XX：成本分配與優(yōu)化的9大要點(diǎn)成本價(jià)值分析是是指通過(guò)對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品或服務(wù)進(jìn)進(jìn)行功能分析析，使實(shí)現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品或服務(wù)的的必要功能的的總成本最低低，從而提高高產(chǎn)品或服務(wù)務(wù)的價(jià)值。因因此，成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)非一味減少少花錢(qián)，而應(yīng)應(yīng)是通過(guò)不均均衡使用成本本來(lái)達(dá)到成本本價(jià)值的最大大化。一、成本的不均均衡分布、騰騰挪與關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)本期話(huà)題討論的的值班班長(zhǎng)唐唐艷女士先拋拋出了幾個(gè)案案例，引發(fā)大大家討論。例如，大家都知知道園林的硬硬景：軟景比比例控在3:7，但這個(gè)三三七開(kāi)是指面面積，不是造造價(jià)，如果是是造價(jià)，估計(jì)計(jì)硬景就沒(méi)辦辦法鋪石材了了。又如：公共部分分的精裝，大大家都知道重重點(diǎn)在大堂，大大堂控2500單價(jià)，電梯梯前室控800單價(jià)，結(jié)果果大堂富麗堂堂皇，電梯前前室簡(jiǎn)陋、黯黯淡無(wú)光，落落差好大。再如：350元元的園林單價(jià)價(jià)，還包括展展示區(qū)，一番番折騰下來(lái)，園園區(qū)基本就是是草坪了。從這幾個(gè)案例可可以了解到，如如何進(jìn)行成本本的不均衡分分布，成本科科目間如何進(jìn)進(jìn)行騰挪并強(qiáng)強(qiáng)化客戶(hù)關(guān)注注點(diǎn)的打造，是是需要考慮的的首要問(wèn)題。針對(duì)上述案例，第第一，應(yīng)在敏敏感點(diǎn)重點(diǎn)投投入，有群友認(rèn)為為電梯前室成成本投放可適適當(dāng)高點(diǎn)，優(yōu)優(yōu)化客戶(hù)體驗(yàn)驗(yàn)和感覺(jué)；景景觀、公區(qū)裝裝修、入戶(hù)門(mén)門(mén)、電梯是客客戶(hù)需求敏感感點(diǎn)，需要重重點(diǎn)投入；大大堂2500單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)層1500單價(jià)比較合合理，標(biāo)準(zhǔn)層層再低也要1200，僅800落差確實(shí)太太大；或者，剛剛需首層1300單價(jià)，標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層600。地下大堂堂標(biāo)準(zhǔn)放低點(diǎn)點(diǎn)。第二，賣(mài)點(diǎn)策略略。賣(mài)點(diǎn)主要要看客戶(hù)對(duì)象象，有群友提提到某個(gè)盤(pán)把把地下室的電電梯廳也弄了了精裝，并且且還做在了樓樓盤(pán)宣傳片里里作為賣(mài)點(diǎn)，將將精裝房作為為賣(mài)點(diǎn)，把地地上電梯廳節(jié)節(jié)約的成本投投入到地下。第三，要對(duì)景觀觀定位、工藝藝節(jié)點(diǎn)、設(shè)計(jì)計(jì)實(shí)施進(jìn)行標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化。定位標(biāo)準(zhǔn)化，在在于項(xiàng)目定位位及對(duì)應(yīng)的景景觀造價(jià)成本本標(biāo)準(zhǔn)化，依依據(jù)成熟項(xiàng)目目按別墅、洋洋房、高層明明確為高中低低幾個(gè)檔次，明明確每個(gè)檔次次景觀設(shè)計(jì)的的內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)。