房地產(chǎn)企業(yè)工程管理

缺陷的系統(tǒng)解決方案2009年8月工程管理缺陷的系統(tǒng)解決方案第一部分、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理出現(xiàn)的主要問題第二部分、房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量管理的解決方案第三部分、房地產(chǎn)企業(yè)工程進度管理的解決方案第四部分、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理定位及理念第一部分一、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理出現(xiàn)問題的分類三、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理存在的九大短板五、房地產(chǎn)工程管理問題為何屢禁不絕二、房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量問題產(chǎn)生的影響四、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)對工程管理的要求房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理出現(xiàn)的問題1、安全性質(zhì)量問題4、適用性質(zhì)量問題2、功能性質(zhì)量問題3、觀感性質(zhì)量問題■從業(yè)主投訴的角度看工程質(zhì)量問題的分類：安全性質(zhì)量問題■安全性質(zhì)量問題的主要體現(xiàn)：1、樁基工程質(zhì)量問題2、鋼筋、混凝土工程質(zhì)量問題3、外墻磚空鼓、開裂、脫落等工程質(zhì)量問題4、基坑、邊坡支護工程質(zhì)量問題5、……功能性質(zhì)量量問題■功能性質(zhì)量量問題的主主要體現(xiàn)：1、鋁合金門門窗滲漏工工程問題2、外墻滲漏漏工程質(zhì)量量問題3、屋面滲漏漏工程質(zhì)量量問題4、衛(wèi)生間滲滲漏工程質(zhì)質(zhì)量問題5、……觀感性質(zhì)量量問題■觀感性質(zhì)量量問題的主主要體現(xiàn)：1、內(nèi)墻空鼓鼓、開裂工工程質(zhì)量問問題2、內(nèi)部空間間尺寸方正正、凈高、、垂直度、、平整度等等3、門窗、設(shè)設(shè)備、管線線污染、劃劃痕等質(zhì)量問題題4、外墻平整整、褪色、、泛堿等觀觀感類質(zhì)量量問題5、……房地產(chǎn)工程程進度管理理出現(xiàn)的問問題1、工程總控控計劃管理理問題2、工程保障計劃脫脫節(jié)問題3、工程施工工計劃組織織問題■從企業(yè)業(yè)經(jīng)營的角角度看工程程進度問題題的分類：：4、……房地產(chǎn)工程程成本管理理出現(xiàn)的問問題1、目標成本本體系缺陷陷問題2、設(shè)計變更更責(zé)任成本本問題3、施工措施施成本管理理問題■從經(jīng)營營成本的角角度看工程程成本問題題的分類：：5、……4、工程動態(tài)態(tài)成本協(xié)調(diào)調(diào)問題房地產(chǎn)工程程管理存在在的九大短短板■工程管管理短板一一：大多數(shù)房地地產(chǎn)企業(yè)只只有偏重于于管理的工工程管理程序，，沒有建立立與之配套套的工程管管理標準和施工工技術(shù)標準準僅靠籠統(tǒng)的的工程管理理程序，實實際工程管管理中，依然無無法解決針針對具體某某專項工程程的質(zhì)量管控重重點■某上市地產(chǎn)產(chǎn)公司的項項目工程管管理程序：：程序的優(yōu)點點：項目工程管管理程序能能夠解決工工程管理過過程中應(yīng)該該做什么？？什么時間間做？由誰誰來做？程序的缺點點：工程管理程程序無法解解決如何做做的問題??！不能提供供具體做的的管理方法法！缺乏工程管管理標準和和施工技術(shù)術(shù)標準■某知名地產(chǎn)產(chǎn)公司的工工程質(zhì)量管管理作業(yè)指指引：作業(yè)指引的的優(yōu)點：項目工程質(zhì)質(zhì)量管理作作業(yè)指引能能夠解決采采取哪些具具體的管理理方法做的的問題作業(yè)指引的的缺點：項目工程質(zhì)質(zhì)量作業(yè)指指引無法解解決如何做做好的問題題！不能提提供具體的的技術(shù)標準準和管理標標準！缺乏工程管管理標準和和施工技術(shù)術(shù)標準■廁浴間滲漏漏可以通過過工程管理理程序解決決嗎？監(jiān)理單位通通常對廁浴浴間防水閉閉水試驗的的檢驗要求求：◆整體結(jié)結(jié)構(gòu)閉水試試驗◆防水涂涂層閉水試試驗◆防水保保護層閉水水試驗◆飾面層層閉水試驗驗◆廁浴間間整體移交交閉水試驗驗缺乏工程管管理標準和和施工技術(shù)術(shù)標準■廁浴間防水水工程驗收收的管理標標準：缺乏工程管管理標準和和施工技術(shù)術(shù)標準結(jié)構(gòu)砼存在蜂窩、裂縫技管人員操作人員獎懲不明忽視質(zhì)量專檢不認真技術(shù)交底不清自檢不認真施工人員廁浴間施工漏水廁浴間防水常見工程質(zhì)量問題原因分析管根、地漏密封膏未封嚴管道穿樓板吊模灌縫質(zhì)量差暗埋在墊層內(nèi)的管道漏水涂膜防水層空鼓開裂出現(xiàn)滲漏細部構(gòu)造附加防水層不合格墊層、找平層坡度不合理、反坡衛(wèi)生間墻體出現(xiàn)滲水管道穿樓板吊模灌縫質(zhì)量差預(yù)留洞口尺寸形狀不規(guī)范預(yù)留洞口斷面未鑿成毛面預(yù)留洞口及邊緣未清理預(yù)留洞口吊模不規(guī)范UPVC管道附著力差灌縫砼材料質(zhì)量不合格灌縫不密實，工藝不合格灌縫砼不養(yǎng)護缺乏工程管管理標準和和施工技術(shù)術(shù)標準缺乏工程管管理標準和和施工技術(shù)術(shù)標準■房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)真的的不需要施施工技術(shù)標標準嗎？相當(dāng)一部分分國家標準準圖集或地地方標準圖圖集，在實實際施工過過程中不具具備可操作作性，往往往造成嚴重重的工程質(zhì)質(zhì)量隱患地下室外墻墻的后澆帶帶、施工縫縫處，按防防水要求需需要設(shè)置止止水鋼板，，防止地下下室外墻滲滲漏。如果果此時出現(xiàn)現(xiàn)墻中設(shè)置置有框架柱柱的情況，，就會出現(xiàn)現(xiàn)規(guī)范執(zhí)行行的沖突，，往往造成成地下室外外墻滲漏缺乏工程管管理標準和和施工技術(shù)術(shù)標準■房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)真的的不需要施施工技術(shù)標標準嗎？大量新技術(shù)術(shù)、新工藝藝、新材料料的應(yīng)用，，依照傳統(tǒng)統(tǒng)的施工工工藝規(guī)程施施工，往往往遺留嚴重重的工程質(zhì)質(zhì)量隱患廁浴間大量量采用的UPVC等塑料管道道，因管道道外壁極其其光滑。按按傳統(tǒng)施工工工藝規(guī)程程采用摻微微膨脹劑的的水泥砂漿漿灌縫，極極易產(chǎn)生開開裂，撕開開防水層造造成管根處處的滲漏缺乏工程管管理標準和和施工技術(shù)術(shù)標準■房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)真的的不需要施施工技術(shù)標標準嗎？隨著強制性性節(jié)能標準準的推廣，，工程上很很多傳統(tǒng)習(xí)習(xí)慣的工藝藝做法并不不與之匹配配，很多工工程質(zhì)量問問題由此產(chǎn)產(chǎn)生外墻外保溫溫技術(shù)的應(yīng)應(yīng)用，增加加了鋁合金金門窗框與與墻體至飾飾面層之間間的滲水通通道，節(jié)點點處理不當(dāng)當(dāng)，極易造造成鋁合金金門窗滲漏漏缺乏工程管管理標準和和施工技術(shù)術(shù)標準■總包和門窗窗單位為什什么愿意采采用凈口安安裝：施工交叉少少、施工速速度快、施施工工藝簡簡單■甲方一些工工程人員也也愿意采用用凈口安裝裝：無需考慮門門窗到貨影影響總包方方的抹灰進進度、有利于成品保保護缺乏工程管管理標準和和施工技術(shù)術(shù)標準■國家相相關(guān)驗收規(guī)規(guī)范無法滿滿足企業(yè)需需要：鋁合金門窗窗分項工程程驗評表中中，對房地地產(chǎn)企業(yè)重重點關(guān)注的的門窗防滲滲漏沒有任任何針對性性的檢驗項項目和檢驗驗要求對檢驗項目目沒有約定定明確的檢檢驗方法缺乏工程管管理標準和和施工技術(shù)術(shù)標準門窗洞口砌體收縮變形大技管人員操作人員獎懲不明忽視質(zhì)量專檢不認真技術(shù)交底不清自檢不認真施工人員鋁合金門窗安裝滲漏鋁合金門窗安裝常見工程質(zhì)量問題原因分析門窗安裝固定不符合要求門窗洞口偏差大、處理不當(dāng)門窗框塞縫不密實洞口表面裝飾滴水、坡水處理不當(dāng)門窗框塞縫不密實窗框與洞口縫隙未清理干凈窗框與洞口間隙不干燥門窗下框未用防水水泥砂漿PU發(fā)泡膠未連續(xù)施打水泥砂漿配比不合格PU發(fā)泡膠充填不飽滿墊塊未清理做二次填充防水水泥砂漿塞縫不密實門窗框塞縫外側(cè)未做防水處理土建施工埋設(shè)固定點不當(dāng)門窗框成品保護不當(dāng)造成滲漏缺乏工程管管理標準和和施工技術(shù)術(shù)標準■鋁合金金門窗安裝裝企業(yè)技術(shù)術(shù)標準（示示例）：缺乏工程管管理標準和和施工技術(shù)術(shù)標準■鋁合金金門窗安裝裝企業(yè)技術(shù)術(shù)標準（示示例）：缺乏工程管管理標準和和施工技術(shù)術(shù)標準■鋁合金金門窗安裝裝企業(yè)技術(shù)術(shù)標準（示示例）：房地產(chǎn)工程程管理存在在的九大短短板■工程管管理短板二二：大多數(shù)房地地產(chǎn)企業(yè)缺缺乏針對““企業(yè)工程程質(zhì)量通病病”的工程程質(zhì)量保證證體系。