四川省成都市XX區(qū)房地產(chǎn)項目前期研究策劃初步建議書1.市場背景調(diào)調(diào)研分析針對項目發(fā)展背背景（宏觀市市場及微觀市市場背景）進進行分析，了了解在現(xiàn)時房房地產(chǎn)市場條條件下，本項項目應(yīng)采取的的最佳市場應(yīng)應(yīng)對策略，為為項目發(fā)展定定位（價格檔檔次定位、產(chǎn)產(chǎn)品定位、目目標(biāo)客戶定位位）提供充分分的市場依據(jù)據(jù)?！獜暮暧^到微微觀，從整體體到局部項目發(fā)展背景分析市場背景分析結(jié)論整體供應(yīng)片區(qū)供應(yīng)經(jīng)濟概況城市發(fā)展戰(zhàn)略房地產(chǎn)市場狀況個盤分析消費者特征社會經(jīng)濟及城市發(fā)展戰(zhàn)略概況尋找市場切入點互動分析`項目發(fā)展背景分析市場背景分析結(jié)論整體供應(yīng)片區(qū)供應(yīng)經(jīng)濟概況城市發(fā)展戰(zhàn)略房地產(chǎn)市場狀況個盤分析消費者特征社會經(jīng)濟及城市發(fā)展戰(zhàn)略概況尋找市場切入點互動分析成都——四川省會——成都——四川省會——西南重鎮(zhèn)、山中平原、川人所往西南中心——西南科技、商貿(mào)、金融中心文化名城——2300多年的歷史文化名城風(fēng)光民俗——獨具魅力的旅游勝地開放之都——西部大開發(fā)的戰(zhàn)略支撐點、邁向國際化的大城市經(jīng)濟發(fā)展綜述———成都位位于中國川西西平原的腹地地，是四川省省省會和一座座具有悠久歷歷史的文化古古城。1999年被國務(wù)院院確定為中國國西南地區(qū)科科技、商貿(mào)、金金融、通訊及及交通樞紐的的中心城市，它它也是一座充充滿生機的現(xiàn)現(xiàn)代化城市。成都市自然資源源豐富、土壤壤肥沃、礦產(chǎn)產(chǎn)資源種類繁繁多、終年溫溫暖濕潤、四四季分明。城城市交通運輸輸在西南地區(qū)區(qū)起著舉足輕輕重的作用；；全市總面積積12390平方公里，市市區(qū)面積129平方公里，平平原僅占40.1%，全市共有8區(qū)4市8縣。2000年成都市總總?cè)丝谶_到1013..35萬人，比上上年增加1%左右，市區(qū)區(qū)人口為330萬人，人口口平均密度為為每平方公里里765人，平原地區(qū)區(qū)為1000人/平方公里以以上。改革開放20多多年，成都經(jīng)經(jīng)濟建設(shè)、社社會事業(yè)和人人民生活水平平都發(fā)生了巨巨大的變化。特特別是"九五"計劃期間，成成都市改革開開放和現(xiàn)代化化建設(shè)取得重重大突破。22001年全市國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總值達達到1419億元，年均均增長13.1%，提前實現(xiàn)現(xiàn)了國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值較1980年"翻三番"和人民生活活達小康的目標(biāo)。一一、二、三產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值比重重由1995年末的14.6::43.4::42調(diào)整為2001年末的8.9::45.3::45.8，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)趨向合理。社會主義市場經(jīng)濟體制初步建立,市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用明顯增強。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成效明顯，能源、交通、通信的“瓶頸”制約明顯緩解，城市綜合服務(wù)功能增強。全方位對外開放格局基本形成，開放型經(jīng)濟發(fā)展較快。成都市作為中國西部的特大中心城市和國家規(guī)劃定位的西南地區(qū)的科技中心、商貿(mào)中心、金融中心和交通通訊樞紐，在西部具有相對的區(qū)位優(yōu)勢、經(jīng)濟優(yōu)勢、科技優(yōu)勢和市場優(yōu)勢。成都對外開放程度不斷提高，投資環(huán)境良好，投資硬環(huán)境進入中國城市40優(yōu)行列。有國家級的開發(fā)區(qū)3個，省級開發(fā)區(qū)5個，都已形成規(guī)模。2001年實際利用外資3.1億元，實現(xiàn)進出口總額（海關(guān)口徑）18.9億美元。外商投資的大項目和大企業(yè)增加，美國康寧、日本豐田、法國拉法基等世界500強企業(yè)來蓉投資和設(shè)立代表處達60多家。成都先后與美國菲尼克斯市、日本甲府市，加拿大溫尼伯市等9個國外城市結(jié)為友好城市,與國內(nèi)16個大中城市建立友好合作關(guān)系。進入新世紀，成都將抓住西部大開發(fā)這一歷史機遇，加快發(fā)展，使成都成為西部大開發(fā)的亮點，國內(nèi)外關(guān)注的熱點。為此，成都繪制了未來發(fā)展的宏偉藍圖，確定了新世紀前10年"構(gòu)建西部戰(zhàn)略高地，基本實現(xiàn)現(xiàn)代化"的總體奮斗目標(biāo)，提出了"十五"奮斗目標(biāo)，即：全市國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長10%以上，到2005年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達到2500美元。社會主義市場經(jīng)濟體制不斷完善和鞏固，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)得到調(diào)整優(yōu)化，到2005年，三次產(chǎn)業(yè)增加值比例調(diào)整為7:45.5:47.5，城市化水平達到38%以上。城市綜合服務(wù)功能進一步增強，生態(tài)建設(shè)和環(huán)境保護取得明顯成效，形成現(xiàn)代化城市的基本框架。人民生活初步達到寬裕水平，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長８％，農(nóng)民人均可支配收入年均增長6%左右。社會保障體系健全，各項社會事業(yè)全面發(fā)展。開發(fā)區(qū)發(fā)展情況況——成都高新技術(shù)開開發(fā)區(qū)始建于19888年。1991年3月經(jīng)國務(wù)院院批準(zhǔn)為國家家級高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)區(qū)，1996年3月成立成都都高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管管理委員會，作為成都市市人民政府派派出機構(gòu)，行行使市級管理理權(quán)限，統(tǒng)一一領(lǐng)導(dǎo)和管理理區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟濟、行政、社社會事業(yè)工作作。該開發(fā)區(qū)位位于成都市南南郊，面積47平方千米,人口20萬人，緊臨臨成都火車南南站和雙流國國際機場，市市區(qū)的一環(huán)路路、二環(huán)路和和成（都）樂樂（山）高等等級公路橫貫貫其間，地理理位置極為優(yōu)優(yōu)越，現(xiàn)已基基本完成25平方千米起起步區(qū)的建設(shè)設(shè)，共投入基基本建設(shè)資金金15億元，各類類基本建設(shè)項項目開工面積積166萬平方米，竣竣工面積78萬平方米，水水、電、氣、路路、通信等基基礎(chǔ)設(shè)施已初初具規(guī)模，中中小學(xué)校配套套設(shè)施相繼投投入使用，銀銀行、稅務(wù)、海海關(guān)均設(shè)立分分支機構(gòu)，區(qū)區(qū)內(nèi)還設(shè)有進進出口公司和和保稅倉庫，為為投資者提供供全方位服務(wù)務(wù)。成都市高新區(qū)已已形成電子與與信息技術(shù)、生生物醫(yī)藥工程程、食品工業(yè)業(yè)三大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。到2000年底，成都高高新區(qū)引進各各類企業(yè)3600多家，注冊冊資本近120億元，其中中外商投資企企業(yè)300多家，總投投資10億多美元，世世界500強已有11家在這里投投資興辦獨資資、合資企業(yè)業(yè)。