珠海電力·時代廣場整合營銷策劃報告開發(fā)商：珠海市電力房產(chǎn)開發(fā)有限公司1商業(yè)策劃：三明國際（中國）商業(yè)策劃顧問公司二00五年七月2前言尊敬的珠海市電力房產(chǎn)開發(fā)有限公司領(lǐng)導(dǎo)，通過前期對珠海商謝謝閱讀業(yè)市場的了解，我司對貴司珠海電力·時代廣場進(jìn)行了準(zhǔn)確的市調(diào)謝謝閱讀和定位，并確定了將珠海電力·時代廣場打造成為珠海首席社區(qū)生感謝閱讀活MALL的定位方向。為使針對性更強(qiáng)，我司在此份報告中從珠海謝謝閱讀電力·時代廣場在商業(yè)價值方面的角度做了更深入的理解和研究。感謝閱讀我司將延續(xù)社區(qū)生活MALL這一主題，并在此報告中提出如下感謝閱讀整合營銷思路：以A區(qū)為龍頭，依靠主力商家（國際零售巨頭，如感謝閱讀易初蓮花、華潤萬家等）的進(jìn)駐，進(jìn)行充分的包裝推廣，并以主力感謝閱讀商家的巨大號召力和商業(yè)影響促進(jìn)BC區(qū)商鋪的銷售和招商，以及感謝閱讀帶動翠華新村小區(qū)商鋪的重新定位包裝、招商調(diào)整和商鋪銷售。同謝謝閱讀時，BC區(qū)及翠華新村小區(qū)商鋪的租售兩旺，亦將烘托、提升A區(qū)謝謝閱讀作為龍頭的商業(yè)競爭力，此三者緊密結(jié)合，互相帶動互相促進(jìn)，形感謝閱讀成一個完整的商業(yè)體，并最終成為新香洲區(qū)的商業(yè)核心區(qū)域，珠海精品文檔放心下載的商業(yè)新亮點！整個方案，我們以科學(xué)、系統(tǒng)、創(chuàng)新、求實的態(tài)度進(jìn)行精心論感謝閱讀證。謹(jǐn)此報告，以供參考。3目錄第一部分項目分析.......................................................................9謝謝閱讀1珠海電力·時代廣場基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)...................................9精品文檔放心下載2項目現(xiàn)狀.................................................................................9精品文檔放心下載3定位評估...............................................................................10感謝閱讀3.1項目定位..........................................................................10感謝閱讀3.2客戶定位..........................................................................10感謝閱讀3.2.1目標(biāo)市場.......................................................................10謝謝閱讀3.2.2目標(biāo)客戶群定位.............................................................11感謝閱讀3.3結(jié)論.................................................................................14精品文檔放心下載第二部分BC區(qū)銷售策略............................................................15謝謝閱讀1租售范圍界定........................................................................15謝謝閱讀2銷售總體策略........................................................................15感謝閱讀3核心賣點提煉........................................................................16謝謝閱讀4價格策略...............................................................................18感謝閱讀5厘定價格的相關(guān)因素..............................................................18感謝閱讀6定價指導(dǎo)原則........................................................................19感謝閱讀7珠海電力·時代廣場均價推算...............................................19感謝閱讀7.1定價方法..........................................................................20感謝閱讀47.1.1需求導(dǎo)向定價................................................................20謝謝閱讀7.1.2定級定價法....................................................................26謝謝閱讀7.2租售均價..........................................................................28謝謝閱讀8價格控制...............................................................................29精品文檔放心下載9小結(jié)......................................................................................29謝謝閱讀第三部分招商策略.....................................................................30精品文檔放心下載1招商原則...............................................................................30謝謝閱讀1.1先形象,后功能..................................................................30精品文檔放心下載1.2主力店先行，輔助店隨后.................................................30感謝閱讀1.3同業(