國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)眾所周知,零售業(yè)態(tài)總體來說經(jīng)歷了四次大的革命，即百貨商店、連鎖超市、購物中心和無店鋪銷售。這種業(yè)態(tài)的演進不是偶然的或無根據(jù)的，而是零售業(yè)適應(yīng)社會經(jīng)濟和文化技術(shù)發(fā)展的產(chǎn)物。如百貨商店的出現(xiàn)是適應(yīng)西方工業(yè)革命大量生產(chǎn)大量銷售和城市化進程的要求而產(chǎn)生的，連鎖超市是適應(yīng)商業(yè)降低成本、方便顧客的要求產(chǎn)生的，購物中心則是城市空洞化、居住郊區(qū)化的必然映，而無店鋪銷售則是電子技術(shù)和信息技術(shù)在流通領(lǐng)城的延伸。應(yīng)該說，零售業(yè)態(tài)的每次創(chuàng)新都更好地滿足了消費者的利益和需求，更好地推動了工業(yè)生產(chǎn)的發(fā)展。

1.行業(yè)介紹1.1零售業(yè)的演變史從零售業(yè)的發(fā)展史看，商業(yè)零售業(yè)態(tài)主要受到消費需求和工業(yè)生產(chǎn)兩股力量的制約。在供給力量大于消費力量的賣方市場下，誰適應(yīng)工業(yè)生產(chǎn)的要求，誰就能生存發(fā)展,此時的流通業(yè)只是“橋梁"和“渠道"作用。然而在買方市場下,尤其是在今天人們的物質(zhì)需求已獲得相對滿足,供給日愈過剩的情況下,雖然“供給決定需求"仍具意義,但消費者已成為主宰市場的絕對力量,只有那些勝任消費需求的企業(yè)才有生命力。此時的零售業(yè)已不僅僅是“橋梁"和“渠道",而是起著先導(dǎo)作用，即一方面開發(fā)需求,另一方面引導(dǎo)生產(chǎn)。誰能更好地發(fā)揮這種作用，誰就能獲得發(fā)展,這是我們認識當(dāng)今零售業(yè)必須具有的概念。同時,對待目前西方眼花繚亂的零售業(yè)態(tài),我們也不能盲目照搬。不同的國家和地區(qū)有著不同的生產(chǎn)力發(fā)展水平、消費習(xí)慣和心理,即便是同樣的業(yè)態(tài)在不同的國家和地區(qū)也表現(xiàn)出不同的發(fā)展方式、速度和結(jié)果。發(fā)展一個地方的零售業(yè),必須與當(dāng)?shù)氐牡厍橄嘟Y(jié)合。而且,一種業(yè)態(tài)之所以能夠成功和確立,必有其內(nèi)在的規(guī)律和特征。把握精髓,為我所用,才是明智的抉擇。機構(gòu)類型快速成長期從出現(xiàn)發(fā)展到成熟所經(jīng)歷的時間（年）目前處于期生命周期中的階段雜貨店1800-1840100衰退期/已消失單一專業(yè)店1820-1840100成熟期百貨商店1860-194080成熟期郵購店1915-195050成熟期聯(lián)銷店1920-193050成熟期折扣店1955-197520成熟期方便超級市場1935-196535成熟期/衰退期購物中心1950-196540成熟期聯(lián)營店1930-195040成熟期快餐店1960-197515成熟期高級專賣店1975-198510成長期倉儲式零售1970-198010成熟期計算機控制的商店1980-19855成熟期電子化超級市場1980-19855成熟期廠商低于零售價銷售（直銷）1980-？？成長后期大型商廈1985-？？成長期倉儲式銷售俱樂部1985-？？成長后期美式大型超級市場1986-？？成長期電子化購物1990-？？成長期1.2零售業(yè)的發(fā)展趨勢

隨著社會生產(chǎn)力的發(fā)展、科學(xué)技術(shù)的進步、人們消費心理的個性化，社會產(chǎn)品的種類和數(shù)量越來越多。為了使這些產(chǎn)品在適當(dāng)?shù)臅r間通過適當(dāng)?shù)姆绞降竭_目標(biāo)人群的手中，商業(yè)——這一行業(yè)作為連接生產(chǎn)領(lǐng)域和消費領(lǐng)域的流通環(huán)節(jié)，其自身的形式在不斷更新，銷售方式也在不斷變革。這些變化首先直接作用于商品流通的最終環(huán)節(jié)——零售業(yè)，那么零售業(yè)也就必然成為流通環(huán)節(jié)中競爭最激烈的一環(huán)。綜觀世界零售業(yè)總的歷史發(fā)展趨勢來看，６０年代，零售業(yè)界采取綜合型營運，因此，百貨公司、大型綜合零售勢力高漲；７０年代，零售業(yè)則進入專業(yè)化的發(fā)展階段，專門店、連鎖店、超市、便利店、自助家庭用品中心等業(yè)態(tài)相繼發(fā)展；進入８０年代，大型購物中心等在世界商業(yè)發(fā)達國家范圍內(nèi)興起；而９０年代末則朝經(jīng)營業(yè)態(tài)細分化發(fā)展，單品店、生活題材館、無店鋪銷售、郊外大型專門店、產(chǎn)地直銷及家庭購物等新型零售業(yè)態(tài)紛紛興起。就以我國所地處的亞洲來看，近幾年來隨著經(jīng)濟的快速飛躍發(fā)展，其零售業(yè)也發(fā)生著翻天覆地的變化，主要體現(xiàn)在以下幾方面：國際零售業(yè)發(fā)展趨勢趨勢一：零售業(yè)市場高度集中化、規(guī)?；?/p>

從市場份額上來看，零售業(yè)近幾年來在亞洲出現(xiàn)了相當(dāng)?shù)募卸龋贁?shù)大的零售商掌握當(dāng)?shù)厥袌?，占有壟斷意義的市場份額。換言之，亞太地區(qū)的零售業(yè)從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)的角度考慮，其根據(jù)市場份額計算的市場絕對集中度指標(biāo)CRn已經(jīng)處于一個相當(dāng)高度。1997年香港地區(qū)前5名零售商銷售額(CR5)已經(jīng)達到總銷售額的70%，同期新加坡和臺灣的CR5都超過35%，這種情況有可能與地區(qū)的區(qū)域面積有關(guān)，但從這3個國家和地區(qū)零售業(yè)的發(fā)展水平來看，零售業(yè)市場的高度集中是亞太地區(qū)零售業(yè)發(fā)展的必然趨勢。再來看一看衡量一國零售業(yè)規(guī)模水平的重要指標(biāo)——平均每間零售店覆蓋的消費者數(shù)目：1996年日本的單店覆蓋人數(shù)高居亞太地區(qū)各國首位，達到1560人，基本上是同時期中國覆蓋量250人的6倍強。眾所周知，日本的零售購物環(huán)境在全球享有盛名，這與其零售商業(yè)的規(guī)模是分不開的。趨勢二：傳統(tǒng)零售形式優(yōu)勢逐漸減弱，新型零售形式蓬勃發(fā)展

首先，總體上亞太地區(qū)傳統(tǒng)零售業(yè)形式在各個國家和地區(qū)仍占有主導(dǎo)地位，傳統(tǒng)零售店數(shù)量全部超過當(dāng)?shù)亓闶鄣昕倲?shù)的50%。1996年統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在亞洲各國中，中國傳統(tǒng)食雜零售店（非自動型超市、便利店)數(shù)量的相應(yīng)比例最高，為99.8%；最低的新加坡相應(yīng)數(shù)據(jù)也超過半數(shù)，為68%。其次，雖然傳統(tǒng)零售業(yè)仍占相當(dāng)大的份額，不可忽視的是以自動超市、便利店為代表的新興零售店正在興起。從1996年香港超市、便利店數(shù)變化的相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，1992年到1996年超市、便利店分別增長了25%和26%,同期的傳統(tǒng)食雜店比原來減少了19個百分點?？梢钥闯?，傳統(tǒng)零售業(yè)正逐步為新型零售店所取代，其優(yōu)勢正在逐步減弱。國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)

知識培訓(xùn)趨勢三：大型、超大型量販店及貨倉商店迅猛增加

