主可以通過行政復(fù)議、行政訴訟等救濟(jì)途徑。（二）理論基礎(chǔ)1、產(chǎn)權(quán)理論根據(jù)新的《經(jīng)濟(jì)詞典》的定義，財(cái)產(chǎn)權(quán)指的是社會力量自由選擇一篇文章的目標(biāo)的權(quán)利。Alcian（1969年）將財(cái)產(chǎn)權(quán)界定為在稀缺條件下充分利用資源的權(quán)利，上述定義表明，財(cái)產(chǎn)權(quán)制度是界定個(gè)人如何從經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中受益、受到損害和獲得賠償?shù)幕疽?guī)則。作為知識產(chǎn)權(quán)理論的主要?jiǎng)?chuàng)建者之一，1991年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者羅納德·科斯在他的兩本經(jīng)典著作中詳細(xì)闡述了這一理論，“Theclassificationofcorporatepublishingin1937andsocialcosts.Kosmos通過對所有權(quán)概念的詳細(xì)定義和成本效益說明，介紹了所有權(quán)理論的基本要素.一個(gè)沒有明確所有權(quán)關(guān)系的公司不僅在工作中效率低下，在交易成本為零的情況下，市場的自我調(diào)節(jié)不僅可以解決大多數(shù)經(jīng)濟(jì)問題，而且在實(shí)踐中還可以解決交易成本，只要對所有權(quán)有明確的定義。因此，在KOSS所有權(quán)理論中，所有權(quán)、使用、產(chǎn)品、處置等都是必要的先決條件。2、公共選擇理論公眾的選擇是指公眾提供的公益物的類型以及提供和分配的方式，公眾選擇理論的重點(diǎn)是公眾選擇的行為，并試圖通過研究影響公共選擇過程。2.基本微觀經(jīng)濟(jì)原則和方法作為研究和描述政治市場行為和功能的分析工具。Ennis.Müller的結(jié)論是，公共選擇理論“可以定義為對非市場決策的經(jīng)濟(jì)研究”，簡而言之，公共選擇理論將適用于社會科學(xué)領(lǐng)域，如政治經(jīng)濟(jì)學(xué)、法律，行政和公共政策：因此，公共選擇理論被普遍認(rèn)為是最有價(jià)值的“政治經(jīng)濟(jì)”，JamesBuchanan，1986年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者，他提出了公共選擇理論，他將公共選擇理論定義為“公共選擇是一種政治觀點(diǎn)，產(chǎn)生于經(jīng)濟(jì)學(xué)家在集體或非市場決策中廣泛使用工具和方法”。公共選擇理論還表明，一般而言，人們在其經(jīng)濟(jì)和社會活動(dòng)中必須作出兩種選擇：經(jīng)濟(jì)市場的經(jīng)濟(jì)決定和政治市場的政治決定。在政治市場上，選民感到滿意的是，人們能夠盡可能地捍衛(wèi)自己的政治權(quán)利，這是一個(gè)積極的跡象。提升最適合其政治利益的候選人，并確保公共政策和法律制度得到執(zhí)行：公共選擇理論試圖通過詳細(xì)的辯論和分析，將個(gè)人決策的這兩個(gè)方面納入一個(gè)統(tǒng)一的理論框架，這將打破經(jīng)濟(jì)和政治之間的障礙，建立新的政治經(jīng)濟(jì)制度。以“經(jīng)濟(jì)學(xué)家”為基礎(chǔ)的公共選擇理論有利于發(fā)展更有效的制度和政策，這意味著公共行政的公共決策要符合公共利益的標(biāo)準(zhǔn)，就必須建立和加強(qiáng)管制機(jī)制，權(quán)力控制和制衡：一旦該機(jī)制尚未有效建立并充分運(yùn)作，公共決策和公共利益將逐步分離。3、協(xié)商民主理論“協(xié)商民主”或“協(xié)商民主”或“民主聯(lián)盟”的意思是，一個(gè)國家可以同時(shí)擁有多個(gè)政治權(quán)力，但希望有一定程度的穩(wěn)定性。協(xié)商民主的核心是通過一系列進(jìn)程和機(jī)構(gòu)，確定公共利益并在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上作出決定，從而影響或改變?nèi)嗣竦南埠?。協(xié)商民主是真正的政治必要性，民主的持續(xù)發(fā)展是人類政治發(fā)展的普遍準(zhǔn)則，我們的基本目標(biāo)是建立一個(gè)現(xiàn)代、繁榮的社會主義國家，民主與和諧：加強(qiáng)人民的民主旗幟，更積極地促進(jìn)民主政治建設(shè)，是中國政治發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急，政治協(xié)商制度是中國的基本政治制度，是具有特色的民主協(xié)商制度。