yè)差異，異業(yè)互補(bǔ)........................................................31謝謝閱讀1.4保證開業(yè)，持續(xù)優(yōu)化........................................................31感謝閱讀1.5借力打力，以點帶面........................................................31謝謝閱讀2招商目標(biāo)...............................................................................31感謝閱讀2.1國際招商..........................................................................31感謝閱讀2.2國內(nèi)招商..........................................................................32謝謝閱讀2.3當(dāng)?shù)卣猩?.........................................................................32謝謝閱讀2.4招商范圍及比例...............................................................32感謝閱讀2.5小結(jié).................................................................................32精品文檔放心下載3招商形式...............................................................................33感謝閱讀3.1點對點招商......................................................................33謝謝閱讀53.2會議招商..........................................................................33感謝閱讀3.3定點招商..........................................................................33精品文檔放心下載4珠海電力·時代廣場招商定位...............................................33感謝閱讀4.1A區(qū)的招商功能定位及招商范圍.......................................33精品文檔放心下載4.2BC區(qū)的招商功能定位及招商范圍....................................34感謝閱讀4.3翠華新村小區(qū)商鋪的招商功能定位及招商范圍.................34感謝閱讀5分階段招商策略.....................................................................34謝謝閱讀5.1第一階段：7月上旬至7月30日.....................................34感謝閱讀5.2第二階段：8月1日至8月30日.....................................34感謝閱讀5.3第三階段：9月1日至9月30日.....................................35謝謝閱讀6招商管理...............................................................................35謝謝閱讀6.1管理架構(gòu)..........................................................................35感謝閱讀6.2現(xiàn)場管理與控制...............................................................36精品文檔放心下載第四部分包裝推廣策略..............................................................37感謝閱讀1推廣目標(biāo)...............................................................................37謝謝閱讀2推廣思路及階段劃分..............................................................37感謝閱讀3推廣策略...............................................................................38感謝閱讀3.1項目線推廣策略...............................................................38感謝閱讀3.1.1概念導(dǎo)入.......................................................................39謝謝閱讀3.1.2品牌強(qiáng)化.......................................................................39感謝閱讀63.1.3資源整合.......................................................................40謝謝閱讀3.2城市線推廣策略...............................................................40精品文檔放心下載3.3產(chǎn)品線推廣策略...............................................................41謝謝閱讀3.3.1以工程進(jìn)度為節(jié)點.........................................................41謝謝閱讀3.3.2以招商進(jìn)度為切入點......................................................41感謝閱讀4整體包裝策略........................................................................41感謝閱讀4.1項目包裝策略...................................................................41感謝閱讀4.2形象包裝策