南京市鼓樓xxx酒店式公寓市場分析目錄一、什么是酒店店式公寓-------------------------------------------------------1-91、酒店式公寓寓的概念2、酒店式公寓寓的特點3、酒店式公寓寓與傳統(tǒng)酒店店的比較4、酒店式公公寓與公寓的的差異5、酒店式公寓寓的優(yōu)勢6、酒店式公寓寓必須具備的的條件二、酒店式公寓寓的客戶特征征-------------------------------------------------9-1001、商務人士，分分為國內商務務人士和國際際商務人士2、投身事業(yè)的的年輕人3、還有一種種是向以上兩兩種人群出租租酒店式公寓寓的投資者三、市場前景----------------------------------------------------------------------10--111、風險小2、回報高3、有專業(yè)人員員和經營機構構替你經營，可可信度較高，省省事省心4、新生事物，生生命力強5、市場逐步步成熟四、本項目市場場定為酒店式式公寓的可行行性……………………11-1661、項目的基本本情況2、周邊項目情情況3、本項目酒店店式公寓的市市場定位五、本項目的產產品優(yōu)化建議議------------------------------------------------16-177六、行銷策策略----------------------------------------------------------------------117-191、準備工作2、推廣工作基基本步驟七、價格分析--------------------------------------------------------------------------19-2001、南京市場酒酒店式公寓價價格2、本項目售價價3、酒店出租價價格，有待進進一步調查鼓樓云嶺居酒店店式公寓市場場分析隨著南京市房地地產市場競爭爭的日益激烈烈，各開發(fā)商商紛紛進行戰(zhàn)戰(zhàn)略調整，進進行產品差異異化經營，對對市場進行細細分。在市場場結構性剩余余的背景下，各各開發(fā)商紛紛紛看好小戶型型的市場，小小戶型以它的的低總價、低低首付受到中中等收入，事事業(yè)起步人群群的歡迎。在房地產結構性性調整，部分分開發(fā)商紛紛紛看好小戶型型的市場的前前提下，部分分有遠瞻性的的開發(fā)商進而而提出酒店式式公寓的市場場概念，將眼眼光瞄準了流流動性較大商商務人士和經經濟實力有限限的年輕人群群。那么究竟什么是是酒店式公寓寓，本項目作作為酒店式公公寓進行經營營是否具有可可行性呢？下下面我們就來來進行逐一分分析。一、什么是酒店店式公寓1、酒店式公寓寓的概念1.1起源酒店式公寓的全全稱為“酒店式商務務公寓”，來源于歐歐洲的“產權式公寓”，屬舶來品品，起源于20世紀70年代歐美國國家，由“時權酒店”（TimesshareHHotel）演變過來來?！皶r權酒店”是指出售一一定時期內使使用酒店住宿宿或娛樂設施施的權利，該該權利可以上上市轉售、轉轉讓或交換。1.2概念：發(fā)發(fā)展到今天的的產權式酒店店，指由開發(fā)發(fā)商將酒店的的每間客房分分割成獨立產產權出售給投投資者，并聘聘請酒店管理理公司引進酒酒店式物業(yè)管管理，為業(yè)主主開展出租服服務和理財服服務。1.3發(fā)展國國內的酒店式式公寓最早出出現在深圳，然然后在上海、北北京、沈陽等等地均有開發(fā)發(fā)。