過過于強調(diào)施施工質(zhì)量通通病防治，，忽視“企企業(yè)工程質(zhì)質(zhì)量通病””設(shè)計預(yù)預(yù)防、招標標采購預(yù)防防、合約預(yù)預(yù)防、材料料預(yù)防等全全過程質(zhì)保保體系的管管理，忽視視為一線工工程管理人人員提供有有效的工程程質(zhì)量管理理工具房地產(chǎn)工程程管理存在在的九大短短板一級“檢驗驗”二級“質(zhì)量保證證”三級“預(yù)防防”四級“完美美”特點：通過工程檢驗保證質(zhì)量缺乏質(zhì)量意識和專業(yè)知識方法：低效率／錯誤的使用質(zhì)量保證方法特點:改進工程質(zhì)量管理過程一線人員積極介入方法：SPC、評估、質(zhì)量圈等工具特點:開發(fā)設(shè)計、工藝能力和生產(chǎn)管理能力與供應(yīng)一體化方法：設(shè)計評估、質(zhì)量問題模式分析評估特點:以最終客戶為服務(wù)目標和超一流產(chǎn)品質(zhì)量文化方法：質(zhì)量功能調(diào)配、與客戶供方一起進行設(shè)計評估質(zhì)量管理的提高缺乏企業(yè)工工程質(zhì)量保保證體系■一個屬屬于“工程程質(zhì)量”問問題的案例例：某項目外墻墻設(shè)計有外外墻空調(diào)板板用于放置置空調(diào)室外外機：圖紙紙設(shè)計審查查沒有問題題，施工單單位按規(guī)范范要求施工工，監(jiān)理單單位按圖紙紙及規(guī)范驗驗收合格，，甲方工程程部復(fù)檢合合格。項目目交付后，，只要一下下暴雨，80％以上空調(diào)板的根部就會會出現(xiàn)外墻滲漏。。開發(fā)商為此付出出巨額索賠缺乏企業(yè)工程質(zhì)量量保證體系■現(xiàn)場工程檢驗驗要求缺陷分析：：外墻淋水試驗重點點檢查的是外門窗窗的防水性能和防防水質(zhì)量；陽臺和和露臺是按屋面要要求有閉水試驗檢檢驗要求；而對于于空調(diào)機板，工程程上沒有專項防水水檢驗的要求缺乏企業(yè)工程質(zhì)量量保證體系■企業(yè)工程質(zhì)量量管理缺陷分析：：國家標準圖集中沒沒有空調(diào)機板可供供設(shè)計選用的標準準圖，設(shè)計單位不不清楚設(shè)計控制要要點房地產(chǎn)公司設(shè)計部部、工程部及監(jiān)理理單位不清楚重點點部位的防滲漏設(shè)設(shè)計審查要點，施施工圖審查未發(fā)現(xiàn)現(xiàn)重大設(shè)計隱患缺乏企業(yè)工程質(zhì)量量保證體系施工單位對易產(chǎn)生生滲漏的重點部位位沒有專項的《工程防滲漏施工方方案》房地產(chǎn)企業(yè)沒有針針對“企業(yè)工程質(zhì)質(zhì)量通病”的工程程質(zhì)量保證體系，，對設(shè)計環(huán)節(jié)質(zhì)量量控制缺乏有效管管理缺乏企業(yè)工程質(zhì)量量保證體系■又一個屬于““工程質(zhì)量”問題題的案例：某項目為外墻外保保溫，采購部采購購了某品牌的外墻墻彈性涂料施工單單位使用水泥膩子子嚴格按工藝要求求施工，監(jiān)理單位位按圖紙及工藝要要求驗收合格，甲甲方工程部復(fù)檢合合格。項目交付不不足三月，外墻涂涂料大量出現(xiàn)龜裂裂、開裂、剝離、、泛堿等質(zhì)量問題題，部分出現(xiàn)外墻墻滲漏缺乏企業(yè)工程質(zhì)量量保證體系■工程質(zhì)量事故故原因分析：外墻涂料面層出現(xiàn)現(xiàn)龜裂、裂縫、泛泛堿等現(xiàn)象與涂料料本身的施工質(zhì)量量關(guān)系不大，可以以肯定是基層出現(xiàn)現(xiàn)問題錯誤使用水泥膩子子做涂料的基層，，忽視了外墻外保保溫體系“柔性漸漸變”的構(gòu)造要求求缺乏企業(yè)工程質(zhì)量量保證體系■工程質(zhì)量技術(shù)術(shù)缺陷分析：在外保溫體系的基基層上施工涂料，，相比于傳統(tǒng)在抹抹涂于混凝土及各各種砌筑墻體上水水泥砂漿的基層上上存在著很大區(qū)別別，對膩子、界面面劑、涂料的材料料要求要高很多，，對施工工藝的要要求也與傳統(tǒng)的施施工工藝有所區(qū)別別缺乏企業(yè)工程質(zhì)量量保證體系■外墻外保溫體體系的構(gòu)造特點：：膨脹聚苯板與聚合物抗裂砂漿的導(dǎo)導(dǎo)熱系數(shù)相差22倍以上，聚合物抗抗裂砂漿受苯板熱熱阻性影響，外部部熱量無法傳導(dǎo)，，其變形量遠大于于傳統(tǒng)構(gòu)造的水泥泥砂漿面層房地產(chǎn)工程管理存存在的九大短板■工程管理短板板三：相當(dāng)一部分房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)及工程師過過渡依賴施工單位位、監(jiān)理單位、設(shè)設(shè)計單位的管理水水平和質(zhì)保體系，，缺乏對施工單位位和監(jiān)理單位主動動輸出質(zhì)保體系的的有效管理缺乏輸出質(zhì)保體系系的有效管理■衛(wèi)生間防滲漏施工單位廁浴間防防水常見的施工方方案：缺乏輸出質(zhì)保體系系的有效管理■企業(yè)標準的衛(wèi)衛(wèi)生間防水工藝流流程要求：缺乏輸出質(zhì)保體系系的有效管理■企業(yè)工序控制制標準和施工工序序控制的區(qū)別：缺乏輸出質(zhì)保體系系的有效管理■鋁合金門窗防防滲漏質(zhì)保體系檢檢查要求：監(jiān)理單位審查的鋁鋁合金門窗檢驗批批質(zhì)量驗收記錄：：房地產(chǎn)工程管理存存在的九大短板■工程管理短板板四：過度強調(diào)現(xiàn)場工程程師的質(zhì)量意識和和執(zhí)行力管理，忽忽視加強技術(shù)管理理的重要性。通過過采取有效的技術(shù)術(shù)措施和技術(shù)手段段，可以預(yù)防絕大大多數(shù)工程質(zhì)量問問題的出現(xiàn)忽視技術(shù)管理的重重要性■技術(shù)管理解決決“工程質(zhì)量”問問題的案例：某小高層項目首層層設(shè)有私家小院，，傳統(tǒng)做法小院通通常在外架及塔吊吊井架拆除后再開開始挖土、做圍墻墻基礎(chǔ)，砌小院圍圍墻。施工中普遍遍出現(xiàn)工期長、影影響到市政環(huán)境工工程進場施工。同同時小院圍墻在不不同程度上均出現(xiàn)現(xiàn)下沉，導(dǎo)致墻面面開裂，引起業(yè)主主投訴忽視技術(shù)管理的重重要性■技術(shù)管理解決決“工程質(zhì)量”問問題的案例：某地產(chǎn)項目為制造造賣點、追求建筑筑立面效果，大量量采用外飄窗設(shè)計計。項目一期交付付后，外飄窗90％以上發(fā)生滲漏，引引起業(yè)主投訴和索索賠。工程部強烈烈建議項目后期設(shè)設(shè)計取消飄窗，為為此與設(shè)計部展開開爭論房地產(chǎn)工程管理存存在的九大短板■工程管理短板板五：對質(zhì)量細節(jié)關(guān)注不不夠。工程質(zhì)量管管理過程中不了解解設(shè)計單位、施工工單位、監(jiān)理單位位常見的管理錯誤誤，往往一個小的的隱患，就能產(chǎn)生生重大的工程質(zhì)量量問題對質(zhì)量細節(jié)的關(guān)注注度不足■外墻抹灰前容容易忽視的檢查細細節(jié)：1、穿墻螺桿孔洞應(yīng)應(yīng)填塞密實：施工單位為穿墻螺螺桿的回收利用，，往往套上塑料管管施工單位堵洞時，，往往不進行擴孔孔或帶著塑料管進進行堵洞，無法保保證填塞密實。