萬(wàn)寧《**花園》項(xiàng)目宗地投資可行性研究報(bào)告告一、總論1．項(xiàng)目建設(shè)背背景海南***房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司經(jīng)經(jīng)過(guò)全面認(rèn)真真的市場(chǎng)調(diào)研研，對(duì)項(xiàng)目區(qū)區(qū)位環(huán)境進(jìn)行行反復(fù)的分析析比較，根據(jù)據(jù)自前萬(wàn)寧市市房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展展趨勢(shì)，選擇擇靠近萬(wàn)寧市市東星高速公公路出入口處處東北面即萬(wàn)萬(wàn)寧新車站東東北側(cè)海南東東華鞋廠工業(yè)業(yè)區(qū)122.443畝土地(簡(jiǎn)稱1號(hào)地塊)和海南嘉泰泰摩托車186.4畝土地(簡(jiǎn)稱2號(hào)地塊)，開發(fā)高檔“**花園”住宅小區(qū)，建建設(shè)萬(wàn)寧首個(gè)個(gè)高品質(zhì)住宅宅小區(qū)。公司司在萬(wàn)寧市已已有房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和一一定的知名度度，普遍得到到萬(wàn)寧市市民民和政府的認(rèn)認(rèn)可，由于1號(hào)地塊和2號(hào)地塊僅一一路之隔，這這為本項(xiàng)目的的開發(fā)帶來(lái)不不可多得的商商機(jī)。根據(jù)萬(wàn)寧市城市市規(guī)劃發(fā)展及及本企業(yè)發(fā)展展的需要，擬擬競(jìng)買1號(hào)地塊和2號(hào)地塊用于于房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)。根據(jù)萬(wàn)寧寧市以及白龍龍路萬(wàn)城鎮(zhèn)東東星新區(qū)片區(qū)區(qū)控制性規(guī)劃劃要求，該片片區(qū)規(guī)劃為未未來(lái)新城區(qū)商商業(yè)中心及居居住組團(tuán)。公公司競(jìng)買后將將1號(hào)和2號(hào)工業(yè)用地地用途變更為為開發(fā)建設(shè)用用地（商住用用地），土地地用途性質(zhì)的的變更手續(xù)由由公司指派專專人在土地管管理局和市規(guī)規(guī)劃局辦理。地塊競(jìng)拍時(shí)間將將在近期分別別舉行，各項(xiàng)項(xiàng)前期籌備工工作已相繼開開展。2．項(xiàng)目概況(1))項(xiàng)目名稱：“**花園”項(xiàng)目。（該該案名為暫定定）(2))建設(shè)地點(diǎn)：：位于萬(wàn)寧市東東星新區(qū)海南南東線高速公公路萬(wàn)寧出入入口北側(cè)800米處，萬(wàn)寧新新車站北側(cè)。(3))建設(shè)單位：：海南**房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司。(7))資質(zhì)等級(jí)：：城市綜合開開發(fā)二級(jí)。(9))工程概況：“**花園”項(xiàng)目占地2005867..70㎡（約308.8畝），總建筑筑面積為3088001.55平平方米，容積積率為1.5（暫定），項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)有住住宅二千余套套，擬規(guī)劃建建設(shè)多層（6層）或聯(lián)排排別墅（二層層半）、小高高層住宅，臨臨街規(guī)劃為兩兩層商業(yè)配套套服務(wù)性用房房。經(jīng)估算，工工程總投資440760萬(wàn)萬(wàn)元，每平方方米造價(jià)1320元。(10)資金來(lái)來(lái)源：本項(xiàng)目目建設(shè)資金完完全由公司自自籌，不足投投資通過(guò)預(yù)售售房款解決。3．該地塊投資資可行性研究究報(bào)告研究范范圍根據(jù)“**花園”項(xiàng)目地塊現(xiàn)現(xiàn)狀、區(qū)位環(huán)環(huán)境條件及公公司提供的資資料，本研究究工作范圍主主要是住宅市市場(chǎng)分析、市市場(chǎng)定位及客客戶定位，建建設(shè)規(guī)模及功功能，住宅及及工程建設(shè)方方案，投資估估算與資金籌籌措，項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)價(jià)等。5.研究結(jié)論論及建議本項(xiàng)目目屬房地產(chǎn)住住宅開發(fā)項(xiàng)目目，符合國(guó)家家城鎮(zhèn)住宅開開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)業(yè)政策，開發(fā)發(fā)用地變更及及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)規(guī)劃手續(xù)在競(jìng)競(jìng)買后立即辦辦理，建設(shè)資資金完全自籌籌，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)設(shè)條件具備。針針對(duì)商品房升升級(jí)換代，住住宅建設(shè)由低低檔走向高檔檔的發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)和萬(wàn)寧市已已有一部分收收入較高的住住房消費(fèi)群體體及島外休閑閑度假消費(fèi)群群體，戶型規(guī)規(guī)劃為中高檔檔住宅，根據(jù)據(jù)對(duì)萬(wàn)寧市住住宅市場(chǎng)分析析預(yù)測(cè)，項(xiàng)目目開發(fā)有市場(chǎng)場(chǎng)銷路。財(cái)務(wù)務(wù)分析結(jié)果表表明，項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益可行行。本項(xiàng)目開開發(fā)土地利用用1號(hào)和2號(hào)生產(chǎn)用地地，對(duì)改善萬(wàn)萬(wàn)寧市居民居居住條件，拉拉動(dòng)本市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展，推進(jìn)進(jìn)萬(wàn)寧市房地地產(chǎn)業(yè)開發(fā)，有有明顯的社會(huì)會(huì)效益。從目前前房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析，商品品住宅結(jié)構(gòu)性性的矛盾還很很突出，建議議在方案規(guī)劃劃時(shí)，對(duì)初步步確定的住宅宅戶型和功能能標(biāo)準(zhǔn)再作進(jìn)進(jìn)一步的市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研，尤其其是面積較大大的聯(lián)排商品品房，如完全全作為住宅，要要根據(jù)市場(chǎng)變變化作出更為為準(zhǔn)確的市場(chǎng)場(chǎng)定位，調(diào)整整戶型或面積積，并做好工工程建設(shè)規(guī)劃劃，加強(qiáng)樓盤盤營(yíng)銷工作，降降低開發(fā)建設(shè)設(shè)成本，盡量量減小項(xiàng)目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。二、海南房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)分析1、海南房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀A(yù)、2007年年上半年海南南房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)現(xiàn)狀今年上半年，海海南省房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展主要特特點(diǎn)是投資增增幅低于全國(guó)國(guó)水平，房屋屋銷售量增幅幅不大，銷售售價(jià)格穩(wěn)中趨趨升，房?jī)r(jià)增增幅低于全國(guó)國(guó)平均水平。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)計(jì)局海南調(diào)查查總隊(duì)的調(diào)查查數(shù)據(jù)顯示，6月份，全國(guó)房屋銷售價(jià)格同比指數(shù)為107.1，?？谑蟹课蒌N售價(jià)格同比指數(shù)為105.2，在全國(guó)70個(gè)大中城市中排位第３８位。

據(jù)悉，1-6月份，海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資49.02億元，增長(zhǎng)26.6％，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全部城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的26.7％，增幅低于全國(guó)平均水平。其中，商品房投資額39.54億元，同比增長(zhǎng)36.7％；1-6月份房屋施工面積812.43萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.2％；從供給層面上看，海南省房地產(chǎn)投資并未出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象。1-6月份，海南省房屋銷售面積105.37萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.8％，其中住宅銷售面積99.31萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.6％。從需求層面上看，增長(zhǎng)也比較緩慢。

業(yè)內(nèi)人士分析，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)島外購(gòu)房者占有較大比重。海口市房屋銷售對(duì)象50％是島外消費(fèi)者，三亞市房屋銷售對(duì)象90％是島外消費(fèi)者。6月份，海口市新建商品住宅平均售價(jià)3590元，三亞市新建商品住宅平均售價(jià)6965元。B、海南旅游地地產(chǎn)市場(chǎng)分析析近來(lái)，海南旅游游與房地產(chǎn)兩兩個(gè)高速增長(zhǎng)長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)頻頻聯(lián)聯(lián)姻，且構(gòu)筑筑了一段段旅旅游地產(chǎn)美好好姻緣。就連連和記黃埔、中中信泰富、魯魯能集團(tuán)、美美國(guó)蘆薈株式式會(huì)社等“豪門公子”也紛紛來(lái)海海南房地產(chǎn)業(yè)業(yè)找“媳婦”。受宏觀調(diào)控、國(guó)國(guó)六條等政策策影響，今年年海南房地市市場(chǎng)比較低迷迷。而旅游房房地產(chǎn)卻逆市市看漲，依然然保持增長(zhǎng)勢(shì)勢(shì)頭。據(jù)了解，今年年來(lái)海南購(gòu)買買度假式房子子的外地人比比較踴躍。一一些新開發(fā)樓樓盤的銷售情情況比預(yù)想的的要好，好的的樓盤一期剛剛推出來(lái)就已已銷量過(guò)半。旅游地地產(chǎn)旺銷，也也導(dǎo)致房?jī)r(jià)上上漲。據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)，三亞灣旅旅游地產(chǎn)均價(jià)價(jià)已達(dá)每平米米6000多元，?？谖魑餍愫┮粠У母邫n住宅宅群，房?jī)r(jià)上上漲也比較快快，有的已接接近5000元大關(guān)。自從旅游地產(chǎn)概概念引入我省省后，特別是是三亞，“旅游房產(chǎn)”不僅全線躥躥紅，且已形形成規(guī)模，打打破海南房產(chǎn)產(chǎn)界多年的沉沉寂。同時(shí)，也也吸引了內(nèi)地地、香港等地地地產(chǎn)大鱷前前來(lái)投資。從2005年起，一批批海內(nèi)外客商商前來(lái)投資開開發(fā)項(xiàng)目。