**基地功能定位概念設(shè)計關(guān)于武漢商業(yè)**基地概念定定位運(yùn)作模式定位功能定位策略概念定位策略形象定位策略招商目標(biāo)定位一、關(guān)于武武漢商業(yè)武漢市具有獨(dú)特特的區(qū)位優(yōu)勢勢。地處華中中腹地，位居居長江中游，承承南啟北，連連東接西，交交通通訊便捷捷，是我國開開放格局中由由沿海向內(nèi)地地推進(jìn)的“接力點(diǎn)”，也是我國國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)優(yōu)化結(jié)構(gòu)化和和升級的“過度帶”，區(qū)位優(yōu)勢勢會吸引大量量的資本流入入，成為國家家“搶灘”的重點(diǎn)地區(qū)區(qū)。經(jīng)過近幾幾年武漢市政政府的努力，武武漢市的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展已有一一定的基礎(chǔ)。經(jīng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和綜綜合實(shí)力不斷斷增強(qiáng)，2000年綜合實(shí)力力在全國城市市中居第6位，基本形形成了“三、二、一”的產(chǎn)業(yè)格局局，已成為華華中地區(qū)和長長江經(jīng)濟(jì)帶的的經(jīng)濟(jì)中心，是是這一區(qū)域中中城市網(wǎng)絡(luò)和和現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的的集聚地。就武漢市的商業(yè)業(yè)格局看，各各大型購物中中心、大型百百貨店及各超超級市場仍是是武漢零售的的支柱，而各各超級市場、便便利店、大型型專業(yè)店、專專賣店等成為為商業(yè)有利的的補(bǔ)充。從武武漢市場的消消費(fèi)結(jié)構(gòu)來看看，武漢比不不上北京和上上海，盡管人人口眾多，總總體消費(fèi)能力力很強(qiáng)，但大大部分消費(fèi)能能量都積蓄在在高端以下市市場，高端市市場并不成熟熟。從市場占占有率方面，武武漢市的低端端和中低端市市場由傳統(tǒng)超超市、大型超超級賣場、倉倉儲超市雄踞踞；中端和高高端市場又由由形形色色的的專業(yè)店跨位位分割，競爭爭異常激烈，因因此選擇進(jìn)入入這一領(lǐng)域需需要首先認(rèn)清清自己是否擁擁有這樣的資資源格局，資資金實(shí)力是否否雄厚，因?yàn)闉檫@個領(lǐng)域是是一個收益與與風(fēng)險并存的的三角地。**基地概念定定位但于發(fā)展商而言言，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)與普通地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)是不不能同日而語語的。一個商商業(yè)地產(chǎn)項目目從立項建設(shè)設(shè)到開始經(jīng)營營，涉及到建建筑規(guī)劃、市市場定位、主主題定位、裝裝飾裝潢、商商品布局、商商鋪間隔、宣宣傳推廣、招招商銷售以至至商場的經(jīng)營營管理等諸多多方面的內(nèi)容容。然而，就一一個成功的商商業(yè)地產(chǎn)項目目來說，準(zhǔn)確確合理的市場場定位又是諸諸多因素中的的重中之重。市市場定位是項項目前期工作作的重點(diǎn)，準(zhǔn)準(zhǔn)確的定位可可以賦予項目目獨(dú)特鮮明的的個性。如北北京王府井、國國貿(mào)為國際商商品特區(qū)，定定位于高檔購購物消費(fèi)中心心；廣州天河河廣場定位為為大型一站式式購物中心，集集購物、休閑閑、娛樂、旅旅游等于一體體，吸引的則則是大眾消費(fèi)費(fèi)者。項目的的定位傳達(dá)的的是項目的精精髓，項目的的中旨，定位位不準(zhǔn)甚或不不當(dāng)，項目就就很難適應(yīng)市市場，甚至難難以生存。在此這個關(guān)鍵的的定位中，我我們做的是一一個感性的判判斷，而沒有有數(shù)據(jù)的平臺臺支持，因此此在真正的運(yùn)運(yùn)營狀態(tài)下，不不能用做市場場指導(dǎo)。