有高新技技術(shù)企業(yè)378家，分別占占四川省和成成都市的55％和73%，高新技術(shù)術(shù)企業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)值占全區(qū)工工業(yè)總產(chǎn)值的的54%。有年產(chǎn)值值過10億元的企業(yè)5家，過億元元的企業(yè)34家，過千萬萬元的企業(yè)80家。目前，成成都高新區(qū)成成為中國西部部外商投資最最多、發(fā)展較較好的區(qū)域。成都經(jīng)濟技術(shù)開開發(fā)區(qū)成都經(jīng)濟技術(shù)開開發(fā)區(qū)創(chuàng)建于于1990年,總體規(guī)劃面面積26平方千米。2000年2月國務(wù)院辦辦公廳正式批批復(fù)同意成都都經(jīng)濟技術(shù)開開發(fā)區(qū)列為國國家級經(jīng)濟技技術(shù)開發(fā)區(qū)，成為四川省第一個國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。該區(qū)位于成都市東的龍泉驛區(qū),處于成都市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略確定的區(qū)域內(nèi),距市中心13.6千米。開發(fā)區(qū)地理置優(yōu)越,交通方便,成-渝、成-昆鐵路環(huán)繞開發(fā)區(qū),成渝高速公路穿區(qū)而過,距成都雙流國際機場30千米。成都經(jīng)濟技術(shù)開開發(fā)區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、高起點地地進行開發(fā)建建設(shè)，開發(fā)區(qū)區(qū)已投入近12億元用于道道路、通訊、供供水、供電、供供氣等基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施和市政服服務(wù)設(shè)施建設(shè)設(shè)。建成總長長28公里,寬分別為50、40、30米的三條主主干道和四條條支干道，與與國道、省道溝通通成網(wǎng),形成四通八八達的交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò);建成日供水25萬噸供水設(shè)設(shè)施,建成110千伏、220千伏變電站站各一座;日輸天然氣30萬立方米;新建的郵政政大樓和15萬門程控電電話主機大樓樓和移動電話話機站已投入入使用,開辦了國際際國內(nèi)電信和和郵政快遞業(yè)業(yè)務(wù)；新建的的電視臺、賓賓館、商貿(mào)、金金融、醫(yī)院、中中小學(xué)校、各各類專業(yè)市場場已相繼投入入使用。城市市綜合配套服服務(wù)設(shè)施日趨趨完善,配套功能齊齊全,具備接納現(xiàn)現(xiàn)代化大工業(yè)業(yè)進區(qū)建設(shè)的的條件。成都都經(jīng)濟技術(shù)開開發(fā)區(qū)引進了了一批高附加加值、高創(chuàng)匯匯項目,如中美合資資埃蒙雷塞電電源電器有限限公司、中日日合資華川·雅馬哈摩托托車部品有限限公司,中外合資晶晶華光學(xué)有限限公司、美國RBI、澳大利亞亞的BHP、北京匯源源集團等。目目前,開發(fā)區(qū)已形形成了以機械械及汽(摩托)車制造、電電子通訊設(shè)備備制造、新型型建材、醫(yī)藥藥食品、精細細化工等為主主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)，共有大型型企業(yè)120多家。2000年實現(xiàn)國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總值26.1億元，工業(yè)業(yè)增加值8.7億元,入庫稅收1.3億元,出口1033萬美元。成都海峽兩岸科科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)發(fā)園成都海峽兩岸科科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)發(fā)園以建設(shè)中中國內(nèi)陸地區(qū)區(qū)第一流工業(yè)業(yè)園為目標(biāo)，全全國首家由海海峽兩岸共同同投資,聯(lián)合成片開開發(fā)的西南最最大綜合工業(yè)業(yè)區(qū)。借鑒臺臺灣新竹科學(xué)學(xué)園區(qū)和高雄雄出口加工區(qū)區(qū)的成功經(jīng)驗驗,以臺商(外商)投資為主，按按國際II類工業(yè)區(qū)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計,規(guī)劃面積6平方千米。區(qū)區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施施配套齊全,建有道路5條,路寬分別為16、20、25、45米;6000門5ESS程控交換機機已于1993年初開通使使用;日供水8萬噸的專用自自來水廠設(shè)計計已經(jīng)完成,首期日供水2.5萬噸的工程程已建成并投投入使用;完成了供氣20萬立方米的的設(shè)計工作,已實現(xiàn)首期期供氣2萬立方米/日。已逐步步形成以食品品加工為特色色,醫(yī)藥、輕工工和電子相配配套的產(chǎn)業(yè)體體系。2001年實現(xiàn)國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總值4.38億元,入庫稅收0.68448億元,出口843萬美元。西南航空港經(jīng)濟濟開發(fā)區(qū)1993年經(jīng)四四川省人民政政府批準(zhǔn)為省省級經(jīng)濟開發(fā)發(fā)區(qū)。該開發(fā)發(fā)區(qū)位于成都都外南機場路路雙流段，西西起西南最大大的航空港成成都雙流國際際機場，東與與成都市區(qū)接接壤，東西長長45千米,南北寬4千米，規(guī)劃劃面積13平方千米，起起步區(qū)4平方千米。開開發(fā)區(qū)以第三三產(chǎn)業(yè)為主，帶帶動第一、第第二產(chǎn)業(yè)，主主要以商貿(mào)、餐餐飲、金融、房房地產(chǎn)、科研研、教育、電電子、醫(yī)藥、機機械、精細化化工、高新農(nóng)農(nóng)業(yè)等行業(yè)為為主。開發(fā)區(qū)區(qū)投資環(huán)境優(yōu)優(yōu)越，距成都都市區(qū)僅6千米，地勢勢平坦，境內(nèi)內(nèi)交通發(fā)達，西西有國際空港港成都雙流國國際機場，東東有成昆線成成都火車南站站，高等級的的機場公路，德德（陽）樂（山山）大件路穿穿越全境，集集航空、鐵路路、公路于一一地,具有得天獨獨厚的交通優(yōu)優(yōu)勢，區(qū)內(nèi)各各項基礎(chǔ)設(shè)施施完善，水、電電、氣、通訊訊全部配套，現(xiàn)現(xiàn)有110千伏變電站站一座，為成成都大電網(wǎng)覆覆蓋區(qū)，電能能質(zhì)量好，實實行環(huán)網(wǎng)供電電；航空港郵郵電局已建成成。1萬門程控電電話已開通；；建成日供氣氣10萬立方米的的天然氣配氣氣站1座；,建成總裝機機能力達2.2萬門程控電電話交換機,新建20～40米高等級道道路9條計15公里,區(qū)內(nèi)道路網(wǎng)網(wǎng)已基本形成成,排污、排水水系統(tǒng)逐步完完善。開發(fā)區(qū)區(qū)引進了德國國拜耳(四川)動物保健公公司、泰國正正大集團等60多個外商投投資項目,形成了以醫(yī)醫(yī)藥、精細化化工、電子、高高效農(nóng)業(yè)等為為主，兼具第第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)體系。2000年,實現(xiàn)國內(nèi)生生產(chǎn)總值6.08億元,工業(yè)增加值6.11億元,入庫稅收1.15萬元,出口981萬美元。新都衛(wèi)星城工業(yè)業(yè)開發(fā)區(qū)始建于19855年，是四川川省發(fā)展最早早，以開發(fā)高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)為主的工業(yè)業(yè)區(qū)，1994年經(jīng)四川省省人民政府批批準(zhǔn)列入省級級重點開發(fā)區(qū)。工業(yè)業(yè)區(qū)距市區(qū)10千米。全區(qū)區(qū)規(guī)劃面積18平方千米,現(xiàn)已完成開開發(fā)面積6平方千米，規(guī)規(guī)劃為工業(yè)、商商貿(mào)、旅游、生生活四個功能能小區(qū)，并以以電子、機械械、食品、化化工、旅游、房房地產(chǎn)等為開開發(fā)重點?