慎重把握車(chē)行主路、車(chē)行副路、人行主路、人行副路等的寬度和材料選用；主節(jié)點(diǎn)廣場(chǎng)、次節(jié)點(diǎn)廣場(chǎng)的材料選用；節(jié)點(diǎn)喬木、行道樹(shù)、灌木等的品種和規(guī)格選用等。對(duì)于景觀有群友友認(rèn)為應(yīng)以綠綠為主，在于于控制住造價(jià)價(jià)指標(biāo)，明確確各種道路廣廣場(chǎng)詳細(xì)做法法，指定微地地型處理方法法，除主景外外，苗木應(yīng)小小型化，指定定主苗木胸蓬蓬徑。工藝節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)化化，在于把成成熟的工藝節(jié)節(jié)點(diǎn)按材料、工工藝進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化，選用合合適產(chǎn)品進(jìn)行行推廣，在多多個(gè)項(xiàng)目中反反復(fù)使用，避避免重復(fù)設(shè)計(jì)計(jì)、重復(fù)選樣樣。尋找合適適的合作廠家家進(jìn)行材料定定點(diǎn)半成品加加工，到現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)后半成品直直接拼裝，既既保證了現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)施工質(zhì)量又又降低了施工工成本。工藝節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)化化包括道路側(cè)側(cè)石標(biāo)準(zhǔn)化、窨窨井蓋裝飾標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化、附屬屬用房外裝飾飾材料標(biāo)準(zhǔn)化化、地面鋪裝裝紋樣標(biāo)準(zhǔn)化化、高桿燈和和庭院燈等燈燈具標(biāo)準(zhǔn)化、座座凳等戶(hù)外家家具標(biāo)準(zhǔn)化等等等。設(shè)計(jì)施工標(biāo)準(zhǔn)化化，在于充分分認(rèn)識(shí)到苗木木種植對(duì)景觀觀效果的重要要性，采購(gòu)時(shí)時(shí)若選擇10年以上成樹(shù)樹(shù)，則堅(jiān)持“全冠成樹(shù)移移植”，不剪枝葉葉，專(zhuān)車(chē)專(zhuān)送送；在設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)提倡5層垂直綠化化技術(shù)，喬木木、灌木、鮮鮮花、芳草等等復(fù)合搭配種種植；在施工工上，360度尋找苗木木的最佳觀賞賞方向。第四，注意軟硬硬景搭配與地地被栽植技巧巧。一方面，合合理確定軟硬硬景比例權(quán)重重。硬質(zhì)景觀觀單方造價(jià)往往往要高于軟軟景兩倍以上上，控制好硬硬景比例，可可將硬質(zhì)景觀觀節(jié)省的成本本更多地用到到軟景上，突突顯綠量，打打造綠色視覺(jué)覺(jué)沖擊力。另一方面，了解解軟景成本影影響因素。包包括可使用的的苗木種類(lèi)數(shù)數(shù)量、苗木采采購(gòu)成本、苗苗木運(yùn)輸距離離、苗木土球球大?。ㄟ\(yùn)輸輸成本）、適適宜栽種期的的長(zhǎng)短、栽植植成活率、冬冬季是否需用用特殊防護(hù)等等。三是合理理掌控植物栽栽植密度，避避免不必要的的浪費(fèi)。通常常植物栽植兩兩個(gè)月后其枝枝干、樹(shù)葉才才得以充足伸伸展、生長(zhǎng)，綠綠量的性?xún)r(jià)比比較優(yōu)。盡量量避免因時(shí)間間緊，通過(guò)加加大栽植密度度提高綠量的的做法。