近年來，亞洲各國及地區(qū)大型、超大型量販店和貨倉商店的數(shù)量不斷增加。根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)，到1997年，臺灣、泰國及韓國的大型、超大型量販店、貨倉商店的數(shù)量依次為亞太地區(qū)的前3位，其中臺灣及泰國為69家，韓國為60家。以臺灣為例，從1976年的1家到1997年的69家，平均每年就有六七家大型量販店、貨倉商店開張，考慮到臺灣當(dāng)?shù)亓闶蹣I(yè)市場的飽和度，這樣的發(fā)展速度只能用“迅猛”來形容。趨勢四：跨國企業(yè)的拓展

20世紀90年代以來，歐美從事零售業(yè)的大型跨國企業(yè)由于種種原因，加大了在亞洲市場的開拓力度。以家樂福為例，由于法國國內(nèi)市場已經(jīng)飽和，競爭激烈，法國政府為了保護傳統(tǒng)的中小零售企業(yè)，制定了嚴格限制開設(shè)大型零售商店的法規(guī)，規(guī)定凡是投建大型零售商店面積超過300平方米（上限為1000平方米）的大型零售商店，都要經(jīng)過由7人組成的商業(yè)設(shè)施委員會審批。全法大型超市的投建由1995年的12家銳減為1996年的7家、1997年的6家，1998年甚至1家也沒批準投建。海外銷售正逐漸成為家樂?？傮w銷售額的主要來源。另一方面，為了與美國的沃爾瑪抗衡，開拓并抓住廣闊的亞洲市場，也是家樂福等一批歐洲跨國零售企業(yè)拓展亞太市場的目的所在。國內(nèi)零售業(yè)業(yè)發(fā)展趨勢勢中國作為亞亞太地區(qū)的的重要組成成部分，其其零售業(yè)與與其他國家家和地區(qū)有有著一定的的差距，但但由于地域域上相同的的人文背景景，中國零零售業(yè)的發(fā)發(fā)展方向不不會背離整整個亞太地地區(qū)的總體體趨勢。事事實上，中中國的一些些前沿城市市，已經(jīng)在在零售商業(yè)業(yè)的形式方方面積極創(chuàng)創(chuàng)新，努力力求變。零售業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)革命已露露端倪零售業(yè)態(tài)呈呈現(xiàn)多樣化化。表現(xiàn)在在業(yè)態(tài)形式式已突破往往昔傳統(tǒng)業(yè)業(yè)態(tài)(百貨貨店)一統(tǒng)統(tǒng)天下格局局，而出現(xiàn)現(xiàn)多種新的的業(yè)態(tài)。不不僅地處沿沿海發(fā)達城城市各種新新興業(yè)態(tài)：：超市、連連鎖店、倉倉儲店、折折扣店、專專業(yè)店、專專賣店等紛紛紛介入零零售業(yè)戰(zhàn)場場，既使在在地處中西西部內(nèi)陸不不發(fā)達地區(qū)區(qū)的城市，，也有些商商家將帶領(lǐng)領(lǐng)其新型部部隊投入零零售業(yè)的戰(zhàn)戰(zhàn)斗。傳統(tǒng)業(yè)態(tài)市市場定位呈呈現(xiàn)多元化化。表現(xiàn)在在傳統(tǒng)業(yè)態(tài)態(tài)——百貨貨店自身已已一改往昔昔“購物不不講環(huán)境、、經(jīng)營不求求特色、商商品不分檔檔次”的無無市場細分分、無市場場定位的狀狀態(tài)，而出出現(xiàn)市場定定位的多元元化傾向。。零售業(yè)態(tài)空空間擺布呈呈現(xiàn)合理化化趨向。表表現(xiàn)在各種種零售業(yè)態(tài)態(tài)在空間上上的擺布已已一改往昔昔城市中心心的狀態(tài)，，而出現(xiàn)““邊緣崛起起”、區(qū)域域性零售分分中心與市市中心并存存、選購品品經(jīng)營在城城市或區(qū)域域性商業(yè)中中心、便利利品經(jīng)營在在鄰近居民民集中居住住區(qū)設(shè)點的的跡象。營銷理念的的消費者本本位化。零零售業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)革命的本本質(zhì)在于營營銷理念的的革命性變變革。具體體地說在于于以消費者者為本位理理念的真正正確立。這這是零售界界對市場大大勢由賣方方市場轉(zhuǎn)向向買方市場場這個特定定社會經(jīng)濟濟環(huán)境順天天應(yīng)勢的反反映。未來發(fā)展：：一個零售售業(yè)業(yè)態(tài)革革命轟轟烈烈烈的時代代新興業(yè)態(tài)的的競爭將更更加激烈，，經(jīng)過一階階段的市場場爭奪后將將會出現(xiàn)優(yōu)優(yōu)者存留劣劣者敗退的的景象。前前面說過，，基于種種種理由，國國內(nèi)眾多資資本十分看看好購物中中心、超市市、連鎖店店等新興業(yè)業(yè)態(tài)，這必必然會出現(xiàn)現(xiàn)未來國內(nèi)內(nèi)資本對此此塊陣地大大爭奪的戰(zhàn)戰(zhàn)況。而國國外資本面面對這個96O萬平平方公里的的神秘待開開發(fā)國土、、占世界人人口近l／4的廣廣闊市場空空間，相信信，隨著國國內(nèi)市場與與國際市場場的對接，，外資進入入我國零售售業(yè)新興業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展的的勢頭將更更加兇猛。。憑著他們們的財大勢勢壯，尤其其是頗為豐豐富的實戰(zhàn)戰(zhàn)經(jīng)驗，必必將形成對對國內(nèi)競爭爭者的強大大威脅。有有理由相信信，未來新新興業(yè)態(tài)的的競爭將更更加激烈。?；趯ΜF(xiàn)實實的認知，，依據(jù)對事事物發(fā)展規(guī)規(guī)律分析析與與展望，我我們可以清清晰地預(yù)期期到：又一新興業(yè)業(yè)態(tài)——購購物中心將將會迅猛發(fā)發(fā)展。今天天購物中心心模式己在在世界各地地發(fā)達國家家被廣泛采采用。在有有些發(fā)達國國家，它已已是一個國國家經(jīng)濟發(fā)發(fā)展中的必必不可少的的重要組成成部分。我我們認為為，未來在在我國經(jīng)濟濟成長壯大大的過程中中，購物中中心必將會會在零售行行業(yè)中占據(jù)據(jù)十分重要要的地位。。這是因為為：隨著我我國經(jīng)濟的的成長壯大大，居民消消費水平的的提高，休休閑與購物物相結(jié)合的的“一站終終點”的消消費需求必必將迅速增增長。而這這正是購物物中心迅猛猛發(fā)展的重重要支撐點點。大中城城市商業(yè)物物業(yè)的發(fā)展展呈現(xiàn)強勁勁之勢。目目前一些有有眼光和相相當(dāng)實力的的大房地產(chǎn)產(chǎn)商在介入入商業(yè)物業(yè)業(yè)的開發(fā)時時，已在逐逐漸引入購購物中心經(jīng)經(jīng)營和管理理模式。而而購物中心心的建設(shè)如如果沒有有有實力的房房地產(chǎn)商及及具有相當(dāng)當(dāng)管理水平平的專業(yè)商商業(yè)經(jīng)營公公司的介入入是難以想想象的。傳統(tǒng)百貨店店的生存將將更加艱難難。從全球球視角看，，百貨店在在歷經(jīng)其幾幾十年的輝輝煌后，已已開始進入入它的衰退退期。這當(dāng)當(dāng)然主要源源于隨著社社會經(jīng)濟的的成長壯大大而與此伴伴隨的各種種更富有市市場競爭力力與營運效效率的新型型零售業(yè)態(tài)態(tài)的興起、、發(fā)展，我我們相信這這一趨勢在在未來中國國也將呈現(xiàn)現(xiàn)。目前我我國百貨店店尤其是大大多國有大大中型百貨貨店已逐漸漸感到生存存的壓力，，但這僅僅僅還是開始始，未來的的生存將更更加艱難。。撇開其它它因素不論論，單就新新型零售業(yè)業(yè)態(tài)迅猛而而有質(zhì)量的的發(fā)展就足足以對其產(chǎn)產(chǎn)生強大的的威脅；“三超”趨趨勢大批量的一一次性購買買和小批量量的頻繁購購買對于現(xiàn)現(xiàn)代中國家家庭來說顯顯得同等重重要，以超超市、大賣賣場為代表表的零售商商店的規(guī)模?；糜狭诉@一一需求的變變化。現(xiàn)在，上海海外資大型型零售商店店已有80余家，年年銷售額占占上海商業(yè)業(yè)年銷售總總額的8%，且有繼繼續(xù)增加的的趨勢。這這些歐洲零零售商在上上海開設(shè)大大型零售商商店，形成成了“超大大、超全、、超值”的的“三超””趨勢。A.超大大從全國各地地區(qū)近幾年年開辦的外外資大型超超市、大賣賣場來看，，占地面積積超過5000平方方米、結(jié)構(gòu)構(gòu)為多層的的不在少數(shù)數(shù)，且有繼繼續(xù)增加的的趨勢。