千里之行，始于腳下。第2頁/共2頁精品文檔推薦第4章房屋拆遷評估

1930年章植出版了土地經(jīng)濟學，1935年張輝出版了上海市地價討論，1944年王季深出版了上海之房地產(chǎn)等一系列著作，對地產(chǎn)價格作了初步討論。

1949年新中國成立后，受前蘇聯(lián)產(chǎn)品經(jīng)濟思想的影響，認為城市房屋不是商品，因此房地產(chǎn)價值及價格評估討論被忽視。黨的十一屆三中全會后，開頭對房地產(chǎn)價值理論進行探究性討論。

1980年鄧小平同志做出了住房制度要改革的批示，房地產(chǎn)價值理論討論與實踐探討取得重大突破，普遍地承認社會主義也存在地租，接受了地價是地租資本化這一古典理論，對住宅商品化、房地產(chǎn)經(jīng)濟等進行了深化的討論，逐步形成了房屋商品化理論體系。

1991年，住房與城鄉(xiāng)建設部政策討論中心、中國城市住宅

問題討論會和房地產(chǎn)估價委員會組織的課題房地產(chǎn)價格評估方法與應用完成，這標志著我國房地產(chǎn)評估理論基本框架的形成。

近年來王才亮、王成國及徐凡等分別在房屋拆遷補償對象、補償范圍和補償原則等領域也做了大量有益的探究。

其次節(jié)房屋拆遷補償政策

一、房屋拆遷制度演化房屋拆遷制度，是指在城市規(guī)劃區(qū)國有土地和農(nóng)村集體全部土地（土地二元制）上，因城鎮(zhèn)建設進展的需要，經(jīng)政府有關部門審批，由拆遷人拆除被拆遷人現(xiàn)有城市房屋，并賜予被拆遷人補償和安置的法律制度。

城市拆遷制度是中國所獨有的一項法律制度，而世界大多數(shù)國家是通過建立土地征收制度解決因建設需要而拆除房屋這一問題的。

土地征收是國家因公共事業(yè)的需要，根據(jù)法定程序，對

私有土地全部人賜予相當補償，以強制手段獲得其土地全部權的行為。

我國房屋拆遷立法是隨著國家政治、經(jīng)濟體制改革的形勢而進展變化的，并不斷地進行調(diào)整以適應不同時期客觀現(xiàn)實的需要。

按我國房屋拆遷立法的內(nèi)容和國家宏觀經(jīng)濟進展的不同時期，可將我國房屋拆遷制度的進展分為四個階段。

（一）方案經(jīng)濟體制下的房屋拆遷制度。1953年12月5日國務院頒發(fā)關于國家建設征用土地方法規(guī)定：“因國家建設的需要，在城市市區(qū)征用土地時，地上的房屋及其附著物等，應按公正合理的代價予以補償。”1958年1月6日國務院公布的國家征用土地方法也規(guī)定：“遇有因征用土地必需拆除房屋的狀況，應當在保證原來住戶有房屋居住的原則下，給房屋

全部人相當?shù)姆课?，或者根?jù)公正的原則發(fā)給補償費。

”由于當時的投資主體完全是國家，而且拆遷行為的發(fā)生也往往是由于征用土地而引起的，所以對于房屋拆遷補償?shù)囊?guī)定都是放在土地征用的規(guī)定當中。

十一屆三中全會以后，經(jīng)濟走上正常進展的軌道，人們對愛護自己的合法權益的意識漸漸增加。同時，我國的城市建設也消失歷史性的轉(zhuǎn)變，基本建設投資大幅度增加，城市的功能進一步得到強化，涉及房屋拆遷的問題越來越多，而原有的規(guī)定已經(jīng)無法解決實際操作中消失的問題，各地紛紛開頭進行房屋拆遷立法，著重對補償?shù)葐栴}進行規(guī)定。