，F(xiàn)現(xiàn)已建成的電電子、機械、食食品小區(qū)已初初具規(guī)模。開開發(fā)區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施較為完完善,德陽-樂山高等級級大件路、成都-綿陽高速公路、成都市市外環(huán)線和國國道108線穿越開發(fā)發(fā)區(qū);寶雞-成都、成都-重慶、成都-達川等4條鐵路通過過開發(fā)區(qū)所在在的新都縣境境內(nèi)。開發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)有8條標(biāo)準(zhǔn)水泥泥道路已建成成投入使用。開開發(fā)區(qū)所處的的新都縣率先先在成都市各各郊區(qū)(市)縣中開通了了程控電話,市話交換機機總?cè)萘恳堰_達38000線,可與180多個國家和和地區(qū)以及國國內(nèi)400多個城市直直撥電話,并已建成移移動電話基站站3座。區(qū)內(nèi)已已建成100千伏變電站2座,擁有1座日產(chǎn)水5萬噸的水廠,建有二級配配氣站1座,三級配氣站2座。區(qū)內(nèi)已已引進成都可可口可樂公司司、成都統(tǒng)一一包裝材料廠廠、豪特容積積式熱水器有有限公司、華華豐食品集團團等知名三資資企業(yè)。2000年實現(xiàn)工業(yè)業(yè)增加值29.6億元,實現(xiàn)工業(yè)增增加值7.06億元,入庫稅收1.34億元,出口666.009萬美元。成都高新西開發(fā)發(fā)區(qū)2001年7月月16日成都市正正式成立成都都高新西區(qū)管管委會。該區(qū)區(qū)位于成都衛(wèi)衛(wèi)星城--郫縣。區(qū)內(nèi)內(nèi)設(shè)有3個國家級高高科技產(chǎn)業(yè)項項目：中國西西部軟件園、國國家中藥現(xiàn)代代化科技產(chǎn)業(yè)業(yè)園、中國大大學(xué)生（留學(xué)學(xué)生）創(chuàng)業(yè)園園。成都高新新西區(qū)現(xiàn)已投投入基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)資金4.3億元,完成迪康、興興港等40千米主干道道建設(shè)，建成成110KV變電站1座，開通3個程控交換換模塊局，鋪鋪設(shè)供水、供供氣管網(wǎng)20公里、排污污管網(wǎng)12公里。同時時，投資5億元，建成成成都外國語語學(xué)校、南洋洋國際學(xué)校等等公共配套設(shè)設(shè)施，營造綠綠地9萬多平方米米。2001年，成都高高新西區(qū)共引引進項目70個，其中電電子信息50個（如中國國西部軟件園園、大唐電信信、國騰信息息產(chǎn)業(yè)園、匯匯源信息、瑞瑞士布魯克、藍藍劍科創(chuàng)），生生物醫(yī)藥15個（如迪康康制藥、楊天天藥業(yè)、旭華華制藥、中醫(yī)醫(yī)藥大學(xué)藥學(xué)學(xué)院），協(xié)議議投資總額67.4億元，到位位資金13.3億元。四川成都出口加加工區(qū)該區(qū)是20000年4月27日經(jīng)國務(wù)院院批準(zhǔn)的全國國首批15個出口加工工區(qū)之一，是是中國西部唯唯一的國家級級出口加工區(qū)區(qū)。2001年6月22日正式驗收收合格、封關(guān)關(guān)運行。四川川成都出口加加工區(qū)設(shè)在成成都高新規(guī)劃劃區(qū)內(nèi)，與成成都高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)"兩區(qū)合一"，實行兩塊塊牌子，一套套人馬管理體體制。實行"一次報關(guān)，一一次審單，一一次查驗"的新通關(guān)模模式。已有美美國、日本、加拿大、菲律賓及臺灣、香港地區(qū)和國內(nèi)的50多家企業(yè)咨詢進區(qū)，目前已批準(zhǔn)日本豐田公司、美國帕克航天航空公司、香港康維克公司等6家世界知名企業(yè)進區(qū)，總投資達1.8億美元。到2005年，該區(qū)力爭吸引外資10億美元，年出口貿(mào)易額達到15億美元，建成出口加工和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)國際化的基地。注：根據(jù)項目最最終定位情況況，本公司還還將對各開發(fā)發(fā)區(qū)作進一步步的調(diào)研分析析經(jīng)濟指標(biāo)分析———國內(nèi)生產(chǎn)總值2000年成都都市國民生產(chǎn)產(chǎn)總值為1310億元，比上上年增長10.8%%,其中第一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加124億元，比上上年增長3.1%；第二產(chǎn)業(yè)業(yè)增長588億元，比上上年增長11.5%；第三產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值為598億元，比上上年增長11.7%。第一、二二及三產(chǎn)業(yè)的的增加值比重重由1995年末的14.6::43.4::42轉(zhuǎn)變?yōu)?000年末的9.5:444.9:445.6。國內(nèi)生產(chǎn)總值———社會消費品零售售總額成都作為西南部部的商品集散散地，市場規(guī)規(guī)模和容量位位居西部城市市之首。2000年社會消費費品零售總額額達到554.2億元，比上上年增長10.8%；私營經(jīng)濟濟零售額為67.9億元，比上上年增加50.2%；外商和港港澳臺商貿(mào)企企業(yè)繼續(xù)保持持快速增長，零零售額完成32.4億元，比上上年增加52.8%。全市餐飲飲業(yè)實現(xiàn)零售售額102.3億元，比上上年增加23.1%。社會消費品零售售總額——外商投資及旅游游業(yè)發(fā)展概述述——成都是全國166個副省級城城市之一，是是國家批準(zhǔn)的的對外開放城城市和全國經(jīng)經(jīng)濟體制綜合合配套改革的的試點城市。因因此成都市對對外開放的發(fā)發(fā)展較快，投投資環(huán)境和政政策有較大改改善，現(xiàn)在成成都有國家級級開發(fā)區(qū)3個，省級開開發(fā)區(qū)2個都已經(jīng)形形成規(guī)模，2000年全年批準(zhǔn)準(zhǔn)利用外資項項目172個，實際利利用外資2.65億元，比上上年增長16%，年末全市外外商投資企業(yè)業(yè)達到2562家。成都具有23000多年的歷史史，是首批國國家公布的24個歷史文化化名城之一，它它地形地貌復(fù)復(fù)雜多樣，山山景、洞景、水水景俱全，并并處在由劍門門蜀道、九寨寨溝、峨眉山山、長江山峽峽等地組成的的四川旅游環(huán)環(huán)境之中，同同時還是內(nèi)地地通往西藏的的主要通道，是是古代文明和和現(xiàn)代文明集集一體的西部部重要的旅游游中心城市，2000年全年接待待海外游客25.9萬人次，比1999年上升16.9%。中國四川成都市市龍泉驛區(qū)自自1987年以來，已已連續(xù)舉辦十十五屆桃花節(jié)節(jié)，規(guī)模不斷斷擴大，檔次次不斷提升，不不僅已是成都都地區(qū)和四川川省的民俗盛盛事，而且成成為海內(nèi)外有有影響的國際際盛會和獨樹樹一幟的旅游游品牌，龍泉泉驛區(qū)位于成成都市東部，幅幅員面積558平方公里，形形似一朵盛開開的桃花，鑲鑲嵌在“天府之國”的腹心。它它旅游資源十十分豐富，1100余處名勝古古跡點綴其間間，1987年被成都市市政府命名為為“花果山風(fēng)景景名勝區(qū)”，是生態(tài)旅旅游和度假休休閑旅游的代代表景區(qū)。龍龍泉驛區(qū)還是是全國聞名的的水果生產(chǎn)和和出口基地，素素以“四時花不斷斷，八節(jié)佳果果香”著稱于世，盛盛產(chǎn)枇杷、桃桃、李、葡萄萄、臍橙等20余種優(yōu)質(zhì)水水果，年產(chǎn)量量達2億公斤，其其中以水蜜桃桃為突出代表表。龍泉已有有二千多年的的種桃歷史，氣氣候、土壤條條件特別利于于桃樹生長，全全區(qū)現(xiàn)種植桃桃樹10萬余畝，數(shù)數(shù)百萬株，是是全國唯一的的“中國水蜜桃桃之鄉(xiāng)”。每年三月，也也就是“成都桃花節(jié)”期間，滿山山遍野的桃花花競相綻放，“桃花似火，紅紅焰拂天，放放目天際，實實為西川絕景景”?，F(xiàn)在龍泉桃花的的規(guī)模、數(shù)量量和游客量均均居全國各大大桃花觀賞基基地之首。