第五，合理選擇擇、搭配地被被栽植。木本本地被的色帶帶成本高，要要適量選用；；大規(guī)格苗木木成本高，因因此要合理選選擇其規(guī)格；；草坪是軟景景中單項(xiàng)成本本較低的，可可在保證效果果的前提下適適量提高草坪坪用量；花卉卉后期更換、維維護(hù)的成本較較高，建議適適量選擇，可可多用色葉喬喬灌木或變色色喬灌木。以A項(xiàng)目景觀分分項(xiàng)成本為例例，明細(xì)如下下表：二、成本適配的的3大依據(jù)：產(chǎn)產(chǎn)品定位、競(jìng)競(jìng)品分析、適適配比例1.產(chǎn)品定位個(gè)人認(rèn)為適配不不完全是價(jià)值值均衡分配，應(yīng)應(yīng)是結(jié)合目標(biāo)標(biāo)客群、競(jìng)品品情況、適合合自己產(chǎn)品特特色的價(jià)值再再分配，目的的是提升產(chǎn)品品競(jìng)爭(zhēng)力和保保收益率。2.競(jìng)品分析做差異化。有群群友舉了一個(gè)個(gè)戶(hù)型設(shè)計(jì)的的例子，非常常有心意，周周邊的盤(pán)都是是90方做兩房，120方做三房，而而他們就是90方做三房，120就做四房了了，雖然感覺(jué)覺(jué)有點(diǎn)擠，但但確實(shí)是抓準(zhǔn)準(zhǔn)了必須要買(mǎi)買(mǎi)三房或四房房但又承受不不了太大面積積的剛需。3.適配比例方案版的成本適適配，要看產(chǎn)產(chǎn)品的定位，定定位高低，適適配的比例也也要調(diào)整，不不能是一個(gè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。群友提出有時(shí)一一個(gè)盤(pán)恨不能能所有的競(jìng)品品都做幾套，也也有群友提出出沒(méi)有辦法落落地，其他部部門(mén)反對(duì)聲音音較大。也有有群友覺(jué)得還還要提前到定定位階段，設(shè)設(shè)計(jì)是對(duì)定位位的細(xì)化有群友提到他們們是根據(jù)售價(jià)價(jià)定位投資等等級(jí)，按級(jí)別別確定各項(xiàng)可可控指標(biāo)，如如大堂標(biāo)準(zhǔn)、外外環(huán)境綠化等等指標(biāo)，指導(dǎo)導(dǎo)設(shè)計(jì)出圖；；另有群友認(rèn)認(rèn)為限額都可可以確認(rèn)，只只是從限額指指標(biāo)到細(xì)目的的做法，爭(zhēng)議議較大。萬(wàn)科科XX都是這樣樣，什么檔次次的盤(pán)就有什什么樣的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，適配的空空間比較小。三、成本優(yōu)化的的9大要點(diǎn)1.技術(shù)和經(jīng)濟(jì)濟(jì)緊密結(jié)合，提提高產(chǎn)品價(jià)值值成本價(jià)值工程用用于房地產(chǎn)的的實(shí)施程序如如下：一是選定研究對(duì)對(duì)象（建高層層還是多層等等），二是分分析并評(píng)判研研究對(duì)象優(yōu)劣劣取舍的決策策因素；三是是確定各決策策因素的權(quán)重重，四是計(jì)算算各方案之功功能分值；五五是對(duì)各選擇擇方案的成本本進(jìn)行估算，計(jì)計(jì)算出成本分分值，六是計(jì)計(jì)算各方案的的價(jià)值V=F/C（V：產(chǎn)品或服服務(wù)價(jià)值，F(xiàn)：功能分值值；C：成本分值值）。最后得出分析結(jié)結(jié)論，即V＞1則可行，且且價(jià)值量最大大值為性?xún)r(jià)比比最優(yōu)方案。2.