（二）過渡時期的房屋拆遷制度。

1987年黨的十三大提出“國家調(diào)整市場，市場引導企業(yè)”的改革模式，突出了市場機制的重

要作用，房屋拆遷也進入了從方案經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的過渡時期。特殊是1991年3月22日，國務院公布了城市房屋拆遷管理條例，對城市房屋拆遷的管理體制、審批權限和程序、補償安置原則、法律責任等都做出了規(guī)定，為加強城市房屋拆遷管理工作，保障城市建設的順當進行，維護當事人的合法權益，發(fā)揮了特別重要的作用，使房屋拆遷走上法制化的軌道。城市房屋拆遷管理條例規(guī)定，被拆遷人必需聽從城市建設需要，在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

（三）市場經(jīng)濟體制下的房屋拆遷制度。

1、城市房屋拆遷管理條例的修訂和頒布隨著經(jīng)濟的進展和法制的不斷健全，經(jīng)過十年的實施，舊的城市房屋拆遷管理條例存在“補償標準過低、強制拆遷的規(guī)定不明晰”等問題，

已經(jīng)明顯不能適應新的形勢和需要，市場經(jīng)濟的進展，投資主體的多元化，人們對個人私有財產(chǎn)的愛護意識以及相關法律、行政法規(guī)的相繼出臺等因素，都使國家開頭考慮對條例中的一些規(guī)定進行修改、補充和完善。2023年6月6日國務院第40次常務會議通過了新修改的城市房屋拆遷管理條例，于2023年11月1日起施行。

城市房屋拆遷管理條例明確被拆遷人為房屋的全部人，拆遷補償?shù)脑瓌t是對房屋全部人進行補償，兼顧對房屋使用人的安置；愛護房屋全部人的合法權益，將拆遷補償?shù)臉藴视杀徊疬w房屋的重置價格結(jié)合成新率結(jié)算，修改為依據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定貨幣補償金額。

這次修改最重要的

一點是明確了可以實行貨幣補償?shù)姆绞?，并考慮了土地使用權的因素，對愛護房屋全部權人的合法權益起到了特別重要的作用。

2、為了規(guī)范城市房屋拆遷估價行為，維護拆遷當事人的合法權益，依據(jù)城市房屋拆遷管理條例和房地產(chǎn)估價規(guī)范，建設部制定并公布了建住房***號文城市房屋拆遷估價指導意見，2023年1月1日起施行。城市房屋拆遷估價指導意見，對房屋拆遷過程中評估機構(gòu)的選定、拆遷房價的評定等問題做出了規(guī)定，對房屋拆遷進行估價。

3、為了提高征收集體土地的補償標準，2023年1月國土資源部出臺了關于完善征地補償安置制度的指導意見，指出“土地補償費和安置補助費的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)，應根據(jù)保證被征地農(nóng)夫原有生活水平

不降低的原則，在法律規(guī)定范圍內(nèi)確定（補償標準的高嗎？）；尚不足以使被征地農(nóng)夫保持原有生活水平的，由當?shù)厝嗣裾y(tǒng)籌支配，從國有土地有償使用收益中劃出肯定比例賜予補貼，按現(xiàn)行補償內(nèi)容進行補償，應參照當前物價水平、消費總體水公平因素，提高補償標準，以確保農(nóng)夫在失去土地后有力量再創(chuàng)業(yè)、再就業(yè)，以確保農(nóng)夫失去土地后生活水平、生存環(huán)境能不斷提高和改善；還應建立征地安置基金，并合理地管理該基金、使之增值等”。

4、2023年中華人民共和國憲法修正案提出“公民合法私有財產(chǎn)不受侵害”，同時第22條提出“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并賜予補償””，這也意味著被拆遷人享

受拆遷補償成為憲法權利。

（四）物權法頒布實施后的房屋拆遷制度。

1、物權法的頒布物權法于2023年10月1日施行。

該法第三十二條規(guī)定：“物權受到侵害的,權利人可以通過和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決”。物權法第四十二條對征收的規(guī)定如下：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體全部的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。

