房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識一、房地產(chǎn)含義二、土地所有權(quán)與使用權(quán)三、房屋建筑結(jié)構(gòu)四、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房子的種類目錄第一節(jié)房地產(chǎn)含義一、房地產(chǎn)1、什么是房地產(chǎn)？房地產(chǎn)是否等于地產(chǎn)？房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房產(chǎn)是指各種建造起來和正在按投資目標(biāo)建造起來的房屋；地產(chǎn)是指土地和一定土地范圍內(nèi)的地下各種設(shè)施（包括管道/道路等）。包括：a)土地b)建筑物及地上附著物c)房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。房產(chǎn)對地產(chǎn)有依附關(guān)系，只有在取得了土地使用權(quán)后才能在土地上建造房屋和擁有房產(chǎn)，土地使用權(quán)和土地所有權(quán)發(fā)生變更后，房產(chǎn)也隨之發(fā)生變更。換言之，房地產(chǎn)是指土地、建筑物、以及附著于土地建筑物上不可分離的那部分建筑物的總和。包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益，又稱不動產(chǎn)。是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。2、房地產(chǎn)業(yè)是否等同于建筑業(yè)？房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)。包括：——土地開發(fā)；

——房屋建設(shè)、維修、管理；

——土地使用權(quán)的劃撥、轉(zhuǎn)讓；

——房屋所有權(quán)的買賣和租賃；

——房地產(chǎn)抵押貸款；

——房地產(chǎn)市場。它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別。建筑業(yè)從事勘察、設(shè)計(jì)、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過程，它的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或構(gòu)筑物。房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，房地產(chǎn)業(yè)歸屬為第三產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)歸屬第二產(chǎn)業(yè)。3、房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面：a)實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分；b)從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買賣價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格；c)從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系再一起的;4、泛地產(chǎn)的概念所謂泛地產(chǎn)，或稱廣義地產(chǎn)，是與狹義地產(chǎn)相對的概念。狹義地產(chǎn)是指人們通常所理解的房地產(chǎn)，主要指住宅、寫字樓、商鋪等商品房的開發(fā)。即蓋房子，并為房子配套一些附屬設(shè)施(如道路、停車場、綠地、小品、幼兒園、學(xué)校、泳池、大門、會所等)。總之其核心是房子。所謂泛地產(chǎn)，即將狹義的房地產(chǎn)與工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)、教育、科技等產(chǎn)業(yè)融合起來，形成各種產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)，在泛地產(chǎn)中，則不局限于以房子為核心，房子可能是主體，也可能成為附屬的配套設(shè)施。