**基地主題功功能定位：功能主題多元化化，以金融機(jī)機(jī)構(gòu)為切入點(diǎn)點(diǎn)，組成集購購物、休閑、娛娛樂、餐飲于于一體的集約約式特色主題題廣場重點(diǎn)解析：集約式：新現(xiàn)代集集市：當(dāng)購物物成為娛樂，購購物商場亦隨隨之成為娛樂樂場所，我們們?nèi)ド啼佡徫镂?，至飲店進(jìn)進(jìn)餐，如果倦倦了便在長椅椅上坐坐，同同時我們也希希望在此有不不少精彩的社社交活動……在商場的通道或或中庭是否可可以欣賞時裝裝表演、小型型畫展、甚至至迷你演唱會會？更不甚者者讓濃濃的飲飲香溢滿心胸胸，這里能否否可能，我們們讓這一切成成真，就在這這里－**基地，這里里是功能匯聚聚、人潮匯集集、現(xiàn)代超前前的個性集市市，創(chuàng)造著一一種與社會功功能相適應(yīng)的的商業(yè)新模式式。主題廣場：在主題題功能的定位位下，將目標(biāo)標(biāo)客戶的衣食食住行乃至吃吃喝玩樂統(tǒng)合合于一個完整整的商業(yè)系統(tǒng)統(tǒng)中，并作出出自成體系的的劃分，共構(gòu)構(gòu)成一個包羅羅萬象又井然然有序的消費(fèi)費(fèi)天地。運(yùn)作模式定位現(xiàn)今中國商業(yè)物物業(yè)的經(jīng)營模模式大致有三三種。一種是自主開發(fā)發(fā)，經(jīng)營上由由某一現(xiàn)有物物業(yè)轉(zhuǎn)向租賃賃模式，以房房東身份坐收收租金，如婚婚變后的億安安廣場；此種方式的優(yōu)勢勢為：不需要要持續(xù)加大商商場后續(xù)經(jīng)營營投入，只需需基本的維護(hù)護(hù)成本即可，同同時由租金帶帶來的可觀現(xiàn)現(xiàn)金流，也可可暫緩地產(chǎn)商商現(xiàn)金流危機(jī)機(jī)；劣勢為：其招商商形式運(yùn)作，不不利于商場整整體品牌經(jīng)營營。經(jīng)營控制制權(quán)的旁落，使使得百貨商場場形同一個豪豪華的集貿(mào)市市場，不方便便靈活調(diào)整商商場經(jīng)營結(jié)構(gòu)構(gòu)，競爭力非非常薄弱。第二種是自主開開發(fā)后，仿效效國外商界司司空見慣的""品牌輸出管管理模式"與著名的有有豐富管理經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)品品牌合作經(jīng)營營。第二種在行業(yè)中中也叫做契約約經(jīng)營模式就就目前情況來來看大致有三三種形式。一一種是所謂的的"億安模式"，即地產(chǎn)商商實(shí)施對商場場貨款的絕對對控制；第二二是"新大新模式式"，即品牌零零售商占主導(dǎo)導(dǎo)；三是"信和模式"，即品牌零零售商與地產(chǎn)產(chǎn)商既監(jiān)督又又合作。如今今看來，只剩剩廣百信和尚尚且相安無事事。這種模式式在國外之所所以推崇甚廣廣，是因?yàn)樗梢杂行洀浹a(bǔ)地產(chǎn)商商商業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的不足，可可使競爭力大大大增強(qiáng)。但但由于地產(chǎn)商商對短期內(nèi)回回籠資金的""快"與百貨業(yè)資資金回收的""慢"構(gòu)成矛盾，彼彼此合作的心心態(tài)不一極易易引發(fā)合同中中所謂的"責(zé)、權(quán)、利利"不明晰。第三種方法是自自主開發(fā)，以以公司制管理理模式自主品品牌經(jīng)營，在在武漢最典型型的案例莫過過于武廣。這種武廣式的自自主品牌經(jīng)營營模式，雖然然對百貨業(yè)強(qiáng)強(qiáng)調(diào)經(jīng)營的靈靈活性，強(qiáng)調(diào)調(diào)企業(yè)整體品品牌的塑造和和提升不無裨裨益，但經(jīng)營營風(fēng)險卻很大大，首先它要要求企業(yè)有強(qiáng)強(qiáng)勁的資金后后盾支持，以以免前期的巨巨大墊付成本本加上后期的的經(jīng)營投入會會加劇資金鏈鏈條的緊張；；其次它要求求管理層具備備雄厚的經(jīng)營營實(shí)力。如果果經(jīng)營不力而而延誤了資金金回收的合理理速度，企業(yè)業(yè)也將面臨倒倒閉的危機(jī)。