中中信集團(tuán)以中中信泰富為旗旗艦，投資100億元高調(diào)殺殺入海南旅游游房地產(chǎn)項(xiàng)目目開發(fā)，直接接介入博鰲二二期開發(fā)建設(shè)設(shè)。中信除參參與原41．8平方公里博博鰲特別規(guī)劃劃區(qū)的開發(fā)外外，還要將規(guī)規(guī)劃區(qū)向南拓拓展擴(kuò)大到122平方公里，2014年前總投資資將達(dá)到300億元以上。香香港華潤(rùn)集團(tuán)團(tuán)計(jì)劃今后10年內(nèi)分批投投入50億元的資金金參與石梅灣灣總體發(fā)展的的開發(fā)。浙江江吉利集團(tuán)在在海南投資30億元建三亞亞學(xué)院及落筆筆洞旅游項(xiàng)目目。創(chuàng)維集團(tuán)團(tuán)投資20多億元在三三亞投資開發(fā)發(fā)了海南省最最大的舊城改改造項(xiàng)目———時(shí)代海岸。華華人首富、長(zhǎng)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)主席席李嘉誠(chéng)、霍霍英東集團(tuán)董董事總經(jīng)理霍霍震霆、香港港恒隆集團(tuán)主主席陳啟宗、泰泰國(guó)海南商會(huì)會(huì)名譽(yù)理事長(zhǎng)長(zhǎng)歐宗清博士士、泰國(guó)中華華總商會(huì)主席席鄭明如等富富豪們也都看看上了海南房房地產(chǎn)投資。調(diào)查統(tǒng)計(jì)表明，海海南旅游地產(chǎn)產(chǎn)在全國(guó)的市市場(chǎng)份額已占占到40%，海南依托托其優(yōu)越的人人居環(huán)境，已已成為中國(guó)旅旅游地產(chǎn)的知知名品牌。在在第一屆中國(guó)國(guó)旅游房地產(chǎn)產(chǎn)會(huì)，在人們們最喜歡的旅旅游地產(chǎn)發(fā)展展的城市調(diào)查查問(wèn)卷中，排排前三名里海海南有兩個(gè)城城市被首選，第第一是三亞，第第二是北京，海?？谑堑谌？梢姾Ｄ夏下糜蔚禺a(chǎn)在在內(nèi)地人心中中的地位。海南旅游地產(chǎn)蘊(yùn)蘊(yùn)藏巨大商機(jī)機(jī)。海南省氣候候宜人、風(fēng)景景優(yōu)美，具備備了發(fā)展旅游游地產(chǎn)充分的的先天條件，而而旅游經(jīng)濟(jì)的的強(qiáng)勢(shì)發(fā)展又又為旅游地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展搭建建了橋梁。國(guó)國(guó)內(nèi)外大型企企業(yè)紛紛進(jìn)入入海南旅游地地產(chǎn)，必將掀掀起海南旅游游地產(chǎn)新一輪輪開發(fā)熱潮。同同時(shí)也加快實(shí)實(shí)現(xiàn)海南島打打造成亞洲高高檔休閑度假假旅居基地和和富裕起來(lái)的的中國(guó)人“第二居住地”的目標(biāo)。事實(shí)上上，旅游地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展不僅僅是多賣幾套套房這么簡(jiǎn)單單而已。由于于旅游地產(chǎn)涉涉及多個(gè)行業(yè)業(yè)，可帶來(lái)多多重發(fā)展。C、海南二三線線城市樓市分分析今年５月中下旬旬，海南省糧糧食系統(tǒng)存量量土地進(jìn)入市市場(chǎng)，文昌、澄澄邁、臨高等等各市縣的國(guó)國(guó)有糧食企業(yè)業(yè)土地資產(chǎn)公公開拍賣。市市縣糧食系統(tǒng)統(tǒng)國(guó)有存量土土地資產(chǎn)已經(jīng)經(jīng)被激活，海海南二三線城城市土地交易易開始進(jìn)入活活躍期。在海南二三線城城市，不僅土土地交易升溫溫，城鎮(zhèn)樓市市也已悄然形形成。在瓊海海官塘鎮(zhèn)，有有開發(fā)商利用用當(dāng)?shù)氐臏厝獌?yōu)勢(shì)，開發(fā)發(fā)度假療養(yǎng)樓樓盤，吸引了了不少外省客客戶。瓊海全全市的樓盤在在三年前只有有６個(gè)，現(xiàn)在在已激增到２２６個(gè)。在二二三線城市的的樓盤中，超超過(guò)六成以上上的房產(chǎn)被島島外人士購(gòu)買買。據(jù)了解，目前瓊瓊海大部分公公寓樓盤價(jià)格格集中在1500元/平方米至2400元/平方米，保保亭的價(jià)格在在1200元/平方米至1800元/平方米，五五指山市的價(jià)價(jià)格更低，每每平方米約1100-11600元。在海南一級(jí)房地地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)硝煙未散之之際，保亭等等二三線城市市的房地產(chǎn)市市場(chǎng)也已悄然然興起，海南南樓市正悄悄悄發(fā)生著一種種深層格局的的演變。在二三線城城市的樓盤中中，超過(guò)六成成以上的房產(chǎn)產(chǎn)被島外人士士購(gòu)買。據(jù)了了解，到海南南二三線城市市購(gòu)房的多數(shù)數(shù)是經(jīng)濟(jì)寬裕裕的內(nèi)地中老老年人。海南南的氣候、生生態(tài)環(huán)境和較較低房?jī)r(jià)，是吸引他們們購(gòu)房的主要要原因。近年來(lái)，保保亭縣城正發(fā)發(fā)生著巨大的的變化，縣城城高樓聳立，在在七仙廣場(chǎng)附附近，幾座正正在修建中的的樓房吸引著著游客的眼睛睛。據(jù)悉通過(guò)這幾年年的七仙溫泉泉嬉水節(jié)的影影響和帶動(dòng)，保保亭的名氣大大了，來(lái)保亭亭旅游、投資資建設(shè)、購(gòu)買買住房的人多多了。目前，除除江西、西藏藏等兩省外，全全國(guó)其他各省省市均有人在在保亭購(gòu)房居居祝。目前保亭房房產(chǎn)的價(jià)格在在1200元/平方米至1800元/平方米。D、海南二三線線城市土地交交易狀況在房地產(chǎn)開發(fā)所所有的資源中中，土地是根根本。海甸島一塊面積積僅20多畝的土地地，在上個(gè)月月拍賣成交價(jià)價(jià)高達(dá)4000多萬(wàn)元，平平均地價(jià)高達(dá)達(dá)220萬(wàn)元/畝，而在兩兩年前這里地地價(jià)不過(guò)40萬(wàn)/畝至60萬(wàn)/畝。雖然這這只是特例，但但?？谕恋卣w價(jià)格的上上漲幅度之快快，仍然令眾眾多房產(chǎn)開發(fā)發(fā)商目瞪口呆呆。而三亞土地的價(jià)價(jià)格上漲幅度度更加驚人，三三亞灣的土地地在四年前價(jià)價(jià)格不過(guò)30多萬(wàn)元/畝，現(xiàn)在則則高達(dá)360多萬(wàn)元/畝。有的開開發(fā)商聲稱，三三亞一線海景景地400萬(wàn)元/畝也敢拿，三三亞市一般的的土地價(jià)格動(dòng)動(dòng)輒超過(guò)100萬(wàn)元/畝。土地成本迅速竄竄高的背景下下，海南一些些中小開發(fā)商商把目光投向向了海南二三三線城市所轄轄區(qū)域，從炙炙手可熱的一一線城市?？诳?、三亞轉(zhuǎn)向向瓊海、文昌昌、保亭、五五指山、陵水水、萬(wàn)寧等二二三線城市拿拿地。這一輪拿地特征征已經(jīng)顯示出出，海南部分分開發(fā)商開始始從機(jī)會(huì)主義義，逐步轉(zhuǎn)向向戰(zhàn)略機(jī)會(huì)主主義。海南二三線樓市市已經(jīng)興起，五五指山市今年年報(bào)建的房地地產(chǎn)項(xiàng)目高達(dá)達(dá)70萬(wàn)平方米。瓊瓊?！疤靵?lái)泉”項(xiàng)目成功的的示范，也增增加了開發(fā)商商們對(duì)海南二二三線區(qū)域土土地的開發(fā)信信心。中小開發(fā)商正在在考慮轉(zhuǎn)向開開吃二三線區(qū)區(qū)域土地“奶酪”，澄邁、文文昌是他們的的考慮重點(diǎn)之之一?！偤７康禺a(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)概況在房地產(chǎn)新一輪輪發(fā)展中，瓊瓊海以加快城城市建設(shè)為突突破口，緊緊緊依托區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)、博鰲亞亞洲論壇品牌牌效應(yīng)、溫泉泉特色資源，以以及本市獨(dú)特特的生態(tài)環(huán)境境、人文環(huán)境境，從瓊海特特色資源和優(yōu)優(yōu)勢(shì)中尋求城城市發(fā)展空間間，準(zhǔn)確把握握城市定位，堅(jiān)堅(jiān)持以產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展為依托，以以萬(wàn)泉河為靈靈魂，按照唯唯美主義的要要求，不斷完完善城市功能能配套，提高高城市品位，把把瓊海打造成成恬靜、溫馨馨、安寧、精精致、優(yōu)美、宜宜居的城市，打打造成“全國(guó)人民第第二居住地”。瓊海有著著優(yōu)越的自然然環(huán)境和人文文環(huán)境，氣候候、空氣、水水源、文化以以及城市配套套等都充分具具備了一個(gè)宜宜居城市的基基本要素。思思維投資自2003年新一輪房房地產(chǎn)熱潮來(lái)來(lái)臨進(jìn)駐瓊海海，因地制宜宜成功開發(fā)了了外銷型地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目“富?；▓@”，并以90%的比例銷往往島外市場(chǎng)。瓊海作為房地產(chǎn)開發(fā)的處女地，有著開闊的開發(fā)用地，及適合實(shí)力開發(fā)商展開規(guī)模開發(fā)，可以做出一些有思想、有文化內(nèi)涵的地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)。官塘首席大盤天來(lái)泉占據(jù)了官塘溫泉開發(fā)區(qū)1000畝的稀缺資源，成就了他們“大社區(qū)、大配套、精裝修”交房的開發(fā)設(shè)想與理念，達(dá)到了旅游地產(chǎn)外銷目的，為瓊海外銷房產(chǎn)開創(chuàng)了局面。據(jù)官塘天來(lái)泉溫泉度假中心的銷售統(tǒng)計(jì)表顯示，今年2月3日售出房量為54套，創(chuàng)自開盤以來(lái)最新紀(jì)錄。天來(lái)泉自20006年10月30日開盤以來(lái)來(lái)銷售一直非非?；鸨?，僅僅僅半年時(shí)間間，一期2000多套房子順順利售罄，單單日售出幾十十套的現(xiàn)象時(shí)時(shí)有發(fā)生，最最高售出單日54套的業(yè)績(jī)。購(gòu)購(gòu)房客戶主要要來(lái)自國(guó)外的的4個(gè)國(guó)家和國(guó)國(guó)內(nèi)28個(gè)省份。目前，文昌昌房?jī)r(jià)上漲幅幅度接近80%，均價(jià)已經(jīng)經(jīng)和瓊?？床⒉⑿?。2、萬(wàn)寧市商品品房現(xiàn)狀與市市場(chǎng)需求1）萬(wàn)寧市概況況萬(wàn)寧市位于海南南省東南部，瀕瀕臨南海，歷歷史悠久，古古稱“萬(wàn)洲”，1992年設(shè)為縣級(jí)級(jí)市。境內(nèi)地地勢(shì)西高東低低，山區(qū)面積積越占全市面面積的一半。僑僑居海外的華華人眾多，是是海南省著名名的僑鄉(xiāng)之一一。萬(wàn)寧市西毗瓊中中，南鄰陵水水，北與瓊海海接壤，南距距三亞市112公里，北離離?？谑?39公里，處于于東線高速公公路中部，地地理位置優(yōu)越越。地勢(shì)背山山面海，呈階階梯式自西向向東傾斜，大大致分為山地地、丘陵和平平原。市內(nèi)有有太陽(yáng)、龍滾滾、龍頭、龍龍尾四條主要要河流，自西西向東橫貫全全市流入南海海。萬(wàn)寧歷史悠久，歷歷代興建的古古跡悠久，現(xiàn)現(xiàn)僅存凈土庵庵、潮音寺、華華封寺、萬(wàn)州州古塔、萬(wàn)安安書院、望海海廳等。主要要旅游勝地有有東山嶺旅游游區(qū)，在萬(wàn)城城鎮(zhèn)東2公里，方圓8平方公里，海海拔184米。東山嶺嶺有8景、36洞及海南第第一泉。興隆隆溫泉旅游區(qū)區(qū)在興隆華僑僑農(nóng)場(chǎng)境內(nèi)，是是境內(nèi)最大的的旅游勝地。

石梅灣海濱濱旅游度假區(qū)區(qū)已列為省級(jí)級(jí)重點(diǎn)旅游開開發(fā)區(qū)。