征收集體全部的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，支配被征地農(nóng)夫的社會保障費用，保障被征地農(nóng)夫的生活，維護被征地農(nóng)夫的合法權益。

征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應當依法賜予拆遷補償,維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，

還應當保障被征收人的居住條件。

任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。

”物權法首次以法律的形式規(guī)定征收制度的兩個前提、兩個維護、兩個保障原則，但仍存在著一些不足，一是含義較為模糊，有待司法解釋進一步闡明；二是關于權限的規(guī)定，操作過程中權限把握在拆遷人及相關政府組織手中，被拆遷人無法享有充分的知情權和參加權；三是法律對此并無明確的程序規(guī)定等，在實踐中被拆遷人往往把拆遷補償?shù)南嚓P法律問題寄盼望于物權法的司法解釋等。

2、城市房屋拆遷管理條例的廢除2023年頒布的城市房屋拆遷管理條例與2023年憲法修改案、物權法有了許多大的沖突，通過對比可知，沖突主要體現(xiàn)在拆遷概念本身、主體、

補償拆遷挨次、拆遷許可的頒發(fā)四點。

（1）拆遷概念本身憲法規(guī)定對私人財產(chǎn)只能征收或征用，而無拆遷二字。

物權法同樣只承認征收。

由于這些法律所調(diào)整的法律關系，就是拆遷條例所調(diào)整的，則按后發(fā)取代前法的基本法理和立法法原則，梁慧星教授指出，拆遷條例已經(jīng)自動失效了。

物權法明確征收要“依照法律規(guī)定”，而拆遷條例只是“法規(guī)”，不是“法律”。

（2）主體憲法規(guī)定征收主體為國家。物權法規(guī)定的征收、征用主體是政府。

也就是說，征收補償法律關系應當是行政法律關系。

但條例規(guī)定的拆遷人卻可以是商業(yè)企業(yè)，征收補償法律關系變成了民事法律關系。

在任何國家，征收都是一種主權性行為。根據(jù)政治哲學，它是國家固有的

強占公民的私人財產(chǎn)、或者剝奪財產(chǎn)，或者在賜予公正貨幣補償，但不征得全部人同意的狀況下強占公民對財產(chǎn)之權利的一種權力。

惟有獲得民眾授權的政府，才可以行使這種權力。

即若為了公共利益，行政法律關系性質(zhì)的征收可以在充分補償?shù)那疤嵯聫娭茍?zhí)行。而若為了商業(yè)利益，則拆遷屬于民事法律關系，應由商業(yè)企業(yè)與民眾自行協(xié)商，不能強制執(zhí)行。條例對主體的擴大使商業(yè)利益可以披上“公共利益”的外衣，堂而皇之的進行強制執(zhí)行。

（3）補償和拆遷的挨次。

拆遷應當在征收的基礎上才能執(zhí)行，即補償應當在房屋拆遷之前完成。而條例卻沒有涉及，導致將本應在征收階段完成的補償問題延至拆遷階段解決。

（4）拆遷許可的頒發(fā)。

依據(jù)憲法和法律,

對單位、個人房屋進行拆遷,必需先依法對房屋進行征收,而條例卻授權房屋拆遷管理部門在沒有依法征收的前提下就可賜予拆遷人拆遷許可。中國城市拆遷引發(fā)了一些群體性大事，這些大事在社會上造成了巨大的影響。

2023年12月，北京高校五位學者向全國人大常委會建議，要求對拆遷管理條例的合法性進行審查，并建議國務院對其進行修改。

3、國有土地上房屋征收與補償條例的頒布2023年1月，國務院發(fā)布國有土地上房屋征收與補償條例（以下簡稱“新拆遷條例”，共五章三十五條），新拆遷條例對拆遷補償、公共利益的界定、征收程序、強制搬遷等都作出了明確規(guī)定。