自自1987年3月舉辦首屆“桃花賞花會”以來，1997年，龍泉又又以嶄新的旅旅游方式——農(nóng)家樂旅游游，將“桃花節(jié)”活動推向高高潮。1998年3月又推出了了龍泉賞花“一日游”、“二日游”旅游線路。經(jīng)過十多年的探探索和積累，龍泉驛區(qū)已發(fā)展成為交通便捷，環(huán)境優(yōu)美的旅游勝地，并被人們譽為“城市中的花園”和“花園中的城市”。桃花溝、桃花故里、龍泉湖、天鵝嶺、紅沙坡等幾大賞花景區(qū)爭芳斗艷，洛帶古鎮(zhèn)、十陵地下宮殿、石經(jīng)古剎引人入勝。房地產(chǎn)投資情況況——隨著住住房制度改革革的進程發(fā)展展，成都市房房地產(chǎn)市場在在近年來日趨趨活躍。2000年，成都市市房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資129億元，比上上年增長29.2%，房地產(chǎn)開開發(fā)投資的高高速增長成為為推動全市固固定資產(chǎn)增長長的主要因素素。其中住宅宅投資升幅較較大，全年完完成89億元，比上上年增長60%，住宅投資資占房地產(chǎn)投投資總額的70%左右，較上上年上升3%以上，商品品房銷售面積積為380萬平方方米左右，比比1999年增長2.6%；商品房銷銷售額63.5億元，其其中住宅銷售售50.8億元。20001年房地產(chǎn)投投資額增長率率僅次于廣州州、深圳，為為全國第三名名，但銷售增增長比率明顯顯低于投資增增長比率，市市場出現(xiàn)回落落。成都市歷年房地地產(chǎn)開發(fā)投資資額——本節(jié)分析小結(jié)本節(jié)分析小結(jié)——成都近年來社會經(jīng)濟發(fā)展較為迅速，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的市場環(huán)境已經(jīng)形成；開發(fā)區(qū)的發(fā)展帶來大量的私營、合資及外資企業(yè)進入成都發(fā)展，使得成都漸漸有了城市“中產(chǎn)階級”階層，這一階層隨著經(jīng)濟的發(fā)展，年齡、收入的增加，對住房的需求表現(xiàn)旺盛，且這一需求隨著企業(yè)人員增加、變動具有持續(xù)性特征，值得關(guān)注；另外，項目所在區(qū)域為成都市有名的生態(tài)旅游區(qū)，在項目發(fā)展中應(yīng)該注意與區(qū)域大環(huán)境的協(xié)調(diào)，在相互影響中得到提升，達到雙贏！城市遠期發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略成都市"十五""目標(biāo)——經(jīng)濟總量目目標(biāo)：國內(nèi)生產(chǎn)總總值年均增長長10%以上，2005年人均國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總值達達到2500美元。經(jīng)濟濟質(zhì)量和效益益明顯提高，財財政收入增長長幅度高于國國內(nèi)生產(chǎn)總值值幅度。結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整目標(biāo)：：調(diào)整優(yōu)化所所有制結(jié)構(gòu)，逐逐步提高非公公有制經(jīng)濟的的比重，建立立適應(yīng)生產(chǎn)力力發(fā)展水平的的所有制結(jié)構(gòu)構(gòu)。調(diào)整優(yōu)化化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，2005年一、二、三三產(chǎn)業(yè)增加值值為7：45．5：47．5,高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加值占占國內(nèi)生產(chǎn)總總值的比重達達到15%以上。調(diào)整整優(yōu)化城鄉(xiāng)經(jīng)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，加加快城市化進進程，2005年城市化水水平達到38%以上。人口就業(yè)目目標(biāo)：人口自自然增長率控控制在4‰以內(nèi)，2005年全市總?cè)巳丝诳刂圃?070萬人，非農(nóng)農(nóng)業(yè)從業(yè)人員員比重達到60%，城鎮(zhèn)登記記失業(yè)率控制制在4%以內(nèi)。城市建設(shè)目目標(biāo)：加快建建設(shè)城市中央央商務(wù)區(qū)和城城市副中心，城城市功能分區(qū)區(qū)總體合理，基基礎(chǔ)設(shè)施配套套完善，城市市管理科學(xué)規(guī)規(guī)范有序，形形成現(xiàn)代化城城市的基本框框架；建成以以中心城區(qū)為為核心、衛(wèi)星星城市（鎮(zhèn)）為為紐帶、遠郊郊中等城市為為支撐、小城城鎮(zhèn)和中心村村為基礎(chǔ)的城城鎮(zhèn)體系。2005年城市生活活污水處理率率達70%，城區(qū)生活活垃圾處理率率達100%，城市綠地地覆蓋率達30%。生態(tài)環(huán)境目目標(biāo)：基本實實現(xiàn)城市環(huán)境境優(yōu)美、生態(tài)態(tài)良性循環(huán)，城城區(qū)空氣質(zhì)量量穩(wěn)定在Ⅱ級，國家級級和省級風(fēng)景景名勝區(qū)穩(wěn)定定在Ⅰ級，工業(yè)廢廢水排放達標(biāo)標(biāo)率、工業(yè)煙煙塵排放達標(biāo)標(biāo)率和工業(yè)固固體廢物綜合合利用率分別別達到90%、90%和85%。居民收入目目標(biāo)：城鄉(xiāng)人人民收入水平平和生活質(zhì)量量穩(wěn)步提高，城城鎮(zhèn)居民人均均可支配收入入年均增長8%；農(nóng)民人均均可支配收入入年均增長6%。社會發(fā)展目目標(biāo)：20005年恩格爾系系數(shù)加權(quán)平均均值降到43%，其中城市市為37%，農(nóng)村為47%。人均期望望壽命達到74歲，城鎮(zhèn)社社會保障體系系基本健全，基基本普及高中中階段教育，各各項社會事業(yè)業(yè)全面發(fā)展。成都城市向東向向南發(fā)展戰(zhàn)略略——一、向東發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略戰(zhàn)略概要要——向東發(fā)展總體格格局采用帶狀狀形式，以充充分利用臺地地及道路、供供水等基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施。規(guī)劃的的帶狀發(fā)展區(qū)區(qū)域含十陵、洪洪河、大面、龍龍泉、同安等等五個重要的的片區(qū)。其中中十陵片區(qū)以以發(fā)展居住和和旅游休閑功功能為主，在在此形成城市市東部副中心心；大面片區(qū)區(qū)和龍泉片區(qū)區(qū)分別是機械械工業(yè)發(fā)展基基礎(chǔ)和成都經(jīng)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)；龍泉山山是未來都市市區(qū)重要的旅旅游休閑地；；同安鎮(zhèn)為重重要的公路口口岸。主要項目——1、東大街改改造2、十陵歷史文文化風(fēng)景區(qū)33、東部城市副副中心4、文化居住區(qū)5、成都經(jīng)濟技技術(shù)開發(fā)區(qū)6、百工堰山水水公園7、省級公路口口岸8、沙河整治向向東發(fā)展基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施——城市向東發(fā)發(fā)展，依托“四橫三縱”的干線系統(tǒng)統(tǒng)。四條放射射線分別成渝渝高速路、益益州大道（老老成渝路）、萬萬方大道（成成都——洛帶公路）及及規(guī)劃的龍興興大道（成都都——龍泉驛交通通性主干道）。通通過四條放射射線的建設(shè)使使東部片區(qū)與與中心城市緊緊密聯(lián)系起來來。而三環(huán)路路、外環(huán)路、環(huán)環(huán)城路（成環(huán)環(huán)路）“三縱”的建設(shè)又使使得東部片區(qū)區(qū)與我市的各各公路干線、航航空港、火車車站有便捷的的聯(lián)系。1、立交系統(tǒng)2、給水工程3、排水工程4、供電工程5、燃氣工程二二、向南發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略戰(zhàn)略概要要——向南發(fā)展總總體格局采用用組團形式，盡盡量少占耕地地并禁止連片片發(fā)展。