重點(diǎn)投入客客戶(hù)感知最直直接的部分以《成本決勝論論》一書(shū)中提提到的某豪宅宅項(xiàng)目外立面面裝飾物料為為例，建筑師師將原鋁合金金板+玻璃幕墻的的外立面體系系調(diào)整為石材材+少量鋁合金金板+玻璃幕墻，而而達(dá)到此種豪豪宅品質(zhì)有4個(gè)用料方案案供選：1號(hào)方案：作為為比選基礎(chǔ)的的現(xiàn)有方案：：石材（部分分為圓弧形）+玻璃幕墻；；2號(hào)方案：6米米以下用優(yōu)質(zhì)質(zhì)石材飾面，6米以上部分分為滾涂石材材印花復(fù)合鋁鋁板（當(dāng)時(shí)物物料價(jià)格為510元/㎡）+玻璃幕墻；；3號(hào)方案：6米米以下用優(yōu)質(zhì)質(zhì)石材，其余余部分為仿石石涂料+優(yōu)質(zhì)鋁合金金門(mén)窗；4號(hào)方案：用材材同2號(hào)方案，但但用復(fù)合鋁板板代替滾涂石石材印花鋁板板（當(dāng)時(shí)物料料價(jià)格為310元/㎡）。除了以上提及的的建筑外立面面效果，還要要兼顧結(jié)構(gòu)荷荷載、隔熱、隔隔音、節(jié)能性性能、色差控控制、建筑立立面的耐久性性和價(jià)格等因因素，于是制制定權(quán)重表如如下：相應(yīng)計(jì)算的比較較分值和功能能分值如下表表（因案例撰撰寫(xiě)年份偏早早，數(shù)據(jù)當(dāng)前前或有變更）。最后確定成本分分值和價(jià)值，得得出性?xún)r(jià)比最最優(yōu)的為4號(hào)方案。具具體如下表所所示：有群友提到一個(gè)個(gè)案例，2011年做的一個(gè)個(gè)項(xiàng)目，30萬(wàn)方，前期期設(shè)計(jì)的時(shí)候候外墻全部采采用干掛陶土土板，沒(méi)有人人提出異議，結(jié)結(jié)果施工的時(shí)時(shí)候發(fā)現(xiàn)成本本太高，施工工工期長(zhǎng)，做做客戶(hù)訪談的的時(shí)候，對(duì)于于外墻采用干干掛陶土板還還是瓷磚沒(méi)有有什么區(qū)別，只只要不難看就就行。最后只只能全部改成成貼磚，省錢(qián)錢(qián)，省時(shí)。所所以在外墻這這塊成本可以以多斟酌。3.通過(guò)限額指指標(biāo)進(jìn)行具體體規(guī)定而XX的外立面面裝飾，在限限額設(shè)計(jì)上就就做了規(guī)定：：首先，墻積比控控制在1.2左右，不宜宜超過(guò)1.5；其次，除非超高高檔次項(xiàng)目，造造型線(xiàn)條以外外不宜大面積積采用氟碳噴噴涂、高級(jí)彈彈性涂料或金金屬漆，應(yīng)選選用合資品牌牌的中等檔次次，一般涂料料施工單價(jià)（不不含抹灰）控控制在35元/㎡左右；再次，中檔及以以下項(xiàng)目，不不宜選用大比比例、成規(guī)模模幕墻類(lèi)飾面面，如石材、玻玻璃、金屬板板類(lèi)幕墻；最最后，若項(xiàng)目目成本利潤(rùn)率率低于15%，則應(yīng)考慮慮降低一個(gè)檔檔次選擇用料料。XX不同物業(yè)外外立面用料及及檔次選材參參考如下表：：XX的外窗，窗窗積比控制在在0.30以?xún)?nèi)，以0.25~~0.28為宜；控制制開(kāi)窗面積，降降低外墻保溫溫投入，減少少飄窗、轉(zhuǎn)角角窗面積；如如無(wú)外立面保保溫隔熱地方方性規(guī)范要求求，除超高檔檔物業(yè)以外，不不宜選用斷橋橋隔熱鋁型材材、雙層中空空玻璃；若項(xiàng)項(xiàng)目成本利潤(rùn)潤(rùn)率低于15%，則應(yīng)降低低一個(gè)檔次選選擇門(mén)窗用料料。XX各不同物業(yè)業(yè)外窗選材參參考如下表：：從XX公共部位位的裝飾費(fèi)用用限額，也可可看出其對(duì)敏敏感性成本的的“二次不均衡衡分配”思路（如下下表）。景觀成本費(fèi)項(xiàng)明明細(xì)如下表：：4.結(jié)構(gòu)性成本本指標(biāo)的嚴(yán)控控以XX為例，其其在結(jié)構(gòu)性成成本的控制上上可謂不遺余余力。