羅江縣“玉京東山印象”項(xiàng)目前期營(yíng)銷策劃方案“玉京？東山印象"前期營(yíng)銷策劃方案羅江縣“玉京？東山印象”項(xiàng)目前期營(yíng)銷策劃方案成都新起點(diǎn)房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司2011年6月1成都新起點(diǎn)房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司“玉京?東山印象”前期營(yíng)銷策劃方案第一部分宏觀市場(chǎng)分析一、羅江縣概況描述二、羅江縣宏觀經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)三、羅江縣房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)四、2011年宏觀政策研判五、2012年羅江縣房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判2成都新起點(diǎn)房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司“玉京？東山印象”前期營(yíng)銷策劃方案一、羅江縣概況描述羅江縣隸屬四川省德陽(yáng)市，地處成都帄原北部邊緣。西晉曾設(shè)為萬(wàn)安縣，距今已有1700多年歷史；唐天寶元年,改名羅江.曾幾經(jīng)興廢。全縣幅員面積447.88帄方公里，轄10個(gè)鎮(zhèn)、19個(gè)社區(qū)居委會(huì)和159個(gè)行政村,總?cè)丝?4.23萬(wàn).羅江山川秀美，氣候宜人，是全國(guó)首批生態(tài)示范縣。獨(dú)特適宜的氣候造就了羅江農(nóng)畜產(chǎn)品的優(yōu)良品質(zhì).羅江青椒、羅江豆雞、天府花生、羅江土鯰魚享譽(yù)國(guó)內(nèi)外.羅江歷史悠久，地靈人杰,人文環(huán)境和諧，孕育了大量的志士仁人和詩(shī)人學(xué)者。是省級(jí)歷史文化名城、三國(guó)蜀漢文化勝地、清代文豪李調(diào)元故里。以他為代表，李氏家族有“一門四進(jìn)士,叔侄三翰林”的美譽(yù).白馬關(guān)龐統(tǒng)祠是全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位,境內(nèi)還有李調(diào)元故里、觀音巖石刻、潺亭水城、千年古剎萬(wàn)佛寺等歷史文化古跡200多處。3成都新起點(diǎn)房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司“玉京？東山印象”前期營(yíng)銷策劃方案羅江區(qū)位獨(dú)特,交通便捷,地處成:都:德:陽(yáng)：綿:陽(yáng)：經(jīng)濟(jì)圈中心地帶，寶成鐵路、川陜公路、成綿高速公路穿境而過(guò)，是四川省村村通水泥路的第一縣?；A(chǔ)設(shè)施完善，能源充足，是西部電力走廊，淺層天然氣總儲(chǔ)量上百億立方，年采輸量5000萬(wàn)立方.二、羅江縣宏觀經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)1、經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化2010年，全縣GDP總量實(shí)現(xiàn)48。28億元,增長(zhǎng)14。4%,增速高于“十一五"前四年年均增速0。4個(gè)百分點(diǎn):剔除2008年地震因素：，按常住人口計(jì)算,人均GDP達(dá)到2。03萬(wàn)元。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快,2010年實(shí)現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)增加值9。41億元，增長(zhǎng)13。5％,增速比2009年提高了2。9個(gè)百分點(diǎn)。反映出經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)質(zhì)量逐步好轉(zhuǎn)。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由“十五”末的30.8:49.9：19。3，調(diào)整為25.9:54。6:19.5.2、農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)悄然變化,科技含量提高,效益增加在農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中,傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)所占比重在下降,現(xiàn)代農(nóng)業(yè)比重在上升。2010年全縣糧食播種面積下降3.7％,油料、水果、蔬菜等經(jīng)濟(jì)作物播種面積均在增加，其中：油料播面增長(zhǎng)18。2％，總產(chǎn)量增長(zhǎng)21。8％;蔬菜總產(chǎn)量增長(zhǎng)43.2％。畜牧業(yè)占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值比重達(dá)51。8％。農(nóng)村第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,農(nóng)民在第三產(chǎn)業(yè)中人均實(shí)現(xiàn)純收入430.35元,比2009年增長(zhǎng)12.16%。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式也在發(fā)生轉(zhuǎn)變,2010年，建成國(guó)家、省級(jí)糧油高產(chǎn)示范片1。2萬(wàn)畝,水稻高產(chǎn)示范片2。26萬(wàn)畝,訂單農(nóng)業(yè)12.7萬(wàn)畝，打造省級(jí)精品農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)示范區(qū)1個(gè)，建成標(biāo)準(zhǔn)化養(yǎng)殖小區(qū)5個(gè)，發(fā)展規(guī)模養(yǎng)殖戶456戶。特色農(nóng)業(yè)、高產(chǎn)農(nóng)業(yè)、農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化示范區(qū)建設(shè),規(guī)?；?、標(biāo)準(zhǔn)化養(yǎng)殖小區(qū)建設(shè),既提高了全縣現(xiàn)代農(nóng)業(yè)規(guī)?；?、集約化水帄、科技含量，又提高了農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)效益.4成都新起點(diǎn)房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司“玉京？東山印象"前期營(yíng)銷策劃方案3、工業(yè)提速增效，支撐力增強(qiáng)2010年,全部工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值22。47億元,增長(zhǎng)20。8%，其中規(guī)模以上工業(yè)增長(zhǎng)23。4％,全部工業(yè)占GDP的比重為46.5％，對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)70。3％.2010年,全縣規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)數(shù)達(dá)85家,比上年凈增15家,實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值73.26億元,增長(zhǎng)31。8%;主營(yíng)業(yè)務(wù)收入67.66億，增長(zhǎng)27.3%；利潤(rùn)總額1.69億元,增長(zhǎng)35.9%;利稅總額3。41億元，增長(zhǎng)17。8％。產(chǎn)值超5000萬(wàn)元企業(yè)30家:比去年增加7家:，實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值57.96億元：所占比重79.1％:，增長(zhǎng)36。3％,其中億元企業(yè)10家，比去年增加3家.化工原料、非金屬礦物制品業(yè):水泥等:、設(shè)備制造業(yè)、食品加工業(yè)、塑料制品業(yè)及紙制品業(yè)均實(shí)現(xiàn)超億元產(chǎn)值,2010年分別實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值27。86億元、14。81億元、13.2億元、10。4億元、3。84億元和1。01億元,其中：化工、水泥、設(shè)備、食品四大產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值達(dá)66.27億元,占全部規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的90.5%,工業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步形成.4、財(cái)政稅收大幅增長(zhǎng),金融帄穩(wěn)健康運(yùn)行，經(jīng)濟(jì)質(zhì)量進(jìn)一步好轉(zhuǎn)2010年,全年財(cái)政總收入完成6。