XXXX住宅區(qū)前期策劃XX居住區(qū)項目著重解決以下3個問題800畝整體定位第一部分分期開發(fā)策略第二部分第三部分啟動區(qū)產(chǎn)品建議800畝整體定位的研究思維導(dǎo)圖市場背景發(fā)展戰(zhàn)略項目界定客戶分析項目定位競爭特點地塊基本指標出讓地塊面積：51.5萬平方米（772畝）；總建筑面積：約118萬平米；住宅建筑面積：約112萬平米；住宅容積率：3.2；最大建筑密度：20％；最小綠化率：35％；控制高度：100米；取地成本：150萬/畝（毛地）；合樓面地價700元/平米以上。——大盤項目——高建筑密度——取地成本相比上年有了一定提升海天105畝地塊邊界清晰，相對較為規(guī)則，地塊北側(cè)目前的違章建筑陽光假日城、地塊內(nèi)部的山西海天科技開發(fā)公司對項目價值造成一定消極影響。地塊2面臨街，一面臨排洪溝，圍合感、邊界感明顯。地塊西北側(cè)的裝飾廣場將方正的地塊分割出一塊，阻擋了項目開闊的視野和整體的一致性。但整體地塊相對較為規(guī)則。此次公告中因為時間的關(guān)系，太原市政府尚未與山西海天科技公司進行詳細談判；但政府應(yīng)允土地收回的可能性非常大。濱河西路

西北側(cè)陽光假日城

北側(cè)南中環(huán)

東側(cè)濱河西路

海天科技公司現(xiàn)狀

南側(cè)冶浴河

西側(cè)新晉祠路地塊內(nèi)部的苗圃地塊現(xiàn)狀交通主要依靠新晉祠路與城市聯(lián)系，但未來交通通達性與項目昭示性較好?，F(xiàn)狀交通主要依靠新晉祠路。現(xiàn)狀公共交通：856、804、904未來交通通達性和昭示性較好。本案城區(qū)規(guī)劃中的XX商務(wù)區(qū)從地塊資源條件來看，雖然地塊緊鄰汾河，但不具備壓倒性、獨一無二的資源優(yōu)勢。同時，地塊內(nèi)部高壓線也會對資源造成一定影響。臨汾河，但目前轄段內(nèi)尚未改造、蓄水。汾河沿線大打資源牌項目比比皆是，臨汾河景觀資源從競爭上來說，并不構(gòu)成絕對優(yōu)勢。高壓線東西橫穿地塊，對地塊價值有一定折損。尚未蓄水的汾河排洪溝轄段內(nèi)干涸的汾水高壓線村莊南北長、東西短的規(guī)則地塊，一方面有利于南北向樓座排布，另一方面市政道路的分割，也利于組團開發(fā)。南北長、有利于規(guī)劃出南北向的符合客戶居住習(xí)慣的樓座。市政道路的分割，有利于各個地塊組團式開發(fā)。既保證整體地塊統(tǒng)一，又可以分期進行開發(fā)。500米500米300米300米100米從城市規(guī)劃來看，政府主導(dǎo)因素下的大太原、多格局、多中心的空間發(fā)展趨勢日益顯現(xiàn)特征一：政府主導(dǎo)因素推動：1、規(guī)劃引導(dǎo)城市重心南移；2、省、市政府南遷，設(shè)立XX商務(wù)區(qū)；3、加快城市南部基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；特征二：多格局，多中心空間趨勢；1、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)南北分布；2、政務(wù)、商務(wù)職能向南發(fā)展；3、居住、商業(yè)等多組團大型布置；4、疏散中心人口，合理分流邀請外腦；整體規(guī)劃；提出方向；南移西進；規(guī)劃調(diào)整；多格局發(fā)展；“大太原”圈；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；時間年度規(guī)劃關(guān)鍵詞房地產(chǎn)市場表現(xiàn)規(guī)劃調(diào)整；設(shè)立新區(qū)；政府搬遷；北展東擴；以XX街為標志的南移西進大太原經(jīng)濟圈下多格局發(fā)展XX商務(wù)區(qū)2004年2005年2006年在大太原、多中心戰(zhàn)略思路指引下，XX商務(wù)區(qū)并未實現(xiàn)跳躍式的發(fā)展，相比之下，各空間區(qū)域從起步到發(fā)展成熟仍有較大困難。作為新經(jīng)濟中心的XX商務(wù)區(qū)并未起到領(lǐng)頭羊的作用，其發(fā)展步履維艱。1、目前還停留在規(guī)劃階段；2、首創(chuàng)付清土地款后開發(fā)擱置；各空間區(qū)域發(fā)展仍有很大困難；1、十一五期間政府主要投資建設(shè)34項重點工程。2、目前政府投資建設(shè)的重點項目因資金困難，建設(shè)放緩。2005年2月版區(qū)域規(guī)劃2006年招商引資項目還處于起步階段：1、晉陽新城開發(fā)；2、九龍山旅游度假開發(fā)；3、東鋒新城建設(shè)；4、市政府遷移；5、修橋、筑路；6、XX商務(wù)區(qū)公建配套；。。。。。。歷經(jīng)1年半規(guī)劃調(diào)整

