房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)簡(jiǎn)答題、論述題一、簡(jiǎn)答題.征地與拆遷的區(qū)別是什么？征地與拆遷的區(qū)別是涉及的土地權(quán)屬不同。征地是征用農(nóng)村集體所有的土地,首先需要改變土地所有制性質(zhì)，變集體所有制性質(zhì)為國(guó)家所有制，其次再改變土地的利用方式。拆遷是國(guó)家按有關(guān)法定程序收回土地利用權(quán)或改變利用性質(zhì)時(shí)對(duì)土地上附著物和衡宇原用戶、住戶進(jìn)行的拆遷、安置、補(bǔ)償不需改變土地所有制性質(zhì)。.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的主要形式有哪些？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的主要形式有銀行貸款融資；證券融資；房地產(chǎn)信托融資；房地產(chǎn)融資的其他方式，包括聯(lián)建、參建融資、房地產(chǎn)典當(dāng)融資、利用外資等形式。.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)流程分為哪些階段？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)流程分為十個(gè)階段，別離為：開(kāi)發(fā)商提出開(kāi)發(fā)假祗可行性研究、申請(qǐng)項(xiàng)目用地、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、征地及拆遷安置、籌措房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金、建設(shè)工程招標(biāo)、施工、市場(chǎng)營(yíng)銷與策劃、物業(yè)管理。.土地利用權(quán)的出讓有哪些方式？各有什么特點(diǎn)？土地利用權(quán)的出讓主要有三種方式：協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓和拍賣出讓。協(xié)議出讓在必然程度上排斥了市場(chǎng)機(jī)制，是一種不發(fā)達(dá)的土地市場(chǎng)。招標(biāo)出讓是一種有條件、有選擇、有控制的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形式。拍賣出讓是競(jìng)爭(zhēng)激烈的方式。一般適用于經(jīng)濟(jì)條件好、交通便利、區(qū)位優(yōu)良的地段。.房地產(chǎn)項(xiàng)目主要的定價(jià)方式有哪些？房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)方式主要有：本錢加成定價(jià)法、競(jìng)爭(zhēng)價(jià)錢定價(jià)法、加權(quán)點(diǎn)數(shù)定價(jià)法、顧客感受定價(jià)法。.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)有哪些？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)主要包括：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素、購(gòu)買力因素、利率風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和意外事故風(fēng)險(xiǎn)等。.房地產(chǎn)項(xiàng)目施工招標(biāo)的形式有哪些？在國(guó)際市場(chǎng)上，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工招標(biāo)方式主要有公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和議標(biāo)3種。我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》則規(guī)定，招標(biāo)方式只有兩種，即公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。.物業(yè)管理公司有什么權(quán)利和義務(wù)？物業(yè)管理公司的權(quán)利主要包括：按照有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況制定小區(qū)管理辦法；依照物業(yè)管理合同和管理辦法對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用等。物業(yè)管理公司的義務(wù)主要包括：履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營(yíng)；接受管理委員會(huì)和住宅小區(qū)居民的監(jiān)督；重大的管理辦法應(yīng)當(dāng)提交管委會(huì)審議，并經(jīng)管委會(huì)認(rèn)可等。.從狹義的角度看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有哪些區(qū)別？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的區(qū)別包括:二者的主體不完全相同；在房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)作進(jìn)程中所處的階段不同；二者對(duì)主體的資格要求不一樣；二者所指向的行為對(duì)象不同；隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善，二者的作用會(huì)發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變.常見(jiàn)的組織結(jié)構(gòu)類型有哪些？其中，適合房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)類型有哪些？常見(jiàn)的組織結(jié)構(gòu)類型有：直線型組織結(jié)構(gòu)；職儂組織結(jié)構(gòu)；直線職儂；矩陣型；事業(yè)部制。適合房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)類型有矩陣型和事業(yè)部型。四、名詞解釋名詞解釋答案1.房地產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：由特定的經(jīng)濟(jì)實(shí)體（具有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)），

