*******16街區(qū)整合推廣策略案序:***此戰(zhàn)(廣告)任務(wù)針對***-***16街區(qū)的成果提升,品牌再強(qiáng)化.建立項(xiàng)目市場高點(diǎn),引發(fā)市場\買家的關(guān)注.為***后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目積累資源,傳播口碑.快打快收,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目\品牌雙贏雙收.章:策略目錄1.天時(shí)篇-----杭州樓市掃描2.地利篇-----***市場掃描3.人和篇-----項(xiàng)目推廣策略第一篇:天堂生活進(jìn)行時(shí)(天時(shí))杭州地產(chǎn)市場動態(tài)1.稀缺:土地的稀缺性逐步體現(xiàn)，2月份，杭州共出讓7宗土地，分別位于留下、三墩、九堡、濱江、拱墅以及清波門等區(qū)塊，總面積達(dá)到360多畝，其中住宅用地達(dá)350多畝,土地價(jià)格上漲,拿地的熱度與難度相對以前可謂是天壤之別。

2.洗牌:各方資金的涌入，打破了杭州現(xiàn)有的本地開發(fā)商獨(dú)享房產(chǎn)市場的格局。杭州樓市今后將是資金和實(shí)力的較量。,從某種程度來講，外來企業(yè)的加盟，外來資金的加入可以加快杭州房產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)程。他們所帶來的不單是資金，更多得是一種先進(jìn)的管理模式和競爭方式.3.調(diào)控:3月,浙商銀行和杭州商業(yè)銀行率先作出反應(yīng)，按揭首付至少三成;杭州商品房預(yù)訂量昨銳減，從平時(shí)的六七十套減少為二十二套;杭州二手房市場出現(xiàn)投資客拋售跡象;地產(chǎn)股指數(shù)昨重挫4%.

一.2005,杭州樓市逐漸成熟1.土地:希缺的土地導(dǎo)致房價(jià)上揚(yáng)是必然的趨勢，作為地產(chǎn)的核心點(diǎn),土地的資源稀缺性是個(gè)無法直接解決的核心問題,開發(fā)成本上漲,不可再生的特性,價(jià)格上漲也是必然.2.洗牌:外來競爭是標(biāo)志著市場化,規(guī)范化的體現(xiàn),對于客戶來說，更多更新的改善生活方式，更完善更專業(yè)的專業(yè)服務(wù)是提升改善生活的支點(diǎn),對于開發(fā)商來說,不能遵循游戲規(guī)則,提升自己的品牌與服務(wù)意識,自然被淘汰.3.調(diào)控:由于房地產(chǎn)市場是支柱性產(chǎn)業(yè)，國家是為了保證整個(gè)房地產(chǎn)穩(wěn)定、健康的發(fā)展，避免

出現(xiàn)某些城市的投資過熱的情況。在這次的調(diào)整中，政府采用了溫和的調(diào)整方式。這樣對于中低端的客戶有個(gè)基本的鼓勵(lì)。抑制和平穩(wěn)房價(jià)，加息并不是唯一的手段。土地政策的調(diào)整以及信貸的收緊都是手段。市場反應(yīng)的短期反應(yīng),銷量下挫屬于正常反應(yīng),

就杭州地產(chǎn)的今后保持穩(wěn)步發(fā)展還是十分必要的.二.發(fā)展的必然趨勢三.杭州的居住中心在哪里?一主三副六組團(tuán),1個(gè)主城住宅圈,3個(gè)副城住宅圈,6個(gè)市郊住宅圈逐漸出現(xiàn),杭州作為長三角的重要城市,必須緊隨發(fā)展步伐，不斷的提升完善自我條件，從而接軌長三角,接軌國際.2.大杭州居住格局逐漸體現(xiàn)，各個(gè)新居住中心各有特色獨(dú)立特色的存在，又緊密聯(lián)合的完成分擔(dān)城市發(fā)展的歷史使命,”東動,西靜,南新,北秀,中興”已經(jīng)不再僅僅是個(gè)口號，正在已緊密的步伐向世人靠近.傳統(tǒng)的居住的中心概念已經(jīng)逐漸被模糊，交通,市政配套的實(shí)施與完善,居住,生活的品質(zhì),空間體制的提升,當(dāng)然還包括消費(fèi)者關(guān)注的”價(jià)格”都已經(jīng)讓各個(gè)中心生活的展現(xiàn)在消費(fèi)者面前,昔日的中心概念已經(jīng)正在散發(fā),轉(zhuǎn)變,很快就僅僅是留在老一代人心中的回憶而已.1.城北:

三墩,無論是從今年的土地放量,還是部分樓盤的入伙(親親家園等)其實(shí)景出現(xiàn),人氣的聚集,配套的完善,對于該版塊的房價(jià)將起到很大提升作用.

勾莊,莫干山路延伸段的道路擴(kuò)建雖然近期造成交通不順暢但其影響巨大,產(chǎn)品規(guī)劃合理,設(shè)計(jì)新穎,實(shí)景殺傷力巨大,樓盤市場供應(yīng)有限樓盤銷售進(jìn)度較塊,價(jià)格上揚(yáng).

***,無論是歷史人文背景,版塊內(nèi)的項(xiàng)目規(guī)模與品質(zhì),甚至是地產(chǎn)大鱷的進(jìn)入都使得***近氣人氣激增.四.現(xiàn)在的熱點(diǎn)在哪里?2.城南:

錢江新城,產(chǎn)品創(chuàng)新,未來CBD概念,江景房概念,成為杭州樓市價(jià)格新高點(diǎn).濱江,大規(guī)模，新規(guī)劃,部分江景房概念，產(chǎn)品設(shè)計(jì)新穎,價(jià)格高低幅度較大.3.城東:

九堡在05年初的土地放量占有一定的比例,未來樓盤規(guī)模不容小看.