三、房屋征收補(bǔ)償法律制度現(xiàn)狀分析——以上海房屋征收補(bǔ)償糾紛案為例（一）案例背景2014年4月1日，上海市黃浦區(qū)人民政府為推進(jìn)現(xiàn)代有軌電車及周邊配套工程建設(shè)，發(fā)布《房屋征收決定書》，決定對土地上房屋征收。李某認(rèn)為，該項(xiàng)目不符合公共利益，向上海市人民政府申請行政復(fù)議。2014年6月30日，上海市人民政府作出復(fù)議決定，維持黃浦區(qū)政府房屋征收決定。李某提起行政訴訟后，訴訟稱：1、黃埔區(qū)政府的具體行政行為并不完全為公共利益服務(wù)，除用于有軌電車和配套工程外，還有3公頃以上的商業(yè)用地，違反了國務(wù)院590號令第八條的規(guī)定。2、黃浦區(qū)管理局的具體管理辦法與土地利用總體規(guī)劃、國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和上海市專項(xiàng)規(guī)劃不相適應(yīng)。3、在作出決定前，黃浦區(qū)政府沒有征求被征收人的意見，沒有進(jìn)行社會風(fēng)險(xiǎn)評估，沒有對被征收房屋的性質(zhì)、位置、用途和建設(shè)情況進(jìn)行調(diào)查登記，這損害了被征收人的合法權(quán)益，導(dǎo)致大部分被征收人對補(bǔ)償安置方案不滿。4、黃浦區(qū)被征收人獲得的價(jià)格遠(yuǎn)低于市場價(jià)格。同時(shí)，補(bǔ)償費(fèi)沒有完全到位，專項(xiàng)資金?？顚?、估價(jià)機(jī)構(gòu)的選擇是違法的，房屋征收的房產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)是由被告及其就業(yè)管理部門指定的，不是由被征收人依法協(xié)商選定的。黃浦區(qū)政府的“征收決定”是非法作出的，撤銷該決定。（二）房屋征收補(bǔ)償法律制度現(xiàn)狀1、我國房屋征收補(bǔ)償制度的立法進(jìn)程1.2004年3月14日，第十屆人民代表大會第2次會議通過了《中華人民共和國憲法》修正案（下稱《憲法》修正案）。憲法審查將原第13條修正如下：“公民的合法私有財(cái)產(chǎn)不可侵犯?！稇椃ā返?3條的修正案規(guī)定，第一次在憲法一級明確規(guī)定了公共利益，但《憲法》規(guī)定，國家有責(zé)任保護(hù)公民的私人財(cái)產(chǎn)，并為公民的需要提供補(bǔ)償。有些規(guī)定需要通過這項(xiàng)憲法修正案加以補(bǔ)充和補(bǔ)充，例如，沒有關(guān)于保護(hù)環(huán)境、保護(hù)環(huán)境和保護(hù)環(huán)境的明確規(guī)定。沒有關(guān)于適用于征用的賠償原則的相關(guān)規(guī)定，也沒有關(guān)于“公共利益”的明確定義。2004年8月，中國第二次修訂《中華人民共和國領(lǐng)土管理法》，將第二條第四款修改如下：“國家可以滿足公共利益的需要。該修正案協(xié)調(diào)了憲法修正案的有關(guān)規(guī)定，同時(shí)在《土地管理法》中增加了一項(xiàng)關(guān)于“征用”的規(guī)定，原先的土地管理法是“征用”制度，現(xiàn)在的“征用”制度是為了協(xié)調(diào)有關(guān)概念。經(jīng)過多年的努力和醞釀，中國于2007年3月頒布了《中華人民共和國財(cái)產(chǎn)權(quán)法》（以下簡稱《財(cái)產(chǎn)權(quán)法》），開創(chuàng)了一個(gè)保護(hù)公民私有財(cái)產(chǎn)為財(cái)產(chǎn)權(quán)的新時(shí)代，即財(cái)產(chǎn)制度。關(guān)于保護(hù)公民私有財(cái)產(chǎn)的法律正在成熟，最近通過的《財(cái)產(chǎn)權(quán)法》可以遵循憲法修正案的立法精神，公民的私有財(cái)產(chǎn)，此外，基于公共利益的扣減被界定為沒收，該法規(guī)定：“依法向被征用單位和個(gè)人的住宅和其他財(cái)產(chǎn)支付解雇費(fèi)，保護(hù)被征用者的合法權(quán)益，并在私人住宅被征用的情況下保護(hù)其合法權(quán)益，它還保護(hù)被征用者的生活條件?！狈梢?guī)定，沒有合法所有權(quán)。