略...................................................................42謝謝閱讀4.2.1商業(yè)制高點....................................................................42精品文檔放心下載4.2.2品牌號召力....................................................................42謝謝閱讀4.2.3區(qū)域影響力....................................................................43精品文檔放心下載4.3現(xiàn)場包裝策略...................................................................43精品文檔放心下載4.3.1CI包裝..........................................................................43謝謝閱讀4.3.2工地包裝.......................................................................44謝謝閱讀5媒介策略...............................................................................44感謝閱讀5.1媒體定位..........................................................................44謝謝閱讀5.1.1傳播目標(biāo).......................................................................44謝謝閱讀5.1.2傳播區(qū)域.......................................................................45謝謝閱讀5.1.3傳播時機(jī).......................................................................45謝謝閱讀5.1.4傳播量度.......................................................................45感謝閱讀5.2媒介發(fā)布要點...................................................................45謝謝閱讀75.2.1公開招商前重視媒體接觸機(jī)會.......................................45謝謝閱讀5.2.2初期面世強(qiáng)調(diào)信息到達(dá)率..............................................45精品文檔放心下載5.2.3媒體個性互補(bǔ)原則.........................................................46謝謝閱讀5.2.4時效差異結(jié)合原則.........................................................46精品文檔放心下載5.3媒體組合策略...................................................................46謝謝閱讀5.3.1階段性控制策略.............................................................46精品文檔放心下載5.3.2成本控制策略................................................................46精品文檔放心下載5.3.3靈活應(yīng)急策略................................................................47謝謝閱讀6費用預(yù)算...............................................................................47感謝閱讀第五部分結(jié)束語.........................................................................48感謝閱讀8第一部分項目分析1珠海電力·時代廣場基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積32062.17㎡地上總建筑面96865.20㎡地下室總建筑面積13686.16㎡商業(yè)建筑面積28672.75㎡A區(qū)商場面積22357.34㎡BC區(qū)商場面積6315.41㎡住宅建筑面積68192.45㎡容積率2.98住宅建筑密度16.3%綠化率36.3%停車位358個本報告將要解決的是珠海電力·時代廣場A區(qū)商場、BC區(qū)商精品文檔放心下載業(yè)步行街共28672.75精品文檔放心下載區(qū)一、二、三期商鋪的重新定位包裝及調(diào)整招商等重點問題。謝謝閱讀2項目現(xiàn)狀珠海電力·時代廣場為在建項目，商業(yè)主體部分（A區(qū)）建筑感謝閱讀面積22,243.17㎡，商業(yè)街部分（BC區(qū)）建筑面積6315.41㎡，謝謝閱讀于2005年8月封頂，預(yù)計將與城市風(fēng)景（住宅）同時交付使用。感謝閱讀93定位評估3.1項目定位根據(jù)市場現(xiàn)狀和項目的自身特點，我司將珠海電力·時代廣場定精品文檔放心下載位為：形象定位：珠海首席社區(qū)生活MALL形象定位：體驗一站式社區(qū)型主題ShoppingMall精品文檔放心下載消費定位：新香洲·我的生活購物樂園3.2客戶定位珠海電力·時代廣場面向投資和經(jīng)營兩大類客戶，結(jié)合項目自謝謝閱讀身的物業(yè)質(zhì)素和客觀的市場情況，建議珠海電力·時代廣場的客戶感謝閱讀群定位如下：3.2.1目標(biāo)市場珠海電力·時代廣場所處位置是新香洲區(qū)，該區(qū)域位于珠海城感謝閱讀市景觀中軸線上，目前是珠海的主要居住區(qū)，也是未來的行政中心感謝閱讀發(fā)展區(qū)域，是珠海主要城區(qū)的重要構(gòu)成部分之一，珠海市民普遍看感謝閱讀好新香洲的商業(yè)發(fā)展空間。因此珠海電力·時代廣場在界定目標(biāo)市感謝閱讀場時，既立足于新香洲的現(xiàn)狀，更要放眼于未來，從宏觀的角度進(jìn)感謝閱讀行市場細(xì)分，分類推廣。103.2.2目標(biāo)客戶群定位投資者分析（BC區(qū)商鋪）第一類：珠海電力集團(tuán)內(nèi)部員工客戶類型員工，有投資意識。