規(guī)劃劃的綜合性城城市組團由北北向南分別是是：高新起步步區(qū)、棕樹、琉琉璃南、新園園、站南、大大源、華陽，最最后是牧馬山山旅游開發(fā)區(qū)區(qū)。上述組團團中，高新起起步區(qū)組團及及棕樹組團目目前已基本形形成。在功能能上，除棕樹樹組團以文教教居住、商業(yè)業(yè)服務(wù)為主，牧牧馬山組團以以旅游為主以以外，其余組組團都是集高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)（及部分傳傳統(tǒng)工業(yè)）、居居住、服務(wù)等等功能于一體體的綜合性城城市組團。城城市總體規(guī)劃劃確定在站南南組團形成城城市南部副中中心。主要項項目——1、國家級成都都高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)2、火車南站改改造項目，建建成南站客運運轉(zhuǎn)換樞紐3、內(nèi)貿(mào)部南站站貿(mào)易區(qū)建設(shè)設(shè)項目4、南站體育公公園5、琉璃場柳江江工業(yè)區(qū)6、三瓦窯居住住區(qū)、石羊、新新園居住區(qū)及及東光居住區(qū)區(qū)7、南部城市副副中心8、府河延伸整整治向南發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施——城市向南發(fā)發(fā)展的道路骨骨架可歸納為為“五縱三橫”。“五縱”為錦華大道道（成都——仁壽）、府府城大道（紅紅星路南延線線）、天府大大道（人民南南路南延線）、元元華大道（元元華路）及高高新大道。“三橫”為盛麗大道道（站前路）、三三環(huán)路和外環(huán)環(huán)路。城市向向南將依托五五條縱向道路路軸向開發(fā)，流流動發(fā)展。1、立交系統(tǒng)2、給水工程3、排水工程4、供電工程5、燃氣工程6、供熱工程本節(jié)分析小結(jié)本節(jié)分析小結(jié)——本項目處在成都市城市發(fā)展戰(zhàn)略的核心區(qū)域，交通和自然條件較好，有很好的發(fā)展前景；同時，由于城南沿外環(huán)線到項目位置僅需時20分鐘車程，城南規(guī)劃為城市的行政副中心區(qū)和高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)也將給項目帶來較好的發(fā)展機會！1.2成都市居居民收入及個個性特征分析析1.2.1城市市居民收入及及消費情況2000年成都都市職工平均均年工資為8925元比上年增增長10.4%，全年城市市居民人均可可支配收入為為7649元，比上年年增長7.8%。從以上數(shù)據(jù)據(jù)可以看出成成都市的經(jīng)濟濟快速發(fā)展切切實帶來了城城市居民收入入的提高，居居民的消費支支付能力大為為增強。城市居民人均收收入及支出情情況——1.2.2消費費者個性特征征分析老式小茶館，精精致蓋碗茶，泡泡老了悠悠歲歲月，恍惚了了百年人生。真真可謂“成都大茶館館，茶館小成成都”，茶館無疑疑是這座兩千千年古城最傳傳神的人文風(fēng)風(fēng)景。一般嗜嗜茶成癮的成成都人，早上上起來頭件事事，不是吃飯飯，而是喝茶茶；尋常人家，總愛愛把飯桌擺到到那街沿上，細細斟慢飲幾杯杯薄酒，談天天說地邊吃邊邊擺龍門陣，一一副旁若無人人自得其樂津津津有味的閑閑適氣派。成成都人就這樣樣，喜歡把一一切都當(dāng)門敞敞戶擺在天光光底下來享受受；成都人崇尚的是是自在實在的的居家過日子子。而居家過過日子并不在在乎外表的富富麗堂皇，要要的只是衣食食住行的方便便愜意；成都人無論是干干什么行當(dāng)?shù)牡亩疾辉敢鉃闉閹讉€小錢放放棄自己的閑閑適瀟灑，也也不想為掙大大錢成富豪而而拼掉老命；；成都人就生活在在龍門陣中，猶猶如他們大半半輩子都浸泡泡在濃茶中一一樣；如果說愛扎堆兒兒看熱鬧是相相當(dāng)一部分中中國人的毛病病，則成都人人在這方面表表現(xiàn)得更是“出類拔萃”，表演的淋淋漓盡致，有有聲有色；成都的花會有一一個最大特色色，不僅賞花花，更是借花花獻佛，借賞賞花之名大家家聚會游樂；；成都人喜歡歡城市的熱鬧鬧，也留戀鄉(xiāng)鄉(xiāng)野的清新，花花會恰恰將這這相悖的兩方方面融成了一一片；成都人、成都文文人，對杜甫甫草堂確是有有很深沉的感感情的。在成成都人心目中中，這絕不只只是一座供人人玩樂休憩的的園林，更是是能給人以人人格參照和文文化滋養(yǎng)的的的圣地；成都人喜歡的就就是大眾文化化，熱鬧場景景，才不稀罕罕什么高雅清清靜；成都人喝酒，要要的就是這二二麻二麻，似似醉非醉，半半醉半醒的境境界；“人活臉，樹活活皮”，這就是成成都人心目中中做人的一個個基本標(biāo)準(zhǔn)；；成都人是把把面子看得很很重，愛繃，但一般來講并無害人之心；出城去，便成了了當(dāng)今成都人人的新的追求求，時尚潮流流，人山人海海里伸長了脖脖子，想在那那里尋找一方方自在天地，暢暢暢快快透一一口氣；成都本來就是一一個農(nóng)耕文化化積淀深厚的的城市，甚至至很多當(dāng)代成成都人的父輩輩祖輩，都是是從四邊鄉(xiāng)村村漸次遷徙進進城的，他們們的血脈里保保留著農(nóng)人的的因子，對鄉(xiāng)鄉(xiāng)村田園有一一種天生的親親近感，親和和力；——摘自《成都都人》本節(jié)分析小結(jié)本節(jié)分析小結(jié)——成都人在近年來收入有較快的提高，消費支付能力增強；項目發(fā)展中應(yīng)該注意與成都文化、成都人個性需要的協(xié)調(diào)，先迎合、再引導(dǎo)，增強項目的市場適應(yīng)性和盈利能力；在項目發(fā)展中尤其重視成都人親近自然、鄉(xiāng)村田園風(fēng)光和崇尚閑適、愜意的生活的特征，加強生態(tài)環(huán)保和休閑度假游樂的宣傳，突出項目景觀優(yōu)勢及個性特征，提高市場的認知度；以“大社區(qū)、小組團”的發(fā)展形式，增強社區(qū)的配套建設(shè)！1.3成都市房房地產(chǎn)市場狀狀況整體市場發(fā)展情情況區(qū)域定位特征明明顯——城西城西——貴人區(qū)，保護良田、限制發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間相對較小城南——富人區(qū)，未來城市副中心區(qū)，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，發(fā)展?jié)摿Υ蟪菛|——窮人區(qū)，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、企業(yè)搬遷，新興經(jīng)濟開發(fā)及旅游度假區(qū)城北——兇人區(qū)，有少量的工業(yè)，人文環(huán)境較差，房地產(chǎn)發(fā)展空間不大成都市城西為城城市的上風(fēng)上上水區(qū)域，作作為區(qū)域性的的中心城市，解解放后成都工工業(yè)得到大力力發(fā)展，重工工業(yè)污染性企企業(yè)主要分布布于城市的下下風(fēng)下水位置置即城東；改改革開發(fā)以后后，國有工業(yè)業(yè)企業(yè)的經(jīng)營營情況普遍不不好，導(dǎo)致成成都東部成為為下崗工人的的聚居區(qū)即窮窮人區(qū)；城西西則成為貴人人區(qū)，成都人人認為城西處處在上風(fēng)上水水位置使出貴貴人的地方。房地產(chǎn)開發(fā)也同同市場需求相相適應(yīng)，使得得成都分為四四個個性化的的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)區(qū)域，“城南富人區(qū)區(qū)，城西貴人人區(qū)，城北兇兇人區(qū)，城東東窮人區(qū)”。80年代，房房產(chǎn)熱在沿海海城市掀起，房房地產(chǎn)的颶風(fēng)風(fēng)刮向成都。這這時期在成都都開發(fā)的精典典社區(qū)“棕南”、“棕北”，是這一歷歷史的真實見見證。隨后全全國房產(chǎn)降溫溫，但成都房房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展展的腳步卻沒沒有停止，所所不同的是由由原來的“精典社區(qū)，高高檔化”，逐步轉(zhuǎn)向“平民化”，“實用化”。地產(chǎn)市場處在快快速發(fā)展階段段——借鑒沿海城市開開發(fā)經(jīng)驗的前前提：備注：成都深圳圳為2000年末的數(shù)據(jù)據(jù)，廣州為1999年末的數(shù)據(jù)據(jù)；深圳以包包括暫住人口口的常住人口口為基數(shù)計算算；深圳城區(qū)區(qū)為特區(qū)內(nèi)。對比三個城市的的房地產(chǎn)發(fā)展展基礎(chǔ)狀況，可可以發(fā)現(xiàn)成都都除收入狀況況與廣州、深深圳差距較大大外（絕對值值相當(dāng)于深圳圳94-95年水平），其其全市人口的的密度與廣州州基本相近，城城區(qū)人口密度度甚至高于深深圳全市六區(qū)區(qū)的平均值。