“新拆遷條例”自公布之日起施行?！靶虏疬w條例”規(guī)定，“政府不得責成有關部門

強制拆遷”。

2023年6月國務院公布的城市房屋拆遷管理條例同時廢止，行政強拆退出歷史。

（行政強拆退出歷史了嗎？）（要對這個法律做簡潔的了解）

4、國有土地上房屋征收評估方法的頒布2023年6月，住建部依據(jù)國有土地上房屋征收與補償條例發(fā)布了國有土地上房屋征收評估方法，同時廢止城市房屋拆遷估價指導意見。新發(fā)布的評估方法從評估目的、基準日、方法、價格的確定、評估機構(gòu)的選定、評估價值的內(nèi)涵等方面對房屋拆遷評估做出了規(guī)定，引導房屋拆遷評估的變更，更加體現(xiàn)公正的原則。

二、補償范圍的確定

（一）城市房屋拆遷補償范圍依據(jù)國有土地上房屋征收與補償條例、土地管理法等法律、法規(guī)，房屋拆遷補償范圍包括：房屋全部權

、附屬物全部權、院落和空地補償、收益權以及其他經(jīng)濟損失等。

1.房屋全部權補償。

房屋全部權補償是指對房屋的主體部分，如建筑物、構(gòu)筑物等的補償。

2.附屬物全部權補償。

鑒于附屬物依附房屋的特點，一旦拆遷，房主必定承受經(jīng)濟損失，故應在補償范圍之內(nèi)。

3.院落、空地補償。院落、空地具有使用價值，應當賜予適當?shù)难a償。

（二）征收集體全部土地時的補償范圍依據(jù)土地管理法的規(guī)定，國家由于建設需要征收集體全部的土地時應當賜予補償，征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附屬物和青苗的補償費等。

1.土地補償費土地補償費是指國家征收集體全部的土地時直接對土地支付的補償費用，其實質(zhì)是對土地收益的

補償。

2.安置補助費安置補助費是為了安置以土地為主要生產(chǎn)資料并取得生活來源的農(nóng)業(yè)人口的生活所賜予的補助費用。

征用耕地的安置補助費，根據(jù)需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算，征用其他土地的安置補助費標準由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的安置補助標準規(guī)定。

3.地上附屬物和青苗的補償費地上附屬物和青苗的補償費是指農(nóng)作物正處于生長階段而未能收獲的，因征用土地需要準時出讓土地，致使農(nóng)作物不能收獲而使農(nóng)夫造成損失的，應當賜予土地承包者或土地使用者以經(jīng)濟補償。

地上附屬物和青苗的補償費的安排對象為其全部者，其中全部者是個人的，支付給個人；全部者是部分農(nóng)夫群體的，支付給部分農(nóng)夫群體；全部者是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的，支付給該

集體經(jīng)濟組織。

（三）特別情形的房屋、土地補償范圍除了正常狀況下的房屋拆遷、土地征收的補償狀況以外，還有一些特別狀況，這些特別狀況主要是指違法建筑、臨時建筑、過期建筑、國有土地臨時使用權等拆遷或征收時的補償問題。

1.違法建筑的補償。

違法建筑是指未經(jīng)土地主管部門批準，未領取建設工程規(guī)劃許可證或臨時建設工程規(guī)劃許可證，擅自建筑的建筑物或構(gòu)筑物。依據(jù)城市規(guī)劃法第32條規(guī)定，未領取建設工程規(guī)劃許可證進行建設的，責令停止建設、整改、限期拆除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物或其他設施，并賜予行政處分，因此，違法建筑不會得到補償。

2.臨時建筑的補償。

臨時建筑是指單位或個人因生產(chǎn)、生活需要臨時建筑使用的結(jié)構(gòu)簡易并在規(guī)