自身經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好，擁有一定的資產(chǎn)及物業(yè)。購買心理分析由于對珠海電力集團(tuán)實力及品牌的了解，集團(tuán)及公司員工看準(zhǔn)感謝閱讀了集團(tuán)的長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，將在珠海電力·時代廣場的投資當(dāng)成購買感謝閱讀精品文檔放心下載和發(fā)展，使得他們對于新香洲的商業(yè)價值有比較直觀的感覺，看好精品文檔放心下載新香洲的發(fā)展前景，對于自己集團(tuán)旗下的優(yōu)質(zhì)物業(yè)有相當(dāng)?shù)呐d趣。謝謝閱讀第二類：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實，收入豐厚，尤指專業(yè)人士客戶類型10萬以上的高層謝謝閱讀管理人士；營商有成之中小型私企老板、有一定經(jīng)營規(guī)模個體商戶；南下廣東創(chuàng)業(yè)，并已取得一定成就之外地成功人士；感謝閱讀購買心理分析以上人士主要從事加工業(yè)、零售業(yè)、金融、高新技術(shù)、企業(yè)管感謝閱讀理等專業(yè)性較強(qiáng)的工作。該類人士對投資回報的金融意識較強(qiáng)，并精品文檔放心下載十分關(guān)注投資的利益點，對回報有迫切需求。感謝閱讀客戶類型在各企事業(yè)單位擔(dān)任中層管理職務(wù)之中青年生力軍；從事精品文檔放心下載者；已將原由“房改房”上市交易，擁有較多積蓄的機(jī)關(guān)事業(yè)單位干部；擁有一定積蓄在各企事業(yè)單位已從事多年要職工作的人士；有較多積蓄并尋找新投資點的、個體戶；購買心理分析以上客戶的資金積累及來源不象前幾類客戶群般豐厚，多會選感謝閱讀購較小面積的商鋪,該類客戶最注重投資回報及商鋪總價上的因素,精品文檔放心下載其次才考慮商鋪位置和客流量等因素,購買心理會類似選購債券,對感謝閱讀回報率較為敏感。1996年至20028次下調(diào)銀行利率，精品文檔放心下載使得投資者將眼光瞄向更為廣泛的投資市場；同時由于今年以來中謝謝閱讀央對房地產(chǎn)的宏觀政策調(diào)控，房價上漲在一定程度上得到控制，從精品文檔放心下載12而使得住宅類物業(yè)投資開始減縮，相反由于商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃興起及謝謝閱讀隨著中國零售業(yè)對外的全面開放，商業(yè)市場呈現(xiàn)一派欣欣向榮的局謝謝閱讀面，商鋪便成為許多投資者的目標(biāo)。經(jīng)營類目標(biāo)客戶分析客戶類型瞄準(zhǔn)新香洲龐大居民數(shù)量和良好的商業(yè)發(fā)展前景，進(jìn)行市場擴(kuò)張的大型零售企業(yè)：如易初蓮花、吉之島、華潤萬家等國際零售巨頭。BC精品文檔放心下載商業(yè)步行街開始成形，并推動街區(qū)升級改造、商業(yè)更新?lián)Q代，許多品牌將以連鎖專賣形式進(jìn)駐：如感謝閱讀BALENO、APPLE等服飾類；中原、合富等房屋中介感謝閱讀機(jī)構(gòu)；以及特色餐飲企業(yè)等。滿足居民日常生活，提供購物及服務(wù)功能的個體經(jīng)營商戶：如7-11、特百惠、書店、網(wǎng)吧等社區(qū)服務(wù)型商感謝閱讀家。經(jīng)營心理精品文檔放心下載謝謝閱讀感謝閱讀起到十分巨大的影響。133.3結(jié)論精品文檔放心下載公務(wù)員、附近居住的白領(lǐng),大客戶，因為熟悉該區(qū)域，且投資意識較精品文檔放心下載精品文檔放心下載消費習(xí)慣、文化水平、消費能力制定廣告推廣計劃、活動的安排以謝謝閱讀及銷售策略。14房地產(chǎn)信息網(wǎng)www.fangdi.me海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！精品文檔放心下載第二部分BC區(qū)銷售策略區(qū)從負(fù)一層至三精品文檔放心下載層，BC4744精品文檔放心下載48-96平方米謝謝閱讀不等，二層與A區(qū)相連接，首層商鋪與二層整體出售。謝謝閱讀1租售范圍界定珠海電力·時代廣場商業(yè)面積共28558.58㎡，其中A區(qū)共精品文檔放心下載22234.17區(qū)共6315.41A區(qū)計劃整體出租給一家謝謝閱讀感謝閱讀因此A謝謝閱讀在日后新香洲區(qū)商業(yè)發(fā)展成熟，地價升值時再考慮出售，以獲取更謝謝閱讀大投資收益。BC區(qū)作為商業(yè)步行街，臨街商鋪目前已具有相當(dāng)?shù)纳虡I(yè)價值，精品文檔放心下載鑒于其投資經(jīng)營的靈活性，可以放出該區(qū)商鋪試探市場反應(yīng)并進(jìn)行感謝閱讀銷售，同時也可收回部分資金。2銷售總體策略謝謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀珠海電力·時代廣場營銷策劃報告第15頁共48頁謝謝閱讀房地產(chǎn)信息網(wǎng)www.fangdi.me海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！精品文檔放心下載空前高漲，尤其是優(yōu)質(zhì)商鋪更是成為備受投資客青睞的市場熱點。精品文檔放心下載珠海電力·時代廣場根據(jù)項目工程進(jìn)度及主力商家的進(jìn)駐日程，精品文檔放心下載精品文檔放心下載精品文檔放心下載海電力·時代廣場整體項目營銷的成功。總體來講：珠海電力·時代廣場的營銷操作采用的是內(nèi)部消化感謝閱讀精品文檔放心下載運用“一個主題（珠海首個社區(qū)感謝閱讀精品文檔放心下載晚報、珠海特區(qū)報、廣東衛(wèi)視、珠海電視臺大力度、高密度報媒和謝謝閱讀感謝閱讀排一系列有力度的活動和現(xiàn)場銷售人員的有效管理，在人氣和成交精品文檔放心下載率上取得快速、高效的業(yè)績。3核心賣點提煉核心賣點一：珠海首席社區(qū)MALL商業(yè)模式集名店、超市、美食的完善功能綜合體，充分滿足周邊居民消謝謝閱讀費為主的休閑、購物、飲食一站式購物中心。核心賣點二：新香洲商貿(mào)核心、商業(yè)腹地具有多年商業(yè)沉淀的新香洲商業(yè)街財氣匯聚，十幾萬的原居民精品文檔放心下載已經(jīng)形成固有的消費模式，隨著不斷的開發(fā)，珠海電力·時代廣場精品文檔放心下載的鉆石核心地位在更加突出。是新香洲的重心、中心，整個片區(qū)的精品文檔放心下載珠海電力·時代廣場營銷策劃報告第16頁共48頁精品文檔放心下載房地產(chǎn)信息網(wǎng)www.fangdi.me海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！感謝閱讀商業(yè)凝聚于一點，是商圈匯聚之處，整個商場將成為真正的“聚寶精品文檔放心下載核心賣點三：新香洲的市政改造利好不斷，物業(yè)升值在即新香洲版塊已成為珠海市政府在2005年至2006年重點開發(fā)建感謝閱讀謝謝閱讀珠海電力·時代廣場的商鋪其價值即將全面大幅的飆升。