90億元,其中地方財(cái)政收入完成5.21億元,一般預(yù)算收入1。63億元人,分別增長(zhǎng)70.67%、99。99%和44.60％,增速均居全市：6縣市區(qū):前列。一般預(yù)算收入的增幅在全省33個(gè)丘區(qū)擴(kuò)權(quán)縣中居第9位。國(guó)地兩稅總收入2。88億元，同比增長(zhǎng)24.0％,其中：國(guó)稅收入1.12億元,增長(zhǎng)9。3%；地稅收入1.76億元,增長(zhǎng)35。7％。稅收收入占一般預(yù)算收入的比重為85。9%,比去年同期提高1。8個(gè)百分點(diǎn)。年末各項(xiàng)銀行存款余額達(dá)到45.79億元,同比增長(zhǎng)15。2%;其中：城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)29。83億元，同比增長(zhǎng)17。8%。年末，金融機(jī)構(gòu)貸款余額25。03億元,比上年新增4.54億元，增長(zhǎng)22。2%。在貸款余額中,工業(yè)貸款10.49億元,比上年新增1。09億元，增長(zhǎng)11.6％；農(nóng)業(yè)貸款9.29億元,比上年新增2.44億元,增長(zhǎng)35.8％。在國(guó)家貨幣亯貸政策頻繁收緊的背景下，充足的亯貸資金，較好拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長(zhǎng)。5、城鄉(xiāng)居民收入有大幅提高5成都新起點(diǎn)房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司“玉京?東山印象”前期營(yíng)銷策劃方案2010年,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13950萬(wàn)元，比上年增加1719元，增長(zhǎng)14.1％，增幅在全省33個(gè)丘區(qū)擴(kuò)權(quán)縣中居第13位。農(nóng)民人均純收入達(dá)到5879元，比上年增加781元，增長(zhǎng)15.3%,增幅比2009年提高6.3個(gè)百分點(diǎn),在全省33個(gè)丘區(qū)擴(kuò)權(quán)縣中居第21位.城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民收入實(shí)現(xiàn)同步增長(zhǎng)，增速均達(dá)到14%以上,居民收入與GDP實(shí)現(xiàn)同步增長(zhǎng),農(nóng)民收入增長(zhǎng)還高于GDP增長(zhǎng)0。9個(gè)百分點(diǎn)。6、招商引資成效顯著，投資回落2010年,全縣新引進(jìn)市外項(xiàng)目65個(gè)：其中：億元項(xiàng)目7個(gè)：，協(xié)議引資79.43億元,到位內(nèi)資38.07億元，同比增長(zhǎng)15。1%:其中:省外項(xiàng)目29。51億元，增長(zhǎng)16。8%:；外資到位資金1200萬(wàn)美元,增長(zhǎng)19.3%.2010年,全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額完成65。05億元,同比下降27.7％。7、商品市場(chǎng)繁榮，消費(fèi)保持快速增長(zhǎng)，居民生活質(zhì)量明顯改善2010年,全社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)11.41億元,同比增長(zhǎng)18。5％：注:按原口徑為24.7%：.其中:城鎮(zhèn)零售額5.93億元,增長(zhǎng)20.2，;鄉(xiāng)村零售額5.48億元，增長(zhǎng)16。7，。分行業(yè)看，批發(fā)業(yè)、零商業(yè)、住宿業(yè)、餐飲業(yè)分別增長(zhǎng)59。5％、18。3％、60.9％和17.5%。按經(jīng)濟(jì)類型分,集體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)17.3%、個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)18。5％、股份制及其他經(jīng)濟(jì)零售額增長(zhǎng)18.53%。商品銷售總額：含批發(fā)、零售，不含住宿餐飲:9.76億元,同比增長(zhǎng)15.5%.進(jìn)出口總額1446萬(wàn)美元,增長(zhǎng)16。6％：其中：出口1358萬(wàn)美元,增長(zhǎng)15.6%：。2010年,全縣購(gòu)買摩托車6185輛,汽車1800余輛，商品房成交量1056套。6成都新起點(diǎn)房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司“玉京?東山印象”前期營(yíng)銷策劃方案三、羅江縣房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)羅江縣房地產(chǎn)市場(chǎng)在近幾年內(nèi)取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，現(xiàn)階段樓市開(kāi)發(fā)情況較為理想,體現(xiàn)在以下幾方面：1？、整體銷售情況理想:現(xiàn)階段羅江面市的房源已全部售罄，各樓盤均反應(yīng)出良好的銷售態(tài)勢(shì)，且各種物業(yè)形態(tài)的住宅均出現(xiàn)理想的銷售效果。2？、樓盤品質(zhì)不斷上升羅江縣在今幾年內(nèi)樓盤的品質(zhì)不斷的提升,體現(xiàn)在一是大規(guī)模的樓盤不斷出現(xiàn),且規(guī)模量越來(lái)越大。二是新的物業(yè)形態(tài)的涌現(xiàn)，現(xiàn)羅江市場(chǎng)在原有多層、小高層電梯公寓的基礎(chǔ)上，出現(xiàn)了別墅及高層電梯公寓的物業(yè)形態(tài)。3？、樓盤價(jià)格不斷攀升羅江縣樓盤價(jià)格在前年和去年以來(lái),價(jià)格出現(xiàn)大幅攀升,市場(chǎng)均價(jià)從1800元/帄米左右，現(xiàn)已攀升到多層均價(jià)3300元/帄米,電梯均價(jià)3000元/帄米的歷史高位。出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的良好局面。4?、萬(wàn)安南路新區(qū)初具規(guī)?，F(xiàn)階段由于政府規(guī)劃引導(dǎo)，羅江的高品質(zhì)樓盤絕大部分分布在凱江以西，萬(wàn)安南路兩側(cè)。由于新盤聚集，此片區(qū)萬(wàn)安南路兩側(cè)新區(qū)已初具規(guī)模.形成一個(gè)嶄新的新城區(qū)。7成都新起點(diǎn)房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司“玉京?東山印象”前期營(yíng)銷策劃方案四、2011年宏觀政策研判1、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)研判:2011年我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍然錯(cuò)綜復(fù)雜。國(guó)際方面,世界經(jīng)濟(jì)仍在溫和復(fù)蘇,增速略有回調(diào)，其中發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)仍處于緩慢復(fù)蘇階段,推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、解決就業(yè)是其核心問(wèn)題,發(fā)展中國(guó)家盡管仍將保持較快經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),但面臨較為嚴(yán)峻的通貨膨脹形勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局14日發(fā)布,今年5月居民消費(fèi)價(jià)格(CPI)同比上漲5.5％,食品價(jià)格上漲11。7%,工業(yè)品出廠價(jià)格(PPI）同比上漲6.8%.5月價(jià)格指標(biāo)再度回升一方面受季節(jié)性因素的影響,另一方面是受當(dāng)期干旱氣候的影響,從我們的分析看,5月價(jià)格回升并不是趨勢(shì)性的。CPI和PPI都超出市場(chǎng)普遍預(yù)期水帄，說(shuō)明當(dāng)前價(jià)格壓力依然較大，加息壓力進(jìn)一步上升。采取的措施：1?、提高存款準(zhǔn)備金:央行宣布，從2011年6月20日起,上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0。5個(gè)百分點(diǎn)。至此,國(guó)內(nèi)大型金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率已達(dá)到21.5％的歷史最高點(diǎn).央行此次再凍結(jié)3000多億的資金。2？、上調(diào)銀行存貸款基準(zhǔn)利率:央行宣布,自2011年2月9日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。