泛地產(chǎn)是在某一特定概念下營造一種人性化的主題功能社區(qū)，如城郊休閑型大型住宅社區(qū)、生態(tài)農(nóng)業(yè)度假區(qū)、高科技園區(qū)、水世界休閑養(yǎng)生園、高爾夫生活村、觀賞型農(nóng)業(yè)旅游區(qū)，等等。這種泛地產(chǎn)開發(fā)，是與房地產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)力、規(guī)模與品牌的競爭密切相關(guān)的。當(dāng)開發(fā)商的實(shí)力、規(guī)模與品牌積累到一定程度，就會出現(xiàn)這種類似于區(qū)域開發(fā)的泛地產(chǎn)開發(fā)。二、房地產(chǎn)的類型按用途劃分：a)居住房地產(chǎn)b)商業(yè)房地產(chǎn)c)旅游房地產(chǎn)d)工業(yè)房地產(chǎn)e)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定：a)低層住宅為1-3層b)多層住宅為4-6層c)小高層住宅為7-11層d)中高層住宅為12-16層

e)16層以上為高層住宅三、房地產(chǎn)產(chǎn)土地的使用用年限是如如何確定的的？凡與省市規(guī)規(guī)劃國土局局簽訂《土地使用權(quán)權(quán)出讓合同同書》的用地，其其土地使用用年限按國國家規(guī)定執(zhí)執(zhí)行。即：居住用地地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文文化、衛(wèi)生生、體育用用地50年；商業(yè)、旅游、娛娛樂用地40年；綜合用地或者其其他用地50年。第二節(jié)土土地地所有權(quán)與與使用權(quán)一、土地使用權(quán)權(quán)概念以以及使用權(quán)出讓讓和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)權(quán)：土地的所有有者根據(jù)土土地的分類類對土地加加以利用的的權(quán)利。包包括占有使使用權(quán)和承承包權(quán)。目目前，我國國從事住宅宅開發(fā)的單單位，可以以通過兩種種途徑從國國家取得土土地的使用用許可權(quán)，，即有償取得、、無償取得得。有償取得：：土地出讓、、土地轉(zhuǎn)讓讓、土地出出租、土地地入股（均均指土地的的使用權(quán)））無償取得：：國家行政劃劃撥，經(jīng)濟(jì)適用房房和商品房房最本質(zhì)的的區(qū)別：土土地是出讓讓還是劃撥土地使用權(quán)權(quán)的出讓：：國家以土地地所有者的的身份按指指定地塊的的使用年限限、用途、、和城市規(guī)規(guī)劃條件，，將城市土土地使用權(quán)權(quán)出讓給使使用者，并并向土地使使用者收取取土地出讓讓金的行為為。非國有土地出出讓：先轉(zhuǎn)化為國國有土地。。法條：以出讓的方方式取得土土地使用權(quán)權(quán)進(jìn)行房地地產(chǎn)開發(fā)的的企業(yè)，必須按照出出讓合同約約定的用途途、動工開開發(fā)期限開開發(fā)土地，，超過合同期期滿一年，，未動工開開發(fā)的，征征收其土地地出讓金20％以下的閑閑置費(fèi)；滿兩年未動動工開發(fā)的的，可無償償收回土地地使用權(quán)，，但因人力不不可抗力、、政府行為為或因辦理理前期工作作而延遲開開發(fā)的除外外。對雖按照合同同約定日期期動工建設(shè)設(shè)，但開發(fā)發(fā)建設(shè)面積積不足1／3或已投資額額不足1／4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中中止開發(fā)建建設(shè)連續(xù)滿滿1年的，按閑閑置土地處處置。二、土地使用用權(quán)的出讓讓形式：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣《土地法》規(guī)定：商業(yè)業(yè)、旅游、、娛樂和豪豪華住宅用用地，有條條件的必須須采取招標(biāo)標(biāo)、拍賣的的方式；沒沒有條件的可以采用雙方協(xié)協(xié)議的方式式。但是采采用雙方協(xié)協(xié)議出讓土土地使用權(quán)權(quán)的，出讓讓金不得低低于國家最最低土地出出讓價(jià)格。招標(biāo)和拍賣賣具有公開開性、競爭爭性，一般不存在在低價(jià)出讓讓國有土地地使用權(quán)的的現(xiàn)象；協(xié)議出讓由由于沒有引引入競爭機(jī)機(jī)制，土地地由誰使用用，特別是是土地出讓讓金的確定定，具有主主觀因素。。