2、酒店式公公寓的特點2.1酒店店式公寓是位位于大型商圈圈內，所處位位置交通便利利；2.2有統(tǒng)統(tǒng)一的裝修風風格，配置全全套高標準硬硬件設施和酒酒店服務系統(tǒng)統(tǒng)；2.3集中中解決就餐、健健身、會客、休休閑等功能，大大多配有會所所；2.4聘請請專業(yè)酒店物物業(yè)管理公司司或酒店式公公寓管理公司司，并由其統(tǒng)統(tǒng)一經營和管管理的公寓；；2.5對資資金的需求上上，因其為小小面積戶型，單單價雖高、但但總價低；2.6生活活配套設施齊齊全3、酒店式公寓寓與傳統(tǒng)酒店店的比較3.1最本本質的區(qū)別在在于這種物業(yè)業(yè)可將每個單單元出售給個個體買房者，由由擁有產權的的業(yè)主或者委委托酒店物業(yè)業(yè)管理公司統(tǒng)統(tǒng)一出租經營營；3.2與傳傳統(tǒng)的酒店相相比，酒店式式公寓在硬件件設施上毫不不遜色，而服服務更勝一籌籌：除了提供供傳統(tǒng)酒店的的各項服務外外，更重要的的是向住客提提供家庭住房房格局和家居居式服務，真真正實現賓至至如歸。4、酒店式公寓寓與公寓的差差異4.1統(tǒng)一一裝修，統(tǒng)一一對外經營4.2服務務周到；4.3租金金獲利比一般般公寓要大；；5、酒店式公寓寓的優(yōu)勢酒店式公寓集住住宅、酒店、會會所等多種功功能為一體，具具有“自用”和“投資”兩大功效。6、酒店式公寓寓必須具備的的條件6.1硬性指指標：商業(yè)CBD需需求成熟商圈圈的物業(yè)更具具投資價值，決決定物業(yè)有沒沒有穩(wěn)定的消消費群，成熟熟商圈對酒店店服務式公寓寓的目標消費費群體有著聚聚集效應，公公寓的客源才才會源源不斷斷。交通需求便捷的交通通和低廉的交交通成本，將將成為客戶考考慮酒店式公公寓的基本因因素之一。生活配套需求日常生活活使用的能源源包括水電、煤煤氣、熱力這這些能源和物物業(yè)管理費的的費用。6.2軟件配配套條件：6.1裝修標準準要求按照星星級酒店標準準進行裝修；；提供麗晶國國際的裝修方方案以做參考考：地面：公共部位位鋪地面磚；；室內廚衛(wèi)部部分鋪地面磚磚;房間部分鋪1.5cm厚仿實木復復合地板柏高高牌復合地板板天花：公共部位位吊頂，刷乳乳膠漆；室內內局部吊頂,房間部分刷刷乳膠漆分戶門：防火防防盜門內門：木木門窗：彩鋁窗，配配雙層中空玻玻璃外墻：面磚及及局部外墻涂涂料廚房：整體廚廚柜，弗蘭卡卡或摩恩水槽槽,南升牌B型龍頭或摩摩恩龍頭衛(wèi)生間：地面面磚,墻磚；TOTO或美標牌座座便器、碗式式臺盆,南升牌臺盆盆龍頭,鋼化玻璃淋淋浴房及高寶寶牌雨蓬淋浴浴龍頭或同檔檔品設備標準：分體體式冷暖空調調，80L電熱水器，天天際牌歐式抽抽油煙機,小天鵝牌烘烘干機,小天鵝或海海爾洗衣機,海信或康佳佳電視,海爾或榮聲聲冰箱,尚朋堂牌電電磁爐,貝萊爾牌排排風扇,雷士開關及及插座多個三層挑空會會客中廳，四四星級裝潢設設計標準，全全方位延展客客廳功能。多功能主題會所所，集工作休休閑于一體，在在休閑中體味味快樂，在奮奮斗中體味沉沉醉，詮釋健健康享樂、休休閑工作的時時尚理念。多部高速(2..5M/s))高檔電梯，將將快速、便捷捷溶入居家生生活。精裝修交付標準準中，包括分分體式冷暖空空調，80L電熱水器等等精裝設備，省省去個體裝修修的諸多不便便，入住即可可享受星級待待遇，公寓不不再冷漠，居居家不再煩瑣瑣。物業(yè)管理要求按照酒酒店物業(yè)進行行管理；經營服務要要求按照酒店店模式進行經經營；企業(yè)實力、經營營管理水平是是關鍵，這方方面的經驗可可以借鑒外地地市場，聘請請對酒店式管管理有著豐富富經驗的物業(yè)業(yè)公司，而且且還積極與各各大酒店預訂訂機構合作，保保證了客源的的穩(wěn)定。二、酒店式公寓寓的客戶特征征1、商務人士分為國內商商務人士和國國際商務人士士。1.1主要要包括常駐本本地機構的商商務人員、管管理人員、技技術人員。由由于他們工作作年限關系和和人員輪替，所所以通常只租租房而不買房房。由于住房房補貼高，他他們往往會和和家屬租住品品質好的高檔檔公寓，這樣樣便形成了一一個龐大的酒酒店式公寓消消費群體當前前，國內各大大、中城市已已形成了高級級商務人士階階層，這一階階層擁有非常常可觀的商務務消費能力，傳傳統(tǒng)的物業(yè)管管理對他們來來說早已不能能適應其快節(jié)節(jié)奏的生活。1.2從另另一層面來看看，隨著中國國加入WTO，將會為南南京這樣的大大城市帶來數數量眾多的境境外中小型公公司，中小型型公司由于其其資金實力，既既想方便，又又想價位合適適，那么酒店店式公寓應是是其最佳選擇擇。