其中，金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0。25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。在此次調(diào)整之后,一年期、三年期和五年期定期存款基準(zhǔn)利率分別達(dá)到3。00％、4。50％和5。00％,為2008年11月以來(lái)的新高。五年以上貸款利率則升至6。60％。同時(shí)，央行此次還上調(diào)了活期存款利率,由此前的0。36％上調(diào)至0.40%。8成都新起點(diǎn)房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司“玉京?東山印象”前期營(yíng)銷策劃方案政策解析,央行再次上調(diào)準(zhǔn)備金率，是為了收緊市場(chǎng)上過(guò)多的流動(dòng)性，控制物價(jià)上漲的貨幣因素,從而達(dá)到抑制通脹的目的,此次存款準(zhǔn)備金率達(dá)到歷史性的高位,使得開(kāi)發(fā)商的資金鏈更加緊張；隨著房地產(chǎn)企業(yè)貸款難度不斷加大,通過(guò)資本市場(chǎng)和信托渠道融資也被嚴(yán)格管控；這次提高存款準(zhǔn)備金率，收緊流動(dòng)性，無(wú)疑是雪上加霜,將使得開(kāi)發(fā)商融資更加困難。而加息后，購(gòu)房者的融資成本進(jìn)一步上升，將削弱購(gòu)房者的購(gòu)買能力從而抑制房地產(chǎn)資金鏈。所以,宏觀經(jīng)濟(jì)的過(guò)熱,防通脹的措施雖然不是直接針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)，但其實(shí)際上削弱了房企的融資能力。2、房地產(chǎn)政策研判？2011年房地產(chǎn)調(diào)控的綱領(lǐng)性文件:堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，進(jìn)一步落實(shí)和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策,堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭——摘自《2011年政府工作報(bào)告》？各項(xiàng)政策措施：1?、針對(duì)政府:省級(jí)人民政府——市縣人民政府—————--—部門—————————-追究責(zé)任？?？？總責(zé)直接責(zé)任巡查、考評(píng)、約談和問(wèn)責(zé)制度穩(wěn)定房?jī)r(jià)+保障房建設(shè)不力2?、2010——2011年房?jī)r(jià)調(diào)控主要政策：9成都新起點(diǎn)房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司“玉京？東山印象"前期營(yíng)銷策劃方案～，,,年,月～～日,國(guó)土資源部會(huì)議提出，在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃沒(méi)有編制公布前,各地不得出讓住房用地，將在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市開(kāi)展土地出讓招拍掛制度完善試點(diǎn),各地要明確并適當(dāng)增加土地供應(yīng)總量，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、過(guò)高的城市,要嚴(yán)控向大套型住房建設(shè)供地.~,，，年，月，,日，國(guó)資委要求，，,家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)加快調(diào)整重組,在完成自有土地開(kāi)發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù),并在,，個(gè)工作日內(nèi)制訂有序退出的方案?！?，,年，月,～日,國(guó)土資源部稱，將于今年，月至,月在全國(guó)開(kāi)展對(duì)房地產(chǎn)用地突出問(wèn)題的專項(xiàng)檢查,本次調(diào)查重點(diǎn)針對(duì)擅自改變房地產(chǎn)用地用途、違規(guī)供應(yīng)土地建設(shè)別墅以及囤地炒地等問(wèn)題?！?，,，年，月,,日，國(guó)土資源部出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》，內(nèi)容包括了“開(kāi)發(fā)商競(jìng)買保證金最少兩成”、“，月內(nèi)付清地價(jià),,,”等,：條土地調(diào)控政策.~,，，年，月~,日,國(guó)土資源部發(fā)布《國(guó)土資源部關(guān)于改進(jìn)報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知》提出，申報(bào)住宅用地的，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于，，，?！?，,年,月，，日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)十一條”,嚴(yán)格二套房貸款管理，首付不得低于,,，,加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo),對(duì)二套房不再區(qū)分改善型和非改善型，一概執(zhí)行，，,首付，明確要求央行及銀監(jiān)會(huì)要加大對(duì)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理和窗口指導(dǎo)，加強(qiáng)監(jiān)控跨境投融資活動(dòng),防境外“熱錢"沖擊中國(guó)市場(chǎng)10成都新起點(diǎn)房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司“玉京?東山印象”前期營(yíng)銷策劃方案～，，，年,月，日,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等三部委通知稱，商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù),應(yīng)以擬購(gòu)房家庭,含借款人、配偶及未成年子女，成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。~,，,年，月，，日,國(guó)務(wù)院發(fā)布通知指出,商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款,對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。~,,，年，月，，日，國(guó)土資源部公布～，,，年住房供地計(jì)劃,今年擬計(jì)劃供應(yīng)住房用地總量同比增長(zhǎng)逾,,,，，其中中小套型商品房將占四成多，超過(guò)去年全國(guó)實(shí)際住房用地總量.～，，，年，月，，日，國(guó)務(wù)院要求對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于，，，，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的，，，倍,對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在：，平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于,，,。～,,,年,月～日，財(cái)政部下發(fā)通知稱，對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購(gòu)買：,平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購(gòu)房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購(gòu)買人均不適用首次購(gòu)買普通住房的契稅優(yōu)惠政策?！?,，年,～月～，日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部宣布,于～,日起，五年期以下，含五年，及五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率均上調(diào)，,～,個(gè)百分點(diǎn).～，，,年,,月，,日,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和國(guó)家外匯管理局發(fā)布通知,進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理,要求境外個(gè)人在境內(nèi)只能購(gòu)買一套用于自住的住房.11成都新起點(diǎn)房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司“玉京？東山印象"前期營(yíng)銷策劃方案根據(jù)通知,在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)只能在注冊(cè)城市購(gòu)買辦公所需的非住宅房屋。法律法規(guī)另有規(guī)定的除外。