核心賣點四：和零售巨頭一齊賺錢謝謝閱讀之島、華潤萬家等名牌超市旗艦店強(qiáng)勢進(jìn)駐A區(qū)1-3層，重拳打造精品文檔放心下載感謝閱讀精品文檔放心下載珠海電力·時代廣場，和零售巨頭一起賺錢。核心賣點五：聘請專業(yè)物管機(jī)統(tǒng)一管理感謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載旺場，真正貼心為客戶服務(wù)。核心賣點六：專業(yè)策劃成就物業(yè)品質(zhì)精品文檔放心下載感謝閱讀感謝閱讀用實力保證盛大開業(yè)及永續(xù)經(jīng)營。珠海電力·時代廣場營銷策劃報告第17頁共48頁感謝閱讀房地產(chǎn)信息網(wǎng)www.fangdi.me海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！感謝閱讀賣點七：實力集團(tuán)持續(xù)經(jīng)營開發(fā)對物業(yè)升值的保證28672.75BC感謝閱讀區(qū)面積6315.41，僅占總體面積的21％，發(fā)展商持有大部分物業(yè)，精品文檔放心下載感謝閱讀營效益保障物業(yè)的保值、增值。4價格策略珠海電力·時代廣場進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購時，雖然樓體形象還未成形、精品文檔放心下載感謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載升溫的帶動以及根據(jù)工程進(jìn)度逐級調(diào)整價格。5厘定價格的相關(guān)因素精品文檔放心下載項目厘定價格時首要考慮的因素主要體現(xiàn)在以下幾個方面：謝謝閱讀整體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境市場的供求狀況物業(yè)自身客觀條件：地理位置、規(guī)模、建筑進(jìn)度物業(yè)自身主觀條件：定位、主題、規(guī)劃珠海電力·時代廣場營銷策劃報告第18頁共48頁感謝閱讀房地產(chǎn)信息網(wǎng)www.fangdi.me海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！感謝閱讀目標(biāo)客戶的價格接受程度和價值取向發(fā)展商實力宣傳推廣是否理想經(jīng)營管理是否專業(yè)6定價指導(dǎo)原則精品文檔放心下載謝謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載值相對較低，定價時相應(yīng)鋪位的價格會相應(yīng)拉低。謝謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀謝謝閱讀也就是未來的經(jīng)營格局。7珠海電力·時代廣場均價推算商鋪的價格是否合理，始終是影響買家做出選擇的關(guān)鍵因素所謝謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載珠海電力·時代廣場營銷策劃報告第19頁共48頁謝謝閱讀房地產(chǎn)信息網(wǎng)www.fangdi.me海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！精品文檔放心下載理念。珠海電力·時代廣場周邊同期在售/待售的物業(yè)相對集中，易精品文檔放心下載形成價格競爭，為此，珠海電力·時代廣場的價格定位理念：謝謝閱讀精品文檔放心下載比價位，同等價位比創(chuàng)新。7.1定價方法成本導(dǎo)向定價成本加成定價目標(biāo)收益定價售價加成定價需求導(dǎo)向定價定級定價感謝閱讀謝謝閱讀海電力·時代廣場BC區(qū)商業(yè)步行街的售價進(jìn)行初步推算。謝謝閱讀7.1.1需求導(dǎo)向定價珠海目前在售可參照商用物業(yè)名稱首層商鋪均價返租率返租年限旺角商業(yè)廣場1.2萬--------5五洲花城世派街1.3萬6.15%謝謝閱讀約銷售）珠海電力·時代廣場營銷策劃報告第20頁共48頁感謝閱讀房地產(chǎn)信息網(wǎng)www.fangdi.me海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！精品文檔放心下載米蘭麗都2.7萬9%5年1-3年9%迎賓百貨廣場2.8萬5年4-5年10%精品文檔放心下載銷售價格在18000至28000左右，而新香洲區(qū)內(nèi)目前首層商鋪的價謝謝閱讀格在珠海市內(nèi)屬偏低價格，在12000至20000左右，顯示上漲空間謝謝閱讀很大?；貓舐史矫妫楹Ｕw的首層商鋪回報率都在8.5%-9%之間,謝謝閱讀二層商鋪基本在6.5%-8.5%之間,總體回報率令人滿意。感謝閱讀評分標(biāo)準(zhǔn)：相近：0較好：+0.1好：+0.2好很多：+0.5絕對優(yōu)勢：+1感謝閱讀略差：+0.1差：-0.2差很多：-0.5劣勢：-1謝謝閱讀珠海電力·廣場與旺角商業(yè)廣場比較表內(nèi)容權(quán)數(shù)項目權(quán)數(shù)相比情況比較值得分地段20%好很多0.510.00%交通狀況10%好0.22.00%位置48%感謝閱讀購物人流狀況10%好0.22.00%周邊商業(yè)配套8%好0.21.60%質(zhì)素27%主力商家7%絕對優(yōu)勢17.00%精品文檔放心下載珠海電力·時代廣場營銷策劃報告第21頁共48頁感謝閱讀房地產(chǎn)信息網(wǎng)www.fangdi.me海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！精品文檔放心下載品牌商家5%較好0.10.50%業(yè)態(tài)規(guī)劃分布5%好0.21.00%交通規(guī)劃3%較好0.10.30%外觀形象2%好0.20.40%商業(yè)景觀2%好0.20.40%智能化1%好0.20.20%停車場1%相近00.00%發(fā)展商實力1%相近00.00%是否方正實用5%好0.21.00%商鋪20%鋪型面積是否適中5%好0.21.00%戶型謝謝閱讀商鋪區(qū)域價值10%好很多0.55.00%服務(wù)項目2%好很多0.51.00%經(jīng)營5%管理公司2%相近00.00%管理管理費1%相近00.00%總計100%33.40%備注：旺角商業(yè)廣場均價為12000元/㎡；推算：珠海電力·時代廣場均價為：12000×（1+33.4%）=16008元/㎡感謝閱讀珠海電力·時代廣場與五洲花城世派街比較表內(nèi)容權(quán)數(shù)項目權(quán)數(shù)相比情況比較值得分地段20%好0.24.00%位置48%交通狀況10%較好0.11.00%珠海電力·時代廣場營銷策劃報告第22頁共48頁感謝閱讀房地產(chǎn)信息網(wǎng)www.fangdi.me海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！