2017文旅地產產業(yè)研究壹文旅地產發(fā)展趨勢文旅產業(yè)是指與人的休閑生活、文化行為、體驗需求（物質的、精神的）密切相關的領域。主要是以旅游業(yè)、娛樂業(yè)、服務業(yè)和文化產業(yè)為龍頭形成的經濟形態(tài)和產業(yè)系統(tǒng)，一般包括主題公園、博物館、文化創(chuàng)意、餐飲業(yè)、影視娛樂、酒店住宿、交通出行、旅行服務以及由此連帶的產業(yè)集群。文旅地產指后人通過對原有的文旅資源的基礎上進行的創(chuàng)造性（或者修復性）盈利（或非盈利）的綜合型開發(fā)，是以文旅資源為導向型的土地綜合開發(fā)。這種開發(fā)模式需要在地方性政府與發(fā)展商、地產與旅游業(yè)、公共產品與私人產品的有機互補或組合機制來運轉。?第一部分：文旅產業(yè)發(fā)展趨勢第一部分：文旅產業(yè)發(fā)展趨勢文旅產業(yè)的概念是什么？第一部分：文旅產業(yè)發(fā)展趨勢國家旅游局數據顯示，2008年，國內旅游人數20億人次，2015年達40億人次，7年翻一番。2015年共有41.2億人次國內或出境游，相當于全國人口一年旅游近3次。據國家旅游局預計，我國旅游度假行業(yè)將形成10萬億級支柱產業(yè)。毋容置疑，這是大眾樂于消費的朝陽行業(yè)，預示著文旅產業(yè)的投資窗口已然打開。

文旅產業(yè)的紅利可觀第一部分：文旅產業(yè)發(fā)展趨勢文旅產業(yè)迎“黃金時代”《國務院關于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》提出，力爭到2020年我國旅游產業(yè)規(guī)模、質量、效益基本達到世界旅游強國水平。2016年起至2020年，是我國旅游業(yè)發(fā)展實現質的飛躍，由旅游大國邁向旅游強國的關鍵5年。中國文旅強化發(fā)展的時代已然到來。但中國文旅的發(fā)展仍然存在諸多需要提升與改進的內容，并需與城市特色和文化發(fā)展緊密結合，這亦成為中國文旅發(fā)展亟需解決的時代課題。第一部分：文旅產業(yè)發(fā)展趨勢政策背景解讀2016年年初房地產市場政策環(huán)境相對寬松2016年下半年房地產市場政策環(huán)境收緊房地產政策2013年以來至今，旅游環(huán)境政策一直以刺激市場發(fā)展為主。旅游政策十三五以來中國文化產業(yè)進入大數據時代，文化產業(yè)大解構、大變革、大融合、大轉型、大升級的歷史機遇期。文化政策042016年年初連續(xù)降息刺激市場資金釋放2017年初逆回購加息，貨幣政策中性偏緊貨幣政策第一部分：文旅產業(yè)發(fā)展趨勢房地產政策2016年初，房地產市場政策環(huán)境相對寬松，中央和地方政策雙管齊下，各類“微刺激”手段及救市政策讓多數處于救市區(qū)域的旅游地產受益匪淺。2016年下半年，一二線房地產市場房價上漲幅度過快，全國房地產市場政策由松變緊，限購限價多措并舉加大樓市調控力度，房地產主題詞由“消化庫存”變成“抑制房地產泡沫”。一線房地產市場限購政策升級、二線發(fā)地產市場限購重啟，對于文旅地產是一個機遇。旅游政策2013年以來至今，旅游環(huán)境政策一直以刺激市場發(fā)展為主。《旅游法》

《國民旅游休閑綱要》

2014《關于促進旅游業(yè)改革發(fā)展的若干意見》2015年

“515戰(zhàn)略”、“旅游+”戰(zhàn)略、全域旅游戰(zhàn)略2016年《