這這兩項是百貨貨零售業(yè)最為為稀缺的資源源，而武廣卻卻得天獨(dú)厚的的盡收囊中，這這為其后期的的品牌塑造提提供了自由發(fā)發(fā)揮的可能。根據(jù)**基地的的現(xiàn)狀，建議議開發(fā)商將第第一種模式與與第二種模式式融合采用，在在以租賃模式式為前提的情情況下，尋求求具有豐富商商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的品牌公司司合作，以提提升物業(yè)的最最大價值。功能定位策略我在前一份的報報告中就提過過，將此項目目做成集購物物、休閑、娛娛樂于一體的的購物主題廣廣場，但是如如何將商業(yè)與與娛樂融為一一體，讓人們們在休閑娛樂樂中產(chǎn)生購買買和消費(fèi)，是是發(fā)展商和投投資經(jīng)營者的的一大挑戰(zhàn)，但但具體的是以以休閑為主、還還是以購物為為主，這是我我們面臨的第第一道選擇題題，需要我們們用真實(shí)的數(shù)數(shù)據(jù)來進(jìn)行回回答。細(xì)化**基地功功能定位功能定位多元化化由十大經(jīng)典主題題功能空間，構(gòu)構(gòu)成集約式購購物、休閑和和娛樂為一體體的特色主題題廣場。……生命經(jīng)典桑那、健身中心心、美容中心心等……休閑經(jīng)典主題酒酒吧系列、影影視俱樂部、互互動創(chuàng)作商業(yè)業(yè)空間等……歡樂經(jīng)典夜總會會、歌舞廳、電電玩中心等……生活經(jīng)典超級市市場、特色餐餐飲、室內(nèi)裝裝飾用品等……名人經(jīng)典智慧書書吧、品牌物物品、黃金珠珠寶、手表專專賣等……老板經(jīng)典商務(wù)用用品、男士服服裝、運(yùn)動用用品、主題書書店等……女士經(jīng)典女士化化妝品、首飾飾、服裝、皮皮具、形象設(shè)設(shè)計沙龍等……兒童經(jīng)典兒童服服裝、玩具、讀讀書會所、主主題游樂設(shè)施施等……至美經(jīng)典地區(qū)唯唯一經(jīng)典品牌牌集聚地……假日經(jīng)典假日客客棧休閑空間間，可設(shè)立客客房盡享休閑閑生活的隨意意。特別經(jīng)典創(chuàng)意提提示：兒童讀書會所：：……兒童書籍、用用品和網(wǎng)絡(luò)資資源信息專賣賣、專租和查查閱；……實(shí)行年度或或月度會員制制管理；……交納一定的的會費(fèi)，可優(yōu)優(yōu)先或優(yōu)惠購購買、租借會會所內(nèi)書籍、資資料或?qū)ｎ}輔輔導(dǎo)；……多種類兒童童藝術(shù)活動的的組織、交流流和表演空間間?；觿?chuàng)作商業(yè)空空間……現(xiàn)場創(chuàng)作和和售賣的商業(yè)業(yè)創(chuàng)作經(jīng)營模模式；……收購個人創(chuàng)創(chuàng)作作品、字字畫、攝影作作品、發(fā)明、陶陶器等。假日客?！瓰檫m應(yīng)夜生生活的需要，設(shè)設(shè)立的個性化化酒店；……多個各有特特色、異彩紛紛呈、裝飾獨(dú)獨(dú)特的客房出出租。四、概念定位策策略1、空間劃分策策略提示……相對集中的的同一主題功功能區(qū)域相對集中的功能能劃分催生相相對集中的消消費(fèi)習(xí)性，并并且有利于各各主題經(jīng)典中中整個商業(yè)系統(tǒng)的有序運(yùn)運(yùn)作?！虡I(yè)業(yè)態(tài)品品種的商業(yè)價價值與樓層價價值不同檔檔次商品的分分樓層分布按按人們的游逛逛習(xí)性而劃分分，分布得當(dāng)當(dāng)有利于引導(dǎo)導(dǎo)循環(huán)消費(fèi)和邏輯消費(fèi)費(fèi)?！袡C(jī)平衡豎豎向空間的整整體性和價值值均衡避免不不同樓層的商商品分布帶來來的偏頗性，通通過每層商品品種類、店面面風(fēng)格的調(diào)節(jié)節(jié)控制來盡量保持每每層皆有的獨(dú)獨(dú)特性?！δ?、樓層層布局與消費(fèi)費(fèi)時間的有機(jī)機(jī)和諧以上三三者當(dāng)相輔相相成，形成合合理而人性的的整合消費(fèi)空空間?！