首創(chuàng)項目擱置1年2006年12月版區(qū)域規(guī)劃

2006～2010空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃地塊緊鄰XX商務(wù)區(qū)區(qū)，用地功功能上的互互補，使本本地塊成為為XX商務(wù)務(wù)區(qū)的重要要組成部分分

XX大街南中環(huán)及其延長線面積（萬平米）功能區(qū)位置長風(fēng)商務(wù)區(qū)40會展商務(wù)北部20文化博覽中部26市政中心中部133住宅：30商務(wù)、居住南部地塊雖不在在XX商務(wù)務(wù)區(qū)內(nèi)部，，但作為XX商務(wù)區(qū)區(qū)的居住區(qū)區(qū)，是XX商務(wù)區(qū)的的重要組成成部分；XX商務(wù)區(qū)區(qū)規(guī)劃以商商務(wù)、辦公公為主；住住宅所占比比重非常小??；但是，區(qū)域域潛在房地地產(chǎn)項目供供應(yīng)量較大大，未來市市場競爭激激烈。十一五期間間，項目所所在區(qū)域內(nèi)內(nèi)新增建設(shè)設(shè)用地供應(yīng)應(yīng)量增加。。片區(qū)內(nèi)2005年“城中村”運作的項目目，2007年將迎來供供應(yīng)量的爆爆發(fā)。2006～2010新增建設(shè)用用地山西汾河開開發(fā)山西慧光控控股濱東康城南中環(huán)本案新增建設(shè)用用地，加劇劇市場競爭爭；原有項目銷銷售；項目界定關(guān)鍵詞——大盤；——熟悉的“陌生區(qū)”；800畝整體定位位的研究思思維導(dǎo)圖市場背景發(fā)展戰(zhàn)略項目界定客戶分析項目定位產(chǎn)品特點太原房地產(chǎn)產(chǎn)整體處于于行業(yè)的起起步階段，，開發(fā)企業(yè)業(yè)多而雜，，從業(yè)人員員少而亂，，缺乏專業(yè)業(yè)性。太原市2006年共有房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)500余家，其中中一級開發(fā)發(fā)資質(zhì)的企企業(yè)僅有3～5家。階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段外部環(huán)境福利分房階段政府為整個產(chǎn)業(yè)的主要投資者區(qū)域平行發(fā)展消費者收入水平顯著提高區(qū)域市場發(fā)展不平衡，地段時代特征明顯土地和商品房市場存在不規(guī)范操作政策因素影響大、住房福利大量存在土地市場、商品房市場規(guī)范操作政府對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控主要通過城市規(guī)劃及土地供應(yīng)等宏觀調(diào)控手段間接進行政府的住房福利少量存在房地產(chǎn)市場以二級市場交易為主、市場為大地產(chǎn)商所主導(dǎo)土地市場與商品房市場完全規(guī)范但政府的住房福利依舊少量存在競爭條件競爭者較少需求簡單市場結(jié)構(gòu)單一大量的新競爭者進入、需求復(fù)雜、市場細分顯現(xiàn)以市場份額的競爭為主競爭者數(shù)量減少市場細分充分、得到/占有新的細分市場較難注重效益/低成本競爭者數(shù)量繼續(xù)減少消費者需求減少需征滿足基本生存需求客戶結(jié)構(gòu)簡單生存、改善需求兼有需求急劇增加客戶層面擴大需求增長趨于平穩(wěn)改善需求為主客戶結(jié)構(gòu)復(fù)雜改善需求為主需求多樣供征單純數(shù)量型產(chǎn)品形式單一基本無附加值住宅價格與投資猛增，大量不成熟發(fā)展商及產(chǎn)品出現(xiàn)數(shù)量與質(zhì)量并重產(chǎn)品形式逐漸多樣化產(chǎn)品附加值提高以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重產(chǎn)品價值構(gòu)成廣泛產(chǎn)品形式極為豐富從業(yè)人員素素質(zhì)普遍較較低，具有有本科以上上學(xué)歷的人人士在公司司里面屈指指可數(shù)。從業(yè)人員魚魚龍混雜，，缺乏專業(yè)業(yè)性。行業(yè)處于起起步階段；；市場背景房地產(chǎn)項目目“多而碎”，缺乏規(guī)模模效應(yīng)項目名稱