2007年8月全國人民代表大會常務(wù)委員會修改了《中華人民共和國法》（《中華人民共和國城市不動(dòng)產(chǎn)管理法》）?！皣铱梢婪ú⒊鲇诠怖娴脑驔]收和取消公共機(jī)構(gòu)或個(gè)人的住房……”“具體方式由國務(wù)院確定。本條例規(guī)定，國務(wù)院作為國家的行政機(jī)構(gòu)，有權(quán)就只能依法解決的問題作出決定。國務(wù)院經(jīng)眾議院批準(zhǔn)，可通過行政條例。2011年6月住房和農(nóng)村發(fā)展部采用了政府擁有的住房購買評估制度（“評估制度”）。定期向政府公布的“指示性價(jià)格”沒有得到遵守。住房由第三方進(jìn)行評估和獨(dú)立評估，這通常表現(xiàn)為“評估方法”，使住房儲備平衡標(biāo)準(zhǔn)與市場發(fā)展相一致，并對市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作出積極貢獻(xiàn)。2、關(guān)于征收補(bǔ)償原則方面征用原則的定義直接關(guān)系到一國的收稅標(biāo)準(zhǔn)、收稅范圍和收稅制度的設(shè)計(jì)，因此在賠償制度中發(fā)揮著重要作用，以滿足公共利益的需要。《土地管理法》第64條規(guī)定：“對土地使用者因建造公共機(jī)構(gòu)和從事公共利益活動(dòng)而獲得適當(dāng)賠償?shù)脑瓌t，適用于土地的所有人，不論其性別、種族、膚色、性別、語言、宗教、政治或其他見解、國籍或社會出身、財(cái)產(chǎn)、出生或其他身份。如果國家利用需要和需要共同重建一個(gè)屬于農(nóng)民的國家，則市和地區(qū)，《征用條例》第2條規(guī)定，“國家單位和個(gè)人被剝奪其住宅，個(gè)人被剝奪其私人住宅”，對剝奪住房給予公正賠償?shù)脑瓌t是根據(jù)需要提供適當(dāng)賠償?shù)脑瓌t。社會的公共利益。因此，《憲法》、《土地管理法》和《國家不動(dòng)產(chǎn)法》迄今都沒有明確規(guī)定征用的原則，也沒有明確規(guī)定統(tǒng)一的基本原則，這是我國征用立法中的一個(gè)重大缺陷。3、關(guān)于房屋征收補(bǔ)償規(guī)定的方面首先是關(guān)于城市住房補(bǔ)償?shù)膽椃ㄒ?guī)定，在2004年通過憲法修正案之后，《憲法》第10條第3款規(guī)定，“國家應(yīng)根據(jù)公共利益的需要，依法保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)”。我國現(xiàn)行《憲法》為保護(hù)私人財(cái)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)奠定了憲法基礎(chǔ)。我國公民建立了一個(gè)補(bǔ)償制度，以補(bǔ)償出于公共利益征用公民私有財(cái)產(chǎn)的行為，將對公民私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)從一般立法提高到憲法規(guī)定的水平，沒收和補(bǔ)償城市住房。第二項(xiàng)是《城市住房補(bǔ)償法》，目前沒有單獨(dú)的《城市住房補(bǔ)償法》。關(guān)于這一級住房征用補(bǔ)償?shù)姆梢?guī)定在很大程度上與其他相關(guān)法律規(guī)定不一致，特別是《土地法》、《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》?！冻鞘胁粍?dòng)產(chǎn)法》和《文化財(cái)產(chǎn)保護(hù)法》更詳細(xì)地闡述了《財(cái)產(chǎn)權(quán)法》和《土地管理法》的規(guī)定，而其他規(guī)定則受到私人權(quán)利的保護(hù)，以獲得社會福利，法律賠償、保護(hù)賠償、解決爭端等?，F(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)法律載有最新和最明確的有關(guān)規(guī)定，第42條詳細(xì)規(guī)定了征用的條件、征用的目的以及保護(hù)被征用者的合法權(quán)益的補(bǔ)償措施和規(guī)定。不動(dòng)產(chǎn)是一項(xiàng)相對較新的法律文書，規(guī)定了房屋的征用和建造補(bǔ)償。除了對房屋的處置提供適當(dāng)和充分的規(guī)定和補(bǔ)償外，法律還明確規(guī)定了對不動(dòng)產(chǎn)的處置?！