定期限內(nèi)必需拆除的建筑物、構(gòu)筑物或其他設施。

拆遷人對拆除超過批準使用期限的臨時建筑不予補償，而未超過批準使用期限的臨時建筑是合法建筑。

拆除未到期限的臨時建筑會給被拆遷人帶來肯定的經(jīng)濟損失，因此應當賜予適當補償。鑒于臨時建筑的特點，一般按使用期限的殘存價值參考剩余期限賜予補償。

3.產(chǎn)權歸屬不明的房屋的補償。產(chǎn)權歸屬不明的房屋，可以比照代管房屋進行拆遷安置補償，但與代管房屋相比，法律并未給予房屋拆遷管理部門以代管權，只是給予其對補償方案的審批權。

4.抵押房屋的補償。

房屋的權利人可以將房屋作為債務的擔保物，由于拆遷必定導致對抵押房屋的事實處分，為了愛護抵押權人的權利，應當用適當?shù)姆绞綄⒉疬w獲得的補償

用作連續(xù)擔保，使抵押權人利益不受拆遷的損害。

5.國有土地臨時使用權的補償。臨時用地是指工程建設施工和地質(zhì)勘察需要臨時使用在施工或者勘察完畢后不再使用的國有或農(nóng)夫集體全部的土地，不包括因臨時使用建筑或其他設施而使用土地的行為。發(fā)生臨時用地狀況時，必需給土地全部者或國有土地的原使用者予以經(jīng)濟補償，補償?shù)臉藴?，根?jù)給土地全部者或使用者造成的損失確定。

三、征收城市不動產(chǎn)補償、安置費用計算標準由于我國各地經(jīng)濟進展的不平衡性，國家在制定房屋拆遷法律、法規(guī)時，只對房屋拆遷補償?shù)臉藴首隽嗽瓌t性規(guī)定，詳細的標準授權給地方依據(jù)各地的詳細狀況加以制定。依據(jù)國有土地上房屋征收與補償條例規(guī)定，“作出房屋征收打算的市、縣

級人民政府對被征收人賜予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償?！?/p>

（一）城市房屋拆遷補償計算標準

1.房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產(chǎn)的評估價值房屋裝修裝飾商定補償金額（或）經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額。

2.房屋拆遷補償差價=合法擁有房產(chǎn)評估價值房屋裝修裝飾商定補償金額（或）經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權房屋的評估價值。

（二）城市房屋拆遷安置費計算標準（被拆遷人或承租人）房屋拆遷安置費=搬遷補助費沒有供應周轉(zhuǎn)房狀況下的臨時安置補助費超過過渡期限的臨時安置補助費非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成

的損失賠償費。其中：

1.假如拆遷人供應周轉(zhuǎn)房給被拆遷房屋使用人居住，則公式其次項補助費為零。

2.假如拆遷房屋屬于住宅房屋，則公式第四項賠償費為零。

四、征收集體全部土地的補償標準征用耕地的安置補助費標準根據(jù)需要安置的農(nóng)業(yè)人口計算。

需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，根據(jù)被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的67倍，但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的10倍。

征用其他土地的安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的安置補償費標準規(guī)定。

對征用有收益的非耕地的安置補助費，各

地一般按該土地年產(chǎn)值乘以略低于接近耕地的安置補助費倍數(shù)計算；對征用房屋和其他建筑物的地基以及無收益的非耕地，不支付安置補助費。省、自治區(qū)、直轄市在指定安置補償費標準時，一般是在土地管理法規(guī)定的范圍內(nèi)，結(jié)合當?shù)氐臓顩r，對耕地和非耕地的安置補助費作統(tǒng)一規(guī)定。根據(jù)以上規(guī)定支付的安置補助費，假如不能使需要安置的農(nóng)夫保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費，但是土地補償費和安置補助費的總和不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。