占地面積總建筑面積泛華盛世21700平米70000平米龍湖易居12000平米58000平米尚層生活(5.4米)10000平米30000平米智誠天和園26畝100000平米云路杰座1600平米15000平米精良佳境10畝10000平米飛云現(xiàn)代城15畝120000平米太和軒1100平米38000平米中奧．名砥3000平米12000平米柏林風(fēng)情36畝83760平方米北美新天地25畝100000平米親賢苑55畝140000平米濱東花園120畝200000平米城市花園22畝73000平米碧水云天5000平米50000平米城市花園22畝73000萬平米龍灣國際60畝80000平米米拉公寓3000多平米20000平米房地產(chǎn)項目目占地面積積超過100畝以上的項項目屈指可可數(shù)。房地產(chǎn)建筑筑面積在40萬平米以上上的規(guī)模小小區(qū)，目前前在太原市市場基本沒沒有。市場背景行政管理理漏洞百百出，違違法、違違建事件件時有發(fā)發(fā)生，消消費者對對企業(yè)誠誠信心有有余悸。。2006年9月太原市市城區(qū)內(nèi)內(nèi)查處的的非法建設(shè)設(shè)住宅小小區(qū)用地地順發(fā)奶制制品廠非非法占用用小店街街辦溫家家堡村18.4畝基本農(nóng)農(nóng)田建村村民住宅宅小區(qū)；；北營街辦辦許西村村委會非非法占用用本村耕耕地153畝建村民民住宅小小區(qū)；塢城街辦辦北張村村委會非非法占用用本村耕耕地26畝建學(xué)生生公寓；；金勝村委委會非法法占地88.15畝建住宅宅樓；吳家堡非非法占地地123畝建住宅宅樓；南堰村非非法占地地29.67畝建住宅宅樓；新莊村委委會非法法占地30.3畝建設(shè)住住宅小區(qū)區(qū)；楊家峪村村委會非非法占地地14畝建設(shè)住住宅小區(qū)區(qū)；東澗河村村委會非非法占地地31.5畝建設(shè)洪洪子峪移移民村；；七府墳村村委會非非法占地地12畝建設(shè)住住宅小區(qū)區(qū)。王家峰村村委會非非法占用用31.6畝耕地建建設(shè)住宅宅小區(qū)；；。2006年12月太原市市被曝光光的開發(fā)發(fā)項目房地產(chǎn)秩秩序混亂亂現(xiàn)象：：集體土地地直接蓋蓋房銷售售；相關(guān)手續(xù)續(xù)欠缺項項目直接接銷售；；工程延期期交房現(xiàn)現(xiàn)象屢見見不鮮；；工程質(zhì)量問題題不容樂觀；；市場背景大量的單位福福利房、城中中村改造項目目以超低價沖沖擊市場，其其售價僅為正正常市場價的的3/4.項目名稱項目價格（元/平米）周邊區(qū)域價格（元/平米）北張村31003600新莊村14002000親賢村28003600金勝村12001600龍堡村15002200南上莊30003700義井村21002600長治路樹脂廠31003600義井商場20002500山西日報社26003600太原報社30003600武警消防總隊26003200福利房、城中中村改造項目目的低價房沖沖擊市場。售價僅為正常常市場價的3/4.市場背景異地開發(fā)商開開始“小心翼翼”介入太原市場場，當(dāng)?shù)叵M費者既帶著幾幾分“期盼”，又帶著幾分分“恐懼”太重大唐首創(chuàng)置地香港勁基當(dāng)代集團萬達集團富源置地聯(lián)合中體產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，建造造100萬平米奧林林匹克花園園；項目如火如荼進進行中。。。。。。。。05年XX商務(wù)務(wù)區(qū)70萬平米，擱擱置一年后后，規(guī)劃面積減減到30萬平米，在進退兩難難中抉擇。。。2000畝東峰新城城，緊追不舍。。。。。。。。低調(diào)入市，，動作迅速速，整體收購公公司。。。。。。旱西關(guān)舊城城改造，緊搭末班車車。。。。。。。05年入市，勝勝利橋西項項目緊張進行中中。。。。。。異地開發(fā)商商大舉拿地地，進一步步加劇市場場競爭。一方面表現(xiàn)現(xiàn)在整體市市場上爭奪奪有限的客客戶資源；；另一方面，，在規(guī)劃理理念、戶型型設(shè)計、園園林景觀、、物業(yè)服務(wù)務(wù)、營銷方方式都將會會面臨太原原前所未有有的競爭。。。。。。。。。市場背景市場背景小小結(jié)太原房地產(chǎn)產(chǎn)市場還處處于一個““閉關(guān)鎖國國”狀態(tài)，，即有機遇遇，又充滿滿挑戰(zhàn)，迅迅速融入并并建立全新新的行業(yè)標標準是我們們制勝的關(guān)關(guān)鍵.