首先，XX規(guī)定定在設(shè)計(jì)任務(wù)務(wù)書(shū)中應(yīng)列入入各主項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)限量，如每每平方米鋼筋筋用量、每平平方米砼用量量等，具體根根據(jù)項(xiàng)目所在在地區(qū)抗震、結(jié)結(jié)構(gòu)形式、層層數(shù)等確定。其次，招標(biāo)之前前或過(guò)程中，若若發(fā)現(xiàn)實(shí)際材材料數(shù)量超出出設(shè)計(jì)限量，必必須要求設(shè)計(jì)計(jì)單位進(jìn)一步步對(duì)施工圖進(jìn)進(jìn)行優(yōu)化，力力爭(zhēng)控制在指指標(biāo)限量以?xún)?nèi)內(nèi)。再次，地下室結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)除重重點(diǎn)控制鋼筋筋、砼用量指指標(biāo)外，降低低地下室頂板板覆土的厚度度，頂板上部部地面用作園園林景觀時(shí)，應(yīng)應(yīng)該盡可能地地安排灌木和和草地，避免免種植大型喬喬木，以免過(guò)過(guò)度增加覆土土厚度；頂板板覆土以1米左右為宜宜，消防通道道也應(yīng)盡量避避免經(jīng)過(guò)頂板板上部地面。此外，屋面造型型造價(jià)影響建建安成本明顯顯，在設(shè)計(jì)上上應(yīng)注意簡(jiǎn)潔潔；16層以下建筑筑，盡可能不不采用斜屋面面，或控制斜斜屋面面積比比例。5.功能性成本本的不均衡分分配對(duì)“功能性成本本”這一塊進(jìn)行行二次分配，可可投入溢價(jià)成成本，減少低低效成本，避避免無(wú)效成本本。投入成本在于希希望產(chǎn)生溢價(jià)價(jià)，如果能夠夠有利于價(jià)格格提高，亦可可分擔(dān)增加的的平均成本，否否則就是浪費(fèi)費(fèi)。經(jīng)驗(yàn)證明，如果果地下室的面面積超過(guò)建筑筑面積15%就不具經(jīng)濟(jì)濟(jì)性了。因此此要嚴(yán)格控制制地下室面積積，控制土方方開(kāi)挖量，控控制以贈(zèng)送面面積作為賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)；聯(lián)排別墅墅慎用地下停停車(chē)方式，減減少大開(kāi)挖的的地下室。地地下面積跟車(chē)車(chē)位配比相關(guān)關(guān)，有些車(chē)位位配比比較大大，會(huì)設(shè)計(jì)大大的地下車(chē)庫(kù)庫(kù)，大地庫(kù)成成本很高，如如果是容積率率高的項(xiàng)目如如超高層等，要要滿(mǎn)足車(chē)位比比，可能還得得往地下發(fā)展展，這其中鋼鋼筋配比、結(jié)結(jié)構(gòu)成本、樁樁基、土方等等，要增加很很多成本。因因此要盡可能能減少和科學(xué)學(xué)利用地下面面積。6.通過(guò)控制窗窗地比來(lái)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)節(jié)能、降成成本窗地比要適配，不不能無(wú)限制擴(kuò)擴(kuò)大。有群友友提到，其所所在房企的住住宅項(xiàng)目窗地地比一般在0.22--0.25，在外地的的一個(gè)項(xiàng)目窗窗地比竟然達(dá)達(dá)到0.32，后來(lái)一看看圖，凸陽(yáng)臺(tái)臺(tái)里面一層落落地窗，然后后陽(yáng)臺(tái)全封閉閉，后來(lái)對(duì)陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行優(yōu)化化，不搞全封封閉，實(shí)現(xiàn)了了0.22--0.25的正常區(qū)間間值。以控制窗地比為為例，減少開(kāi)開(kāi)窗面，可實(shí)實(shí)現(xiàn)門(mén)窗節(jié)能能并降低造價(jià)價(jià)。