（為何征收農(nóng)村集體的土地補償保準要規(guī)定上限？）征地補償計算公式包括：

1.征地補償費=土地補償費安置補助費地上附屬物和青苗補償費；

2.土地補償費=被

征地畝數(shù)年產(chǎn)值補償倍數(shù)；

3.安置補助費=需要安置的人數(shù)年產(chǎn)值補償倍數(shù)。其中：需要安置的人數(shù)=被征地面積/征地前人均安排的耕地面積。第三節(jié)國有土地上房屋征收拆遷補償評估（參照2023年6月頒布的國有土地上房屋征收評估方法內(nèi)容進行修改城市房屋征收補償價格是指在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上，因城市建設中需要拆除被拆遷人全部的房屋及地上附屬物而向被拆遷人支付的補償款。

城市房屋征收補償價格雖然是對被拆遷人失去房屋的補償，但它其實是房屋重建成本及相應地價的綜合，其中地價占大部分份額。

一、城市房屋征收補償價格形成的經(jīng)濟學分析在我國城市房屋拆遷行為中，拆遷人與被拆遷人之間的關系不同于一般市場主體之間的關系。與一般市

場主體之間的自愿交易相比，城市房屋征收所體現(xiàn)的是一種強制交易行為。依據(jù)現(xiàn)行法規(guī)及政策，城市的某一區(qū)域一旦列入拆遷范圍，拆遷就是不行逆轉(zhuǎn)的，被拆遷人不能選擇拆還是不拆，而只能在被拆后的貨幣補償和產(chǎn)權調(diào)換之間進行選擇。

（這個說法恰當嗎？和目前的法律規(guī)定全都嗎？）實際上，這種強買強賣狀況下形成的拆遷價格大多偏離正常交易價格，這樣的拆遷價格機制有利于拆遷方，這種利益驅(qū)動雖然加速了城市房屋拆遷的進程，但是降低了資源配置效率，導致社會經(jīng)濟效率的損失。

二、城市房屋征收補償價格形成的博弈分析在現(xiàn)行體制下，城市房屋拆遷價格不僅僅是體現(xiàn)經(jīng)濟補償?shù)暮啙嶊P系，而且涉及憲法保障的居住權利、不同個體現(xiàn)念、心理的影響等等，

單靠政府定價或市場評估是難以形成的，城市房屋拆遷價格是政府、開發(fā)商、拆遷實施單位、被拆遷居民等多方利益者多次談判、博弈的結(jié)果。（拆的不是房屋和土地，而是利益）。

首先從地方政府角度來看，地方政府為了吸引更多的進展資金，在制定拆遷補償標準的過程中往往過多地考慮到保障開發(fā)商的利益，卻沒有給被拆遷居民一個公平參加價格博弈的空間，由于缺少聽取民意的制度支配，導致補償標準往往顯失公正。

當經(jīng)濟迅猛進展，房產(chǎn)價格快速上漲時，地方政府為了實現(xiàn)城市富強與財政增長的雙重目標，往往盡可能堅持執(zhí)行業(yè)已過時的拆遷標準，從而給被拆遷居民造成巨大的利益損失；其次，從開發(fā)商角度來看，拆遷過程中，開發(fā)商出于自身利益，往往通過威逼

、分化瓦解乃至采納行政、司法力氣等策略加快拆遷速度，從而剝削被拆遷居民的部分利益；最終，從被拆遷居民角度來看，被拆遷居民往往會想方設法，利用各種資源，實行各種手段，去爭取其家庭的最大利益，他們通過實行拖延、上訪、阻攔施工等策略，試圖獵取較高的拆遷補償。

城市房屋拆遷價格正是在政府、開發(fā)商、拆遷實施單位、拆遷居民等多方利益者的博弈過程中形成，并不斷變化進展的。（通過拆遷盤剝了多少利益？）

三、城市房屋征收補償價值評估的流程依據(jù)2023年6月住建部發(fā)布國有土地上房屋征收評估方法的規(guī)定，房屋拆遷評估的新流程如下：

1、選定機構(gòu)被征收人在規(guī)定時間內(nèi)，協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)。

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人在

規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人根據(jù)少數(shù)聽從多數(shù)的原則投票打算，或者實行搖號、抽簽等隨機方式確定。

詳細方法由省、自治區(qū)、直轄市制定。同一征收項目的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)擔當。

