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一、項目概況

1、位置及環(huán)境

項目地理位置，地貌，身邊環(huán)境狀況，道路交通，市政配套（給排水、供電、燃氣、通訊等）狀況等。

2、建設用地規(guī)劃要求

項目占地面積，建造占地率，綠化率，容積率，消防、道路及出入口位置等。

3、建造概況

總建造面積，建造類型，各類建造棟數(shù)、面積、層數(shù)、高度等，地下建造概況（面積、層高、層數(shù)）等。

4、建造分期概況

項目分期及各期所處位置、建設順序，各期建造面積、建造類型、棟數(shù)、地下建造概況等。

二、項目部架構(gòu)及人力資源打算

1、項目治理組織架構(gòu)

在人力資源部的協(xié)助下制定項目治理組織架構(gòu)；

項目部人員構(gòu)成、培訓及進展打算。

（1）質(zhì)量保證體系

項目部質(zhì)量治理組織形式、人員配置；

組建包括監(jiān)理、總包的質(zhì)量、技術(shù)人員在內(nèi)的質(zhì)量技術(shù)小組，解決項目日常質(zhì)量和技術(shù)咨詢題。

（2）崗位職責

各崗位的工作內(nèi)容、職責描述。

（3）項目部費用

項目部辦公場所及辦公設備打算；

項目部費用打算。

三、項目建設打算、場地綜合利用規(guī)劃

1、項目建設打算

依據(jù)《項目開辟打算》和《項目建設綜合打算》編制《項目工程治理策劃書》中的項目建設打算部分；

該部分應納入政府治理部門、市政配套部門等與項目建設有關的操縱部門、監(jiān)管部門、配合部門的報送、審批、準許時刻節(jié)點；

亦應納入公司內(nèi)部的產(chǎn)品、營銷、設計、成本、采購等相關部門

的打算；

該部分應由總體打算、分期打算和標段打算組成。

2、項目建設總平面規(guī)劃

依照總體、分期、標段建設打算，結(jié)合項目市政配套條件，思考營銷配合要求、室外道路、管網(wǎng)、景觀綠化等建設的先后順序，綜合布置施工道路、暫時水電網(wǎng)及施工用暫時設施、大型設備、材料加工及堆放場地等，做到在項目建設過程中別拆遷、別返建，別妨礙各期的建設和交付。

總平面規(guī)劃亦應思考場地內(nèi)外的相互妨礙和制約。

（1）開放示范區(qū)

思考項目建設先后順序，合理規(guī)劃位置，交通方便；

別妨礙市政管道接入、小區(qū)道路和管網(wǎng)布置；

項目建設全周期均可利用，或者作為永遠設施的一部分。

（2）暫時設施

暫時辦公室、宿舍、食堂等應思考項目建設及交付的先后順序，結(jié)合永遠道路、管網(wǎng)布置，做到項目建設后期或項目建設完畢后拆除；

成品、零部件倉庫和設備維修車間的布置原則同上；

上述日子區(qū)域應與施工區(qū)分開布置，并設置隔離或明顯分界標志。

（3）材料加工、運輸

材料加工與堆放場地應相鄰布置，以減少材料水平搬運距離；兩者亦應思考項目建設及交付的先后順序，做到項目建設后期或建設完畢后拆除；

塔吊布置應并且思考水平和垂直兩方面的運輸要求；亦應依照工程各時期運輸量的要求，思考塔吊本身的運輸半徑、起吊分量、提升及回轉(zhuǎn)速度等因素，以及塔吊間的協(xié)同工作等，合理布置塔吊，使塔吊作用最大化；

砌筑材料（磚、砌塊等）、門窗、面磚等非工地加工材料的暫時卸貨/堆放場應盡可能靠近所使用部位的垂直運輸設備（塔吊、暫時貨梯等），以減少二次水平搬運；

塔吊等大型設備應思考綜合利用，盡可能減少安裝、拆除次數(shù)，且做到安裝、拆除方便、安全。

（4）暫時道路、水電網(wǎng)絡

思考以永遠道路的路基作為暫時道路；()