***作為副城之首,良好的市政規(guī)劃與大學(xué)城的獨(dú)特人文背景,部分的錢塘江江景資源,先行的商業(yè)配套設(shè)施,引起了消費(fèi)者的關(guān)注與興趣.五.2005年3月,杭州樓市數(shù)據(jù)

根據(jù)杭州房產(chǎn)信息網(wǎng)房產(chǎn)超市公布的透明售房信息統(tǒng)計(jì)，從2月28日到3月7日一周的時(shí)間內(nèi)，杭州市七區(qū)域（上城區(qū)、下城區(qū)、濱江區(qū)、江干區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，不包括蕭山余杭）共成交商品房412套，總面積4.5萬平方米，平均每天成交58.86套。[總結(jié)]:按照杭州的一般經(jīng)驗(yàn)來講，2月底3月初這個(gè)時(shí)間段并不是樓市的旺季，一般都是供應(yīng)不多，因而成交也不顯著。究其原因，今年一開春成交就比較活躍的最重要原因還是房源的供應(yīng)相對有了提升。單就1、2月份開盤數(shù)量看，已經(jīng)大大高于去年同期,從供求的關(guān)系平衡來看,房子銷售壓力不大，價(jià)格上漲.1.上城城區(qū)一周內(nèi)成成交34套，面面積3801平平方米，，成交的的平均價(jià)價(jià)格都在在萬元以以上，上上城區(qū)既既可以借借西湖的的優(yōu)勢又又臨錢江江，納入入房產(chǎn)超超市的樓樓盤主要要有：龍龍生·錢錢塘名都都、商宇宇·清怡怡花苑、、瑞豐··格林苑苑、金都都華府、、春江花花月、錢錢江時(shí)代代、東方方金座、、湖濱公公寓、雪雪峰花苑苑等住宅宅和一些些商務(wù)樓樓，熱點(diǎn)點(diǎn)樓盤主主要在江江邊。以以節(jié)能住住宅著稱稱的金都都華府，，本周業(yè)業(yè)績7套套。2.下城城區(qū)一周內(nèi)成成交89套，面面積8169平平方米，，納入房房產(chǎn)超市市的樓盤盤主要有有：水印印康庭、、都市楓楓林、綠綠洲花園園、祥和和人家、、東河春春曉、平平凡里城城市公寓寓、河濱濱花園、、綠洲之之馨、深深藍(lán)廣場場等住宅宅和一些些商務(wù)樓樓。由于于這個(gè)區(qū)區(qū)域跨度度較大，，從武林林廣場旁旁單價(jià)19000元/平方米米的深藍(lán)藍(lán)廣場到到均價(jià)在在5000-6000元/平平方米左左右的城城北，價(jià)價(jià)格跨度度也比較較大，其其中的萬萬元房銷銷售相對對緩慢，，上周的的熱點(diǎn)是是坐落于于東新路路的水印印康庭，，成交72套，，該樓盤盤的loft戶戶型較為為獨(dú)特，，受到市市場追捧捧3.濱江江區(qū)一周內(nèi)成成交110套，，面積15909平方方米，納納入房產(chǎn)產(chǎn)超市的的樓盤主主要有：：臨江花花園、風(fēng)風(fēng)情苑、、賀田尚尚城、江江南豪園園、逸天天廣場、、天寓、、碧水豪豪園、錢錢江灣花花園、長長島之春春、銀色色港灣、、超級星星期天等等，以住住宅為主主。這些些樓盤以以高層居居多，自自身價(jià)格格跨度拉拉得比較較開，因因此區(qū)域域成交均均價(jià)在6000-10000元/平平方米的的區(qū)間有有一定的的跳躍。。上周區(qū)區(qū)內(nèi)賀田田尚城、、逸天廣廣場、天天寓等樓樓盤較受受關(guān)注。。4.江干區(qū)一周內(nèi)成交86套，面積積8995平平方米，套數(shù)數(shù)僅次于濱江江區(qū)和下城區(qū)區(qū)，納入房產(chǎn)產(chǎn)超市的樓盤盤主要有：天天成嘉苑、龍龍生·凱旋花花園、錢塘··沁園、廣利利佳苑、南肖肖埠文景苑和和采荷人家等等住宅和少量量商務(wù)樓，住住宅價(jià)格普遍遍在7000-10000元/平方方米之間，上上周天成嘉苑苑是熱點(diǎn)之一一，成交25套。5.***區(qū)區(qū)一周內(nèi)成交40套，面積積2119平平方米，這個(gè)個(gè)區(qū)域較為獨(dú)獨(dú)立，目前住住宅均價(jià)在5000/平平方米左右。。納入房產(chǎn)超超市的樓盤主主要有：十六六街區(qū)、大北北·四季風(fēng)景景、大都·文文苑風(fēng)情三個(gè)個(gè)樓盤，目前前的熱點(diǎn)是16街區(qū)，一一周的銷售業(yè)業(yè)績主要靠這這一個(gè)樓盤達(dá)達(dá)成。6.西湖區(qū)一周內(nèi)成交34套，面積積3881平平方米，這個(gè)個(gè)區(qū)域是老城城西的概念，，目前已經(jīng)成成為較受關(guān)注注的中心區(qū)域域，住宅價(jià)格格比較高，不不少已經(jīng)接近近萬元。納入入房產(chǎn)超市的的樓盤主要有有：山水人家家、世紀(jì)新城城、崇文公寓寓、景城花園園、世貿(mào)麗晶晶城、丁香公公寓等住宅和和少數(shù)寫字樓樓。世紀(jì)新城城在上周較受受關(guān)注。7.拱墅區(qū)一周成交19套，面積2968平方方米，數(shù)量上上落后于其他他6個(gè)區(qū)域，，這個(gè)區(qū)域納納入房產(chǎn)超市市的樓盤不少少，主要有：：盛德嘉苑、、湖墅嘉園、、龍門公寓、、淺水灣城市市花園、藍(lán)色色霞灣、錦昌昌文華、和睦睦苑、紅石中中央花園、遠(yuǎn)遠(yuǎn)東·新月公公寓、清水公公寓等，由于于多數(shù)銷售接接近尾聲，總總的可售房源源也不多。