產(chǎn)品雷同性性嚴重，“點式”、“大進深”、“暗間、暗衛(wèi)衛(wèi)”隨處可見，，全采光、、全通風(fēng)的的純板樓成成為市場的的一大賣點點。產(chǎn)品特點客廳朝北面寬窄黑間廚房對著廁廁所門半黑間戶型分布不不合理，大大戶型集中中度較高，，而中小戶戶型則出現(xiàn)現(xiàn)一定程度度的斷檔。。平米5060708090100泛華龍湖北美麗苑濱東百桐辰景東岸長島奧林藍水Me時代110120130140150160170130150180170180130140130150160170150160130140901001301501601701101301501605060產(chǎn)品特點戶型銷售兩兩級分化，，超大戶型型（150以上）和小小戶型（100-110平米三房和和90平米兩房））受到市場場追捧。項目名稱在售主力戶型面積起價均價最高價月銷售套數(shù)長島國際主力130-160平米42005200707030泛華盛世140平米4200430044008龍湖易居170-184平米38884400500015濱東花園180平米35804600570015城市花園1204100480060308百桐園160平米4100440060005尚層(5.4米)88-97平米39004500490030雅典金座現(xiàn)剩余100-130平,36004300500020龍觀天下200-500平米4800700080002五龍灣陽光180-300平米,聯(lián)排+疊拼4000450050005怡和廣場100平米39804100430017龍灣國際120-16037803900520010米拉公寓80-9034003800410022云路杰座80-100平米2900350042006鼎間無否否否月積累客戶100組學(xué)院國際101平米2880340039003錦繡苑80-160平米288034003900200（公安局團購）辰憬家園136平米300033003750100奧林匹克花110~13030003300360080南波灣溫泉主力60-140平米未定未定未定月積累客戶90組戶型銷售呈呈現(xiàn)兩級分分化形式：：大戶型：總總價在70～90萬月銷售速速度在20～30套。中小戶型：：總價在30～40萬月銷售速速度在40套以上。產(chǎn)品特點外立面從“灰、暗”走向“艷麗”，主體以涂涂料為主，，缺乏“文化內(nèi)涵”與“品質(zhì)感”產(chǎn)品特點項目缺乏社區(qū)感感，項目內(nèi)根本本無綠化可言。。4000元均價；已入伙項目；單體塔樓即將交房的項目目；產(chǎn)品特點產(chǎn)品特點小結(jié)由于小開發(fā)商的的“短視性”，，一切以利潤為為先導(dǎo)，造成了了太原房地產(chǎn)市市場產(chǎn)品的整體體落后，并形成成了具有固定模模式的“小氣候候”。打破“常常規(guī)”，適度創(chuàng)創(chuàng)新將形成項目目的核心競爭力力?？蛻魞杉壖壏只瘒绹乐兀徺彿?、居居住習(xí)慣慣仍然很很“傳統(tǒng)”高端客戶戶中端客戶戶低端客戶戶扎堆親戚、朋朋友居住住的報團團、扎堆堆；自私關(guān)注自控控空間，，而非社社區(qū)空間間；攀比愛面子的的，炫耀耀的；顯顯掰的；；客戶分析析教育關(guān)心下一一代的成成長，夢夢想著后后代飛出出娘子關(guān)關(guān)；低端客戶戶低端客戶戶素描基本組成成：城市的的主要人人群，經(jīng)經(jīng)濟購買買力有限限；主要來源源：太原市市普通的的企業(yè)員員工、初初入社會會的小白白領(lǐng)；置業(yè)目的的：自住基本特性性：—他們經(jīng)濟濟基礎(chǔ)有有限，剛剛畢業(yè)或或者參加加工作不不久，對對未來抱抱有美好好的預(yù)期期；—他們自已已文化層層次相對對較高，，對生活活品味有有一定的的認識和和追求；；—目前經(jīng)濟濟承受能能力有限限，在居居住層面面上，追追求實惠惠；綜合特征征：處于或?qū)⑻幱凇皠傂孕枨笄蠡虮黄绕仁綋Q房房期”，缺乏基基本的購購房經(jīng)驗驗，經(jīng)濟濟、實惠惠、配套套成熟成成為其核核心購買買驅(qū)動力力?？蛻舴治鑫鲋卸丝蛻魬籼卣髦卸丝蛻魬羲孛杌窘M成成：城市的的中堅力力量，具具有一一定的經(jīng)經(jīng)濟實力力主要來源源：太原市市公務(wù)員員、企業(yè)業(yè)中層、、小私營營業(yè)主置業(yè)目的：多為自住基本特性：—他們有一定的事業(yè)業(yè)基礎(chǔ)，工作比較較穩(wěn)定，對未來抱抱有美好的預(yù)期；；—看重家庭，注重對對孩子的培養(yǎng)；—他們自已文化層次次相對較高，對生生活品味有一定的的認識和追求；—目前經(jīng)濟承受能力力不強，在居住層層面上，追求性價價比；綜合特征：處于“都市化向往”購房期，中心地段段、高層建筑、寬寬大而闊綽的生活活形象與空間成為為其核心驅(qū)動力，，由于重復(fù)購房，，并有著一定的文文化教育及社會視視野，對房產(chǎn)知識識一知半解。