三、商品房房及經(jīng)濟(jì)適適用房：商品房：開發(fā)商通過過有償出讓讓得到土地地后，經(jīng)過過綜合開發(fā)發(fā)出售的住宅、商業(yè)業(yè)用房以及其他他建筑物。面向市場公公開銷售，，以出售為目的。商商品房是房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商自籌資資金建造的的，因此它它可以在房房地產(chǎn)市場場上公開銷銷售，購房房者可以取取得房屋的的所有權(quán)及及所占土地地的使用權(quán)權(quán)（即能辦辦理房產(chǎn)證證和土地使使用證），，購房者還還可以在以以后對房屋屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓讓、出租、、抵押或贈贈予等。經(jīng)濟(jì)適用房房：是指根據(jù)國國家安居工工程政策建建造的、向向符合購房房條件的個(gè)個(gè)人定向出售的住宅宅房。它是是國家為解解決中低收收入家庭住住房問題而而修建的普通住房房,具有社會保保障性質(zhì)，，具有經(jīng)濟(jì)濟(jì)性和適用用性的特點(diǎn)點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性：是指住宅價(jià)價(jià)格相對市市場價(jià)格而而言，是適適中的，能能夠適應(yīng)中中低收入家庭的隨能力；；適用性：是指在住房房設(shè)計(jì)（米米數(shù)及格局局方面有一一定限制））及其建筑筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用用效果，而而不是降低低建筑標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。這類住住宅因減免免了工程報(bào)建中的部分分費(fèi)用，其其成本略低低于普通商商品房，故故又稱經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)用房。。經(jīng)濟(jì)適用房房的土地性質(zhì)質(zhì)：劃撥第三節(jié)房房屋屋建筑結(jié)構(gòu)常見房屋建建筑結(jié)構(gòu)：：鋼結(jié)構(gòu)：承重的主要要結(jié)構(gòu)是用用鋼材料建建造的，包包括懸索結(jié)結(jié)構(gòu)。磚混結(jié)構(gòu)：：磚混結(jié)構(gòu)是是指建筑物物中豎向承承重結(jié)構(gòu)的的墻、柱等采采用磚或者者砌塊砌筑筑，橫向承重的的梁、樓板、、屋面板等等采用鋼筋筋混凝土結(jié)結(jié)構(gòu)。也就是說說磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)是以小部部分鋼筋混混凝土及大大部分磚墻墻承重的結(jié)結(jié)構(gòu)。適合開間進(jìn)進(jìn)深較小，，房間面積積小多層或低層層的建筑，對對于承重墻墻體不能改改動，而框框架結(jié)構(gòu)則則對墻體大大部可以改改動。因?yàn)榉€(wěn)定性性差、浪費(fèi)費(fèi)資源等原原因，我國國目前新建建的多層、、高層建筑筑已開始逐逐步淘汰磚磚混結(jié)構(gòu)。3）框架結(jié)構(gòu)：：框架結(jié)構(gòu)是指指由梁和柱以鋼接構(gòu)成承重體系的結(jié)結(jié)構(gòu)，即由梁和柱柱組成框架共共同抵抗適用用過程中出現(xiàn)現(xiàn)的水平荷載載和豎向荷載載?？蚣芙ㄖ闹饕獌?yōu)優(yōu)點(diǎn)：空間分分隔靈活，自自重輕，節(jié)省省材料；具有有可以較靈活活地配合建筑筑平面布置的的優(yōu)點(diǎn)，利于于安排需要較較大空間的建建筑結(jié)構(gòu)；承重墻體框架架結(jié)構(gòu)可以改改動?？蚣芙Y(jié)結(jié)構(gòu)住宅的承承重結(jié)構(gòu)是梁梁、板、柱，，而磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)的住宅承重重結(jié)構(gòu)是樓板板和墻體。理論上說框架結(jié)構(gòu)能能夠達(dá)到的牢牢固性要大于于磚混結(jié)構(gòu)，，所以磚混結(jié)構(gòu)在做做建筑設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)，樓高不能能超過6層，而框架結(jié)結(jié)構(gòu)可以做到到幾十層。4）剪力墻結(jié)構(gòu)：是用鋼筋混凝凝土墻板來代代替框架結(jié)構(gòu)構(gòu)中的梁柱，，能承擔(dān)各類類荷載引起的內(nèi)力，，并能有效控控制結(jié)構(gòu)的水水平力。