上上周藍(lán)色霞灣灣和紅石中央央花園是較為為熱點(diǎn)樓盤。。六.杭州商商業(yè)配套現(xiàn)狀狀與發(fā)展主城商業(yè)的1張王牌以延安路為軸軸，貫穿湖濱濱、武林和吳吳山三個(gè)商業(yè)業(yè)圈，東至中中山路，西至至湖濱路、環(huán)環(huán)城路，南至至吳山廣場，，北至西湖文文化廣場的區(qū)區(qū)域規(guī)劃為杭杭州至2010年間唯一一的市級商業(yè)業(yè)中心。建設(shè)的總體體目標(biāo)是，，繼續(xù)提高高商業(yè)集聚聚程度，推推進(jìn)網(wǎng)點(diǎn)布布局戰(zhàn)略調(diào)調(diào)整，提升升商業(yè)設(shè)施施品位，提提高新型業(yè)業(yè)態(tài)比重，，完善服務(wù)務(wù)功能，增增強(qiáng)現(xiàn)代氣氣息，形成成高度繁華華的現(xiàn)代大大都市商業(yè)業(yè)中心。延延安路和湖湖濱、武林林、吳山三三個(gè)商業(yè)圈圈經(jīng)過多年年的發(fā)展已已經(jīng)具有相相當(dāng)好的人人氣基礎(chǔ)，，目前武林林商圈是市市區(qū)商業(yè)最最繁華的地地區(qū)，這樣樣濃墨重彩彩的規(guī)劃使使這一線三三圈的商鋪鋪更加具有有領(lǐng)袖杭州州的身價(jià)。。這個(gè)大區(qū)區(qū)域是杭州州商鋪供應(yīng)應(yīng)較為集中中的地段，，由于開發(fā)發(fā)建設(shè)的成成熟性，可可開發(fā)的土土地資源已已經(jīng)相對稀稀缺，目前前可銷售的的房源基本本已經(jīng)所剩剩無多，且且價(jià)位相當(dāng)當(dāng)高。3個(gè)市級商商業(yè)副中心心：托起潛潛力板塊蕭山將形成以市市心路中段段為核心的的高品位新新商圈和以以市心路北北端為核心心的商業(yè)群群，形成以購物為為主、商務(wù)務(wù)為輔的新新商圈(開開元加洲陽陽光MALL,新世世界太古廣廣場等)。。余杭的商業(yè)中心心則以北大大街為軸，，北到邱山山大街，南南到東西大大街接，以以購物為主主。***商業(yè)中心位位于***鎮(zhèn)，北到到德勝路延延伸段，南南到艮山路路延伸段，，將形成與與***城城相協(xié)調(diào)的現(xiàn)現(xiàn)代都市商商業(yè)中心。。[判斷]:目前這三大大板塊商業(yè)業(yè)方興未艾艾，三個(gè)區(qū)區(qū)域又分別別規(guī)劃為杭杭州的三個(gè)個(gè)副城，因因此這三大大板塊都將將是具有升升值力的潛潛力板塊。。蕭山、臨臨平已經(jīng)培培育了一定定的商業(yè)氛氛圍；***的商業(yè)業(yè)目前還沒沒有形成氣氣候，目前前只有住宅宅底商形式式的商鋪在在售，也基基本售完。。而隨著現(xiàn)現(xiàn)在的杭州州各個(gè)居住住中心的逐逐步出現(xiàn)，，杭州商業(yè)業(yè)配套相對對不平衡,明顯的冷冷熱不均.存在了一一定的市場場發(fā)展余量量.12個(gè)區(qū)域商業(yè)業(yè)副中心城站廣場、之江江大道南段新居居區(qū)、德勝東路路地區(qū)、半山地地區(qū)、賣魚橋地地區(qū)、黃龍地區(qū)區(qū)、西城廣場、、錢江新城區(qū)、、***高教園園區(qū)、濱江高教教園區(qū)、小和山山高教園區(qū)和三三墩地區(qū)。遠(yuǎn)郊郊一些新商業(yè)中中心逐漸進(jìn)引起起消費(fèi)者的關(guān)注注，迅速成為商商業(yè)地產(chǎn)最具成成長性的板塊,區(qū)域商業(yè)副中中心更具有“規(guī)規(guī)劃”的意義，，特別是遠(yuǎn)郊商商業(yè)副中心，把把消費(fèi)者的視線線拉向了新的領(lǐng)領(lǐng)域.特色商業(yè)街一批區(qū)級商業(yè)特特色街，包括江江干區(qū)的天成路路休閑服務(wù)一條條街、上城區(qū)中中山中路傳統(tǒng)商商業(yè)街、拱墅區(qū)區(qū)臺州路步行商商業(yè)街、濱江區(qū)區(qū)濱江餐飲商業(yè)業(yè)步行街(星光光大道)、蕭山山區(qū)的市心里路路商業(yè)街和臨平平區(qū)的九曲營步步行街?，F(xiàn)狀:12個(gè)個(gè)區(qū)域商業(yè)中心的的4大天王東南西北1.濱江區(qū)塊————商業(yè)先行商業(yè)方面，濱江區(qū)區(qū)在多數(shù)樓盤介入入開發(fā)之前，便已已有了較為完善的的商業(yè)規(guī)劃理念。。濱江的概念性規(guī)規(guī)劃里，對于商業(yè)業(yè)的規(guī)劃集中反映映在三條以商業(yè)、、商務(wù)為主的城市市服務(wù)功能軸上?！，F(xiàn)今的濱江由原原來的濱江區(qū)和高高新開發(fā)區(qū)合并組組成,商業(yè)設(shè)置上上也分成了兩塊,北面的濱江核心心區(qū)目前最令人注注目的商業(yè)規(guī)劃便便是沿江4.2公公里的聞濤路及路路北的區(qū)域規(guī)劃中中的商業(yè)步行街，，目前該項(xiàng)目已由由中冠印染（香港港）有限公司投資資，投資額為1億億元。