更更為值得關(guān)注注的是，成都都人的文化素素質(zhì)較高，且且提高速度快快（第五次人人口普查數(shù)值值較之第四次次人口普查數(shù)數(shù)值為2.2倍）。這對對參考深圳等等人口素質(zhì)較較高城市的住住宅開發(fā)很具具意義。成都商品住宅市市場處在快速速增長的發(fā)展展階段：對比成都和深圳圳商品房施工工面積中住宅宅所占的比例例變化趨勢，可可以發(fā)現(xiàn)兩者者基本呈逐年年遞增的走勢勢。由于深圳圳房地產(chǎn)發(fā)展展的相對成熟熟，其遞增趨趨勢逐年減緩緩(98年為11%，99年3%，2000年不到1%，對比成都2000年遞增10%)，說明成都近近年商品住宅宅還處于快速速增長的發(fā)展展階段。開發(fā)主題名目繁繁多——成都市目前的開開發(fā)主題分類類目前成都市場上上的開發(fā)主題題定位方向大大致可分傳統(tǒng)統(tǒng)、現(xiàn)代、混混合型及個性性型。分類表現(xiàn)案例訴求傳統(tǒng)型由外（建筑形式式）到內(nèi)（生生活方式）強強調(diào)蜀式風(fēng)格格芙蓉古城等傳統(tǒng)精神的歸屬屬非傳統(tǒng)型由外到內(nèi)以現(xiàn)代代簡約風(fēng)格或或非中式（歐歐式美式英式式新加坡式等等）風(fēng)格為主主凱萊帝景、新加加坡花園、中中海名城、圣圣安卓花園等等物質(zhì)表現(xiàn)、實用用、現(xiàn)代精神神的歸屬混合型非傳統(tǒng)的建造，傳傳統(tǒng)的名稱或或宣傳手法西蜀皓月、鳳凰凰棲等傳統(tǒng)精神的歸屬屬、實用個性型不刻意強調(diào)風(fēng)格格的歸屬，以以獨特優(yōu)勢或或賣點為開發(fā)發(fā)主題府河音樂花園、愛愛舍爾花園實用、個性精神神的歸屬目前市場上存在在最多的應(yīng)該該說是非傳統(tǒng)統(tǒng)型，這與成成都市商品住住宅開發(fā)的階階段及面對的的主力消費群群特征有關(guān)（參參照深圳的住住宅開發(fā)），隨隨著商品住宅宅主力消費群群體的向中階階層轉(zhuǎn)化，講講究實用及在在文化基礎(chǔ)上上的精神歸屬屬將成為住宅宅的主要主題題。無個性住宅追風(fēng)風(fēng)（esp歐式豪華之之風(fēng)）、物質(zhì)質(zhì)表現(xiàn)實用及精神神歸屬（溫飽型非商品品房）(高收入階層層購買者)(中收入階層層為主)成都市知名發(fā)展展商（大項目目）的開發(fā)主主題情況成都市的外來發(fā)發(fā)展商目前開開發(fā)項目（代代表：成都花花園、萬科城城市花園、中中海名城），比較回避成都市本土文化的表現(xiàn)，而更多地延續(xù)這些發(fā)展商的一貫開發(fā)手法，開發(fā)主題也基本流于兩類——以舶來品為主題（如中海名城的歐洲小鎮(zhèn)）和以發(fā)展商的個性宣傳為主題（如萬科城市花園的城市花園系列）；成都市的本地知知名發(fā)展商（以以置信為例）則則相對比較大大膽，對歐式式（麗都花園園）、現(xiàn)代式式（逸都花園園）乃至純傳傳統(tǒng)式（芙蓉蓉古城）均有有嘗試，開發(fā)發(fā)主題也因不不同項目而不不同。消費者接受能力力強——由于近幾年商品品住宅發(fā)展速速度較快，加加上成都人比比較開放、易易于接受新事事物的個性。一一般市民對不不同的開發(fā)主主題均表現(xiàn)出出濃厚興趣，消費者開放的姿態(tài)，也培養(yǎng)了多種風(fēng)格、多種樓盤形象并存的現(xiàn)象。無論哪種風(fēng)格，成都人溫飽之余的精神追求是不可忽視的，新開發(fā)樓盤應(yīng)注重這種需要。本節(jié)分析小結(jié)本節(jié)分析小結(jié)——成都房地產(chǎn)市場區(qū)域定位特征非常明顯，在項目發(fā)展中加強優(yōu)勢宣傳，努力消除城東在人們心目中的形象較為重要；另外，成都房地產(chǎn)市場處在快速發(fā)展期，消費者的接受能力較強，各種歐風(fēng)、民族等的建筑風(fēng)格社區(qū)比比皆是，因此，在項目風(fēng)格定位上要注意回避與本地開發(fā)商在民族風(fēng)格方面的競爭！1.3.2片區(qū)區(qū)市場特征分分析.1發(fā)展?jié)摿Ρ缺容^城東與城南發(fā)展展?jié)摿Ρ容^———城東城南城市發(fā)展戰(zhàn)略中中的定位城市戰(zhàn)略方向之之一，以帶狀狀形式發(fā)展，未未來將建成城城市東部副中中心（近市區(qū)區(qū)部分，以居居住和旅游休休閑功能為主主），遠市區(qū)區(qū)部分將為機機械工業(yè)帶、經(jīng)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)城市戰(zhàn)略方向之之一，以組團團形式發(fā)展，未未來將建成城城市南部副中中心，總體上上建設(shè)集高新新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、居居住、服務(wù)等等功能于一體體的綜合性城城市組團近期規(guī)劃實施的的受益程度三環(huán)路、成龍路路、成渝路、成成洛路直接作作用于城東的的發(fā)展，近期期將開始的沙沙河整治也對對城東項目有有發(fā)展有一定定促進作用三環(huán)路、人南路路延線及人南南路跨火車南南站立交橋的的建成對城南南三環(huán)以外部部分直接起作作用商品住宅開發(fā)現(xiàn)現(xiàn)狀屬于成都市開發(fā)發(fā)較慢的區(qū)域域，價位較低低。隨著城市市基礎(chǔ)設(shè)施的的修建、萬科科城市花園等等項目近一兩兩年的出現(xiàn)和和帶動，未來來有逐漸加快快的勢頭整體開發(fā)水平較較高，價位偏偏高。集中了了成都較高檔檔的住宅項目目，在成都市市的商品住宅宅開發(fā)中起領(lǐng)領(lǐng)跑和帶動作作用成都市民印象成都市較偏的“窮人區(qū)”，集中了老老的大廠，交交通、配套均均還不行，但但城東旅游區(qū)區(qū)市場影響較較大總體印象是“富富人區(qū)”、高新區(qū)的的所在，代表表著新居住的的較高層次自然條件自然水資源有府府河、沙河、東東風(fēng)渠以及風(fēng)風(fēng)景旅游區(qū)，目目前沙河處整整治階段，人人文方面主要要有川師大等等自然水資源有肖肖家河、府河河等，人文方方面主要是與與高新區(qū)相關(guān)關(guān)的高科技、現(xiàn)現(xiàn)代等定位和和風(fēng)格未來發(fā)展空間城市的發(fā)展戰(zhàn)略略方向之一，未未來城市副中中心的所在，前前景良好代表樓盤萬科城市花園中海名城、錦官官新城城東的優(yōu)勢所在在（本項目可可資宣傳、利利用的方面）商品住宅整體開開發(fā)水平不高高、價格較低低，市場發(fā)展展空間較大；；居住休閑功能的的定位形象更更好；旅游度假對于區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展有較大的的促進作用。城東的對比劣勢勢（本項目應(yīng)應(yīng)予注意的方方面）下風(fēng)向，機械工工業(yè)走廊的定定位對片區(qū)發(fā)發(fā)展不好；高速公路收費給給人們帶來置置業(yè)的心理障障礙；住宅普遍售價水水平偏低?？偨Y(jié)城東快速見效的的基礎(chǔ)設(shè)施進進展以及較低低價位對城南南房地產(chǎn)構(gòu)成成較大威脅，城城東住宅未來來將會向更高高價位走，但但起點和速度度均較城南低低，所以本項項目應(yīng)鮮明地地把握城東的的發(fā)展優(yōu)勢及及走勢，從各各方面將項目目冠以城東樓樓盤的新形象象，徹底改變變城東樓盤在在人們心目中中的印象。城東樓盤開發(fā)量量小、人口密密度低，發(fā)展展空間較大———從2001秋交交會樓盤速查查手冊統(tǒng)計可可以得出成都都市樓盤供應(yīng)應(yīng)區(qū)域分布如如下：(城南：武侯區(qū)區(qū)華陽城東：成華華區(qū)錦江區(qū)龍泉驛城西：青羊羊區(qū)城北：金牛牛區(qū))龍泉驛區(qū)人口密密度最低：地區(qū)人口（萬人）土地面積（平方公里）人口密度（人/平方公里里）高新區(qū)12.91————錦江區(qū)38.10606351青羊區(qū)45.67666921金牛區(qū)56.501075280武侯區(qū)40.791244331成華區(qū)53.381094897龍泉驛區(qū)48.48559867青白江區(qū)40.023931018.2片區(qū)及地塊塊現(xiàn)狀分析地塊區(qū)位關(guān)系———地塊位于龍泉驛驛區(qū)同安鎮(zhèn)陽陽光大道邊的的龍泉花果山山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，與與成都市僅20分鐘車程，與與新規(guī)劃的城城市行政副中中心區(qū)也僅20分鐘的車程程；宏觀區(qū)位特征：：地塊處于成都市市向東發(fā)展的的戰(zhàn)略重心的的核心區(qū)域。