～,，,年,，月，日,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》。公積金新政強(qiáng)調(diào),第二套住房公積金個(gè)人住房貸款利率不得低于同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的，,,倍,首付款比例不得低于,,,,嚴(yán)禁使用住房公積金個(gè)人住房貸款進(jìn)行投機(jī)性購(gòu)房,并停止向購(gòu)買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款?！?，,，年，,月，:日,中國(guó)人民銀行宣布，自～，日起,金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)，,~,個(gè)百分點(diǎn),由現(xiàn)行的～,～，,提高到～,，，,，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào),，～，個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的，,,，，提高到，,，，,,其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整?！?，,，年:月～:日,國(guó)家有關(guān)部委要求在房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)，完善差別化的住房信貸政策,對(duì)貸款購(gòu)買商品住房,首付款比例調(diào)整到,，,及以上，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款,要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購(gòu)買住房，切實(shí)增加住房有效供給?！?,，年：月～，日,中國(guó)國(guó)土資源部稱，將嚴(yán)格土地競(jìng)買人資格審查，土地閑置一年以上競(jìng)買人及其控股股東將被禁止拿地.～，，,年～月：日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金存款利率的通知》，要求從～，,，年～月:日起，上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率.五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào),，～，個(gè)百分點(diǎn)。五年期以下，含五年，個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)，，～,個(gè)百分點(diǎn)?！?，，,年，月～，日,上海和重慶正式實(shí)施房產(chǎn)稅,深圳宣布成為第三個(gè)房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市。12成都新起點(diǎn)房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司“玉京?東山印象”前期營(yíng)銷策劃方案～，,，年，月～,日,財(cái)政部公布了《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，規(guī)定個(gè)人將購(gòu)買不足，年的住房對(duì)外銷售的，將全部征收營(yíng)業(yè)稅.~,,，年，月～，日,國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求將第二套房的房貸首付從原來(lái)的不低于,,,改為不低于，，,。同時(shí)要求各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi),要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。截至～月~~日晚,已有北京、上海、天津、青島、南京、成都、南寧、太原、貴陽(yáng)、哈爾濱、石家莊、武漢等，,個(gè)城市出臺(tái)了相關(guān)細(xì)則.～，,，年,月～,日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門聯(lián)合出臺(tái)的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要舉措,整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，保護(hù)房地產(chǎn)交易及經(jīng)紀(jì)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益。政策解析,通過(guò)以上政策可以看出,政府對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)隨著時(shí)間的推移各項(xiàng)政策日趨嚴(yán)厲，按政策走勢(shì),若房?jī)r(jià)不能得到明顯調(diào)控，政策必將出臺(tái)更為嚴(yán)厲的措施。所以,從宏觀面分析，房?jī)r(jià)必將在今后一段時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)價(jià)格滯脹或拐點(diǎn)。13成都新起點(diǎn)房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司“玉京？東山印象”前期營(yíng)銷策劃方案3、近期全國(guó)樓市基本面：中國(guó)統(tǒng)計(jì)局:5月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)增幅放緩趨勢(shì)明顯中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局于6月18日發(fā)布5月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況.報(bào)告顯示，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲幅放緩,市場(chǎng)年內(nèi)或現(xiàn)拐點(diǎn).新建商品住宅方面，價(jià)格環(huán)比下降的有9個(gè)，持帄的有11個(gè)。與4月相比，環(huán)比價(jià)格下降和持帄的增加了6個(gè)，漲幅減小的達(dá)27個(gè).而與去年同月相比，價(jià)格下降的城市有3個(gè)，漲幅回落的則有36個(gè)。5月份,同比漲幅在5％以內(nèi)的城市有36個(gè),比4月份增加了7個(gè)。二手住宅方面，價(jià)格環(huán)比下降的城市有23個(gè)，持帄的有11個(gè),與4月份相比,5月份環(huán)比價(jià)格下降和持帄的城市增加了5個(gè)。環(huán)比增幅未超過(guò)1。0%。而與去年同月相比，價(jià)格下降的城市有4個(gè)，漲幅回落的有29個(gè).5月份，同比漲幅在5%以內(nèi)的城市有49個(gè),比4月份增加了6個(gè)。市場(chǎng)解析，通過(guò)上月樓市房?jī)r(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)可知,全國(guó)樓市已經(jīng)出現(xiàn)價(jià)格小幅下調(diào)或微漲的局面,房?jī)r(jià)大幅攀升的局面已經(jīng)得到了明顯的遏制.鑒于今年通脹率明顯上升的基本面,應(yīng)該說(shuō)全國(guó)樓市實(shí)際房?jī)r(jià)已經(jīng)整體下調(diào)。14成都新起點(diǎn)房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司“玉京？東山印象”前期營(yíng)銷策劃方案五、2012年羅江縣房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判在國(guó)家抗通脹，抗流動(dòng)性過(guò)剩的經(jīng)濟(jì)背景下,在國(guó)家大力進(jìn)行房?jī)r(jià)調(diào)控的政策背景下,結(jié)合全國(guó)近期房?jī)r(jià)基本面情況，羅江房地產(chǎn)市場(chǎng)我司認(rèn)為應(yīng)保持謹(jǐn)慎。具體原因如下:1、羅江2011上半年可面市的房源已基本售罄.下半年羅江的房源供應(yīng)量達(dá)1500套,其房源供應(yīng)過(guò)大,對(duì)客源需求量明顯增大。2、銀行限貸政策的日趨嚴(yán)厲實(shí)施，客戶獲得貸款的門檻增加,必將限制客源的整體購(gòu)買力。3、由于政策的引導(dǎo)和全國(guó)樓市出現(xiàn)下調(diào)的局面，客源對(duì)其羅江房?jī)r(jià)下降的心理預(yù)期在增加，必將影響客戶購(gòu)房的意愿性。市場(chǎng)解析,針對(duì)羅江樓市現(xiàn)狀及預(yù)期發(fā)展情況，開(kāi)發(fā)商一方面應(yīng)加強(qiáng)對(duì)樓盤本身品質(zhì)拔高，另一方面應(yīng)充分考慮廣泛人群消費(fèi)承受力,提供適銷產(chǎn)品。在營(yíng)銷推盤上應(yīng)適當(dāng)延長(zhǎng)銷售周期，達(dá)到銷售率與利潤(rùn)率平衡。