房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)共同擔當。

兩家以上房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)擔當?shù)?，應當共同協(xié)商確定一家房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)為牽頭單位；牽頭單位應當組織相關房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)就評估對象、評估時點、價值內(nèi)涵、評估依據(jù)、評估假設、評估原則、評估技術路線、評估方法、重要參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等進行溝通，統(tǒng)一標準。

2、簽訂合同房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)選定或

者確定后，一般由房屋征收部門作為托付人，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)出具房屋征收評估托付書，并與其簽訂房屋征收評估托付合同。

征收評估、鑒定費用由托付人擔當。

房屋征收評估托付書應當載明托付人的名稱、托付的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及托付日期等內(nèi)容。

3、制定評估量劃，確定評估的目的、評估基準日和評估對象的價值類型和內(nèi)涵。

4、實地查勘房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應當支配注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥當保管。

被征收人應當幫助注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，供應或者幫助搜集被征收

房屋價值評估所必需的狀況和資料。

房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應當由房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關系的第三人見證，有關狀況應當在評估報告中說明。

5、確定評估方法，進行具體的估算。

注冊房地產(chǎn)估價師應當依據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。

被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修

價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，由征收當事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以托付房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)通過評估確定。

6、公示解釋房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)向房屋征收部門供應分戶的初步評估結(jié)果，房屋征收部門將評估結(jié)果向被征收人公示。

公示期間，估價師要對初步評估結(jié)果進行現(xiàn)場說明解釋。

7、交付報告公示期滿后，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)向房屋征收部門供應整體評估報告和分戶評估報告，房屋征收部門向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。

8、申請復核被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估。

申請復核評估的，應當向原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提出書面復核評估申

請，并指出評估報告存在的問題。各省、自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門和設區(qū)城市的房地產(chǎn)管理部門應當組織成立評估專家委員會，對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)做出的復核結(jié)果進行鑒定。評估專家委員會由房地產(chǎn)估價師以及價格、房地產(chǎn)、土地、城市規(guī)劃、法律等方面的專家組成。

評估專家委員會應當選派成員組成專家組，對復核結(jié)果進行鑒定。

專家組成員為3人以上單數(shù)，其中房地產(chǎn)估價師不得少于二分之一。9、申請鑒定被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的復核結(jié)果有異議的，自收到復核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。評估專家委員會應當自收到鑒定申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據(jù)、

評估假設、評估技術路線、評估方法選用、參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等評估技術問題進行審核，出具書面鑒定意見。

經(jīng)評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術問題的，應當維持評估報告；評估報告存在技術問題的，出具評估報告的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應當改正錯誤，重新出具評估報告。

四、城市房屋征收補償價值的評估方法及其評估價值的確定

1.評估基準日2023年6月住建部發(fā)布國有土地上房屋征收評估方法第10條規(guī)定“被征收房屋價值評估時點為房屋征收打算公告之日。用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點全都。

”(評估基準日規(guī)定合理嗎？根據(jù)老的規(guī)定，拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。

新方法則規(guī)定，

被征收房屋價值評估時點為房屋征收打算公告之日。

用于產(chǎn)權調(diào)換的房屋價值評估時點，應當與被征收房屋價值評估時點全都。換句話說，假如打算公告之后，不馬上找搬遷戶談妥價格，那么，這期間的房價漲幅終歸會損害搬遷戶的部分利益。

）

2、評估對象2023年6月住建部發(fā)布國有土地上房屋征收評估方法第2條規(guī)定“評估國有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權調(diào)換房屋的價值，測算被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格”

3、評估目的2023年6月住建部發(fā)布國有土地上房屋征收評估方法第8條規(guī)定“被征收房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償供應依據(jù)，評估被征收房屋的價值”。

用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值評估目的應當

表述為“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值的差價供應依據(jù)，評估用于產(chǎn)權調(diào)換房屋的價值”。