首先，通過(guò)產(chǎn)品品定位和成本本標(biāo)準(zhǔn)化，來(lái)來(lái)控制窗地比比的比率，通通過(guò)指標(biāo)來(lái)控控制，比如普普通住宅的窗窗地比在0.21~~0.23，別墅的窗窗地比可達(dá)0.3；其次，通過(guò)門(mén)窗窗和立面分割割方式減少耗耗材。凹凸越越少、窗洞越越小節(jié)能保護(hù)護(hù)越容易配置置，采用普通通玻璃、型材材就能滿(mǎn)足，但但是如果開(kāi)窗窗太大、立面面設(shè)計(jì)曲線(xiàn)過(guò)過(guò)多，則能耗耗越大，型材材和節(jié)能要求求就比較高。比比如采用斷橋橋鋁合金等等等來(lái)節(jié)能，會(huì)會(huì)增加成本；；再次，窗開(kāi)啟方方式、型材品品牌和五金配配置標(biāo)準(zhǔn)會(huì)影影響造價(jià)。比比如，平開(kāi)窗窗比推拉窗要要貴，會(huì)在窗窗扇上使用更更多五金材料料，這都需要要通過(guò)設(shè)計(jì)來(lái)來(lái)控制標(biāo)準(zhǔn)。磁磁瓦涂層的處處理上，可用用陽(yáng)極氧化、粉粉末噴涂來(lái)代代替成本相對(duì)對(duì)較高的氟碳碳烤漆。7.門(mén)窗和園林林的敏感度排排前列客戶(hù)對(duì)戶(hù)型、陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)、護(hù)窗欄欄桿、飄窗等等的敏感度高高，但是園林林和門(mén)窗尤其其高。正如群友所說(shuō)，“園林第一”，因?yàn)檎麄€(gè)個(gè)小區(qū)的氛圍圍和靈魂都在在園林中體現(xiàn)現(xiàn)；“我司設(shè)計(jì)師師在匯報(bào)產(chǎn)品品配置時(shí)意見(jiàn)見(jiàn)是門(mén)窗是建建筑的眼睛點(diǎn)點(diǎn)綴整體項(xiàng)目目的靈魂，所所以一定要高高配”。8.成本優(yōu)化要要運(yùn)用好設(shè)計(jì)計(jì)部這也是群話(huà)題討討論中多位群群友提到的點(diǎn)點(diǎn)。首先，增加設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)，增加設(shè)設(shè)計(jì)優(yōu)化的提提成，激勵(lì)設(shè)設(shè)計(jì)師的靈感感其次，對(duì)設(shè)計(jì)部部重獎(jiǎng)重罰，激激勵(lì)與刺激再次，進(jìn)行輪崗崗，讓設(shè)計(jì)部部參與采購(gòu)幾幾個(gè)月，真刀刀真槍地感受受材料的成本本與品質(zhì)。此外，在前期過(guò)過(guò)程中對(duì)設(shè)計(jì)計(jì)周期過(guò)度壓壓縮，以至于于在設(shè)計(jì)中他他們只拿出滿(mǎn)滿(mǎn)足領(lǐng)導(dǎo)要求求的方案，后后期再修改也也大多在之前前的方案基礎(chǔ)礎(chǔ)上改，沒(méi)有有實(shí)質(zhì)性?xún)?yōu)化化，不僅需要要資金獎(jiǎng)勵(lì)，還還要保障設(shè)計(jì)計(jì)周期。9.注重成本優(yōu)優(yōu)化的各種細(xì)細(xì)節(jié)展示區(qū)的規(guī)模要要建多大，占占多大比例，如如常見(jiàn)的商業(yè)業(yè)街是否在銷(xiāo)銷(xiāo)售前先建起起來(lái)，如交樓樓時(shí)間的安排排，這里涉及及到資金成本本，更涉及到到現(xiàn)金流與開(kāi)開(kāi)發(fā)節(jié)奏的安安排。展示區(qū)區(qū)盡量后期能能利用到比較較好。現(xiàn)在的的展示區(qū)，都都比較高大上上，售樓部、樣樣板房、活動(dòng)動(dòng)中心，面積積大，標(biāo)準(zhǔn)高高。售樓部在在銷(xiāo)售完后改改成會(huì)所。避免過(guò)多采光井