15成都新起點(diǎn)房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司“玉京?東山印象”前期營(yíng)銷策劃方案第二部分微觀市場(chǎng)分析一、區(qū)域概況描述二、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目研究三、成交客戶構(gòu)成16成都新起點(diǎn)房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司“玉京?東山印象”前期營(yíng)銷策劃方案一、區(qū)域概況描述1、羅江縣功能分區(qū)本司根據(jù)羅江縣城特點(diǎn),按其功能劃分為四個(gè)區(qū)域,具體如下:老城商業(yè)區(qū),指凱江以西、太平路以北的商業(yè)區(qū)域包括老城及其周邊商業(yè)集中區(qū)。住宅新區(qū),指凱江以西、太平路以南，萬(wàn)安南路兩側(cè)的住宅新區(qū)。行政區(qū)，指凱江以東、太平路以北的行政單位集中分布區(qū)。高鐵經(jīng)濟(jì)新區(qū)，指凱江以東、太平路以南的高鐵站點(diǎn)周邊區(qū)域，直接受惠于高鐵經(jīng)濟(jì)效益。17成都新起點(diǎn)房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司“玉京？東山印象"前期營(yíng)銷策劃方案2、區(qū)域特點(diǎn)描述,本案位于高鐵經(jīng)濟(jì)新區(qū)板塊，地處四大功能區(qū)版塊交匯處，該區(qū)域開(kāi)發(fā)零星，已形成居住區(qū)多為廠礦企業(yè)宿舍區(qū),該區(qū)域配套不完善且整體品質(zhì)較低，該區(qū)域交通體系相對(duì)完備,出行便捷18成都新起點(diǎn)房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司“玉京?東山印象”前期營(yíng)銷策劃方案，該區(qū)域可供開(kāi)發(fā)用地充足，圍繞高鐵站點(diǎn)周邊規(guī)劃起點(diǎn)高，該區(qū)域未來(lái)受高鐵效益的帶動(dòng)將面臨巨大發(fā)展?jié)摿Χ?、?jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目研究基本情況上源名城八景名城觀瀾尚品占地面積:150畝，總戶數(shù),2000戶,占地近八畝,建面34000平米，2351，規(guī)模獨(dú)棟,17層電梯，規(guī)模大。戶。2,品牌德陽(yáng)十大期待樓盤,重點(diǎn)以樓盤主老牌開(kāi)發(fā)商，知名度較高新開(kāi)發(fā)盤，知名度較弱3,地形平坦平坦平坦4，建筑形態(tài)多層及小高層電梯公寓，豐富18層電梯公寓2梯8戶,18層小高層電梯公寓社區(qū)內(nèi)商業(yè)體量大,外圍配套不成周邊城市廣場(chǎng)、體育館、學(xué)校、醫(yī)5,配套成熟度零星商業(yè)熟。但配套成熟度預(yù)期好院,配套成熟6，安靜度臨交通主干道，較嘈雜臨交通主干道，較嘈雜臨交通主干道,較嘈雜7,出入通達(dá)性交通主干道，出入方便。人車分流，交通主干道，出入方便。交通主干道,出入方便。19成都新起點(diǎn)房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司“玉京?東山印象”前期營(yíng)銷策劃方案步行出入較不便。8，自然景觀寬闊江面,視野開(kāi)闊寬闊江面，視野開(kāi)闊景觀資源差,離江、山均較遠(yuǎn)9,項(xiàng)目自身景觀歐洲風(fēng)情園林社區(qū)內(nèi)景觀面小無(wú)景10、交房標(biāo)準(zhǔn)清水房,常規(guī)建材清水房,常規(guī)建材清水房,常規(guī)建材面積區(qū)間,85—109,套二1/2、套三面積區(qū)間,88-120，套二1/4、套面積區(qū)間，88—120，套二1/4、套11、戶型區(qū)間1/2三3/4三3/412、價(jià)格3300元/平米,多層，預(yù)定，3100元/平米，比周邊均價(jià)低200元/平米13、推廣訴求150畝歐洲風(fēng)情生活特區(qū)給您一個(gè)五星級(jí)的家買得起的公寓樓,住的起的小生活綜合上表可知，以上三個(gè)樓盤均具有羅江樓盤的代表性,且對(duì)本案也具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義,其中：上源名城具有的特點(diǎn):此案位于萬(wàn)安南路，此區(qū)域?yàn)樽≌聟^(qū),為高檔樓盤、新開(kāi)發(fā)樓盤的聚集地。具有很強(qiáng)的區(qū)域代表性。此案的規(guī)模在現(xiàn)售的新盤中為最大,為規(guī)模樓盤的代表。并且該案具有醒目的樓盤園林主推訴求,而且品質(zhì)主推點(diǎn)還是以臨江為重點(diǎn)。本案與此案比較的意義,就是從此比較中,找出本案與此類大盤競(jìng)爭(zhēng)中，本案應(yīng)尋求的差異化打造的方向，以利于樓盤后期面臨類似大盤的客源爭(zhēng)奪戰(zhàn)。20成都新起點(diǎn)房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司“玉京?東山印象”前期營(yíng)銷策劃方案八景名城具有的特點(diǎn):此案也位于萬(wàn)安南路,住宅新區(qū)板塊.且樓盤體量與我案相當(dāng)。而且距本案僅一橋之隔，具有很強(qiáng)的相似性，也是本案極強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。與此進(jìn)行比較，也是從另一方面挖掘不同板塊相似樓盤本案的競(jìng)爭(zhēng)方向。觀瀾尚品具有的特點(diǎn):此案與本案為同一區(qū)域,具有相似的區(qū)域性,也屬于小盤。與本案距離十分接近，具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)性。由于此盤為低價(jià)策略，對(duì)本案產(chǎn)生極強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，特別是對(duì)本案一批次開(kāi)盤房源沖擊力較大，與此比較具有十分重要的意義.21成都新起點(diǎn)房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司“玉京？東山印象”前期營(yíng)銷策劃方案解析,通過(guò)以上三個(gè)具代表性的樓盤比較,本案從眾多因素中，可以找出樓盤營(yíng)銷推廣及打造過(guò)程中,尋求差異化營(yíng)銷的方向.即區(qū)域差異化、人文差異化及交房標(biāo)準(zhǔn)差異化。所以,挖掘本案所處板塊——高鐵經(jīng)濟(jì)新區(qū)板塊價(jià)值、千年人文價(jià)值和提升本案交房標(biāo)準(zhǔn)-—增加交房功能配置。為本案與其他樓盤進(jìn)行有效競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。22成都新起點(diǎn)房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司“玉京？東山印象”前期營(yíng)銷策劃方案三、成交客戶構(gòu)成本司通過(guò)對(duì)上源名城、翰林苑御景、濱江華府等在售項(xiàng)目成交客戶的市場(chǎng)調(diào)查中得出以下結(jié)論：1、目標(biāo)客戶群年齡段分析：年齡層次所占比例購(gòu)買原因20-—25歲15％工作25--45歲60%結(jié)婚、改善居住環(huán)境、45——55歲20％享受生活、投資50歲以上5％養(yǎng)老綜上表所示，羅江縣的購(gòu)房人群年齡主要是以25—55歲的城市新富階層，所占比例高達(dá)80%.其中以結(jié)婚、改善居住環(huán)境的剛性需求比重最大。2、客戶來(lái)源統(tǒng)計(jì):來(lái)源所占比例羅江城區(qū)55%羅江鄉(xiāng)鎮(zhèn)40%其他地區(qū)5％23成都新起點(diǎn)房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司“玉京?東山印象”前期營(yíng)銷策劃方案綜上表所示，羅江樓盤對(duì)市區(qū)的吸引力度很強(qiáng),市區(qū)所占比例超半，其他地區(qū)在本地購(gòu)房情況很少，如果購(gòu)買均因有本地親屬的原因或本地外遷人員。3、客戶購(gòu)房目的：:備注：以下比例由于客戶目的多樣性，數(shù)據(jù)有相互疊合：購(gòu)房目的所占比例改善居住環(huán)境80％投資5％養(yǎng)身休閑10％孩子讀書方便30％工作原因30%綜上表所示，羅江縣成交客戶以改善居住為主,且選擇讀書、工作原因的比例也較大。4、客戶職業(yè):職務(wù):職業(yè)所占比例打工,普通,30%事業(yè)單位,普通,30％公務(wù)員，普通,20％24成都新起點(diǎn)房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司“玉京？東山印象”前期營(yíng)銷策劃方案私營(yíng)企業(yè)主5％中高層管理人員5%其他10%綜上表所示，羅江本地樓盤的目標(biāo)人群主要以公務(wù)員、事業(yè)單位人員、外出務(wù)工人員，吸引力較強(qiáng),其樓盤品質(zhì)定位吻合此類行業(yè)的從業(yè)人員。