^發(fā)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資、建設(shè)和管理，使之改變用途或使用性質(zhì)，從而獲得經(jīng)濟(jì)利益的過(guò)程。2.土地開(kāi)發(fā)土地開(kāi)發(fā)：土地開(kāi)發(fā)也稱七通一平，一平為平整土地。七通為通給水、冒泳、通熱、通氣、電力、電信和公路。3.城市土地出讓城市土地出讓：是指城市人民政府土地主管部門依法將城市土地的使用權(quán)出讓給用地單位（主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司），供其有限期使用城市土地，用地單位必須向城市人民政府土地主管部門支付土地出讓金（一般也稱為毛地價(jià)）4.土地征用土地征用：政府按照法律規(guī)定的程序和條件，將農(nóng)村集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有的行為。5.物業(yè)管理物業(yè)管理：利用現(xiàn)代管理先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段管理物業(yè)（包括建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地），為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益6.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)：從廣義上來(lái)講，就是指一切從事房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)獲得經(jīng)濟(jì)效益的行為。從狹義上來(lái)講，則只是指房屋經(jīng)營(yíng)和城市土地經(jīng)營(yíng)這兩種房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)營(yíng)行為。7.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：指經(jīng)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過(guò)買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為8.?設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證：由建設(shè)單位或個(gè)人提出建設(shè)用地申請(qǐng)，城市規(guī)劃行政主管部門審查批準(zhǔn)的建設(shè)用地位置、面積、界線的法律憑證。9.建筑容積率建筑容積率：指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬■筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附

屬建筑物除外。10.租金收繳率租金收繳率：房地產(chǎn)租金已收租金額占應(yīng)收金額的百分比。五、論述題論述題答案1、房地產(chǎn)開(kāi)答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌措的渠道主要有銀行貸款融資、證券融資、房地產(chǎn)信發(fā)資金籌措托融資以及其他形式。的渠道有哪房地產(chǎn)股票是股份制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的股份入股憑證。房地產(chǎn)股票的發(fā)行有些？如何通兩種形式：募集式和發(fā)起式。募集式即向社會(huì)公開(kāi)發(fā)行的，可以在證券市場(chǎng)過(guò)發(fā)行股票上流通。發(fā)起式是不上市的股票，只在房地產(chǎn)股份企業(yè)內(nèi)部發(fā)行的股票，一來(lái)進(jìn)行籌般采取記名股權(quán)的形式。資？并簡(jiǎn)要目前，中國(guó)的房地產(chǎn)證券化現(xiàn)狀還處于不成熟階段，還需要相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)談?wù)勚袊?guó)的期來(lái)發(fā)展，但是證券化的趨勢(shì)是肯定的。房地產(chǎn)證券化趨勢(shì)。2、請(qǐng)論述物答：物業(yè)管理市場(chǎng)的構(gòu)成主要包括三個(gè)方面：業(yè)管理市場(chǎng)市場(chǎng)客體：物業(yè)管理服務(wù)，無(wú)形的的構(gòu)成拜談市場(chǎng)主體：需求主體、供給主體談我國(guó)物業(yè)市場(chǎng)環(huán)境：各種交換賴以進(jìn)行的社會(huì)制度管理市場(chǎng)存我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題：物業(yè)管理公司的行為不規(guī)范，管理不到在的主要問(wèn)位；業(yè)主委員會(huì)成立難；業(yè)主與物業(yè)管理者的地位倒置造成服務(wù)關(guān)系扭曲等題及解決對(duì)我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)解決對(duì)策：完善物業(yè)管理法規(guī)，規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)；加快

策？物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程，建立優(yōu)勝劣汰的機(jī)制；理順業(yè)主與物業(yè)公里公司的關(guān)系；實(shí)行扶優(yōu)扶強(qiáng)政策，引導(dǎo)物業(yè)公司走規(guī)模經(jīng)營(yíng)的路子，創(chuàng)立自己的品牌等等對(duì)策3、房地產(chǎn)開(kāi)答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的三大目標(biāo)分別是：項(xiàng)目建設(shè)投資（成本）進(jìn)度發(fā)項(xiàng)目建設(shè)（或工期）質(zhì)量。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)三大目標(biāo)之間的關(guān)系既有對(duì)立的一面，也的三大目標(biāo)有統(tǒng)一的一面。是什么啟們開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)三大目標(biāo)之間的對(duì)立關(guān)系:分別闡述質(zhì)量與成本、質(zhì)量與工期、之間是什么工期與成本之間的對(duì)立關(guān)系。例如：如果項(xiàng)目建設(shè)的功能和質(zhì)量要求高，就關(guān)系，你是如需要投入更多成本。如果要加快進(jìn)度，縮缸期，則需要增加成本，同時(shí)也^理解的？可能會(huì)影響質(zhì)量。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)三大目標(biāo)之間的統(tǒng)一關(guān)系:分別闡述質(zhì)量與成本、質(zhì)量與工期、工期與成本之間的統(tǒng)一關(guān)晶例如：加快進(jìn)度、縮缸期雖然需要增加一定的投資，但是可以使整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)提前投入使用，從而提早發(fā)揮投資效益，還能在一定程度上減少利息支出，減少成本。如果施工質(zhì)量好，可減少投入使用后的維修費(fèi)用，也可以減少成本。4、房地產(chǎn)開(kāi)答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方案的內(nèi)容包括：欲籌集資金的幣種、數(shù)額；融資流量；發(fā)融資方案資金來(lái)源構(gòu)成；融資風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)管理措施，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金投入和的內(nèi)容包括資金償還要求相適應(yīng)的不同時(shí)間內(nèi)籌集資金和償還資金的數(shù)量。融資成本預(yù)什么褊定房算；融資方法和明確融資的權(quán)利責(zé)任關(guān)系。地產(chǎn)^發(fā)融確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方案的考慮因素包括：合理的融資規(guī)模；正確選擇房地資方案的考產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的渠道和方式，降低融資成本；統(tǒng)籌考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資與投慮因素有哪資；提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的使用效益；按規(guī)定建立資本金制度；優(yōu)化房地產(chǎn)