目前前正處于物質(zhì)向精精神生活轉(zhuǎn)變的起起步期?？蛻舴治龈叨丝蛻籼卣鞲叨丝蛻羲孛杌窘M成：城市上層、具有有較強的經(jīng)濟實力力主要來源：本市的私營企業(yè)業(yè)主及外地的煤、、焦、鐵等行業(yè)的的私營業(yè)主、權(quán)利利型公務(wù)員置業(yè)目的：自住，有部分的的置業(yè)保值行為、、投資；基本特性：—他們必定是事業(yè)成成功的一群人，他他們有相當(dāng)?shù)呢敻桓换A(chǔ)和事業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)；—人到中年，盡管在在家的時間可能很很少，但家庭對他他們實際很重要，，孩子往往是生活活的重心；—他們自已文文化層次不不高，期望望自已的孩孩子接受良良好的教育育；—他們往往自自覺進加入入某一趣味味圈子，提提高自已的的生活品味味；綜合特征：處于“四處投資與與收藏”而對太原市市場漸感乏乏味的時期期，由于經(jīng)經(jīng)常外出，，常拿北京京、上海的的環(huán)境、產(chǎn)產(chǎn)品與太原原本地相比比，但太原原產(chǎn)品的裹裹足不前，，令他們倍倍感失望，，于是常常常出現(xiàn)本地地住著“宿舍大院”，異地閑著著“精品房產(chǎn)”的現(xiàn)象。目目前處于精精神生活的的待開發(fā)階階段?？蛻舴治隹蛻粞芯啃⌒〗Y(jié)物質(zhì)層面的“高高性價比”、““適度總價”將將是吸引大量中中低端、“區(qū)域域性”客戶的有有力武器。物質(zhì)層面的奢侈侈元素堆砌及精精神層面的生活活方式引導(dǎo)將是是打開中高端市市場的敲門磚800畝整體定位的研研究思維導(dǎo)圖市場背景發(fā)展戰(zhàn)略項目界定客戶分析項目定位競爭特點目前國內(nèi)相對對成熟的“大盤”成功開發(fā)模式式有五種，而而第一種和和第三種模式式對本案具有有極高的借鑒鑒意義樹立鮮明主題題，構(gòu)建社區(qū)區(qū)文化而取勝勝適用條件：具具備一定的自自然資源典型案例：蔚蔚藍海岸、陽陽光棕櫚園產(chǎn)業(yè)完整嫁接接，突出核心心優(yōu)勢而取勝勝適用條件：區(qū)區(qū)域市場陌生生典型案例：奧奧園、深圳桃桃源居（學(xué)校校、教育等））經(jīng)由產(chǎn)品創(chuàng)新新單一優(yōu)勢取取勝適用條件：區(qū)區(qū)域市場細分分典型案例：麗麗景春天的三三錯層戶型以較低價格取取勝適用條件：中中小項目混雜雜區(qū)域典型案例：鳳鳳凰城的低價價、大規(guī)模定定制產(chǎn)品創(chuàng)新與強強勢營銷展示示層層附加取取勝適用條件：區(qū)區(qū)域市場模式式化典型案例：四四季花城、萬萬科城12345SWOT優(yōu)勢Strength劣勢Weak機會Opportunity威脅Threaten通過成功模式的借借鑒及項目SWOT分析來確定本案的的戰(zhàn)略選擇核心戰(zhàn)略思想：突顯“SO”(優(yōu)勢+機會），規(guī)避“WT”（劣勢+威脅），以XX品品牌為大背景，以以體驗式營銷為手手段，突出大盤大大區(qū)域價值和產(chǎn)品品創(chuàng)新價值。位于規(guī)劃中的新中中心區(qū)；大規(guī)模開發(fā)；品牌開發(fā)商。目前周邊配套嚴重重缺乏；北側(cè)陽光裝飾城衰衰舊的形象；周邊道路噪音影響響。太原本地房地產(chǎn)市市場發(fā)展的滯后性性；項目產(chǎn)品與營銷手手段的模式化；消費客戶對后代教教育的渴望及太原原本地教育資源的的“圍城”效應(yīng)。規(guī)劃新區(qū)的開發(fā)進進程；舊改及福利項目的的低價格沖擊；客戶消費心理的“初級”階段。