境內(nèi)１０９公里里的陽(yáng)光海岸岸線上，自北北向南分布著著山欽灣、大大花角灣、春春園灣、神州州半島灣、南南燕灣、石梅梅灣、楊梅灣灣、日月灣等等眾多海灣，岸岸線綿長(zhǎng)、沙沙灘遼闊、沙沙細(xì)質(zhì)白，沿沿岸還有大州州島、加井島島、州仔島、甘甘蔗島和神州州半島等各具具獨(dú)特風(fēng)光的的島嶼和半島島，還有兩個(gè)個(gè)極具開發(fā)價(jià)價(jià)值的內(nèi)海。溫溫泉、海灘、島島嶼、港灣、珍珍稀植物、奇奇山異石、熱熱帶雨林等自自然景觀與文文物古跡、革革命圣地、歷歷史遺址、獨(dú)獨(dú)特的民族風(fēng)風(fēng)情等人文景景觀是其他地地方無(wú)法比擬擬的資源。萬(wàn)萬(wàn)寧市引進(jìn)香香港中信泰富富集團(tuán)、中信信國(guó)安集團(tuán)、華華潤(rùn)集團(tuán)等一一批龍頭型大大企業(yè)和大項(xiàng)項(xiàng)目，投資開開發(fā)萬(wàn)寧的旅旅游資源。去去年該市共引引進(jìn)大項(xiàng)目２２８?jìng)€(gè)，計(jì)劃劃投資１７１１億元，其中中超億元項(xiàng)目目１７個(gè)。今今年是萬(wàn)寧市項(xiàng)目推推進(jìn)年。該市市按照“投資拉動(dòng)、城城市化帶動(dòng)、龍龍頭企業(yè)驅(qū)動(dòng)動(dòng)和園區(qū)式啟啟動(dòng)”的發(fā)展思路路，加快推進(jìn)進(jìn)招商引資項(xiàng)項(xiàng)目的建設(shè)，確確定了９個(gè)園園區(qū)建設(shè)和一一個(gè)整治工程程建設(shè)?！とf(wàn)寧市2007年城市規(guī)劃劃發(fā)展工作重重點(diǎn)根據(jù)萬(wàn)寧市“十十一五”規(guī)劃綱要，全面落實(shí)科科學(xué)發(fā)展觀，堅(jiān)堅(jiān)持“厚德遠(yuǎn)志，同同心共贏”的文化理念念和“天造山水，人人創(chuàng)商機(jī)”的發(fā)展理念念。改善投資環(huán)環(huán)境是硬措施施”的工作主題題和“投資拉動(dòng)、城城市化帶動(dòng)、龍龍頭企業(yè)驅(qū)動(dòng)動(dòng)、園區(qū)式啟啟動(dòng)”的發(fā)展思路路，進(jìn)一步調(diào)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)，鞏固提高高第一產(chǎn)業(yè)，適適度發(fā)展第二二產(chǎn)業(yè)，加快快發(fā)展第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，著力打打造“美食之都”、“南藥之鄉(xiāng)”、“植物王國(guó)”和“旅游勝地”等特色品牌牌，不斷改善善投資環(huán)境，全全面推進(jìn)項(xiàng)目目建設(shè)，推動(dòng)動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)社社會(huì)又好又快快發(fā)展。到2010年，全全市生產(chǎn)總值值達(dá)62.5億元，地方方財(cái)政收入2.8億元。國(guó)民民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快快速健康發(fā)展展，綜合經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力和財(cái)政政自給能力顯顯著增強(qiáng)，城城鄉(xiāng)居民收入入和家庭財(cái)產(chǎn)產(chǎn)普遍增加。加快開發(fā)三大特特色旅游產(chǎn)品品。以推進(jìn)“9+1”工程為重點(diǎn),開發(fā)濱海休休閑度假、興興隆康復(fù)療養(yǎng)養(yǎng)和萬(wàn)寧文化化三大旅游產(chǎn)產(chǎn)品。啟動(dòng)神神州半島喜來(lái)來(lái)登等4個(gè)國(guó)際頂級(jí)級(jí)的五星級(jí)酒酒店及高爾夫夫球場(chǎng)建設(shè)，加加快石梅灣艾艾美酒店、斯斯打汀酒店建建設(shè)，推進(jìn)山山欽灣體育運(yùn)運(yùn)動(dòng)度假中心心、日月灣水水療度假村、興興隆金源溫泉泉度假村、暢暢心園大酒店店建設(shè)，抓好好興隆旅游區(qū)區(qū)溫泉大道、迎迎賓大道及綠綠化、亮化工工程建設(shè)，力力爭(zhēng)將六連嶺嶺紅色旅游列列為開發(fā)建設(shè)設(shè)重點(diǎn)項(xiàng)目并并啟動(dòng)前期工工作。以海南南“旅游促銷年”為契機(jī)，高高品位策劃獨(dú)獨(dú)具特色的文文燈節(jié)、美食食節(jié)、東南亞亞風(fēng)情文化節(jié)節(jié)等節(jié)慶活動(dòng)動(dòng)，提升萬(wàn)寧寧的知名度和和美譽(yù)度。高高度重視旅游游資源的保護(hù)護(hù)和可持續(xù)利利用，加強(qiáng)未未開發(fā)旅游資資源保護(hù)，為為萬(wàn)寧旅游強(qiáng)強(qiáng)市儲(chǔ)蓄發(fā)展展后勁。加快快提升城鎮(zhèn)化化水平。完善善市域城鎮(zhèn)體體系規(guī)劃，提提高城市控制制性詳細(xì)規(guī)劃劃覆蓋率。抓抓好城北新區(qū)區(qū)3.8平方公里中中心區(qū)道路建建設(shè)，形成三三橫四縱道路路框架。推進(jìn)進(jìn)寶安商住城城項(xiàng)目開發(fā)和和人民東路及及縱一路西段段建設(shè)。全面面改造海榆東東線過(guò)境道路路和人民路、光光明路、建設(shè)設(shè)路。扶持發(fā)展一批龍龍頭企業(yè)。以以優(yōu)勢(shì)企業(yè)為為龍頭，通過(guò)過(guò)引進(jìn)、兼并并、重組、聯(lián)聯(lián)合等形式，逐逐步形成大企企業(yè)主導(dǎo)、中中小企業(yè)協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)展的新格格局，把企業(yè)業(yè)做大做強(qiáng)，提提高對(duì)經(jīng)濟(jì)建建設(shè)和財(cái)政增增收的貢獻(xiàn)率率。2）萬(wàn)寧市住宅宅現(xiàn)狀分析：：A、萬(wàn)寧城市住住宅建設(shè)速度度緩慢，城市市居民人均居居住面積達(dá)22平方米。但但商品房住宅宅在居民住房房中所占的比比例不大，家家庭每戶總建建筑面積還比比較小。B、萬(wàn)寧市建設(shè)設(shè)用地主要集集中在萬(wàn)寧市市中心市區(qū)（萬(wàn)萬(wàn)城鎮(zhèn)）老城城區(qū)。C、由于城區(qū)內(nèi)內(nèi)混合部分農(nóng)農(nóng)村用地，現(xiàn)現(xiàn)狀居住用地地指標(biāo)偏高；；D、居住環(huán)境質(zhì)質(zhì)量較差，居居住與商業(yè)辦辦公混合在一一起。E、居住用地零零碎，未能形形成設(shè)施齊全全，有一定規(guī)規(guī)模的居住區(qū)區(qū)。F、部分居住小小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)不高，建筑筑密度、容積積率較大，配配套不齊全。G、萬(wàn)寧市房地地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)規(guī)范，缺乏高高質(zhì)素、高資資質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。3）市場(chǎng)需求分分析：從萬(wàn)寧市城市居居民住房構(gòu)成成現(xiàn)狀來(lái)看，商商品住宅市場(chǎng)場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大大的需求潛力力。根據(jù)有關(guān)關(guān)市場(chǎng)調(diào)查資資料，萬(wàn)寧市市目前有26％的市民住住房是“單位借房”，約39％屬“房改房”，19％是“私房”，只有16％的住房是是居民政策性性“購(gòu)買的商品品房”。從以上現(xiàn)現(xiàn)象可以看出出，目前商品品房在萬(wàn)寧市市市民住宅構(gòu)構(gòu)成中所占的的比例仍然很很小，商品房房的消費(fèi)潛力力和商品住宅宅的市場(chǎng)空間間很大。隨著著住房制度改改革的進(jìn)一步步深入，住房房分配貨幣化化，住房消費(fèi)費(fèi)信貸擴(kuò)展和和住房二級(jí)市市場(chǎng)的開放，商商品住宅將成成為居民主要要的住房來(lái)源源。隨著居民生活水水平的提高，收收入的增加，部部分高收人人人群要求住房房寬敞、舒適適、功能齊備備及居住環(huán)境境典雅，每套套住宅面積在在100平方米以上上住房尸數(shù)將將比現(xiàn)在有較較大的提高，住住房的升級(jí)換換代蘊(yùn)藏巨大大的消費(fèi)潛力力。4）．“精品住住宅”的市場(chǎng)需求求及發(fā)展“人與自然和諧諧發(fā)展”是21世紀(jì)對(duì)城市市新型住宅小小區(qū)的呼喚，也也是今后對(duì)城城市住宅小區(qū)區(qū)開發(fā)建設(shè)的的要求。隨著著萬(wàn)寧市城市市居民收入的的日益增加，物物質(zhì)文化生活活水平不斷提提高，居住條條件也從只要要求戶內(nèi)寬敞敞、舒適，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移到對(duì)住宅宅的功能、品品質(zhì)、科技含含量等方面來(lái)來(lái)，不僅要求求規(guī)劃合理，建建筑容積率低低，而且要求求綠地率高。根根據(jù)萬(wàn)寧市城城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)會(huì)、旅游業(yè)的的發(fā)展，以及及商品房今后后發(fā)展趨勢(shì)預(yù)預(yù)測(cè)，這類“精品住宅”將有不小的的市場(chǎng)消費(fèi)需需求，并將逐逐步成為城市市居民今后商商品住房的重重要選擇條件件?！熬纷≌谋憩F(xiàn)為：：A、住宅市場(chǎng)場(chǎng)趨向細(xì)分化化隨著福利分房房制度的結(jié)束束，個(gè)人購(gòu)房房將成為住宅宅消費(fèi)市場(chǎng)的的主流。在住住宅市場(chǎng)日趨趨活躍，買方方面臨多種選選擇的今天，一一個(gè)樓盤吸引引消費(fèi)者的前前提應(yīng)該是啟啟己與眾不同同的個(gè)性，換換句話說(shuō)，住住宅細(xì)分是今今后住宅市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)。前兩年，萬(wàn)萬(wàn)寧市住宅市市場(chǎng)針對(duì)一些些消費(fèi)群體，推推出部分政策策性住宅，剛剛剛推出就100％賣完，銷銷售火爆。從從中可以看出出，住宅市場(chǎng)場(chǎng)的一個(gè)發(fā)展展方向是住宅宅市場(chǎng)細(xì)分化化。對(duì)住宅從從業(yè)人員的專專業(yè)化程度要要求也越來(lái)越越高。市場(chǎng)對(duì)對(duì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)計(jì)、營(yíng)銷管理理、施工質(zhì)量量的敏感度越越來(lái)越高，并并要求從業(yè)人人員的專業(yè)水水平也應(yīng)隨之之提高。B、商品房市市場(chǎng)進(jìn)入品牌牌角逐時(shí)代隨著住宅市場(chǎng)場(chǎng)的不斷發(fā)育育和競(jìng)爭(zhēng)的日日趨激烈，住住宅市場(chǎng)品牌牌商品房的出出現(xiàn)勢(shì)在必行行。在商品房房日益走向買買方市場(chǎng)的今今天，消費(fèi)者者對(duì)于商品房房的關(guān)注將越越來(lái)越具體全全面，不僅要要求住宅居住住舒適、環(huán)境境優(yōu)美、配套套齊全，還要要考慮文化品品位、今后改改造余地以及及升值潛力等等等，這些都都是促成品牌牌商品房出現(xiàn)現(xiàn)的客觀環(huán)境境。同時(shí)，開開發(fā)商也會(huì)逐逐漸認(rèn)識(shí)到品品牌在住宅開開發(fā)中的作用用，加大投資資力度，全面面提升樓盤品品質(zhì)，瞄準(zhǔn)高高品質(zhì)商品住住宅這一誘人人的市場(chǎng)。在在?？?、瓊海海近兩年房地地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)展示會(huì)上上，許多購(gòu)房房者已把咨詢?cè)兊闹攸c(diǎn)由價(jià)價(jià)格區(qū)位轉(zhuǎn)向向開發(fā)商的品品牌?！