包包括華聯(lián)、、聯(lián)華和農(nóng)農(nóng)工商在內(nèi)內(nèi)的國有連連鎖超市也也紛紛開設(shè)設(shè)大賣場，，雖然在購購物環(huán)境及及管理上與與一批外資資大型超市市有一定的的差距，但但規(guī)?；牡内厔菔遣徊蛔兊摹.超全其一，商品品品類的齊齊全。小到到家庭用的的日常用品品，大到大大件的家用用電器，在在如今的大大賣場中都都有提供。。其二，品品類擺放的的科學(xué)性。。商品種類類的增長，，對貨架的的擺放提出出了更高的的要求，單單是“分區(qū)區(qū)分塊”對對于消費者者在面積龐龐大的賣場場中迅速找找到所需商商品是遠遠遠不夠的。?？茖W(xué)的擺擺放、詳細細的導(dǎo)購標(biāo)標(biāo)識、專門門的導(dǎo)購平平面圖成為為當(dāng)前大型型零售超市市的重要組組成部分。。其三，各各類相關(guān)的的服務(wù)。如如今上海的的各個大型型超市、大大賣場，都都為消費者者提供方便便的餐飲娛娛樂休閑服服務(wù)，給消消費者的購購物行為帶帶來了相當(dāng)當(dāng)?shù)谋憷?。C.超值大型超市、、大賣場由由于進貨渠渠道的特點點，價格上上的優(yōu)勢很很容易展現(xiàn)現(xiàn)在消費者者面前，但但進貨渠道道的同質(zhì)性性，價格上上的優(yōu)勢又又不足以區(qū)區(qū)別于同一一市場上的的其他企業(yè)業(yè)。在目前前競爭激烈烈的上海零零售業(yè)市場場，怎樣使使附加的各各種服務(wù)超超值化，成成為新的趨趨勢之一。。定期的、、直接到消消費者手中中的DM，，顧客的會會員化，甚甚至于固定定的免費班班車接送，，各種各樣樣的超值化化服務(wù)在使使自己的企企業(yè)覆蓋更更大的地理理面積的同同時，也覆覆蓋了更為為重要、更更為廣闊的的消費者的的心理面積積。專業(yè)性零售售商業(yè)的特特色化與連連鎖化隨著生活水水平的提高高，為了滿滿足不斷細細分的消費費者需求，，零售行業(yè)業(yè)中出現(xiàn)專專門從事某某一類產(chǎn)品品零售的商商店是不可可避免的。。上海地區(qū)區(qū)的專業(yè)零零售商業(yè)正正走著一條條專業(yè)化、、特色化、、服務(wù)連鎖鎖化發(fā)展的的道路。以眼鏡配配制行業(yè)業(yè)為例，，日資““巴黎三三城”憑憑著自己己的專業(yè)業(yè)性，美美資“美美式眼鏡鏡城”憑憑借其快快速便捷捷的特色色化服務(wù)務(wù)成為其其中的佼佼佼者，，以他們們?yōu)榇肀淼囊慌赓Y零零售商幾幾乎都以以連鎖店店的形式式覆蓋了了上海地地區(qū)相當(dāng)當(dāng)大的范范圍。針針對外外資零售售企業(yè)在在該領(lǐng)域域的挑戰(zhàn)戰(zhàn)，以吳吳良材公公司為代代表的上上海當(dāng)?shù)氐氐膶I(yè)業(yè)零售商商也正在在積極開開拓一條條連鎖特特色化經(jīng)經(jīng)營的道道路。吳吳良材公公司在保保持公司司“以賣賣帶修””的專業(yè)業(yè)特色服服務(wù)的同同時，發(fā)發(fā)展連鎖鎖經(jīng)營形形式。目目前吳良良材公司司在上海海擁有14家連連鎖分店店，這一一數(shù)量還還將不斷斷增加，，其連鎖鎖特色化化經(jīng)營也也已取得得了一定定的成果果。主題化商商圈的建建立如今，中中國各地地區(qū)傳統(tǒng)統(tǒng)的零售售商業(yè)形形式———百貨商商店正受受著各方方面，尤尤其是大大型超市市、大賣賣場的沖沖擊。單單個百貨貨商店很很難在這這樣的環(huán)環(huán)境下謀謀求發(fā)展展。相應(yīng)的，，如果將將地處相相同街道道相近相相連的幾幾家百貨貨商店圈圈起，賦賦與其一一定的主主題，配配以相應(yīng)應(yīng)的文化化氛圍，，形成““商業(yè)圈圈”，做做到商業(yè)業(yè)街道的的品牌化化，其連連帶效應(yīng)應(yīng)對上海海地區(qū)的的零售商商業(yè)無疑疑是積極極有效的的。例如如，南京京路步行行街是以以“中華華商業(yè)第第一街””為主題題，配以以良好的的購物環(huán)環(huán)境，以以旅游功功能為主主，帶動動了整個個圈內(nèi)的的各個零零售百貨貨店的銷銷售增長長；四川川北路將將其地理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)的專業(yè)業(yè)特色店店進行串串聯(lián)，形形成專業(yè)業(yè)特色一一條街，，把價格格優(yōu)勢作作為整個個商圈的的強勢推推出；又又如淮海海路商業(yè)業(yè)一條街街以高檔檔次、高高價位為為特色，，是時尚尚購物的的第一選選擇。2商圈圈介紹2.1商商圈含義義商圈，是是指商店店以其所所在地點點為中心心，沿著著一定的的方向和和距離擴擴展，吸吸引顧客客的輻射射范圍，，簡單地地說，也也就是來來店顧客客所居住住的區(qū)域域范圍。。無論大大商場還還是小商商店，它它們的銷銷售總是是有一定定的地理理范圍。。這個地地理范圍圍就是以以商場為為中心，，向四周周輻射至至可能來來店購買買的消費費者所居居住的地地點。零售商店店的銷售售活動范范圍通常常都有一一定的地地理界限限，也即即有相對對穩(wěn)定的的商圈。。不同的的商店由由于所在在地區(qū)、、經(jīng)營規(guī)規(guī)模、經(jīng)經(jīng)營方式式、經(jīng)營營品種、、經(jīng)營條條件的不不同，使使得商圈圈規(guī)模、、商圈形形態(tài)存在在很大差差別。同同樣一個個零售商商店在不不同的經(jīng)經(jīng)營時期期受到不不同的因因素的干干擾和影影響，其其商圈也也并不是是一成不不變的，，商圈規(guī)規(guī)模時大大時小。。商圈分析析是百貨貨商店選選址的一一重大步步驟，也也是重要要的基礎(chǔ)礎(chǔ)工作。。商場在在選址時時，首先先要明確確商圈范范圍，了了解服務(wù)務(wù)對象，，確定經(jīng)經(jīng)營范圍圍，評估估經(jīng)營效效益，然然后確定定大致地地點和商商店規(guī)模模。2.2商商圈的的構(gòu)成商圈大致致由三部部分組成成，即主主圈、次次圈、邊邊圈。主圈主圈即主主要商圈圈，也稱稱第一商商圈，是是指最接接近商店店的區(qū)域域。在主主要商圈圈內(nèi)，消消費者去去商店購購物最為為方便，，一般情情況下，，百貨商商店65%左右右的顧客客來自主主要商圈圈。在主主商圈內(nèi)內(nèi)，顧客客在人口口中的密密度較高高，每個個顧客的的平均購購貨額也也最高，，這一商商圈很少少與其他他類型商商店的商商圈發(fā)生生重疊，，否則就就易出現(xiàn)現(xiàn)過度競競爭。一一般來說說，小型型商店的的核心商商圈在0.8公公里之內(nèi)內(nèi)，顧客客步行來來店在10分鐘鐘以內(nèi)；；大型商商場的核核心商圈圈在5公公里以內(nèi)內(nèi)，無論論使用何何種交通通工具來來店，不不超過20分鐘鐘。次圈次圈即次次要商圈圈，也稱稱第二商商圈，是是指位于于主要商商圈外圍圍的次要要區(qū)域。。在這一一區(qū)域內(nèi)內(nèi)，顧客客較為分分散，但但消費者者來店購購買商品品也較為為方便，，在次要要商圈內(nèi)內(nèi)聚集著著百貨商商店25%左右右的顧客客。一般般來說，，小型商商店的次次要商圈圈在1.5公里里之內(nèi)，，顧客步步行來店店在20分鐘以以內(nèi)；大大型商場場的次要要商圈在在8公里里以內(nèi)，，無論使使用何種種交通工工具來店店，平均均不超過過40分分鐘。邊圈邊圈即邊邊緣商圈圈，也稱稱第三商商圈，是是指位于于次要商商圈以外外的區(qū)域域。在邊邊緣商圈圈內(nèi)，散散居著百百貨商店店約10%左右右的顧客客，在這這個區(qū)域域的消費費者來商商店購買買商品中中不太方方便。一一般來說說，小型型商店的的邊緣商商圈在1.5公公里以外外，顧客客步行來來店在20分鐘鐘以上；；大型商商場的邊邊緣商圈圈在8公公里以外外，無論論使用何何種交通通工具來來店平均均在40分鐘以以上。商圈在受受各種因因素的影影響，其其范圍和和形態(tài)狀狀是會經(jīng)經(jīng)常變化化的，一一般情況況下，商商圈形態(tài)態(tài)表現(xiàn)多多為各種種不規(guī)則則的多角角型，為為便于研研究分析析，一般般將商圈圈抽象地地視為以以商店為為中心向向外輻射射的圓心心圈型。。