謝謝閱讀內(nèi)容權(quán)數(shù)項目權(quán)數(shù)相比情況比較值得分購物人流狀況10%好0.22.00%周邊商業(yè)配套8%相近00.00%主力商家7%好很多0.53.50%品牌商家5%好0.21.00%業(yè)態(tài)規(guī)劃分布5%好很多0.52.50%交通規(guī)劃3%好0.20.60%質(zhì)素27%外觀形象2%好0.20.40%謝謝閱讀商業(yè)景觀2%相近00.00%智能化1%好0.20.20%停車場1%好0.20.20%發(fā)展商實力1%好很多0.50.50%商鋪區(qū)域價值10%好0.11.00%商鋪20%是否方正實用5%相近00.00%戶型精品文檔放心下載鋪型面積是否適中5%相近00.00%管理公司2%好0.10.20%經(jīng)營5%服務(wù)項目2%好很多0.51.00%管理精品文檔放心下載管理費1%相近00.00%總計100%18.10%備注：五洲花城世派街均價為13000元/㎡；推算：珠海電力·時代廣場廣場均價為：13000×（1+18.10%）=15353/㎡精品文檔放心下載珠海電力·時代廣場營銷策劃報告第23頁共48頁謝謝閱讀房地產(chǎn)信息網(wǎng)www.fangdi.me海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！謝謝閱讀珠海電力·時代廣場與米蘭麗都比較表內(nèi)容權(quán)數(shù)項目權(quán)數(shù)相比情況比較值得分地段20%劣勢-1-20.00%交通狀況10%略差-0.1-1.00%位置48%謝謝閱讀購物人流狀況10%差-0.2-2.00%周邊商業(yè)配套8%差-0.2-1.60%主力商家7%好0.21.40%品牌商家5%相近00.00%業(yè)態(tài)規(guī)劃分布5%相近00.00%交通規(guī)劃3%略差-0.1-0.30%質(zhì)素27%外觀形象2%好0.20.40%感謝閱讀商業(yè)景觀2%略差-0.1-0.20%智能化1%相近00.00%停車場1%好0.20.20%發(fā)展商實力1%較好0.10.10%商鋪區(qū)域價值10%劣勢-1-10.00%商鋪20%是否方正實用5%相近00.00%戶型謝謝閱讀鋪型面積是否適中5%相近00.00%管理公司2%好0.20.40%經(jīng)營5%服務(wù)項目2%好很多0.51.00%管理感謝閱讀管理費1%較好0.10.10%珠海電力·時代廣場營銷策劃報告第24頁共48頁謝謝閱讀房地產(chǎn)信息網(wǎng)www.fangdi.me海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！精品文檔放心下載內(nèi)容權(quán)數(shù)項目權(quán)數(shù)相比情況比較值得分總計100%-32%備注：米蘭麗都均價為27000元/㎡；推算：珠海電力·時代廣場廣場均價為：27000×（1-32%）=18360元/㎡精品文檔放心下載珠海電力·時代廣場與迎賓百貨廣場比較表內(nèi)容權(quán)數(shù)項目權(quán)數(shù)相比情況比較值得分地段20%劣勢-1-20.00%交通狀況10%略差-0.1-1.00%位置48%謝謝閱讀購物人流狀況10%差-0.2-2.00%周邊商業(yè)配套8%差-0.2-1.60%主力商家7%好0.21.40%品牌商家5%相近00.00%業(yè)態(tài)規(guī)劃分布5%相近00.00%交通規(guī)劃3%較好0.10.30%質(zhì)素27%外觀形象2%好0.20.40%精品文檔放心下載商業(yè)景觀2%相近00.00%智能化1%相近00.00%停車場1%好0.20.20%發(fā)展商實力1%較好0.10.10%商鋪20%商鋪區(qū)域價值10%劣勢-1-10.00%感謝閱讀珠海電力·時代廣場營銷策劃報告第25頁共48頁感謝閱讀房地產(chǎn)信息網(wǎng)www.fangdi.me海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！精品文檔放心下載內(nèi)容權(quán)數(shù)項目權(quán)數(shù)相比情況比較值得分戶型是否方正實用5%相近00.00%鋪型面積是否適中5%相近00.00%管理公司2%好0.20.40%經(jīng)營5%服務(wù)項目2%好很多0.51.00%管理謝謝閱讀管理費1%較好0.10.10%總計100%-31%備注：迎賓百貨廣場均價為28000元/㎡；推算：珠海電力·時代廣場廣場均價為：28000×（1-31%）=19320元/㎡精品文檔放心下載得出：珠海電力·時代廣場權(quán)重均價為（15192+14638+18360+19320）/4=17260.25元/㎡感謝閱讀7%的回報感謝閱讀率計算）為104元/㎡/月7.1.2定級定價法20個商業(yè)定級因素定級因素指標(biāo)分?jǐn)?shù)商業(yè)位置A最差（遠(yuǎn)）1；B較差2；C一般（近）3；D較好4；E最好（近）3謝謝閱讀5商業(yè)配套A最不完善1；B很不完善2；C一般3；D很完善4；E最完善52謝謝閱讀交通狀況A最少（遠(yuǎn)）1；B很少（遠(yuǎn)）2；C一般3；D很多4；E最多52感謝閱讀珠海電力·時代廣場營銷策劃報告第26頁共48頁謝謝閱讀房地產(chǎn)信息網(wǎng)www.fangdi.me海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！謝謝閱讀人流狀況A最少1；B很少2；C一般3；D很多4；E最多53精品文檔放心下載城市規(guī)劃A最不完善1；B很不完善2；C一般3；D很完善4；E最完善53精品文檔放心下載價格A最高1；B很高2；C一般3；D很低4；E最低53精品文檔放心下載樓盤規(guī)模A最小1；B很小2；C一般3；D很大4；E最大53精品文檔放心下載主力商家A最少1；B很小2；C一般3；D很多4；E最多53感謝閱讀品牌商家A最少1；B很小2；C一般3；D很多4；E最多54感謝閱讀業(yè)態(tài)規(guī)劃A最差1；B很差2；C一般3；D較好4；E最好54感謝閱讀布局交通規(guī)劃A最不合理1；B很不合理2；C一般3；D很完善4；E最完善54感謝閱讀外觀形象A最差1；B很差2；C一般3；D很好4；E最好53精品文檔放心下載商業(yè)景觀A最差1；B很差2；C一般3；D很好4；E最好53精品文檔放心下載智能化A最不完善1；B很不完善2；C一般3；D很完善4；E最完善53精品文檔放心下載停車場A最少1；B很小2；C一般3；D很多4；E最多53精品文檔放心下載發(fā)展商實A最差1；B很差2；C一般3；D很好4；E最好54精品文檔放心下載力商鋪是否A最不合理1；B很不合理2；C一般3；D很合理4；E最合理54感謝閱讀方正實用鋪型面積A最不合理1；B很不合理2；C一般3；D很合理4；E最合理54精品文檔放心下載是否適中管理公司A最差1；B很不好2；C一般3；D很好4；E最好54感謝閱讀服務(wù)項目A最差1；B很不好2；C一般3；D很好4；E最好54精品文檔放心下載66珠海電力·時代廣場營銷策劃報告第27頁共48頁精品文檔放心下載房地產(chǎn)信息網(wǎng)www.fangdi.me海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！感謝閱讀項目定級定價法：商業(yè)物業(yè)檔次級別=所得分值÷總分值=66÷100=66%感謝閱讀按目前珠海商業(yè)市場較高檔次的商用物業(yè)迎賓百貨廣場均價28000精品文檔放心下載本項目的整體均價28000×66%=18480元/㎡精品文檔放心下載租金均價（考慮到新香洲的商業(yè)發(fā)展過程，目前以7%的回報率計算）108元/㎡/月精品文檔放心下載7.2租售均價由以上四個比較表推出：售價17260元/㎡需求均價珠海電力·時代廣場均價