些如何選擇開(kāi)發(fā)的資金結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)^發(fā)選擇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方案：選擇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方案的方法，一般采用比較融資方案？分析法。分別從各個(gè)可行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方案的安全性、經(jīng)濟(jì)性和可行性用分級(jí)評(píng)價(jià)的方式進(jìn)行比較，即將安全性、經(jīng)濟(jì)性和可行性各指標(biāo)按優(yōu)劣順醐例為ABCD四級(jí)，選擇出安全性、經(jīng)濟(jì)性和可行性3項(xiàng)指標(biāo)均令人滿意的方案。5、房地產(chǎn)開(kāi)答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得主要有3種方式，即土地使用權(quán)出讓、發(fā)項(xiàng)目土地轉(zhuǎn)讓和劃撥。使用權(quán)的取土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年^方式有哪限內(nèi)讓與土地使用者，井由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行些？每種方為。土地使用權(quán)出讓的特點(diǎn)：土地所有權(quán)與使用權(quán)分離；有償性；有期限性式的含義是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指經(jīng)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過(guò)買什么走哪些賣、贈(zèng)與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓只能特點(diǎn)？一般在原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)范圍內(nèi)進(jìn)行，權(quán)利人不得擴(kuò)張其權(quán)來(lái)說(shuō)屈家機(jī)利內(nèi)容。關(guān)、軍事用地土地使用權(quán)劃撥的含義：指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用和公益事業(yè)者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將其土地使用權(quán)用地通常采無(wú)償交付給土地使用者的行為。土地使用權(quán)劃撥的特征：沒(méi)有明確的期限；用哪種方式無(wú)須支付土地使用權(quán)出讓金；不能隨意轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。取得土地使一般來(lái)說(shuō)，國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事用地和公益事業(yè)用地通常采用土地使用權(quán)的劃撥用權(quán)，簡(jiǎn)單談形式，因?yàn)閲?guó)家機(jī)關(guān)、軍事用地和公益事業(yè)用地是為了滿足社會(huì)公眾利益的談理由？需要，不以盈利為目的。從三種土地使用權(quán)取得的方式來(lái)看，劃撥這種形式是比較適合的。.房地產(chǎn)企業(yè)的特征有哪些？房地產(chǎn)產(chǎn)品的地域性、空間固定性和唯一性決定了房地產(chǎn)企業(yè)的地域?qū)傩?。土地市?chǎng)的壟斷性決定了房地產(chǎn)企業(yè)的不完全競(jìng)爭(zhēng)性。房地產(chǎn)企業(yè)存在專業(yè)化和綜合化發(fā)展兩個(gè)趨勢(shì)。.什么是土地的儲(chǔ)蓄和一級(jí)開(kāi)發(fā)？政府依法通過(guò)收購(gòu)、收回、征收等方式儲(chǔ)蓄國(guó)有建設(shè)用地，并組織實(shí)施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)到土地供給條件的行為。在實(shí)施土地儲(chǔ)蓄和一級(jí)開(kāi)發(fā)進(jìn)程中產(chǎn)生的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目即為土地儲(chǔ)蓄和一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的重要性體此刻？房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的需要；制定正確營(yíng)銷策略的需要；企業(yè)健全決策機(jī)制的需要；企業(yè)發(fā)現(xiàn)新市場(chǎng)機(jī)緣的需要。.房地產(chǎn)可行性研究的作用有哪些？是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)；是項(xiàng)目審批的依據(jù)；是籌集建設(shè)資金的依據(jù)；是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的依據(jù)；是開(kāi)發(fā)商與有關(guān)各部門簽定合同的依據(jù)。.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的程序包括哪些？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的程序分為：投資機(jī)緣選擇；項(xiàng)目定位；前期工作；建設(shè)階段；租售階段；物業(yè)管理。.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本錢管理的原則有哪些？設(shè)置科學(xué)的本錢管理目標(biāo)；設(shè)計(jì)階段投資控制是重點(diǎn)；變被動(dòng)控制為主動(dòng)控制；經(jīng)濟(jì)與技術(shù)結(jié)合是本錢管理的高效手腕。.房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略管理進(jìn)程步驟有哪些？