八募救A庭”住宅的成功功開發(fā)和火爆爆銷售，就是是一個(gè)最好的的例子。商品品房市場(chǎng)出現(xiàn)現(xiàn)品牌角逐趨趨勢(shì)的原因，主主要有：（1）先富者的的市場(chǎng)潛力。萬(wàn)萬(wàn)寧市改革開開放以來(lái)，經(jīng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展展，城市居民民收入水平有有很大提高，據(jù)據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，富裕家家庭約占3％左右，最最近兩年，富富裕家庭這一一比例又有提提高，今后還還將進(jìn)一步提提高。這部分分富裕家庭對(duì)對(duì)中高檔商品品住房的需求求很大，形成成先富者市場(chǎng)場(chǎng)潛力。萬(wàn)寧市較早開發(fā)發(fā)的商品住宅宅區(qū)，建設(shè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)不高，建建筑密度高、容容積率較大，配配套不齊全，促促使住房的更更新?lián)Q代，加加上二、三級(jí)級(jí)市場(chǎng)的放開開，將為商品品房交易提供供方便，并有有可能使先富富者對(duì)高檔次次的品牌商品品住宅的潛在在需求轉(zhuǎn)化為為現(xiàn)實(shí)需求。(2)商業(yè)消消費(fèi)潛力。萬(wàn)萬(wàn)寧市是海南南主要旅游城城市，發(fā)展商商貿(mào)一直是萬(wàn)萬(wàn)寧市經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的重點(diǎn)之之一。由于幾幾次大型活動(dòng)動(dòng)的成功舉辦辦，提高了萬(wàn)萬(wàn)寧市在國(guó)際際國(guó)內(nèi)的知名名度，為萬(wàn)寧寧市城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)前前所未有的機(jī)機(jī)遇，商貿(mào)旅旅游繁榮，駐駐市各類商業(yè)業(yè)機(jī)構(gòu)眾多，今今后私營(yíng)企業(yè)業(yè)也越來(lái)越多多，私營(yíng)企業(yè)業(yè)主的住房需需求趨旺，隨隨著多種所有有制成分共存存的發(fā)展，大大面積戶型住住宅可辦公和和居住兩用，因因此高檔次的的商品住房將將形成一定的的市場(chǎng)需求，像“**花園”這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較高的規(guī)模化住宅小區(qū)，無(wú)論是銷售、投資或出租都有較大的市場(chǎng)潛力。(3)項(xiàng)目區(qū)位位市場(chǎng)潛力?！?*花園”項(xiàng)目位于東東星新區(qū)，環(huán)環(huán)境得天獨(dú)厚厚，是開發(fā)高高品質(zhì)的精品品住宅小區(qū)不不可多得的地地段位置，加加上開發(fā)建設(shè)設(shè)條件優(yōu)越，開開發(fā)精品住宅宅具有無(wú)可比比擬的區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)，并蘊(yùn)藏藏著巨大的區(qū)區(qū)位市場(chǎng)潛力力。C、戶內(nèi)智能能科技的運(yùn)用用成為住宅市市場(chǎng)的亮點(diǎn)戶內(nèi)智能科技的的運(yùn)用是目前前住宅開發(fā)的的重大課題，它它包含新型居居室建筑材料料的運(yùn)用以及及居室內(nèi)部智智能化設(shè)施的的安排，智能能住宅的優(yōu)勢(shì)勢(shì)不僅在于其其高科技和高高智能使業(yè)主主保持與時(shí)代代同步，更在在于其高附加加值性：一套套性能良好、可可更新?lián)Q代的的住宅智能系系統(tǒng)會(huì)隨著未未來(lái)科技的發(fā)發(fā)展不斷增加加新內(nèi)容，使使住宅本身的的科技含量也也不斷更新。這這方面的意義義遠(yuǎn)超過(guò)普通通的實(shí)體建材材所能實(shí)現(xiàn)的的價(jià)值，提高高了住宅的檔檔次、品牌和和價(jià)值。D、消費(fèi)者對(duì)住住宅質(zhì)量和物物業(yè)管理的關(guān)關(guān)注消費(fèi)者購(gòu)房是個(gè)個(gè)人的投資置置業(yè)行為，因因此質(zhì)量是購(gòu)購(gòu)房者首要關(guān)關(guān)注的問(wèn)題。住住宅質(zhì)量要從從幾個(gè)方面進(jìn)進(jìn)行全面考慮慮。一是安全全性方面，主主要是結(jié)構(gòu)安安全和設(shè)備安安全。二是功功能性方面，住住宅應(yīng)具有完完備的居住功功能，將來(lái)高高價(jià)格的住宅宅應(yīng)是最好的的住宅。三是是舒適性方面面，包括衛(wèi)生生、日照、通通風(fēng)、室外環(huán)環(huán)境等。四是是適用性方面面，一個(gè)家庭庭在不同時(shí)期期有著不同的的家庭結(jié)構(gòu)，對(duì)對(duì)住宅消費(fèi)也也有不同的要要求，因此會(huì)會(huì)形成若干即即期消費(fèi)。所所以，住宅設(shè)設(shè)計(jì)要超前并并考慮可改造造。物業(yè)管理理是消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)房考慮的另另一重要因素素。對(duì)于購(gòu)房房者來(lái)說(shuō)，包包括售后服務(wù)務(wù)內(nèi)容的物業(yè)業(yè)管理與住宅宅本身的質(zhì)量量同等重要，他他們要求物業(yè)業(yè)管理具有多多種功能和高高品位，收費(fèi)費(fèi)合理，物有有所值。E、住宅開發(fā)及及開發(fā)商向規(guī)規(guī)?；l(fā)展前幾年，萬(wàn)寧寧市城市住宅宅開發(fā)規(guī)模偏偏小。目前萬(wàn)萬(wàn)寧只有少量量已有各類資資質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開開發(fā)質(zhì)量差、粗粗制濫造，浪浪費(fèi)了大量的的土地資源。新新時(shí)代住宅不不僅要求戶內(nèi)內(nèi)居住舒適，有有足夠的居住住空間，功能能設(shè)施齊全，還還要有合理的的銷售價(jià)格。房房地產(chǎn)開發(fā)商商只有通過(guò)大大規(guī)模、低成成本開發(fā)，才才能滿足用戶戶的要求。A市目前開發(fā)發(fā)的北辰小區(qū)區(qū)、陽(yáng)光小區(qū)區(qū)等開發(fā)建設(shè)設(shè)規(guī)模都在千千戶以上，具具有很強(qiáng)的市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。住住宅開發(fā)向規(guī)規(guī)?；l(fā)展，形形成新的住宅宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，也也促使開發(fā)商商向規(guī)?；椒较虬l(fā)展。本本公司應(yīng)抓住住機(jī)遇、有計(jì)計(jì)劃、有步驟驟運(yùn)行項(xiàng)目，積積極發(fā)展成為為萬(wàn)寧房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的龍頭頭品牌企業(yè)，并并占居市場(chǎng)主主導(dǎo)地位。F、住房消費(fèi)逐逐步成為居民民、島內(nèi)外客客戶消費(fèi)熱點(diǎn)點(diǎn)和投資手段段隨著萬(wàn)寧市旅游游業(yè)的發(fā)展和和城鎮(zhèn)居民收收入水平的逐逐步提高，住住宅消費(fèi)，尤尤其是旅游地地產(chǎn)將逐步成成為居民、島島內(nèi)外客戶消消費(fèi)熱點(diǎn)和投投資手段。居居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過(guò)渡。隨隨著城市耐用用消費(fèi)品逐步步飽和后，消消費(fèi)熱點(diǎn)將轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向住房、汽汽車消費(fèi)，這這是一個(gè)必然然的趨勢(shì)。隨隨著居民消費(fèi)費(fèi)水平的提高高和住房分配配方式的改革革，家庭住房房消費(fèi)支出的的平均比重將將由5．1％上升到12％左右。其其中中低收入入的家庭為6％～10％，中高收收入家庭為13％—16％，富裕家家庭占20％--30％，加上銀銀行住房按揭揭貸款的支持持，住房消費(fèi)費(fèi)熱，熱點(diǎn)將將加快形成。個(gè)個(gè)人購(gòu)房的比比例將呈現(xiàn)逐逐步上升的勢(shì)勢(shì)頭。萬(wàn)寧豐富的得天天獨(dú)厚的旅游游資源和109公里的黃金金海岸帶是萬(wàn)萬(wàn)寧實(shí)施可持持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略略的最大資本本，旅游與房房地產(chǎn)嫁接互互動(dòng)，必將吸吸引島內(nèi)外消消費(fèi)者蜂擁而而至，促使萬(wàn)萬(wàn)寧房地產(chǎn)行行業(yè)飛速發(fā)展展，呈現(xiàn)企業(yè)業(yè)與政府互動(dòng)動(dòng)共贏，共同同發(fā)展。從以上分析可以以看出，“**花園”的開發(fā)，預(yù)預(yù)示著未來(lái)商商品房的升級(jí)級(jí)換代，由低低檔走向高檔檔，高品質(zhì)開開發(fā)已成為新新趨勢(shì)，必將將成為島內(nèi)外外度假、休閑閑養(yǎng)老的第二二居住地，是是投資人士選選擇的熱點(diǎn)板板塊?！?*花園”市場(chǎng)定位在在高檔住宅，是是有其市場(chǎng)需需求依據(jù)的。3、當(dāng)前住宅市市場(chǎng)面臨的矛矛盾和問(wèn)題目前，以住宅為為主體的房地地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)發(fā)展過(guò)程中面面臨著一些深深層次的矛盾盾，結(jié)構(gòu)性、階階段性、體制制性供給過(guò)剩剩的現(xiàn)象突出出，市場(chǎng)有效效需求的不足足。主要表現(xiàn)現(xiàn)在以下二個(gè)個(gè)方面：(1)萬(wàn)寧市住住宅建設(shè)開發(fā)發(fā)，存在建設(shè)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，施施工質(zhì)量差，戶戶型不合理，設(shè)設(shè)施或居住環(huán)環(huán)境不良的商商品房將繼續(xù)續(xù)增加，進(jìn)一一步阻礙了房房地產(chǎn)市場(chǎng)的的兩性發(fā)展。(2)住房制度度改革未能達(dá)達(dá)到預(yù)期進(jìn)度度，各種政策策的落實(shí)未能能實(shí)際到位，住住宅市場(chǎng)消費(fèi)費(fèi)需求的良性性循環(huán)要有一一個(gè)較長(zhǎng)的形形成過(guò)程。(3)市場(chǎng)發(fā)育育程度整體水水平偏低，地地區(qū)之間發(fā)展展嚴(yán)重不平衡衡。“**花園”住宅開發(fā)也也面臨住宅市市場(chǎng)供大于求求的矛盾。雖雖然隨著福利利房的取消，房房地產(chǎn)二、三三級(jí)市場(chǎng)逐步步開放，居民民收入水平逐逐步提高，為為商品房市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)育打下下了一定的基基礎(chǔ)，但目前前結(jié)構(gòu)性供給給過(guò)剩與市場(chǎng)場(chǎng)有效需求不不足的矛盾十十分突出，加加上政府在近近幾年批建了了大量的政策策性經(jīng)濟(jì)適用用房，低檔房房市場(chǎng)供給量量很大，對(duì)房房地產(chǎn)價(jià)格將將產(chǎn)生較大影影響，導(dǎo)致本本項(xiàng)目的開發(fā)發(fā)有一定的市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。4．營(yíng)銷戰(zhàn)略根據(jù)上述分析和和本項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)定位，制定定以下營(yíng)銷戰(zhàn)戰(zhàn)略：4．