離離成都市區(qū)僅僅20分鐘的車程程，而且是成成都市家喻戶戶曉的生態(tài)旅旅游基地，也也是馳名中外外的“中國水果之之鄉(xiāng)”；地塊自然環(huán)境優(yōu)優(yōu)越，地塊處處在山門寺水水庫，無污染染；地塊處于陽光大大道大道沿線線。目前，陽陽光大道北接接洛帶，南接接華陽，是成成都市重要的的城市外圍主主干線；地塊周邊環(huán)境———南側(cè)——主要為為群山，有部部分分布較散散的舊村落；；西側(cè)——同安鎮(zhèn)鎮(zhèn)西部陽光城城的公路口岸岸大廈、明星星花園生活小小區(qū)、規(guī)劃中中的中國西部部陽光教育城城；東面——群山；；北面——規(guī)劃中中的山門寺風(fēng)風(fēng)景旅游區(qū)。景觀：主要為陽陽光大道沿線線東側(cè)景觀。地塊內(nèi)部環(huán)境———地塊呈狹長的UU型，地塊內(nèi)內(nèi)部現(xiàn)狀為自自然的山水，基基本無建筑物物或構(gòu)筑物，但但地面條件不不平整。項目地塊周邊交交通狀況——項目西臨陽光大大道，有城市市外環(huán)線、成成洛路、成渝渝高速公路、老老成渝路和成成龍路可以直直達本項目，另另外，有村級級公交路線通通過區(qū)域，所所處區(qū)位交通通方便。但項目地塊對外外的交通組織織并不便利，因因地塊分為兩兩塊，有公路路橫貫其中靠靠近陽光大道道的一塊，這這給地塊的交交通組織帶來來很大的問題題。項目地塊周邊配配套——可為項目提供服服務(wù)的配套設(shè)設(shè)施羅列如下下：生活配套缺乏中檔商業(yè)、銀銀行及郵局等等生活配套教育配套陽光中學(xué)、陽光光小學(xué)、成都都經(jīng)濟管理學(xué)學(xué)校、信息工工程學(xué)院等文化娛樂桃花溝等旅游景景點，商業(yè)性性文化及娛樂樂配套相對較較少商務(wù)配套四星級酒店一家家、普通酒店店三家地塊開發(fā)條件———利——宏觀區(qū)位交通方便，離市市中心及城南南、城北20分鐘；自然景觀優(yōu)勢明明顯；項目所在區(qū)域發(fā)發(fā)展不成熟，市市場空白點較較多，發(fā)展空空間較大。地塊周邊環(huán)境旅游景點較多；；無重工業(yè)，空氣氣質(zhì)量及居住住環(huán)境好；地塊周邊配套為著旅游季節(jié)的的酒店配置較較多；交通環(huán)境地塊所處區(qū)位交交通非常便利利。弊——地塊內(nèi)部開發(fā)條條件地塊呈帶狀U型型分布，過長長；靠近陽光大道的的地塊內(nèi)有村村級公交路線線。交通環(huán)境地塊周邊交通成成渝高速公路路和龍洛路都都有收費站；；本節(jié)分析小結(jié)本節(jié)分析小結(jié)——項目地塊所處區(qū)域交通便利，生態(tài)旅游的環(huán)境優(yōu)勢明顯；由于目前周邊缺乏必要的生活和商業(yè)配套，在規(guī)劃中注意克服；收費站對本項目發(fā)展有一定的不利影響，應(yīng)以客戶專車或年票制贈送的形式予以克服；地塊出口單一、地形較長（1公里以上），規(guī)劃中以橋的形式克服；兩個地塊規(guī)劃中盡量形成一體，進行封閉管理?？杀刃约案偁幮孕詡€盤.1可比性樓盤盤廣州番禺板塊廣州番禺板塊——片區(qū)開發(fā)商集體炒作，低開高走的片區(qū)樓盤開發(fā)策略南海香格里拉——環(huán)境及位置相似，規(guī)劃及配套等值得本項目參考廣州白云堡豪苑——景觀設(shè)計和社區(qū)管理值得本項目參考上海世紀公園——對水體的處理和環(huán)境的營造值得本項目參考深圳銀湖國際度假村——國際會議中心的布局設(shè)計及經(jīng)營方式值得參考深圳蛇口龜山別墅——發(fā)展歷程及客戶層面的發(fā)展值得本項目發(fā)展參考中山星辰花園——威尼斯夢幻水城的設(shè)計及經(jīng)營形式可供參考中山凱茵豪苑——靠近水庫，發(fā)展景觀設(shè)計和對水庫的利用值得參考杭州玫瑰山莊——別墅的設(shè)計及布局與整個景觀系統(tǒng)的協(xié)調(diào)值得參考深圳萬科四季花城——大社區(qū)小組團的開發(fā)及商業(yè)配套值得參考廣州星河灣——水邊木檻道的設(shè)計及寶墨園水循環(huán)系統(tǒng)的利用重慶海蘭云天——游艇會設(shè)計及產(chǎn)權(quán)酒店、會議中心的經(jīng)營方略.2競爭性樓盤盤青城高爾夫山莊青城高爾夫山莊——與這片綠色一起生活！青城白鷺洲——完美別墅人生由此開始！芙蓉古城——

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——千年文明在這里恒遠承傳！陽光假日——陽光假日、大型小別墅社區(qū)！玉泉山莊——美式莊園、生命綠卡！黃金海岸——海岸生活、完美體現(xiàn)！1.4市場調(diào)查查分析結(jié)論成都近年來社會會經(jīng)濟發(fā)展迅迅速，大力發(fā)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的市場環(huán)境境已經(jīng)形成；；開發(fā)區(qū)的發(fā)展帶帶來大量的私私營、合資及及外資企業(yè)進進入成都發(fā)展展，使得成都都漸漸有了城城市“中產(chǎn)階級”階層，這一一階層隨著經(jīng)經(jīng)濟的發(fā)展，年年齡、收入的的增加，對住住房的需求表表現(xiàn)旺盛，且且這一需求隨隨著企業(yè)人員員增加、變動動具有持續(xù)性性特征，值得得關(guān)注；項目所在區(qū)域為為成都市有名名的生態(tài)旅游游區(qū)，在項目目發(fā)展中應(yīng)該該注意與區(qū)域域大環(huán)境的協(xié)協(xié)調(diào)，在相互互影響中得到到提升，達到到雙贏；項目處在成都市市城市發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略的核心區(qū)區(qū)域，交通和和自然條件較較好，有很好好的發(fā)展前景景；由于城南沿外環(huán)環(huán)線開車到項項目位置需時時僅20分鐘，城南南規(guī)劃為城市市的行政副中中心區(qū)和高新新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)區(qū)也將給項目目帶來較好的的發(fā)展機會；；項目發(fā)展中應(yīng)該該注意與成都都文化、成都都人個性需要要的協(xié)調(diào)，先先迎合、再引引導(dǎo)，增強項項目的市場適適應(yīng)性和盈利利能力；在項項目發(fā)展中尤尤其重視成都都人親近自然然、鄉(xiāng)村田園園風(fēng)光和崇尚尚閑適、愜意意的生活的特特征，加強生生態(tài)環(huán)保和休休閑度假游樂樂的宣傳，突突出項目景觀觀優(yōu)勢及個性性特征，提高高市場的認知知度；以“大社區(qū)、小小組團”的發(fā)展形式式，滿足成都都人方便生活活的需要，增增強社區(qū)的配配套建設(shè)；成都房地產(chǎn)市場場區(qū)域定位特特征非常明顯顯，在項目發(fā)發(fā)展中加強優(yōu)優(yōu)勢宣傳，努努力消除城東東在人們心目目中的形象較較為重要；成都房地產(chǎn)市場場處在快速發(fā)發(fā)展期，消費費者的接受能能力較強，各各種歐風(fēng)、民民族等的建筑筑風(fēng)格社區(qū)比比比皆是，因因此，在項目目風(fēng)格定位上上要注意回避避與本地開發(fā)發(fā)商在民族風(fēng)風(fēng)格方面的競競爭；項目地塊所處區(qū)區(qū)域交通便利利，生態(tài)旅游游的環(huán)境優(yōu)勢勢明顯；由于于目前周邊缺缺乏必要的生生活和商業(yè)配配套，在規(guī)劃劃中注意克服服；收費站對本項目目發(fā)展有一定定的不利影響響，應(yīng)以客戶戶專車或年票票制贈送的形形式予以克服服；地塊出口單一、地地形較長（1公里以上），規(guī)規(guī)劃中應(yīng)注意意克服；兩個個地塊規(guī)劃中中盡量形成一一體，進行封封閉管理。2.物業(yè)發(fā)展建建議2.1成都市房房地產(chǎn)發(fā)展大大勢城東、城南的崛崛起：政府宏觀調(diào)控，決決定城市向南南、向東方向向發(fā)展。南部部將形成城市市副中心，而而東部也將在在原有工業(yè)、旅旅游混合發(fā)展展的基礎(chǔ)得以以改善。