步行街邊上上往西將聚集錦繡繡江南、香溢·白白金海岸、同人··春江時(shí)代、旅游游·水印城等眾多多沿江樓盤。濱江的另一重要配配套項(xiàng)目———公建中心位位于火炬大道、信信誠路、北環(huán)路與與中心大道的北面面，該區(qū)域是錢江江南岸開發(fā)最早、、開發(fā)量最大的一一個(gè)住宅區(qū)域，江江濱花園、彩虹城城、國信嘉園、太太陽國際公寓、銀銀色港灣等樓盤均均位于附近。公建建中心的區(qū)域中心心是1.8萬平方方米的生態(tài)綠地，，商業(yè)步行街區(qū)環(huán)環(huán)繞于綠地，將容容納百貨、超市、、專賣店等大型商商業(yè)設(shè)施,麥德龍龍超市在杭州的第第二家店面，亦已已擇址濱江區(qū)域。。濱江區(qū)域商業(yè)配套套信息:旅游·水印城：位位于錢江四橋與三三橋之間，為今年年新推樓盤，總建建筑面積約28萬萬平方米。樓盤的的商鋪面積約為1645.7平方方米，分別分布于于樓盤的南側(cè)、西西側(cè)及北側(cè)。南面面商鋪規(guī)劃為大框框架結(jié)構(gòu)，可引進(jìn)進(jìn)大型超市滿足園園區(qū)住戶的日常生生活所需；西側(cè)為為小型休閑商鋪；；北側(cè)為觀江休閑閑娛樂商鋪，商鋪鋪前面建有一條高高檔休閑特色街。。賀田·尚城：樓樓盤位于錢江南岸岸一橋西面，小區(qū)區(qū)配套設(shè)施是該樓樓盤的一個(gè)重要賣賣點(diǎn)。樓盤商鋪總總配置面積約2.5萬平方米，其其中有一規(guī)劃為超超市用途的2200平方米商鋪,銷售方式目前尚尚未決定。彩虹城：位于錢江江四橋與一橋之間間最大的樓盤。其其商業(yè)設(shè)施配置相相當(dāng)可觀。一期商商業(yè)街及綜合樓東東翼，計(jì)有7000平方米左右的的商鋪。其中用于于配套餐飲與大型型超市的商鋪位于于綜合樓東翼，規(guī)規(guī)劃中的超市面積積約為3000平平方米。其余小商商鋪都為60平方方米左右，銷售方方目前的想法是只只租不賣。除一期期以外，樓盤二期期、三期還有10000平方米左左右的商鋪。2.三墩區(qū)塊————南北兩個(gè)商業(yè)業(yè)中心三墩鎮(zhèn)是杭城西北北部的中心城鎮(zhèn)，，距市中心10公公里。集鎮(zhèn)規(guī)劃占占地10.86平平方公里，人口11萬。目前已經(jīng)經(jīng)形成了比較完備備的商業(yè)設(shè)施，從從購物、吃飯，到到娛樂休閑，各種種商店和場所基本本齊全。現(xiàn)有的購購物場所已有金利利百貨商場、華聯(lián)聯(lián)超市、聯(lián)華萬家家福超市、解百超超市、三墩小商品品市場等。對于未來的商業(yè)規(guī)規(guī)劃，2002年年審批通過的《杭杭州三墩地區(qū)控制制性詳細(xì)規(guī)劃》里里有較多的設(shè)想。。未來的三墩將設(shè)設(shè)南北兩個(gè)公共社社區(qū)中心，城區(qū)南南部中心位于中心心居住片區(qū)，另一一個(gè)公共中心位于于鎮(zhèn)北居住片區(qū)。。同時(shí)，三墩還將建建設(shè)五里塘河風(fēng)情情街、文化中心。。厚仁路一帶將設(shè)設(shè)置一系列公共文文化設(shè)施、購物中中心等。古墩路沿沿線也將分布商業(yè)業(yè)中心。三墩商業(yè)配套信息息:親親家園：這個(gè)建建筑面積約70萬萬平方米的小區(qū)，，最先開發(fā)的B區(qū)區(qū)商業(yè)建筑面積將將達(dá)1萬余平方米米。親親家園商業(yè)業(yè)步行街橫貫親親親家園東西全境，，總長約1.5公公里。商業(yè)街計(jì)劃劃引進(jìn)銀行、通信信、建筑材料、24小時(shí)便利店等等系列商業(yè)形態(tài)。。3.閑林區(qū)塊————商業(yè)配套靠房房產(chǎn)商杭州的發(fā)展方向是是東擴(kuò)西進(jìn)，西進(jìn)進(jìn)主要是旅游西進(jìn)進(jìn)，受此影響，閑閑林目前在商業(yè)配配套方面并不明朗。無無論未來閑林商業(yè)業(yè)配套多么美麗，，但現(xiàn)在來說還為為時(shí)尚早。閑林作作為低密度住宅的的聚集地，新興居居住中心區(qū)已經(jīng)逐逐步形成,商業(yè)配配套也會逐步跟上上.閑林商業(yè)業(yè)配套信信息:江南春城城·閑林林山水：：規(guī)劃有有商業(yè)步步行街、、學(xué)校等等，方案案未定。。江南春城城·白云云深處：：會館占占地5139.5平方方米，設(shè)設(shè)有中餐餐廳、會會議室、、健身房房、超市市等各種種配套設(shè)設(shè)施。綠城翡翠翠城:龐龐大完善善的商業(yè)業(yè)配套設(shè)設(shè)施規(guī)劃劃,租售售方式未未定.瑞城:休休閑體育育運(yùn)動,商業(yè)配配套設(shè)施施的規(guī)劃劃,租售方式式未定.4.***區(qū)塊塊————?jiǎng)萑缙破浦?**是是杭州城城市發(fā)展展的重點(diǎn)點(diǎn)規(guī)劃區(qū)區(qū)域,享享有政策策及配套套資源等等多方面面等優(yōu)勢勢,隨著著源源不不斷的校校園消費(fèi)費(fèi)群體和和辦公人人員,居居住人群群所擁有有的巨大大消費(fèi)需需求,區(qū)區(qū)域內(nèi)的的環(huán)境成成熟不斷斷發(fā)展也也促使了了商業(yè)配配套的不不斷完善善與成熟熟.