戰(zhàn)術(shù)上的三個立意意點1、顛覆太原傳統(tǒng)的的產(chǎn)品品質(zhì)；——外立面、戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)2、顛覆太原傳統(tǒng)的的營銷模式；——全程體驗式營銷1、引領(lǐng)太原新產(chǎn)品品消費文化；——高尚社區(qū)環(huán)境2、引領(lǐng)太原開發(fā)公公司新形象；——企業(yè)的實力與誠信信1、與2500年歷史名城共同成成長；——品牌價值2、響應(yīng)國家調(diào)控政政策、創(chuàng)建和諧；；——大眾消費群體定位位顛覆引領(lǐng)共生800畝整體定位的研究究思維導(dǎo)圖市場背景發(fā)展戰(zhàn)略項目界定客戶分析項目定位競爭特點項目定位：考慮與與棗園高端項目的的互補及區(qū)域特征征都市生活示范區(qū)面向城市主流人群群的、中高端物業(yè)業(yè)形象的：第一居所的標竿產(chǎn)品城市屬性的自住的示范品牌國際化的交通便捷的工作—生活的示范意義的都市生活示范區(qū)國際化、都市化的的生活具象都市示范區(qū)的發(fā)展展模式從老城區(qū)到新中心心，并沒有遠離繁繁華，而且對生活活和成功擁有更深深的理解——成長，與城市未來來同行。傳統(tǒng)社區(qū)單一的傳統(tǒng)定義的市場自然推動的地價均衡的未強調(diào)生態(tài)概念被動的目的性的都市示范區(qū)復(fù)合性適應(yīng)性核心帶動市場地價體現(xiàn)物業(yè)價值中等建筑密度、高綠化的交互式、參與式體驗式的區(qū)域功能物業(yè)功能發(fā)展驅(qū)動土地價值建筑形式形成過程人的活動復(fù)合的、有活力的的、體驗的、互動動參與的、都市示范區(qū)的三大大構(gòu)成元素123引領(lǐng)潮流的國際化化居住產(chǎn)品充滿活力的商業(yè)街街區(qū)景觀主軸、會所、、銷售中心元素一：國際化居居住產(chǎn)品產(chǎn)品國際化產(chǎn)品KPI樣板房國際風(fēng)格的居住空空間戶型包容性、多樣性、、可選擇性立面園林服務(wù)具有國際氣質(zhì)的立立面，色彩造型、、線條國際大師手筆，加加強豎向設(shè)計，降降低高層建筑的壓壓迫感國際標準服務(wù)的管管家元素二：充滿活力力的商業(yè)街區(qū)商業(yè)街區(qū)，是場所所，也是活動地。。開放性的特色街區(qū)區(qū)；多用途的、多功能能的元素三：景觀主軸軸、會所、銷售中中心景觀主軸會所鋼結(jié)構(gòu)+大面積玻璃+石材整體風(fēng)格為現(xiàn)代代、國際化、大大氣、開放。主題與案名主推：XXXX·21世紀城新都市中心NewUrbanCenter享受優(yōu)越生活的的新都市主義社社區(qū)命名原則：1．利用公司形象和和品牌對區(qū)域價價值進行托市。。2．官本位思想較為為嚴重的區(qū)域，，對政府概念及及行動的認可。。3.準確傳達項目未未來區(qū)位的價值值。XX居住住區(qū)項目目著重解解決以下下3個問題800畝整體定定位第一部分分分期開發(fā)發(fā)策略第二部分分第三部分分啟動區(qū)產(chǎn)產(chǎn)品建議議在實現(xiàn)“叫好又叫叫座”的目標前前提下，，成功的的大盤項項目一般般開發(fā)策策略總體客戶戶復(fù)合客戶復(fù)合合，多元元化產(chǎn)品多樣樣化，產(chǎn)產(chǎn)品線豐豐富。1、中端產(chǎn)產(chǎn)品（低低總價））首期吸吸引人氣氣，完成成流金速速迅循環(huán)環(huán)。2、中高檔檔（小高高層及中中高層））用來走走量。3、景觀價價值較高高的產(chǎn)品品用來追追求高額額利潤。。盈利模式式1、低開高高走價格格策略，，后期升升值空間間大2、低首付付降低投投資門檻檻3、首期展展示性配配套投入入大，突突出性價價比，聚聚集人氣氣開發(fā)模式式中檔（性性價比））——中檔（高高端形象象）——中高檔針對項目目地塊特特點及快快速跑量量的要求求，建議議對項目目實施東東西分割割，甚至至按照兩兩個不同同項目進進行分割割操作西部普通住宅宅東部中高住宅宅考慮到交交通的便便利性、、昭示性性、資源源性等特特點，建建議啟動動區(qū)選擇擇為西北北地塊啟動區(qū)啟動區(qū)選取取原則:1、從客戶感感知來說，，啟動區(qū)選選取應(yīng)拉近近與城市之之間的距離離；2、南中環(huán)和和濱河路基基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)日期的的不確定性性，使得啟啟動區(qū)必須須選擇在目目前進入性性好的地區(qū)區(qū)。3、利于可持持續(xù)發(fā)展；；啟動區(qū)規(guī)模模：1、建議8～10萬平米以展展示未來生生活場景、、聚集人氣氣、測試市市場為目的的，后期則則可根據(jù)市市場反應(yīng)和和開發(fā)商的的目標調(diào)整整開發(fā)具體體進度。從南向北的的開發(fā)次序序，既有利利于克服目目前區(qū)域陌陌生的認知知，又可以以考慮政府府的市政建建設(shè)對項目目的積極影影響。啟動區(qū)二期三期四期啟動區(qū)二期二期目前實施條條件考慮政府市市政建設(shè)在市政建設(shè)設(shè)等因素不不可控的條條件下，分別開發(fā)2個獨立的社社區(qū)；分期開發(fā)策策略保持彈性原原則。