1確定定項(xiàng)目整體形形象‘‘**花園’’’地段位置優(yōu)優(yōu)越，小區(qū)整整體形象根據(jù)據(jù)“人與自然”這一主題，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)綜合環(huán)境境和居住生活活方式協(xié)調(diào)，注注重消費(fèi)者人人際、精神和和心理上的需需求和溝通，人人與自然的和和諧，從規(guī)劃劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)營(yíng)銷、管理等等方面突出該該住宅小區(qū)主主體形象，營(yíng)營(yíng)造21世紀(jì)高素質(zhì)質(zhì)物業(yè)，開發(fā)發(fā)萬(wàn)寧首個(gè)房房地產(chǎn)規(guī)模化化精品住宅小小區(qū)。4．2“賣賣點(diǎn)”分析“**花園”住住宅小區(qū)憑借借其優(yōu)越的地地段位置和區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)，小小區(qū)住宅銷售售的“賣點(diǎn)”主要是：(1)小區(qū)規(guī)劃劃不是簡(jiǎn)單的的綠化，而是是按規(guī)?；皥@林化生態(tài)”概念規(guī)劃建建設(shè)，因此有有突出的環(huán)境境特點(diǎn)。此外外，開發(fā)商重重視小區(qū)住宅宅多樣化戶型型和房屋外觀觀的設(shè)計(jì)。(2)配套設(shè)施施要能提供全全面、綜合的的配套服務(wù)，注注重消費(fèi)者生生活居住多方方面的需求與與溝通。(3)物業(yè)管理理在佳園小區(qū)區(qū)的基礎(chǔ)上更更加完善化，服服務(wù)更加周到到全面，管理理高質(zhì)量、高高水平。(4)小區(qū)住宅宅設(shè)計(jì)引入“智能化”新概念，使使住宅小區(qū)按按“精品化”的標(biāo)準(zhǔn)檔次次規(guī)劃設(shè)計(jì)和和經(jīng)營(yíng)管理。除除以上因素外外，小區(qū)“賣點(diǎn)”還有消費(fèi)者者最為關(guān)心的的價(jià)格、地段段、開發(fā)商信信譽(yù)以及市場(chǎng)場(chǎng)定位等。(5)豐富的旅旅游資源及優(yōu)優(yōu)越的生態(tài)環(huán)環(huán)境將吸引大大量的島外人人士及海外華華僑前來(lái)度假假養(yǎng)老置業(yè)。4．3營(yíng)銷銷推廣策略高素質(zhì)的物業(yè)業(yè)開發(fā)，除了了高水平的規(guī)規(guī)劃、設(shè)計(jì)外外，還需要有有一套行之有有效的市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷策略和手手段，高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)地經(jīng)營(yíng)和管管理，以確保保項(xiàng)目有市場(chǎng)場(chǎng)銷路，開發(fā)發(fā)商有合理的的收益。根據(jù)據(jù)本項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)定位和開發(fā)發(fā)特點(diǎn)，擬采采用以下營(yíng)銷銷推廣策略：：(1)廣告宣傳傳策略?！?*花園”項(xiàng)項(xiàng)目要針對(duì)確確定的目標(biāo)群群體，按計(jì)劃劃、分階段，系系統(tǒng)地對(duì)小區(qū)區(qū)的整體形象象和“賣點(diǎn)’’集中進(jìn)行廣廣告宣傳。廣廣告媒體包括括：現(xiàn)場(chǎng)售樓樓部、工地現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)、報(bào)紙、電電視臺(tái)、新聞聞發(fā)布會(huì)、各各種宣傳資料料、戶外及路路牌廣告等，具具體宜采用的的宣傳媒體和和方式應(yīng)根據(jù)據(jù)其效果和費(fèi)費(fèi)用而定，廣廣告宣傳費(fèi)用用列入項(xiàng)目開開發(fā)成本。(2)促銷策略略。1)促銷的階階段性策略。一一般按以下階階段促銷：①銷售準(zhǔn)備階階段；②首次公開展展銷和跟進(jìn)銷銷售階段；③二次公開展展銷及跟進(jìn)銷銷售階段；④三次公開展展銷及跟進(jìn)銷銷售階段；⑤掃尾階段銷銷售。應(yīng)根據(jù)不同的銷銷售階段，制制定不同的銷銷售策略。2)銷售對(duì)象象及銷售時(shí)機(jī)機(jī)。本項(xiàng)目銷銷售對(duì)象主要要是：①擬更新?lián)Q代代商品房的消消費(fèi)者；②收入較高或或中、高收入入的島內(nèi)外消消費(fèi)者；③駐萬(wàn)寧市辦辦事機(jī)構(gòu)商用用或商??；④其他消費(fèi)者者。最佳銷售售時(shí)機(jī)根據(jù)小小區(qū)廣告宣傳傳效果和試銷銷情況：以及及市場(chǎng)情況而而定。3)促銷手段段。擬采用多多種促銷手段段，包括：①?gòu)V告宣傳；②內(nèi)部認(rèn)購(gòu)；③人員直銷；④舉辦展銷會(huì)會(huì)；⑤集團(tuán)認(rèn)購(gòu)；⑥有針對(duì)性(銷售對(duì)象)的舉辦展銷銷會(huì)；⑦靈活多樣的的付款方式；；⑧工程質(zhì)量、進(jìn)進(jìn)度及完善的的小區(qū)物業(yè)管管理承諾；⑨售樓現(xiàn)場(chǎng)樣樣板房促銷；；⑩其他促銷手手段。4．4定價(jià)策略略(1)價(jià)格定位位。**花園第一期期均為六多層層建筑，最高高價(jià)為3、4樓，最低價(jià)價(jià)是6樓。“**花園”價(jià)格定位為為中高檔住宅宅，考慮上述述因素，多層層住宅價(jià)格每每平方米定在在1600～1800元之間。定價(jià)作用：A、低低價(jià)入市，低低開高走；預(yù)預(yù)留升值空間間，形成良好好口碑。B、吸引大量量島內(nèi)外度假假養(yǎng)老客戶及及投資人士前前來(lái)置業(yè)，為為后期項(xiàng)目開開發(fā)奠定基礎(chǔ)礎(chǔ)。(2)價(jià)格優(yōu)惠惠策略。擬采采用以下策略略：①付款方式優(yōu)優(yōu)惠；②集團(tuán)購(gòu)買優(yōu)優(yōu)惠；③選擇購(gòu)買優(yōu)優(yōu)惠；④特殊消費(fèi)對(duì)對(duì)象優(yōu)惠；⑤其他優(yōu)惠措措施。(3)價(jià)格浮動(dòng)動(dòng)策略。宜采采用浮動(dòng)售價(jià)價(jià)：①展銷會(huì)期促促銷優(yōu)惠價(jià)；；②限期銷售優(yōu)優(yōu)惠浮動(dòng)價(jià)；；③正常銷售期期段浮動(dòng)價(jià)；；④其他浮動(dòng)措措施。(4)定價(jià)方式式。主要按期期房?jī)r(jià)、現(xiàn)房房?jī)r(jià)、綜合價(jià)價(jià)、集團(tuán)購(gòu)買買價(jià)，并考慮慮樓層差、朝朝向差、地段段位置差。定定價(jià)方式突出出小區(qū)“賣點(diǎn)”和住宅小區(qū)區(qū)內(nèi)環(huán)境、地地段位置、樓樓層及朝向等等購(gòu)房因素的的差異。5、萬(wàn)寧《***花園》開發(fā)發(fā)的作用及意意義5.1《**花花園》對(duì)萬(wàn)寧城市發(fā)展展的推動(dòng)力《**花園》開開發(fā)應(yīng)具有本本身的特殊性性，尤其是作作為萬(wàn)寧城市化發(fā)發(fā)展的一個(gè)要要素，對(duì)萬(wàn)寧寧城市發(fā)展具具有重要的價(jià)價(jià)值。從萬(wàn)寧寧城市運(yùn)營(yíng)角角度建設(shè)的《**花園》，必將將加速所在區(qū)區(qū)域的市場(chǎng)建建設(shè)，加速區(qū)區(qū)域面貌的改改觀，創(chuàng)造新新的就業(yè)機(jī)會(huì)會(huì)，從而有效效拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。首先，規(guī)?；⌒^(qū)開發(fā)意味味著更多的占占地區(qū)塊，更更統(tǒng)一的規(guī)劃劃思路，更完完善的社區(qū)建建設(shè)，在《**花園》地產(chǎn)商商的運(yùn)營(yíng)下，一一個(gè)地區(qū)的板板塊熱度必將將飛增，這個(gè)個(gè)地區(qū)的板塊塊必將飛速增增值，這無(wú)論論是對(duì)于萬(wàn)寧寧城市還是萬(wàn)寧寧本地居民，都都是一個(gè)利益益共享的局面面。A、《**花園園》是由海南**房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司投投資開發(fā)，超超大規(guī)模的尊尊貴社區(qū)?！?*花園》，位于萬(wàn)寧市東東星新區(qū)海南南東線高速公公路萬(wàn)寧出入入口北側(cè)800米處，萬(wàn)寧新新車站北側(cè)。緊緊鄰東山嶺風(fēng)風(fēng)景區(qū)，海、山、城城市，皆入眼眼中?！?*花園》的的出現(xiàn)，不但但對(duì)萬(wàn)寧居住產(chǎn)生生了重大的影影響，而且對(duì)對(duì)于萬(wàn)寧的城市化化進(jìn)程，市新新城區(qū)的發(fā)展展都起了不可可估量的作用用。一個(gè)在萬(wàn)萬(wàn)寧規(guī)模如此此恢宏的大盤盤，其建造的的過(guò)程無(wú)疑是是一個(gè)造城運(yùn)運(yùn)動(dòng)。近幾年年，萬(wàn)寧市委、市市政府把加快快城市化進(jìn)程程作為了萬(wàn)寧寧的發(fā)展路線線，特別是加加快小城鎮(zhèn)改改造，加快城城鄉(xiāng)結(jié)合部的的改造，已經(jīng)經(jīng)成為城市建建設(shè)的重點(diǎn)?！?*花園》充充分將樓盤開開發(fā)與城市協(xié)協(xié)調(diào)發(fā)展相結(jié)結(jié)合，通過(guò)對(duì)對(duì)規(guī)劃方案的的適時(shí)調(diào)整，汲汲取國(guó)際、國(guó)國(guó)內(nèi)人居環(huán)境境、旅游地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展的最新新思想，成為為了萬(wàn)寧城市改造造的重要組成成部分?！?*花園》作作為萬(wàn)寧房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展水平的綜綜合體現(xiàn)，由由于規(guī)模大、開開發(fā)周期長(zhǎng)，其其對(duì)城市發(fā)展展以及周邊環(huán)環(huán)境的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)非一般項(xiàng)目目所能比擬，《**花園》必將成為一個(gè)能滿足日常生活需要、適宜居住、社交及旅游度假、休閑養(yǎng)老的全開放性社區(qū)，而并非一般性的居住小區(qū)概念。B、市北區(qū)建設(shè)設(shè)的助推器《**花園》作作為市城北新新區(qū)、萬(wàn)寧市的第一一大盤，自然然擔(dān)負(fù)著城市市運(yùn)營(yíng)的重任任，對(duì)萬(wàn)寧的城市發(fā)發(fā)展有著不可可估量的作用用。首先，從城市發(fā)發(fā)展的角度來(lái)來(lái)看，《**花園》的出現(xiàn)現(xiàn)，必將帶動(dòng)了北城新新區(qū)乃至萬(wàn)寧市的城市市化進(jìn)程。作作為一個(gè)有著著幾十萬(wàn)規(guī)模模的超級(jí)大盤盤，《**花園》的落成成，必然大大大增加新城區(qū)區(qū)的人口數(shù)量量。一個(gè)有著著將近萬(wàn)人的的超級(jí)大盤，會(huì)會(huì)產(chǎn)生巨大的的消費(fèi)需求，就就會(huì)帶動(dòng)新城城區(qū)商業(yè)的繁繁榮，解決一一部分人的就就業(yè)問(wèn)題。同同時(shí)，《**花園》的出現(xiàn)現(xiàn)，必將使新新城區(qū)作為一一個(gè)住宅區(qū)的的板塊更加成成熟，吸引更更多的地產(chǎn)商商以及其他企企業(yè)前來(lái)投資資，增加區(qū)域域知名度，提提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力，拉動(dòng)萬(wàn)萬(wàn)寧市的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展。