邊圈2.3商商圈分分析商圈分析析是指對對商圈的的構(gòu)成、、特點和和影響商商圈規(guī)模模變化的的各種因因素進行行綜合性性的研究究。對商商場來講講，商圈圈分析有有重要的的意義。。它有助助于企業(yè)業(yè)合進選選擇店址址，在符符合設(shè)址址原則的的條件下下，確定定適宜的的設(shè)址地地點；有有助于企企業(yè)制定定市場開開拓目標(biāo)標(biāo)，明確確哪些是是本商場場的基本本顧客群群和潛在在顧客群群，不斷斷擴大商商圈范圍圍；有助助于企業(yè)業(yè)有效地地進行市市場競爭爭，在掌掌握商圈圈范圍內(nèi)內(nèi)客流來來源和客客流類型型的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，開開展有針針對性的的營銷。。商圈分析析的必要要性商圈分析析是百貨貨商店旱旱災(zāi)行合合理選址址的基礎(chǔ)礎(chǔ)工作商場在選選擇店址址時，總總是力求求以較大大的目標(biāo)標(biāo)市場，，來吸引引更多的的目標(biāo)顧顧客，這這首先就就需要經(jīng)經(jīng)營者明明確商圈圈范圍，，了解商商圈內(nèi)人人口的分分布狀況況以及市市場、非非市場因因素的有有關(guān)資料料，在此此基礎(chǔ)上上，進行行經(jīng)營效效益的評評估，衡衡量店址址的使用用價值，，按照設(shè)設(shè)址的基基本原則則，選定定適宜的的地點，，使商圈圈、店址址、、經(jīng)經(jīng)營條件件協(xié)調(diào)融融合，創(chuàng)創(chuàng)造經(jīng)營營優(yōu)勢。。商圈分析析是百貨貨商店制制定競爭爭經(jīng)營策策略的基基礎(chǔ)本前前提在日趨激烈的的市場競爭環(huán)環(huán)境中，價格格競爭手段僅僅僅是一方面面，同時也是是很有限的，，百貨商店在在競爭中為取取得優(yōu)勢，已已廣泛地采取取非價格競爭爭手段，諸如如改善商店形形象，進行企企業(yè)形象設(shè)計計與策劃，完完善售后服務(wù)務(wù)等等。這些些都需要經(jīng)營營者通過商圈圈分析，掌握握客流來源和和客流類型，，了解顧客的的不同需求特特點，采取競競爭性的經(jīng)營營策略，投顧顧客之所好，，贏得顧客信信賴，也即贏贏得競爭優(yōu)勢勢。商圈分析是百百貨商店制定定市場開拓戰(zhàn)戰(zhàn)略的重要條條件一家百貨商店店的經(jīng)營方針針、策略的制制定或調(diào)整，，總要立足于于商圈內(nèi)各種種環(huán)境因素的的現(xiàn)狀及其發(fā)發(fā)展趨勢。通通過商圈分析析，可以幫助助經(jīng)營者明確確哪些是本店店的基本顧客客群，哪些是是潛在顧客群群，力求在保保持基本顧客客群的同時，，著力吸引潛潛在顧客群，，制定市場開開拓戰(zhàn)略，不不斷延伸經(jīng)營營觸角，擴大大商圈范圍，，提高市場占占有率。商圈分析是百百貨商店減少少資金占用的的重要手段百貨商店經(jīng)營營的一大特點點是流動資金金占用多，要要求資金周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)速度快。百百貨商店的經(jīng)經(jīng)營規(guī)模受到到商圈規(guī)模的的制約，商圈圈規(guī)模又會隨隨著經(jīng)營環(huán)境境的變化而變變化，當(dāng)商圈圈規(guī)模縮小時時，而百貨商商店的經(jīng)營規(guī)規(guī)模仍維持原原狀，就有可可能導(dǎo)致企業(yè)業(yè)的一部分流流動資金的占占壓，影響資資金周轉(zhuǎn)速度度，降低資金金利潤率。商圈分析應(yīng)考考慮的因素人口數(shù)量及特特點包括居住人口口數(shù)量、工作作人口數(shù)量、、過往人口數(shù)數(shù)量、居民戶戶數(shù)和企事業(yè)業(yè)單位數(shù)，及及相應(yīng)人口年年齡、性別、、職業(yè)和收入入水平構(gòu)成等等。建設(shè)狀況包括公共交通通、供電狀況況、通訊設(shè)備備、金融機構(gòu)構(gòu)等對于百貨貨商店營銷的的方便程度。。社會因素分析地區(qū)建設(shè)設(shè)規(guī)劃、公共共設(shè)施（公園園、公共體育育場所、影劇劇院、展覽館館），以及本本地區(qū)的人文文等，是否有有利于百貨商商店的發(fā)展。。商業(yè)發(fā)展?jié)摿αΠㄙ徺I潛力力和現(xiàn)有商場場的經(jīng)營狀況況。這兩個因因素是對百貨貨商店影響的的最直接因素素。在對商業(yè)業(yè)發(fā)展?jié)摿M進行分析時，，應(yīng)計算該地地區(qū)的商圈飽飽和度，以了了解這個地區(qū)區(qū)內(nèi)同行業(yè)是是過多還是不不足。在商圈圈飽和度低的的地區(qū)建店，，其成功的可可能性必然超超過商圈飽和和度高的地區(qū)區(qū)。影響商圈大小小的因素百貨商店的自自身的特點百貨商店的商商圈不僅有別別開其他商場場和商店的商商圈，而且即即使同是百貨貨商店，坐落落于同一地區(qū)區(qū)，由于其各各自不同的特特點，商圈范范圍也有所區(qū)區(qū)別。造成這這種區(qū)別的因因素有：商店店的形象和信信譽，服務(wù)質(zhì)質(zhì)量的優(yōu)劣，，商品經(jīng)營的的特色，價位位的高低，以以及物質(zhì)設(shè)施施的差異等。。經(jīng)營同類商商品的兩個商商店即便同處處一個地區(qū)的的同一條街道道，其對顧客客的吸引力也也會有所差異異，相應(yīng)地，，商圈規(guī)模也也不一致。那那些經(jīng)營靈活活，商品齊全全，服務(wù)周到到，在消費者者中樹立了良良好形象的商商店，高圈規(guī)規(guī)模相對地會會較其他同行行業(yè)商店大。。百貨商店的經(jīng)經(jīng)營規(guī)模百貨商店因其其經(jīng)營規(guī)模不不同，商圈大大小也不相同同。一般來說說，商店的經(jīng)經(jīng)營規(guī)模大、、種類品種多多，吸引顧客客的范圍也大大。但因為規(guī)規(guī)模越大，品品種就越多，，銷售的輻射射區(qū)域就越廣廣，商圈的半半徑就越大。。應(yīng)該指出的的是，商圈總總是有限度的的，不會無限限擴張。百貨商店的經(jīng)經(jīng)營商品種類類百貨商店的商商圈在小因其其經(jīng)營的商品品種類而異即即百貨商店的的商品經(jīng)營種種類對其商圈圈大小有重要要影響。一般般情況下，以以經(jīng)營日常生生活用品為主主的百貨商店店，其商圈大大多以主要商商圈（第一商商圈）為主，，而以經(jīng)營高高檔大件耐用用消費品為主主的百貨商店店，其商圈的的邊緣部分可可擴展到12公里左右。。交通運輸情況況交通地理條件件是影響商圈圈規(guī)模的又一一個主要因素素。位于交通通便利地區(qū)的的商店，商圈圈規(guī)模會因此此擴大，反之之則限制了商商圈的延伸。。自然的各人人為的地理障障礙，如山脈脈、河流、鐵鐵路以及高速速公路，會無無情地截斷商商圈的界限，，成為商圈規(guī)規(guī)模擴大的巨巨大障礙。所所在百貨商店店在界定商圈圈和進行商圈圈分析時，要要考慮到影響響顧客來店的的交通條件，，如街道通達達程度、公共共汽車運行狀狀況、交通設(shè)設(shè)施和管理措措施等因素，，盡量擴大商商圈，使百貨貨商店有更寬寬的服務(wù)面和和更廣的服務(wù)務(wù)群。競爭對手的地地理位置相互競爭的商商店之間距離離越大，它們們各自的商圈圈也越大。如如潛在顧客居居于兩家同行行業(yè)商店之間間，各自在商商店分別會吸吸引一部分潛潛在顧客，造造成客流分散散，商圈都會會因此而縮小小。但有此相相互競爭的商商店毗鄰而設(shè)設(shè)，顧客因有有較多的比較較選擇機會而而被吸引過來來，則商圈反反而會因競爭爭而擴大。根根據(jù)有關(guān)專家家的研究，兩兩家同類型的的百貨同商店店相距在1.5公里以外外，8公里以以內(nèi)，對顧客客的爭奪是激激烈的，兩家家商店的商圈圈都會縮小，，只有少部分分的共同商圈圈。兩家同類類型的百貨商商店距離婚公公里以外，隨隨著距離的擴擴大，競爭程程度會逐漸減減弱，以至形形成各自的商商圈。