4.評估價值的確定。

城市房屋拆遷管理條例第3條規(guī)定：本意見所稱城市房屋拆遷評估，是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，依據(jù)被拆遷房屋區(qū)位、用途和建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價值進行的評估。

房屋拆遷評估價值對應被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋中自行裝修裝飾的補償金額。搬遷補助費、臨時安置費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，根據(jù)省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標準執(zhí)行。被拆遷房屋中自行裝修裝飾的補償金

額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成，可以通過托付評估確定。

2023年6月住建部發(fā)布國有土地上房屋征收評估方法第11條規(guī)定“被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權在正常交易狀況下，由熟識狀況的交易雙方以公正交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。前款所述不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收房屋無租約限制的價值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔保的債權數(shù)額、拖欠的建設工程價款和其他法定優(yōu)先受償款?！?/p>

5.價值影響因素。

拆遷評估的價值標準為公開市場價值，城市房屋拆遷管理條例第14條規(guī)定：拆遷評估應當參

照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進行。

2023年6月住建部發(fā)布國有土地上房屋征收評估方法第13條規(guī)定“被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，由征收當事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以托付房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)通過評估確定?！比绾芜\用房地產(chǎn)的市場價格作為評估的標準，是房屋拆遷評估中的關鍵，影響房屋征收評估的因素主要有以下幾項：

（1）區(qū)位。

區(qū)位是指某一房屋的地理位

置，主要包括在城市或區(qū)域中的地位、與其他地方往來的便捷性、與重要場所（如機場、車站等）的距離、四周環(huán)境等。從拆遷房屋的房地產(chǎn)價格的組成部分來看，區(qū)位價是指被征收房屋在評估時點狀態(tài)下的包含土地價格在內(nèi)的區(qū)位補償價。

單獨區(qū)位（不含房屋的土地部分）的價值體現(xiàn)為被拆遷房屋的市場評估價扣除建筑物重置價值后的剩余部分，一般以建筑面積為計算基數(shù)。

（2）用途。

在被房屋征收的補償標準中，用途是僅次于區(qū)位的重要因素。住宅房屋與非住宅房屋的價值區(qū)分明顯，兩者的征收補償標準的差別是客觀存在的。

國有土地上房屋征收評估方法中的用途是指被征收房屋全部權證書上標明的用途，全部權證書未標明用途的，以產(chǎn)權檔案中記錄的用途為準。

產(chǎn)

權檔案也未記錄用途的，以實際用途為準。實際用途的界定以是否依法取得規(guī)劃等部門同意，是否取得合法手續(xù)為依據(jù)。

（3）建筑面積。

建筑面積是房屋拆遷補償標準的因素之一，我國目前房屋拆遷補償與商品房銷售均以建筑面積為面積計算單位。

對建筑面積的計算，現(xiàn)階段主要有兩個相關規(guī)章，這兩個規(guī)章屬于國家標準，一是建筑工程建筑面積計算規(guī)章，另一個是房地產(chǎn)測量規(guī)范和商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)章。建筑面積一般分為家住屋整幢面積、單元面積和套內(nèi)面積等，就每個詳細的拆遷補償關系來說，主要分為套內(nèi)建筑面積和分攤的公有建筑面積。

（4）其他因素。

除了上述房屋的區(qū)位、用途和建筑面積對房屋的補償價值產(chǎn)生肯定影響以外，其他一

些因素也在肯定程度上對最終的價值產(chǎn)生影響，主要有樓層、朝向、成新程度及市場需求等。此外，各地方法規(guī)中的各種補償最低標準的限制，如對于最低補償價格的規(guī)定、最低補償面積的限制意見額外的價格補貼等，也對補償評估價值產(chǎn)生影響。

6、評估方法。

城市房屋拆遷管理條例第16條規(guī)定：拆遷評估一般應采納市場比較法。

不具備市場比較法條件的，可以采納收益法等其他評估方法，并在評估報告中充分說明緣由。

2023年6月住建部發(fā)