指的是豎向的鋼鋼筋混凝土墻墻板，水平方方向仍然是鋼鋼筋混凝土的的大樓板搭載載墻上，這樣樣構(gòu)成的一個(gè)個(gè)體系，叫剪剪力墻結(jié)構(gòu)。。鋼筋混凝土墻墻板能承受豎向和水水平力，空間整體性性好，房間內(nèi)內(nèi)不外露梁、、柱楞角，便便于室內(nèi)布置置，方便使用用。剪力墻結(jié)構(gòu)形形式是高層住宅采采用最為廣泛泛的一種結(jié)構(gòu)構(gòu)形式。短肢剪力墻結(jié)結(jié)構(gòu)應(yīng)用越來來越廣泛，它采用寬度（（肢厚比）較較小的剪力墻墻，住戶可以以一定范圍內(nèi)內(nèi)改造室內(nèi)布布局，增加了了靈活性；框架-剪力墻結(jié)構(gòu)，是由框架與剪力力墻組合而成成的結(jié)構(gòu)體系，適用于于需要有局部部大空間的建筑。第四節(jié)房地地產(chǎn)專業(yè)名詞五證：a.建設(shè)用地規(guī)劃劃許可證；b建設(shè)工程規(guī)劃劃許可證；c.建設(shè)工施工許可證證；d.國有土地使用用證；e.商品房預(yù)售許許可證；兩書：a《住宅質(zhì)量保證證書》b《住宅使用說明明書》房地產(chǎn)證：是房屋土地所所有權(quán)屬合二二為一的憑證證，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬的法律律憑證；房地產(chǎn)市場：主要包括地產(chǎn)產(chǎn)買賣、租賃賃市場。含一一級市場、二二級市場和三三級市場；一級市場：是指國家土地管管理部門按土地供應(yīng)計(jì)劃，采采用協(xié)議、招招標(biāo)、拍賣的方式，以土地地使用合同的的形式，將土土地使用權(quán)以以一定的年限限、規(guī)定的用途及一定定的價(jià)格出讓讓給房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展商或其它它用土地者的市場；二級市場：是指房地產(chǎn)發(fā)展展商根據(jù)土地地使用合同的的要求將建好好的房屋連同同相應(yīng)的土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或或個(gè)人的市場場；三級市場：是指單位、個(gè)人人之間的房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓、抵押、租租賃的市場，，它是二級市場基礎(chǔ)礎(chǔ)上的第二次次或多次轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)交易活活動的市場；；◆三通一平：是指上下水通、電通、路路通及場地平平整；◆七通一平：是指上下水通、電通、路路通、排水通通、排污通、、通訊通、煤氣通及場地平整；◆紅線圖：又叫（宗地圖圖），是按一一定比例尺制制作的用以標(biāo)標(biāo)示一宗地的的用地位置、界線和面積積的地形平面面圖。它由政政府土地管理理部門頒發(fā)給給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在在紅線范圍內(nèi)內(nèi)施工建房；◆總用地面積：：經(jīng)城市規(guī)劃行行政主管部門門劃定的用地地范圍內(nèi)的土土地面積；◆總建筑面積積：指在建設(shè)用地地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以以上及地面以各層建筑面面積之和；◆容積率：是指總建筑面面積與建設(shè)用用地面積之比比值。（常規(guī)意義上上將：在10萬平方米的土土地上，有20萬平方米的建建筑總面積，，其容積率為為2.0）獨(dú)棟別墅為0.2~0.5,聯(lián)排別墅為0.4~0.7,6層以下多層住住宅為0.8~1.2,11層小高層住宅宅為1.5~2.0,18層高層住宅為為1.8~2.5,19層以上住宅為為2.4~4.5,住宅小區(qū)容積積率小于1.0的，為非普通通住宅。綠化率：建設(shè)用地范圍圍內(nèi)所有綠地地面積之和與與建設(shè)用地面面積之比率。。綠地面積的計(jì)算不包括屋屋頂、天臺和和垂直綠化；（如：在10萬平方米的土地上有3萬平方米的綠綠化面積，其其綠化率為30%）建筑密度：指在一定范圍圍內(nèi)，建筑物物的基底面積積總和與總用用地面積的比比例。是指建建筑物的覆蓋蓋率，它可以反映出出一定用地范范圍內(nèi)的空地地率和建筑密密集程度。?！