***商商業(yè)配套套信息:大北·四四季風(fēng)景景：樓盤總總建筑面面積13.5萬萬平方米米，商鋪鋪總建筑筑面積1.15萬平方方米，一一期商鋪鋪面積約約8200平方方米，現(xiàn)現(xiàn)已售出出4200平方方米，2003年中捆捆綁銷售售單價(jià)約約為8000元元/平方方米.目目前準(zhǔn)備備銷售的的商鋪約約4000平方方米,沿沿馬路的的商鋪單單價(jià)在15000元－－16000元元/平方方米之間間.***··文匯苑苑：該樓盤的的底樓商商鋪總量量約為6000多平方方米，基基本上已已全數(shù)售售完.小小區(qū)開發(fā)發(fā)適合做做超市的的商鋪面面積約2000多平方方米，目目前開發(fā)發(fā)商手里里自留1000多平方方米.東海未名名園商鋪鋪售價(jià)起價(jià)價(jià)7985元/平,商宇香榭榭里花園園商鋪售價(jià)均價(jià)價(jià)約8500元元/平,休斯頓高高科技園園預(yù)計(jì)2005年年3-4月開盤盤，位于于杭州***2號路與與23號號路交叉叉口，占占地面積積150畝，總總建筑面面積12萬多平平方米，，建筑類類型有高高層，多多層、商商鋪、住住宅、寫寫字樓，，綠化率率35％％，容積積率1.26，，面積范范圍30-80平方米米，預(yù)告告房源400套套，預(yù)計(jì)計(jì)2005年下下半年交交付，價(jià)價(jià)格未定定.***福福雷德廣廣場35000平方方米營業(yè)業(yè)面積的的綜合商商業(yè)中心心。其中中，地下下一層計(jì)計(jì)劃引進(jìn)進(jìn)5000平方方米規(guī)模模的中型型超市；；一層計(jì)計(jì)劃設(shè)置置公共服服務(wù)型的的商業(yè)配配套設(shè)施施，比如如移動營營業(yè)廳、、銀行、、郵局等等，還可可能引進(jìn)進(jìn)肯德基基等著名名快餐店店；二三三層為一一個(gè)4000平平方米左左右的中中式餐廳廳，計(jì)劃劃引進(jìn)較較為著名名的本地地餐館，，以彌補(bǔ)補(bǔ)***缺乏大大型餐飲飲店的缺缺憾。另另外，還還計(jì)劃引引進(jìn)數(shù)碼碼城、咖咖啡館、、足浴店店、美容容院、運(yùn)運(yùn)動場所所、量販販KTV歌廳等等.***16街區(qū)區(qū)總結(jié):1.天堂堂的生活活在變化化,盡快快變化的的有些讓讓人心驚驚肉跳,但巨大大的變化化也正創(chuàng)創(chuàng)造了諸諸多的機(jī)機(jī)遇,而而種種的的變化歸歸根結(jié)底底都始終終圍繞著著生活的的品質(zhì)提提升這個(gè)個(gè)話題.2.生活活品質(zhì)的的提升體體現(xiàn)在如如今杭州州的地產(chǎn)產(chǎn)表現(xiàn)時(shí)時(shí),不難難發(fā)現(xiàn),各種因因素(政政策調(diào)控控,外來來競爭,服務(wù)意意識,開開發(fā),設(shè)設(shè)計(jì)理念念等)都都正在處處在一個(gè)個(gè)由供轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)賣的市市場關(guān)系系，追求求的不只只停留在在產(chǎn)品本本身,由由服務(wù),細(xì)節(jié)產(chǎn)產(chǎn)生的品品牌將成成為今后后的謀生生發(fā)展之之道.3.經(jīng)過過前面的的掃描,不難看看出杭州州今后的的城市格格局與功功能正在在接連而而至,而而住宅與與商業(yè)配配套也正正在由原原來的1個(gè)中心心向周邊邊的幾個(gè)個(gè)中心正正在轉(zhuǎn)變變.問題:1.如果果說空間間是促進(jìn)進(jìn)發(fā)展的的核心因因素,那那么杭州州附近還還有哪里里有著巨巨大的空空間支持持我們找找到奶酪酪?第二篇:中華文明明曙光地地(地地利)***地地產(chǎn)市場場動態(tài)***1.區(qū)域域概況***是是個(gè)歷史史悠久，，交通便便捷，經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展相對較較快的典典型江南南小鎮(zhèn),已成為大大杭州的的重要組組成部分分。其獨(dú)獨(dú)特的歷歷史特色色,以及及優(yōu)良的的自然環(huán)環(huán)境是其其最大的的賣點(diǎn)，，這將帶帶動該區(qū)區(qū)域的房房產(chǎn)快速速發(fā)展.***，，歷史悠悠久，人人杰地靈靈，是被被謄為““中華文文明曙光光”的““***文化””發(fā)祥地地.***文化是是環(huán)太湖湖流域分分布的以以黑陶和和磨光玉玉器為代代表的新新石器時(shí)時(shí)代晚期期文化，，因1936年年首先發(fā)發(fā)現(xiàn)于***而而命名,距今5300—4000年年.中國國文明的的曙光是是從***升起起的，是是中華民民族和東東方文明明的圣地地，國家家文物局局正式將將其列入入《世界界文化遺遺產(chǎn)名錄錄》清單單.***鎮(zhèn)鎮(zhèn)以魚米米之鄉(xiāng)，，花果之之地，絲絲綢之府府，文化化之邦著著稱.這里氣氣候宜人人，環(huán)境境優(yōu)美、、土地肥肥沃、特特產(chǎn)豐富富，糧、、魚、畜畜、桑、、果、茶茶、竹筍筍等各業(yè)業(yè)生產(chǎn)興興旺，““大陸春春筍”、、“西湖湖蜜梨””.2.