C、《**花園園》能夠提高高萬(wàn)寧的生活素素質(zhì)，從而帶帶動(dòng)萬(wàn)寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展展。作為一個(gè)個(gè)為萬(wàn)寧市上層人人士、島外人人士精心打造造的尊貴社區(qū)區(qū)，其自有的的配套足以媲媲美大城市，一一些設(shè)施在海海南省及其他他城市都是數(shù)數(shù)一數(shù)二，像像室內(nèi)游泳池池、健身會(huì)所所等等。除了了基本的商業(yè)業(yè)配套、交通通出行以外，《**花園》對(duì)于其他一些與居住息息相關(guān)的配套，比如說(shuō)幼兒園、醫(yī)療設(shè)施等也是應(yīng)有盡有，充分解決了業(yè)主日常生活的后顧之憂。如此完善的配套，對(duì)于居住其中的業(yè)主而言，享受到的生活品味自是不言而喻。對(duì)于萬(wàn)寧的居住，具有劃時(shí)代的意義。D、《**花園園》將會(huì)提升升萬(wàn)寧城市地產(chǎn)產(chǎn)建設(shè)水平，提提高萬(wàn)寧的人口素素質(zhì)。毫不夸夸張地說(shuō)，萬(wàn)萬(wàn)寧在建的房房子，都不能能充分滿足上上層人士的生生活需求，都都代表不了萬(wàn)萬(wàn)寧城市的發(fā)發(fā)展水平。部部分小區(qū)，臟臟、亂、房子子質(zhì)量不過(guò)關(guān)關(guān)，不但影響響了業(yè)主的生生活水平，而而且對(duì)于整個(gè)個(gè)市容市貌都都產(chǎn)生了惡劣劣的影響。萬(wàn)萬(wàn)寧市場(chǎng)上沒(méi)沒(méi)有真正意義義上的商品房房，更不用說(shuō)說(shuō)出類拔萃的的房子，對(duì)于于此種狀況，只只能被動(dòng)接受受。而被動(dòng)的的局面，又導(dǎo)導(dǎo)致了樓盤的的質(zhì)量越來(lái)越越差，形成了了惡性循環(huán)。而而《**花園》的開發(fā)建設(shè)，將打破這種局局面，改變了了人們對(duì)好房房子標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)認(rèn)知，為萬(wàn)寧寧人們帶來(lái)了了真正高品質(zhì)質(zhì)的生活。規(guī)規(guī)劃、配套、設(shè)設(shè)計(jì)、物業(yè)等等方方面面，《**花園》的開發(fā)建設(shè)絕對(duì)稱得上是安萬(wàn)寧的標(biāo)桿，《**花園》定定義了萬(wàn)寧尊貴生活活及旅游度假假房產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。在某種意意義上說(shuō)，《**花園》的出現(xiàn)現(xiàn)，直接將萬(wàn)萬(wàn)寧的居住水水平提升了一一個(gè)檔次，實(shí)實(shí)現(xiàn)了萬(wàn)寧居住的新新跨越。E、豐富市民精神文明建建設(shè)城市的發(fā)展不僅僅僅包括建筑筑層面，人們們精神文明的的豐富也是城城市發(fā)展的重重要指標(biāo)?！?*花園》的開開發(fā)建設(shè)不僅僅僅對(duì)萬(wàn)寧市的城市市進(jìn)程做出貢貢獻(xiàn)，而且對(duì)對(duì)于萬(wàn)寧市的精神神文明建設(shè)也也作了自己應(yīng)應(yīng)有的努力。開發(fā)商擬在在項(xiàng)目開發(fā)建建設(shè)后贊助拿拿出部分資金金成立“教育基金”，組織萬(wàn)寧首個(gè)業(yè)主主尊貴俱樂(lè)部部……從不斷地舉舉辦各種晚會(huì)會(huì)，到積極參參加公益事業(yè)業(yè)，《**花園》必將將為萬(wàn)寧人民帶來(lái)來(lái)了一場(chǎng)又一一場(chǎng)精神大餐餐的同時(shí)，也也應(yīng)盡自己的一一份薄力回報(bào)報(bào)社會(huì)，回報(bào)報(bào)萬(wàn)寧人民?！?*花園》在在積極致力于于社會(huì)文化建建設(shè)的同時(shí)，必將建設(shè)社區(qū)文化?！?*花園》俱樂(lè)部、《**花園》業(yè)主委員會(huì)，在各種特定的節(jié)日，為業(yè)主舉辦各種豐富多彩的活動(dòng)……時(shí)時(shí)處處透露為業(yè)主未來(lái)70年品質(zhì)生活的誠(chéng)摯關(guān)懷。從積極推動(dòng)萬(wàn)寧寧的城市發(fā)展展，加快萬(wàn)寧寧城市化進(jìn)程程，到不斷為為萬(wàn)寧人民謀福福利，《**花園》在物質(zhì)質(zhì)文明建設(shè)和和精神文明建建設(shè)都將做出不可估估量的作用，把把自己作為城城市運(yùn)營(yíng)者的的角色發(fā)揮得得淋漓盡致，也也展現(xiàn)了萬(wàn)寧寧第一大盤應(yīng)應(yīng)有的風(fēng)采。其次，《**花花園》規(guī)模居居住區(qū)的建設(shè)設(shè)，對(duì)周邊乃乃至對(duì)萬(wàn)寧城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展都將將產(chǎn)生深刻的的影響。《**花園》就意味味著數(shù)量不菲菲的人口，《**花園》必然能能夠拉高一個(gè)個(gè)地區(qū)的人口口數(shù)量，會(huì)衍衍生更高的消消費(fèi)需求、更更多的就業(yè)機(jī)機(jī)會(huì)，包括商商業(yè)、服務(wù)業(yè)業(yè)的繁榮和稅稅收的增加等等，進(jìn)一步推推動(dòng)整個(gè)區(qū)域域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展展。比如在上上海，最初的的大盤開發(fā)源源自舊城改造造，它直接提提升了大盤所所在區(qū)域的城城市地位。拉拉動(dòng)了當(dāng)?shù)氐氐貎r(jià)的上漲，增增加了政府的的收入。在外外環(huán)近郊，開開始陸續(xù)出現(xiàn)現(xiàn)一批大盤，它它們以造城、造造鎮(zhèn)的氣勢(shì)來(lái)來(lái)延續(xù)了城市市脈搏，提高高區(qū)域的形象象，同時(shí)也將將對(duì)未來(lái)兩年年內(nèi)上海樓市市產(chǎn)生巨大的的影響。所以以從城市的發(fā)發(fā)展，從樓市市的發(fā)展來(lái)看看，《**花園》對(duì)萬(wàn)寧市場(chǎng)的影影響以及對(duì)城城市的推動(dòng)作作用是越來(lái)越越大。

再次，《**花花園》開發(fā)對(duì)對(duì)萬(wàn)寧城市發(fā)展展最直接的影影響體現(xiàn)在交交通上，《**花園》能有效效解決大社會(huì)會(huì)與傳統(tǒng)區(qū)域域的連接關(guān)系系。一個(gè)規(guī)模模足夠的大盤盤，擁有鼎盛盛的人氣，必必然能夠帶動(dòng)動(dòng)此片區(qū)域的的交通發(fā)展，不不僅僅是道路路的建設(shè)，而而且也是各種種交通工具的的到位，像：：公交車、商商場(chǎng)購(gòu)物車等等等。同時(shí)，一一些在郊區(qū)的的大盤，還能能緩解城市的的交通壓力，將將上、下班時(shí)時(shí)間的人流量量合理分流。大大大提高城市市的效率，降降低時(shí)間成本本。然后，《**花花園》的開發(fā)發(fā)能夠提高人人民的生活水水平。因?yàn)橐?guī)規(guī)模足夠大，所所以其自有的的配套足以媲媲美一座城市市，充分滿足足業(yè)主的日常常生活所需，能能夠提供在當(dāng)當(dāng)?shù)仡I(lǐng)先甚至至超越當(dāng)?shù)厮降纳钚涡螒B(tài)。最后，《**花花園》的開發(fā)發(fā)，必將吸引引大量的島外外消費(fèi)者潛力力度假旅游、休休閑養(yǎng)老，使使旅游與地產(chǎn)產(chǎn)互動(dòng)嫁接，形形成良好的口口碑效應(yīng)，拉拉動(dòng)萬(wàn)寧的經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提提高城市知名名度。三、項(xiàng)目選址及及建設(shè)條件1．項(xiàng)目選址**花園環(huán)境得得天獨(dú)厚，交交通便捷。今今后萬(wàn)寧市將將嚴(yán)格控制這這一地區(qū)規(guī)劃劃，區(qū)內(nèi)建設(shè)設(shè)以園林旅游游、休閑娛樂(lè)樂(lè)和較高檔次次的住宅為主主，發(fā)展為萬(wàn)萬(wàn)寧市的一個(gè)個(gè)高尚新社區(qū)區(qū)，其周邊環(huán)環(huán)境還將進(jìn)一一步改善。該該片區(qū)內(nèi)開發(fā)發(fā)用地成為開開發(fā)商竟相爭(zhēng)爭(zhēng)奪的寶地，不不可多得?！?*花園”項(xiàng)目在此選選址具有明顯顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)和較好的開開發(fā)建設(shè)條件件。2．建設(shè)條件2.1位置置優(yōu)越隨著“人與自然然和諧發(fā)展”居住觀念的的建立，中高高檔住宅的更更新?lián)Q代將成成為新的趨勢(shì)勢(shì)，依托該片片區(qū)一流的社社區(qū)環(huán)境，**花園住宅開開發(fā)建設(shè)具有有無(wú)可比擬的的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。2.2交通方方便**花園片區(qū)形形成小區(qū)四通通八達(dá)的交通通網(wǎng)絡(luò)。公共共汽車站距離離小區(qū)僅600米，坐車由由佳園小區(qū)至至市中心只需需5分鐘，本項(xiàng)目目距離海口行行駛139公里，距離三三亞行駛1115公里，距離東東山嶺旅游景景區(qū)僅2公里，距海海岸線11公里，交通通十分便利。2.3建設(shè)廠廠區(qū)“五通”條件具備東星新區(qū)市政設(shè)設(shè)施有；道路路工程、排水水工程、供水水管網(wǎng)、電信信管網(wǎng)、電力力溝、路燈工工程、燃?xì)夤芄艿?、道路綠綠化工程等。形形成完善的路路、水、電、氣氣、通訊等市市政設(shè)施。2.4住宅小區(qū)區(qū)商業(yè)及文化化教育配套設(shè)設(shè)施齊全項(xiàng)目片區(qū)是近期期城市重點(diǎn)發(fā)發(fā)展區(qū)域。利利用現(xiàn)有的河河流水系造湖湖，改造城市市景觀，提高高土地價(jià)值。擴(kuò)擴(kuò)大現(xiàn)有教育育用地規(guī)模，圍圍繞中心發(fā)展展高質(zhì)量的居居住區(qū)，形成成一個(gè)多功能能、現(xiàn)代化、環(huán)環(huán)境優(yōu)美、配配套服務(wù)齊全全的綜合區(qū)，體體現(xiàn)萬(wàn)寧城市市現(xiàn)代化的新新形象。2.5土地地征用情況地塊競(jìng)拍時(shí)間將將在近期分別別舉行，公司司已制定了詳詳細(xì)周密的競(jìng)競(jìng)買計(jì)劃。各各項(xiàng)前期籌備備工作已相繼繼開展。競(jìng)買風(fēng)險(xiǎn)：A、獲獲悉1號(hào)、2號(hào)地塊競(jìng)拍拍已有多家擬擬準(zhǔn)備參與競(jìng)競(jìng)買，競(jìng)爭(zhēng)激激烈；B、2號(hào)地地塊目前已有有海之南實(shí)驗(yàn)驗(yàn)學(xué)校（租賃賃使用，現(xiàn)有有學(xué)生1500余名，租賃賃時(shí)間截止至至2009年7月到期。但但該校負(fù)責(zé)人人因意愿繼續(xù)續(xù)辦學(xué)，無(wú)意意放棄該租賃賃地塊，也將將參與此次拍拍賣會(huì)，加劇劇了本公司競(jìng)競(jìng)買地塊的難難度。建議：：在預(yù)算范圍圍內(nèi)竟得地塊塊，早日將1號(hào)、2號(hào)地塊過(guò)戶戶至公司名下下。學(xué)校租賃賃辦學(xué)事宜過(guò)過(guò)后協(xié)商解決決。四、建設(shè)規(guī)模及及功能標(biāo)準(zhǔn)建筑面積和內(nèi)容容“**花園”項(xiàng)項(xiàng)目占地2005867..70㎡（約308.8畝），總建筑筑面積為3088001.55平平方米，容積積率為1.5（暫定），項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)有住住宅二千余套套，擬規(guī)劃建建設(shè)多層（6層）或聯(lián)排排別墅（二層層半）、小高高層住宅，臨臨街規(guī)劃為兩兩層商業(yè)配套套服務(wù)性用房房。