1.3還有有本地的小企企業(yè)和SOHO族。南京小小企業(yè)數量眾眾多，少數盈盈利能力強的的小企業(yè)會購購買或租用酒酒店式商務公公寓，用于辦辦公、休息及及接待客戶。2、投身事業(yè)的的年輕人這部分人的生活活自理能力不不強或沒有時時間打理生活活，多忙于事事業(yè)的拓展，但但這部分消費費群體有一定定的經濟實力力；3、還有一種是是向以上兩種種人群出租酒酒店式公寓的的投資者這些人的資金實實力往往很強強，加之小戶戶型的投資量量對于這部分分人來說不算算多，風險相相對較小，轉轉讓或出租得得到的回報率率卻較高。三、市場前景1、風險小由于物業(yè)由酒店店管理公司統(tǒng)統(tǒng)一經營，只只要有一套房房屋出租，所所有的客戶都都有收益，避避免了因空置置遭致的零收收益。2、回報高與普通高檔公寓寓相比，酒店店式服務公寓寓的租金水平平更堅挺。雖雖然目前南京京還沒有真正正的酒店式公公寓投入運行行，但是酒店店式公寓裝修修標準一般在在三星級以上上，出租價一一般可賣到每每天250元/間以上，除除去各項費用用，業(yè)主每月月基本可收入入3000元左右；3、有專業(yè)人員員和經營機構構替你經營可信度較較高，省事省省心。4、新生事物，生生命力強雖然它屬過渡性性產品，但是是這個過渡只只是針對一部部分人群而言言，而隨著市市場的發(fā)展，時時間的推移還還會有需要這這種產品的人人群出現。所所以，酒店式式公寓將以其其特有的生命命力繼續(xù)活躍躍在房地產市市場上。5、市場逐步成成熟根據我們了解到到的情況，酒酒店式公寓在在南京還屬于于市場起步階階段，目前有有麗晶國際、金金陵王府、君君臨國際等酒酒店式公寓面面世，根據酒酒店式公寓在在深圳、上海海、北京、沈沈陽等地的發(fā)發(fā)展歷程，相相信在隨后的的一段時間內內南京陸續(xù)會會有更多的酒酒店式公寓向向市場推出。四、本項目市場場定為酒店式式公寓的可行行性1、項目的基本本情況1.1地理位置置南京市鼓鼓樓區(qū)厚載巷巷29號，位于鼓鼓樓廣場北部部，緊沿中央央路西側，南南面經鼓樓、珠珠江路直通新新街口，西北北沿中山北路路直達山西路路廣場、湖南南路步行街，向向東經鼓樓廣廣場、傅厚崗崗到雞鳴寺。1.2商業(yè)繁華華指數屬于南京市市第二商業(yè)圈圈，10分鐘步行范范圍內，有2000多間各類門門店鋪位，5家證券公司司，21家銀行，30余家飯店，3家大型醫(yī)院院，3家大型酒店店，8家超市，1個南京最大大的4萬平米的市市民廣場。1.3交通情況況道路狀況：：主干道有中中央路、中山山北路、北京京西路、中山山路、北京東東路等；公共交通：：路線眾多，四四通八達，且且距離鼓樓地地鐵站出口僅僅百米左右。1.4建筑指標標：樓盤用地4170平方米，建建筑總面積34000平方米，容容積率8.2，樓高限制100米，酒店公公寓供應套數數在350套左右；2、周邊項目情情況四面建筑主要為為寫字樓和酒酒店不存在直直接的市場競競爭；西面有江蘇機械械大廈、華美美達怡華酒店店、益來國際際廣場(16-30層為南京名名人城市酒店店、30-50為寫字樓)、江蘇大酒酒店，東有聯聯通大廈、市市口腔醫(yī)院、鼓鼓樓廣場周邊邊還有電信大大廈、中信大大廈等機關樓樓；3、本項目酒店店式公寓的市市場定位3.1南京有有酒店式公寓寓的市場需求求如開篇所述，由由于南京市目目前產品類同同而導致整體體房地產市場場不夠活躍，而而小面積的戶戶型卻受到眾眾多人士的追追捧；另一方方面，南京作作為江蘇省省省會城市、位位于長三角核核心地帶，商商務活動頻繁繁，商務人士士流動性大，對對酒店式公寓寓有較大的需需求；3.2南京京市酒店式公公寓處于起步步階段，同類類產品稀缺，更更重要的是同同一地區(qū)(鼓樓周邊第第二商業(yè)圈內內)還沒有類似似產品出現，本本項目可添補補市場同一地地區(qū)內的市場場空白；距離最近的南京京國際廣場項項目雖然包含含了一個約43470平米的酒店店式公寓項目目，但是面積積分割較大，都都在70m2以上