敦?cái)產(chǎn)權(quán)法》的通過和實(shí)施，為征收和補(bǔ)償國家房屋提供了更堅(jiān)實(shí)的法律基礎(chǔ)，此外還有上述不再重復(fù)的其他相關(guān)規(guī)定。總的來說，關(guān)于征用房屋的法律很多，但這些法律的規(guī)定仍然相對無效，從更好地規(guī)范征用和補(bǔ)償因被征用而遭受的損害的角度來看，仍然有一部權(quán)威性很強(qiáng)的法律專門處理征用房屋的問題。四、我國城市房屋征收補(bǔ)償法律制度存在的問題（一）《征收補(bǔ)償條例》缺乏具體的制度規(guī)定和可操作性無論是新的征收補(bǔ)償條例，還是舊的拆遷安置條例，都只是幾十條一般原則、一般政策和宣示性條款，根本沒有細(xì)化到包括進(jìn)步區(qū)在內(nèi)的操作層面。反映在我國有關(guān)房屋征收與補(bǔ)償法律法規(guī)建設(shè)上，我國的房屋征收與補(bǔ)償法律法規(guī)還處于起步階段。而各方面的具體細(xì)節(jié)安排，在實(shí)踐中有待考察和完善，因此，在今后的實(shí)踐中，應(yīng)進(jìn)一步總結(jié)和梳理相關(guān)制度法規(guī)的立法設(shè)計(jì)。（二）制度實(shí)施中正義原則的偏離第一項(xiàng)是《征收與賠償法條例》第3條，該條規(guī)定：“征用與賠償房屋應(yīng)遵循民主決策原則?！薄肮健背绦蚴紫纫笳谡饔眠^程中保持中立，以防止房主參與征用。市政和州人民當(dāng)局被指定為需要賠償?shù)膶ο螅ā稇椃ā返?條）。負(fù)責(zé)征用房屋的征用者自行決定（《憲法》第4條）。而執(zhí)行調(diào)查的制度和規(guī)則并沒有達(dá)到其目標(biāo)，政府不僅要負(fù)責(zé)賠償，而且還要負(fù)責(zé)決策。第二，對賠償計(jì)劃發(fā)表意見的程序沒有明確規(guī)定，征用計(jì)劃在征用房屋方面發(fā)揮著重要作用，是在被征用者之間實(shí)現(xiàn)補(bǔ)償權(quán)的重要基礎(chǔ)。市政府和地區(qū)政府以及收稅方案，但《賠償條例》沒有具體規(guī)定賠償方案的內(nèi)容，因此啟動(dòng)了訴訟程序，在適用統(tǒng)一的報(bào)酬標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，可以向收稅者咨詢。在侵犯其合法權(quán)利和利益的情況下，如《征用和賠償規(guī)定》第19條，“被征用房屋的價(jià)值應(yīng)由一個(gè)擁有適當(dāng)資格的財(cái)產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)按照適用于房屋的估價(jià)方法確定”。在實(shí)踐中，評估機(jī)構(gòu)通常將這項(xiàng)規(guī)定適用于被征用房屋的價(jià)格，而被征用者對賠償方案的意見只能在索賠評估過程中表達(dá)，不能在關(guān)于被征用房屋的磋商過程中得到有效的答復(fù)。（三）公平范圍及權(quán)利保護(hù)范圍狹窄問題首先，與被剝奪房屋者接觸會導(dǎo)致有限的管轄權(quán)，因?yàn)閯儕Z房屋的主要目的是促進(jìn)公共利益，這也有利于廣大人民，在關(guān)于征用決定的通知中，即使被征用者之間的統(tǒng)一補(bǔ)償取得了成功，仍有可能按照被征用房屋的類似財(cái)產(chǎn)的市場價(jià)格補(bǔ)償被征用的房屋。被征用者之間的“公平”。在實(shí)踐中，該領(lǐng)域以外的不動(dòng)產(chǎn)的市場價(jià)格可能急劇上升，因?yàn)楸徽饔玫牟粍?dòng)產(chǎn)只能自己支付，對《沒收決定》中宣布的類似不動(dòng)產(chǎn)市場價(jià)格的補(bǔ)償是不公平的，由于被征用者只能支付《沒收決定》中所述的類似不動(dòng)產(chǎn)的市場價(jià)格，在因城市更新而被征用的情況下，在政府改變原居住區(qū)計(jì)劃并將新財(cái)產(chǎn)價(jià)格增加一倍的情況下，根據(jù)該法的規(guī)定，被征用者只能得到相應(yīng)的賠償，一旦收到這項(xiàng)規(guī)定，他們之間就有很大的差別，這通常是集體糾紛的主要原因。受益人的恢復(fù)率受統(tǒng)一的恢復(fù)制度的制約，雖然在某種程度上實(shí)現(xiàn)了公平，但在不同的情況下，被征用者仍然感到被剝奪了財(cái)產(chǎn)，因此很難從根本上解決沒收與賠償之間的矛盾。第二，對房主處置房屋權(quán)利的保護(hù)范圍有限，新的《征用和賠償條例》第1條明確規(guī)定，因征用而獲得的賠償?shù)南鄬Σ糠质欠恐?