百貨商店的促促銷情況百貨商店的商商圈大小固然然要受到一系系列客觀因素素的影響和制制約，但它決決不是固定不不變的，百貨貨商店經(jīng)營者者的主觀努力力也會影響商商圈的變化，，如百貨商店店通過廣告宣宣傳，開展公公關(guān)活動，以以及廣泛的人人員推銷與營營業(yè)推廣活動動不斷擴大知知名度、影響響力，吸引更更多的邊際商商圈顧客慕名名光顧，隨之之商店的商圈圈規(guī)模會驟然然擴張。消費者的流動動性隨著消費者流流動性的增長長，光顧商店店的顧客來源源會更為廣泛泛，邊緣商圈圈會因此而擴擴大，商店的的整個商圈規(guī)規(guī)模3零售業(yè)態(tài)態(tài)的介紹3.1業(yè)態(tài)概概念零售是指把商商品或隨商品品而提供的服服務(wù)直接出售售給最終消費費者的銷售活活動。從事零零售活動的基基本單位和具具體場所是商商店，而商店店依據(jù)銷售形形式不同又區(qū)區(qū)分出不同的的經(jīng)營形態(tài)，，即零售業(yè)態(tài)態(tài)。近年來，，受國際商業(yè)業(yè)發(fā)展趨勢的的影響，零售售商店的業(yè)態(tài)態(tài)形式發(fā)生了了很大的變革革，并且出現(xiàn)現(xiàn)多樣化和細細分化趨勢，，盡管當(dāng)前世世界各國對零零售業(yè)態(tài)的定定義由于側(cè)重重點不同而有有所區(qū)別，但但通常認為，，業(yè)態(tài)是零售售店向確定的的顧客群提供供確定的商品品和服務(wù)的具具體形態(tài)，業(yè)業(yè)態(tài)是零售活活動的具體形形式。通俗理理解，業(yè)態(tài)就就是指零售店店賣給誰、賣賣什么和如何何賣的具體經(jīng)經(jīng)營形式。目前，我國理理論界對零售售業(yè)態(tài)的研究究滯后于現(xiàn)實實，不僅理論論界自身對零零售業(yè)態(tài)的認認識還存在較較大分歧，而而且與國內(nèi)商商業(yè)主管部門門對業(yè)態(tài)的規(guī)規(guī)范意見也不不盡一致。但但不管理論上上如何爭論，，實際上，各各種新興業(yè)態(tài)態(tài)自九十年代代初引入以來來發(fā)展勢頭強強勁，超級市市場、專業(yè)店店、專賣店、、便利店等如如雨后春筍，，對我國傳統(tǒng)統(tǒng)百貨商店這這一單一業(yè)態(tài)態(tài)形式和眾多多單體店（獨獨立商店）構(gòu)構(gòu)成強大沖擊擊之勢。1998年，，政府統(tǒng)計系系統(tǒng)中的貿(mào)易易統(tǒng)計年報開開始增設(shè)零售售業(yè)態(tài)統(tǒng)計，，作為試行表表，考慮到目目前各種業(yè)態(tài)態(tài)的發(fā)育程度度，以及國家家國內(nèi)貿(mào)易局局關(guān)于零售業(yè)業(yè)態(tài)分類規(guī)范范管理的指導(dǎo)導(dǎo)意見，按照照科學(xué)性與可可操作性相結(jié)結(jié)合的原則，，我們在界定定零售業(yè)態(tài)時時采取了大多多數(shù)專家學(xué)者者的意見，即即：零售業(yè)態(tài)態(tài)是指零售企企業(yè)為滿足不不同的消費需需求而形成的的不同的經(jīng)營營形態(tài)。這一一概念包括了了兩方面的含含義：其一，，確定的目標(biāo)標(biāo)市場；其二二，具體的經(jīng)經(jīng)營策略，包包括：選址、、規(guī)模、商品品策略、價格格策略、商店店設(shè)施、服務(wù)務(wù)方式等。3.2業(yè)態(tài)分分類國際上零售業(yè)業(yè)態(tài)的一般分分類對于零售業(yè)態(tài)態(tài)的分類，目目前國際上主主要依據(jù)零售售店的選址、、規(guī)模、目標(biāo)標(biāo)顧客、商品品結(jié)構(gòu)、店堂堂設(shè)施、經(jīng)營營方式、營業(yè)業(yè)時間、服務(wù)務(wù)功能、價格格策略等確定定。美國把零零售店區(qū)分為為：百貨店、、超級市場、、折扣店、一一般商品店、、服裝專賣店店、倉庫俱樂樂部、藥店、、方便店、雜雜貨店等九類類；日本對零零售業(yè)態(tài)的分分類與美國基基本相同，但但增加了自動動售貨機、郵郵購以及無店店鋪銷售形式式。當(dāng)然，同同一個大類的的業(yè)態(tài)，還可可以進一步細細分為更為具具體的業(yè)態(tài)形形式，比如超超級市場可以以再細分為食食品超市和綜綜合超市，這這要依據(jù)不同同的研究內(nèi)容容而定。事實實上，由于國國際資本的介介入，當(dāng)一種種新型的零售售業(yè)態(tài)被引進進時，客觀上上也引進了國國際規(guī)范和標(biāo)標(biāo)準，因此許許多國家對零零售業(yè)態(tài)的分分類是基本一一致的，可以以進行多國間間的比較和溝溝通。我國零售業(yè)態(tài)態(tài)的統(tǒng)計分類類盡管國際上對對零售業(yè)態(tài)的的分類已比較較完善，但在在我國進行業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計時還還必須考慮我我國的具體情情況。1998年初研究究和設(shè)計我國國零售商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計時，，主要考慮了了兩方面的因因素：一是我我國零售各業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展水水平和所處的的生命周期。。從八十年代代中期開始的的商品流通體體制改革，促促使舊式百貨貨店、糧油店店、副食店、、肉菜店等逐逐步衰落，代代之而起的是是處于成熟期期的大型百貨貨店；處于增增長期的中小小型超級市場場、專業(yè)店、、專賣店、便便利店等；處處于創(chuàng)新期的的倉儲式商場場、郵購、電電視導(dǎo)購和直直銷。而上述述各業(yè)態(tài)又由由于我國地區(qū)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的的不平衡，在在引進和發(fā)展展上不同步，，比如上海在在1991年年組建了“聯(lián)聯(lián)華”超市公公司，出現(xiàn)了了中小型超級級市場新業(yè)態(tài)態(tài)；1994年出現(xiàn)了便便利店；1995年出現(xiàn)現(xiàn)了電視導(dǎo)購購和直銷；1996年出出現(xiàn)了大型倉倉儲式超市（（大賣場），，而1994年以后真正正規(guī)范的連鎖鎖超市才在中中西部地區(qū)出出現(xiàn)；當(dāng)上海海的便利店已已發(fā)展到1998年的2000家左左右時，中西西部地區(qū)對此此業(yè)態(tài)還相當(dāng)當(dāng)陌生。二是是統(tǒng)計上的可可操作性。現(xiàn)現(xiàn)行零售貿(mào)易易統(tǒng)計是對零零售行為主體體進行統(tǒng)計，，而一些新興興業(yè)態(tài)尚不具具備這一條件件，如郵購零零售業(yè)務(wù)，在在我國已有２２－３年的發(fā)發(fā)展歷史，主主要集中在服服飾制造行業(yè)業(yè)，通過郵寄寄方式出售其其產(chǎn)品，統(tǒng)計計操作就十分分困難，無論論是統(tǒng)計出售售方還是購買買方均不易實實施，因此，，統(tǒng)計歸類時時要考慮大部部分地區(qū)的業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)育情況況和統(tǒng)計實踐踐性。按照我我國零售業(yè)態(tài)態(tài)發(fā)展的客觀觀進程，在國國際通行的業(yè)業(yè)態(tài)分類總體體框架下進行行必要的合并并，把零售業(yè)業(yè)態(tài)分為四大大類進行統(tǒng)計計，即：百貨商店、超超級市場、專專業(yè)（專賣））店和其他。。百貨商店是指在一個建建筑物內(nèi)，集集中了若干專專業(yè)的商品部部并向顧客提提供多種類、、多品種商品品及服務(wù)的綜綜合性零售形形態(tài)。其基本本特征是：①①商品結(jié)構(gòu)以以經(jīng)營服裝、、紡織品、家家庭用品、食食品和娛樂品品為主，種類類齊全；②以以柜臺銷售為為主，明碼標(biāo)標(biāo)價；③注重重店堂裝修及及櫥窗展示。。