極極易產(chǎn)生外墻滲漏漏對質(zhì)量細節(jié)的關(guān)注注度不足■正確解決穿墻墻螺桿孔洞滲漏隱隱患的方法：結(jié)構(gòu)施工時，穿墻墻螺桿應(yīng)設(shè)置成里里高外低穿墻的PVC套管應(yīng)用電鉆剔除除堵洞前應(yīng)清理管孔孔并適當(dāng)濕潤采用1：3水泥砂漿摻微膨脹脹劑，分兩次間隔隔一天封堵塞實JS防水涂料以洞口中中為半徑100㎜均勻涂刷兩道對質(zhì)量細節(jié)的關(guān)注注度不足■外墻抹灰前容容易忽視的檢查細細節(jié)：2、腳手眼、腳手架架拉接鉛絲洞：3、腳手架的工字鋼鋼挑梁洞口：同穿墻螺桿孔洞處處理方法同穿墻螺桿桿孔洞處理理方法對質(zhì)量細節(jié)節(jié)的關(guān)注度度不足■外墻抹抹灰前容易易忽視的檢檢查細節(jié)：：4、出外墻孔孔洞：一些出外墻墻孔洞如空空調(diào)孔洞等等，宜在抹抹灰前先進進行開洞以以免后開洞洞對外墻抹抹灰層，外外保溫層等等造成破壞壞，產(chǎn)生滲滲漏隱患出外墻孔洞洞應(yīng)注意坡坡度要求內(nèi)內(nèi)高外低，，高差20㎜空調(diào)洞套管管應(yīng)在抹灰灰前安置對質(zhì)量細節(jié)節(jié)的關(guān)注度度不足■外墻抹抹灰前容易易忽視的檢檢查細節(jié)：：5、外墻固定定件錨固腳腳檢查：外墻雨落水水管固定件件、外墻外外保溫托架架固定件、、外保溫固固定錨栓、、陽光房披披水固定件件等外墻固固定件，如如在外粉完完成后進行行，在打墻墻洞時會破破壞粉刷的的整體性和和外粉各層層之間的粘粘接牢度，，產(chǎn)生空隙隙起殼和裂裂縫，存在在外墻滲漏漏隱患，應(yīng)應(yīng)在抹灰前前完成對質(zhì)量細節(jié)節(jié)的關(guān)注度度不足■外墻抹抹灰前容易易忽視的檢檢查細節(jié)：：6、填充墻垂垂直灰縫、、水平灰縫縫的飽滿度度檢查：每檢驗批應(yīng)應(yīng)進行不少少于15處的鉆孔檢檢驗，重點點檢查框架架梁底，填填充墻磚最最上一皮磚磚的上部等等部位7、填充墻砌砌體的瞎眼眼頭縫：以砌體工程程過程檢查查為主對質(zhì)量細節(jié)節(jié)的關(guān)注度度不足■外墻抹抹灰前容易易忽視的檢檢查細節(jié)：：8、抗裂鋼絲絲網(wǎng)檢查：：砌體與混凝凝土構(gòu)件交交界處有網(wǎng)現(xiàn)澆混混凝土外保保溫體系與與其它保溫溫體系交界界處抗裂鋼絲網(wǎng)網(wǎng)在外墻分分格縫處應(yīng)應(yīng)斷開對質(zhì)量細節(jié)節(jié)的關(guān)注度度不足■門窗洞洞口修補不不規(guī)范極易易造成外墻墻滲漏：門窗框洞口口尺寸預(yù)留留過大，處處理不當(dāng)，，通過抹灰灰找補，易易造成開裂裂滲水當(dāng)偏差修補補厚度超過過50㎜時，應(yīng)按圖圖示要求加加筋支模澆澆C20細石砼進行行修補對質(zhì)量細節(jié)節(jié)的關(guān)注度度不足■外墻抹抹灰控制滲滲漏的要點點往往被人人忽視：抹灰止息點點往往是造造成外墻滲滲漏的隱患患：由于工程搭搭設(shè)外粉刷刷腳手架，，造成分層層外粉刷的的停息點基基本留置在在砌體與混混凝土交界界部位，極極易由此引引起滲漏，，分層抹灰灰的錯縫往往往也被忽忽視對質(zhì)量細節(jié)節(jié)的關(guān)注度度不足■防治鋁鋁合金門窗窗滲漏對塞塞縫處理的的要求：外墻貼面磚磚在門窗的的側(cè)口處雨雨水極易順順磚縫的毛毛細縫隙產(chǎn)產(chǎn)生滲水通通道增加一道防防水涂料一一邊超出窗窗洞與外墻墻面搭接不不小于150㎜，一邊上翻翻至鋁框，，可以有效效的解決門門窗滲漏隱隱患對質(zhì)量細節(jié)節(jié)的關(guān)注度度不足■外保溫溫施工中一一些容易忽忽視的檢查查細節(jié)：規(guī)范要求：：門窗洞口處處，聚苯板板應(yīng)整塊裁裁割，拼縫縫錯開施工現(xiàn)場：：施工單位位為節(jié)省材材料碎板拼拼接，不按按要求錯縫縫對質(zhì)量細節(jié)節(jié)的關(guān)注度度不足■外保溫溫施工中一一些容易忽忽視的檢查查細節(jié)：規(guī)范要求：：鋪貼聚苯苯板的起始始點和收頭頭處，網(wǎng)格格布應(yīng)翻包包施工現(xiàn)場：：施工單位位往往圖省省事，未按按要求翻包包現(xiàn)象極其其普遍對質(zhì)量細節(jié)節(jié)的關(guān)注度度不足■外保溫溫施工中一一些容易忽忽視的檢查查細節(jié)：規(guī)范要求：：網(wǎng)格布應(yīng)應(yīng)翻包，加加強網(wǎng)布應(yīng)應(yīng)對接施工現(xiàn)場：：施工單位位為節(jié)省材材料碎板拼拼接，不按按要求翻包包及加強網(wǎng)網(wǎng)布搭接對質(zhì)量細節(jié)節(jié)的關(guān)注度度不足■外墻面面磚防滲漏漏容易忽視視的一些細細節(jié)：外墻貼磚時時，部分監(jiān)監(jiān)理工程師師往往關(guān)注注粘貼牢固固、勾縫嚴嚴密，通過過工藝檢查查防止外墻墻滲漏。很很少有監(jiān)理理工程師關(guān)關(guān)注外墻排排磚外墻面磚排排磚不當(dāng)引引起的外墻墻滲漏不在在少數(shù)大多多數(shù)施工單單位和建立立工程師往往往忽視這這一細節(jié)的的控制對質(zhì)量細節(jié)節(jié)的關(guān)注度度不足■外墻面面磚防滲漏漏容易忽視視的一些細細節(jié)：挑檐等突出出外墻的部部位應(yīng)采用用上磚壓下下磚，適當(dāng)當(dāng)突出5㎜起到滴水水線的作用用，利用雨雨水重力作作用，避免免磚縫滲水水下部陰角處處應(yīng)采用平平面磚頂立立面磚，利利用雨水重重力作用避避免磚縫滲滲水對質(zhì)量細節(jié)節(jié)的關(guān)注度度不足■一些明明顯的工程程質(zhì)量隱患患往往不被被關(guān)注：設(shè)計往往不不對衛(wèi)生間間降板高差差進行構(gòu)造造厚度核對對相當(dāng)一部分分監(jiān)理工程程師忽視衛(wèi)衛(wèi)生間降板板構(gòu)造厚度度核對，施施工中往往往留下嚴重重的滲漏隱隱患對質(zhì)量細節(jié)的的關(guān)注度不足足■常見的衛(wèi)衛(wèi)生間降板構(gòu)構(gòu)造要求：一般設(shè)計衛(wèi)生生間結(jié)構(gòu)降板板6～10㎝，衛(wèi)生間地面應(yīng)應(yīng)低于其它房房間地面2㎝，衛(wèi)生間門檻處處高差一般為為6～10㎝對質(zhì)量細節(jié)的的關(guān)注度不足足■一個簡單單的“涂料補補貨”的案例例：某項目外墻采采用外墻涂料料，涂料施工工臨近結(jié)束時時，施工單位位發(fā)現(xiàn)甲供的的外墻涂料裕裕量不足，向向甲方工程部部提出補貨要要求。施工單單位施工完庫庫存涂料，等待6d后甲方涂料補補貨到場，施施工單位嚴格格按工藝要求求繼續(xù)施工。。結(jié)果，外墻墻涂料出現(xiàn)光光澤不勻及色色差對質(zhì)量細節(jié)的的關(guān)注度不足足外墻膩子平整度差技管人員操作人員獎懲不明忽視質(zhì)量專檢不認真技術(shù)交底不清自檢不認真光澤不勻褪色變色粉化施工人員光澤不勻外墻涂料施工外墻涂料常見工程質(zhì)量問題原因分析起泡剝落附著力差、剝離氣泡泛堿遮蓋力差底涂、面涂厚度不勻未能有效濕接，接痕明顯膩子厚度不勻，吸附性不同同一墻面使用不同批號產(chǎn)品基底溫度過高、涂料干燥過快底涂、面涂工藝不一致房地產(chǎn)工程管管理存在的九九大短板■工程管理理短板六：部分房地產(chǎn)企企業(yè)的質(zhì)量文文化和質(zhì)量行行為準則不清清楚，實際執(zhí)執(zhí)行過程中當(dāng)當(dāng)質(zhì)量與成本本出現(xiàn)矛盾時，往往往犧牲質(zhì)量，，不能正確看看待質(zhì)量與成成本的平衡關(guān)關(guān)系，忽視質(zhì)質(zhì)量成本的構(gòu)構(gòu)成不能正確看待待質(zhì)量和成本本的關(guān)系■框架填充充墻預(yù)防開裂裂的技術(shù)措施施：輕質(zhì)砌塊多為為水泥膠凝增增強的塊材，，以28d強度為標準設(shè)設(shè)計強度。在在齡期達到28d之前，其含水水量過高，自自身收縮較快快，28d后收縮趨緩，，一般45d后能夠完成自自身收縮的95％以上門窗安裝的固固定連接，尤尤其是門窗框框邊長期開關(guān)關(guān)產(chǎn)生的動荷荷載作用，極極易導(dǎo)致砌體體開裂不能正確看待待質(zhì)量和成本本的關(guān)系■正確理解解成本的構(gòu)成成和質(zhì)量的投投入：增加外窗混凝凝土加強板帶帶，按4.5m開間計算每根根板帶不超過過50元增加混凝土門門框，按門規(guī)規(guī)格為900㎜×2100㎜計算，每樘門門框不超過80元北京、上海等等城市門窗、、外墻滲漏的的索賠：不低于3000元/處·次不能正確看待待質(zhì)量和成本本的關(guān)系■地下室防防水成本應(yīng)該該如何計算的的案例：某地產(chǎn)項目地地下車庫防水水，原設(shè)計選選用SBSⅡ型改性瀝青聚酯酯胎卷材防水水。