但私營(yíng)企業(yè)主或金領(lǐng)階層的比例偏低，均選擇到德陽(yáng)、成都、綿陽(yáng)購(gòu)房.解析,羅江縣城與德陽(yáng)、綿陽(yáng)均相距較近,且有國(guó)道直接相連，交通方便且成本低,加之，當(dāng)?shù)叵M(fèi)檔次較低,從而,導(dǎo)致其高收入人群在當(dāng)?shù)刭?gòu)房比例相對(duì)較小。而以剛需為主的購(gòu)房模式及外來(lái)人口相對(duì)較少,則直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)增速較緩,整體房?jī)r(jià)低于其他同類縣城的均價(jià)水平。因此,在縣城人群購(gòu)房相對(duì)飽和的情況下,如何有效吸引周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群購(gòu)房將會(huì)成為未來(lái)2-3年里項(xiàng)目營(yíng)銷的關(guān)鍵。25成都新起點(diǎn)房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司“玉京？東山印象”前期營(yíng)銷策劃方案第三部分項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目概況描述二、項(xiàng)目SWOT分析三、產(chǎn)品分析四、項(xiàng)目亮點(diǎn)梳理五、項(xiàng)目定位六、項(xiàng)目品質(zhì)增值建議26成都新起點(diǎn)房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司“玉京？東山印象”前期營(yíng)銷策劃方案一、項(xiàng)目概況描述本項(xiàng)目位于李調(diào)元紀(jì)念館玉京山東側(cè)，西臨規(guī)劃路、南臨廊橋路延伸線大件路、北臨住宅區(qū);區(qū)域道路通達(dá)、交通便利,周邊基礎(chǔ)配套完善,但檔次相對(duì)較低;整個(gè)小區(qū)地塊呈不規(guī)則形，現(xiàn)已具備施工條件。27成都新起點(diǎn)房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司“玉京？東山印象”前期營(yíng)銷策劃方案本案的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下:28成都新起點(diǎn)房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司“玉京?東山印象"前期營(yíng)銷策劃方案二、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)S，劣勢(shì)W,1、本案地處四個(gè)功能區(qū)交匯處,交通便捷,生活方便1、周邊商業(yè)配套、居住小區(qū)檔次較低2、坐擁千年玉京山,具備較醇厚的人文價(jià)值2、玉京山對(duì)部分房源視線產(chǎn)生遮擋3、緊鄰原山、面朝凱江,原木蔥郁、景致好3、項(xiàng)目規(guī)模小,內(nèi)部配套缺乏4、地處高鐵經(jīng)濟(jì)區(qū)門戶、橋頭堡位置，昭示性強(qiáng).4、市場(chǎng)對(duì)區(qū)域認(rèn)可度較低機(jī)會(huì)O，威脅T，1、本縣人文濃郁,但利用不多。本案可重點(diǎn)利用.1、房地產(chǎn)銀根緊縮,對(duì)回款的影響2、本案距高鐵10分鐘，高鐵經(jīng)濟(jì)將會(huì)帶來(lái)本區(qū)域巨大的升值潛力。2、房產(chǎn)調(diào)控對(duì)客戶降價(jià)預(yù)期的影響3、城區(qū)樓盤以江景為核心點(diǎn)的多,而有山景、游山為核心點(diǎn)的少.3、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較多,對(duì)客戶資源的分流三、產(chǎn)品分析1、套型配比分析套型套數(shù)比例二室兩廳單衛(wèi)3812％二室兩廳雙衛(wèi)3310%三室兩廳單衛(wèi)6420%三室兩廳雙衛(wèi)17956%29成都新起點(diǎn)房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司“玉京？東山印象”前期營(yíng)銷策劃方案四室兩廳雙衛(wèi)82％合計(jì)322100%2、面積配比分析面積套數(shù)比例？80-90<5116％?90-100〈206%?100-110〈9830％?110-120〈13442％？120-130<21%?130-140<41％？140-150〈72％？150—160〈62％合計(jì)322100％解析：本案以套三戶型及100—120帄方米以上戶型為主，前述配比相對(duì)適合2010、2011年市場(chǎng)客戶需求,但隨著房?jī)r(jià)日益提高,客戶房?jī)r(jià)承受力卻未發(fā)生本質(zhì)性變化,即總價(jià)區(qū)間25-35萬(wàn)元/套，尤其是,當(dāng)國(guó)家宏觀政策進(jìn)一步收緊,客戶購(gòu)房門檻進(jìn)一步提高，開(kāi)發(fā)公司資金壓力增大,前述配比恐難以適應(yīng)2012年市場(chǎng)需求。建議:針對(duì)區(qū)位相對(duì)較差的套三雙衛(wèi)戶型:所占比例約30％:,將其次臥室改變成可變空間，按陽(yáng)臺(tái)報(bào)規(guī),一方面降低整體面積，增加目標(biāo)客群面，另一方面通過(guò)部分面積:6-8帄方米:的贈(zèng)送,提高項(xiàng)目性價(jià)比，促進(jìn)整體項(xiàng)目的銷售.30成都新起點(diǎn)房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司“玉京?東山印象"前期營(yíng)銷策劃方案注：針對(duì)前述建議,本司將在后期提供詳盡報(bào)告.四、項(xiàng)目亮點(diǎn)梳理根據(jù)本案SWOT分析,結(jié)合各代表性樓盤的比較，本案的項(xiàng)目亮點(diǎn)如下:1?、位于高鐵經(jīng)濟(jì)新區(qū)門戶,高鐵的帶動(dòng)效應(yīng)，具有無(wú)可限量的增值空間2？、位于城市自然人文風(fēng)景區(qū)，極具稀缺性3？、位于四大功能區(qū)板塊核心,奢享城市完善服務(wù)4？、原山風(fēng)景、環(huán)境清幽、游山賞山5?、人文華宅、皇室貴胄、雅貴同五、項(xiàng)目定位形象定位:身藏山水心容天下31成都新起點(diǎn)房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司“玉京？東山印象"前期營(yíng)銷策劃方案定位解析：此形象定位將本案的核心亮點(diǎn)非常形象的表達(dá)出來(lái)。一方面是本案地理屬性,有山有水,另一方面，心容天下,體現(xiàn)本案樂(lè)觀成功的人生境界.傳達(dá)了一種成功自由、生態(tài)、人文的生活方式.而藏字,也反映出本案地塊的優(yōu)勢(shì),即位于原山下，具有非常好的居家私密性。大隱于市，小隱于山的田園情趣。物業(yè)定位:城市核心?高鐵門戶?自然人文藏品定位解析:此物業(yè)定位一方面充分體現(xiàn)項(xiàng)目本身特質(zhì),另一方面通過(guò)在競(jìng)案中發(fā)現(xiàn)的差異化特點(diǎn)予以凸顯。1、城市核心——體現(xiàn)本案所處區(qū)位屬于四大功能區(qū)交匯處、城市核心地帶，交通便捷、工作生活便利,適宜居家的特點(diǎn);2、高鐵門戶-—體現(xiàn)本案位于高鐵經(jīng)濟(jì)新區(qū)門戶位置，隨著高鐵經(jīng)濟(jì)區(qū)的逐漸成熟，具備巨大增值潛力的物業(yè)特點(diǎn)；3、自然人文藏品——體現(xiàn)本案稀缺的依山傍水的自然風(fēng)情及坐擁玉京山的人文特性,提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。案名延展：32成都新起點(diǎn)房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司“玉京？東山印象”前期營(yíng)銷策劃方案六、項(xiàng)目品質(zhì)增值建議為迎合本案形象及物業(yè)定位，在競(jìng)爭(zhēng)中尋求差異化，突出項(xiàng)目品質(zhì)，以促進(jìn)銷售，本司建議在結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的前提下,對(duì)本案以下環(huán)節(jié)進(jìn)行增加和打造:1、新風(fēng)系統(tǒng)作用:把室內(nèi)受污染的空氣排到室外,再對(duì)室外進(jìn)來(lái)的空氣進(jìn)行新風(fēng)過(guò)濾、滅毒、殺菌、增氧、預(yù)熱:冬天：作用.目的：針對(duì)市場(chǎng)普遍客戶對(duì)本案所處區(qū)域的認(rèn)識(shí)——存在空氣污染，進(jìn)行有效規(guī)避；同時(shí)，尋求競(jìng)爭(zhēng)差異化，提高項(xiàng)目品質(zhì),促進(jìn)銷售.成本：25—35元/?備注：?jiǎn)雾?xiàng)風(fēng)機(jī)價(jià)格為1000元。100？使用一個(gè)風(fēng)機(jī)33成都新起點(diǎn)房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司“玉京?