位置置優(yōu)越交交通便便捷***鎮(zhèn)鎮(zhèn)距杭州州市中心心13公里里，距筧橋橋機(jī)場、、鐵路杭杭州站15公里里。地理位置得得天獨(dú)厚厚，交通通十分便便利，新新老104國道道、良塘塘公路、、良倉公公路穿鎮(zhèn)鎮(zhèn)而過，，形成兩兩縱兩橫橫“井””字形通通道，良良塘公路路與江南南水鄉(xiāng)古古鎮(zhèn)塘相相連，良良倉公路路直達(dá)章章太炎故故居倉前前，***港與與京杭大大運(yùn)河緊緊緊相邊邊。從杭州主主城到***組組團(tuán)的主主要道路路有三條:一是從城城西走繞繞城公路路一是走莫莫干山路路,現(xiàn)階階段道路路擴(kuò)建，，雙向6車道施施工中（（勾莊段段）一條是經(jīng)經(jīng)上塘高高架轉(zhuǎn)繞繞城公路路3.政府府規(guī)劃規(guī)劃范圍圍：涉及***、瓶瓶窯全鎮(zhèn)鎮(zhèn)及倉前前鎮(zhèn)北部部,總面面積為268平平方千米米.分區(qū)性質(zhì)質(zhì)：以生態(tài)景景觀為主主導(dǎo)，以以***遺址保保護(hù)區(qū)為為核心，，以高等等教育和和歷史文文化為特特色，集旅旅游、居住住、教育、、商貿(mào)功能能為一體，，兼顧工業(yè)業(yè)和物流的的城市組團(tuán)團(tuán).功能定位：：歷史文化遺遺產(chǎn)（***遺址））保護(hù)區(qū)，，高教及高高新產(chǎn)業(yè)園園區(qū)，生態(tài)態(tài)型城市組組團(tuán)。人口規(guī)模：：遠(yuǎn)期（2020年））37萬，，遠(yuǎn)景（2050年年）53萬萬人.以下這些規(guī)規(guī)劃是該組組團(tuán)區(qū)別與與其他組團(tuán)團(tuán)的最大特特點(diǎn),也是是該區(qū)域房房產(chǎn)快速,健康發(fā)展展的原因:組團(tuán)規(guī)劃以生態(tài)景觀為主導(dǎo)，以以***遺址址保護(hù)區(qū)為為核心，組團(tuán)布局局結(jié)構(gòu)表現(xiàn)現(xiàn)為“一區(qū)區(qū)一園四片片”。（***遺址址保護(hù)區(qū)，，東明山森森林公園，，瓶窯，***文化化村，勾莊莊與倉前高高教園區(qū)共共四個(gè)片區(qū)區(qū)。）在空間發(fā)展策略規(guī)劃上上，***提出要““北遷，南拓拓，東靠，，西調(diào)”。受***組團(tuán)西西部為山林林地，北部部為***遺址保護(hù)護(hù)區(qū)，-苕苕溪以西為為滯洪區(qū)區(qū)的用地條條件限制，，***組組團(tuán)的開發(fā)發(fā)用地，選選擇沿新104國道道/***港一線向向南發(fā)展，，將北部遺遺址保護(hù)區(qū)區(qū)內(nèi)的居民民，企業(yè)，，結(jié)合遺址址保護(hù)，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整向外搬搬遷，重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展南部部地區(qū)，并并借東部勾勾莊地區(qū)與與杭州主城城區(qū)連為一一體，與城城區(qū)規(guī)劃統(tǒng)統(tǒng)一。4.在線樓樓盤1、***文化村2、開發(fā)商商：浙江南都房房產(chǎn)集團(tuán)有有限公司3、開發(fā)理理念：優(yōu)美美棲居小鎮(zhèn)鎮(zhèn)4、在線：：白鷺郡（（公寓）：：1期已銷銷售完畢，，1期11月開盤時(shí)時(shí)均價(jià)為4600元元/平，300余套套2期于05年4月開始登記，，價(jià)格為5000元均價(jià)，戶戶型從80平到到280平不等等，總建筑面積積17萬平，容積積0。82，綠綠化率40%。。5、啟動中：竹徑茶語：竹鄉(xiāng)鄉(xiāng)濱水住宅，形形成以山地聯(lián)排排，別墅為主的的產(chǎn)品形態(tài)，06年6月推出出。陽光天際：北靠靠遺址保護(hù)區(qū)，，以山麓村落為為主題的公寓，，聯(lián)排產(chǎn)品形態(tài)態(tài)，10月完成成總圖深化。***國際渡假假酒店：計(jì)劃06年初主題結(jié)結(jié)頂。玉鳥流蘇：欲與與西湖新天地試試比高的商業(yè)配配套，建筑設(shè)計(jì)計(jì)的最后確認(rèn)階階段。走近***文化化村進(jìn)***文化村村路轉(zhuǎn)處竹林***文化村內(nèi)內(nèi)私家道路***文化村內(nèi)內(nèi)導(dǎo)示***文化村白白鷺郡圍墻坡地公寓,錯(cuò)落落生活主力戶型130—150平3房單位位***文化村村內(nèi)施工中的的商業(yè)配套******新村2期入入口住宅部分已經(jīng)經(jīng)全部買完，，現(xiàn)只有少量量商鋪出售,7000元元/平5.現(xiàn)有商業(yè)業(yè)狀況***集鎮(zhèn)是是***商貿(mào)貿(mào)中心，區(qū)域域范圍不斷擴(kuò)擴(kuò)大，從原來來的一條老街街，擴(kuò)展為3條新街，但但還不是非常常集中,業(yè)態(tài)態(tài)形式相對比比較單一。