南部部因為有高新新技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)的作用，城城市副中心易易于形成，富富人區(qū)的屬性性將更加明顯顯；而東部必必將利用自然然環(huán)境優(yōu)勢，塑塑造區(qū)域生態(tài)態(tài)居住形象。西部貴人區(qū)和南南部富人區(qū)的的地位形成已已久，東部區(qū)區(qū)域雖然有政政府宏觀調(diào)控控支持，但在在很長一段時時間內(nèi)仍然很很難挑戰(zhàn)西部部和南部地區(qū)區(qū)。因此，本本項目一方面面必須尋求與與東部、南部部區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)的差異化，另另外一方面仍仍需利用價格格競爭優(yōu)勢，吸吸引全市范圍圍內(nèi)客戶。惡人區(qū)惡人區(qū)窮人區(qū)城市發(fā)展方向城市發(fā)展分區(qū)圖貴人區(qū)富人區(qū)強勢影響別墅熱潮：2002年成都都房地產(chǎn)市場場患了別墅熱熱，除北部區(qū)區(qū)域外，東、南南、西面別墅墅全面開花?！安萏弥骸备窃谖逡灰磺跋Φ闹袊鴩鴦e墅樣板項項目推薦活動動中出盡風(fēng)頭頭，最終獲得得申報別墅樣樣板項目的資資格。高檔住住宅的大量出出現(xiàn)，創(chuàng)新、差差異化成為此此類項目必須須把握的競爭爭手段，否則則，同質(zhì)化的的最終結(jié)果只只能導(dǎo)致價格格戰(zhàn)和項目的的全面失敗。外來大象的足音音：深圳萬科、中國國海外房產(chǎn)、深深圳長城地產(chǎn)產(chǎn)、深圳招商商地產(chǎn)等大牌牌地產(chǎn)公司的的進入，進一一步激化了成成都市房地產(chǎn)產(chǎn)市場的競爭爭。萬科城市市花園系列的的延展深入、中中海名城的精精致，無一不不是高品質(zhì)樓樓盤的寫照，而而其價格并不不高于成都市市原有市場價價。大象的加加入，必將帶帶來地產(chǎn)的恐恐慌，以往低低層次的競爭爭已經(jīng)很難適適應(yīng)市場。唯唯有經(jīng)過準(zhǔn)確確定位、細心心規(guī)劃、精心心打造的項目目才能從市場場中突圍。城東的發(fā)展：城東的房地產(chǎn)在在政府宏觀利利好因素的促促進下，蓄勢勢待發(fā)。多個個大型項目已已經(jīng)啟動，但但城東窮人區(qū)區(qū)的影響還烙烙印在這些項項目的開發(fā)上上。突破區(qū)域域形象，利用用良好的自然然條件，走生生態(tài)居家概念念，將成為本本區(qū)域房產(chǎn)與與全市房產(chǎn)競競爭的法寶。2.2定位思考考——本項目定位位需要考慮到到以下一些主主要因素區(qū)位條件：項目目距離成都市市僅20分鐘車程，但但收費站的設(shè)設(shè)立必將在一一定程度阻礙礙項目的發(fā)展展。如同重慶慶的北部新城城、深圳的鹽鹽田、廣州的的番禺。地塊條件：地塊塊內(nèi)自然條件件十分優(yōu)越——山水俱備，價價值值得深入入挖掘。市場條件：龍泉泉驛區(qū)項目正正大規(guī)模動工工，區(qū)域居住住形象將在這這些項目的宣宣傳下得以提提升；同時，這這些在建項目目品質(zhì)普遍不不高，本項目目應(yīng)避免與這這類項目的同同質(zhì)化競爭。另另外，城南城城市行政副中中心、高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)發(fā)區(qū)、城東經(jīng)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)的發(fā)展，將將直接為本項項目帶來大量量潛在客戶。投資回報：各個個不同的方案案，投資回報報率將不同，同同時風(fēng)險也不不一樣。區(qū)域形象：作為為國家級的旅旅游區(qū)、成都都市家喻戶曉曉的休閑度假假勝地。每年年的3-5月份，本區(qū)區(qū)域都會接待待大量的旅游游度假和開會會的游客。但但同時，重工工業(yè)區(qū)、窮人人區(qū)的形象將將對本項目推推廣造成不利利影響。地塊條件通過地塊條件分析，初步確定項目的幾個可能發(fā)展方向市場條件結(jié)合市場環(huán)境，剝除市場空間小、競爭壓力過大的方案開發(fā)意圖盡量避免與開發(fā)戰(zhàn)略相違背的方案投資回報率相同條件下，選擇投資回報率高的方案——在最終確定定項目定位時時，應(yīng)該綜合合考慮到上述述幾個方面的地塊條件通過地塊條件分析，初步確定項目的幾個可能發(fā)展方向市場條件結(jié)合市場環(huán)境，剝除市場空間小、競爭壓力過大的方案開發(fā)意圖盡量避免與開發(fā)戰(zhàn)略相違背的方案投資回報率相同條件下，選擇投資回報率高的方案2.3項目總體體運作思路城市發(fā)展戰(zhàn)略的的轉(zhuǎn)移，不可可否認的給區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市市場帶來了良良好的發(fā)展機機會。同時，多多個大型房地地產(chǎn)項目已經(jīng)經(jīng)全面啟動，競競爭壓力較大大。另外尚有有一些待開發(fā)發(fā)項目隨時準(zhǔn)準(zhǔn)備伺機出擊擊，這不得不不讓人聯(lián)想起起華南板塊的的硝煙。正如如王志綱先生生所言，激烈烈的競爭使創(chuàng)創(chuàng)新成為欲望望、使超越成成為本能、使使個性成為必必須。本項目目在區(qū)域乃至至全市范圍內(nèi)內(nèi)，擁有其他他項目無法比比擬的綜合優(yōu)優(yōu)勢（自然環(huán)環(huán)境與市區(qū)的的近距離區(qū)位位條件的結(jié)合合），這一點點在成都市可可以說是獨一一無二的。創(chuàng)創(chuàng)新、超越、個個性將成為本本項目開發(fā)的的主旋律。本本項目初步確確定將發(fā)展為為一個以生態(tài)態(tài)住宅為主，集集生態(tài)觀光旅旅游、度假會會議于一體的的復(fù)合型房地地產(chǎn)項目。同同時，項目前前期開發(fā)應(yīng)充充分利用項目目價格優(yōu)勢，與與全市范圍內(nèi)內(nèi)高品質(zhì)房地地產(chǎn)項目競爭爭，實現(xiàn)低開開高走戰(zhàn)略。項目一期將以部部分娛樂觀光光項目和少量量別墅先行，產(chǎn)產(chǎn)生熱銷的效效果，以此聚聚集人氣，提提高項目影響響力，帶動后后期銷售。一一期目標(biāo)客戶戶將主要從高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)等企業(yè)密密集的臨近區(qū)區(qū)域挖掘。這這些區(qū)域不僅僅擁有本項目目所需的大量量目標(biāo)客戶，而而且與本項目目相隔不遠，與與本項目之間間的交通聯(lián)系系也可繞過城城東窮人區(qū)、重重工業(yè)區(qū)的不不良形象影響響。二期以大大量居住物業(yè)業(yè)出現(xiàn)，通過過前期的熱銷銷所形成的人人氣、品牌、實實景展現(xiàn)帶動動二期物業(yè)。最最后通過已有有良好的自然然及人工環(huán)境境、完善的配配套設(shè)施，順順勢而為，推推出會議中心心，進一步提提升項目形象象。項目的代理、廣廣告、規(guī)劃設(shè)設(shè)計、物業(yè)管管理均以國內(nèi)內(nèi)或國際一流流企業(yè)為首選選，以實現(xiàn)項項目的強強聯(lián)聯(lián)合，保證項項目過程精品品的實現(xiàn)，塑塑造項目高品品位、高品質(zhì)質(zhì)的精品社區(qū)區(qū)形象。以項項目品牌帶動動企業(yè)品牌建建設(shè)。2.4定位總體體描述以生態(tài)住宅為主主，生態(tài)觀光光旅游、會議議休閑度假為為輔的復(fù)合型型高尚湖濱地地產(chǎn)物業(yè)。支撐原由：已有生態(tài)環(huán)境：：有利于度假假會議、觀光光旅游價值的的挖掘離市區(qū)距離不遠遠：居家價值值可以利用城市規(guī)劃重心的的轉(zhuǎn)移：增值值前景看好成都市良好的經(jīng)經(jīng)濟環(huán)境：保保證了本項目目的市場基礎(chǔ)礎(chǔ)——尤其是項目目附近擁有高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)等企業(yè)密密集型區(qū)域。開發(fā)商希望盡快快收回投資的的意圖：居住住物業(yè)成為主主要的選擇別墅、多層建筑筑成本低，開開發(fā)商所需資資金占用少觀光旅游：與區(qū)區(qū)域功能定位位相協(xié)調(diào)，實實現(xiàn)互動，直直接帶旺項目目人氣，進而而促進項目推推廣銷售和品品牌建設(shè)項目購置理由綜綜合描述：一流的生態(tài)態(tài)及人工環(huán)境境、高檔完