租價104元/㎡感謝閱讀售價：17870×修正值=18000元/㎡售價18480元/㎡感謝閱讀定級均價租價：106×修正值=105元/㎡/月感謝閱讀租價108元/㎡注：以上的租售價格均以同類型商用物業(yè)的首層銷售均價為參感謝閱讀考，且因使用率暫未明確，一律以建筑面積為準(zhǔn)進(jìn)行計算。感謝閱讀謝謝閱讀BC區(qū)的商鋪銷售均價為18000BC精品文檔放心下載感謝閱讀精品文檔放心下載商的資金投放計劃及考慮主力商家、建筑成本等因素作出精確調(diào)整，精品文檔放心下載使其更符合市場需求。珠海電力·時代廣場營銷策劃報告第28頁共48頁精品文檔放心下載房地產(chǎn)信息網(wǎng)www.fangdi.me海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！感謝閱讀8價格控制精品文檔放心下載謝謝閱讀謝謝閱讀當(dāng)為此階段認(rèn)購的客戶設(shè)定享受折扣優(yōu)惠，另外還可享受價目表感謝閱讀3%~4%的額外降價優(yōu)惠；公開發(fā)售后成交的客戶則按內(nèi)部認(rèn)購時取精品文檔放心下載謝謝閱讀感謝閱讀均價達(dá)至目標(biāo)值；至尾盤期針對少量滯銷單位采取額外優(yōu)惠1%~2%精品文檔放心下載的手段，刺激客戶成交。9小結(jié)BC精品文檔放心下載關(guān)BCBC區(qū)在整體上的銷售策謝謝閱讀略以及銷售均價上進(jìn)行了重點的闡述，暫未形成詳細(xì)明確的推售方感謝閱讀BC謝謝閱讀提供更為詳細(xì)完善的前期銷售資料后，再行制訂銷售策略報告。感謝閱讀珠海電力·時代廣場營銷策劃報告第29頁共48頁感謝閱讀房地產(chǎn)信息網(wǎng)www.fangdi.me海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！精品文檔放心下載第三部分招商策略珠海電力·時代廣場項目工程主體將于8月封頂，為使珠海電感謝閱讀精品文檔放心下載整個招商過程。1招商原則1.1先形象,后功能感謝閱讀謝謝閱讀謝謝閱讀謝謝閱讀及發(fā)展前景。1.2主力店先行，輔助店隨后主力商家品牌商家次品牌商家普通商家在A感謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀商家放在人流動線的中端。尤其是BC區(qū)及翠華新村小區(qū)商鋪部分，感謝閱讀感謝閱讀力·時代廣場最終實現(xiàn)旺場。珠海電力·時代廣場營銷策劃報告第30頁共48頁謝謝閱讀房地產(chǎn)信息網(wǎng)www.fangdi.me海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！精品文檔放心下載1.3同業(yè)差異，異業(yè)互補(bǔ)珠海電力·時代廣場的招商目標(biāo)要能夠在功能和形式上同業(yè)差感謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載A區(qū)、BC區(qū)及翠華新村小區(qū)商鋪在整體上視為一個項目，因此必需精品文檔放心下載考慮這三個區(qū)的商家組合問題及檔次和功能的互補(bǔ)問題。1.4保證開業(yè)，持續(xù)優(yōu)化精品文檔放心下載感謝閱讀精品文檔放心下載優(yōu)化。1.5借力打力，以點帶面發(fā)揮引入的知名零售企業(yè)的龍頭號召力，如A區(qū)的大型超市/百精品文檔放心下載貨，以及BC區(qū)的品牌連鎖專賣店，帶動其他二線商家進(jìn)駐。精品文檔放心下載2招商目標(biāo)2.1國際招商謝謝閱讀作為珠海電力·時代廣場A區(qū)的主力商家，以體現(xiàn)高起點的商業(yè)核精品文檔放心下載心，帶動次一級品牌進(jìn)場。珠海電力·時代廣場營銷策劃報告第31頁共48頁謝謝閱讀房地產(chǎn)信息網(wǎng)www.fangdi.me海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！感謝閱讀2.2國內(nèi)招商精品文檔放心下載BC感謝閱讀2.3當(dāng)?shù)卣猩叹肺臋n放心下載精品為主，既有資金實力，又有地域情結(jié)；在新香洲區(qū)經(jīng)營的商家，看好新香洲的發(fā)展，有尋求新場感謝閱讀地發(fā)展的要求。珠海電力·時代廣場周邊住宅小區(qū)的個體經(jīng)營戶，以經(jīng)營感謝閱讀飾品、精品或提供生活服務(wù)為主，做街坊生意，豐富商業(yè)內(nèi)容。2.4招商范圍及比例招商比例國際品牌國內(nèi)品牌本地品牌個體經(jīng)營戶招商區(qū)域A區(qū)98%2%--------B區(qū)5%60%30%5%C區(qū)----10%30%60%2.5小結(jié)精品文檔放心下載謝謝閱讀珠海電力·時代廣場營銷策劃報告第32頁共48頁精品文檔放心下載房地產(chǎn)信息網(wǎng)www.fangdi.me海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！謝謝閱讀謝謝閱讀電力·時代廣場的核心地位和商業(yè)優(yōu)勢。3招商形式3.1點對點招商謝謝閱讀類，針對不同類型的商家分別制訂不同的招商說明書，實行一對一、感謝閱讀點對點的招商。3.2會議招商感謝閱讀感謝閱讀影響，進(jìn)而發(fā)布招商說明會信息，同時結(jié)合行業(yè)協(xié)會資源進(jìn)行招商，感謝閱讀擴(kuò)大對品牌商家的招商影響和效果。3.3定點招商感謝閱讀感謝閱讀銷售過程中發(fā)現(xiàn)的潛在客戶發(fā)展成此類商家引進(jìn)。4珠海電力·時代廣場招商定位4.1A區(qū)的招商功能定位及招商范圍功能定位：生活超市+百貨珠海電力·時代廣場營銷策劃報告第33頁共48頁謝謝閱讀房地產(chǎn)信息網(wǎng)www.fangdi.me海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！感謝閱讀招商范圍：超市、百貨類商家4.2BC區(qū)的招商功能定位及招商范圍功能定位：時代名店街（中檔）招商范圍：潮流服裝、休閑裝、皮鞋皮具、時尚飾品、美謝謝閱讀容護(hù)膚、休閑/特色餐飲、鐘表眼鏡、4.3翠華新村小區(qū)商鋪的招商功能定位及招商范圍功能定位：未來生活街招商范圍：美容美甲、精品、特色飾品、圖書音像、小型精品文檔放心下載餐飲、模型玩具、便利店、茶莊、干洗、沖印等5分階段招商策略謝謝閱讀8感謝閱讀A區(qū)及翠華新精品文檔放心下載感謝閱讀階段：5.1第一階段：7月上旬至7月30日集中全力主攻首層至三層超市主力店及餐飲主力店的招商工作，感謝閱讀并在7月30日前確定租賃條件，與商家簽署意向合作書。