中中心廣場和國國道兩旁擁有有郵電、通信信、賓館、酒酒家、超市、、商店、飲食食、新華書店店、房地產(chǎn)、、維修和其他他服務(wù)行業(yè)的的企業(yè)500余家。***鎮(zhèn)中心心廣場***鎮(zhèn)中心心廣場周邊商商業(yè)配套***鎮(zhèn)中心心廣場周邊商商業(yè)配套***鎮(zhèn)中心心廣場周邊商商業(yè)配套***鎮(zhèn)中心心廣場周邊商商業(yè)配套***鎮(zhèn)中心心廣場周邊商商業(yè)配套6.從杭州到到***要路路過勾莊1.勾莊現(xiàn)代代代表樓盤展展示2.天陽棕櫚櫚灣3.基本數(shù)據(jù)據(jù):位置:勾莊區(qū)塊,莫干山路延伸伸段以東,世世紀(jì)大道以南南產(chǎn)品:多層,小高層,高高層,聯(lián)排景觀:雙水景景主題園林商業(yè):內(nèi)街+沿街節(jié)點(diǎn):2004年11月二期紅紅樹灣社區(qū)第第三次開盤時(shí)時(shí),均價(jià)4850元/平平左右2005年4月二期二組組團(tuán)開盤,均均價(jià)5800元/平.社區(qū)門口道路路入口外商業(yè)配套內(nèi)商業(yè)配套內(nèi)商業(yè)配套售樓處軸線水景園林林總結(jié):1.***的的得天獨(dú)厚的的版塊價(jià)值,歷史人文背背景,不可復(fù)復(fù)制.優(yōu)美的的自然環(huán)境,便捷的交通通網(wǎng)絡(luò),但這這一價(jià)值現(xiàn)今今并沒有被完完全的體現(xiàn)出出來,可以展展現(xiàn)的價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)并不多,***使用用中的住宅,商業(yè)項(xiàng)目都都是相對原始始,落后的,緊鄰的勾莊莊新項(xiàng)目的出出現(xiàn),連接的的臨平,瓶窯窯,余杭鎮(zhèn)新新興項(xiàng)目的出出現(xiàn)以及市場場消費(fèi)認(rèn)可的的程度(價(jià)格格的上漲)都都對比出***的可持續(xù)續(xù)發(fā)展空間巨巨大.2.但不難看看出，現(xiàn)在在在建以及規(guī)劃劃的出現(xiàn)與實(shí)實(shí)施體現(xiàn)了***正在啟啟動的信號.***正在在啟動的信信號現(xiàn)在有多多少人清楚?就杭州市來來言,南都***文化村村就04年底底開始宣傳推推廣,市場有有一定的知名名度,而地產(chǎn)產(chǎn)大鱷萬科與與南都的事情情也可謂是杭杭州近來的熱熱點(diǎn)之一,對對于***,表面上大家家是不陌生的的,至少在05年的年初初.問題:2.我我們找到奶酪酪后，如果將將奶酪的甜美美告訴我們的的消費(fèi)者?那那他們也了解解到奶酪的香香與甜?***商貿(mào)區(qū)區(qū)塊(CBD)***商貿(mào)區(qū)區(qū)塊(CBD)交通現(xiàn)狀狀工程已經(jīng)啟動動,面貌逐漸漸呈現(xiàn)第三篇:******16街區(qū)(人和)項(xiàng)目推廣策略一.市場策略觀點(diǎn)點(diǎn)-----速戰(zhàn)戰(zhàn)速決１.版塊地位戰(zhàn)－－－－針對***現(xiàn)有的其他同類類產(chǎn)品以及相鄰的的項(xiàng)目,******16街區(qū)應(yīng)當(dāng)利用自自身的優(yōu)勢迅速占占領(lǐng)制高點(diǎn).并且且在推廣與宣傳上上借助一切有利于于項(xiàng)目自身利益的的信息,節(jié)點(diǎn)借勢勢(與***的發(fā)發(fā)展,與***商商貿(mào)區(qū)域的關(guān)系)造勢(***版版塊的價(jià)值宣傳與與南都,人文,旅旅游,居住的體現(xiàn)現(xiàn)等)2.概念提升戰(zhàn)－－－－******16街區(qū)的與與出現(xiàn),體現(xiàn)了***的新興的生生活需求,這一需需求是符合以杭州州為主體的城市,版塊,生活發(fā)展展的市場急需需求求.３.市場地位戰(zhàn)－－－－******16街區(qū)的與與出現(xiàn),標(biāo)志了***自身的形象象改變,現(xiàn)代商業(yè)業(yè)文明與歷史人文文背景的有機(jī)結(jié)合合,保護(hù)歷史人文文的同時(shí)，體現(xiàn)了了現(xiàn)代商業(yè)文明.二.推廣策略觀點(diǎn)點(diǎn)-----出奇奇制勝1.就產(chǎn)品的本身身來言,首先要注注重形成系列，形成品牌效應(yīng),時(shí)刻保持著與前前期產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)性,延伸性，從從而達(dá)到一個(gè)品牌牌的積累與強(qiáng)化作作用,建立***公司的市場品牌牌知名度,品牌忠實(shí)度,保障消費(fèi)者購買信信心.2.就產(chǎn)品本身來來言,設(shè)計(jì)的理念念與產(chǎn)品自身概念必須就前期產(chǎn)品要要有創(chuàng)新,要有突破,有提升才能吸引消費(fèi)者的的關(guān)注,形成品牌牌的信任感與追從從感,促進(jìn)消費(fèi)者的購買買行為.3.