暫時水電網(wǎng)應別與永遠水電網(wǎng)相碰撞、交叉；

暫時水電網(wǎng)應思考項目建設順序，別與永遠建造相碰撞，建一部分房屋拆一部分暫時水電網(wǎng)；

暫時水電網(wǎng)應滿腳給水試壓、電梯等永遠用電設施試運行的要求。

四、項目治理目標

1、進度打算治理目標

進度打算：總進度打算、分期打算、標段打算的偏差操縱目標；

標準工期：基礎、開放、開盤、結(jié)構(gòu)封頂、交付等節(jié)點的偏差操縱目標。

2、質(zhì)量治理目標

工程實體質(zhì)量：實測實量，滲漏、裂縫等質(zhì)量通病操縱目標；

客戶中意度：客戶質(zhì)量中意度目標；

質(zhì)量獎：魯班獎、詹天佑獎、地點質(zhì)量獎等獲獎目標。

3、成本治理目標

目標成本：公司下達的目標成本操縱、治理目標；

動態(tài)成本：設計變更、打算別周、治理別善等造成返工、簽證的操縱目標；

措施成本：施工方案優(yōu)化，施工工藝改進，減少白費、節(jié)省成本目標。

4、設計治理目標

圖紙質(zhì)量：施工圖深度（包括各專業(yè)圖紙齊全、相互配合程度、

節(jié)點詳圖等）及錯、漏、碰、缺操縱目標；

設計變更：幸免重大設計變更、減少變更頻次操縱目標；

成本指標：依據(jù)《萬科產(chǎn)品設計操縱指標（第一批）對標操作指引》；

環(huán)保節(jié)能：外墻保溫，節(jié)電、節(jié)水、節(jié)氣等環(huán)保節(jié)能目標。

5、技術(shù)治理目標

新材料、新技術(shù)、新工藝應用目標；

風險識不及技術(shù)事故操縱目標。

6、安全文明施工治理目標

工程現(xiàn)場整潔、有序治理目標；

安全措施降實，杜絕安全事故（尤其是人身傷亡事故）目標；

安全文明施工獲獎目標。

7、健康、安全、環(huán)保

環(huán)境愛護（排污、粉塵、噪音）目標；

限用、禁用材料操縱，室內(nèi)空氣質(zhì)量監(jiān)測、操縱目標。

五、開工預備

1、工程承包范圍、界面劃分

合理劃分工程承包范圍的界面，即合理劃分工程承包商的承包范

圍是工程治理過程中的一具重要環(huán)節(jié)，工程界面劃分即工程承包范圍劃分的合理與否對保證工程質(zhì)量尤為重要；

以工程施工工序的合理性、承包商的專業(yè)能力劃分工程界面/承包范圍，明確驗收、交接責任，杜絕浮現(xiàn)盲區(qū)；

工程的招投標范圍和工程量清單亦應按工程承包界面劃分確定。

2、資源預備、采購策劃和打算

依照《項目開辟打算》、《項目建設綜合打算》、公司相關規(guī)定以及工程承包范圍的劃分，由采購部門策劃制定勘察單位、設計單位、監(jiān)理單位、總包單位及獨立分包單位、甲指分包單位等的采購打算；