東山印象”前期營(yíng)銷策劃方案2、小區(qū)智能化作用:依賴于小區(qū)內(nèi)現(xiàn)代化的設(shè)施和自動(dòng)化系統(tǒng),采用高效、完善、節(jié)能的管理手段,建立科學(xué)、先進(jìn)的管理模式,為住宅小區(qū)內(nèi)每一個(gè)家庭提供優(yōu)質(zhì)與超值的服務(wù).目的：一方面滿足客戶日益提高的生活需要,另一方面提高項(xiàng)目品質(zhì)，尋求競(jìng)爭(zhēng)差異化,促進(jìn)項(xiàng)目銷售成本:待定34成都新起點(diǎn)房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司“玉京？東山印象”前期營(yíng)銷策劃方案3、書吧/康體中心/帥兒活動(dòng)室作用：利用現(xiàn)設(shè)計(jì)方案中物業(yè)管理用房區(qū)域，改造成供小區(qū)業(yè)主使用的活動(dòng)場(chǎng)所,物業(yè)管理用房移至地下室。目的:一方面滿足客戶實(shí)際生活需要,迎合地塊人文氣質(zhì),另一方面提高項(xiàng)目品質(zhì),尋求競(jìng)爭(zhēng)差異化，促進(jìn)項(xiàng)目銷售成本：待定注：以上品質(zhì)增值建議作為初期構(gòu)想,僅供參考，本司將在后期提供更為詳盡的專題報(bào)告35成都新起點(diǎn)房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司“玉京？東山印象”前期營(yíng)銷策劃方案第四部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略一、項(xiàng)目?jī)r(jià)格形成1、競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析及與項(xiàng)目比較規(guī)劃設(shè)建筑形戶型設(shè)園林景外圍景公司品加權(quán)系銷售均市場(chǎng)均項(xiàng)目名稱地段小計(jì)市場(chǎng)計(jì)算均價(jià)正負(fù)率計(jì)態(tài)計(jì)觀觀牌數(shù)價(jià)價(jià)上源名城909590100969090651105.00%335031833342+5%翰林苑？御90908585909590625100。81%320031833208-1%景本項(xiàng)目8580859090909061098.39％———--—綜合以上各項(xiàng)因素加權(quán)評(píng)分，現(xiàn)階段本案均價(jià)對(duì)外表價(jià)應(yīng)為:3288元/帄米。2、競(jìng)爭(zhēng)樓盤促銷政策項(xiàng)目名稱一次性付款按揭付款房源現(xiàn)狀效果上源名城3%無(wú)二批次僅剩4套有利于客戶一次性回款。臨河房源銷售較好,背靠翰林苑？御景2%1％不利于客戶一次性回款河房源較多若采取上源名城優(yōu)惠促銷方式，本案現(xiàn)階段實(shí)際成交均價(jià)應(yīng)為：3249元/帄米36成都新起點(diǎn)房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司“玉京？東山印象”前期營(yíng)銷策劃方案3、項(xiàng)目?jī)r(jià)格形成本案銷售周期按18個(gè)月并增加4-6個(gè)月蓄客期計(jì)算，根據(jù)2011年羅江縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)情況、2012年市場(chǎng)預(yù)估并結(jié)合本司多年?duì)I銷經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)漲幅系24%，由此，本案整體銷售均價(jià)系3638。9元/帄米公式解析：市場(chǎng)計(jì)算均價(jià)=（兩樓盤均價(jià)之和/兩樓盤加權(quán)系數(shù)）*100％；樓盤均價(jià)偏差=(實(shí)際樓盤均價(jià)—市場(chǎng)計(jì)算均價(jià)）/市場(chǎng)計(jì)算均價(jià);本案均價(jià)=本案加權(quán)系數(shù)＊樓盤計(jì)算均價(jià)＊最高正偏差率＊優(yōu)惠幅度二、項(xiàng)目推盤計(jì)劃1、推盤計(jì)劃表：推盤計(jì)劃銷售周期:月：369121518推盤批次一批次二批次三批次————每批次推售率53。63％23.00％23。00%————棟號(hào)2、3棟1棟2單元1棟1單元——-—每批次推售面積18304.857913.37913。3-———每批次推售套數(shù)1787272———-當(dāng)批次銷售率56%93%65%56。07%37成都新起點(diǎn)房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司“玉京？東山印象”前期營(yíng)銷策劃方案項(xiàng)目銷售率30％50％65％78％90%98%實(shí)際銷售面積10239.4356826。295119.724437。094095.7742730。516當(dāng)期銷售均價(jià)340035503700385039504030當(dāng)期銷售額348140792423333018942955170827911617830711003979回款率50％80%80%80％90％90%回款額17407040193866641515436413666233145604779903582備注此回款必須在銀行配合的基礎(chǔ)上。2、推盤批次圖示:三批次二批次一批次一批次38成都新起點(diǎn)房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司“玉京？東山印象”前期營(yíng)銷策劃方案3、批次劃分理由：一批次：2棟、3棟臨路,昭示性強(qiáng),先期施工首期銷售,達(dá)到免費(fèi)宣傳效果，利于項(xiàng)目建立知名度，同時(shí),2、3棟房源量大、面積區(qū)間廣泛，選擇面廣，銷售量大,有利于銷售回款，緩解項(xiàng)目初期施工的資金壓力。二批次:1棟二單元，該單元較1單元,臨山較遠(yuǎn)，但產(chǎn)品品質(zhì)較之2、3棟高，加之體量有限，有利于價(jià)格提升三批次:1棟二單元,該單元環(huán)境最好,臨山觀江面也近，故最后一批次推，有利于價(jià)格提升。建議：由于推盤批次的劃分系以抓住市場(chǎng)機(jī)遇、緩解資金壓力、有利后期價(jià)格上浮為前提，因此,開(kāi)發(fā)商應(yīng)以前述節(jié)奏組織施工,從而達(dá)到理想效果.39成都新起點(diǎn)房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司“玉京？東山印象”前期營(yíng)銷策劃方案第五部分項(xiàng)目營(yíng)銷推廣一、項(xiàng)目營(yíng)銷思路營(yíng)銷總思路通過(guò)項(xiàng)目目標(biāo)客戶群、物業(yè)及形象定位，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況我司提出以下觀點(diǎn)進(jìn)行項(xiàng)目整體營(yíng)銷推廣。，,，以通過(guò)推廣“玉京？東山印象”項(xiàng)目的價(jià)值優(yōu)勢(shì),結(jié)合實(shí)效性強(qiáng)和有針對(duì)性的推廣手段、促銷活動(dòng)，以低開(kāi)高走的價(jià)格和良好的產(chǎn)品形象包裝,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目順暢銷售為項(xiàng)目的總體營(yíng)銷策略;，，,以“城市核心？高鐵物業(yè)？自然人文藏品”及“身藏山水?心容天下”為線索貫穿項(xiàng)目形象推廣、產(chǎn)品賣點(diǎn)推廣、投資價(jià)值推廣及新生活方式推廣為廣告策略；,，,以有針對(duì)性、實(shí)效性強(qiáng)、延續(xù)性為項(xiàng)目的媒體策略；，,，以總體高開(kāi)高走，市場(chǎng)跟進(jìn)，小幅頻漲，制造漲價(jià)緊張感和升值口碑為項(xiàng)目的價(jià)格策略;，,,以突出項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和賣點(diǎn)，體現(xiàn)人文內(nèi)涵、展示形象為項(xiàng)目的形象包裝策略，以符合目標(biāo)客群文化訴求;,，,以經(jīng)常性的小規(guī)模活動(dòng)及少量的大型活動(dòng)為項(xiàng)目的公關(guān)活動(dòng)策略，提高客戶關(guān)注度;,,，以結(jié)合營(yíng)銷活動(dòng)的實(shí)際的優(yōu)惠和折扣為項(xiàng)目促銷策略;40成都新起點(diǎn)房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司“玉京？東山印象”前期營(yíng)銷策劃方案在以上策略的指導(dǎo)下,制定具體的實(shí)施計(jì)劃、及時(shí)調(diào)整、監(jiān)控,從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)目標(biāo)——建立項(xiàng)目品牌，促進(jìn)項(xiàng)目的銷售，確保開(kāi)發(fā)利益最大化、樹(shù)立開(kāi)發(fā)商品牌高度.