，這就限制了被征用者的范圍，從而排除了被征用房屋的承租人和所有人。根據(jù)我國《憲法》第13條的規(guī)定，對于被征用房屋的承租人，在翻新、安裝、經(jīng)營損失或甚至永久性停業(yè)的情況下，適用的賠償規(guī)則不能明確保護(hù)他們。作為一個(gè)征用者，它有義務(wù)進(jìn)行賠償，如果被征用的房屋得不到賠償，則被征用房屋的承租人將繼續(xù)拒絕將其逐出，從而引起爭議，因此，征用房屋只保護(hù)被征用房屋的所有人的權(quán)利。它沒有考慮到被征用房屋中所包含的有保障使用權(quán)的性質(zhì)，仍然缺乏實(shí)質(zhì)性的保護(hù)。（四）缺乏適當(dāng)適用的原則首先，政府沒有公平地參與摧毀企業(yè)的活動(dòng)，在取消商業(yè)性方面，促進(jìn)人必須與承租人平等協(xié)商，他們正在就民用財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)換進(jìn)行談判，雖然政府不是廢除公約商業(yè)性的締約國，但充其量只是充當(dāng)監(jiān)督機(jī)構(gòu)，以確保公約的商業(yè)性。2.雙方之間的交易是在合法條件下進(jìn)行的，而且政府不以任何方式干預(yù)有關(guān)事項(xiàng)，政府經(jīng)常不適當(dāng)?shù)馗深A(yù)實(shí)際的商業(yè)驅(qū)逐；支持開發(fā)商和一些市政府降低了房屋補(bǔ)償率，以幫助承包人獲得土地，在這些做法中，政府利用其優(yōu)勢和權(quán)力，干預(yù)不正當(dāng)?shù)恼骷顒?dòng)，這嚴(yán)重?fù)p害了社會的公共利益，嚴(yán)重?fù)p害了政府的形象和信譽(yù)，因此，我們的立法必須考慮到關(guān)于政府不當(dāng)干預(yù)民事活動(dòng)的有關(guān)法律規(guī)定。第二，政府在收取賠償金方面的作用模糊不清，適當(dāng)程序原則的最基本要求之一是程序中立，以避免偏見。對征用的補(bǔ)償制度在發(fā)貨人與收貨人之間的關(guān)系上存在著一個(gè)重大空白?！墩饔煤唾r償條例》第4條規(guī)定：“市鎮(zhèn)和地區(qū)負(fù)責(zé)收取和賠償行政區(qū)內(nèi)的房屋，并在行政區(qū)內(nèi)組織房屋收集和賠償活動(dòng)。這項(xiàng)規(guī)定，市政府和地區(qū)政府不僅是就征用房屋問題作出決定的機(jī)構(gòu)，而且還負(fù)責(zé)賠償房屋，這明顯違反了公平和公正的原則?！墩饔梅课葙r償條例》第26條規(guī)定：“負(fù)責(zé)征用房屋的當(dāng)局和被征用房屋的所有人未在賠償方案規(guī)定的時(shí)限內(nèi)就賠償達(dá)成協(xié)議，或者城市、縣（市、縣）人民政府征用房屋的決定是未知的，并將在征用的情況下公布，也就是說，在城市和地區(qū)一級：高級公民政府不僅僅是有關(guān)房屋征用的決策者，該制度沒有考慮到市、區(qū)各級人民政府作為當(dāng)事方和訴訟當(dāng)事方的雙重身份，背離了正當(dāng)程序原則的基本要求，在征用房屋的過程中，被征用者的身份受到質(zhì)疑。五、我國城市房屋征收補(bǔ)償法律制度的完善（一）完善后續(xù)制度設(shè)計(jì)，增加相關(guān)法律、法規(guī)和政策的可操作性雖然補(bǔ)償規(guī)則規(guī)定的新的征收補(bǔ)償方案符合公平原則的基本要求,考慮房屋拆遷的做法,仍有許多操作或者概念上的缺陷,需要改進(jìn)的跟蹤系統(tǒng)和實(shí)現(xiàn)過程,特別是以下方面可以提高和改善。1、征求意見、公告、批準(zhǔn)的時(shí)間把握現(xiàn)行《賠償條例》中沒有關(guān)于征求對賠償制度的意見、通知和核可的日期的規(guī)定。在未來的處置條例中通知和批準(zhǔn)處置房屋補(bǔ)償制度，在實(shí)踐中可規(guī)定以下時(shí)限：首先，在市政府和地區(qū)政府就房屋問題作出決定之前，房屋籌資辦公室必須完成30個(gè)工作區(qū)的所有籌資方案；第二，任務(wù)完成后，必須在所有三個(gè)工作區(qū)開展工作。拆毀房屋辦公室在30個(gè)工作區(qū)完成了咨詢工作，并向市政府和地區(qū)政府提交了征用計(jì)劃。拆房辦公室批準(zhǔn)了這五個(gè)工作區(qū)的搬遷決定，并提供了有關(guān)申請?zhí)幚淼脑敿?xì)資料和說明。2、覆蓋保障體系的完善有三個(gè)主要方面：第一，改進(jìn)規(guī)劃系統(tǒng)本身，包括各種規(guī)劃的內(nèi)容和效力。