功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)2.1建筑使用用功能根據(jù)市市場(chǎng)定位及客客源定位，本本項(xiàng)目規(guī)劃模模式為：家庭庭向小型化發(fā)發(fā)展，戶規(guī)模模“3口”戶為主，戶戶結(jié)構(gòu)以核心心戶為主，兩兩代人家希望望分離居住，但但要靠近。居居住環(huán)境質(zhì)量量有較大的改改善和提高，城城市公共交通通、地鐵和私私人汽車有一一定發(fā)展；學(xué)學(xué)校和托兒所所與住宅距離離較近，能滿滿足服務(wù)半徑徑步行距離的的要求；公共共服務(wù)設(shè)施逐逐步完善，滿滿足居民文化化和購(gòu)物等要要求，環(huán)境綠綠化有較大提提高。近年住宅的套型型模式：各空空間的功能更更加明確，設(shè)設(shè)備和裝修上上更加體現(xiàn)個(gè)個(gè)性，其舒適適、配套及與與環(huán)境協(xié)調(diào)是是發(fā)序勢(shì)。套套型的靈活性性和適應(yīng)性要要求更高，并并使空間有可可能再劃分。套套型基本面積積達(dá)到國(guó)家預(yù)預(yù)定的目標(biāo)。根據(jù)這這一趨勢(shì)，“**花園”住宅建筑功功能和配套設(shè)設(shè)施按相應(yīng)的的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)。2.2設(shè)施標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住宅的的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)設(shè)備與設(shè)施，以以及消防、安安全防護(hù)等基基本要求須符符合《海南省省城市住宅建建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和和有關(guān)規(guī)范，并并按中高檔住住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。(1))住宅裝飾及及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：：住宅為初裝裝修，廚房、衛(wèi)衛(wèi)生間一次裝裝修完成。①外墻：高級(jí)級(jí)外墻涂料；；②內(nèi)墻：廚、衛(wèi)衛(wèi)為彩釉面磚磚，其余為雙雙飛粉；③頂棚：廚、衛(wèi)衛(wèi)為塑料扣板板吊頂，其余余為飛粉；④地面：廚、衛(wèi)衛(wèi)為防滑地磚磚，其余為無(wú)無(wú)砂地坪；⑤門窗：高級(jí)級(jí)塑鋼窗帶紗紗窗；分戶門門：復(fù)合防盜盜門；戶內(nèi)門門：實(shí)木鑲板板門，實(shí)木填填芯蒙板門；；⑥廚房設(shè)施：：洗滌盆；⑦衛(wèi)生間設(shè)施施：臺(tái)下盆或或立柱盆、坐坐便器、浴盆盆；⑧陽(yáng)臺(tái)：鋁合合金封閉式陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)；⑨其他：樓梯梯間踏步為面面磚，墻面噴噴塑，塑料扶扶手。(2))小區(qū)配套設(shè)設(shè)施：小區(qū)設(shè)設(shè)有院內(nèi)花園園、草地、水水池、休息廳廳、網(wǎng)球場(chǎng)、地地下停車庫(kù)、室室外消防、配配電房、公共共照明、電子子防盜系統(tǒng)、通通風(fēng)及火災(zāi)報(bào)報(bào)警系統(tǒng)、閉閉路電視及通通信系統(tǒng)以及及保安監(jiān)視系系統(tǒng)等。2.3住宅戶型型規(guī)劃根據(jù)“**花園園”區(qū)位環(huán)境和和住宅市場(chǎng)需需求，一期初初步規(guī)劃為以以下4類戶型：A．65一一一80m2，占總面積積的5％；B．80一一100mm2，占總面積積的15％；C．100一一120mm2，占總面積積的40％；D．1200一一150mm2，占總面積積的35％；以上戶型在下一一步單體設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)，還應(yīng)根根據(jù)消（費(fèi)對(duì)對(duì)象需求，綜綜合考慮住宅宅使用功一能能與空間組合合、家庭人口口、代際關(guān)系系、職業(yè)特征征等因素，每每套住宅有臥臥室、起居室室、廚房、衛(wèi)衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏藏室及陽(yáng)臺(tái)、餐餐廳和書房。各各種功能空間間（臥室（單單雙人間））、起起居室衛(wèi)積的五、建設(shè)方案1．建設(shè)場(chǎng)地環(huán)環(huán)境1.1地形建設(shè)場(chǎng)場(chǎng)地為1號(hào)、2號(hào)廠區(qū)現(xiàn)狀狀不規(guī)則矩形形地塊，地形形平坦。在進(jìn)進(jìn)行地質(zhì)勘察察后根據(jù)報(bào)告告制定地基方方案。1.2場(chǎng)地自自然條件詳見地地質(zhì)勘察報(bào)告告2．總體規(guī)劃布布局2.1片區(qū)規(guī)規(guī)劃根據(jù)萬(wàn)萬(wàn)寧市規(guī)劃局局已對(duì)該片區(qū)區(qū)做過(guò)控制性性詳細(xì)劃，以以商業(yè)中心、休休閑娛樂(lè)和高高檔住宅為主主。目前，該該片區(qū)市政配配套設(shè)施齊全全，周邊環(huán)境境還將進(jìn)一步步改善。2.2小區(qū)整整體規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)原則(1))高綠化低密密度；(2))綜合服務(wù)配配套設(shè)施齊全全；(3))戶型設(shè)計(jì)適適應(yīng)“升級(jí)換代”“度假養(yǎng)老”居住要求；；(4))體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)獨(dú)特的整體建建筑風(fēng)格。2.3總平面面布局“**花園”總總平面布局，由5個(gè)地塊形狀較為規(guī)則大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車庫(kù)，利用不規(guī)則地形布置網(wǎng)球場(chǎng)和休息廳，小區(qū)設(shè)南北兩個(gè)主出人口。在小區(qū)總平面規(guī)劃范圍內(nèi)，合理布局區(qū)內(nèi)空間，與“**花園”內(nèi)空間視覺相呼應(yīng)，風(fēng)格相協(xié)調(diào)。2.4交通組組織小區(qū)交交通由小區(qū)出出入主通道、小小區(qū)次干道和和小區(qū)道路組組成，道路寬寬度和消防通通道按城市住住宅小區(qū)建設(shè)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，地地下停車出口口和人口分別別設(shè)于小區(qū)北北面主出人口口，緊接北面面16米寬這域規(guī)規(guī)劃路。2.5規(guī)劃指指標(biāo)待定3．建筑方案設(shè)設(shè)計(jì)本工程程設(shè)計(jì)涉及建建筑、結(jié)構(gòu)、防防火、節(jié)能、隔隔聲、采光、照照明。給排水水、通風(fēng)、燃燃?xì)狻㈦姎獾鹊雀鞣N專業(yè)，設(shè)設(shè)計(jì)時(shí)需遵循循有關(guān)的規(guī)范范規(guī)定，單體體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的的規(guī)定。3.1建筑方方案總體構(gòu)思思1號(hào)、2號(hào)建設(shè)設(shè)地塊緊連。基基本要求是：：建筑方案總總體構(gòu)思緊緊緊把握“人與自然和和諧發(fā)展”這一中心主主題，創(chuàng)造符符合時(shí)代精神神面貌的現(xiàn)代代化建筑和優(yōu)優(yōu)美環(huán)境的精精品住宅小區(qū)區(qū)，與周邊建建筑環(huán)境協(xié)調(diào)調(diào)統(tǒng)一。同時(shí)考慮到，由由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展，人人們審美觀念念也隨之化，對(duì)對(duì)現(xiàn)代建筑功功能環(huán)境的要要求以及建筑筑技術(shù)、材料料也提出了高高的要求，因因此，小區(qū)的的建筑風(fēng)格和和形式還應(yīng)注注意不受傳統(tǒng)統(tǒng)風(fēng)的影響或或限制，擬采采用簡(jiǎn)練的現(xiàn)現(xiàn)代構(gòu)成手法法，體現(xiàn)建筑筑的時(shí)代息和和21世紀(jì)新的的居住理念。3.2平面設(shè)設(shè)計(jì)(1)住住宅。根據(jù)使使用功能，住住宅采用框架架結(jié)構(gòu)大空間間布局，條式式結(jié)構(gòu)可根據(jù)據(jù)消費(fèi)需求在在設(shè)計(jì)時(shí)靈活活組合，調(diào)整整住宅平面空空構(gòu)成。住宅宅單體平面設(shè)設(shè)計(jì)符合國(guó)家家住宅建設(shè)基基本標(biāo)準(zhǔn)和有有關(guān)規(guī)范要求求。(2)公用建筑筑。中心花園園廣場(chǎng)地下設(shè)設(shè)一層車庫(kù)，地地下車庫(kù)出人人口均為小區(qū)區(qū)北面主出人人口，地下車車庫(kù)的采光、通通風(fēng)、防潮、排排水及安全防防護(hù)措施，符符合現(xiàn)行行業(yè)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《汽車車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范》的有有關(guān)規(guī)定。物物業(yè)管理會(huì)所所、配電室、休休息廳等建筑筑物均建于地地上。室外有有消防環(huán)形車車道、中心廣廣場(chǎng)和庭院綠綠化帶、建筑筑小品等。3.3立面設(shè)設(shè)計(jì)立面造造型設(shè)計(jì)突出出現(xiàn)代住宅建建筑特色，考考慮與“**花園”和周圍城市市環(huán)境協(xié)調(diào)，表表現(xiàn)簡(jiǎn)潔明快快，有一定力力度，使園區(qū)區(qū)建筑輪廓線線優(yōu)美和富于于變化，并與與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)優(yōu)雅、和諧、寧寧?kù)o的環(huán)境既既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又又具有鮮明的的個(gè)性。4．結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)在地質(zhì)質(zhì)勘察報(bào)告完完成后制定方方案5．公用設(shè)施方方案本住宅區(qū)因1號(hào)號(hào)、2號(hào)地塊相連連，可充分利利用共享小區(qū)區(qū)配套設(shè)施，降降低投入成本本。5．1供水水排水’水源為城市自自來(lái)水管網(wǎng)，進(jìn)進(jìn)水管徑為DN200—DN800，由市政管管網(wǎng)預(yù)留口接接入，并按住住宅建筑給排排水工程設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范要求設(shè)設(shè)計(jì)如下：(1)用水標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和用水量。住宅生活用水：：140公升／人·日，K=1.4；初步估算，住宅宅生活用水及及消防用水每每天約231立方米。(2)給水。1)設(shè)300～～500立方米消防防水池，安裝裝通用消防水水泵2臺(tái)，自動(dòng)消消防水泵2臺(tái)。建設(shè)區(qū)區(qū)內(nèi)已有水泵泵房。2)在住宅屋頂頂設(shè)單元屋頂頂水箱(每單元一個(gè))。3)城市自來(lái)水水進(jìn)水管不小小于DNl50，設(shè)一組水水表裝置。