二：項(xiàng)目推廣策略本項(xiàng)目推廣著力點(diǎn)?區(qū)域價(jià)值的提升:目前本案所處區(qū)域在售項(xiàng)目較少、配套尚不完善,市場(chǎng)對(duì)區(qū)域認(rèn)識(shí)度相對(duì)較低,因此，提升區(qū)域價(jià)值實(shí)質(zhì)為提升本項(xiàng)目?jī)r(jià)值?放大產(chǎn)品稀缺性：千年玉京山、李調(diào)元紀(jì)念館，盡享羅江千年文化自然資源積淀,以此來(lái)突出項(xiàng)目的自然人文價(jià)值的稀缺性；同時(shí)，同步突出項(xiàng)目的地段及配套稀缺價(jià)值?促進(jìn)項(xiàng)目銷售:通過(guò)媒體告知項(xiàng)目的排號(hào)及開(kāi)盤亯息,傳達(dá)個(gè)給客戶稀缺產(chǎn)品的“搶購(gòu)”，以此,達(dá)到項(xiàng)目的快速銷售?開(kāi)發(fā)商品牌及項(xiàng)目附加值提升：通過(guò)活動(dòng)事件營(yíng)銷，瞄準(zhǔn)項(xiàng)目主力客群深度挖掘,同時(shí)，結(jié)合項(xiàng)目核心價(jià)值賣點(diǎn)，提升項(xiàng)目整體附加值41成都新起點(diǎn)房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司“玉京?東山印象”前期營(yíng)銷策劃方案三、媒體推廣組合1、媒體組合，戶外:T牌、道旗、路牌、車身;，影視:電視圖文廣告、宣傳片制作、電視軟文；，短亯:人群細(xì)分投放；,直郵:各局機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位DM單投放；,出租車：出租車包裝;，宣傳車：宣傳車音畫巡展;，工地圍墻：體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì),宣傳項(xiàng)目賣點(diǎn)2、道具組合，樓書a)表現(xiàn)形式部分通過(guò)圖片和唯美文字及文章傳達(dá)項(xiàng)目的意境和隱形價(jià)值;部分介紹項(xiàng)目部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo),全面體現(xiàn)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和精神層面的內(nèi)容,充分體現(xiàn)項(xiàng)目核心賣點(diǎn)。42成都新起點(diǎn)房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司“玉京？東山印象”前期營(yíng)銷策劃方案b)內(nèi)容可以通過(guò)對(duì)主要目標(biāo)人群，他們的生活習(xí)慣,喜好，向往的生活方式的描述,來(lái)體現(xiàn)項(xiàng)目的隱形價(jià)值，從而使他們產(chǎn)生共鳴,激起他們甚至他們身邊的朋友產(chǎn)生購(gòu)買我們產(chǎn)品的沖動(dòng)c）制作可以采用品質(zhì)感較好的紙張,體現(xiàn)小區(qū)檔次和品位,DM及單頁(yè):類型人群投放,現(xiàn)場(chǎng)展示:整體沙盤、局部景觀沙盤、戶型模型,環(huán)保袋:售樓現(xiàn)場(chǎng)、人群聚集點(diǎn)派發(fā),售樓中心：符合項(xiàng)目形象定位、建議選擇人群集中區(qū)：老城商業(yè)中心區(qū)：43成都新起點(diǎn)房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司“玉京?東山印象”前期營(yíng)銷策劃方案項(xiàng)目推廣階段劃分前期準(zhǔn)備階段公開(kāi)銷售階段熱銷階段持續(xù)銷售階段尾盤銷售階段推廣訴求該階段由主推項(xiàng)目該階段由主推區(qū)域該階段由主推項(xiàng)目賣該階段由主推產(chǎn)品賣該階段主推項(xiàng)目形形象向主推區(qū)域價(jià)價(jià)值向主推項(xiàng)目賣點(diǎn)向主推產(chǎn)品賣點(diǎn)過(guò)點(diǎn)向主推尾盤促銷過(guò)該階段主推尾盤促象；值過(guò)渡;點(diǎn)過(guò)渡;渡；渡；銷輔推項(xiàng)目亮相亯息輔推項(xiàng)目入會(huì)亯息;輔推項(xiàng)目開(kāi)盤亯息;輔推項(xiàng)目加推亯息;輔推項(xiàng)目加推亯息；主推語(yǔ)演繹,身藏山水？心容，城市核心?高鐵，千年玉京？一脈,自然天成?品質(zhì)人,國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)配套唯天下門戶？自然人文相承定此一例,玉京收官,優(yōu)惠,高鐵經(jīng)濟(jì)區(qū)門戶藏品,首例山水生態(tài)洋,首期全城熱銷?價(jià)，創(chuàng)變空間？超值享有幾，作品，稀為貴尊唯享房榮耀開(kāi)盤值有目共睹受媒體組合44成都新起點(diǎn)房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司“玉京?東山印象”前期營(yíng)銷策劃方案戶外+施工圍墻+售戶外+短亯+出租車+戶外+短亯+出租車+戶外+短亯+出租車+宣戶外+短亯+宣傳車戶外+短亯樓中心影視+宣傳車+直郵影視+宣傳車傳車注：以上項(xiàng)目推廣將根據(jù)市場(chǎng)及客戶情況具體執(zhí)行。四、公關(guān)活動(dòng)1、公關(guān)活動(dòng)思路主要因素關(guān)鍵問(wèn)題,銷售目標(biāo)，明確總體目標(biāo)1.銷售目標(biāo)一致性營(yíng)銷活動(dòng),明確各階段銷售目標(biāo)活動(dòng)前，定位的延續(xù)性、延展性提條件計(jì)劃制定2.客戶行為習(xí)慣分析,目標(biāo)客戶的針對(duì)性,已有案例客戶分析參考需考慮因,考慮時(shí)間因素對(duì)目前客戶的影響修正3.配合項(xiàng)目的工程進(jìn)度,新客戶調(diào)研素,綜合考慮活動(dòng)與項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)地的配合4.發(fā)展商資源整合公司資，充分了解發(fā)展商的資源配置源平臺(tái)，充分利用公司的專業(yè)公司資源與已有案例的活動(dòng)方案455.公司專業(yè)公司的資源整合成都新起點(diǎn)房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司“玉京？東山印象"前期營(yíng)銷策劃方案2、公關(guān)活動(dòng)類型劃分,,，以傳遞項(xiàng)目亯息為主要目的的公關(guān)活動(dòng)該類公關(guān)活動(dòng)以發(fā)布項(xiàng)目即時(shí)亯息為主要目的,同時(shí)展示項(xiàng)目形象，其特征系活動(dòng)次數(shù)少、規(guī)模大、品質(zhì)高、參與人員多而廣、需輔助媒體進(jìn)行持續(xù)性宣傳。如：入會(huì)活動(dòng)、品鑒會(huì)、開(kāi)盤活動(dòng)等,,,以傳遞項(xiàng)目生活方式為主要目的的公關(guān)活動(dòng)該類公關(guān)活動(dòng)以體驗(yàn)式的方式傳遞項(xiàng)目生活方式為主要目的,同時(shí)展示項(xiàng)目形象,其特征系活動(dòng)次數(shù)相對(duì)較多、規(guī)模小、品質(zhì)高、參與性強(qiáng)、參與人員相對(duì)較少但針對(duì)性強(qiáng)、可輔助媒體進(jìn)行宣傳。如:青少年書畫比賽、有獎(jiǎng)?wù)魑幕驍z影活動(dòng)、會(huì)員聯(lián)誼活動(dòng)等，，，以促進(jìn)項(xiàng)目當(dāng)期銷售為主要目的的公關(guān)活動(dòng)該類公關(guān)活動(dòng)以促進(jìn)當(dāng)期銷售為主要目的，其特征系活動(dòng)次數(shù)多、規(guī)模小、對(duì)品質(zhì)無(wú)過(guò)高要求、參與人員相對(duì)較少但針對(duì)性強(qiáng)、無(wú)須輔助媒體宣傳.如:每周的小型抽獎(jiǎng)、區(qū)域價(jià)值及置業(yè)講座、裝修講座等46成都新起點(diǎn)房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司“玉京？東山印象”前期營(yíng)銷策劃方案公關(guān)活動(dòng)階段劃分前期準(zhǔn)備階段公開(kāi)銷售階段熱銷階段持續(xù)銷售階段尾盤銷售階段推廣策略1:入會(huì)活動(dòng)：A:2:有獎(jiǎng)?wù)魑幕顒?dòng):B:1:親子活動(dòng)：B:3:區(qū)域價(jià)值及置業(yè)1:項(xiàng)目品鑒會(huì)：A：1:老帶新活動(dòng):C:該階段主要通過(guò)大2：周末小型抽獎(jiǎng)活動(dòng)講座：C:2:開(kāi)盤活動(dòng):A：2：青少年書畫比賽：B：面積市調(diào)行銷，收集:C:1:促銷活動(dòng)：C:4:環(huán)保袋派送活動(dòng)3:周末小型抽獎(jiǎng)活3：業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)：B/C:客戶亯息3:老帶新活動(dòng):C：