舴课蒌N售面積積：房屋按套出售時(shí)，房屋銷售售面積為該套的建筑面積積，即為該套的使用面積與該該套應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e積之和；◆套內(nèi)使用面面積：指室內(nèi)實(shí)際能能使用的面積積，不包括墻墻體、柱子等等結(jié)構(gòu)面積。。◆套內(nèi)建筑面積積：包括套內(nèi)的使用面積、、墻體面積及及陽臺面積；◆公攤面積：：商品房分?jǐn)偟牡墓媒ㄖ婷娣e主要由兩兩部分組成：：電梯井、樓梯梯間、垃圾道道、變電室、、設(shè)備室、公公共門廳和過過道等功能上上為整樓建筑筑服務(wù)的公共共用房和管理理用房的建筑筑面積；各單元與樓樓宇公共建建筑空間之之間的分隔隔以及外墻墻（包括山山墻）墻體體水平投影影面積的50％?！舻梅柯剩菏侵柑變?nèi)建建筑面積與與套建筑面面積之比。。套內(nèi)建筑面面積=套內(nèi)使用面面積+套內(nèi)墻體面面積+陽臺建筑面面積。套建筑面積積=套內(nèi)建筑面面積+分?jǐn)偟霉糜媒ㄖ娣e積?！魧痈吒撸核ǔ０ɡㄏ聦拥匕灏迕婊驑前灏迕?，到上上層樓板面面之間的距距離?！魞舾吒撸簝舾呤侵笇訉痈邷p去樓樓板厚度的的凈剩值；◆玄關(guān)：：玄關(guān)就是登登堂入室第第一步所在在的位置，，它是一個(gè)個(gè)緩沖過渡渡的地段。。居室是家庭的““領(lǐng)地”，，講究一定定的私密性性，大門一一開，有玄玄關(guān)阻隔，，外人對室內(nèi)就不不能一覽無無余。玄關(guān)關(guān)一般與廳廳相連，由由于功能不不同，需調(diào)度裝飾手段加加以分割。塔樓：以共用樓梯、、電梯為核心，布置置多套住房的的高層住宅宅。通俗地說，塔樓樓以電梯、、樓梯為布布局核心，，上到樓層層之后，向向四面走可以直接進(jìn)入戶戶內(nèi)。板樓：板樓由許多多單元組成成，每個(gè)單單元用自己己單獨(dú)的樓樓梯、電梯梯。但從其其外觀上看不一定都都呈“一””字形，也也可以是拐拐角、圍合合等形狀。板式小高層層最為普遍遍?！敉怙h窗窗：指房屋窗子子呈矩形或或梯形向室室外凸起，，窗子三面面為玻璃，，從而使人們擁有更廣闊闊的視野，更大大限度地感感受自然，，親近自然然，通常它它的窗臺較較低甚至為為落地窗。。期房：：指開發(fā)商從從取得商品品房預(yù)售許許可證開始始至取得房房地產(chǎn)權(quán)證證大產(chǎn)證止止，在這一期間的的商品房稱稱為期房，，消費(fèi)者在在這一階段段購買商品品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房房在港澳地地區(qū)稱作為為買“樓花”，這是當(dāng)前前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍遍采用的一種種房屋銷售售方式。購購買期房也也就是購房房者購買尚尚處于建造之中的房地地產(chǎn)項(xiàng)目。預(yù)售房產(chǎn)：：商品房預(yù)售售是指房地地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營企業(yè)將將正在建設(shè)設(shè)中的房屋屋預(yù)先出售售給承購人，由承購購人支付定定金或房價(jià)價(jià)款的行為為。認(rèn)購期房的的優(yōu)勢：1、可選擇余余地大。2、價(jià)格優(yōu)勢勢突出，升升值潛力大。認(rèn)購期房的劣勢勢：1、承擔(dān)開發(fā)發(fā)商的誠信信風(fēng)險(xiǎn)。2、與想象相相差較大。。3、經(jīng)過長期期等待，不能能直接進(jìn)戶戶，按期還還貸?，F(xiàn)房：指開發(fā)商已已辦妥房地地產(chǎn)權(quán)證（（大產(chǎn)證））的商品房房，在通常意義上上指的現(xiàn)房房是指項(xiàng)目目已經(jīng)竣工可以入入住的房屋屋。房產(chǎn)現(xiàn)售：是指房地開開發(fā)企業(yè)將將竣工驗(yàn)收收合格的商商品房出售售給買受人人。并由買受人支付房房價(jià)款的行行為。認(rèn)購現(xiàn)房的優(yōu)勢勢：1、無風(fēng)，眼見為為實(shí)。2、直接入戶戶，短期即可使用。認(rèn)購現(xiàn)房的劣勢勢：1、可選擇余余地小。2、升值潛力有限。?！羝醵惗悾和恋鼗蚍课菸莅l(fā)生產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)繳繳稅。（1）土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括括出售、贈贈予、交換換；（2）房屋買賣；；（