，且是是否按酒店式式公寓操作還還不明確，只只是有初步的的意向；現在真正按酒店店式公寓來進進行操作的是是麗晶國際二二期，位于石石頭城路，江江蘇電視塔附附近，且該項項目與易家居居聯手進行后后期經營，業(yè)業(yè)主可通過易易家居對外進進行出租，最最低每月3000元包租；麗晶國際酒店式公寓對于于南京市場來來講雖然是個個新興的產品品，但是就全全國范圍內來來講已經有2-3年的發(fā)展歷歷程，大多商商務人士和年年輕人士已經經能夠接受此此類產品，而而我們的主要要客戶對象也也正式這部分分人群，因此此產品應該是是適銷對路的的；所以本項目目市場定位為為高端的酒店店式公寓可行行性較大；五、本項目的產產品優(yōu)化建議議1、關于中廳設設置建議每三層層設立中廳，每每層樓的中心心位置設有架架空層，分主主題設計，分分風格裝修，并并提供休閑桌桌椅，作成大大家的客廳，以以增進鄰里友友誼，提供待待客場所；2、采用精裝修修裝修標準準至少按三星星級以上，一一方面可提升升自己的市場場地位，另一一方面很多后后期的運營商商對合作伙伴伴的裝修標準準都有最低的的限制，例如如上海攜程網網的加盟條件件中就對加盟盟伙伴提出三三星酒店以上上硬件的要求求；采用三星星級以上標準準進行裝修在在今后項目合合作的過程中中，可選擇的的合作伙伴面面更大一些；；3、配套套要能能夠為業(yè)主提提供四大服務務功能。商務務中心服務（含含商務活動所所需的一切服服務要求）、智智能化服務（智智能安保系統(tǒng)統(tǒng)、智能收費費系統(tǒng)）、家家政服務、會會所服務（滿滿足健身、練練操、休閑、會會客、商務洽洽談等需要）。四四大服務功能能可確保業(yè)主主在享受居家家溫馨的同時時而不必為生生活的繁瑣而而苦惱。4.物業(yè)公司最好使使用有酒店物物業(yè)管理背景景的物業(yè)公司司，這樣做一一方面有利于于給入住的業(yè)業(yè)主提供最為為便利的服務務，一方面也也便于本項目目的管理；5.后期運營最好和和擁有國內或或國際旅游客客戶分配系統(tǒng)統(tǒng)的運營商進進行合作經營營，采用這種種合作的方式式會給剛剛起起步的南京市市場帶來源源源不斷的客源源；低級做法法是和房屋租租賃公司進行行合作；六、行銷策略1、準備工作1.1確立本本項目發(fā)展方方向為酒店式式公寓1.2在項目目推出前，確確定物業(yè)管理理公司和后期期經營的模式式及合作伙伴伴；1.3項目推推廣時，不僅僅要推出本項項目，更要提提到物業(yè)管理理公司和運營營的模式和合合作伙伴，以以便給業(yè)主購購買的信心和和動力；1.4分析項目目優(yōu)勢地段優(yōu)勢南京市第第二商業(yè)圈；；雖不及金陵陵王府、君臨臨國際，但要要優(yōu)于麗晶國國際；交通優(yōu)勢地鐵站點點附近（步行行時間5分鐘內）；；主要交通干干線公交站點點附近（步行行時間3分鐘內）；；商業(yè)網點/寫字樓集中中區(qū)域附近（公公交時間30分鐘內）物業(yè)管理優(yōu)優(yōu)勢有酒店物物業(yè)管理背景景的是金陵王王府，物業(yè)管管理為金陵飯飯店(有酒店物業(yè)業(yè)管理背景))；君臨國際際物業(yè)管理為為招商局物業(yè)業(yè)(無酒店物業(yè)業(yè)管理背景))；麗晶國際際物業(yè)為深圳圳鵬基(無酒店物業(yè)業(yè)管理背景))；合作伙伴優(yōu)勢目前金陵陵王府后期運運營合作伙伴伴尚不明確，君君臨國際合作作伙伴為順弛弛置業(yè)(租賃為主)，麗晶國際際合作伙伴為為易家園(租賃為主)；本項目若若能和航空、旅旅游有客戶資資源的公司進進行合作，則則會最大程度度的保證本項項目后期的盈盈利；選擇租賃公司和和旅游、航空空公司最大的的不同點在于于，市場分類類的不同，反反映在價格比比較上的不同同，租賃公司司面向的客戶戶價格比較一一般局限于本本地區(qū)普通住住宅的租賃價價格和寫字樓樓的租賃價格格，而與旅游游、航空運營營性公司合作作，市場分類類為高端客戶戶市場，價格格比較一般為為同類酒店的的價格比較，顯顯然利潤上要要大于和