這里的百貨商商店，不是指指國民經(jīng)濟行行業(yè)分類中的的“日用百貨貨零售業(yè)”，，而是指經(jīng)營營多品種、多多門類的綜合合性商店，包包括大中小型型綜合經(jīng)營的的商店。超級市場是指采取自選選銷售方式，，以銷售大眾眾化生活用品品為主，滿足足顧客一次性性購買多種商商品及服務(wù)的的綜合性零售售形態(tài)，其基基本特征為：：①商品結(jié)構(gòu)構(gòu)以經(jīng)營食品品、副食品、、日用生活品品、服裝衣料料、文具、家家用電器等購購買頻率較高高的商品為主主；②采取自自選銷售方式式，明碼標(biāo)價價；③結(jié)算設(shè)設(shè)在出口處統(tǒng)統(tǒng)一進行。這表明超級市市場首先是自自助服務(wù)的零零售商店，毛毛利低、銷量量高，以經(jīng)營營生活必需品品為主，種類類繁多。統(tǒng)計計時將各種類類型的超級市市場、倉儲式式商場和會員員式超市列入入該類專業(yè)（專賣））店是指專門經(jīng)營營某類商品或或某種品牌的的系列商品，，滿足消費者者對某類（種種）商品多樣樣性需求的零零售形態(tài)。其其基本特征為為：①商品結(jié)結(jié)構(gòu)專業(yè)性較較強，各種不不同的規(guī)格、、品種及品牌牌匯集，選擇擇余地大；②②銷售人員有有較強的專業(yè)業(yè)知識，能為為消費者提供供充分服務(wù)；；③采取定價價銷售和開架架面售方式。。將專業(yè)店和專專賣店歸為一一類統(tǒng)計僅僅僅是為了統(tǒng)計計操作上的方方便，其實專專業(yè)店與專賣賣店有本質(zhì)的的區(qū)別，前者者專門經(jīng)營某某種或某類商商品，如時裝裝店、鞋店、、食品店、藥藥店、書店、、電器店、珠珠寶店等；后后者則專門經(jīng)經(jīng)營某種品牌牌的系列商品品，如海爾電電器專賣店、、李寧牌體育育用品專賣店店、格力空調(diào)調(diào)專賣店、蘋蘋果牌休閑裝裝專賣店等。。其他業(yè)態(tài)指上述未包括括的其他業(yè)態(tài)態(tài)形式（如便便利店、折扣扣商店、雜貨貨店、郵購商商店等）。關(guān)關(guān)于連鎖店和和購物中心問問題需要說明的是是，在零售業(yè)業(yè)態(tài)分類中，，我們排除了了連鎖店和購購物中心這兩兩種形式，這這是因為：連連鎖店是西西方國家零售售商業(yè)普遍采采用的一種有有效的組織經(jīng)經(jīng)營方式。一一個多世紀以以來先后出現(xiàn)現(xiàn)的百貨店、、超級市場、、方便店、折折扣商店等都都是獨立于其其他類型的零零售業(yè)態(tài)，而而連鎖店則不不同，既有便便利店連鎖，，也有超市連連鎖，專業(yè)店店連鎖等。隨隨著市場細分分化趨勢的加加劇，不僅在在零售商業(yè)，，在餐飲業(yè)、、服務(wù)業(yè)也都都廣泛存在著著連鎖經(jīng)營的的形式，如我我國目前發(fā)展展較快的超級級市場和品牌牌專賣店，一一般都采取連連鎖經(jīng)營方式式；又如臺灣灣除在上述行行業(yè)實行連鎖鎖之外，還在在旅館業(yè)、電電腦資訊業(yè)、、外語及才藝藝補習(xí)班等行行業(yè)都實行連連鎖經(jīng)營。一一般而言，連連鎖商店是指指在核心企業(yè)業(yè)或總店的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)下，由眾眾多小規(guī)模的的、分散的、、經(jīng)營同類商商品或服務(wù)的的零售企業(yè)，，通過規(guī)范化化經(jīng)營，以實實現(xiàn)規(guī)模效益益的經(jīng)濟聯(lián)合合組織形式。。連鎖商店應(yīng)應(yīng)由若干個分分店組成，其其特征是：①①經(jīng)營同類商商品；②使用用統(tǒng)一商號；；③統(tǒng)一采購購配送，采購購與銷售相分分離。3.3購物中中心也不能作作為獨立的零零售業(yè)態(tài)。購物中心是一一組零售商店店及有關(guān)的商商業(yè)設(shè)施的群群體組合，其其間有百貨商商店、超級市市場、專業(yè)店店、品牌專賣賣店、美容美美發(fā)店、彩擴擴店、飯店、、快餐廳、游游戲廳、小影影視廳、畫廊廊等，集購物物、休閑、娛娛樂、美食和和其他服務(wù)功功能于一體，，建筑面積較較大，有些建建筑面積達10-50萬萬平方米，與與商業(yè)街和我我國大型商品品交易市場類類似，屬于商商業(yè)集聚組織織形態(tài)。其特特點是：①眾眾多業(yè)主共同同組成一個市市場或商場；；②自主經(jīng)營營，自由定價價，不受購物物中心制約；；③購物中心心的管理機構(gòu)構(gòu)大多為物業(yè)業(yè)管理，自營營商業(yè)部分很很少。連鎖店和購物物中心不作為為零售業(yè)態(tài)分分組，并不意意味著對它們們不進行統(tǒng)計計。實際上，，大多數(shù)新型型業(yè)態(tài)店都選選擇連鎖經(jīng)營營方式以降低低成本、增強強競爭力，故故把連鎖作為為一種經(jīng)營方方式單獨列入入統(tǒng)計報表中中；而對購物物中心，目前前的統(tǒng)計方式式是將其視為為商品交易市市場，由購物物中心的管理理機構(gòu)或工商商所負責(zé)統(tǒng)計計上報。3.4業(yè)態(tài)特特點百貨店概念在一個大建筑筑物內(nèi)，根據(jù)據(jù)不同商品部部門設(shè)銷售區(qū)區(qū)，開展各自自的進貨、管管理、運營的的零售業(yè)態(tài)。。特點采取柜臺銷售售與自選（開開架）銷售相相結(jié)合方式。。商品結(jié)構(gòu)為種種類齊全、少少批量、高毛毛利，以經(jīng)營營男、女、兒兒童服裝、服服飾、衣料、、家庭用品為為主。采取定價銷售售，可以退貨貨，有導(dǎo)購、、餐飲、娛樂樂場所等服務(wù)務(wù)項目和設(shè)施施，服務(wù)功能能齊全選址在城市繁繁華區(qū)、交通通要道。商圈范圍大，，一般以流動動人口為主要要銷售對象。。商店規(guī)模大，，在5000平方米以商店設(shè)施豪華華，店堂典雅雅、明快。目標(biāo)顧客為中中高檔消費者者和追求時尚尚的年輕人。。超級市場概念采取自選銷售售方式、以銷銷售生鮮商品品、食品和向向顧客提供日日常必需品為為主要目的的的零售業(yè)態(tài)。。特點采取自選銷售售方式，出入入口分設(shè)，結(jié)結(jié)算在出口處處的收銀機處處統(tǒng)一進行。。商品構(gòu)成以購購買頻率高的的商品為主，，經(jīng)營的商品品應(yīng)以肉類、、禽蛋、水果果、水產(chǎn)品、、冷凍食品、、副食調(diào)料、、糧油及其制制品、奶及奶奶制品、熟食食品以及日用用必需品為主主。營業(yè)時間每天天在11H左左右，可采取取連鎖經(jīng)營方方式，有一定定的停車場地地。選址在居民區(qū)區(qū)、交通要道道、商業(yè)區(qū)。。商圈范圍較窄窄，以居民為為主要銷售對對象。商店面積在5000平方方米以上目標(biāo)顧客以居居民為主。大型綜合超市市概念采取自選銷售售方式，以銷銷售大眾化實實用品為主，，并將超級市市場和折扣商商店的經(jīng)營優(yōu)優(yōu)勢合為一體體的、滿足顧顧客一次性購購全的零售業(yè)業(yè)態(tài)。特點采取自選銷售售方式和連鎖鎖經(jīng)營方式商品構(gòu)成為衣衣、食、用品品齊全，重視視本企業(yè)的品品牌開發(fā)。設(shè)有與商店營營業(yè)面積相適適應(yīng)的停車場場。目標(biāo)顧客為購購物頻率高的的居民。商圈范圍較大大。商店營業(yè)面積積一般在2500平方米米以上。選址在城鄉(xiāng)結(jié)結(jié)合部、住宅宅區(qū)、交通要要道。便利店(方便便店)概念滿足顧客便利利性需求為主主要目的的零零售業(yè)態(tài)。特點以開架自選為為主，結(jié)算在在進口(或出出口)處的收收銀機處統(tǒng)進進行，可采取取連鎖經(jīng)營方方式。商品結(jié)構(gòu)特點點明顯，有即即時消費性、、小容量、應(yīng)應(yīng)急性等。營業(yè)時間長，，一般在16h以上，甚甚至24h，，終年無休日日。選址在居民住住宅區(qū)、主干干線公路邊以以及車站、醫(yī)醫(yī)院、娛樂場場所、機關(guān)、、團體、企事事業(yè)所在地。。商圈范圍窄小小，一般設(shè)定定在居民徒步步購物5—7min到達達的范圍商店營業(yè)面積積在100平平方米左右，，營業(yè)面積利利用率高。