采購部門依照工程進度打算制定材料設備供應打算；

優(yōu)先采納集團集中采購的材料設備，其次采納區(qū)域集中采購的材料設備，再次是一線公司采購的材料設備。

3、施工圖

（1）土建施工圖

施工圖深度應滿腳住房和城鄉(xiāng)建設部于20XX年11月26日公布的《建造工程設計文件編制深度規(guī)定》（20xx年版）的要求；

施工圖需經(jīng)政府授權(quán)的圖紙審查機構(gòu)審查經(jīng)過，并經(jīng)一線公司內(nèi)部會審、設計分管負責人批準。

（2）裝修圖

裝修房工程必須有完整的裝修圖，裝修圖須與土建施工圖相一致；

衛(wèi)生間及衛(wèi)生潔具、廚房及廚房設備等布局合理，別存在使用功能缺陷；

配電板、插座、開關面板、水管、龍頭等的數(shù)量配置滿腳使用要求，且布置合理、定位準確，并與墻面裝飾材料排版協(xié)調(diào)。

（3）樁基、地基處理

樁基、地基處理可提早施工的，應在上部主體結(jié)構(gòu)確定并保證別變的事情下，先提供經(jīng)會審經(jīng)過的、完整的樁基、地基處理施工圖。

（4）室外道路、管網(wǎng)

室外道路、景觀綠化設計應思考雨水有組織排放，應系統(tǒng)標明標高、坡度，使雨水排水順暢，路面、草坪別積水。

室外管網(wǎng)應結(jié)合市政配套管網(wǎng)接入點和區(qū)內(nèi)建造、設施規(guī)劃需求，并應思考分期建設的使用要求等綜合布置。

（5）建造構(gòu)造及工序、工藝

建造構(gòu)造、施工工序、工藝及辦法應遵守集團公布的《建造構(gòu)造及工序工藝》相關規(guī)定和做法。

六、工程治理

1、進度打算

施工進度打算

施工打算應綜合思考單體工程與整體工程、室內(nèi)工程與室外工程等的配合，以及市政配套和區(qū)內(nèi)道路、管網(wǎng)鋪設的關系等，做到施工先后有序、互別干擾、互別牽制；

（1）以標準工期為基準，建立操縱節(jié)點，編制標段、樓棟的具體施工打算；

（2）編制年打算、月打算、周打算以及形象進度打算操縱表；

（3）思考甲指、甲供材料設備的采購周期，編制供貨及進場打算；

（4）甲方指定分包單位、甲方獨立分包單位的進出場打算；

（5）市政配套（道路、給排水、供電、燃氣、通訊等）施工及接入打算；

（6）售樓中心、開放展示區(qū)、樣板房等的建設打算；

（7）暫時設施的搭建及拆除打算。

2、節(jié)點操縱

基礎、開放、開盤、結(jié)構(gòu)封頂、交付等節(jié)點的時刻操縱。防止壓縮時期工期，造成工期松緊程度別一的事情發(fā)生；

報批報建打算

土地證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證以及施工許可證等施工證照獵取打算，幸免無證開工。

3、工程質(zhì)量

（1）工程質(zhì)量治理體系、檢查制度的確立

建立甲方、監(jiān)理、總包及分包在內(nèi)的項目部工程質(zhì)量治理體制，降實施工單位自檢、復檢、專檢和監(jiān)理單位監(jiān)督、檢查及甲方檢查的檢查驗收制度。

（2）樣板引路

大面積施工前先做樣板，發(fā)覺咨詢題、改進工藝是保證質(zhì)量的重要措施。樣板對工人上崗前的培訓具有很具體的指導作用。

（3）加強過程治理

施工前的交底、預備及施工過程中的監(jiān)督、檢查和及時糾錯是保證工程質(zhì)量的重要手段，一次做成算是最好的質(zhì)量保證。

（4）工程質(zhì)量通病防治

制定工程質(zhì)量通?。ㄈ鐫B漏、裂縫）預防及改進方案是工程質(zhì)量治理的一具重要環(huán)節(jié)，對確保工程實體質(zhì)量，提高客戶質(zhì)量中意度具有一定的積極作用。

應把外墻、窗邊、屋面、陽露臺、衛(wèi)生間等與水有關的部位作為防滲漏重點操縱部位；把墻面、地面、頂棚等需抹灰的部位作為防裂縫、空鼓的重點操縱對象。

（5）材料、設備質(zhì)量檢驗

所有材料設備在使用前必須舉行相關試驗或檢驗。

a、出廠質(zhì)量合格證；