第一步，肯定企業(yè)當(dāng)前的使命、目標(biāo)和戰(zhàn)略；第2—5步，SWOT戰(zhàn)I咯分析；(1)外部環(huán)境分析(2)內(nèi)部資源和能力分析第6—8步，構(gòu)造戰(zhàn)略、實(shí)施戰(zhàn)略、評(píng)估戰(zhàn)略。.現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲取建設(shè)項(xiàng)目用地的途徑有哪些？現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲取建設(shè)項(xiàng)目用地的途徑有主要有下列4種：(1)通過(guò)行政劃撥方式(含征用集體土地)取得；(2)通過(guò)國(guó)家出讓方式取；(3)通過(guò)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得(如生氤贈(zèng)與或其他合法方式)；(4)通過(guò)土地或房地產(chǎn)的租賃方式取得。.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容包括哪些？市場(chǎng)宏觀環(huán)境調(diào)查；城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查；消費(fèi)者行為調(diào)研與市場(chǎng)需求容量調(diào)研；項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境狀況調(diào)研，項(xiàng)目大體情況調(diào)查研究。.房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析的方式有哪些？房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析的方式有盈虧平衡分析、項(xiàng)目安全利率分析、敏感性分析、概率分析。.房地產(chǎn)融資的主要方式有哪些？房地產(chǎn)企業(yè)融資的方式有：銀行貸款融資、信托融資、股票融資、房地產(chǎn)債券融資等。.工程項(xiàng)目質(zhì)量管理的特點(diǎn)有哪些？工程項(xiàng)目質(zhì)量管理的特點(diǎn)有:影響因素及質(zhì)量波動(dòng)大、質(zhì)量變異大、質(zhì)量隱蔽性、終檢局限大。.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策內(nèi)容包括哪些？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策內(nèi)容包括財(cái)務(wù)策略、生產(chǎn)策略、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)策略、價(jià)錢策略。.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位的原則有哪些？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位的原則符合城市計(jì)劃的原則協(xié)調(diào)發(fā)展的原則符合市場(chǎng)需求的原則；效益最大化的原則；與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)雌一致的原則。.劃撥土地利用權(quán)的有哪些大體特征？劃撥土地利用權(quán)的大體特征：劃撥土地利用權(quán)具有行政性；劃撥土地利用權(quán)具有無(wú)雌；劃撥土地利用權(quán)具有無(wú)期限性。.我國(guó)房地產(chǎn)融資中的主要風(fēng)險(xiǎn)有哪也我國(guó)房地產(chǎn)融資中的主要風(fēng)險(xiǎn)有政治風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、道德和信用風(fēng)險(xiǎn)。.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理的辦法有哪也房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理的辦法有組織辦法、技術(shù)辦法、合同辦法、經(jīng)濟(jì)辦法、信息管理辦法。.房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)策略主要趨勢(shì)表此刻哪些方面？開(kāi)發(fā)由本地化向跨區(qū)域發(fā)展；開(kāi)發(fā)從品質(zhì)向品牌跨越；純住宅開(kāi)發(fā)向商用物業(yè)拓展；誠(chéng)信開(kāi)發(fā)地產(chǎn)爭(zhēng)雄樓市；開(kāi)發(fā)健康住宅風(fēng)生水起。.簡(jiǎn)述直線職能制組織結(jié)構(gòu)及其優(yōu)缺點(diǎn)。直線職能制組織結(jié)構(gòu)的長(zhǎng)處是：統(tǒng)一指揮與專業(yè)分工相結(jié)合。直線職能制組織結(jié)構(gòu)的缺點(diǎn)有：橫向協(xié)調(diào)難度大，人員多，效率低，管理本錢.協(xié)議出讓國(guó)有土地利用權(quán)范圍?出讓國(guó)有土地利用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或掛牌方式外,方可采取協(xié)議方式，主要包括以下情況：（1）蟠商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地之外用途的土地，其供地計(jì)劃發(fā)布后同一宗地只有一個(gè)意向用地者的；（2）原劃撥、承租土地利用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》、《國(guó)有土地租賃合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地利用權(quán)從頭公開(kāi)出讓的除外；（3）劃撥土地利用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地利用權(quán)從頭公開(kāi)出讓的除外；（4）出讓土地利用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式；（5）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確可以協(xié)議出讓的其他情形.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的操作流程。一準(zhǔn)備階段：明確調(diào)研目的、分析初步情況、設(shè)計(jì)調(diào)研方案、肯定資料來(lái)源、肯定資料搜集方式、設(shè)計(jì)調(diào)查表和調(diào)查問(wèn)卷二調(diào)查階段：試調(diào)查；調(diào)研實(shí)施三分析研究階段：調(diào)研資料的整理與甄別驗(yàn)證；調(diào)研數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)與分析；撰寫(xiě)調(diào)研報(bào)告；修訂并提交調(diào)研功效四整理歸檔階段.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的特