店堂明快、清清潔、貨架豐豐滿。目標(biāo)顧客主要要為居民、單單身者、年輕輕人。80％％的顧客為有有目的的購買買。經(jīng)營實行信息息系統(tǒng)化，開開展單品管理理。便利店的商品品價格略高于于一般零售業(yè)業(yè)態(tài)的商品價價格。專業(yè)店概念經(jīng)營某一大類類商品為主，，并且具備有有豐富專業(yè)知知識的銷售人人員和提供適適當(dāng)售后服務(wù)務(wù)的零售業(yè)態(tài)態(tài)。特點采取定價銷售售和開架面售售，亦可開展展連鎖經(jīng)營。。商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)現(xiàn)專業(yè)性、深深度性、品種種豐富，可供供選擇余地大大，以某類商商品為主，經(jīng)經(jīng)營的商品具具有自己的特特色，一般為為高利潤。從業(yè)人員需具具備豐富的專專業(yè)知識，可可以退貨。選址多樣化，，多數(shù)店設(shè)在在繁華商業(yè)區(qū)區(qū)、商店街或或百貨店、購購物中心內(nèi)。。商圈范圍不定定。營業(yè)面積根據(jù)據(jù)主營商品特特點而定。目標(biāo)市場多為為流動顧客。。主要滿足消消費者對某類類商品的選擇擇性需求。專賣店概念專門經(jīng)營或授授權(quán)經(jīng)營制造造商品牌和中中間商品牌的的零售業(yè)態(tài)。。特點采取定價銷售售和開架面售售，亦可開展展連鎖經(jīng)營。。商品結(jié)構(gòu)以企企業(yè)品牌為主主，銷售體現(xiàn)現(xiàn)量少、質(zhì)優(yōu)優(yōu)、高毛利。。注重品牌聲譽譽、從業(yè)人員員必須具備豐豐富的專業(yè)知知識，并提供供專業(yè)性知識識服務(wù)。選址在繁華商商業(yè)區(qū)、商店店街或百貨店店、購物中心心內(nèi)。商圈范圍不定定。目標(biāo)顧客以中中青年為主。。商店的陳列列、照明、包包裝、廣告講講究。購物中心概念企業(yè)有計劃地地開發(fā)、擁有有、管理運營營的各類零售售業(yè)態(tài)、服務(wù)務(wù)設(shè)施的集合合體。特點由發(fā)起者有計計劃地開設(shè)，，實行商業(yè)型型公司管理，，中心內(nèi)設(shè)商商店管理委員員會，開展廣廣告宣傳等共共同活動，實實行統(tǒng)一管理理。內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百百貨店或超級級市場作為核核心店，以及及各類專業(yè)店店、專賣店等等零售業(yè)態(tài)和和餐飲、娛樂樂設(shè)施構(gòu)成。。服務(wù)功能齊全全，集零售、、餐飲、娛樂樂為一體。根根據(jù)銷售面積積，設(shè)相應(yīng)規(guī)規(guī)模的停車場場。選址為中心商商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)鄉(xiāng)結(jié)合部的交交通要道。商圈根據(jù)不同同經(jīng)營規(guī)模、、經(jīng)營商品而而定。設(shè)施豪華、店店堂典雅、寬寬敞明亮，實實行賣場租賃賃制。目標(biāo)顧客，以以流動顧客為為主。根據(jù)選址和商商圈不同，購購物中心可分分為近鄰型、、社區(qū)型、區(qū)區(qū)域型、超區(qū)區(qū)域型種類。。倉儲商店概念在大型綜合超超市經(jīng)營的商商品基礎(chǔ)上，，篩選大眾化化實用品銷售售，并實行儲儲銷一體、以以提供有限服服務(wù)和低價格格商品為主要要特征的、采采取自選方式式銷售的零售售業(yè)態(tài)。特點選址在公路邊邊、交通要道道和利用閑置置設(shè)施。主要的商圈人人口為5—7萬人。商店營業(yè)面積積大，一般在在4000m’以上。。部分商品部部門采取租賃賃制，把無店店名的專業(yè)連連鎖賣場和供供應(yīng)商引進店店內(nèi)經(jīng)營。商品構(gòu)成以新新開發(fā)上市的的商品為主力力商品，自有有品牌占相當(dāng)當(dāng)部分，主要要是面向廣大大的工薪階層層服務(wù)。作為價格策略略，每天都以以較低價格銷銷售全部商品品。作為商品策略略，經(jīng)營同其其他零售業(yè)態(tài)態(tài)能進行價格格比較的、知知名度、普及及率都較高的的商標(biāo)商品或或價格一般被被眾所周知的的商品。商店設(shè)施簡單單化。將超市市開發(fā)的銷售售技術(shù)和管理理理論、倉儲商店的價價格影響力、、大型綜合超超市商品供應(yīng)應(yīng)計劃的方法法及選址理論論等融為一體體，靈活運用用?？蓪嵭羞B鎖經(jīng)經(jīng)營。設(shè)有一定規(guī)模模的停車場。。家居中心概念以與改善、建建設(shè)家庭居住住環(huán)境有關(guān)的的裝飾、裝修修等用品、日日用雜品、技技術(shù)及服務(wù)為為主的、采取取自選方式銷銷售的零售業(yè)業(yè)態(tài)。特點選址在城鄉(xiāng)結(jié)結(jié)合部、公路路邊、交通要要道或消費者者自有房產(chǎn)比比率較高的地地區(qū)。商品構(gòu)成主要要以房屋修繕繕和室內(nèi)裝修修、裝飾品、、園藝品、寵寵物食品、室室內(nèi)外用品、、洗滌劑及雜雜品等。作為經(jīng)營策略略，發(fā)揮了廉廉價商店的低低價格銷售和和超級市場的的開架自選銷銷售等優(yōu)勢。。提供一站式購購足和一條龍龍服務(wù)?？刹扇∵B鎖經(jīng)經(jīng)營方式。有一定的停車車場。4商業(yè)店鋪鋪專賣店開店決決策與店型選選擇（一）開店決決策當(dāng)今社會，越越來越多的企企業(yè)家和個人人都有開店的的欲望，專賣賣商店是一個個理想的選擇擇。因為專賣賣商店規(guī)模小小、投入資金金少，又可以以展現(xiàn)開店人人的風(fēng)格。事事實上，目前前世界上的許許多零售業(yè)巨巨子都是從小小專賣店起家家的。但是，開專賣賣店并非一定定成功的，現(xiàn)現(xiàn)實生活中失失敗者屢見不不鮮。因此，，在決定設(shè)立立專賣商店時時，一定要了了解專賣商店店經(jīng)營的難處處。能克服這這些困難，才才是辦好專賣賣商店的基礎(chǔ)礎(chǔ)；如果無力力克服這些困困難，最好放放棄開辦專賣賣商店。1）專賣商店店競爭激烈。。專賣商店無無論規(guī)模大小小都會有成功功的機會，并并且能施展經(jīng)經(jīng)營者的才能能，實現(xiàn)自我我價值。因此此，開辦專賣賣商店的企業(yè)業(yè)和個人為數(shù)數(shù)眾多。專賣賣店與其他種種類商店之間間的競爭十分分激烈，尋求求新的機會很很不容易，所所以按照自己己的理念去經(jīng)經(jīng)營很可能會會碰壁，這就就需要創(chuàng)辦人人的心理承受受力強，駕馭馭市場的能力力超凡。專賣賣商店發(fā)展的的彈性很大，，最熱門的商商店可能是一一家專賣商店店，最蕭條的的也可能是專專賣商店。假假如你設(shè)立一一家專賣商店店，就要抱定定背水一戰(zhàn)的的信念，只能能前進，不能能后退?；孟胂胼p輕松松地地經(jīng)營它，絕絕對不會成功功。若試圖也也辭掉公職，，辦個商店，，以享受自由由的心情來經(jīng)經(jīng)營，只可能能眾失敗。2）經(jīng)營者需要專專業(yè)知識。專賣商商店的特色是專業(yè)業(yè)性強，因此經(jīng)營營者必須對所經(jīng)營營的商品有豐富的的了解。這不僅能能保證所買進的貨貨物品質(zhì)優(yōu)良，而而且能向顧客提供供高層次和周到的的服務(wù)。縱觀世界界上一些成功的專專賣商店，經(jīng)營者者都是專家。在巴巴黎，書店的經(jīng)營營者是飽讀讀書的的學(xué)者，古董店的的老板大多是古董董鑒賞家，服裝店店經(jīng)理是服裝設(shè)計計師，集郵社的創(chuàng)創(chuàng)辦人常是集郵家家。有人說：專賣賣商店能否辦得起起來，關(guān)鍵在于資資金；專賣商店能能否辦好，關(guān)鍵在在于經(jīng)營者的專業(yè)業(yè)知識。這是有一一定的道理的。3）資金要有保障障。開店需要錢，，開辦何種專賣店店，需要多少錢，，須事先知曉。