開發(fā)商成成本部門為節(jié)節(jié)約成本，要要求設(shè)計改用用JS復(fù)合防水涂料料，并因節(jié)約約成本50萬元受到公司司嘉獎。后期期該項目地下下室發(fā)生大面面積滲漏，維維修成本高達達280萬元不能正確看待待質(zhì)量和成本本的關(guān)系■技術(shù)原因因分析：JS防水涂料具備備可在潮濕基基層上施工；；不受基層形形狀限制，可可做成連續(xù)無無縫整體防水水層；與基層層具有良好的的粘接性，與與基層無走水水層，可適當(dāng)當(dāng)補償剛性防防水；施工便便利等優(yōu)點。。從材料表面面的特性分析析，完全可以以用作地下室室防水不能正確看待待質(zhì)量和成本本的關(guān)系■技術(shù)原因因分析：JS防水涂料的防防水質(zhì)量，不不止和防水厚厚度和涂布遍遍數(shù)有關(guān)，還還和涂料拌和和分相的質(zhì)量量有關(guān)。即使使多涂刷1～2遍防水涂料，，防水質(zhì)量不不一定能夠得得到保證JS防水涂料存在在拌和后的使使用時限要求求，施工現(xiàn)場場很難進行監(jiān)監(jiān)管不能正確看待待質(zhì)量和成本本的關(guān)系■技術(shù)原因因分析：JS防水涂料每遍遍涂刷均需要要一定的養(yǎng)護護期，養(yǎng)護期期間無法上人人操作地下室防水因因需要大面積積涂刷，現(xiàn)場場防水涂層的的厚度、均勻勻度等質(zhì)量難難以監(jiān)管，現(xiàn)現(xiàn)場檢測難度度較高，質(zhì)量量檢查可控性性極差不能正確看待待質(zhì)量和成本本的關(guān)系■技術(shù)缺陷陷分析：JS防水涂料雖然然屬于合格材材料，但其防防水質(zhì)量通過過施工管理很很難控制，質(zhì)質(zhì)量檢測可控控性極低，并并不適用于地地下室這種大大面積涂刷，，對涂層厚度度、均勻度要要求極高的場場所不能正確看待待質(zhì)量和成本本的關(guān)系■管理缺陷陷分析：成本部往往只只關(guān)注材料的的合格性，關(guān)關(guān)注采購成本本的控制性。。很少關(guān)注材材料在施工現(xiàn)場工工藝質(zhì)量控制制、工序質(zhì)量量控制、施工工質(zhì)量檢測等等易建性、易易檢性要求，，往往存在理理論合格的錯錯誤判斷成本節(jié)約的考考核指標應(yīng)采采用價值綜合合評定，不能能簡單的以節(jié)節(jié)約成本作為為唯一的考核核指標不能正確看待待質(zhì)量和成本本的關(guān)系■工程質(zhì)量量成本極易被被地產(chǎn)公司忽忽視：工程質(zhì)量成本本的概念：為了確保和保保證取得滿意意的工程質(zhì)量量而發(fā)生的費費用，以及沒沒有達到滿意意的質(zhì)量所造造成的損失相當(dāng)一部分房房地產(chǎn)企業(yè)只只關(guān)注建造成成本，忽視了了建造成本中中應(yīng)考慮必要要的質(zhì)量措施施成本，由此此產(chǎn)生的業(yè)主主索賠同樣屬屬于成本不能正確看待待質(zhì)量和成本本的關(guān)系工程質(zhì)量成本項目的構(gòu)成鑒定成本內(nèi)部損失成本外部損失成本預(yù)防成本預(yù)防成本是指為了防止工程質(zhì)量出現(xiàn)缺陷和偏差，保證工程質(zhì)量達標而實現(xiàn)采取的各種措施所發(fā)生的成本：包括施工組織設(shè)計審查、監(jiān)理細則審查、技術(shù)方案審查、施工樣板、技術(shù)交底、工程質(zhì)量培訓(xùn)等，都屬于質(zhì)量成本鑒定成本是指為了確保工程質(zhì)量達到質(zhì)量標準要求，對工程本身以及對材料、構(gòu)件、設(shè)備等進行質(zhì)量鑒定所發(fā)生的費用。包括材料設(shè)備的試驗檢驗費用、工序檢查和檢驗批檢查驗收所發(fā)生的費用，工程質(zhì)量驗收所發(fā)生的費用。象我們目前做的分戶驗收，就屬于鑒定成本。內(nèi)部損失成本是指在工程質(zhì)量控制的過程中，因內(nèi)部管理問題、決策失誤問題、標準修正問題等引起的工程質(zhì)量缺陷造成的損失。包括返工損失、返修損失、停工損失等，都屬于內(nèi)部損失。外部損失是指工程交付后，業(yè)主在使用過程中發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量缺陷引起的損失。不能正確看待待質(zhì)量和成本本的關(guān)系■樓板沿管管線方向出現(xiàn)現(xiàn)裂縫：樓板的設(shè)計厚厚度往往只考考慮承載力要要求，而沒有有考慮預(yù)埋管管特別線管交交叉對板截面面的削弱，從從而導(dǎo)致沿線線管方向的裂裂縫。尤其是是當(dāng)樓板過薄薄時，單純依依靠施工現(xiàn)場場管理根本無無法解決不能正確看待待質(zhì)量和成本本的關(guān)系■樓板角部部45°斜裂裂縫：端部樓板由于于受到縱、橫橫二個方向剪剪力墻或剛度度相對較大的的樓面梁的約約束，在溫差差和砼收縮變變化時，板面面在配筋薄弱弱處（即在分分離式配筋的的負彎矩筋和和放射筋的未未端）開裂，，產(chǎn)生45度斜裂縫。單單純依靠施工工現(xiàn)場質(zhì)量管管理無法解決決房地產(chǎn)工程管管理存在的九九大短板■工程管理理短板八：部分房地產(chǎn)企企業(yè)未建立統(tǒng)統(tǒng)一協(xié)調(diào)的工工程計劃管理理體系。忽視視三級工程計計劃管理逐級級分解、逐級級深化、有效效輸出、動態(tài)態(tài)管控的計劃劃管理要求，，往往造成工工程進度延期期對模板、腳手手架等周轉(zhuǎn)料料應(yīng)如何約定定？對鋁合金門窗窗甲供貨進場場應(yīng)如何要求求？房地產(chǎn)工程管管理存在的九九大短板■工程管理理短板九：部分房地產(chǎn)企企業(yè)成本管理理體系不完善善，過于關(guān)注注施工階段成成本控制。部部分工程人員員對工程成本本控制要點認認識不足，往往往造成工程程成本突破成本管理體系系不完善■設(shè)計“唯唯一性”成本本控制的案例例：某商業(yè)項目首首層所有主要要出入口選擇擇自動感應(yīng)玻玻璃門。前期期設(shè)計時，外外方設(shè)計師主主要從建筑學(xué)學(xué)立面尺度的的美觀整體考考慮，確定尺尺寸雙開門高高為3.35m，寬為4.8m。后期甲方訂貨時時，超出目標標成本5倍以上成本管理體系系不完善■不屬于設(shè)設(shè)計變更的““設(shè)計變更””案例：某商業(yè)項目地地下車庫施工工單位安裝完完通風(fēng)系統(tǒng)后后，在安裝消消防噴淋系統(tǒng)統(tǒng)時，發(fā)現(xiàn)其其與通風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)沖突，需要要調(diào)整風(fēng)口及及部分風(fēng)機的的位置。甲方方工程部與設(shè)設(shè)計聯(lián)系辦理理設(shè)計變更后后，施工單位位進行調(diào)整新形勢下企業(yè)業(yè)對工程質(zhì)量量管理的要求求■傳統(tǒng)意義義上工程質(zhì)量量標準的定義義：強調(diào)按圖施工工，符合施工工質(zhì)量驗收標標準強調(diào)工序、工工藝質(zhì)量控制制的實體質(zhì)量量效果強調(diào)施工方案案、技術(shù)措施施、施工工法法的管理新形勢下企業(yè)業(yè)對工程質(zhì)量量管理的要求求■傳統(tǒng)意義義上甲方工程程質(zhì)量管理的的重點：檢查施工單位位和監(jiān)理單位位的質(zhì)保體系系參與材料驗收收和分部分項項工程驗收施工工藝過程程監(jiān)督及抽檢檢傳統(tǒng)的甲方工工程質(zhì)量管理理主要是施工工現(xiàn)場管理新形勢下企業(yè)業(yè)對工程質(zhì)量量管理的要求求■新形勢下下工程質(zhì)量標標準的定義發(fā)發(fā)生變化：以客戶質(zhì)量標標準作為施工工質(zhì)量的驗收收標準新形勢下企業(yè)業(yè)對工程質(zhì)量量管理的要求求保證穩(wěn)定要求工程項目質(zhì)量適用性可靠性經(jīng)濟性協(xié)調(diào)性業(yè)主要求的其他特殊功能平面布置合理性空間布置合理性建筑物理功能其他使用功能采光通風(fēng)隔聲隔熱安全性可維修性有效性滿足抗震要求滿足防火要求保證強度要求滿足抗腐蝕性要求滿足使用壽命要求質(zhì)量成本質(zhì)量效益與建設(shè)地區(qū)工程設(shè)施的協(xié)調(diào)與生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)與社區(qū)環(huán)境的協(xié)調(diào)造型與美感新形勢下