Word中國A股IPO已經(jīng)重啟地產(chǎn)股并不被市場(chǎng)看好據(jù)行業(yè)調(diào)研了解：“目前上市工作準(zhǔn)備得不錯(cuò)，專業(yè)團(tuán)隊(duì)已經(jīng)進(jìn)來，但最大的難度是自身的規(guī)范化和業(yè)務(wù)的合并?！?021年12月28日，剛剛參加完北京市大興區(qū)人大會(huì)議的中坤集團(tuán)董事長黃怒波，終于對(duì)記者松了口。

在這之前，中坤的上市在波折和反復(fù)中已經(jīng)徘徊了近7個(gè)年頭。從2021年高調(diào)重組和單獨(dú)上市的提法，到隨后的沉寂，再到2021年明確表示不再考慮上市，直到目前重新披露有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，黃怒波對(duì)中坤旅游上市的態(tài)度時(shí)陰時(shí)晴，令人難以捉摸。

目前，中坤的旅游地產(chǎn)遍及中國黃山、南疆、桐城、寧夏、云南、湖南、西藏以及北京的延慶、門頭溝等地，2021年的冰島購地風(fēng)波則將中坤全球旅游版圖的打造計(jì)劃公之于眾。但在很多業(yè)內(nèi)人士看來，多年來僅做出一個(gè)黃山宏村項(xiàng)目，中坤旅游地產(chǎn)很難經(jīng)得起推敲。“一級(jí)市場(chǎng)上積累的土地規(guī)模很大，但二級(jí)市場(chǎng)有說服力的產(chǎn)品不是很多?！币晃粯I(yè)內(nèi)專家表示。

或許這種質(zhì)疑黃怒波已經(jīng)聽過很多了，他的辯解始終還是那句話，“旅游地產(chǎn)是慢工細(xì)活，要耐著性子”。

但是他留給自己構(gòu)筑這個(gè)旅游地產(chǎn)帝國的時(shí)間似乎已經(jīng)不多了，正如他此前對(duì)媒體所說的，“希望給我5年時(shí)間吧，尋找一個(gè)慢慢退出的機(jī)會(huì)?！庇蒙鲜写_保一些高管的利益變現(xiàn)，做更多文人的事情，讓下一代去完成百年企業(yè)，黃怒波的話語中透露著一些無奈和悲涼。去意已決的黃怒波，能否最終在自己手中完成中坤旅游帝國的構(gòu)筑和上市?

要上市，但不差錢?

2021年7月，黃怒波一篇專欄文章中透露，“旅游地產(chǎn)會(huì)有一個(gè)黃金時(shí)代，下決心將中坤的旅游板塊整合上市，看我們能不能做一個(gè)好孩子?！边@條“好孩子”之路已經(jīng)走了近7年，不禁引發(fā)了很多業(yè)內(nèi)人士的質(zhì)疑——股市已經(jīng)跌到不能再跌，旅游地產(chǎn)則競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，上市的好時(shí)機(jī)似乎一去不復(fù)返，黃怒波究竟在等什么?

“我對(duì)這個(gè)話題一直不愿過早過多地講，因?yàn)橛幸恍┠Ｊ竭€沒有完善，希望等模式更完善之后再推出來。我也不著急，做旅游地產(chǎn)沒有十年八年是做不好的，要耐著性子才行?！秉S怒波對(duì)記者說。

但黃怒波有一點(diǎn)篤定無疑，“我們不差錢，上市不是單純?yōu)榱四缅X”。

在中央政府將文化、旅游定位為國家級(jí)戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)來大力推動(dòng)的情況下，中坤的標(biāo)簽顯然打動(dòng)了很多金融機(jī)構(gòu)的心。

2021年，中坤集團(tuán)與國家開發(fā)銀行北京分行達(dá)成開發(fā)性金融合作協(xié)議，中坤旗下文化、旅游等領(lǐng)域的項(xiàng)目將從中獲得約50億元的授信支持。國開行北京分行行長徐明稱，將大力支持文化、旅游業(yè)的發(fā)展，提供期限較長的貸款，并研究對(duì)缺乏抵押物的文化產(chǎn)業(yè)公司提供金融創(chuàng)新類產(chǎn)品。

這類貸款保證了中坤每一個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的前期啟動(dòng)資金，而黃怒波的操作模式是，只要前期投入到位，到一定程度就必須形成自己的現(xiàn)金流，這樣就具備了再生能力。

同時(shí)，中坤在美國的辦公物業(yè)和田納西州的大片土地，也為其在海外市場(chǎng)低成本融資打通了渠道;投入較多的大鐘寺中坤廣場(chǎng)也得到了銀行15年的經(jīng)營性物業(yè)貸款。

黃怒波曾對(duì)記者明確表示，中坤的負(fù)債率不會(huì)超過30%，而且擁有很多自持的商業(yè)物業(yè)，需要的話很快可以變現(xiàn)為足夠的現(xiàn)金。

“旅游地產(chǎn)單獨(dú)上市是因?yàn)橹欣ひ恢睕]有一個(gè)上市公司，如果能夠上市，按照上市公司的模式來運(yùn)作，對(duì)自身也是一個(gè)提升;其次也是希望能夠讓部分高管的利益變現(xiàn);第三，做得這么大了，需要為社會(huì)貢獻(xiàn)一些資源?！秉S怒波說。

閱讀行業(yè)調(diào)研發(fā)布的《2021-2021年房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展格局及投資前景調(diào)查分析報(bào)告》

拿什么上市?