120億旅游基建基金申報啟動》創(chuàng)新理念深化改革推動旅游向觀光休閑度假多樣化轉變注重文化傳承，實現可持續(xù)發(fā)展。重點支持休閑度假旅游、鄉(xiāng)村旅游、文化旅游、研學旅行、旅游小城鎮(zhèn)和新產品、新業(yè)態(tài)項目。2014年，關于推進文化創(chuàng)意和設計服務與相關產業(yè)融合發(fā)展的若干意見。2015年，“十三五”規(guī)劃綱要提出“公共文化服務體系基本建成，文化產業(yè)成為國民經濟支柱性產業(yè)”的發(fā)展目標。2016年，文化政策關于推進文化創(chuàng)意和設計服務與相關產業(yè)融合發(fā)展的若干意見。國家的文化扶持政策為發(fā)展文化旅游、發(fā)展文化產業(yè)保駕護航。文化政策2016年初，央行連續(xù)降息降準刺激市場資金釋放。2017年初，央行連續(xù)上調逆回購利率和SLF利率，市場資金流動性趨緊，去金融及貨幣政策的去杠桿成為2017年上半年的主要旋律。隨著貨幣政策的日益趨緊，著房貸利率存在著大幅上調的風險地產銷量或將持續(xù)下行，而地產市場的嚴冬或將到來。金融政策第一部分：文旅產業(yè)發(fā)展趨勢第一部分：文旅產業(yè)發(fā)展趨勢企業(yè)投資解讀傳統(tǒng)旅游地產開發(fā)企業(yè)長隆、宋城、中青旅、港中旅、華僑城等傳統(tǒng)旅游地產開發(fā)企業(yè)的業(yè)績仍保持快速增長;大型綜合運營商迪斯尼集團、曲江文旅、陜西文投等精品酒店運營商精品酒店產業(yè)運營商花間堂、安縵法云、悅榕莊、富春酒店、裸心谷一線房地產開發(fā)企業(yè)大型綜合運營商一線房地產轉型開發(fā)企業(yè)萬達、碧桂園、恒大、綠地、龍湖、新華聯、萬科、中弘等實力房地產企業(yè)還在持續(xù)加碼旅游地產。其他社會資本平安、復星、長影等其他領域的實力企業(yè)也還在積極布局旅游地產。傳統(tǒng)旅游地產開發(fā)企業(yè)其他社會資本第一部分：文旅產業(yè)發(fā)展趨勢企業(yè)投資領域和方向歷史文化街區(qū)旅游度假景區(qū)文旅小鎮(zhèn)綜合體文創(chuàng)產業(yè)園精品主題酒店HumanresourceplanningRecruitingandconfigurationThedevelopmentandtrainingCompensationmanagementPerformancemanagementLaborrelations文創(chuàng)衍生商品第一部分：文旅旅產業(yè)發(fā)展趨勢勢主要投資區(qū)域東北地區(qū)華北地區(qū)華東地區(qū)華南地區(qū)文創(chuàng)引領，鄉(xiāng)村村回歸3小時經濟圈和消消費能力最強的的旅游市場，文文創(chuàng)產業(yè)正在升升級換代，目前前集中了國內數數量最多的歷史史文化街區(qū)、文文旅小鎮(zhèn)、主題題樂園和精品酒酒店、民宿，文文創(chuàng)產業(yè)向體驗驗化、品質化轉轉型升級。地產形成規(guī)模和和品牌效應旅游地產發(fā)展形形成規(guī)模和品牌牌效應，主題樂樂園、水上樂園園和文創(chuàng)小鎮(zhèn)成成為珠三角地區(qū)區(qū)文創(chuàng)產業(yè)市場場的重要產業(yè)。。海南島成為三亞全球矚目的的國際旅游島，，旅游地產是借助稀缺濱海海資源獲得大發(fā)發(fā)展。西南地區(qū)少數民族文化內內涵突出少數民族文化地地區(qū)高度集中，，自然和旅游資資源豐富，具有有民族文化特點點的古鎮(zhèn)、古街、古村和精品酒店、民宿宿數量眾多。文旅轉型升級文化底蘊豐富，，人文資源眾多多，但霧霾的環(huán)環(huán)境惡化影響旅旅游的發(fā)展，低低水平的供給無無法滿足人們日日益提高的需求求，轉變旅游發(fā)發(fā)展方式實現現旅游跨越發(fā)展展。