近年來，雖然行政規(guī)劃廣泛，但規(guī)劃工作普遍缺乏明確性。因此，為了使房屋購置規(guī)劃充分發(fā)揮其關(guān)鍵作用，必須改進(jìn)房屋購置規(guī)劃系統(tǒng)，規(guī)劃過程應(yīng)包括外部的規(guī)劃、規(guī)劃、出版程序。規(guī)劃、執(zhí)行、規(guī)劃和執(zhí)行——質(zhì)疑、聽詢、專家委員會會議、方案發(fā)展等等——此外，最后行政規(guī)劃決定和計(jì)劃的修改和廢除應(yīng)提供適當(dāng)?shù)乃痉ㄑa(bǔ)救辦法。公共土地上的居住空間符合國家經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計(jì)劃，并應(yīng)以土地使用總體規(guī)劃、城市和農(nóng)村規(guī)劃以及特別規(guī)劃為基礎(chǔ)。3、進(jìn)一步完善搬遷前補(bǔ)償制度對驅(qū)逐的補(bǔ)償是新房屋補(bǔ)償制度下的一個(gè)新制度，是立法活動(dòng)中的一個(gè)重大進(jìn)步，無效的征用條例沒有關(guān)于事先安置的規(guī)定。由于征用，經(jīng)過反復(fù)的民意調(diào)查和辯論，這是立法方面的一個(gè)新的重要步驟，因?yàn)樵撝贫日谥亟ㄖ校虼诵枰釉敿?xì)和更具操作性。（二）建立一個(gè)科學(xué)機(jī)制，評估城市中被征用房屋的價(jià)值不動(dòng)產(chǎn)的市場價(jià)值評估是根據(jù)房屋的地點(diǎn)、面積、使用和創(chuàng)新程度等因素，評估房屋的市場價(jià)值和價(jià)格，在這方面，委員會注意到締約國提供的資料，其中包括關(guān)于墮胎原因的資料，以及關(guān)于以特定方式和方法計(jì)算商業(yè)活動(dòng)的資料，這些資料對房屋分配至關(guān)重要：首先，費(fèi)用評估；選擇評價(jià)機(jī)構(gòu)確保其獨(dú)立性，但費(fèi)用負(fù)擔(dān)也可能影響評價(jià)機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性，其費(fèi)用在收費(fèi)和賠償標(biāo)準(zhǔn)中沒有明確規(guī)定。房屋（征求意見書草稿）由土地所有人（發(fā)貨人）負(fù)責(zé)，但在實(shí)踐中很明顯，評估的結(jié)束通常有利于付款人，在這種情況下，沒收人處于不利地位，在簽署土地購買合同時(shí)也處于不利地位；它可以提前向不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)人支付估價(jià)費(fèi)，以支付估價(jià)費(fèi)用，從而在一定程度上減少不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對被征用者利益的不當(dāng)影響。第二，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會的有關(guān)規(guī)定因地而異，其中至少包括以下內(nèi)容：（1）性質(zhì)：不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會是一個(gè)價(jià)格評估專家咨詢機(jī)構(gòu)。（2）責(zé)任：不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的具體技術(shù)說明；不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)糾紛和爭議的接受；不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)技術(shù)；以及其他不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)糾紛。（3）委員會的組成：不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會由注冊不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、建筑、土地、城市規(guī)劃、法律等方面的專家組成。委員會成員具有高度的專門知識、研究和經(jīng)驗(yàn)。