δ芏ㄎ慌c與空間設(shè)計的的互動性……室內(nèi)外有流流、物流、車車流的便利性性空間創(chuàng)意策略提提示**基地的空間間創(chuàng)意策略，特特別遵循了將將商業(yè)性與藝藝術(shù)性有機(jī)結(jié)結(jié)合的重要原原則，及在較低邊際成成本投入的前前提下，最大大化提升商場場室內(nèi)外休閑閑環(huán)境的舒適適程度、識別別性、視覺美美感和商業(yè)價價值。使其成成為規(guī)模適中中、商品豐富富、服務(wù)親切切、設(shè)施人性性化的經(jīng)典商商業(yè)空間?！鄻O創(chuàng)意交交通一座可可住的城市，必必選可行。同同樣，對于一一個公共購物物場所來說，有有效又有趣的的人行系統(tǒng)必必不可少。引引導(dǎo)人流，促促進(jìn)物流，還還融入情趣盎盎然的指引系系統(tǒng)，這一切切將為**基地帶來直直接的利潤收收益，阡陌交交錯的購物通通道在這里也也能成為富有有創(chuàng)意的交通通系統(tǒng)，人們們雖然步伐各各異，但卻都都樂在其中、景景隨步移。……藝術(shù)式室內(nèi)內(nèi)空間藝術(shù)意意味著內(nèi)涵無無限自由……在有限的室室內(nèi)空間，體體驗(yàn)無限的藝藝術(shù)想象，這這就是**基地的裝飾飾主旨，也是是內(nèi)在美之一一。人是最容容易被環(huán)境、氣氣氛等引導(dǎo)的的感性動物，當(dāng)當(dāng)藝術(shù)彌漫四四周，一切都都變得無價而而歡娛，物質(zhì)質(zhì)消費(fèi)也可上上升為精神消消費(fèi)。……新現(xiàn)代集市市當(dāng)購物物成為娛樂，購購物商場亦隨隨之成為娛樂樂場所，我們們?nèi)ド啼佡徫镂?，至飲店進(jìn)進(jìn)餐，如果倦倦了便在長椅椅上坐坐，同同時我們也希希望在此有不不少精彩的社社交活動……在商場的通道或或中庭是否可可以欣賞時裝裝表演、小型型畫展、甚至至迷你演唱會會？更不甚者者讓濃濃的飲飲香溢滿心胸胸，這里能否否可能，我們們讓這一切成成真，就在這這里－**基地，這里里是功能匯聚聚、人潮匯集集、現(xiàn)代超前前的個性集市市，創(chuàng)造著一一種與社會功功能相適應(yīng)的的商業(yè)新模式式?！吒裾{(diào)店面面設(shè)計自我提提升帶來積極極的快樂，于于是人們愈來來愈熱衷強(qiáng)調(diào)調(diào)“與平凡劃清清界限”；高品味的店面設(shè)計隱藏藏著高格調(diào)的的商品和特有有風(fēng)格的心理理暗示，往往往讓人不可抗抗拒?！虡I(yè)生態(tài)園園林系統(tǒng)商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，豐富如如五彩花卉；；商品品種，琳瑯瑯如碩碩美果果；商業(yè)服務(wù)，內(nèi)外外關(guān)照人的多多種自然需求求?！诵苑?wù)設(shè)設(shè)施所有的的服務(wù)品種僅僅為人的需求求而存在，而而不僅僅是贏贏利的必須。無無論服務(wù)態(tài)度度、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收收費(fèi)還是后續(xù)續(xù)服務(wù)，無不不周到體貼?！┪镳^展廊廊所有值值得紀(jì)念的人人或事、過程程或是片段，都都可以擁有自自己的“記憶空間”……在這個博物物館展廊里，從從開發(fā)商到設(shè)設(shè)計師，從施施工隊到測檢檢師，從普通通店員到蕓蕓蕓眾生的消費(fèi)費(fèi)者，從藝術(shù)術(shù)理念到設(shè)計計理想，從購購物回憶到快快樂時光……我們將記載載并展出許多多令人紀(jì)念的的時間，捕捉捉每個精彩而而感人的瞬間間，長廊將隨隨著人們的記記憶而無限延延伸?！?jīng)典主題裝裝飾各經(jīng)典典的獨(dú)特性通通過標(biāo)識系統(tǒng)統(tǒng)、主題平面面設(shè)計、特殊殊代言物和廣廣告語等被鮮鮮明的表現(xiàn)?！虡I(yè)色彩計計劃通過色色彩帶來的心心理作用，為為消費(fèi)者營造造提供不同觀觀感的場所氣氣氛，造就愉愉悅的購物體驗(yàn)。