初級階段，但擁擁有亮點東北地區(qū)文旅產產業(yè)發(fā)展較為初初級，但目前萬萬達集團在長白白山地區(qū)開發(fā)了了國際旅游度假假區(qū)，成為全國國非常有影響力力的“旅游+酒店+購物+體育+高爾夫的首屈一一指的旅游綜合合體。中原地區(qū)初級階段，發(fā)展展?jié)摿薮笾性貐^(qū)文創(chuàng)產產業(yè)處于發(fā)展階階段，但潛力巨巨大，河南文創(chuàng)創(chuàng)產業(yè)以鄭州和和開封為主，未未來“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”形式的的文旅小鎮(zhèn)，是是中原地區(qū)文化化旅游發(fā)展的重重要突破口。貳文旅地產開發(fā)模式第二部分：文旅旅地產開發(fā)模式式1、自然資源依托托型地產2、文化資源依托托型地產3、產業(yè)資源驅動動型地產特征：圍繞AAAAA、AAAA級自然景區(qū)開發(fā)發(fā)的景區(qū)配套地地產地產類型：精品酒店配套、、度假旅游地產產等目標客群：休閑度假人群、、自駕散客人群群關鍵點：AAAAA、AAAA級自然景區(qū)的配配套精品內容和和品牌典型案例：麗江悅榕莊、西西溪花間堂類型一：自然資資源依托型第二部分：文旅旅地產開發(fā)模式式類型二：文化資資源依托型第二部分：文旅旅地產開發(fā)模式式特征：文化內涵深厚的的文旅地產或者者配套地產地產類型：古鎮(zhèn)歷史文化小小鎮(zhèn)、宗教文化化旅游地產目標客群：自駕散客群體、、文化愛好群體體關鍵點：運營招商和地產產開發(fā)能力典型案例：浙江烏鎮(zhèn)歷史街街區(qū)、杭州良渚渚文化村特征：城市內文化創(chuàng)意意、休閑娛樂產產業(yè)為主導的產產業(yè)園區(qū)地產類型：文創(chuàng)產業(yè)創(chuàng)意園園區(qū)目標客群：城市消費居民、、外地旅游人群群關鍵點：運營招商、品牌牌商家資源和配配套地產開發(fā)能能力典型案例：北京798藝術區(qū)、上海紅紅坊類型三：產業(yè)資資源驅動型第二部分：文旅旅地產開發(fā)模式式第二部分：文旅旅地產開發(fā)模式式1、案例一：麗江江悅榕莊2、案例二：浙江江烏鎮(zhèn)歷史街區(qū)區(qū)3、案例三：北京京798藝術區(qū)第二部分：文旅地產開發(fā)模式案例一：麗江悅悅榕莊玉龍雪山腳下的的悅榕莊，是目目前中國最貴的的精品酒店度假假項目之一，極極大地提升了玉玉龍雪山景區(qū)的的品牌檔次和旅旅游影響力。2015年，玉龍雪山接接待海內外游客客達到2700萬人次。五十五棟納西式式的別墅均朝東東北向，三百五五十英尺的寬敞敞空間里包括室室外溫水按摩浴浴池或私人泳池池。其建筑體均均采用當地特有有建材興建而成成，例如五彩石石及納西灰磚。。價格：均價1400元案例二：浙江烏烏鎮(zhèn)歷史街區(qū)文旅IP智造，通過“江江南水鄉(xiāng)”——“戲劇烏鎮(zhèn)”——“國際互聯網的烏烏鎮(zhèn)”三級跳，，成就烏鎮(zhèn)IP體系。第二部分：文旅地產開發(fā)模式02戲劇烏鎮(zhèn)01江南水鄉(xiāng)03國際互聯網江南水鄉(xiāng)，枕水人家，劉若英的來過就不曾離開，朗朗上口以烏鎮(zhèn)西柵的木屋、石橋、巷陌甚至烏篷船為舞臺，獻上上千場精彩演出，打造古鎮(zhèn)嘉年華。截止到2016年，烏鎮(zhèn)已經舉辦了三屆世界互聯網大會，成為了互聯網永久性會址。