推廣方式也必必須考慮到利用前期的良好業(yè)績表現(xiàn),使用感覺,客戶群體資源的整合運(yùn)營.三.推廣概念構(gòu)想想[第4代街區(qū)商商業(yè)生活形態(tài)]*******05版16街區(qū)登陸***,再續(xù)續(xù)傳奇!問：什么是是第4代？？答：升級于第一一代：散點(diǎn)點(diǎn)式商業(yè)——傳統(tǒng)商鋪鋪：功能單單一，服務(wù)務(wù)單一，品品質(zhì)低。第二代：間間隔式商業(yè)業(yè)—普通住住宅裙樓式式商鋪：缺缺乏主題，，缺乏規(guī)劃劃，缺乏特特色，回報(bào)報(bào)低。第三代：規(guī)規(guī)模式商業(yè)業(yè)—MALL，普通通商業(yè)廣場場：資源浪浪費(fèi)，不符符合現(xiàn)階段段城市需要要，受生活成本限制制，投資高高，風(fēng)險(xiǎn)大大。問：***-***16街區(qū)區(qū)05版[第第4代街區(qū)區(qū)商業(yè)生活活形態(tài)]與***16街街區(qū)有什么么不同？答：商業(yè)靈魂------文文化，，***獨(dú)獨(dú)特的歷史史文化背景景是支持現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)的的核心靈魂魂，現(xiàn)代商商業(yè)追求的的已經(jīng)不再滿滿足于交通通便利，間間隔合同，，主題統(tǒng)一一，設(shè)計(jì)新新穎的要求求上了，為為了強(qiáng)調(diào)以客為為本的服務(wù)務(wù)歷年，文文化是商業(yè)業(yè)可持續(xù)發(fā)發(fā)展的根本本,完成集集合文化,旅游,居居住于一體的的復(fù)合式功功能.問：***-***16街區(qū)區(qū)05版[第第4代街區(qū)區(qū)商業(yè)生活活形態(tài)]是什么么樣的生活活形態(tài)?答：對于居住者者來說，是是享受都市市生活的便便利與時(shí)尚尚也同時(shí)享享受不可復(fù)復(fù)制的歷史史人文環(huán)境境.對于商鋪的的買家來言言,選擇這這里，體驗(yàn)驗(yàn)新的創(chuàng)富富形態(tài):休休閑的賺錢錢,賺錢的的休閑.四.[第第4代街街區(qū)商業(yè)生生活形態(tài)]價(jià)值值體系1、版塊的的價(jià)值：獨(dú)獨(dú)特的不可可復(fù)制的,不可再生生的人文歷歷史環(huán)境.2、地段段的價(jià)值:***商貿(mào)區(qū)區(qū)塊(CBD)的新新一代***商業(yè)中中心位置.3、便捷捷的價(jià)值:與杭杭州主城,臨平,余余杭,瓶窯窯的緊密聯(lián)聯(lián)系,乃至至省內(nèi)外的物流集散散地,交通通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)達(dá).4、產(chǎn)品品的價(jià)值:與環(huán)環(huán)境融合的的個(gè)性的設(shè)設(shè)計(jì),領(lǐng)先先的規(guī)劃與與功能劃分分.5、功能能的價(jià)值:創(chuàng)創(chuàng)新的商業(yè)業(yè)生活理念念,集合文文化,旅游游，居住于于一體的商業(yè)生活模模式,充分分追求商業(yè)業(yè)客戶群體體的內(nèi)外資資源共享的最大價(jià)價(jià)值體現(xiàn).7、品牌牌的價(jià)值:***地產(chǎn)的的系列產(chǎn)品品倍受市場場青睞,產(chǎn)產(chǎn)品從設(shè)計(jì)計(jì)到包裝向來都是是知名公司司服務(wù).五.推廣廣中項(xiàng)目價(jià)價(jià)值點(diǎn)分類類一.商鋪類類價(jià)值述求求:1.區(qū)域的的歷史文化化背景,自自然環(huán)境,旅游環(huán)境境.2.便捷發(fā)發(fā)達(dá)的交通通網(wǎng)絡(luò)，以以及正在完完善的道路路擴(kuò)建.3.項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值體體現(xiàn),區(qū)域域內(nèi)商業(yè)形形態(tài)的提升升與實(shí)際需需要.4.龐大,固定的消消費(fèi)客戶群群體(項(xiàng)目目周邊的中中心廣場,緊鄰太平平村固定消消費(fèi)人群,CBD消消費(fèi)群)5.發(fā)展空空間等于升升值空間，，緊鄰CBD,發(fā)展展態(tài)勢及速速度眼見為為實(shí).6.主力店店的方向,財(cái)富的方方向(后期期招商宣傳傳手段)二.居住類類價(jià)值述求求:1.區(qū)域內(nèi)內(nèi)的獨(dú)特自自然環(huán)境+人文環(huán)境境+旅游環(huán)環(huán)境2.便捷發(fā)發(fā)達(dá)的交通通網(wǎng)絡(luò)，以以及正在完完善的道路路擴(kuò)建.3.CBD的親密關(guān)關(guān)系體驗(yàn)了了生活的形形態(tài),消費(fèi)費(fèi)的價(jià)值與與社會地位位.4.生活的的便利配套套支持的新新的生活形形態(tài)(區(qū)域域環(huán)境+配配套環(huán)境)5.生活成成本的減低低與消費(fèi)價(jià)價(jià)值的無限限提升所產(chǎn)產(chǎn)生