企業(yè)業(yè)對工程質(zhì)量量管理的要求求設(shè)計質(zhì)量保障障：材料質(zhì)量保障障：招標采購質(zhì)量量保障：合約條款質(zhì)量量保障：與工程質(zhì)量的的有關(guān)技術(shù)管管理應(yīng)有統(tǒng)一一管理施工質(zhì)量質(zhì)量量保障：新形勢下企業(yè)業(yè)對工程質(zhì)量量管理的要求求■新形勢下下工程質(zhì)量管管控的重點發(fā)發(fā)生變化工程質(zhì)量的管管理手段從常常用的事后檢檢驗轉(zhuǎn)變?yōu)槭率虑翱刂疲A(yù)預(yù)防）、事中中控制（過程程檢查）和結(jié)結(jié)果質(zhì)量控制制（分項工程程驗收、分戶戶驗收）工程質(zhì)量預(yù)防防也從傳統(tǒng)的的施工措施預(yù)預(yù)防轉(zhuǎn)變?yōu)樵O(shè)設(shè)計預(yù)防、材材料預(yù)防、招招標采購預(yù)防防及合約預(yù)防防等多個方面面新形勢下企業(yè)業(yè)對工程質(zhì)量量管理的要求求大多數(shù)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)在受困困于廚衛(wèi)滲漏漏、外墻滲漏漏、門窗滲漏漏，內(nèi)墻空鼓鼓開裂的困擾擾時，有多少少企業(yè)針對這這些問題提出出系統(tǒng)的解決決方案新形勢下企業(yè)業(yè)對工程質(zhì)量量管理的要求求■新形勢下下工程質(zhì)量管管控的重點發(fā)發(fā)生變化從傳統(tǒng)的經(jīng)驗驗管理轉(zhuǎn)變?yōu)闉橐?guī)范檢驗行行為和檢驗標標準的制度化化、體系化建建設(shè)。通過專專業(yè)積累和經(jīng)經(jīng)驗總結(jié)，形形成適合企業(yè)業(yè)需求的質(zhì)量量控制標準新形勢下企業(yè)業(yè)對工程質(zhì)量量管理的要求求■規(guī)范檢驗驗行為的示例例：新形勢下企業(yè)業(yè)對工程質(zhì)量量管理的要求求■新形勢下下工程質(zhì)量管管控的重點發(fā)發(fā)生變化從傳統(tǒng)的內(nèi)部部質(zhì)量目標管管理轉(zhuǎn)變?yōu)橄蛳蚬こ藤|(zhì)量供供方內(nèi)部延伸伸，輸出質(zhì)量量管理標準和和質(zhì)量管理體體系要求，形形成管理、生生產(chǎn)、供應(yīng)一一體化保障的的質(zhì)量保證體體系管理深度不斷斷向精細化發(fā)發(fā)展，甲方工工程管理傳統(tǒng)統(tǒng)中不需要甲甲方關(guān)注的交交底、工藝措措施、檢驗批批驗收等逐步步成為甲方關(guān)關(guān)注的重點新形勢下企業(yè)業(yè)對工程質(zhì)量量管理的要求求■甲方應(yīng)根據(jù)項項目的具體要要求、對可能能的發(fā)生質(zhì)量問題的質(zhì)質(zhì)量控制點等等向供方明確確提出：大家所管的項項目甲方都管管理哪些交底底？大家所管的項項目甲方參與與哪些檢驗批批驗收？新形勢下企業(yè)業(yè)對工程質(zhì)量量管理的要求求■甲方應(yīng)親自組組織并負責(zé)的的交底：設(shè)計交底施工節(jié)點及細細部交底技術(shù)標準交底底施工工藝交底底施工組織與配配合交底質(zhì)量控制點交交底施工樣板交底底新形勢下企業(yè)業(yè)對工程質(zhì)量量管理的要求求■新形勢下下工程質(zhì)量管管控的重點發(fā)發(fā)生變化從傳統(tǒng)的工程程質(zhì)量靜態(tài)管管理轉(zhuǎn)變?yōu)橄蛳蚬こ藤|(zhì)量動動態(tài)管理逐步步演變。通過過設(shè)計完善的的動態(tài)管理工工具，對施工工工藝和施工工工序進行對對位管理新形勢下企業(yè)業(yè)對工程進度度管理的要求求■傳統(tǒng)意義義上工程進度度管理的定義義：強調(diào)施工現(xiàn)場場的施工組織織、施工工序序、工藝進度度控制的施工工進度管理強調(diào)總、分包包專項工程協(xié)協(xié)作、專項工工序合理穿插插的施工組織織管理新形勢下企業(yè)業(yè)對工程進度度管理的要求求■傳統(tǒng)意義義上工程進度度管控的重點點：施工組織設(shè)計計專項施工方案案勞動力保證材料保證機械設(shè)備保證證……新形勢下企業(yè)業(yè)對工程進度度管理的要求求■新形勢下下工程進度標標準的定義發(fā)發(fā)生變化：以經(jīng)營進度控控制作為施工工進度管理的的重點新形勢下企業(yè)業(yè)對工程進度度管理的要求求■新形勢下下工程進度管管控的主體發(fā)發(fā)生變化房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營進進度的管理，往往往并不是工程部門門能夠決定的。工工程進度管理受內(nèi)內(nèi)外部多方面因素素制約的影響極大大。單純的施工進進度保障不代表工工程進度能夠得到到保證，工程進度度已經(jīng)無法由工程程部門完全掌控新形勢下企業(yè)對工工程質(zhì)量管理的要要求設(shè)計計劃保障：施施工圖、二次設(shè)計計、設(shè)計封樣等招標采購計劃保障障：定標、生產(chǎn)運運輸施工準備期合約計劃保障：合合約簽訂、進度管管理條款的細化報批報建計劃保障障：開工手續(xù)、市市政報裝與工程進度的有關(guān)關(guān)保障性計劃應(yīng)有有統(tǒng)一管理市政計劃保障：市市政進場、能源開開通新形勢下企業(yè)對工工程進度管理的要要求概念設(shè)計研究概念設(shè)計方案評審審及確認規(guī)劃方案設(shè)計規(guī)劃設(shè)計評審及確確認單體方案評審及確確認擴初方案完成擴初方案評審及確確認土建施工圖完成景觀設(shè)計評審及確確認銷售包裝設(shè)計開工時間開盤時間詳規(guī)報建方案報建初步設(shè)計報建施工圖報建售樓處報建設(shè)計控制點相關(guān)重要節(jié)點新形勢下企業(yè)對工工程進度管理的要要求■新形勢下工程程進度管控的任務(wù)務(wù)發(fā)生變化銷售開盤、工地開開放、業(yè)主預(yù)驗等等結(jié)合銷售經(jīng)營方方面的進度管理打打亂了傳統(tǒng)的工序序搭接對工程進度度管理和工程組織織提出了更高的要要求新形勢下企業(yè)對工工程進度管理的要要求■新形勢下工程程進度管控的對象象發(fā)生變化施工單位大多采取取項目承包制，對對人、機、料的投投入、工序穿插的的組織更多是從經(jīng)經(jīng)濟上進行考慮。。加之操作工人的的技術(shù)水平下降，，施工進度管理的的難度遠遠高于項項目法實施之前新形勢下企業(yè)對工工程成本管理的要要求■傳統(tǒng)意義上工工程成本控制的定定義：傳統(tǒng)的工程成本控控制是施工階段的的合約成本控制傳統(tǒng)工程成本控制制的責(zé)任主體是工工程管理領(lǐng)導(dǎo)下的成本管理理部門新形勢下企業(yè)對工工程管理的要求■傳統(tǒng)意義上工工程成本管控的重重點：招標管理和合約管管理是降低施工成成本的主要手段通過施工組織和施施工工藝控制施工工成本對主要材料設(shè)備價價格進行控制和管管理控制現(xiàn)場簽證審查工程結(jié)算新形勢下企業(yè)對工工程成本管理的要要求■新形勢下工程程成本控制的定義義發(fā)生變化：由傳統(tǒng)的施工合約約成本控制轉(zhuǎn)為投投資回報經(jīng)營成本本控制由傳統(tǒng)的施工階段段控制轉(zhuǎn)為向為投投資分析、產(chǎn)品定位、設(shè)計研研發(fā)、招標采購、、工程建造運營維維護的全過程成本本控制施工成本與經(jīng)營成成本不再是完全對對立關(guān)系，資金成成本、質(zhì)量成本需需要綜合評定新形勢下企業(yè)對工工程成本管理的要要求■新形勢下工程程成本控制的主體體發(fā)生變化：傳統(tǒng)隸屬于工程的的成本管理部門，，逐步轉(zhuǎn)向隸屬于于企業(yè)財務(wù)系統(tǒng)由傳統(tǒng)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)調(diào)、綜合評價，向向強化監(jiān)督的監(jiān)管管職能進行轉(zhuǎn)變新形勢下企業(yè)對工工程質(zhì)量管理的要要求供應(yīng)商謀求最大利利潤屬于商業(yè)本能能，無可厚非，這這才是需要成本部部門的主要原因之之一對于與工程進度關(guān)關(guān)鍵線路控制有關(guān)關(guān)的價格審定，成成本部門應(yīng)建立提提前預(yù)警機制，提提供能夠解決工程程進度困擾的應(yīng)急急預(yù)案■與工程進度的的有關(guān)成本審定應(yīng)應(yīng)有主動預(yù)警：新形勢下企業(yè)對工工程管理的要求確定項目