第二部分：文旅地產開發(fā)模式項目選址：北京京朝陽區(qū)酒仙橋橋街道大山子地地區(qū)建筑時間：20世紀50年代（包豪斯風風格）占地面積：近450畝建筑面積：20.37萬平米文化創(chuàng)意產業(yè)類類企業(yè)租賃面積積：13萬平米屬于藝術創(chuàng)作、、展示和交流的的占全部機構的的57%，設計類包括空空間設計、廣告告設計、家具家家居設計和服裝裝與形象設計站站全部機構的28%以上，還有傳播播發(fā)行和書店及及餐飲酒吧一類類的跟藝術創(chuàng)造造有關的一些業(yè)業(yè)態(tài)。案例三：北京798藝術區(qū)作為國際藝術品品交易交流中心心，承載展覽、、展示、交易、、拍賣，承接國國際文化交流活活動等重要功能能。第二部分：文旅地產開發(fā)模式“舊工業(yè)廠房改改造+國際藝術企業(yè)入入駐+商業(yè)運營”的開開發(fā)方式010203國際企業(yè)機構入駐舊廠房改造充分利用原有廠房的風格(德國包豪斯建筑風格)，稍作裝修和修飾，轉化成為富有特色的藝術展示和創(chuàng)作空間。商業(yè)運營國際一流的尤倫斯當代藝術中心、西班牙伊比利亞當代藝術中心、美國佩斯畫廊等國際大型藝術機構紛紛入駐。案例三：北京798藝術區(qū)酒吧、餐廳、書書店、咖啡店等等商業(yè)業(yè)態(tài)運營營，提高了798項目的商業(yè)價值值，更好地為外外地旅游者和文文化藝術愛好者者服務。在798藝術區(qū)的成功開開發(fā)，帶動園區(qū)區(qū)租金上漲，在在798藝術區(qū)的輻射帶帶動下，周邊形形成了十余個文文化藝術集聚園園區(qū)和其他樓盤盤項目，提高了了區(qū)域的文化價價值和周邊區(qū)域域的土地價值。。案例三：北京798藝術區(qū)第二部分：文旅地產開發(fā)模式第二部分：文旅地產開發(fā)模式案例啟示小結在地產項目中，，通過品牌資源源嫁接以精品化化品牌項目，為為景區(qū)做出配套套的品質，提高高文旅地產附加加值。文創(chuàng)IP的打造，挖掘地地產的文化內涵涵和旅游產業(yè)，，形成旅游的核核心吸引物，有有利于低價拿地地。產業(yè)導入方面，，通過在古街區(qū)區(qū)，老廠房改造造中的完整產業(yè)業(yè)運營和產業(yè)招招商能力，幫助助項目運營落地地。通過解決政府閑閑置資產的利用用，讓政府劃撥撥周邊更多的配配套用地，進行行后續(xù)的住宅地地產開發(fā)。叁亞新文旅地產開發(fā)建議第三部分：亞新文旅地產開發(fā)建議鄭州文旅地產市市場階段目前鄭州文旅地產屬于快速發(fā)展階段，很多地產開發(fā)商早有布局。2016年12月20日，華僑城文旅項目落戶鄭州中原新區(qū)，投資500億元，建設中原華僑城大型文化旅游項目。02華僑城01建業(yè)集團03銀基地產04清華園地產05昌建地產建業(yè)集團就聯合華誼兄弟投資建設“建業(yè)·華誼兄弟”電影小鎮(zhèn)，總投資逾150億元。銀基560億，打造同時擁有三大元素主題，七類主題配套設計的旅游度假勝地打造國際旅游度假區(qū)。清華園地產打造的清華憶江南溫泉度假項目，清華大溪地的奧帕拉拉水公園的悠閑項目。昌建地產在河南中牟打造3000畝的鄭州國際汽車公園。06美景素心園依托伏羲山，生態(tài)養(yǎng)生別墅群，伏羲文化、自然環(huán)境與建筑設計完美融合。恒大將投資1000億，建設世界最大的主題公園。05恒大地產鄭州人均GDP市場第三部分：亞新文旅地產開發(fā)建議2015年鄭州市GDP總量達7315.19億元，人均GDP為78003.73元，折合12523.88美元，居河南全全省首位。世界經驗，人均均GDP達到2500到3000美元2015年鄭州GDP人均達到12523美元“從世界經驗來來看，當人均GDP超過2500到3000美元時，旅游產產業(yè)將迎來飛速速發(fā)展。以主題樂園為代代表的文旅產業(yè)業(yè)和文旅地產發(fā)發(fā)展，得益于人人民消費力提升升和消費類型的的轉