感謝閱讀5.2第二階段：8月1日至8月30日珠海電力·時代廣場營銷策劃報告第34頁共48頁謝謝閱讀房地產(chǎn)信息網(wǎng)www.fangdi.me海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！謝謝閱讀洽談BC區(qū)商業(yè)步行街的主要客戶，并在8月30日前確定租賃感謝閱讀條件，商家簽署意向合作書。5.3第三階段：9月1日至9月30日洽談翠華新村小區(qū)商鋪的主要客戶，并在9月30日前確定租賃感謝閱讀條件，商家簽署意向合作書。6招商管理6.1管理架構(gòu)感謝閱讀精品文檔放心下載落實。項目小組人員配置：項目經(jīng)理：1人，和發(fā)展商的主要對接人，負(fù)責(zé)項目組成精品文檔放心下載員的管理，同發(fā)展商進(jìn)行日常工作對接；市場策劃：三明國際公司總部配合珠海電力·時代廣場的謝謝閱讀策劃工作，以商業(yè)地產(chǎn)研究部、廣告企劃部為基礎(chǔ)形成2感謝閱讀至3人的專案小組，監(jiān)控珠海電力·時代廣場的整體營銷謝謝閱讀策略，制定并實施階段營銷策略；招商人員：1人，招商計劃的實施，商戶的接待、洽談。謝謝閱讀可視招商的實際進(jìn)展和需要再加派招商人員，人員數(shù)量另議。珠海電力·時代廣場營銷策劃報告第35頁共48頁精品文檔放心下載房地產(chǎn)信息網(wǎng)www.fangdi.me海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！感謝閱讀6.2現(xiàn)場管理與控制項目小組定期連同發(fā)展商舉行工作溝通會議，通報每周招感謝閱讀商進(jìn)展情況及目前急需發(fā)展商解決的問題；定期制作商戶統(tǒng)計分析、廣告效果測試分析，并以月結(jié)形感謝閱讀式向發(fā)展商提交；定期向發(fā)展商提交例會紀(jì)要、招商進(jìn)度周結(jié)、月結(jié)；及時分析市場變化，相應(yīng)調(diào)整招商策略并依據(jù)開發(fā)商具體謝謝閱讀要求提交宣傳推廣計劃書。珠海電力·時代廣場營銷策劃報告第36頁共48頁謝謝閱讀房地產(chǎn)信息網(wǎng)www.fangdi.me海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！精品文檔放心下載第四部分包裝推廣策略1推廣目標(biāo)感謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀念以支撐競爭實力。2推廣思路及階段劃分謝謝閱讀要，我司提出如下珠海電力·時代廣場的推廣思路及階段劃分：謝謝閱讀階段第一階段第二階段第三階段第四階段2005年9月2006年1月時間2005年7月2005年8月感謝閱讀至12月至開業(yè)1、工程進(jìn)度（封1、主力商家進(jìn)場頂）業(yè)形象裝修1、最新工程進(jìn)度2、主力商家簽約推廣2、BC區(qū)公開招2、開業(yè)感謝閱讀3、開發(fā)商形象、重點值、政府規(guī)劃商、銷售3、經(jīng)營期間的促品牌3、與主力商家進(jìn)銷活動

MALL精品文檔放心下載商進(jìn)度投資理念整感謝閱讀珠海電力·時代廣場營銷策劃報告第37頁共48頁感謝閱讀房地產(chǎn)信息網(wǎng)www.fangdi.me海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！感謝閱讀體席社區(qū)MALL”概念導(dǎo)入為契機(jī)，對首次在珠海提出的“社區(qū)生活MALL”謝謝閱讀推概念進(jìn)行推廣和炒作；廣2、針對開發(fā)商及項目形象：結(jié)合新香洲政府規(guī)劃、商圈變革等宏觀趨勢和感謝閱讀思感謝閱讀路開發(fā)商和項目整體形象，為后期推廣奠定基礎(chǔ)；3、針對珠海電力·時代廣場招商任務(wù)：進(jìn)行招商造勢，以軟文、新聞進(jìn)行精品文檔放心下載炒作，制造緊迫感；4、針對促進(jìn)珠海電力·時代廣場BC區(qū)招商、樓款回收，翠華新村臨街商謝謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀展；感謝閱讀3推廣策略精品文檔放心下載項目推廣上采用高舉高打、整合營銷策略，以打造新香洲新商業(yè)謝謝閱讀標(biāo)桿為核心，制定切實可行、成本最優(yōu)的廣告推廣策略。3.1項目線推廣策略精品文檔放心下載精品文檔放心下載珠海電力·時代廣場營銷策劃報告第38頁共48頁精品文檔放心下載房地產(chǎn)信息網(wǎng)www.fangdi.me海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！精品文檔放心下載項目在珠海的強(qiáng)勢品牌。3.1.1概念導(dǎo)入“社區(qū)生活感謝閱讀感謝閱讀電力·時代廣場定位為“珠海首席社區(qū)生活謝謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載謝謝閱讀目的未來商業(yè)價值，塑造項目物業(yè)標(biāo)高品牌形象。3.1.2品牌強(qiáng)化感謝閱讀而在城市線的大勢引導(dǎo)下?lián)屨贾粮呱虡I(yè)點。具體包括如下幾個方面：感謝閱讀珠海電力集團(tuán)的品牌及實力Shoppingmall的成功在很大程度上取決于開發(fā)商雄厚的實力謝謝閱讀感謝閱讀在資金、管理還是技術(shù)上，均具備相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢。感謝閱讀珠海電力·時代廣場的“珠海首席社區(qū)生活MALL”的概念，精品文檔放心下載精品文檔放心下載商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)理念的更新，是商業(yè)觀念的先行者和商業(yè)行為的實踐感謝閱讀者。珠海電力·時代廣場營銷策劃報告第39頁共48頁精品文檔放心下載房地產(chǎn)信息網(wǎng)www.fangdi.me海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！感謝閱讀引入的商家品牌謝謝閱讀謝謝閱讀品牌進(jìn)行強(qiáng)勢宣傳，以己之長補(bǔ)彼之短。3.1.3資源整合由于珠海電力·時代廣場分為兩大塊，作為主體建筑的A區(qū)以謝謝閱讀及作為商業(yè)步街的BC精品文檔放心下載精品文檔放心下載圈。通過對這三塊商業(yè)區(qū)域的差異化定位，可建立起既能提升高度、精品文檔放心下載又能延伸廣度，同時在業(yè)態(tài)和商品結(jié)構(gòu)上互補(bǔ)的核心商圈。精品文檔放心下載在實現(xiàn)珠海電力·時代廣場A區(qū)主力店招商成功的前提下，通感謝閱讀過對BC精品文檔放心下載以BC區(qū)的旺場銷售和招商推動翠華新村小區(qū)商鋪的重新定位和商戶精品文檔放心下載感謝閱讀而