目標項目投入使用項目決策階段項目實施階段項目使用階段設(shè)計準備階段設(shè)計階段施工階段動用前準備階段保修期時間（項目策劃）（項目管理）（物業(yè)管理）產(chǎn)品定位分析可研新形勢下企業(yè)對工工程成本管理的要要求■新形勢下工程程成本控制的重點點發(fā)生變化：傳統(tǒng)意義上造成施施工合約成本上升升的因素極具增多多：目標成本不合合理、目標成本丟丟漏項設(shè)計選材市場競爭爭性、設(shè)計變更、、顧客及業(yè)主變更更、銷售承諾、現(xiàn)現(xiàn)場簽證、開發(fā)節(jié)節(jié)奏調(diào)整等一系列列環(huán)節(jié)和因素，都都會造成工程成本本突破新形勢下企業(yè)對工工程成本管理的要要求■新形勢下工程程成本控制的重點點發(fā)生變化：傳統(tǒng)意義上造成施施工合約成本上升升的因素極具增多多：目標成本不合合理、目標成本丟丟漏項設(shè)計選材市場競爭爭性、設(shè)計變更、、顧客及業(yè)主變更更、銷售承諾、現(xiàn)現(xiàn)場簽證、開發(fā)節(jié)節(jié)奏調(diào)整等一系列列環(huán)節(jié)和因素，都都會造成工程成本本突破外部資源對房地產(chǎn)產(chǎn)工程管理的影響響■設(shè)計單位對工工程質(zhì)量的影響：：施工圖設(shè)計深度普普遍不夠、構(gòu)造要要求不明確，不配配設(shè)計節(jié)點圖或不不滿足施工需要設(shè)計施工圖“錯、、漏、碰、缺”嚴嚴重，違反強制性性設(shè)計規(guī)范要求現(xiàn)現(xiàn)象普遍設(shè)計對工程質(zhì)量的的影響■設(shè)計對工程質(zhì)質(zhì)量的影響：部分設(shè)計人員不了了解施工中的難點點、重點，設(shè)計施工圖與工程質(zhì)質(zhì)量保障性和施工工易建性脫節(jié)設(shè)計人員對房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)普遍關(guān)注的的防滲漏、防開裂裂的重點認識不足足設(shè)計對工程質(zhì)量的的影響■設(shè)計對工程質(zhì)質(zhì)量的影響：某國內(nèi)知名地產(chǎn)公公司對歷年所用幾幾百套設(shè)計施工圖圖所做的設(shè)計后評評估審查：不算簡簡單的專業(yè)交圈、、設(shè)計標注等“錯、漏、碰、缺”，僅存在嚴重滲漏漏隱患的設(shè)計錯誤誤，平均37處/套設(shè)計對工程質(zhì)量的的影響■設(shè)計問題分析：設(shè)設(shè)計過高估計了施施工單位和監(jiān)理單位的水平平施工中因保溫層要要先于防水層施工工，設(shè)計又未提供供詳圖節(jié)點，施工工單位及監(jiān)理均理理解為防水層只是是簡單平鋪。保溫溫層施工后，防水水層已無法做出泛泛水高度，只能破破壞保溫層重新施施工。防水修補完完后，又發(fā)現(xiàn)露臺臺門檻處的防水未未刷至門框下口，，未形成封閉式防防水層，再次開始始修補設(shè)計對工程質(zhì)量的的影響■設(shè)計對工程質(zhì)質(zhì)量的影響：部分房地產(chǎn)企業(yè)對對施工圖的設(shè)計審審查往往流于程序序和形式，期望工工程管理人員或設(shè)設(shè)計管理人員去檢檢查所有并發(fā)現(xiàn)的的設(shè)計隱患和設(shè)計計問題，實際工作作中不具備操作性性施工單位和監(jiān)理單單位的審圖，更多多關(guān)注施工可行性性和易建性，很少少考慮功能性設(shè)計計缺陷的審核。無無法對防滲漏、防防開裂等關(guān)鍵功能能性設(shè)計進行有效效審查設(shè)計對工程質(zhì)量的的影響■設(shè)計對工程質(zhì)質(zhì)量的影響：設(shè)計造成的質(zhì)量隱隱患，相當(dāng)一部分分屬于先天不足。單純依靠加強強現(xiàn)場工程管理的的方法，在當(dāng)前施施工單位、監(jiān)理單單位的質(zhì)量能力水水平下，很難避免免不出現(xiàn)工程質(zhì)量量問題外部資源對房地產(chǎn)產(chǎn)工程管理的影響響■監(jiān)理單位對工工程質(zhì)量的影響：：市場發(fā)展不均衡，，有些地區(qū)相當(dāng)多多的監(jiān)理公司不履履行監(jiān)理職責(zé)，企企業(yè)制度不健全，，責(zé)任制不落實，，監(jiān)理工程師行為為不規(guī)范監(jiān)理旁站的區(qū)域范范圍、方法要求不不明確。監(jiān)理旁站站和旁站記錄往往往走過場監(jiān)理對工程質(zhì)量的的影響■監(jiān)理單位對工工程質(zhì)量的影響：：盡管監(jiān)理提供的時時間長，人員多，，但監(jiān)理費用遠低低于設(shè)計費、銷售售代理費，顯示出出行業(yè)內(nèi)普遍不看看中監(jiān)理的地位與與作用監(jiān)理工程師的總體體專業(yè)能力和專業(yè)業(yè)素質(zhì)有待提升，，監(jiān)理行業(yè)人員流流失比例過高，制制約監(jiān)理行業(yè)的發(fā)發(fā)展監(jiān)理對工程質(zhì)量的的影響■外墻門窗監(jiān)理理驗收檢驗要求：：外部資源對房地產(chǎn)產(chǎn)工程管理的影響響■施工單位對工工程質(zhì)量的影響：：建筑施工企業(yè)總體體素質(zhì)不是太好，，注冊資本低資信信差，需要進行嚴嚴格的管理。需要要甲方重點考察，，輸出技術(shù)、管理理標準，協(xié)助其建建立質(zhì)量保證體系系勞務(wù)隊伍非職業(yè)化化，不穩(wěn)定，技術(shù)術(shù)能力有限，責(zé)任任心不強。甲方到到位的技術(shù)指導(dǎo)及及嚴格的過程控制制，是施工質(zhì)量保保證的重要前提施工單位對工程質(zhì)質(zhì)量的影響■施工單位對工工程質(zhì)量的影響：：建筑施工企業(yè)總體體素質(zhì)不是太好，，注冊資本低資信信差，需要進行嚴嚴格的管理。需要要甲方重點考察，，輸出技術(shù)、管理理標準，協(xié)助其建建立質(zhì)量保證體系系勞務(wù)隊伍非職業(yè)化化，不穩(wěn)定，技術(shù)術(shù)能力有限，責(zé)任任心不強。甲方到到位的技術(shù)指導(dǎo)及及嚴格的過程控制制，是施工質(zhì)量保保證的重要前提施工單位對工程質(zhì)質(zhì)量的影響■EPS薄抹灰灰外保溫應(yīng)遵循的的施工工藝流程：：施工單位對工程質(zhì)質(zhì)量的影響■輕質(zhì)砌體工序序控制檢驗要求：：國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范不完完善的影響■為什么外墻滲滲漏、開裂會成為為愈演愈烈屢禁不止的工程質(zhì)質(zhì)量問題？■為什么五六十十年代的傳統(tǒng)建筑筑時至今日也未發(fā)生外墻滲漏漏開裂？國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范不完完善的影響■原因分析：國家工藝規(guī)程規(guī)定定：聚苯板可以采采用點粘和條粘的的施工工藝，造成成聚苯板與墻體形形成空腔夾層。保保溫層如有裂縫，，雨水不能及時排排出，雨水會從縫縫隙中滲入，沿空空腔串水，在墻體體薄弱環(huán)節(jié)處，并并滲入內(nèi)墻面國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范不完完善的影響■原因分析：用于外粘苯板的膠膠和塑料錨栓屬于于高分子材料，隨隨著時間的推移將將產(chǎn)生老化變脆，，耐久年限有限（（國家規(guī)定：不低于于25年）保溫空腔導(dǎo)致高層層建筑保溫層的抗抗風(fēng)壓，尤其是抵抗負風(fēng)壓的能力力不足國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范不完完善的影響■原因分析：采用滿粘工藝，不不利于結(jié)構(gòu)墻體和和室內(nèi)的潮氣向外外擴散，極易產(chǎn)生生結(jié)露。且滿粘工工藝如不采用擠膠膠的粘貼工法，因因施工現(xiàn)場作業(yè)面面較大，單純依靠靠現(xiàn)場監(jiān)管，很難難保證工程質(zhì)量國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范不完完善的影響■很多外墻外保保溫的地方標準都都是錯誤的：包括北京市、上海海市在內(nèi)的一些外外墻外保溫地方標標準，都認為現(xiàn)澆澆混凝土的外墻可可以不用抹灰，直直接粘貼保溫板。。忽視了外保溫空空腔效應(yīng)易導(dǎo)致外外墻滲漏的隱患外墻抹灰，相當(dāng)于于給外墻外保溫增增加了一道剛性防防水。