從南向北的的開發(fā)，沿沿汾河區(qū)域域和沿晉祠祠路區(qū)域形成兩個獨獨立的區(qū)域域，在產(chǎn)品品、形象、、品質(zhì)上進進行提升。。沿汾河——高端社區(qū)；；沿晉祠路——中高端社區(qū)區(qū)；一旦政府如如果對南中中環(huán)和濱河河西路進行行改造。同時開發(fā)2個獨立的社社區(qū)。啟動期經(jīng)過對比分分析，建議議銷售中心心建在啟動動區(qū)地塊的的南側(cè)優(yōu)點缺點方案一離城市距離近；北側(cè)違建拆遷對銷售中心整體環(huán)境影響較大，不利于識別方案二有機的聯(lián)系起一期與二期開發(fā)；形成銷售中心、商業(yè)街的成系列的展示；區(qū)位相對遠離城市中心；高壓線對項目影響；啟動區(qū)四期方案一方案二方案1：沿新晉祠祠路，啟動動區(qū)北側(cè)方案2：沿新晉祠祠路，啟動動區(qū)南側(cè)銷售中心銷售中心選選擇的原則則：1、識別性強強；2、有機聯(lián)系系一期與二二期開發(fā)；；二期三期建議：銷售售中心采用用方案二整體規(guī)劃分分為“內(nèi)城”和“外城”外城：是開開放的、繁繁華的、互互動的內(nèi)城：是私私密的、內(nèi)內(nèi)斂的、生生態(tài)的外城內(nèi)城依據(jù)項目整整體定位及及規(guī)劃，商商業(yè)定位為為：以社區(qū)區(qū)商業(yè)為核核心，輔助助部分滿足足區(qū)域輻射射力的特色色商業(yè)1、XX商務(wù)務(wù)區(qū)200萬平米的公公建，政府府實施進度度的緩慢，，可能本社社區(qū)完成后后，XX商商務(wù)區(qū)仍在在建設(shè)。因因此，對本項目來來說，自給給自足社區(qū)區(qū)型商業(yè)較較為合理。。2、100萬平米的社社區(qū)，戶均均100平米，居住住總?cè)丝谠谠?萬。社區(qū)形形成后對外外仍具有較較強的輻射射力，因此此，一部分分以滿足社社區(qū)人口的的社區(qū)商業(yè)業(yè)，另一部部分考慮滿足區(qū)區(qū)域輻射力力的商業(yè)中中心。規(guī)劃商業(yè)以人流的出出入集中點點為商業(yè)選選址的基本本原則集中商業(yè)：：——大型賣場大型的集中中商業(yè)以超超市為主，，有利于形形成區(qū)域的的向心力，，增強凝聚聚力，吸引引人流；社區(qū)商業(yè)：：——街鋪形成特色的的商業(yè)街，，一方面為為社區(qū)人口口服務(wù)，另另一方面，，形成良好好的展示氛氛圍，為后后期開發(fā)創(chuàng)創(chuàng)造條件；；花園商業(yè)；；一方面依靠靠連貫的交交通，發(fā)展展吸引車流流的商業(yè)，，另一方面面形成具有有特色商業(yè)業(yè)建筑；有有效的利用用沿河綠化化帶區(qū)域；；規(guī)劃商業(yè)集中商業(yè)花園商業(yè)商業(yè)街增強強娛樂性與與互動性：：豐富的景景觀小品如如座椅、花花壇、雕塑塑、噴泉增增加購物的的情致花園商業(yè)強強調(diào)“極至”的異域特色色性商業(yè)形式：：單體特色的的建筑；商業(yè)業(yè)態(tài)：：餐飲為主單體特色建建筑形成系系列的風(fēng)景景線，充分分利用地塊塊綠化帶的的景觀價值值；對學(xué)校的一一點思考：：集中設(shè)置置于項目的的最北端，，以引入太太原名校為為根本原則則學(xué)校位置：：南中環(huán)橋以以南，地塊塊北側(cè)；考慮因素：：1、太原產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)相關(guān)關(guān)的三產(chǎn)發(fā)發(fā)展緩慢，，整體辦公公物業(yè)租售售困難；2、XX商務(wù)務(wù)區(qū)大量的的辦公、酒酒店等物業(yè)業(yè)層出不窮窮；3、南中環(huán)的的噪音影響響，對住宅宅物業(yè)的影影響較大；；學(xué)校XX居住區(qū)區(qū)項目著重重解決以下下3個問題800畝整體定位位第一部分分期開發(fā)策策略第二部分第三部分啟動區(qū)產(chǎn)品品建議啟動區(qū)產(chǎn)品品建議主要要內(nèi)容戶型面積配比產(chǎn)品創(chuàng)新啟動區(qū)樓座座排布立面園林在太原，總總價30～40萬左右的戶戶型最好賣賣。在太原，客客戶能感受受到實惠的的項目賣的的最快。啟動區(qū)產(chǎn)品品單價要高高于目前區(qū)區(qū)域市場平平臺價格，，以利于公司司總體形象象和品牌價價值的傳播播?？