符合下列條件的實(shí)際做法：被指定為注冊的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)人，并在一段時(shí)間內(nèi)積極參與有關(guān)部門的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)或研究；以及對某一時(shí)期不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)（b）有足夠的時(shí)間參與對不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的估價(jià)。（4）甄選和解職：成員是由個(gè)人或?qū)嶓w根據(jù)自愿原則提名的，任期通常為三年，如果成員離開房地產(chǎn)定價(jià)行業(yè)或拒絕履行委員會的職責(zé)，將被開除。（5）權(quán)利和義務(wù)：除其他外，這些權(quán)利包括：根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和國家、省和市財(cái)產(chǎn)管理局的有關(guān)規(guī)定設(shè)立的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會。不動(dòng)產(chǎn)管理局就客戶提出的相關(guān)問題發(fā)表具體意見；擁有在不受外部因素干預(yù)的情況下評估財(cái)產(chǎn)糾紛的獨(dú)立管轄權(quán)。并有權(quán)報(bào)告在確定過程中發(fā)現(xiàn)的不正常情況（b）參與提供面向社會的服務(wù)并獲得相應(yīng)的報(bào)酬；優(yōu)先考慮獲得標(biāo)準(zhǔn)的機(jī)會，與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評估有關(guān)的信息和技術(shù)資料；義務(wù)包括：根據(jù)請求或有關(guān)規(guī)定，積極參與對不動(dòng)產(chǎn)糾紛的評估，自愿承認(rèn)對不動(dòng)產(chǎn)管理和協(xié)會的全面監(jiān)督；遵守有關(guān)原則和規(guī)定，不要求進(jìn)行欺詐或私人欺詐；在財(cái)產(chǎn)估價(jià)過程中不強(qiáng)加或接受其他成員的個(gè)人意愿和意圖。第三，《承認(rèn)賠償條例》第19條在確定評估結(jié)果方面取得了重大進(jìn)展。最終解決原認(rèn)證機(jī)構(gòu)綜合結(jié)果之間的沖突，將由認(rèn)證機(jī)構(gòu)決定。認(rèn)證專家委員會將決定最終賠償金的價(jià)格，不公平的是，任何人被沒收，我們可以考慮采用一種評估聽證制度，由于評估本身提出了許多技術(shù)和方法問題，即使技術(shù)和方法相同，根據(jù)不同的知識和經(jīng)驗(yàn)結(jié)構(gòu)，評價(jià)結(jié)果可能有很大的差異，將專門的評價(jià)和協(xié)商結(jié)合起來可以避免這一問題。第四，明確規(guī)定了違法者的法律責(zé)任，注冊的土地估價(jià)員和土地估價(jià)員根據(jù)《征用管理?xiàng)l例》的規(guī)定行事，違反有關(guān)法律和行政條例的行為包括賠償、管理不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、管理在信貸登記冊上登記和登記的資產(chǎn)估價(jià)員等。（三）房屋征收活動(dòng)須以程序公正為核心1、以強(qiáng)化程序公平為核心的征房處置提高房屋征用程序公平性的重要性在于，程序公正始終是最終物質(zhì)公正的一項(xiàng)重要保障，而關(guān)于房屋處置的決定是政府主導(dǎo)的確定公共利益的進(jìn)程，這是一個(gè)普遍不確定的法律概念，有兩個(gè)特點(diǎn)：利益內(nèi)容的不確定性和接受該物體的不確定性。在沒有明確和統(tǒng)一的公共利益標(biāo)準(zhǔn)的情況下，根據(jù)《征用和賠償條例》規(guī)定的民主決策原則，決定某一特定集體活動(dòng)中的公共利益是最重要的決策民主，“公共利益”指的是民主決策過程，而不是行政部門的決策過程，“公共利益”指的是公共參與或國會批準(zhǔn)的補(bǔ)償房屋項(xiàng)目、城市更新計(jì)劃，最后是指確定購置房屋的具體活動(dòng)。也就是說，決定某一房屋被征用的“公共利益”是民主決策過程。2、提高補(bǔ)償征收的公平性有研究報(bào)告顯示，被征收人認(rèn)為，一些不合理的行為和政策嚴(yán)重?fù)p害了他們的合法利益，矛盾極為嚴(yán)重。增加被拆遷戶，全面提高群眾參與度，為保障被拆遷戶合法權(quán)益提供更多渠道，創(chuàng)造有效的支持渠道，是提高征收過程公平性的關(guān)鍵。