即使發(fā)生保保溫層發(fā)生滲漏，，也較易查清滲漏漏點，且便于維修修國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范不完完善的影響■對外保溫體系系的設(shè)計考慮不周周造成大量的外墻滲漏：外墻外保溫體系選選擇的隨意性沒有系統(tǒng)考慮外墻墻防滲漏設(shè)計缺少詳細節(jié)點處的的防滲漏設(shè)計外墻外保溫貼面磚磚安全性考慮不足足國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范不完完善的影響■對外保溫體系系的設(shè)計考慮不周周造成大量的外墻滲漏：：沒有結(jié)合結(jié)構(gòu)構(gòu)特點和外墻墻裝飾的特點點，選擇適應(yīng)的外保溫溫體系沒有考慮外墻墻外保溫的完完整性，外墻墻構(gòu)件隨意與墻體連接接國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范范不完善的影影響■國內(nèi)目前前常用的外墻墻外保溫體系系聚苯板薄抹灰灰外墻外保溫溫體系機械固定鋼絲絲網(wǎng)架聚苯板板外墻外保溫溫體系現(xiàn)澆混凝士復(fù)復(fù)合無網(wǎng)聚苯苯板外墻外保保溫體系現(xiàn)澆混凝土鋼鋼絲網(wǎng)架聚苯苯板外墻外保保溫體系國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范范不完善的影影響■現(xiàn)澆混凝土鋼鋼絲網(wǎng)架聚苯苯板外墻外保保溫體系與主體結(jié)構(gòu)粘粘接牢固，無無保溫層空腔腔隱患抗負風(fēng)壓能力力強，壽命期期較長施工不受冬季季環(huán)境溫度影影響國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范范不完善的影影響保溫板的外側(cè)側(cè)設(shè)置了與保保溫層結(jié)合良良好、有一定定厚度、有較較高滲度的配配筋水泥砂漿漿。加強層由由強度為M10的抗裂砂漿，，內(nèi)配40×40低碳冷拔鋼絲絲網(wǎng)，并與穿穿過保溫板的的2.5鍍鋅鋼絲相點點焊。砂漿加加強層通過斜斜絲和附加錨錨固筋與主體體結(jié)構(gòu)（鋼筋筋混凝土墻））相連結(jié)，面面磚的重量由由加強層來承承擔(dān)，保溫層層不參與受力力工作國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范范不完善的影影響■現(xiàn)澆混凝土鋼鋼絲網(wǎng)架聚苯苯板外墻外保保溫體系澆筑混凝土?xí)r時產(chǎn)生的側(cè)壓壓力，會造成成聚苯板變形形，易導(dǎo)致上上下層聚苯板板錯臺（凹槽槽板）無填充墻部分分無法使用該該體系主體施工階段段增加一道工工序，管理難難度加大外保溫厚抹灰灰易產(chǎn)生開裂裂國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范范不完善的影影響■現(xiàn)澆混凝士復(fù)復(fù)合無網(wǎng)聚苯苯板外墻外保保溫體系：與主體結(jié)構(gòu)粘粘接較牢固，，無保溫層空空腔隱患抗負風(fēng)壓能力力強，壽命期期較長施工不受冬季季環(huán)境溫度影影響保溫層采取薄薄抹灰，抗裂裂性相對較好好國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范范不完善的影影響外墻粘貼面磚磚時，面磚的的重量通過抗抗裂砂漿薄抹抹灰層作用在在保溫層上，，保溫層參與與受力。不適適宜粘貼面磚磚■現(xiàn)澆混凝士復(fù)復(fù)合無網(wǎng)聚苯苯板外墻外保保溫體系：國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范范不完善的影影響■外墻外保保溫材料的選選擇：EPS模塑聚苯板平平整度不如XPS擠塑聚苯板，，密度相對較較小，尺寸穩(wěn)穩(wěn)定性相對較較弱，但可粘粘性高于XPS擠塑板XPS擠塑板隔氣性性能好，平整整度好，吸水水性低，抗蒸蒸汽滲透性高高于EPS聚苯板國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范范不完善的影影響北京市：外墻貼磚高度度超過6m的，其外保溫溫在每個樓層層間應(yīng)安裝金金屬托架。15層以上的高樓樓，外墻裝修修禁止使用外外墻磚上海市：除建筑底層和和裙房外，限限制設(shè)計、使使用外墻磚和和馬賽克等外外墻瓷質(zhì)貼面面材料■外墻外保保溫＋外墻面磚技術(shù)術(shù)上是否成熟熟？國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范范不完善的影影響■外墻外保保溫粘貼面磚磚為何多個城城市禁止？重慶市：樓層超過20層或者高度超超過60m的民用建筑外外墻及臨街或或行人通行的的建筑外墻不不得使用外墻墻面磚江蘇?。航ㄖ鈮︼椕婷娼故褂民R馬賽克，住宅宅建筑外墻限限制使用陶瓷瓷面磚國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范范不完善的影影響■外墻貼面面磚基層的變變化帶來諸多多隱患：傳統(tǒng)的外墻磚磚飾面是在混混凝土、粘土土磚等結(jié)構(gòu)變形量極小小的剛性基層層上粘貼面磚磚現(xiàn)在外墻磚飾飾面是在外保保溫材料（EPS、XPS、硬發(fā)泡聚氨氨酯等）變形量較大大的面層上粘粘貼面磚國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范范不完善的影影響國家強制性性行業(yè)標準準《外墻飾面磚磚工程施工工及驗收規(guī)程》JGJ126-2000的制定主要要針對混凝凝土墻體和砌砌體，并未未考慮在外外保溫面層層上粘貼面磚的特殊殊情況國家強制性性行業(yè)標準準《建筑工程飾飾面磚粘接接強度檢驗標準準》JGJ110-97要求外墻面面磚必須進進行粘接強度度檢驗，每每組試樣平平均粘接強強度不應(yīng)小于0.4Mpa■外墻貼貼面磚相關(guān)關(guān)規(guī)范已經(jīng)經(jīng)不適應(yīng)節(jié)節(jié)能現(xiàn)狀國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)規(guī)范不完善善的影響■建研院院與中建技技術(shù)研究中中心做的外保溫薄抹灰（錨栓栓玻纖網(wǎng)和和增強鋼絲絲網(wǎng)）試驗驗EPS板28d抗拉強度：：0.1Mpa～0.2MpaXPS板28d抗拉強度：：0.2Mpa～0.3Mpa硬發(fā)泡聚氨氨酯28d抗拉強度：：0.25Mpa～0.35Mpa聚合物抗裂裂砂漿與保保溫層的28d拉伸粘接強強度：0.1Mpa～0.2Mpa國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)規(guī)范不完善善的影響■外墻外外保溫一些些需要關(guān)注注的技術(shù)數(shù)數(shù)據(jù)：XPS聚苯板的導(dǎo)導(dǎo)熱系數(shù)：：0.029W（m.k）聚合物抗裂裂水泥沙漿漿的導(dǎo)熱系系數(shù)：0.932W（m.k）抗裂水泥砂砂漿強度增增長期短與與收縮周期期長形成矛矛盾外墻砼墻面面（6m×6m）年最大溫溫差形變：：4.8㎜國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)規(guī)范不完善善的影響■外墻保溫貼貼面磚粘接接強度試驗驗合格？外保溫體系系下外墻磚磚的掉落常常常成片發(fā)發(fā)生，而且且極易發(fā)生生在墻面的的邊緣和頂頂層建筑女女兒墻沿屋屋面板的底底部，以及及墻面中間間大面積空空鼓處外保溫體系系下外墻磚磚的掉落，，基本上都都是面磚和和粘接層一一同掉落，，外飾面及及保溫層多多處于飽水水狀態(tài)國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)規(guī)范不完善善的影響■外墻保溫貼貼面磚粘接接強度試驗驗合格？外墻外保溫溫體系下，，外墻面磚磚的脫落90%以上并不是是因為粘接接不老造成成的重力拉拉拔導(dǎo)致的的。后期的的溫度變形形和干濕變變形，尤其其是面磚勾勾縫不嚴，，造成潮氣氣的進入，，引起晝夜夜間的反復(fù)復(fù)膨脹及凍凍融，極易易導(dǎo)致外墻墻面磚脫落落。