例例如在北京開辦一一家美容院至少要要投資５萬元；開開辦一家服裝店至至少要投資２０萬萬元。當(dāng)然，地域域不同，規(guī)模不同同，商品等級不同同，會需要不同資資金的投入。例如如：在日本開設(shè)一一家３０平方米大大的茶藝館，必須須準備保證金４０００萬日元，內(nèi)部部裝潢費４００萬萬日元，開店預(yù)備備資金２００萬日日元，合計為１００００萬日元。如果創(chuàng)辦者能獨立立負擔(dān)全部資金投投入最為理想；如如果資金不足，就就要考慮借款。借借到與否、風(fēng)險大大小與自己的承受受風(fēng)險實力如何，，都要有所估算。。有人常因為資金金不足，致使開店店的理想成為泡影影，或只好縮小專專賣商店的規(guī)模。。在決定是否開辦專專賣商店時，對以以上的利弊得失要要進行具體分析，，不可瞻前顧后，，也切勿草率行事事。（二）店型選擇當(dāng)人們決定要開個個專賣店后，馬上上就面臨著開什么么類型專賣店的問問題。雖然各種專專賣商店有著共同同的特性，但也有有差異，有時差異異會對專賣店的發(fā)發(fā)展有重要的影響響，因此企業(yè)或個個人都應(yīng)根據(jù)具體體情況進行選擇。。１．店型選擇的影影響因素專賣商店種類繁多多，特點各異，選選擇時就考慮以下下影響因素。（1）資金。資金金數(shù)目是店型選擇擇的重要影響因素素，資金雄厚的企企業(yè)和個人，可選選擇高檔路線的專專賣商店。如服裝裝店、化妝品店、、電器店、首飾店店等。這些商店要要求裝飾豪華、高高雅，商品價格較較高，當(dāng)然利潤也也較大。如果僅是是小本經(jīng)營，可選選擇較大眾化的專專賣商店，如食品品店、冷飲店、花花店、咖啡店等。。（２）競爭。競爭爭源于市場的供需需狀況，在選擇專專賣商店店型時，，應(yīng)避免進入競爭爭異常激烈的領(lǐng)域域，開辟新市場更更利于生存和發(fā)展展。目前服裝店、、食品店、家具店店都是市場競爭激激烈區(qū)域，而化妝妝品店、花店、洗洗衣店等還有很大大的市場潛力。單單品經(jīng)營和獨家風(fēng)風(fēng)格，是躲避過度度競爭的理想選擇擇。日本有一家玻玻璃器皿商店，經(jīng)經(jīng)營各種類型、大大小不等、用途各各異的玻璃器皿，，生意鼎盛。上海海有一家專門銷售售各種瓶塞的商店店，獨一無二的商商品組合使其取得得了市場競爭的優(yōu)優(yōu)勢。（３）專業(yè)知識。。專賣商店的經(jīng)營營不同于一般商品品，它需要店主有有較高的專業(yè)知識識水準，因為到專專賣商店購買的顧顧客常常需要得到到科學(xué)性的購買建建議。如果沒有相相應(yīng)的專業(yè)知識，，就應(yīng)放棄經(jīng)營該該種店型。試想：：作為一個服裝店店經(jīng)營者，如果缺缺乏對服裝潮流的的敏感，審美觀不不強，他能將這家家服裝專賣店經(jīng)營營好嗎？（４）市場潛力。。隨著社會的發(fā)展展，人們的消費觀觀變化迅速，在選選擇店型時，應(yīng)看看準那些市場潛力力較大的行業(yè)。服服裝業(yè)發(fā)展忽高忽忽低，市場潛力大大，但風(fēng)險也大；；食品業(yè)難有高潮潮，但人人得吃飯飯，故市場平穩(wěn)，，市場潛力較大；；保健用品、休閑閑用品等行業(yè)有不不可估量的市場潛潛力。２．店型選擇的過過程店型選擇的過程，，實際上是對店型型特征分析和對影影響因素研究的過過程。但在實際生生活中，不少人卻卻忽視了這些，他他們在決定開店時時直接想的就是開開個服裝店、鞋店店或食品店等，爾爾后再進行可行性性研究，這是不科科學(xué)的。開店人之所以有開開店的愿望，大多多已具備了一定數(shù)數(shù)量的資金。在資資金角保障的前提提下，店型選擇應(yīng)應(yīng)從市場調(diào)查入手手，看看消費需求求有何新變化，就就可以考慮這一店店型，接下來再進進行自身的可行性性分析。包括：能能否有足夠的資金金支撐；能否購到到較高級的舶來品品；能否聘請到通通曉該類商品經(jīng)營營與使用的專家；；在顧客能接受的的價格范圍內(nèi)能否否獲得理想的利潤潤。如果得出肯定定的結(jié)論，就可以以確定選擇開專賣賣店。（三）服裝店１．服裝店概述顧名思義，服裝店店是專營服裝的商商店。它有兩種形形式：一是匯集各各類時裝的精品，，品牌多樣；二是是僅經(jīng)營一個品牌牌的時裝，大多是是產(chǎn)銷合一的方式式。時裝與普通成成衣不同。它具有有流行、時髦的特特征，無論是款式式還是價格，都高高于普通成衣。過去，服裝的主要要目的是為了保曖曖，服裝顏色較單單一，款式較少變變化，一般服裝店店即時可滿足人們們對穿著的需求。。這些年來，隨著生生活水淮的提高和和自我意識的加強強，人們對服裝日日益講究起來。服服裝店和服裝廠商商應(yīng)運而生，目前前名牌服裝店已在在城市中獨領(lǐng)風(fēng)騷騷。服裝店一般需要較較大的投資，最好好位于繁華商業(yè)區(qū)區(qū)或新潮商品匯集集的街區(qū)；經(jīng)營的的品牌注重流行趨趨勢和較高格調(diào)；；利潤有可能達到到５０％—１０００％，甚至更高，，價格尋求較高價價位；經(jīng)營中應(yīng)及及時處理過季和過過時的服裝，否則則會使商品陷入困困境。２．市場機會分析析近幾年，大城市服服裝店發(fā)展也很快快，一引起海外品品牌捷足先登。盡盡管這些專賣店的的服裝款式新穎，，名氣不凡，外部部裝飾也各具特色色，但由于價格昂昂貴，問津者不多多，富麗堂皇的店店內(nèi)顯得冷冷清清清，一些較大的名名牌服裝店也在盛盛名之下微利經(jīng)營營，甚至面臨著困困境。盡管如此，服裝專專賣店仍是越來越越多，競爭日趨激激烈，假如不吸引引若干名牌忠誠度度較高難度顧客，，盲目開辦單一品品牌的專賣店則兇兇多吉少。近些年年來，人們的收水水準提高很快，但但物價上漲幅度也也高。年輕女士是是服裝店的主要顧顧客，她們雖然有有追求時尚的欲望望，卻缺乏堅強的的后盾，加上新興興的高級百貨商場場大多匯集名牌時時裝，從聲勢和選選擇范圍上都強于于單一品牌專賣店店，因此名牌時裝裝店不冷不熱實屬屬情理之中。服裝店的出路有兩兩條：一是造就吸吸引眾人的服裝時時尚，以自己的服服裝為核心，形成成特有的消費層，，諸如表少年服飾飾、少女服飾等等等；二是跳出經(jīng)營營單一品牌的模式式，匯集多種品牌牌。當(dāng)然，服裝店店也可以向大眾化化方向發(fā)展。（四）鞋店１、鞋店概述鞋店是專門賣鞋的的商店，它有綜合合鞋店和專營鞋店店等形式。人類的的進化帶動了足下下革命，從赤腳到到穿鞋，從草鞋到到布鞋，從布鞋到到皮鞋，從單一款款式到變幻無窮的的款式，多種多樣樣的變化與需求，，為鞋店的發(fā)展提提供了廣闊的空間間。在同等規(guī)模條件下下，鞋店的投資額額與服裝店相關(guān)不不大，經(jīng)營特征與與服裝店也很相似似。此外，消費者者對鞋子樣式的需需要是千變?nèi)f化的的，選擇流行樣式式對鞋店來說是非非常重要的。因此此經(jīng)營鞋店要具備備以下條件：有流流行服裝店的流行行訊息；鞋店要設(shè)設(shè)在繁華、熱鬧的的商業(yè)區(qū)，最好與與服裝相鄰；店面面設(shè)計要典雅、清清新；商品陳列要要因店而異，但要要有試鞋椅、全身身鏡或半身鏡，這這是衡量鞋店等級級的重要標(biāo)志；鞋鞋店不論大小，大大致要有一半的空空間作為儲藏之用用；過時的鞋子和和樣品要及時削價價出售。２．市場機會分析析當(dāng)今消費者越來越越重視鞋的消費了了，據(jù)統(tǒng)計調(diào)查數(shù)數(shù)據(jù)顯示，鞋店消消費額增長速度異異常迅速，并呈現(xiàn)現(xiàn)出多樣的趨勢。。究其原因，隨著人人們生活水準的提提高和全球訊息的的流通，城市中已已，崛起一個新的的階層——新新消消費者。他們多數(shù)數(shù)為年青人，存款款意識淡薄，追求求全身穿著的高雅雅與各諧。鞋子是是全身搭配的重要要部分，正如一位位在外企工作的小小姐說：“大概是是由于含蓄的傳統(tǒng)統(tǒng)性格所致，人們們見面時常常不自自覺地看對方穿什什么鞋，樣式老舊舊或檔次太低，都都會讓人輕視，服服裝有進可隨意，，但鞋一點都不能能馬虎。因此，我我在鞋上花的錢并并不比花在服裝上上的少?！边@不是是個別現(xiàn)象，而是是代表一個龐大的的消費言族群。專賣流行鞋種比賣賣一般實用鞋獲利利機會大，但要承承擔(dān)的風(fēng)險也大，，同時要求經(jīng)營水水準更高，市場嗅嗅覺更靈敏。一般般實用目前有被忽忽視的傾向，實際際上一