(3)室內(nèi)給水水和消防給水水系統(tǒng)。1)室內(nèi)生活給給水：4層以上屋頂頂水箱給水，1～3層由城市壓壓力供水，采采用下行上給給式供水系統(tǒng)統(tǒng)。2)普通消防供供水系統(tǒng)：由由上行、下行行、水平供水水干管和豎管管組成水平和和立環(huán)供水系系統(tǒng)。(4)室內(nèi)外排排水。1)室內(nèi)污水排排放量按供水水量的85％—90％估算，約173立方米。室室內(nèi)排水需經(jīng)經(jīng)室外化糞池池處理后，進(jìn)進(jìn)入城市排污污管網(wǎng)。2)室外雨水按按清污分流制制排人城市排排水管網(wǎng)系統(tǒng)統(tǒng)，雨水量按按萬(wàn)寧市地區(qū)區(qū)暴雨強(qiáng)度公公式計(jì)算。5．2供電電(1)供配電系系統(tǒng)。1)負(fù)荷等級(jí)：：工程消防用用電設(shè)備、設(shè)設(shè)備機(jī)房、小小區(qū)道路照明明、生活泵等等為二級(jí)負(fù)荷荷，其余負(fù)荷荷為三級(jí)。2)供電電源及及電壓：供電電電壓為10kV電源，從廠廠內(nèi)配電室增增容后接出，配配電房設(shè)自動(dòng)動(dòng)化柴油發(fā)電電機(jī)組作備用用電源。3)主要要電力供應(yīng)指指標(biāo)：設(shè)備容容量2155kkW，計(jì)算負(fù)荷1657kkW，變壓器總總裝機(jī)容量2134kkV·A。目前廠內(nèi)內(nèi)配電室變壓壓器裝機(jī)容量量為2X3115kV·AA。4)計(jì)量量方式：l0kV系統(tǒng)進(jìn)線設(shè)設(shè)專用計(jì)量柜柜，住宅每戶戶設(shè)專用磁卡卡式分戶電表表。(2)照明及及電力設(shè)計(jì)。1)配電電方式：二級(jí)級(jí)負(fù)荷按設(shè)備備功能分組，由由不同母線段段供出回路，到到末端配電箱箱后對(duì)其供電電；三級(jí)負(fù)荷荷為單回路供供電；每戶戶戶內(nèi)設(shè)分戶箱箱，按5kW／戶計(jì)算。2)照明明設(shè)計(jì)：有正正常照明、應(yīng)應(yīng)急照明和小小區(qū)室外景觀觀照明。照度度標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家家標(biāo)準(zhǔn)GB1333—90的中值選取取。主要光源源為節(jié)能型熒熒光燈，住宅宅預(yù)留燈位，由由用戶裝修選選定。在公用用建筑疏散樓樓梯口、地下下車庫(kù)通道等等位置，設(shè)安安全出口標(biāo)志志燈；在通道道及轉(zhuǎn)彎處，設(shè)設(shè)疏散標(biāo)志燈燈。3)電力力設(shè)計(jì)：消防防設(shè)備按消防防中心指令開開停機(jī)；通風(fēng)風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)集集中聯(lián)動(dòng)控制制；生活水泵泵和潛水泵按按水位自動(dòng)控控制。所有遠(yuǎn)遠(yuǎn)程控制設(shè)備備均設(shè)置手動(dòng)動(dòng)控制功能。5．3供氣氣采用城城市管道煤氣氣供氣方式。主主要用氣地為為住宅區(qū)，煤煤氣用量按民民用建筑日煤煤氣用量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)估算(每戶每月40—50立方米)，從市政管管網(wǎng)預(yù)留口接接人。5．4通風(fēng)風(fēng)空調(diào)(1))住宅空調(diào)。高高級(jí)住宅可采采用分體熱泵泵式空調(diào)器（掛掛璧式或立柜柜式)。由住戶自自行購(gòu)置(一般不需要)。(2))通氣及防排排煙設(shè)計(jì)。地地下車庫(kù)設(shè)機(jī)機(jī)械排氣系統(tǒng)統(tǒng)，設(shè)管道或或通風(fēng)窗自然然補(bǔ)風(fēng)。安裝裝機(jī)械排煙系系統(tǒng)，排風(fēng)量量按每小時(shí)66次氣計(jì)算。設(shè)設(shè)備用房換氣氣次數(shù)為4～6次/小時(shí)（變配配電房按100次/小時(shí)計(jì)算)。5．5弱電電設(shè)計(jì)(1))小區(qū)通信線線路由A市市話網(wǎng)直直接引入。(2))高級(jí)商住兩兩用住宅設(shè)數(shù)數(shù)據(jù)、語(yǔ)音用用模塊化插座座。(3))數(shù)據(jù)語(yǔ)音均均采用lOOMbbid高速傳輸方方式，用五類類傳輸線。(4))小區(qū)范圍內(nèi)內(nèi)設(shè)CCTV保安監(jiān)控、防防盜報(bào)警系統(tǒng)統(tǒng)。出入口及及重要部位設(shè)設(shè)置攝像機(jī)、雙雙監(jiān)報(bào)警監(jiān)視視器和微音器器。(5))小區(qū)CATV電視系統(tǒng)由A市光纖電視視網(wǎng)引入，每每用戶設(shè)2～3個(gè)電視用戶戶盒。(6))設(shè)火災(zāi)自動(dòng)動(dòng)報(bào)警、消防防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)和和緊急廣播系系統(tǒng)。6．消防(1))建筑物周圍圍設(shè)環(huán)形消防防通道，利用用建筑四周城城市道路系統(tǒng)統(tǒng)，為消防補(bǔ)補(bǔ)救提供有利利的交通應(yīng)急急條件。(2))地下停車庫(kù)庫(kù)設(shè)防煙疏散散樓梯間，采采用室內(nèi)自動(dòng)動(dòng)噴淋消防或或氣體消防設(shè)設(shè)施、消火栓栓。(3))小區(qū)室外按按規(guī)范設(shè)消火火栓。(4))地下車庫(kù)按按國(guó)家有關(guān)規(guī)規(guī)范設(shè)置防火火分區(qū)。(5))根據(jù)小區(qū)消消防用水量設(shè)設(shè)消防水池(花園水池及及消防兩用)，按規(guī)定要要求儲(chǔ)存充足足水量，以滿滿足消防的要要求。7．環(huán)境保護(hù)本工程程主要污染源源是地下停車車庫(kù)汽車排放放的尾氣對(duì)地地面周圍空氣氣和地下環(huán)境境構(gòu)成的污染染，其次是住住宅生活污水水、固體垃圾圾，地下層設(shè)設(shè)備運(yùn)行的噪噪聲污染。對(duì)對(duì)上述污染擬擬采取以下措措施進(jìn)行治理理：、(1)公共及生生活污水：公公共污水和住住宅排污經(jīng)化化糞池處理排排人城市污水水管道。(2)固體垃圾圾：采用袋裝裝方式收集處處理，防止二二次污染。(3)噪聲：：設(shè)備選型應(yīng)應(yīng)盡量選用噪噪較低的，必必要時(shí)對(duì)有關(guān)關(guān)功能分區(qū)在在建筑上做隔隔聲處理，達(dá)達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。六、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)進(jìn)度安排本項(xiàng)目目計(jì)劃在5年(60個(gè)月)左右的時(shí)間間內(nèi)建成。項(xiàng)項(xiàng)目可進(jìn)行分分期報(bào)建，建建設(shè)進(jìn)度程序序如下：項(xiàng)目建建議書批復(fù)。編制可可行性研究報(bào)報(bào)告并報(bào)批。建筑方案設(shè)計(jì)。綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)。施工圖設(shè)計(jì)。報(bào)建、領(lǐng)取建建設(shè)規(guī)劃許可可證。工程開工。開始預(yù)售。主體工程斷水水。單體工程驗(yàn)收收。分項(xiàng)工程驗(yàn)收收。正式人住。七、投資估算與與資金籌措1、地塊規(guī)劃指指標(biāo)（暫定）：表1序號(hào)規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)地塊指標(biāo)標(biāo)備注注1用地面積（m22）205867..70約308.8畝畝2總建筑面積（mm2）308801..55住宅建筑面積（m2）商業(yè)建筑面積（m2）3建筑占地面積（m2）4容積率1.5此容積率為暫定定5建筑密度（%）6綠化率（%）上述計(jì)算數(shù)據(jù)均均為暫定估算算依據(jù)2、投資估算根據(jù)建設(shè)單位提提供的“佳園一期”土建工程基基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按按本項(xiàng)目暫定定的建筑面積積、結(jié)構(gòu)、建建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以以及可行性研研究財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)有關(guān)取費(fèi)要要求，估算總總投資造價(jià)見見下表。項(xiàng)目投資成本估估算1）1號(hào)地塊((海南東華鞋鞋廠工業(yè)區(qū))土地122.443畝竟買綜合合成本1號(hào)地塊竟買綜綜合成本表表2序號(hào)項(xiàng)目名稱費(fèi)用金額（萬(wàn)元）備注一競(jìng)買土地成本600競(jìng)買總價(jià)為估算算二竟買交易過(guò)戶稅稅費(fèi)416.21221—8項(xiàng)總和1契稅18600萬(wàn)元×33%2營(yíng)業(yè)稅32.4600萬(wàn)元×55.4%3所得稅14.4600萬(wàn)元×22.4%4土地增值稅44.28[600萬(wàn)元--(600××70)-((600×55.4%)]]×30%5地面上抵押物111730㎡交易手續(xù)續(xù)費(fèi)14.311730㎡××12.2元/㎡6土地手續(xù)費(fèi)1.632122.43××666.667×0.227拍賣傭金30600萬(wàn)元×55%8土地用途變更費(fèi)費(fèi)用261.2122.43畝畝×213333.44元(地價(jià)差全額)三合計(jì)1016.21122）2號(hào)地塊((海南嘉泰摩摩托車有限公公司)土地186.4畝竟買交易易過(guò)戶稅費(fèi)2號(hào)地塊竟買綜綜合成本表表五序號(hào)項(xiàng)目名稱費(fèi)用金額（萬(wàn)元）備注一競(jìng)買土地成本1800二竟買交易過(guò)戶稅稅費(fèi)729.741契稅541800萬(wàn)元××3%2營(yíng)業(yè)稅97.21800萬(wàn)元××5.4%3所得稅43.21800萬(wàn)元××2.4%4土地增值稅132.84[1800萬(wàn)元元-(18000×70))-(18000×5.44%)]×330%5地面上抵押物33萬(wàn)㎡交易手手續(xù)費(fèi)36.63萬(wàn)㎡×12..2元/㎡6土地手續(xù)費(fèi)2.5186.4×6666.677×0.27拍賣傭金901800萬(wàn)元××5%8土地用途變更費(fèi)費(fèi)用273.40186.4畝××146666元(地價(jià)差全額)三合計(jì)2529.7443）土地總成本本土地總成本表表3項(xiàng)目單價(jià)（萬(wàn)元/畝）計(jì)算基礎(chǔ)(畝)合計(jì)（萬(wàn)元）備注1號(hào)地塊綜合成成本8.3122.41016.22號(hào)地塊綜合成成本13.57186.42529.8土地總成本11.483308.83546約172元/㎡㎡4）項(xiàng)目總成本本估算項(xiàng)目投資成本估估算表表4序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)（元/m2）計(jì)算基礎(chǔ)礎(chǔ)（m2）合計(jì)(萬(wàn)元)備注1單位建筑面積土土地成本115308801..5535462建安工程費(fèi)850308801..55262483前期費(fèi)用80308801..552470含市政配套、規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)、消消防、建筑圖圖審、施工報(bào)報(bào)建及其它費(fèi)費(fèi)用4基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)