外墻面面磚拉拔試試驗合格根根本無法保保證外墻磚磚使用期間間的粘接強強度國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)規(guī)范不完善善的影響■國外外外墻面磚的的使用及中中國建研院院的試驗：：外墻外保溫溫貼面磚在在歐美主要要用于別墅墅和多層建筑，且建建筑四周均均留有綠化化景觀等相相對封閉的空間中國建筑設(shè)設(shè)計研究院院對目前國國內(nèi)外保溫溫體系下外墻粘貼面面磚曾經(jīng)做做過普遍的的耐候性試試驗檢查：通過1500組的試驗檢檢查，目前前國內(nèi)，沒沒有一個項項目外墻面面磚能夠通通過長效的的耐候性試試驗第二部分一、地基與與基礎(chǔ)工程程二、主體結(jié)結(jié)構(gòu)工程三、屋面工工程四、外檐裝裝飾工程五、內(nèi)檐裝裝飾工程地基與基礎(chǔ)礎(chǔ)工程■地下室室防水技術(shù)術(shù)措施控制制要點：Ⅰ．設(shè)計問題題對地下室室防水工程程質(zhì)量的影影響Ⅱ．設(shè)計階段段及設(shè)計審審查對地下下室防水工工程質(zhì)量缺陷的的技術(shù)措施施控制要點點Ⅲ．施工階段段對地下室室防水工程程質(zhì)量缺陷的的技術(shù)措施控控制要點Ⅳ．首層防開開裂技術(shù)措措施控制要要點設(shè)計問題對對地下室防防水的影響響■地下室防水水設(shè)計容易易出現(xiàn)的錯錯誤：防水體系選選擇不當(dāng)防水材料選選擇不當(dāng)圖紙設(shè)計深深度不足設(shè)計套用標標準圖錯誤誤設(shè)計問題對對地下室防防水的影響響■設(shè)計防水體體系選擇錯錯誤產(chǎn)生的的工程質(zhì)量量問題：該項目地下下室設(shè)計用用途為地下下車庫和地地下酒窖。。設(shè)計采用用防水砼底底板、磚砌砌體，外做做卷材防水水。項目竣竣工交付前前，地下室室墻體出現(xiàn)現(xiàn)大面積濕濕漬。項目目被迫維修修，導(dǎo)致延延期交付設(shè)計問題對對地下室防防水的影響響■為開發(fā)商制制定企業(yè)工工程質(zhì)量標標準時調(diào)閱閱的圖紙：設(shè)計問題對對地下室防防水的影響響■設(shè)計問題分分析：防水等級選選擇錯誤：：設(shè)計誤認為為地下車庫庫、地下酒酒窖不是人人員經(jīng)常停留場所，，忽視了地地下酒窖特特點有恒溫溫、恒濕及及避光要求求根據(jù)地下工工程防水技技術(shù)規(guī)范GB50108-2008規(guī)定：“因有少量濕濕漬會使物物品變質(zhì)、、失效的貯物場所”，應(yīng)屬于一級級防水設(shè)計問題對對地下室防防水的影響響■設(shè)計問題分分析：防水等級一一級設(shè)防，，應(yīng)采取剛剛?cè)岵牡亩嗟婪浪w系。。該項目設(shè)設(shè)計的結(jié)構(gòu)構(gòu)墻體采用用磚墻取代防水混混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)墻體，缺缺少一道完完整的剛性防水體體系因設(shè)計防水水體系的設(shè)設(shè)防構(gòu)造不不合理，局局部形成防防水的薄弱弱環(huán)節(jié)，導(dǎo)導(dǎo)致該地下下酒窖出現(xiàn)現(xiàn)滲漏濕漬漬設(shè)計問題對對地下室防防水的影響響■地下室室設(shè)計的“好心辦壞事事”：該項目的地地下室，被被開發(fā)商用用作贈送給給業(yè)主的儲儲藏室。在在防水設(shè)計計和防水施施工全部合合格的情況況下，儲藏藏室大面積積出現(xiàn)返潮潮，造成墻墻面涂料流流淌，業(yè)主主紛紛索賠賠設(shè)計問題對對地下室防防水的影響響■設(shè)計問題分析：設(shè)計地下室無高高窗或采光井通通風(fēng)，造成地下下室無法通風(fēng)，，使得室內(nèi)濕度度過大，造成墻墻面返潮即使地下室采取取高窗或采光井井通風(fēng)的措施，，但業(yè)主往往不不會主動定期通通風(fēng)，依然會出出現(xiàn)潮氣無法排排放問題，設(shè)計計應(yīng)重點考慮加加強防潮做法設(shè)計問題對地下下室防水的影響響■設(shè)計簡單套用標標準圖集，未考考慮項目特點：地下車庫種植頂頂板未考慮排水水設(shè)計，造成地地表積水，無法法排出設(shè)計審查技術(shù)措措施控制要點■施工圖設(shè)計計審查要點：防水等級的審查查：防水材料的審查查：設(shè)計圖紙應(yīng)表示示清楚，同時也也是施工中需要要重點檢查的關(guān)鍵鍵節(jié)點：設(shè)計問題對地下下室防水的影響響■地下室防水等級級和防水體系的的審查：設(shè)計問題對地下下室防水的影響響■地下室防水材料料的審查：高聚物改性瀝青青防水卷材SBS自粘型SBS防水卷材聚乙烯丙綸復(fù)合合防水卷材聚合物水泥防水水涂料設(shè)計審查技術(shù)措措施控制要點■基礎(chǔ)底板挑板處處的防水構(gòu)造節(jié)節(jié)點：節(jié)點圖應(yīng)詳細表表示：基礎(chǔ)底板板挑板處附加防防水層做法及搭搭接要求基礎(chǔ)底板挑板與與邊梁交界根部部極易產(chǎn)生滲漏漏，應(yīng)采取剛?cè)崛岵闹攸c處處理外部增加石渣濾濾水層可以加快快雨水滲水排放放速度施工階段技術(shù)措措施控制要點■地下室變形縫設(shè)設(shè)計：地下室一般情況況盡可能少設(shè)或或不設(shè)變形縫，，設(shè)置變形縫會會使變形縫處防防水處理極其復(fù)復(fù)雜，不利于地地下室防水設(shè)計應(yīng)結(jié)合設(shè)置置后澆帶和加強強帶，或采取地地上設(shè)縫地下不不設(shè)縫等方式使使不設(shè)縫得以實實現(xiàn)施工階段技術(shù)措措施控制要點■地下室施工縫：地下室施工縫是是施工時因各種種條件限制，不不能保證連續(xù)施施工時需要采取取的措施，后澆澆帶本身就是施施工縫的一種形形式。設(shè)計單位位施工圖一般不不會考慮施工縫縫。當(dāng)施工需要要設(shè)置施工縫時時，需要經(jīng)設(shè)計計單位同意施工階段技術(shù)措措施控制要點地下室底板施工工縫應(yīng)盡可能結(jié)結(jié)合沉降后澆帶帶和收縮后澆帶設(shè)置置，無法結(jié)合時時，應(yīng)采用施工工后澆帶形式設(shè)縫，，增加防水可靠靠性地下室外墻不應(yīng)應(yīng)設(shè)垂直施工縫縫，必須設(shè)置時時，應(yīng)結(jié)合底板后澆澆帶的位置及方方式。外墻水平平施工縫留置應(yīng)應(yīng)在底板上≥300～500㎜處施工階段技術(shù)措措施控制要點■沉降后澆帶：沉降后澆帶是因因建筑物兩側(cè)的的沉降差異較大大，需要協(xié)調(diào)沉沉降差所留置的的后澆施工縫。。一般在主樓與與裙房交界處靠靠近主樓處，或或先施工主樓后后施工連通的地地下車庫交界靠靠近主樓處等，，都需要設(shè)置沉沉降后澆帶。沉沉降后澆帶的特特點是“鋼筋貫通”施工階段技術(shù)措措施控制要點■施工后澆帶：施工后澆帶主要要是因為建筑物物超長，平面不不規(guī)則，用于解解決混凝土的早早期收縮所留置置的后澆施工縫縫。施工后澆帶帶的位置宜選在在結(jié)構(gòu)受力較小小的或施工較簡簡單的部位，如如一般在梁、板板跨度內(nèi)的三分分之一處。施施工后澆帶的特特點是“鋼筋斷開”。對于梁板結(jié)構(gòu)構(gòu)，“板筋斷開，梁筋筋貫通”施工階段技術(shù)措措施控制要點■施工單位常見的的一些偷工減料料做法：因墊層只是構(gòu)造造做法，監(jiān)理單單位往往疏忽。。而施工單位在在挖土的時候面面標高抬高20㎜?；讐|層標高高抬高10㎜，基礎(chǔ)底板面按按設(shè)計做，這樣樣基礎(chǔ)底板、墊墊層的厚度普遍遍降低10㎜厚。如果往往一一個整體地下車車庫可解決200m3底板混凝土施工階段技術(shù)措措施控制要點■樁頭處的工藝控控制要點：預(yù)留槽口應(yīng)采用用相應(yīng)規(guī)格塑料料條預(yù)埋抽條而而成預(yù)留槽口、鋼筋筋出樁頭部分橡橡膠膨脹止水條條、嵌槽防水油油膏等應(yīng)進行專專項工序檢查水泥基滲透結(jié)晶晶涂刷的防水涂涂層涂刷范圍應(yīng)應(yīng)按圖示要求，，厚度應(yīng)≥1.5㎜施工階段技術(shù)措措施控制要點防水保護層應(yīng)采采用防水砂漿防水卷材上樁身身接頭處細部構(gòu)構(gòu)造做法，應(yīng)按按圖示做重點工工序檢查施工階段技術(shù)措措施控制要點■變形縫處的工藝藝控制要點：工程上有“十十縫九漏”的的說法，變形形縫處滲漏的的原因是什么？？滲漏現(xiàn)象一：：水沿著止水水帶的周邊滲滲出滲漏現(xiàn)象二：：水沿著止水水帶的周邊不不密實的砼滲滲出施工階段技術(shù)術(shù)措施控制要要點■變形縫處的工工藝控制要點點：橡膠止水帶應(yīng)應(yīng)固定牢固。。避免澆筑混混凝土?xí)r被擠擠偏或扭曲、、卷邊橡膠止水帶接接頭搭接處應(yīng)應(yīng)粘結(jié)牢固，，避免形成滲滲水薄弱環(huán)節(jié)節(jié)橡膠止水帶應(yīng)應(yīng)注意成品保保護，避免被被刺破，尤其其是箍筋安裝裝時施工階段技術(shù)術(shù)措施控制要要點■變形縫處的工工藝控制要點點：橡膠止