紤]團購客客戶和零星星購買客戶戶的需求。。啟動區(qū)的目目標旨在制制造購買人人氣，為后后續(xù)項目開開發(fā)奠定良良好的基礎(chǔ)礎(chǔ)，因此，，在目標引引導(dǎo)下，制制定了啟動動區(qū)策略。?？刂瓶們r面積實惠、、超值單價高于目目前區(qū)域價價格水平我們考慮的的出發(fā)點我們得到的的啟示產(chǎn)品多元化化從道路交通通條件、區(qū)區(qū)域成熟度度、項目合合法性來看看來看，本本項目入市市價格在3800元左右較為為合理。入住，無手手續(xù)：05年底2200元/平米未開始銷售售在建，無無手續(xù)，，2006年7月份團購購價2880元/平米，團團購單位位為實驗驗中學(xué)，，面積集集中在130平米。在建，無無手續(xù)2006年12月價格3100元/平米。一一期50～120平米戶型型。山西汾河河開發(fā)大馬村高高層濱東康城城本案慧光控股股長風(fēng)商務(wù)區(qū)華宇綠洲洲濱東花園園在售，有有手續(xù)：：高層，，均價4500，170～180戶型。尾房，小小高層4000，剩200平米大戶戶型1、手續(xù)健健全項目目，2、面積大大，單價價高，3、總價在在60～70萬1、無手續(xù)續(xù)項目，，2、面積相相對小，，單價低低3、總價在在30萬左右道路交通通現(xiàn)狀狀通行度度區(qū)域成熟熟度項目合法法性無手續(xù)有手續(xù)未通車已通車汾河戶型配比比權(quán)重居室數(shù)量面積（平米）套數(shù)比團購客戶40％二居（經(jīng)濟型）2室2廳1衛(wèi)80左右20％三居（實惠型）3室2廳1衛(wèi)100-11020％（經(jīng)濟型）3室2廳2衛(wèi)120左右30％（舒適型）3室2廳2衛(wèi)130左右20％四居（舒適型）4室2廳2衛(wèi)150左右10％權(quán)重居室數(shù)量面積（平米）套數(shù)比零星客戶60％一居（可分割）1室2廳1衛(wèi)40左右5％（經(jīng)濟型）1室2廳1衛(wèi)60左右5％二居（經(jīng)濟型）2室2廳1衛(wèi)80左右30％三居（實惠型）3室2廳1衛(wèi)100-11020％（經(jīng)濟型）3室2廳1衛(wèi)120左右20％（舒適型）3室2廳2衛(wèi)130左右10％四居（舒適型）4室2廳2衛(wèi)150左右10％在快速走走量的總總原則下下：一期期客戶以以團購和散散購為主主團購：散散購＝40％：60％項目一期期戶型配配比三居占到到啟動區(qū)區(qū)的70％左右；；一期戶型型主力面面積控制制在140平米以下下，避免免客戶全全額繳納納契稅。。（太原普普通住宅宅標準線線）120平米左右右的戶型型，設(shè)計計在120平米以下下，如119、118平米。（國家預(yù)預(yù)計對120平米以上上的戶型型征收大大戶型保保有稅））居室數(shù)量面積（平米）套數(shù)比一居（可分割）1室2廳1衛(wèi)40左右2％（經(jīng)濟型）1室2廳1衛(wèi)60左右3％二居（經(jīng)濟型）2室2廳1衛(wèi)80左右25％三居（實惠型）3室2廳1衛(wèi)100--11020％（經(jīng)濟型）3室2廳1衛(wèi)120左右20％（舒適型）3室2廳2衛(wèi)130左右15％四居（舒適型）4室2廳2衛(wèi)150以上15％基于競爭爭的價值值增長點點與太原原人居偏偏好的適適應(yīng)性分分析價值增值點與當(dāng)?shù)厝似玫倪m應(yīng)性分析步入式衣帽間滿足現(xiàn)代人生活需要已經(jīng)被太原人接受，但未廣泛采用景觀衛(wèi)生間改善居住習(xí)慣符合太原人性格特征專用廚房滿足現(xiàn)代人的生活需要符合目前太原人的生活習(xí)慣一步陽臺贈送一半面積符合太原人追求實惠的性格贈送夾層贈面積，超值符合太原人追求實惠的性格贈送閣樓贈面積，超值符合太原人追求實惠的性格贈送結(jié)構(gòu)面積贈面積，超值符合太原人追求實惠的性格，可用作衛(wèi)生間或者儲物間贈送入戶花園贈送面積，私家花園符合太原人追求實惠的性格贈送凸窗贈送面積，提高實際的使用率，超值符合太原人追求實惠的性格，目前太原物業(yè)的凸窗做的不到位，建議將凸窗做大贈送面積積——偷面積的的空間組組合，贈贈送夾層層偶數(shù)層奇數(shù)層BB3.9米3.9米CB2.8米2.15米2.8米樓層結(jié)構(gòu)示意層高低與與2.2米，不計計入銷售售面積，，但使用用空間卻卻增加很很多，加加上非常常有特色色的挑高高的起居居廳，于于實惠中中平添了了許多個個性實惠感：凸窗窗未落地地，不計計入建筑筑面積，，但室內(nèi)