六、形象定定位策略**基地主題購購物廣場……經(jīng)典主題系系列將男女老少的衣衣食住行乃至至吃喝玩樂統(tǒng)統(tǒng)合于一個完完整的商業(yè)系系統(tǒng)中，并作作出自成體系的劃分；共構(gòu)構(gòu)成一個包羅羅萬象又井然然有序的消費(fèi)費(fèi)天地，……個性的建筑筑風(fēng)格隨意性、個人性性、表現(xiàn)性的的解構(gòu)主義設(shè)設(shè)計手法，使使商業(yè)建筑感感染上藝術(shù)化化的浪漫色彩，極大的視覺覺與個性差異異，讓建筑本本身就成為全全城關(guān)注的焦焦點(diǎn)?！碌目臻g間格局每個商鋪都有臨臨街的感覺：：商家圍合成成城，聚客而而又有利于經(jīng)經(jīng)營，商鋪融融合又獨(dú)立，購物方便。入口口處可設(shè)置緩緩坡直通二層層，形成雙首首層概念，內(nèi)內(nèi)部有緩坡、有有扶梯折緩升起，內(nèi)部商商鋪一覽無遺遺?！咂肺坏馁徺徫镄蓍e環(huán)境境通過富于變化的的空間感覺、賞賞心悅目的色色彩組合、和和諧配適的燈燈光烘托、生生機(jī)盎然的戶內(nèi)外綠化和和特色店鋪的的特色商品和和服務(wù)等，營營造寓情調(diào)于于購物、寓情情趣于購物、寓品味于購物的的全新享受空空間，出售的的絕不僅僅是是商品，而是是糅合著娛樂樂、觀光、消閑等多種元素素的品質(zhì)購物物方式，甚至至一種生活方方式?！瓊鹘y(tǒng)集市的的現(xiàn)代演繹購物往往成為都都會熱點(diǎn)，不不斷變化的購購物習(xí)性反映映出社會的經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也也意味著購物商場的演變歷歷程。隨著生生活的日漸富富足，我們期期盼市集的情情味，而又不不愿陷入它的凌亂；希望熱熱鬧豐富，但但又不愿熙熙熙攘攘……于是“現(xiàn)代集市”誕生了，你你會依然感受到傳統(tǒng)集集市的那份醇醇厚氣質(zhì)，同同時增添了許許多方便與優(yōu)優(yōu)游。**基地表現(xiàn)策策略以十大經(jīng)典主題題為創(chuàng)意核心心，以功能定定位為理性內(nèi)內(nèi)容，感性表表現(xiàn)十大經(jīng)典典主題包含的的生活、商業(yè)業(yè)氛圍和休閑閑情趣，由此此延伸整套營營銷推廣的主主題和視覺設(shè)設(shè)計系統(tǒng)。七、招商目目標(biāo)定位關(guān)于商家合作方方式：在當(dāng)今，一般的的合作方式有有：買斷經(jīng)營．定租租．保底抽成成．租金＋抽抽成．抽成．．合作經(jīng)營方方式；具體詮釋：……買斷經(jīng)營：：銷售價格為為市場定價，自自主買斷產(chǎn)權(quán)權(quán)后出租或自自已經(jīng)營；……定租：以定定租形式收取取經(jīng)營者租金金，租金不包包括其營業(yè)中中包括的水．．電．暖及其其他任何費(fèi)用用及稅費(fèi)，此此用招商的最最佳方式；……保底抽成：：由于經(jīng)營者者一般前期投投入較大，定定租會承受一一定的壓力，大大多數(shù)都希望望以抽成方式合作減輕輕其運(yùn)做壓力力，但是如果果單純的抽成成無法保障開開發(fā)商的利益益，因此在這種情況況下，我國大大多數(shù)業(yè)主采采取保底抽成成這一方式，即即限定該司的的目標(biāo)營業(yè)額，如如經(jīng)營者營業(yè)業(yè)額超過，按按銷售額抽成成；如目標(biāo)銷銷售額未達(dá)到到則按即定的數(shù)目提提取，屬于無無風(fēng)險策略。其其抽成部分不不包括其他任任何費(fèi)用；……租金＋抽成成：以少部分分的租金，加加以不保底的的抽成；……抽成：此方方式為聚人氣氣一種做法，只只在投資商來來做前期均采采用無保底抽抽成策略，待待人氣上升后后，再改變其其他方式；……合作經(jīng)營：：此是國內(nèi)一一些絕佳品牌牌的做法，雙雙方共同出資資，共同經(jīng)營營，風(fēng)險共擔(dān)，利利潤共分，如如采用此種方方式，主控權(quán)權(quán)掌握在開發(fā)發(fā)商的手中，即開發(fā)商擁擁有品牌選擇擇的權(quán)利。建議：在項目初期采用用多組合招商商策略并舉的的方式進(jìn)行，根根據(jù)項目的定定位，首選確確定一些有一一定知名度的的大戶，采用用底線合作、抽抽成的