積極采納民意，公平透明，避免集體事件和上訪。第一，關(guān)于房屋補(bǔ)償?shù)臎Q定必須是公開的：（1）在信息迅速變化的時(shí)代，及時(shí)提供有關(guān)行政信息是行政部門積極參與行政活動(dòng)和有效保護(hù)合法利益的重要先決條件。市、區(qū)人民政府應(yīng)將依法禁止的其他房屋的賠償問題提交被征用者，并提供準(zhǔn)確、及時(shí)和詳細(xì)的資料。（2）建立必要的聽證制度，這是一個(gè)法律制度，其中包括管理人員發(fā)表意見和提供證據(jù)的程序、管理人員聽取工作人員意見的程序和證據(jù)的接受程序。在就這一問題作出決定之前，目前大多數(shù)國家的行政程序的內(nèi)容差別很大，但所有國家都有必要的行政協(xié)商制度，而且在頒布《拆毀房屋條例》時(shí)，《仲裁規(guī)則》的要求已經(jīng)確定，在確保重新安置中的補(bǔ)償和公平方面發(fā)揮了更大的作用，這種做法可以在執(zhí)行《征用和賠償條例》方面得到啟發(fā)和改進(jìn)。（3）決定的內(nèi)容應(yīng)予以公布：市或省當(dāng)局作出的賠償決定影響被沒收者的權(quán)利和合法利益，必須毫不拖延地作出，以便被沒收者能夠及時(shí)獲得賠償。如果最后征用令沒有公布，而且沒有通知有關(guān)個(gè)人，則征用令本身就沒有法律效力，因此是不可執(zhí)行的。第二，在關(guān)于房屋賠償?shù)臎Q定中，公平原則的適用情況如下：（1）做出賠償決定的市、區(qū)人民政府平等對待所有家庭，不偏袒任何一方，為家庭成員提供公平表達(dá)意見的機(jī)會。（2）決定給予賠償?shù)氖墟?zhèn)和地區(qū)人民政府應(yīng)審查與賠償有關(guān)的事實(shí)和事實(shí)，審查事實(shí)并及時(shí)收集有關(guān)證據(jù)。（3）作出賠償決定的市鎮(zhèn)和地區(qū)政府在其決定中必須是平等的，公正地適用法律，實(shí)施質(zhì)疑、禁止單方面接觸、集體決策等制度。第三，房屋征用補(bǔ)償方案中的參與原則主要反映在被征用者在決策過程中的基本權(quán)利上，包括陳述和陳述的權(quán)利、陳述和陳述的權(quán)利、陳述和陳述的權(quán)利。申訴權(quán)、查閱檔案的權(quán)利、復(fù)審權(quán)和提出申訴的權(quán)利。在征用房屋的決定中適用效率原則，規(guī)定了必要的時(shí)限，如土地征用和及時(shí)決策部的要求、市鎮(zhèn)和地區(qū)各級人民政府的有關(guān)決定、土地征用和土地使用規(guī)劃部的批準(zhǔn)。被沒收者的代表、暫停執(zhí)行決定的嚴(yán)格條件、根據(jù)法律提出的執(zhí)行請求、建立緊急清算制度、解散行政機(jī)構(gòu)和提供行政支助等。結(jié)語隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，購買房屋的法律制度繼續(xù)得到改善，2011年頒布的《征用房屋和補(bǔ)償國有土地法令》是最有力的證據(jù)，但是，還有一些新的問題需要解決，完善補(bǔ)償法律制度以滿足社會發(fā)展需要的主要目的是保護(hù)被征用者的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益。在中國，這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)體現(xiàn)了人的精神，因此，對我國房屋征用的法律制度的研究，從某種意義上說，是探討如何保障被征用者的財(cái)產(chǎn)權(quán)。確保國家司法機(jī)關(guān)的獨(dú)立性和權(quán)威性，防止行政機(jī)關(guān)濫用這一權(quán)力，政府的行動(dòng)必須符合所有地區(qū)被征用者的利益。所有暴力行為都可以停止，暴力事件將嚴(yán)重影響被征收人的合法權(quán)利和利益，嚴(yán)重破壞社會秩序，削弱政府的信譽(yù)。必須盡快建立房屋補(bǔ)償制度的法律基礎(chǔ)，司法機(jī)構(gòu)必須始終保持獨(dú)立性和公正性，并適當(dāng)解決與房屋征用有關(guān)的爭端，保護(hù)被征用者的合法權(quán)益，促進(jìn)房屋權(quán)。社會的和諧發(fā)展。參考文獻(xiàn)[1]閆爾寶.《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第25條分析[J].行政法學(xué)研究,20