中國A股IPO已經(jīng)重啟，但涉及地產(chǎn)股并不被市場(chǎng)看好。想拿黃山板塊撬開資本市場(chǎng)大門的中坤地產(chǎn)能否如愿，仍然是一個(gè)迷局。

黃怒波認(rèn)為，大家暴發(fā)戶心態(tài)慣了，都恨不得今天拿了地，明天就能看到房子，旅游地產(chǎn)不一樣，是一個(gè)慢工細(xì)活。

1997年，中坤獲得安徽省黟縣宏村、南屏、關(guān)麓三個(gè)古村落為期30年的開發(fā)經(jīng)營權(quán)。隨后十余年間，中坤將黃山項(xiàng)目打造成自己的標(biāo)志性產(chǎn)品，其中涉及大型文化表演《宏村阿菊》、度假山莊、收費(fèi)景區(qū)、精品別墅群、五星級(jí)酒店、禪修會(huì)所、高爾夫球場(chǎng)等，成為中坤運(yùn)作古村落休閑度假項(xiàng)目上旅游產(chǎn)品最豐富、產(chǎn)品群概念最完整的樣本。資料顯示，宏村目前的年游客量約120萬人次。

“黃山項(xiàng)目工程都蓋完了，現(xiàn)在可以形成強(qiáng)大的現(xiàn)金回流和項(xiàng)目融資能力。景區(qū)本身沒成本，日常門票收入一年近一個(gè)億，幾個(gè)億貸款一年利息才1000多萬元。”黃怒波表示。

2021年12月30日，5家企業(yè)拿到了證監(jiān)會(huì)發(fā)放的IPO批文，暫停了13個(gè)月的IPO正式重啟。普華永道分析認(rèn)為，2021年IPO分布的行業(yè)將以制造業(yè)、零售、消費(fèi)品及服務(wù)業(yè)、科技等為主，房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)實(shí)現(xiàn)上市仍有難度。

世紀(jì)證券人士分析稱，港中旅所做的少林寺項(xiàng)目從2021年開始籌劃上市，到現(xiàn)在仍沒有成功，黃山項(xiàng)目的上市也同樣面臨較大考驗(yàn)。該人士稱，通過借殼上市等方式或是一條捷徑。

但黃怒波似乎并無此意?！吧鲜惺且粋€(gè)計(jì)劃，不是為了上市而上市，進(jìn)入這個(gè)通道，對(duì)中坤本身也是一個(gè)很高的挑戰(zhàn)和很好的鍛煉，這個(gè)才是最關(guān)鍵的。至于最后能不能上市我也不知道，但是這個(gè)過程對(duì)我來說很有必要?！辈贿^，業(yè)內(nèi)的一個(gè)疑問在于，即便黃山項(xiàng)目能夠順利上市，中坤其他大規(guī)模的土地儲(chǔ)備依然沒有開發(fā)，這些項(xiàng)目今后是單獨(dú)上市，還是會(huì)注入到上市公司之中?其旅游與地產(chǎn)資產(chǎn)究竟是分而治之，還是打包上市?這些都是有待黃怒波一一解答的問題。

5年內(nèi)淡出商界?

2021年1月11日，黃怒波又要飛往云南普洱。這個(gè)地跨4萬平方公里的旅游項(xiàng)目被黃怒波稱為中坤旅游地產(chǎn)的收山之作，“一輩子就做普洱了”。

普洱項(xiàng)目是黃怒波在2021年談下來的，但直到目前進(jìn)展依然不大。今年年初，中坤、普洱市政府和華大基因在北京正式簽署《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，宣布以普洱地區(qū)為核心基地，在高端體檢、健康管理、基因康復(fù)、醫(yī)藥保健等健康產(chǎn)業(yè)方面開展深入合作，打造全球首個(gè)以基因康復(fù)為核心的健康養(yǎng)生基地。

黃怒波透露，中坤已經(jīng)開始在普洱開發(fā)一個(gè)懸崖式酒店，但還有很大一部分土地沒有拿到，“當(dāng)真要拿地的時(shí)候他們又不給了，所以這次我還要去一趟普洱，跟政府具體談一下。”黃怒波對(duì)記者表示，希望通過普洱的項(xiàng)目開發(fā)，帶動(dòng)更多的企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，都轉(zhuǎn)到度假地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)領(lǐng)域中來，也到其他的城市去做。

“希望給我5年時(shí)間吧，能有一個(gè)慢慢退出的機(jī)會(huì)?！秉S怒波曾如此對(duì)媒體表示，“對(duì)我來說，可能中坤的企業(yè)家生涯就要告一段落了，因?yàn)槲疫€有好多文人的東西沒有完成。我這一代人不是什么都能做，我就是老老實(shí)實(shí)的老農(nóng)民，把這塊地一鋤，地我刨出來了，后邊誰來種，自然有鑒定，這樣的企業(yè)才叫百年企業(yè)?！?021年，黃怒波依然是全國到處飛，在很多地區(qū)都留下中坤宣稱要拿地的聲音和身影。這在很多人看來，多少有些“忽悠”的成分。

“很多項(xiàng)目都是臨時(shí)定下來的，甚至喝醉了酒就答應(yīng)，酒醒后沒辦法反悔的也有。但既然我答應(yīng)了，就一定要做好。”不過，“到處留情”的黃怒波現(xiàn)在多少也開始自我反省起來，“我其實(shí)沒有什么野心，凡事還是得有個(gè)度，就把冰島做好，把普洱做好，這輩子就已經(jīng)很了不起了。像普洱這個(gè)項(xiàng)目，需要10年的時(shí)間才能做好?！?/p>

對(duì)于業(yè)內(nèi)的一些批評(píng)和質(zhì)疑，黃怒波也希望大家能夠多給中坤一